2018年房地产租赁市场行业分析报告
住房租赁市场问题研究——我国住房租赁市场的主要问题及原因分析
十九 大报告 将 “租 ”列 于 “购 ”之 前 ，两者 中北京 市 ２００９年下 半年 、２０１３年 、２０１６年
次序 的转变充 分体现 了发展住房 租赁市场 房 价均 出现 了大 幅快 速上 涨 。由于房价 的
的紧迫性和重要性 。然 而 ，目前我 国的住房 持续上涨 ，特大城市 的租售 比越发不合理 ，
统计 ，上 海市仅 ２０１ ６年住房租赁 指数 累计 文 规定 较 为粗 略 ，执 法 困难 ，难 以有效 规
上涨 ７．５％ ；此 外 ，自２０１２年 ８月 以来 ，深 范租赁行 为。
查塑童墅
ＣＨＩＮＡ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ
２中介服务不规范 ，导致交易成 本高、 绕 治安 （流动人 口的管 理 ）和征 税展 开 ，
住 房租赁 市场是房 地产市场 的重要组 圳 市住宅租金 价格 同比已经 连续上涨 了 ４４
成部 分 。自２０１６年 中央经济工作会 议定位 个月 。
“房子是用来 住 的 ，不是用来 炒 的”以来 ，
三是 承租人 处 于弱势 地位 ，租赁权 益
发展 住房租赁 不仅有利 于还原住 房的居住 得不到保障 。目前 ，一线城 市住房 租赁市场
“黑 中介 ”“黑二房 东”严重扰乱住房租赁 无法发挥行 业 自律作用 。
市场 。一是发布虚假房源信息 ，隐瞒重要事
四是 “黑 中介 … ‘黑二房东 ”匹配 了部
中 图 分 类 号 ： Ｆ２９３．３５
文 献 标 识 码 ：Ａ
文 章 编 号 ： １００１—９１３８－（２０１８）０３—００１０—１４
收 稿 日期 ： ２０１７—１２－０３
作者 简介 ：谢 海生 ，住 房和城 乡建设部政 策研 究中心
房屋租赁市场调研报告
房屋租赁市场调研报告一、市场背景房屋租赁市场是一个与生活密切相关的大市场，其规模逐年扩大。
近年来，房地产市场发展迅速，房屋租赁市场也得到了相关政策的支持和规范。
随着人口流动的增加，租房需求日益增长，房屋租赁市场在中国乃至全球的地位愈发重要。
二、市场概况1. 房屋租赁市场趋势分析随着城市化进程的推进，人口的流动越来越频繁，租房需求日益增长。
尤其是一线城市和热点二线城市的租房市场需求较大，市场空间广阔。
2. 房屋租赁市场规模据国家统计局最新发布的数据显示，我国房屋租赁市场规模逐年扩大，2018年全国房屋租赁市场规模已达到6000亿元人民币，预计未来几年将保持较快增长的态势。
3. 房屋租赁市场主要特点房屋租赁市场主要的特点包括：需求大、供应不足、租金水平不断上涨、市场交易信息不透明等。
三、市场主体分析1. 房屋租赁市场主体类型房屋租赁市场的主体类型包括：房地产开发商、房产中介、房屋租赁平台等。
2. 房屋租赁市场主体地位分析房地产开发商在房屋租赁市场中拥有很大的优势，其拥有大量的房源资源。
房产中介和房屋租赁平台在市场中也有一定的地位，他们通过提供配套服务、整合资源等方式满足了租房需求。
四、市场发展趋势分析1. 房屋租赁市场政策导向我国政府出台了一系列房地产政策，支持房屋租赁市场的发展。
未来，政府将继续加大对房屋租赁市场的支持力度，为市场提供更好的发展环境。
2. 房屋租赁市场发展趋势未来房屋租赁市场将呈现出租金水平不断上涨、租赁市场专业化程度提高、租赁平台服务领域不断拓展、市场监管力度加大等趋势。
五、市场分析1. 房屋租赁市场需求分析随着人口流动不断增加，租房需求持续增长。
尤其是一线城市和热点二线城市的租房需求更为旺盛。
2. 房屋租赁市场供给分析相对于租房需求，目前房屋租赁市场的供给相对不足。
一些特定区域的租房资源较为紧缺，尤其是高档小户型的房源。
六、市场风险分析1. 政策监管风险随着政府对房地产市场持续加大的政策控制力度，未来可能会对房屋租赁市场产生一定的影响。
2018年度太原市房地产市场数据分析报告
2018年度太原市房地产市场数据分析报告一、近期全国及部分省市政策1. 2018年3月5日，政府工作报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
【政策解析】从国家层面上强调了房住不炒政策的重要性，住房制度的多主体供给及地方政府责任的落实，将会让更多的国民居有所屋，同时也会对投机性购房群体有所抑制。
