湾区江景豪宅推广提报

立足，拓外
我们建议：三管齐下
锁定目标客群
准确推广核心
系统性的有力传播
锁定目标客群
数百万一套， 拥有复式洋房情景，
坐拥满目东江盛宴，
独揽大片生态绿地，
准确推广核心
私家会所，高尔夫。。。的房子，
卖给谁？？？
系统性的有力传播
显然，
人群已经改变。
锁定目标客群
外地客+本地外商
香港，深圳，东莞，广州等城市的意向客群 紧密追踪，本地台商，港商点对点宣传。
但他会愿意很平和的与你对话。
目标客群共性：
绝对是社会上流，追逐物质享受，既热衷热 闹，又需要私密空间。资金雄厚，房子是轻 易获得的奢侈品，亦是隐藏黑色收入的保值 品。身份是其次，享受要到位。
锁定目标客群
产品到处有，为什么要选择珑璟湾？
准确推广核心
他们需要什么样的生活？ 如何对话他们？
如何找到对话的机会？
归根结底，是由于 推广没有形成延续性与系统性； 传播没有具高度、广度、深度。
新阶段启示：
已跨出第一步，接下来，步伐需要调整、向前、大踏步
如何继续扩大？
市场上，哪个豪宅不是重金打造的？
如果说1-7月的推广受项目自身条件制约，导致推广力度薄弱，已经对销售造成一 定程度的影响。那么8月份理应突破旧的推广思维。我们是否达标？
准确推广核心
改变以往间歇性， 断续性的推广模式，
系统性的有力传播
保持递进式，广泛式媒体传播，
宣传资金有效运用， 实现 持续性，目的性，系统性 的传播优势。
完善推广框架，增大推广力度是关键
大众广告 —报纸、网络、户外等 —提升声誉、实效促销 旧业主 —对精准客户进行 —二次置业、亲友推荐
大众公关 —非小圈子公关，涉及 周边及外地城市 —现场体验、塑造口碑， 走出本地市场
2、对点传播：
定时定点在各地设立展点，派发有针对性的 点对点宣传物料。实现截流、吸客的销售目 的。为走出本地市场做铺垫。
3、媒体传播：
大众公关活动后，投放外地城市报刊软文新 闻稿。避免浪费公关活动带来的效益。做到 有效宣传，实现公关活动的最大效应。
4、口碑传播：
设立车友联盟，成立私家车协会，与汽车修理行， 酒店等签立协议，凡项目业主或成功介绍新业主者， 可在指定联盟场所享受优惠。如饮食折扣，洗车折 扣等。以“利好”达到有效口碑传播。
目标客群代表
Robin，生意人，40岁
一口怎么说都说不流利的普通话，粤语也 “麻麻地”。多米，多金，强调物质享受。 在马屁声中津津乐道。明白红颜祸水，依 旧红颜不断。40不惑，却热衷年轻人的激 情游戏。房子很多，买房子既是投资，又
是金屋藏娇。不帅，但有男人味。不老，
但偶尔沧桑。爱玩，满身运动细胞。容易 接受新事物，有志同道合的损友。喜欢成 群结伙的发现新大陆。
对于打造豪宅高度，方式是否正确？
特点：常规媒体，小众传播，闭门造车。
进入新的推广阶段后，本应开始大肆宣扬，然受资 金制约，我们只完成了部分宣传工作。
推广物料及形式：
1、公关活动
2、活动前短信 3、活动海报及单张
对于打造高端豪宅，远远不够。
4、户外广告牌
5、现场包装
8-10月问题出在：仍未摆脱1-7月的恶性循环
分众渠道 —追踪意向客户，促成 成交 —个性营销、强促销性
媒 体 组 合 策 略
销售人员 —销售人员 —实销、促销、成交
现场包装 —路标、会所、走廊 —宣扬卖点，营造卖场
确定了推广形式，接下来明确
要向市场传播什么，怎么对话？
推广核心定位
寄情· 第三居所
根据前面分析的客群心理，确定我们接下来的推广主题。
