电力企业房改房推行物业管理

现代物业・新建设 2013年第12卷第2期物业研究 Proper ty Research

房改房是我国计划经济时代的特殊产物，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。当前，我国的房改房面积在80亿平方米左右，几乎牵涉了所有的国有企事业单位。由于涉及单位多，分布范围广，所牵涉的面积大，在城市住房比例当中占比大，因此房改房的管理好坏对城市建设发展、改善人居环境、提升社会效益有着直接的影响。

从二十世纪80年代起，我国住房管理体制逐渐由行政福利型向市场经济转变，对房改房的管理，逐步由原产权单位直接管理向专业化物业管理转型。鉴于物业管理的专业化、社会化、市场化体制的优势，小区住房施行物业管理是大势所趋的。以韩城发电厂为例，其物业管理公司隶属于韩城发电厂多种经营总公司，成立于1999年，是电厂“后勤服务推行市场化管理”改革进程中的产物。经过十几年的发展，物业管理公司在上级主管部门的正确领导下，积极抓住发展机遇，获得了卓有成效的发展，在房屋管理和物业管理中取得了一定的成绩和实施经验，并为企业创造了可观的利益。然而，在践行房改房物业管理中，仍有不少问题亟需解决。本文以韩城发电厂物业管理公司在管理过程中遇到的问题探讨电力系统中的各级企业如何根据国家政策，顺应时代潮流对所辖内的房改房实施物业管理专业化。

一、电力企业房改房的物业管理

（一）电力企业房改房小区的现状

其一，电力企业房改房小区因建设年代比较久，在当初设计和建设时以安置为主导思想对各项配套设施要求不高，硬件设施基础条件差，且用时已长，损坏严重、设备不配套及老化现象普遍。例如，韩城发电厂职工的住宅分散，跨度大，有竹园、竹青、竹韵三个小区，住户情况单一，基本都是在职职工、退休职工以及家属，楼房维修不到位，公共空间和公用设施缺乏自律和自制机制，私自占用较多，管理难度大。其二，专项的维修资金如同虚设，房改房的售后和维修缺乏政策引导。根据国家建设部和财政部共同颁发的文件，房改房从公房转化为私房之后，售房款属原产权单位，售房单位需从售房款中抽取20%-30%作为房改房专项维修资金。此外，购房者也需要按照购房款2%比例进行维修基金的缴交。然而，由于房改房的售后维修和管理的政策不健全，对于收缴的公共维修资金如何使用以及如何进行管理，缺乏指导性文件，导致维修资金使用难，小区得不到应有的修缮。其三，电力房改房小区的业主对福利性住房制度存在依赖，习惯了免费的物业管理，对有偿服务管理机制接受度低，导致房改房在推行物业管理问题上困难重重。

（二）房改房推行物业管理的必要性

第一，符合国家政策规定和社会发展的需求，乃大势所趋。物业管理理念从30多年前引入，经过各地区政府及相关部门的大力扶持，已然成为最有活力的新型房产管理体制。随着房改制度的不断深入，房建系统和业务逐渐脱离开来，住房由实物分配转向货币分配，住房趋于商品化。因此，电力企业应当与时俱进，推行物业管理专业化。

第二，物业管理有助于提升小区管理的质量和效率，为住户营造舒适的居住环境。物业管理有别于传统管理模式，具有维修专业化，服务社会化，经营企业化等特点，配备专职人员对小区进行统一管理，使住房管理从单一的维修养护与房屋租赁向一体化管理转变，大大提升小区管理的质量和效率。物业管理为业主提供全方位的综合服

电力企业房改房推行物业管理的探讨

杨永坚

（韩城发电厂，陕西 韩城 715415）

摘 要：房改房推行专业化、社会化、市场化的物业管理，符合国家政策要求，有助于和谐社会的建设。本文以电力企业的房改房物业管理为例，分析电力企业房改房小区的现状及其推行物业管理的必要性，从完善小区的配套设施，清除违章违纪行为，规范物业管理体制等方面入手，探讨电力企业房改房推行物业管理的办法。