2. 2018年4月12日，国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见中指出，一是稳妥推进房地产税立法，二是启动新的三年棚改攻坚计划，让广大人民群众早日实现安居乐居。
【政策解析】房地产税的落实是国家利用经济手段对房地产市场的一种调控措施，在一定程度上扼制了投机性购房者的购买需求，从而控制房价的涨幅。
新的棚改计划，有利于推进房地产市场的去库存化。
3. 2018年7月31日，中央政治局会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
【政策解析】政治局会议直指房价上涨问题，措辞更为严厉，表明了中央调控楼市的决心。
4.2018年8月19日，国办印发关于《港澳台居民居住证申领发放办法》的通知中指出：港澳台居民居住证持有人在居住地依法享受劳动就业，参加社会保险，缴存、提取和使用住房公积金的权利。
【政策解析】办法规定了港澳台居民的3项权利，为港澳台居民在当地生活带来了便利，同时为港澳台居民在当地购房提供便利，也会对当地房地产市场带来一定的刺激。
5.2018年10月11日，国务院办公厅关于印发完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020年）的通知中指出，总结推广住房租赁试点经验，鼓励发展共有产权住房，加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例，加强舆论引导，稳定市场预期。
2018年粤港澳大湾区房地产市场分析报告
2500
深圳
广州
东莞
佛山
惠州
珠海
中山
肇庆
60000
2000
50000
40000 1500
30000
1000 20000 500
10000
0 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年
数据来源：CRIC
深圳
广州
东莞
佛山
惠州
珠海
中山
肇庆
25000 20000 15000 10000 5000 0
供应建筑面积（万㎡）
成交建筑面积（万㎡）
2017年大湾区各城市新进房企情况
城市
新进入房企数量 新进入房企名称
深圳
2 首创、龙湖
广州
4 泰禾、融信、美的、 厦门建发
东莞
3 招商、华润、旭辉
佛山
012017年房地产市场走势
> 各城市因城施政
政策
深圳因政策调控效果较好并未明显收紧，广州加大对投资需求的抑制以保证市场健康，佛山东莞等受外溢 性影响较大的城市同样加大了调控力度，非限购城市如惠州肇庆政策力度仍较小 > 受政策调控影响总体上呈现量跌价升，但热点区域土地仍备受追捧
土地
深圳受调控影响价格大幅下降；广州土地市场供需两旺，房企看好未来市场前景，争相布局；东莞作为房 企抢占热点区域土地市场热度仍居高不下。
城市 深圳
新进入房企 数量 新进入房企名称
2
首创、龙湖
肇庆
房地产行业市场调研分析报告
房地产行业市场调研分析报告第1章引言 (4)1.1 研究背景 (4)1.2 研究目的与意义 (4)1.3 研究方法与数据来源 (4)第2章房地产行业宏观环境分析 (5)2.1 政策环境 (5)2.1.1 国家政策导向 (5)2.1.2 地方政策差异 (5)2.2 经济环境 (5)2.2.1 宏观经济形势 (5)2.2.2 房地产市场与宏观经济的关系 (5)2.3 社会环境 (5)2.3.1 人口结构变化 (5)2.3.2 消费观念转变 (6)2.4 技术环境 (6)2.4.1 建筑技术进步 (6)2.4.2 信息技术应用 (6)第3章房地产市场总体状况分析 (6)3.1 房地产市场总体规模 (6)3.1.1 土地市场 (6)3.1.2 房地产开发投资 (6)3.1.3 销售市场 (6)3.2 房地产市场供需分析 (6)3.2.1 供给分析 (6)3.2.2 需求分析 (7)3.2.3 供需平衡分析 (7)3.3 房地产市场结构分析 (7)3.3.1 产品结构 (7)3.3.2 区域结构 (7)3.3.3 所有制结构 (7)3.4 房地产市场热点区域分析 (7)3.4.1 一线城市 (7)3.4.2 新一线城市 (7)3.4.3 二三线城市 (7)第四章房地产市场细分领域分析 (7)4.1 住宅房地产市场分析 (8)4.1.1 市场规模及增长趋势 (8)4.1.2 区域差异 (8)4.1.3 