回顾8-10月的推广特点，8月项目硬件完善后，我们确实做了一些的公关活动，但 仍无法改善现销售冷清的局面？我司认为有2方面因素：
1、公关活动规模太小，没有达到豪宅对应阶层的生活高度。 2、对外媒介传播没有同步启动，因此传播性较弱。
我们的建议是： 针对豪宅对应的“贵人”
高调面世，以豪宅的推广手段，在涉及面，覆盖面，推广费用等方面，大肆拔高。
豪宅印象
完美呈现。
拔高项目形象，树立豪宅全新高度
势在必行。
奠定本次推广目的：
为 “豪宅”蓄力！
东江府· 珑璟湾11-12月份营销推广策略
蓝光通达出品 2010年10月26日
目录
承前概述
推广策略
平面表现
一、承前概述
2010年8月之前，项目一直努力，往豪宅高度奋进。 因项目自身的局限，推广始终没有跳出市场，采用常规，零散的推广方式。 在美誉度及知名度的扩展上，过犹不及。
成交情况的不理想，进一步制约了项目的宣传费用。
导致严重恶性循环。
8月之后，会所开放，现场美感准备到位，
公关活动此起彼伏，
为豪宅形象对外展示，上演了一出热身操。
笑容灿烂，
却没有金九银十。
有必要找到问题所在，
让我们下一次笑容更烂漫。
寻找问题：1-7月推广特点回顾
推广特点： 推广主题——始终围绕“国际港湾生活”演绎 平面表现——始终以“水岸”元素贯穿各类平面物料 推广步骤——间歇性，小范围，小投入的推广模式 推广内容——重项目形象，轻项目卖点 公关活动——以小众型主题活动为主，波及面较窄
根据这个主题，找到合适的对话姿态及语气。
接下来，我们将围绕这个主题演绎。
主题演绎欣赏
形象报广1
标题：虽美，不争你心中的地位 副标：国际港湾生活，水岸度假 豪宅，寄情第三居所
内文：假文字
形象报广2
标题：适度，把握你心中的尺度 副标：155-572㎡空中庭院，张弛 有度，览胜第三居所
内文：假文字
形象报广3
标题：独特，略有你当年的风采 副标：纯水岸，GOLF，迷情会所， 藏美第三居所
内文：假文字
形象报广4
标题：盛妆，赶赴你心中的盛宴 副标：完美第三居所，度假享受， 港湾生活
内文：假文字
传播细则与表现
1、追踪传播：
改被动为主动，销售人员与意向客户保持紧密 联系，主动致电告知项目价格走势与优惠政策。
3、未形成鲜明特征吸引目标前来购买。
10月之后的路，怎么走下去？
启后——
2010年8月，是个转折点。 预示项目进入更为高端的豪宅领域。
11-12月，需要为这个转折，重新
铺路。
改头换面，必须的，
摆脱恶性循环，必须的。
媒介推广做过，公关活动做过，现场环境达标，产品品质良好，但销售情 况一般。公关活动有一定的投入，但并未达到预期效果。成交情况没有太 大改善，项目美誉度未传达受众心理。
目标客群代表
林桑，老板兼高管，48岁
见到他，你就明白日本老男人其实也是充 满阳光的。来中国多年，在石龙开枝散叶。 说到房子，没有所谓的地段挑剔，更喜欢
的是有情调，有品位的生活。最好配套完
善，既能体验生活，又满足娱乐，运动的 高档居所。有情人，这不是秘密，但保持 低调。从表面，你很难看出他在想什么。
看房活动——节假日在购物广场等人流密集区域设置看楼专车
节前活动——圣诞节及元旦前夕公关活动
平面表现
灯旗
灯旗
灯旗
户外广告
户外广告
户外广告
户外效果图
户外效果图
围墙
围墙
谢谢！
特点：完美呈现，公关先行。
2010年下半年，项目实现了一次飞跃， 2010年8月，销售中心，沿江码头，江岸会所，网球场，社区园林都已准备就绪， 8-10月公关活动马不停蹄的进行。为国际港湾的豪宅度假生活奠定了高调的基础。
