万科TOP系

万科TOP系
万科TOP系

走遍中国深度造访

万科TOP系

万科TOP系,中国最成系统的高端住宅产品系,因为其高端定位,享有万科最高的建筑技艺,举目中国,屈指可数。

万科天琴湾

双湾半岛山海,21世纪海岸恒产

万科天琴湾,雄踞深圳大小梅沙双湾唯一的独立半岛之上,北靠梧桐群山,南向太平洋。尊享5级观海长廊及2.3公里黄金海岸线,270度浩瀚海景尽收眼底。项目位处海雾线以上,山雾线以下,负离子含量高达2000个cm2。25万平米原生森林半岛之中,四季花卉萦绕,约48栋大宅依地形散落其间。

万科青山湖

国宅正脉上席高宅

万科青山湖是万科集团2010年在南昌倾力打造的TOP系巅峰钜作。万科青山湖,项目占地面积约146亩,项目位于南昌市中心风景区——青山湖正北岸。项目规划为以湖区别墅、湖景高层为主的低密度高尚社区;大宅、双拼别墅、联排别墅为现代中式的建筑风格。

万科湖心岛

一湖一岛一世界

万科湖心岛总建约20万平米,位于厦门岛内唯一的淡水资源--湖边水库中央,建筑面积近20万㎡,约830户,户均面积243㎡,项目投资约52.2亿元。延续鼓浪屿建筑文脉。万科湖心岛一梯两户,三面采光,三面景观,项目将延续鼓浪屿建筑文脉,并且节能环保,打造低碳社区。

万科17英里

纯海岸私人会馆

“万科17英里”项目位于深圳市东部溪涌盐葵路南侧海岸,西距小梅沙约为6-7公里,项目拥有壮观的蔚蓝海洋景观、天然沙滩及亿万年远古礁岩群,打造成为大鹏湾一道亮丽的海岸物业风景线。·通过合理的布局,户户海景,充分引入海洋资源优势,体现海岛生活的特色。

万科棠樾

原生湖山岛境墅群

万科棠樾项目拥有不可复制的稀缺山水资源。北面是仙女湖、大屏障森林公园和虾公岩水库;西面和南面是观谰高尔夫球会东莞球场和企洞水库;东面与绿地森林景观相邻。08年推出少量联排别墅、户户邻水、以水元素为主题,阐述东方居住美学,并运用东方文化特

有的低调展现属于东方居住的奢华概念。

首个金域中央落笔福州示范海西

万科高端产品系列中的GOLDEN系列,定位为天际行馆,两栋超高层建筑,与马来西亚双子星塔和纽约世贸双子星一样并世而立,约190米共有63层超高建筑,堪称福州住宅第一地标。

第二座金域中央,首发石狮,为超越而来

——中国高端住宅发展商,万科携V-TOP系,生根石狮

万科以30年住宅开发经验,不断进取,不断创新,为城市缔造生活典范。2014年,万科首度牵手石狮,精粹高端住宅精华,荣耀生活极致雍容,让世界以全新视角欣赏石狮,金域中央,即将为您呈现,让我们共同见证。

万科精装标准

第一节地面装修类 一、地面铺石材 A、施工准备 1、材料 1)石材(现场放样,放样图纸确认后,由石材厂加工的成品)的品种、规格、质量应符合设计和施工规范要求。 2)水泥:号普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥,并准备适量擦缝用专用填缝剂(颜色和石材对照)。如果铺设的为浅色石材,须准备白水泥白色珍珠岩。 3)砂:中砂或粗砂(砂以金黄色为最佳,忌用含泥量大的黑砂)含泥量<3%。过8mm 孔径的筛子。 4)石材表面防护剂(建议采用进口产品)。 2、作业条件 1)石材板块进场后应堆放在室内,侧立堆放,底下应加垫木方。并详细核对品种、规格、数量、质量等是否符合设计要求,有裂纹、缺棱掉角的不得使用。需要切割钻孔的板材,在安装前加工好。石材加工安排在场外加工。室内抹灰、水电设备管线等均已完成。房内四周墙上弹好+50cm 水平线。施工前应放出铺设石材地面的施工大样图。 2)石材进场后,要铲去石材背后的网格布,然后采用石材防护剂对石材进行六面防护处理,晾干后再进行铺贴了。 B、操作工艺 1、熟悉图纸:以施工图和加工单为依据,熟悉了解各部位尺寸和作法,弄清洞口、边角等部位之间关系。 2、试拼:在正式铺设前,对每一房间的石材(或花岗石)板块;应按图案、颜色、纹理试拼。试拼后按两个方向编号排列,然后按编号放整齐。 3、弹线:在房间的主要部位弹出互相垂直的控制十字线,用以检查和控制石材板块的位置,十字线可以弹在混凝土垫层上,并引至墙面底部。 4、试排:在房内的两个相互垂直的方向,铺两条干砂,其宽度大于板块,厚度不小于3cm。根据图纸要求把石材板块排好,以便检查板块之间的缝隙,核对板块与墙面、柱、洞口等