产品结构 (8)4.2 商业房地产市场分析 (8)4.2.1 市场规模及增长趋势 (8)4.2.2 区域差异 (8)4.2.3 行业竞争格局 (8)4.3 办公房地产市场分析 (8)4.3.1 市场规模及增长趋势 (9)4.3.2 区域差异 (9)4.3.3 产品创新 (9)4.4 旅游房地产市场分析 (9)4.4.1 市场规模及增长趋势 (9)4.4.2 区域差异 (9)4.4.3 产品类型 (9)第五章房地产企业竞争格局分析 (9)5.1 房地产企业市场份额分析 (9)5.1.1 企业销售额排名及市场份额 (10)5.1.2 企业土地储备排名及市场份额 (10)5.1.3 企业开发面积排名及市场份额 (10)5.1.4 企业市场份额的区域分布特征 (10)5.1.5 企业市场份额的产品类型分布特征 (10)5.2 房地产企业竞争力分析 (10)5.2.1 企业规模竞争力分析 (10)5.2.2 财务状况竞争力分析 (10)5.2.3 品牌影响力竞争力分析 (10)5.2.4 技术创新竞争力分析 (10)5.2.5 管理水平竞争力分析 (10)5.3 房地产企业战略分析 (10)5.3.1 企业战略定位 (10)5.3.2 企业产品策略 (10)5.3.3 企业市场拓展策略 (10)5.3.4 企业合作与并购策略 (10)5.3.5 企业差异化竞争策略 (10)5.4 房地产企业发展趋势分析 (10)5.4.1 政策影响下的企业发展趋势 (10)5.4.2 经济环境变化对企业的影响 (10)5.4.3 社会需求与企业发展的关系 (10)5.4.4 科技创新对企业的推动作用 (10)5.4.5 绿色建筑与可持续发展趋势 (11)第6章房地产市场风险与机遇分析 (11)6.1 房地产市场风险分析 (11)6.1.1 政策风险 (11)6.1.2 经济风险 (11)6.1.3 市场风险 (11)6.1.4 投资风险 (11)6.2 房地产市场机遇分析 (11)6.2.1 城镇化进程带来的机遇 (11)6.2.2 政策支持 (11)6.2.3 新兴产业发展带来的机遇 (11)6.3 房地产市场挑战分析 (12)6.3.1 房地产市场调控压力 (12)6.3.2 市场竞争加剧 (12)6.3.3 成本上升 (12)6.4 房地产市场应对策略 (12)6.4.1 优化产品结构 (12)6.4.2 加强企业内部管理 (12)6.4.3 拓宽融资渠道 (12)6.4.4 积极应对政策调整 (13)第7章房地产市场融资分析 (13)7.1 房地产市场融资现状分析 (13)7.1.1 融资规模及增速 (13)7.1.2 融资结构 (13)7.1.3 融资成本 (13)7.2 房地产市场融资渠道分析 (13)7.2.1 银行贷款 (13)7.2.2 债券融资 (13)7.2.3 股权融资 (14)7.2.4 资产证券化 (14)7.3 房地产市场融资成本分析 (14)7.3.1 利率水平 (14)7.3.2 企业信用 (14)7.3.3 融资方式 (14)7.4 房地产市场融资风险与机遇 (14)7.4.1 风险 (14)7.4.2 机遇 (14)第8章房地产市场政策影响分析 (15)8.1 房地产市场政策概述 (15)8.2 房地产市场政策影响分析 (15)8.2.1 土地供应政策影响 (15)8.2.2 金融政策影响 (15)8.2.3 税收政策影响 (15)8.2.4 住房保障政策影响 (15)8.3 政策对房地产市场走势的预测 (15)8.4 政策建议与应对策略 (16)第9章房地产市场发展趋势与预测 (16)9.1 房地产市场发展现状与趋势 (16)9.2 房地产市场未来市场规模预测 (16)9.3 房地产市场细分领域发展预测 (16)9.4 房地产市场区域发展预测 (17)第10章结论与建议 (17)10.1 研究结论 (17)10.2 发展建议 (17)10.3 研究局限 (18)10.4 研究展望 (18)第1章引言1.1 研究背景房地产业作为我国国民经济的重要支柱，其发展状况直接关系到国计民生。
腾策-2018年济南房地产市场年报
2018
2月
2月14日 济阳县发布调控 政策，限售限价 限贷，出台毛坯 限价9000元/㎡， 下证2年内不可交 易等相关规定。
4月
4月26日 发布销售行为规 范，优先满足刚 性购房者需求， 禁止要求一次性 付款优先选房， 禁止捆绑销售。
02.