接下来，将需要更为密集，广泛，针对性的传播。 而传播主题，也将从虚走向实。
寻找问题：8-10月推广回顾
审视恶性循环
1. 早期项目尚未完善，成熟度与完善度欠缺。现场气氛不足。 2. 形象推广及市场预热持续太长，没有实质性的卖点及聚众亮点。导致项目 在当地无法形成良好口碑及销售热潮。 3. 当地人对产品的接受度及认可度不足。 4. 推广缺乏持续性。推广力度较为薄弱。
寻找问题：8-10月推广回顾
对于打造豪宅高度，我们做了哪些？
系统性的有力传播
锁定目标客群
房子不比漂亮姑娘， 听说倾国倾城，就跋山涉水来一睹芳姿。 这年代，漂亮姑娘也烂大街了， 除非是明星，除非能和她扯上点关系，
准确推广核心
否则，再倾国，再倾城，
也一边凉快去。
所以，我们要做的是： 说动客户前来一睹项目芳姿。
再给他一点甜头。
系统性的有力传播
阐述美。 放大美。
锁定目标客群
在广州等一线城市，拥有如此品质，唯有天价与之匹配。
豪宅，舍我其谁？
一个肯定的声音告诉我们：
东江府· 珑璟湾
已完美实现
从【准豪宅】项目到【公认豪宅】的升级
眼前的东江府· 珑璟湾焕然一新：
品质的飞跃——社区配套全方位完善，
形象的飞跃——现场美感全面升级，
购买人群的飞跃——欣赏目光360度转变， 对话高度的飞跃——社会圈层截然上升。。。
前期回顾 （平面表现）
2010年8月分水岭，
重新审视
东江府· 珑璟湾
8月之前，国际港湾生活，带着吹嘘。
一片凌乱，形成了推广的阻力
8月之后，项目焕然一新
品质逐渐趋向完美
豪宅姿态，傲然呈现。
Leabharlann Baidu丽质，深藏不露
港湾生活浑然天成
豪宅身段，当之无愧
综上，
11-12月决胜之道
不趁热打铁，只能沦为昨日黄花。
在市场小打小闹，预示我们只能孤芳自赏。
要做豪宅，突破推广规模，是第一关。
摒弃恶性循环，加大推广力度，刻不容缓。
11-12月决胜之道
走出本地市场
加大宣传力度
才能达到有效宣传
11-12月推广目的及策略 事不宜迟
强 势 出 击 ， 蓄 势 待 发 。
媒体类别：
短信——优惠及节日活动告知 报广及杂志稿——打造项目国际港湾生活形象 单张、邮政DM——结合当前销售进度，灵活策划主题，进行产品宣传（替代报 纸广告作用） 网络 首页新闻：结合单张推广主题 软文：以散文形式介绍项目
户外
11-12月主题提炼
活动节点：
节点活动——板房开放，新品面世等
促销活动——特价单位及精选户型拍卖形式的活动
当地部分：
1、宣传力度不足。虽活动投入一定资源，然外界获知度不足。 2、当地刚性需求不明显，较为被动。
3、当地人对中心片区较为看好，对于项目所在地理位置存在心理抗性。
4、购买优势及购买前景不明确。
周边城市及外地城市：
1、公关活动的涉及面及覆盖面难以对外地城市造成推广影响。 2、媒体投放及活动后新闻链接不足，缺乏持续性拓展性的推广。
为 新 豪 宅 高 度 的 面 世 ，
蓄 力 ，
二、推广策略
立足珠三角，力拓外地市场
唯有这样，才能匹配项目现有及远景高度。
摆脱恶性循环，致力扭转乾坤
打造豪宅高度，这是必行之路，亦是成功之道
何以立足？
何以拓外？
我们的建议是： 洞悉市场，透视目标，保持攻势。严密做好蓄力工作。
何以
扭转乾坤？
宣传力度的加大， 宣传途径的换航， 公关造势的扩张， 品质服务的升级， 人群定位的筛选， 而这，将需要启动大量宣传费用， 然而，也是唯一改变恶性循环的可行之路。