万科成本管理制度

万科成本管理制度 一、总则 二、房地产成本管理职责 (一)集团总部的成本管理职责(二)开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控 (一)成本监控系统 (二)成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制(一)立项环节的成本控制(二)规划设计环节的成本控制(三)施工招标环节的成本控制(四)施工过程的成本控制(五)工程材料及设备管理(六)竣工交付环节的成本控制(七)工程结算管理 (八)其他环节的成本控制 五、附则 万科企业股份有限公司 房地产成本管理制度 (讨论稿)

一、总则 1、为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合集团成本管理的要求和经验、教训,制定本制度。 2、成本管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提,过程控制为环节、规范操作为手段,提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益。 二、房地产成本管理职责 (一)集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度;并跟踪、检查执行情况,对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考;保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解,协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是: ◆立项资料是否齐全、规范; ◆市场定位是否明确、恰当; ◆投资成本估算是否经济、合理;

万科地产精装修工程质量验收标准2017最新

万科地产精装修工程质量验收标准 版本: 编制:日期: 审核:日期: 审批:日期: 主导部门:成品房管理部

目录 1 前言 (2) 2 基本原则 (3) 3 给排水管道 (4) 4 电气 (5) 5 抹灰 (8) 6 镶贴 (9) 7 吊顶与分隔 (11) 8 花饰 (12) 9 涂料 (13) 10 裱糊 (13) 11 木制品 (14) 12 卫浴设备 (20) 13 室内空气质量 (21) 14精装修工程验收参与部门 (22) 1 前言 1.1 为了加强精装修工程质量管理水平,统一精装修住宅工程质 量的验收,保证住宅套内工程质量,制定本规范。 1.2 本规范适用于精装修住宅工程的套内质量验收。 1.3 本规范规定了住宅工程套内质量验收的项目及其检查验收的 数量和方法,不涉及住宅工程建设过程中的地基基础、主体结构、机电安装等隐蔽验收内容。

1.4 住宅工程套内质量验收除应执行本规范外,尚应符合国家和 地方现行有关标准、规范的规定。 2 基本原则 2.1 装修应遵守法律法规和有关规定,并应遵循安全、适用、美 观的基本原则,在设计、施工中必须贯彻国家、行业和地方有关安全、防火、环保、建筑、电气、给排水等现行标准和技术规程。 2.2 装修设计、施工必须确保建筑物原有安全性、整体性,不得 任意改变建筑物的承重结构,不得破坏建筑物外立面。 2.3 选用的装饰材料及装饰部品件的质量除应符合该产品有关标 准的质量要求和设计要求,还必须符合GB6566、GB18580~GB18588室内装饰装修材料的系列标准,供货商应提供产品质保书或检验报告,施工前必须对装饰材料及装饰部品件进行验证后方可进行施工。如供需双方有争议时.可由市级法定建材质检机构进行仲裁检验。 2.4 厨房装修时严禁擅动燃气表具,燃气管道不得暗敷,不得穿 越卧室,穿越吊平顶内的燃气管道直管中间不得有接头。2.5 对安装、使用有特殊规定的材料制品及装饰部品件和设备, 施工应按其产品说明书的规定进行。 2.6 装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测,符合要求后 方可交付使用。

[工艺]万科精装修施工工艺标准(全集)

[工艺]万科精装修施工工艺标准(全集) 第一节地面装修类一、地面铺石材A、施工准备1、材料1)石材(现场放样,放样图纸确认后,由石材厂加工的成品)的品种、规格、质量应符合设计和施工规范要求。2)水泥:32.5 号普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥,并准备适量擦缝用专用填缝剂(颜色和石材对照)。如果铺设的为浅色石材,须准备白水泥白色珍珠岩。3)砂:中砂或粗砂(砂以金黄色为最佳,忌用含泥量大的黑砂)含泥量4)石材表面防护剂(建议采用进口产品)。2、作业条件1)石材板块进场后应堆放在室内,侧立堆放,底下应加垫木方。并详细核对品种、规格、数量、质量等是否符合设计要求,有裂纹、缺棱掉角的不得使用。需要切割钻孔的板材,在安装前加工好。石材加工安排在场外加工。室内抹灰、水电设备管线等均已完成。房内四周墙上弹好+50cm 水平线。施工前应放出铺设石材地面的施工大样图。2)石材进场后,要铲去石材背后的网格布,然后采用石材防护剂对石材进行六面防护处理,晾干后再进行铺贴了。B、操作工艺1、熟悉图纸:以施工图和加工单为依据,熟悉了解各部位尺寸和作法,弄清洞口、边角等部位之间关系。2、试拼:在正式铺设前,对每一房间的石材(或花岗石)板块;应按图案、颜色、纹理试拼。试拼后按两个方向编号排列,然后按编号放整齐。