土地市场
土地市场概况
中央商务区4-14地块
2018年济南土地市 场表现
楼板价：6587元/㎡
高溢价率
总价：6.76亿元 溢价率：58.66%
土地成交：
109宗，1320万平米
历下区、历城区
2018年成交土地共726.7万㎡
其中，纯住宅用地738.7万平米，商住
用地62.2万平米，商办用地519.1万平
棚改工作稳步推进，但货币化安置强调因地制宜
因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。
多地出台新规完善棚改工作 规范棚户区改造融资行为。
深化区域联动，推动协同发展
提速城市群建设，推动区域协同发展 深化自贸区改革，加大对外开放力度 实施乡村振兴战略，盘活各类闲置资源
5
力推优惠政策争抢人才，放宽落户条件吸引人口
济南政策
济南市城乡建设委员会关于规范带装修商品房预售管理的通知
7月9号，济南市建委为进一步加强商品房预售监管，维护购房者合法权益，特下发《关于规范带装修商品房预售管理的通知》 通知如下： 一、带装修销售的商品房应明示装修价格。带装修销售的商品房申请商品房预售许可时，预售方案中需包括带装修施工图 审查合格书及装修标准的价格构成，商品房毛坯价格应与装修价格分离。装修价格应依据商品房装修配置标准、材料选型、品 牌档次、施工品质等条件合理定价。 装修价格构成(含装修主要材料、设备清单及品牌)需在销售现场公示，同时需按要求提供装修样板房，样板房装修标准应 与现场公示内容及交房标准一致。 商品房买卖合同中应明确毛坯单价及装修单价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格，变相抬高房价。 二、严禁擅自改变商品房装修设计标准。按毛坯房设计的商品房，取得预售许可后，开发企业不得擅自改为带装修商品房对 外销售。擅自将毛坯房改为带装修商品房销售的，应暂停销售行为，待完善施工图设计变更审查后，方可继续销售。对借“毛 坯变装修”变相涨价、未办理施工图设计变更审查的项目，一经发现，责令企业限期整改，整改期间停止商品房销售，不良行 为记入企业诚信档案;拒不整改的，移交执法部门依法查处。
【2018房地产年报】[易居]2018年福州房地产市场年报
![【2018房地产年报】[易居]2018年福州房地产市场年报](https://img.taocdn.com/s3/m/2d15a7cfb8f67c1cfbd6b823.png)
1 PART
经济环境
经济环境 宏观经济
中国前三季度GDP同比增6.7%，经济总体平稳，稳中有进，目前依然处于转型升级深化发展阶段
u 从2013年开始，中国GDP增速呈现“阶梯式”下降趋势；至2018年第3季度，全国GDP增速稳定在6.7%，主要由于“政 治任务”需要稳定经济增长。
u 2018前11个月CPI有所回暖，在整体需求平稳、货币环境稳健中性大背景下，预计2019年整体不会出现明显的通胀压力。 同时随着国内投资需求趋弱，对工业产品价格不存在拉高作用，未来PPI涨幅可能缓慢收窄。
而美元则可能面临新的贬值压力，人民币汇率趋稳，如果2019年经济下行压力不减，央行货币政策的宽松力度或将继续加码。
经济环境 房地产开发投资
房地产开发投资增速维持相对高位，同时房企到位资金开始保持平缓并有小幅收窄，融资环境边际 改善
u 年末房企投资力度放缓，企业在投资上对于区域与能级的选择更加谨慎，同时房企到位资金小幅收窄导致投资趋理性，目前房 企以多渠道融资保障资金充裕以便借旧还心，但短期内行业融资环境大幅改善的可能性较低，边际宽松初显。
0
新榕地产
2018/1/11
0
三桥建设
2018/1/11
土地市场
占比及溢价
区域 马尾区
台江区
编号
案名
马宗地2018-05号 马宗地2018-01号 马宗地2018-03号
2018/9/20 2018/8/30 2018/8/30 2018/1/11 2018/1/11 2018/1/11 2018/1/11 2018/11/26 2018/9/20 2018/9/20 2018/9/20 2018/8/30 2018/9/3 2018/1/18 2018/1/18 2018/1/19
2018年房地产行业分析
2018年房地产行业分析2018年，中国房地产行业面临着一系列的挑战和机遇。
在经济转型升级和政策调控的背景下，房地产市场呈现出了一些新的变化。
首先，房地产市场出现了回落的迹象。
政府针对房地产市场的调控措施不断加强，包括限购、限贷等政策的出台，有效地遏制了房地产泡沫的风险。
因此，房地产市场出现了成交量下降、价格回落的趋势。
这对于购房者来说是一个较好的机会，他们可以更加优惠的价格购买到心仪的房屋。
但对于房地产开发商来说，则有一定的风险和挑战，他们需要调整策略以适应新的市场环境。