关键词：电力企业；房改房；物业管理

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2013）02-0060-02

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务，使得业主在舒适、方便、安全的环境中安居乐业，对净化小区的精神文明生活与改善治安环境有着重大的促进作用。

二、电力企业房改房推行物业管理专业化的办法

（一）完善小区的配套设施，清除违章违纪行为

完善良好的配套设施是小区进行物业管理的基本硬件条件，对基础的配套设施和环境质量进行改造整治，使小区具备物业管理的条件后再进行物业管理。例如，对于基础较好的小区，设施进一步完善，建设完整的门楼和围墙，进行封闭式管理，提升小区外围防范的能力，并规范停车区域，修复防盗门和消防设施等，从细节着手改善小区的面貌。消除小区的违章违纪行为。对于乱拆建、占地搭建、空中违章楼阁等影响小区整体外观，影响主体建筑安全的行为，事先进行细致调查，总结经验教训，制订出整治方案，在掌握违章情况后进行强行拆除。此外，应当利用宣传栏和宣传标语，宣传小区整治的目的与计划，调动住户配合整治工作。

（二）规范物业管理体制

其一，无规矩不成方圆，完善的物业管理制度不仅有助于规范管理人员的管理水平，同时有助于约束住户的违规行为，监督物业管理工作，提升物业管理的水平。建立健全小区的住户公约，治安、物业、消防、房屋装修等规定，订立门卫制度和资料台帐，保障物业管理工作顺利进行。其二，成立住户参与管理的业主委员会。例如，由社区主管负责联系业主进行候选人的推举，采取差额选举办法，由本梯本楼的全体业主进行投票选举，产生楼长和梯长，并在此基础上成立业主大会并选举产生业主委员会，确保业主委员会具有代表性。通过业主大会制订住户公约等章程，完善小区的管理制度，有效补充管理力度。其三，物业管理有偿服务，服务费和专项服务费共存，且参照地方物业管理的收费标准，综合考虑电力企业职工的实际经济承受能力，收取适当的物业服务费与专项服务费，实现房屋的管理从福利型转向市场化。例如，根据修缮共存的定额，进行房屋维修的有偿服务，收取一定的修缮费。

（三）创建安全卫生的和谐小区

应当积极加强日常的治安工作，对小区内住户进行严格的户籍登记和出租屋管理，做好帮教工作，强化小区的保安队伍；实行房屋装修申报的制度，有效控制违章建筑，进行日常的巡检，定时维修和检查，以完善房屋的设施管理；强化卫生管理，确保物业管理的成效。例如，对小区当中管理难度大，存在不安全因素的没有固定职业和固定住所的“三无人员”，可在地方综治办的指导下，对住户人户籍对号入册，建立来访登记制度，严格控制外来闲杂人员及小贩、派发广告单和拾破烂者进入小区，另外，制订房屋出租管理规定，加强对出租屋的管理；根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。

（四）加大宣传力度，提升小区户主物业管理的意识从先前的单位负责免费修房、免费服务，到现在需要缴费的物业管理，广大业主也需要改变过去陈旧的观念。因此，电力企业应积极加大对物业管理的宣传力度，引导业主进行观念转化，正确地认识、接受物业管理。应当以多种多样的形式进行物业管理方面的相关法律规定宣传，利用网络、报纸、电视等媒介开辟专题和专栏，集中、针对地进行宣传引导工作，从而形成小区人员理解和支持物业管理的良好氛围。此外，电力企业和物业管理人员成立专门的工作小组，深入到房改房小区中，进行面对面的宣传，融洽物业管理企业与小区业主间的关系，通过现场办公解决问题，让小区业主切实感受、认识到物业管理带来的利好之处，使其逐步树立起有偿服务意识。

三、结论

总之，对先前电力企业的房改房推行物业管理工作是一项长期性的、复杂的工作，具有较大的难度。但只要在整治前规划合理、领导重视、宣传到位，设立合理的管理机制及足够的资金投入，整治时采取强有力的措施，积极发动住户共同参与，日常严格规范管理，便可以有效地对小区内的物业进行管理，既减轻公司的经济负担，又能真正地为职工创造良好的生活居住环境。

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杨永坚：电力企业房改房推行物业管理的探讨

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