3、弹线:在房间的主要部位弹出互相垂直的控制十字线,用以检查和控制石材板块的位置,十字线可以弹在混凝土垫层上,并引至墙面底部。 4、试排:在房内的两个相互垂直的方向,铺两条干砂,其宽度大于板块,厚度不小于3cm。根据图纸要求把石材板块排好,以便检查板块之间的缝隙,核对板块与墙面、柱、洞口等的相对位置。 5、基层自理:在铺砌石材板之前将混凝土垫层清扫干净(包括试排用的干砂及石材块),然后洒水湿润,扫一遍素水泥浆。 6、铺砂浆:根据水平线,定出地面找平层厚度做灰饼定位,拉十字线,铺找平层水泥砂浆,找平层一般采用1:3 的干硬性水泥砂浆,干硬程度以手捏成团不松散为宜。砂浆从里往门口处摊铺,铺好后刮大杠、拍实,用抹子找平,其厚度适当高出根据水平线定的找平层厚度。 7、铺石材块:一般房间应先里后外进行铺设,即先从远离门口的一边开始,按照试拼编号,依次铺砌,逐步退至门口。铺前将板块预先浸湿阴干后备用,在铺好的干硬性水泥砂浆上先试铺合适后,翻开石板,在水泥砂浆上浇一层水灰比 0.5 的素水泥浆(如果是浅色石材,采用白水泥或石材粘结剂),然后正式镶铺。安放时四角同时往下落,用橡皮锤或木锤轻击木垫板(不得用木锤直接敲击石材板),根据水平线用水平尺找平,铺完第一块向两侧和后退方向顺序镶铺,如发现空隙应将石板掀起用砂浆补实再行安装。石材板块之间,接缝要严,不留缝隙。 8、抛光

万科集团全套成本优化与控制程序

万科集团(全套)成本优化与控制程序 ???一.万科成本优化流程要素流程目标:在各实施方案完成前,完成成本优化与控制,提供优化方法,明确在招标阶段成本控制方法。流程主要责任部门:设计管理部、成本管理部、采购管理部。流程关键业绩指标流程关键点 2.适用范围:XX各项目设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案设计四个阶段;建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。 3.职责设计管理部:负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。成本管理部:编制计划并检查计划执行情况,:进行具体测算并根据测算结果提出优化建议,需要时进行部门间的协调,跟进优化建议后的测算并编制结果报告,测算结果复核发布。采购管理部:进行招标战略策划。 4.工作程序4.1.方案优化流程 4.2.方法与过程控制4.2.1设计前期开始设计前找发展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性(用地分析、)市场定位三方面信息。4.2.1.1政府规划要点:根据政府规划要点批复,得出如下信息: 4.2.1.2土地属性:通过勘查现场,询问发展部、项目部等相关部门,对土地属性信息分析: 4.2.1.3市场定位:通过询问销售部,清楚了解项目市场定位:以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:第一:场地内

的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用;第二:车位要重点关注其建造方式(地下、半地下、露天),是否计算容积率,会所是否可售;第三:外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部 分成本。4.2.2概念、规划设计阶段成本控制重点:4.2.2.1建筑、结构方面:4.2.2.1.1设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合(已确定)方案的成本测算,用以指导概念、规划设计。4.2.2.1.2结合周边环境、用地景观资源,合理确定不同地域的不同产品布置;让产品销售利润、土地价值最大化。4.2.2.1.3成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议(注意:重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异)4.2.2.1.4路网布置n道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下:a.路网应合理简洁(减少路网的不合理曲线、弯折)b.优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本).c.道路宽度(设置双车道或单车道加会车 区).4.2.2.1.5停车布置(综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式):·土地利用a.地面露天车

万科房地产全套成本管理及流程

万科房地产全套成本管理及流程

目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 (1)总经理职位说明书 (2)副总经理(分管经营)职位说明书 (3)副总经理(分管营销)职位说明书 (4)总工程师职位说明书 2.项目前期部 (1)项目前期部经理职位说明书 (2)投资发展主管职位说明书 (3)项目开发主管职位说明书

(4)项目规划主管职位说明书3.设计管理部 (1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书 4. 商务部 (1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书 5. 工程管理部 (1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 (1)办公室主任职位说明书(2)人力资源主管职位说明书(3)行政主管职位说明书 (4)档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 (1)企业项目投资管理制度 (2)企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 (1)项目阶段投资回收分析表 (2)企业年度总体经营计划书 (3)投资项目竞争分析调研表 (4)项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 (1)企业经营决策管理流程 (2)年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 (1)年度经营计划方案 (2)项目投资分析方案 (3)项目拆迁安置方案 四.万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 (1)工程设计管理制度 (2)设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具

最新万科房地产成本管理制度[详细]

万科房地产成本管理制度 目录 一、总则 1 二、房地产成本管理职责 1 (一)集团总部的成本管理职责1 (二)开发企业的成本管理职责2 三、房地产成本监控 4 (一)成本监控系统4 (二)成本监控的要求4 四、房地产开发环节的成本控制 6 (一)立项环节的成本控制6 (二)规划设计环节的成本控制7

(三)施工招标环节的成本控制8 (四)施工过程的成本控制8 (五)工程材料及设备管理10 (六)竣工交付环节的成本控制11 (七)工程结算管理12 (八)其他环节的成本控制13 五、附则13 万科企业股份有限公司 房地产成本管理制度 (讨论稿) 一、总则 1、为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合集团成本管理的要求和经验、教训,制定本制度。 2、成本管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提,过程控制为环节、规范操作为手段,提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益。