其次，房地产市场的结构调整进一步加大。
随着政府对经济结构的调整和房地产调控政策的实施，房地产市场的供需格局发生了较大的变化。
一线城市和部分热点城市的房价下降，二三线城市的房价呈现出不同程度的增长。
这说明房地产市场的热点正在逐渐转移，投资者需要更加关注二三线城市的投资机会。
再次，房地产市场的创新发展带来了新的机遇。
在经济转型升级的背景下，房地产行业也在不断寻找新的发展模式和业态。
例如，共享经济、租赁市场等新兴业务在房地产市场中得到了广泛的应用。
这为房地产企业提供了更多的发展机会，同时也为购房者提供了更多灵活、便捷的选择。
最后，房地产行业还面临一些风险和挑战。
例如，经济下行压力加大、政策调控过程中的不确定性、房地产融资风险等。
这些风险和挑战需要房地产企业加强风险防控、优化经营管理，以应对不确定的市场环境。
综上所述，2018年房地产行业面临着诸多挑战和机遇。
政府调控政策的加强使得房地产市场回归理性，供需结构调整引发投资热点的转移，创新发展带来新的商机。
然而，行业也面临着一些风险和挑战，需要企业加强风险应对和管理。
总体来说，房地产行业的发展进入了新的阶段，需要企业和投资者密切关注市场动态，寻找新的发展机会。
租赁并举住房制度原因探析及优化发展研究
大众商务租购并举住房制度原因探析及优化发展研究吴雅慧 邬丽萍（广西大学，广西 南宁 530000）摘 要：党的十九大报告提出要加快建立租购并举住房制度，让人民住有所居。
本文通过探析租购并举制度提出的原因，结合国外住房制度发展过程及我国住房租赁市场现状，来研究租购并举政策优化发展的方法。
关键词：租购并举；住房租赁市场；建议一、引言住房是民众生活的基本需求，是基础性的民生问题。
党的十九大报告明确指出：“加快住房制度改革和长效机制建设，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
”这指明了我国住房市场及住房制度未来发展的目标和方向。
长期以来，因为诸多原因，包括民众购房观念较为传统、住房租赁市场发展不够充分等，国内的住房市场“重购轻租”特点相当突出。
据2018年《中国住房租赁行业分析报告》披露的相关数据可知，在国内市场中当前的住房自有率处在一个极高的水平，占比为88.4%，相比之下，其中房屋租赁所占比重却很小，仅为18%。
由此可见，租房比率与购房比率之间差距极大，长期以来，房屋市场一直处于失衡状态。
近年来房地产市场始终是投资的热门，炒房现象频发，致使房价高企，且未见有明显下降趋势。
政府虽有管制措施，但收效甚微。
对于收入处于中低水平的民众来说，购房的负担沉重，甚至根本难以负荷，不能获得有效的住房保障。
政府提出租购并举这一政策，意在解决住房租购市场长期存在的发展不平衡、不充分等问题。
明确了新的治理策略，更加注重平衡住房上“租”和“购”的关系，在租购并重的基础上，努力推动房屋租赁市场的发展，实施“租售同权”，消除租房者与购房者之间的公共服务权益差异，保证两者能享有同等待遇，从而循序渐进地引导人们转变长久以来较为传统的住房观念，争取进一步地为中低收入者减负，使更多人的住房需求能得以满足，生存基本权益得以保障。
本文旨在通过探析租购并举制度提出的原因，结合国外住房制度的发展过程以及我国目前住房租赁市场发展的现状，来进一步研究租购并举政策的有效实施和优化发展的方法及措施。
论供给侧结构性改革背景下我国房屋租赁市场发展
现代物业Modern Property Management一、房屋租赁市场供给侧结构性改革的必要性我国人口在不断的增长，对房屋的需求也随之增长，房屋租赁市场供给侧结构性改革，首先能够针对各个层级主体的住房需求进行处理，能够增长居住利益。
我国房价的不断增长，使得许多城市的房屋租赁也跟随房价不断增加，并且随之增长的还有房屋投资成本，这些都使得我国中低阶级收入人群不仅面对严峻的买房压力，同时还面对着租房压力。
根据国家统计局的相关数据显示，在今年上半年全国商品房价格平均为8724元/平，而全国居民人均可支配收入在去除税款和社保以后，平均月收入为2350元，和房价之间差好几倍，已经远远超过了中低收入人群的购买能力。
挖掘住房租赁市场潜力，指引群众进入房屋租赁市场，在买方市场和租赁市场之间构建一个平衡的关系，更有助于国内不同阶级的主体的住房需求的实现。
其次，一个科学的房地产市场应该是购房市场和租房市场协同进步。
只有推动房屋租赁市场发展才可以转变和加强房地产市场消费理念和行为方式。
使房屋供应结构更加完善，构建购房市场及租房市场协同进步的住房供应机制，推动购房租房市场同步发展，有助于我国房地产市场科学可持续发展。
二、我国房屋租赁市场发展现状1.房地产市场发展失衡：重购轻租。
房屋和人们的生活息息相关，随着近几年我国相关政策的实施，国内房地产市场持续快速发展，买卖市场一直处于发展前列，随之共行的房屋租赁市场相比来说显得有点落后。