二、房地产成本管理职责 (一) 集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度;并跟踪、检查执行情况,对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考;保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解,协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是: ◆立项资料是否齐全、规范; ◆市场定位是否明确、恰当; ◆投资成本估算是否经济、合理; ◆投资回报是否符合集团利润目标要求; ◆投资风险能否有效控制。 4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况,适时了解各项目成本的实际构成,汇编集团成本报表;分析、总结项目成本控制情况,协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。 5、建立成本信息监控中心,及时收集各项目成本动态资料,为集团管理层提供充分、有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各开发企业。

万科集团项目成本管理流程

1.目的 确保开发项目的成本控制在成本目标之内 2.适用范围 适用于公司所开发项目的全过程成本控制工作3.定义 无

4职责 4.1成本管理部 4.1.1负责大型新开发项目拓展及论证阶段项目成本预控目标(成本估算)的提出; 4.1.2负责项目定位方案设计阶段建安成本测算; 4.1.3负责汇总编制项目初步目标成本; 4.1.4.负责编制扩初限额要求及成本建议; 4.1.5负责编制/审核项目建安成本概算; 4.1.6负责编制施工图限额设计要求及成本建议; 4.1.7负责审核项目建安成本预算 4.1.8负责组织编制项目正式目标成本,作为项目实施内控目标; 4.1.9.组织开展项目结算: 4.1.10.现场成本管理员负责现场的设计变更管理、签证管理、进度款管理 4.2项目发展部 4.2.1.负责提供土地费用、前期勘察费用、报批报建费用。 4.2.2.负责小型项目拓展及论证阶段项目成本预控目标(成本估算)的提出 4.3设计部 4.3.1.负责提交各阶段成本测算需要的设计文件(包括电子文裆)给成本管理部; 4.3.2.负责围绕项目成本预控目标展开方案设计; 4.3.3负责按限额设计要求及成本控制要求,完成扩初及施工图设计以及施工阶段的设计管理。 4.4营销部 4.4.1.负责提出项目定位和项目规划建议 4.4.2.负责提供营销费用测算,并根据目标成本进行归口管理。 4.5.财务部 4.5.1.责提供财务及管理费用测算,并根据目标成本进行归口管理 4.6.1.负责组织开展项目工程供应商釆购工作; 4.6.2负责组织开展项目材料设供应商釆购工作; 4.6.3.负责提出工程管埋费、三通一平费、临时设施费用 4.7成本分管副总经理 4.7.1负责审核拓展阶段项目成本预控目标; 4.7.2负责审核目初步目标成本; 4.7.3负审核施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本. 4.8总经理 4.8.1负责审核拓展阶段项目成本预控目标; 4.8.2.负责审核项目初步目标成本; 4.8.3.负责审核施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本。 4.9董事会 4.9.1负责审批拓展阶段项目成本预控目标; 4.9.2负责审批项目初步目标成本; 4.9.3.负责审批施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本。 5程序 5.1项目拓展阶段成本估算——项目成本预控目标的确定 5.1.1.对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块,对于大型新开发项目,成本管理部根据以往数据提出项目整体目标成本参考值: 5.1.2.项目发展部组织营销部根据《土地规划指标》及相关土地状况资料、关于项目初步定位的《市场调査报告》以及竞争楼盘清单,提供初步规划建议草案,由设计部与项目发展部、营销部沟通确定各种形式产品的面积组合,组织成可研阶段项目概念设计文件; 5.1.3.成本管理部根据项目概念设计文件各种形式产品(含基本配套)的成本数据,进行建安成本估算;5.1.4项目发展部根据成本管理部提交的建安成本估算、营销部提交的营销费用估算、财务部提供的管理和财务费用估算,参考成本管理部根据以往数据提出项目整体目标成本参考值,进行初步经测算; 5.1.5对于小型项目,由项目发展部组织提出各成本估算,进行初步经济测算 5.1. 6.项目发展部将各相关数据提供给成本管理部备案,形成拓展阶段成本估算《项目开发成本测算表》; 5.1.7.公司评审通过《可行性研究报告》后,拓展阶段《项目开发成本测算表》自动成为项目成本预控目标,

万科精装修技术标准

附件5 其它附件《西安万科精装修技术标准》 西安万科精装修技术标准 1.产品质量标准 1.1.材料质量标准 1.1.1.国标、行业标准 1.1.1.1.本工程质量按照合同要求必须严格按照国家及地方《质量验收规范》标 准执行,相同项目验收时,以相关《规范》高标准执行。 1.1.1. 2.工程施工及验收必须执行以下技术规范和标准但不限于以下标准: 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210—2001 《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003 《建筑涂饰工程施工及验收规程》JGJ/T29-2003 《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2001 《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002 《建设工程文件归档整理规范》GB/T50328-2001 《砌体工程施工及验收规范》GB50203-2002 《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2006 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002 《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002 《建筑工程饰面砖粘结强度检验标准》JGJ110-97 《建筑工程冬季施工规程》JGJ104-97 《建筑施工安全检查标准》JGJ89-99 《高级建筑装饰工程质量检验评定标准》GBJ01-27-96 《通风与空调工程质量检验评定标准》GBJ304-88 《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002 《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46-1988 《建设工程施工现场供用电安全规范》GB50194-93 国家及省、市现行的其它有关规范及标准

1.1. 2.材料检测表 木工板、胶合板检 查表胶水进场检查表石膏板检查表水泥、砂进场检查 表 涂料进场检查表乙供材质量抽查表. xlsx 入库部品抽检、送检标准(5.15).xlsx 1.2.成品质量标准 观感质量标准.pdf“装修房客户验房 指引表”A1版.xlsx “交付评估”A1版. xlsx 1.3.施工质量标准 1.3.1.1.安装质量标准 精装修安装质量标 准.pdf 1.3.1. 2.施工质量检查表 施工质量检查表 2.产品技术标准 2.1.四化实施标准 四化管理手册 2.2.施工技术标准 2.2.1.样板标准 样板验收质量标准2.2.2.工序流程

万科公司地产成本管理制度

目录 一、总则 二、房地产成本管理职责 (一)集团总部的成本管理职责(二)开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控 (一)成本监控系统 (二)成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制

(一)立项环节的成本控制(二)规划设计环节的成本控制(三)施工招标环节的成本控制(四)施工过程的成本控制(五)工程材料及设备管理(六)竣工交付环节的成本控制(七)工程结算管理 (八)其他环节的成本控制五、附则 万科企业股份

房地产成本管理制度 (讨论稿) 一、总则 1、为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合集团成本管理的要求和经验、教训,制定本制度。 2、成本管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提,过程控制为环节、规操作为手段,提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益。

二、房地产成本管理职责 (一)集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度;并跟踪、检查执行情况,对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考;保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解,协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是: ◆立项资料是否齐全、规; ◆市场定位是否明确、恰当;

万科成本管理制度

万科成本管理制度 一、总则 l、为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合成本管理的要求和经验、教训,制定本制度。 2、成本管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提,过程控制为环节、规范操作为手段,提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益。 二、房地产成本管理职责 (一)成本管理部的成本管理职责 1、制定、修正成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度;并跟踪、检查执行情况,对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、

判断,及时提供、反馈给企业管理层作决策参考;保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解,协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是:◆立项资料是否齐全、规范;◆市场定位是否明确、恰当;◆投资成本估算是否经济、合理;◆投资回报是否符合利润目标要求;◆投资风险能否有效控制。 4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况,适时了解各项目成本的实际构成,汇编成本报表;分析、总结项目成本控制情况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。 5、建立成本信息监控中心,及时收集各项目成本动态资料,为管理层提供充分、有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各开发企业。 6、组织成本管理的信息交流,通过培训、双向交流、研修会等方式,增进全员的成本管理意识,推广内外成本管理经验.寻求降低成本的有效途径,促进成本管理水平的提高。 7、根据管理的需要,派出审计小组对项目成本进行阶

万科地产成本管理制度

第一章房地产成本管理制度 一、总则 1、为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合成本管理的要求和经验、教训,制定本制度。 2、成本管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提,过程控制为环节、规范操作为手段,提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益。 二、房地产成本管理职责 (一)成本管理部的成本管理职责 1、制定、修正成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度;并跟踪、检查执行情况,对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给企业管理层作决策参考;保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解,协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是: ?立项资料是否齐全、规范; ?市场定位是否明确、恰当; ?投资成本估算是否经济、合理; ?投资回报是否符合利润目标要求;?投资风险能否有效控制。 4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况,适时了解各项目成本的实际构成,汇编成本报表;分析、总结项目成本控制情况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。 5、建立成本信息监控中心,及时收集各项目成本动态资料,为管理层提供充分、有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各开发企业。 6、组织成本管理的信息交流,通过培训、双向交流、研修会等方式,增进全员的成本管理意识,推广内外成本管理经验.寻求降低成本的有效途径,促进成本管理水平的提高。 7、根据管理的需要,派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计,对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况,考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。 8、逐步排行成本管理及其信息交流电脑化,搞好成本管理的综合服务。 (二)各执行部门的成本管理职责 1、认真执行成本管理制度,结合实际制定本单位成本管理制度,并自觉接受监督。 2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况,确定项目开发计划,组织立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,并按要求提交立项可行性报告,履行立项审批程序。 3、规划设计阶段,应按市场定位和成本估算准确把握设计方案,组织审查设计概算的经济合理性,

【万科研发】万科集团精装修工艺工法标准(质量的保证)

【万科研发】万科集团精装修工艺工法标准(质量的保证) 第一部分、工序管理(一).制定合理的施工工序强调 正确的施工顺序,合理安排工序,尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工,对于成品保护难度较大的材料,安排在大部分装饰工作量完成后进行安装,施工期间做好成品保护工作,原则上谁施工谁保护,做到工序结束即保护到位后移交下道工序进行后续施工,精装总包负责成品保护的日常维护,具体工序如下:(二).工序检查现场应加强对水电预留预埋、卫生间防水、厨卫墙地砖镶贴、吊顶、木门套、涂料、地板、橱柜、电器安装、卫生器具安装等工序控制,做到项目部工程师10%抽查,监理100%检查验收,并形成检查记录以备查验。每一道工序大面积展开前,均应先做工序样板,经监理、甲方确认后将作为大面积施工的工序质量标准。施工工序检查一览表如下:二、工艺工法标准(一).复合木地板 工程 1、工艺流程2.工艺工法: (1)铺设前应对材质、颜色、油漆、尺寸、含水率、甲醛 含量、加工精度等验收认可。(2)木地板的基层要求干净、平整、干燥、牢固、耐腐,应预留伸缩缝,以防止变形。基层处理建议采用水泥自流坪或提高土建地面施工标准,地板铺装前应注意地面清洁。应有踢脚线,踢脚线安装前一定检