受到以往思想的影响，大多数都仅仅把房屋租赁当成房屋买卖以前的一个准备过渡阶段，还有的会直接选择购买房屋。
根据《2018中国城市家庭财富健康报告》中显示，我国家庭住房资产占据家庭财富的较大比例，在家庭总资产中，家住房资产就占据了77.7%，和美国家庭相比，超出了34.6%，即使在房地产市场较低迷的时期，房地产投资总体还是呈现增长趋势。
面对高房价的巨压，我国国内居民如果有条件，通常还选择贷款购房，仅有少部分会选择长期租房。
2018-2019年中国长租公寓行业研究报告
金支持，从个人业主处获取分散式物业，采取轻资产模式运营。
02
长租公寓行业市场现状
长租公寓渗透率
目前国内长租公寓仍处于起步阶段，行业主要聚焦在一二线城市。全国长租公寓品牌渗透率为 2%，一线城市为5%，二线城市仅1%。
长租公寓市场规模
流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现
长租公寓路在何方？
前言
目 录
1.长租公寓行业概况 1.1 长租公寓的定义 1.2 长租公寓政策 1.3 长租公寓产业链 1.4 长租公寓参与主体 1.5 长租公寓模式 2.长租公寓行业发展现状 2.1 长租公寓渗透率 2.2 长租公寓市场规模 2.3 长租公寓行业痛点 2.4 长租公寓行业竞争格局
CONTENTS
6. 长租公寓行业发展趋势
6.1 长租公寓系统化智能 6.2 行业迎来整合期
01
长租公寓行业概况
长租公寓的定义
“长租公寓”，又名“白领 公寓”，“单身合租公寓”，是近 几年房地产三级市场一个新兴的行 业，是将业主房屋租赁过来，进行 装修改造，配齐家具家电，以单间 的形式出租给房屋周边的白领上班 人士。长租公寓相对个人出租和中 介租赁，租赁关系更为稳定，统一
CONTENTS
3.长租公寓投融资 3.31 长租公寓投融资 3.32 长租公寓融资方式——ABS 3.33 长租公寓融资方式——REITs
目 录
4.长租公寓行业重点企业介绍 4.1 房企——万科泊寓 4.2 房地产中介——链家自如 4.3 酒店集团——铂涛集团窝趣 4.4 专业租赁公司——YOU+国际青年公寓 4.5 金融机构——建设银行 5.长租公寓行业发展驱动力 5.1 高房价使得部分人口被动转向租赁需求 5.2 住房观念升级推动长租公寓发展 5.3 楼市限购租房群体扩大 5.4 消费升级刺激租赁市场发展
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2018年房地产租赁市场行业分析报告正文目录一、从“居者有其屋”到“住有所居” (6)二、需求端：存量可观，增量可期 (6)（一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育 (6)（二）租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 (10)三、供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 (20)（一）政策总纲要全方位支持，土地供应利好 (20)（二）国内长租公寓市场正在兴起 (23)1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 (23)2、各类企业纷纷布局长租公寓 (24)3、各类公寓运营商融资渠道多样 (32)四、国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 (35)（一）各国住房持有率较低，投资回报率较高 (35)（二）发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 (37)五、美国、日本具有代表性的公寓运营公司 (41)（一）集中式公寓运营公司Equity Residential (41)（二）分散式公寓运营公司大东建托 (44)六、主要公司分析 (47)（一）万科 (48)（二）世联行 (49)图目录图1：新建商品住宅近三年1至4月累计成交面积 (7)图2：房地产开发资金来源合计累计同比（%） (7)图3：二手住宅租金指数 (8)图4：2017年一线城市人均房租（元/月）及房租收入比对比 (9)图5：一线城市人均月租金（元） (9)图6：二手住宅租金年回报率（%） (10)图7：2018年全球城市租金回报率（%） (10)图8：租户年龄分布百分比 (11)图9：租房状态分布百分比 (11)图10：租房同住分类百分比 (12)图11：全国用户租房户型需求百分比 (12)图12：北京2018年4月租赁住房户型占比 (13)图13：成都2018年4月租赁住房户型占比 (13)图14：上海2018年4月租赁房户型占比 (14)图15：北京和上海2018年4月每套房月租金(元)分段数量（套） (14)图16：本专科入学与毕业人数（万人） (15)图17：研究生入学与毕业人数（万人） (16)图18：婚姻登记人数的年龄分布（万人） (17)图19：我国流动人口总量（亿人） (17)图20：流动人口租金规模测算过程 (19)图21：流动人口与高校毕业生租金市场关系 (19)图22：流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 (20)图23：住房租赁主要政策文件 (20)图24：住房租赁政策主要要点及相关具体文件 (21)图25：北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 (22)图26：北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 (22)图27：长租公寓运营流程 (26)图28：万科泊寓公寓楼照片 (28)图29：窝趣轻社区公寓照片 (28)图30：自如友家照片 (29)图31：自如寓公寓户型 (29)图32：YOU+社区照片 (31)图33：包租婆公寓照片 (31)图34：魔方社区公共空间照片 (32)图35：优客逸家公寓照片 (32)图36：中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 (34)图37：美国住房自有率（%）、出租空置率（%） (36)图38：各国及城市住房自有率对比（%） (36)图39：2017年各地平均房价租金比 (37)图40：2017年各大城市税前总租金回报率 (37)图41：日本新开工户数 (40)图42：EQR前期发展收购情况 (42)图43：EQR资产负债率与净资产收益率（%） (43)图44：EQR营业收入（亿元人民币）及同比（%） (43)图45：EQR管理费用（百万元人民币）及管理费用率（%） (44)图46：大东集团运营结构 (45)图47：大东建托杜邦分析（%） (46)图48：大东建托房屋出租率（%） (46)图49：大东建托业务利润率对比（%） (47)图50：大东建托2017年业务经营情况（亿日元） (47)图51：万科营业收入及归属母公司净利（亿元） (49)图52：万科ROE、销售毛利率、EPS (49)图53：世联行营业收入及归属母公司净利（亿元） (50)图54：世联行ROE、销售毛利率、EPS (50)表目录表1：高校毕业生租金规模测算表（标黄为预测值） (16)表2：不同类型流动模式城市的城市融入状况 (18)表3：上海市2018年租赁住房用地交易情况 (23)表4：传统租房与长租公寓对比 (24)表5：集中式公寓与分散式公寓对比 (24)表6：长租公寓TOP20品牌榜单 (25)表7：房企经营长租公寓品牌情况 (26)表9：2017年至今长租公寓融资事件（部分） (33)表10：美国在用住宅存量用途 (38)表11：2016年德国家庭住房拥有情况 (39)表12：上市的住宅房地产投资信托市值前十 (41)表13：2017年物业持有情况按类型分 (41)表14：2017年物业持有情况按产权分 (42)表15：2016年日本主要管理公司管理的公寓套数 (44)一、从“居者有其屋”到“住有所居”我国住房改革目标正在发生变化。
自1998年取消福利分房体制后，我国住房制度实现了商品化、市场化，同时房地产业成为国民经济的支柱产业。
一直以来，我国房地产企业都以住宅开发-销售为主要营运模式，2015年1月住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中首次提出租售并举的概念，提出积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。
2016年6月国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出了培育租赁市场主体、鼓励租赁消费的意见。
“租售并举”概念的提出，意味着我国住房改革目标正在从“居者有其屋”转变为“住有所居”，住房租赁市场成为蓝海。
培育和发展住房租赁市场具有重要的宏观意义。
其一，租房市场能成为新的经济增长点。
住宅租赁行业的产业联动效应强，对保洁服务、建材、家具等上下游相关产业的带动作用明显。
其二，租房市场能改善住房利用率。
发展租房市场是盘活住房存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。
其三，租房市场有助于推动住房合理消费。
中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居的社会目标，从而提升社会福利，实现以人为中心的城市化。