查墙面(200mm以内)的平整度,保证踢脚与墙体接缝一致。成品保护的检查。(3)控制施工程序,加强安装前和过程中的检验。木地板基层验收合格后,方可进行面层铺设施工;严禁在木地板铺设时,与其它室内装饰装修工程交叉混合施工。(4)毛地板内水管和电线管禁止并排设置;水电线管应采用专用管卡固定牢固。(5)地板铺设完工后,应保持室内正常通风。(6)木地板验收:表面平整、无色差、无毛刺、无裂痕和划痕、牢固;相邻地板应留伸缩缝并做过桥连结处理;门口应隔断。重点控制平整度、拼接高度差、拼接缝隙宽度、四周伸缩缝。3、质量标准1).保证项目:(1)复合木地板的材质和强度、耐磨性必须符合国家有关标准。(2)板块之间的拼接牢固,无松动现象。2).基本项目:(1)复合木地板面层光滑,无伤痕,图案清晰,颜色一致,纹理清楚。(2)板块之间缝隙严密,接头错开,表面洁净,拼接板块的纹理对齐。(3)踢脚线表面光滑,接缝严密,高度、出墙厚度一致。3).允许偏差(二).地面铺砖工程1.工艺流程:(1)厨房、客厅地砖工艺流程(2)卫生间地砖工艺流程:(3). 踢脚板安装工艺流程:2.工艺工法:(1)将地面基层上的落地灰、浮灰等杂物清理干净,并用钢丝刷或钢扁铲清理,在正式施工前用少许清水湿润地面。(2)在房间的重点部位或地面面积较大的房间弹互相垂直的十字 控制线,十字线可以弹在地面上并引至墙面底部。在房间的

史上最全的万科房地产公司全套成本管理制度

史上最全的万科房地产公司全套成本管理制度

一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 1.万科房地产开发有限公司组织结构图

2 项目前期部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 经理级 1人 主管级 3人 董事会 董事长 总经理 行政副 总经理 财务总监总工程师 行政办公室 人力 资源部 财物部审计部工程部商务部 销售部总经理 办公室项目前期部经理 投资发展主管项目开发主管项目规划主管投资发展专员各专项工作专员专业工程师

职责1.负责企业投资项目的搜寻与调查研究,并对拟投资的项目进行经济分析和论证 2. 负责制订房地产投资计划,并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作 3.对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估,拟订可行的项目开发计划 4.组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作 5.组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作6.组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作 7.负责开展企业项目联系单位的公关工作 8.配合商务部编制项目开工前相关合同(含规划、设计合同、委托市场调查合同、委托可行性分析合同及委托审计合同、环境评价合同、红线合同、勘察合同) 9.负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作

权力1.对投资项目的建议权及对投资计划、投资方案的审核权2.房地产行业资讯调查经费的合理使用权 3.对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权 4.要求相关部门配合的权力 5.对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 3.设计管理部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图部门编制 经理级1 人 根据实际 而定 职责1.参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作 2.对设计单位的设计方案进行确认,组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收 3.配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作 设计管理部经理 图纸审核员资料管理员 结构设计师