未来十年，租赁市场会获得稳定发展。
根据链家的研究，目前中国租赁人口1.6亿，租赁房屋4600万套，未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场。
预计2025年租金GMV（成交金额流量）将接近3万亿元人民币，租赁人口2.3亿；2030年，租金GMV（成交金额流量）将达到4.6万亿元，租赁人口达2.7亿。
二、需求端：存量可观，增量可期（一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育中国房地产业协会会长公开发言称，2017年中国房地产市场总规模超过20万亿，而住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元，份额十分小，有很大的发展前景。
一般而言，经济发达、年轻人多的城市租赁住房需求量高，也比较能产生成形的租房体系，在我国一线以及相对发达的二线城市是培育租赁市场的主要城市。
房价高、投资需求高，但房屋闲置、低效利用等问题同时存在于这些城市，解决这些问题的一个良好途径就是发展住房租赁市场。
新房交易市场降温。
随着更严厉的限购等政策的实施，50个代表城市2018年1-4月商品新房市场交易量同比下降12%，其中一、二线城市分别下降33%和12%，尤其一线城市交易量已处于下降通道，预计未来难以回升到高位。
三线城市2017年初虽有回升，但今年也显现了降温趋势。
我国住宅市场逐渐进入存量房时代，租售并举是房企必须的方向。
因资金紧张房企倾向于转向政策、信贷支持的新兴业务。
国家统计局刚刚公布的2018年1-4月全国房地产开发投资和销售情况披露了房地产开发企业到位资金状况。
1-4月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。
国内贷款增速降至-1.6%，是自2016年1-2月以来首次出现由正转负，个人按揭贷款增速降至-6.7%，已连续6个月下降。
为获取资金，房企除了通过调整修建开发节奏来提高资金使用效率，更多地选择了转向政策支持信贷的新兴业务，如集体租赁住房、棚户改造等。
图1：新建商品住宅近三年1至4月累计成交面积图2：房地产开发资金来源合计累计同比（%）租金逐年上涨，租金回报率逐年下降，低于国际水平。
近五年，一线城市北京、上海、广州、深圳二手住宅租金指数逐年上涨，其中上海增速最高，从2016年1月到2018年4月租金指数保持在240到250之间。
即使如此，租金上涨速度依旧远远低于房价的上涨速度，导致了逐年下降的租金回报率。
2018年4月一线城市租金回报率仅有 1.5%左右，而拥有成熟房地产市场的日本大阪市可以达到7.28%。
同时，一线城市租金收入比非常高，2017年北京、深圳房租收入比均高于50%，意味着平均每个租房者可支配收入的一半都要用于租房。
租房者愿意支付高额的租金，从侧面可以反映出租房市场的需求非常强烈。
图3：二手住宅租金指数图4：2017年一线城市人均房租（元/月）及房租收入比对比图5：一线城市人均月租金（元）图6：二手住宅租金年回报率（%）图7：2018年全球城市租金回报率（%）（二）租房者青睐小户型，流动人口为需求主力租房者中年轻人居多，小户型更受青睐。
根据58集团安居客房产研究院和房产数据研究院的统计，全国租赁市场18到35岁人群中，18到24岁占比最高（37%），25到30岁次之（33%）。
因此刚毕业的本科生、研究生应该是租房主力之一。
就租房状态而言，62%的租房者是租的整套，27%选择合租；39%的租房者和伴侣同住，29%是独居。
有40%的租房者更偏好租住一居室，其次是34%的人需要两居室。
而从北京和成都租房市场供应的户型来看，占比最多的是两居室（40%以上），其次才是一居室（30%），可见租房市场需要更多的一居室户型。
另外，北京的租赁房每套的价格相比上海而言高价居多，造就了更多的合租者，统一建设长租公寓的优势之一就在于可以打造更多符合租房者需求的户型。
上海第一个只租不售的“嘉荷新苑”项目于4月动工，预计在两年后上市，将提供1120套全装修公寓，其中一室一卫的将有890套。
这一点将会得到租房者的青睐。
图8：租户年龄分布百分比图9：租房状态分布百分比图10：租房同住分类百分比图11：全国用户租房户型需求百分比图13：成都2018年4月租赁住房户型占比图15：北京和上海2018年4月每套房月租金(元)分段数量（套）毕业生增量可观，晚婚再推高住房需求。
大学毕业生将是租房的主力，对大学生市场进行一个估计：首先对本专科毕业生进行预测。
我们的假设如下：1、由于数据获取原因，我们对2017、2018、2019、2020年四年的毕业生数进行预测。