万科房地产公司精装修施工工艺标准全集 完整版

万科精装修施工工艺标准 第一节地面装修类 一、地面铺石材 A、施工准备 1、材料 1)石材(现场放样,放样图纸确认后,由石材厂加工的成品)的品种、规格、质量应符合设计和施工规范要求。 2)水泥:32.5 号普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥,并准备适量擦缝用专用填缝剂(颜色和石材对照)。如果铺设的为浅色石材,须准备白水泥白色珍珠岩。 3)砂:中砂或粗砂(砂以金黄色为最佳,忌用含泥量大的黑砂)含泥量<3%。过8mm 孔径的筛子。 4)石材表面防护剂(建议采用进口产品)。 2、作业条件 1)石材板块进场后应堆放在室内,侧立堆放,底下应加垫木方。并详细核对品种、规格、数量、质量等是否符合设计要求,有裂纹、缺棱掉角的不得使用。需要切割钻孔的板材,在安装前加工好。石材加工安排在场外加工。室内抹灰、水电设备管线等均已完成。房内四周墙上弹好+50cm 水平线。施工前应放出铺设石材地面的施工大样图。 2)石材进场后,要铲去石材背后的网格布,然后采用石材防护剂对石材进行六面防护处理,晾干后再进行铺贴了。 B、操作工艺 1、熟悉图纸:以施工图和加工单为依据,熟悉了解各部位尺寸和作法,弄清洞口、边角等部位之间关系。 2、试拼:在正式铺设前,对每一房间的石材(或花岗石)板块;应按图案、颜色、纹理试拼。试拼后按两个方向编号排列,然后按编号放整齐。 3、弹线:在房间的主要部位弹出互相垂直的控制十字线,用以检查和控制石材板块的位置,十字线可以弹在混凝土垫层上,并引至墙面底部。 4、试排:在房内的两个相互垂直的方向,铺两条干砂,其宽度大于板块,厚度不小于3cm。根据图纸要求把石材板块排好,以便检查板块之间的缝隙,核对板块与墙面、柱、洞口等的相对位置。 5、基层自理:在铺砌石材板之前将混凝土垫层清扫干净(包括试排用的干砂及石材块),然后洒水湿润,扫一遍素水泥浆。 6、铺砂浆:根据水平线,定出地面找平层厚度做灰饼定位,拉十字线,铺找平层水泥砂浆,找平层一般采用1:3 的干硬性水泥砂浆,干硬程度以手捏成团不松散为宜。砂浆从里往门口处摊铺,铺好后刮大杠、拍实,用抹子找平,其厚度适当高出根据水平线定的找平层厚度。 7、铺石材块:一般房间应先里后外进行铺设,即先从远离门口的一边开始,按照试拼编号,依次铺砌,逐步退至门口。铺前将板块预先浸湿阴干后备用,在铺好的干硬性水泥砂浆上先试铺合适后,翻开石板,在水泥砂浆上浇一层水灰比0.5 的素水泥浆(如果是浅色石材,采用白水泥或石材粘结剂),然后正式镶铺。安放时四角同时往下落,用橡皮锤或木锤轻击木垫板(不得用木锤直接敲击石材板),根据水平线用水平尺找平,铺完第一块向两侧和后退方向顺序镶铺,如发现空隙应将石板掀起用砂浆补实再

《北京万科精装修住宅交付标准操作规定》

精装住宅交付标准操作规定 第一篇住宅竣工验收操作流程 第一条适用范围:北京万科各项目工程在移交物业及小业主前进行竣工验收。 第二条规定目的:为了维护万科品牌形象,提高客户满意度,满足业主对万科品牌的心理预期,尽量避免客户投诉,对即将入住的楼栋进行拉网式普查,以制度与 流程保证交房的质量。 第三条经办部门:项目经理部 第四条参与部门:客户服务中心、销售部、物业公司、监理公司、施工单位、小业主第五条操作流程一:项目经理部对施工单位质量验收流程 5.1 现场验房小组: 经办部门:项目经理部 参与部门:施工总包、分包单位、监理公司 5.2 流程: 5.3 形成文件:形成《户住宅竣工验收意见》(项目经理部存档同时交物业公司一份)

第六条操作流程二:项目经理部向入住办(客服中心、物业公司、销售中心)交房的验收流程 6.1 交房验房小组: 经办部门:入住办 参与部门:客服中心、物业公司、销售中心、项目经理部、监理公司、施工总包单位、分包单位 6.2 流程: 6.3形成文件:形成《户住宅模拟验收交接单》(项目经理部、客服中心、物业公 司同时存档) 第七条操作流程三:业主入住验房及返修流程 7.1 入住验房小组

经办部门:客服中心 参与配合部门:项目经理部、物业公司 7.2 流程: 7.3 形成文件:形成《房屋入住验收交接记录表》(物业公司、项目经理部、客服中心同时存档) 第八条下列两类房屋,施工单位的维修整改工作如能在客户办理入住前2天完成,可参加第三次验房(操作流程三:业主入住验房及返修流程)。否则,此两类房屋不向业主交付。

1、第一次验房(操作流程一)不合格,而又不能在规定时间内完成维修整改工作 的,不让其参加第二次验房(操作流程二); 2、第二次验房(操作流程二)不合格,而又不能在规定时间内完成维修整改工作 的。 以上两类房屋,不合格的界定标准为: 1、房屋使用功能不全; 2、房屋有严重污染情况; 3、房屋的维修整改不能在短期内完成; 4、无法界定的房屋,由入住办讨论确定。 第九条由于房屋不能通过验收,导致房屋不能按期向业主交付,所造成的违约责任由装修单位承担。 第十条客户验房前,客户服务中心须提前知会物业公司,物业公司做最后一次保洁检查,确认无误后,方可带领客户验房,进入操作流程三“业主入住验房及返修 流程”。 第十一条本操作流程由公司工程管理部负责指导与解释。流程的修改,由工程管理部提出并报送公司规范审定委员会审定通过后执行。 第二篇住宅交付验收规范与标准 序: 住宅交付验收是工程竣工后客户对住宅质量、效果进行最后测试和认可的过程。验收应该采用国家现行的装饰工程质量检验规范和具体情况相结合的办法。一般来说分为设备验收、工艺验收和效果验收等几部分。 ◆设备验收 指居室设备设施的安装情况验收,应该通过机械的试运行来检查质量情况。比如卫生洁具设备、厨房设备,除应按国家装饰质量检验规范验收其排管布线是否标准外,还应该启动或进行水管试压验收,以确定设备运转是否正常。 ◆功能验收 指居室使用功能结构验收。比如天棚、地面、墙面、固定选型等是否遵循设计要求,是否牢固等。 ◆工艺验收 重点检查油漆硕、乳胶漆面、木质接头、外部造型、地面镶花等工艺水平。 ◆效果验收 其实是对设计方案的验收。客户通过观察室内整体装饰情况,判断设计风格、色彩、灯光、环境的搭配效果,从而评定设计方案的优劣。 本部分内容的编制主要基于可操作性、可追溯性的原则,综合以上要点,编制了住

万科精装修标准供参考

万科精装修标准供参考 《精装修房地产项目全程成本造价控制与竣工质量验收标准规范实用手册》内容简介第一篇总论 第一章房地产企业间接费用 第二章房地产企业土地开发成本 第三章房地产企业房屋开发成本 第四章房地产企业配套设施开发成本 第五章房地产企业代建工程开发成本 第二篇精装修房地产项目全程造价组成与计价办法 第一章工程预算造价计算的依据 第二章工程造价的组成 第三章工程量清单 第四章工程量清单计价方法与造价计算 第五章工程量清单计价示例 第六章工程结算和竣工结算 第三篇精装修房地产项目全程消耗量定额 第一章概述 第二章消耗量定额及其应用 第三章人工、材料、机械台班消耗量的确定 第四篇精装修房地产项目全程工程量计算 第一章概述 第二章楼地面工程量计算及示例 第三章墙柱面工程量计算及示例 第四章天棚工程量计算及示例 第五章门窗工程量计算及示例 第六章油漆、涂料、裱糊工程量计算及示例 第七章卫生间洁具工程量计算及示例 第八章厨房用品工程量计算及示例 第九章空调工程量计算及示例 第十章燃气工程量计算及示例 第十一章强、弱电工程量计算及示例 第十二章安防及智能系统工程量计算及示例 第十三章其他工程量计算及示例 第十四章脚手架项目成品保护费 第十五章垂直运输及超高增加费 第五篇精装修房地产项目全程定额消耗换算 第一章定额消耗量换算的基本方法 第二章各分部工程定额换算的主要规定 第三章定额换算方法 第六篇精装修房地产项目竣工质量验收 第一章门窗工程竣工质量验收 第二章吊顶工程竣工质量验收 第三章轻质隔墙工程竣工质量验收 第四章幕墙工程竣工质量验收

第五章涂饰工程竣工质量验收 第六章地面工程竣工质量验收 第七章饰面板(砖)工程竣工质量验收 第八章卫生间洁具工程竣工质量验收 第九章厨房工程竣工质量验收 第十章空调工程竣工质量验收 第十一章燃气工程竣工质量验收 第十二章强、弱电工程竣工质量验收 第十三章安防及智能系统工程竣工质量验收 第十四章其他工程竣工质量验收 第七篇相关标准规范 第八篇相关法律法规 房屋装修全套验收标准 第一步木工标准的验收 A木窗帘盒的验收 1.木窗帘盒的施工内容木窗 木窗帘盒是家庭装修中的重要部位,是隐蔽窗帘隐头的重要设施。在进行吊顶和包窗套设计时,就应进行配套的窗帘盒设计,才能起到提高整体装饰效果的作用。 根据顶部的处理方式不同,窗帘盒有两种形式。一种是房间有吊顶的,窗帘盒应隐蔽在吊顶内,在做顶部吊顶时就一同完成,另一种是房间未吊顶,窗帘盒固定在墙上,与窗框套成为一个整体。窗帘盒构造比较简单,施工比较容易。 2.木窗帘盒的施工规范 窗帘盒的规格为高100毫米左右,宽度依照使用窗帘杆的数量确定,单杆宽度为120毫米,双杆宽度为150毫米以上,长度根据设计要求,最短应超过窗口宽度300毫米,窗口两侧各超出150毫米,最长可与墙体通长。制作窗帘盒使用大芯板,开燕尾梅粘胶对接,如饰面为清油涂刷,应做与窗框套同材质的饰面板粘贴,粘贴面为窗帘盒的外侧面及底面。贯通式窗帘盒可直接固定在两侧墙面及顶面上,非贯通式窗帘应使用金属支架,一般使用铁支架,铁支架在结构施工中已预埋,也可直接固定在墙面及顶面上。固定时,在固定点打孔,安放塑料胀销,用螺丝钉固定。为保证窗帘盒安装平整,两侧距窗洞口长度相等,安装前应先弹线。安装窗帘盒后,还将进行饰面的终饰施工,应对安装后的窗帘盒进行保护,防止污染和破坏。 3.木窗帘盒的验收 木窗帘盒安装应按设计尺寸,房间如果吊顶,窗帘盒不应突出顶部,如单独安装窗帘盒,则应安装平直。窗帘盒表面处理同墙壁被糊或细木工装修质量标准,窗帘杆安装符合设计要求,安装要平直、牢固。 4.木窗帘盒施工常见质量问题及处理方法 木窗帘盒施工常见质量问题有以下几种: (1)窗帘盒松动:主要原因是制作时棒眼松旷或同基体连结不牢固所致,如果是棒眼对接不紧,应拆下窗帘盒,修理棒眼后重新安装。如果是同基体连结不牢固,应将螺丝钉进一步拧紧,或增加固定点。 (2)窗帘盒不正:主要原因是安装时没有弹线就安装,使两端高低差和侧向位置安装差超

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