拆迁补偿项目资产评估方法
房屋征收评估四大估价方法统一
房屋征收评估四大估价方法统一房屋征收评估是指政府依照法律规定，为征收公共建设项目，计算被征收房屋的补偿费用。
这是一项重要的公共事业，它关乎到被征收户的切身利益，同时也对整个社会经济的稳定和发展起着至关重要的作用。
那么针对房屋征收评估，如何进行正确的估价呢？下面就让我们来认识一下房屋征收评估四大估价方法。
一、销售比较法销售比较法是指通过对市场上同类型或同类房屋的交易价格进行分析和比较，来确定被征收房屋的价值。
此法常用于住宅、商业、办公等房产的估价，适用于市场价受供需、政策等因素影响相对明显的情况。
具体操作方法是，在估价师对被征收房屋进行现场实地勘查后，通过查阅房产市场交易资料，对销售价格、土地性质、位置、产权性质、卫生环境等因素进行比较，最终确定被征收房屋的价值。
二、收益法收益法是指通过对被征收房屋的未来收益进行预测，加以折算后得出其现值，从而计算出被征收房屋的价值。
此法常用于商业、办公等非住宅房产的估价，适用于市场价受收益预期的影响较大的情况。
该方法的操作过程通常包括以下几个环节：确定被征收房屋的总面积、可建面积、初始建设成本、使用年限、收益年限、租赁率等相关要素，对未来收益进行预测并折算成现值，最终计算出被征收房屋的价值。
三、成本法四、权利法权利法是指通过对被征收房屋所拥有的权利进行评估，来确定其价值。
此法适用于土地出让、房屋豁免等情况，其中最核心的是对被征收房屋的地产权进行评估。
操作方法通常包括两种方式，即经济价值法和市场法。
在经济价值法中，估价师通过对未来土地利用价值的预测来确定地价的合理范围；而在市场法中，则是通过对周边同类型地块的交易价格进行比较来确定被征收房屋的地价。
以上就是房屋征收评估的四大估价方法。
估价师在进行估价时，应根据被征收房屋的具体情况，综合运用这四种方法，以保证评估的准确性和公正性。
拆迁补偿评估报告的评估方法
拆迁补偿评估报告的评估方法1. 市场比较法呀！这不就像是咱去买菜，得看看周围菜摊上同样的菜都啥价儿，咱这房子也得跟周边类似的房子比比价格呀！比如说，旁边小区跟咱差不多的房子都卖了高价，那咱的补偿能低吗？2. 收益还原法，哎呀，这就好比你有个会下金蛋的鸡，你得算算这鸡未来能给你带来多少收益，咱这房子要是出租能收多少租金，不就能算出它的价值嘛！就像那谁谁家的商铺，一年租金那么多，补偿能少了？3. 成本逼近法，很简单呀，就像你盖房子得花多少钱，材料、人工啥的加一块儿，这就是成本呀，咱这房子建起来不也有成本嘛！如果补偿比成本还低，那能行？4. 假设开发法，这就好像你有块地，你得想想如果在上面盖房子能卖多少钱，扣除成本啥的，不就知道这块地值多少了嘛！咱这房子要是拆了重新开发，不得按这个来算补偿嘛！比如那片要开发的地，不就是这么评估的嘛！5. 基准地价修正法，这不就是有个标准地价在那摆着，咱的地根据各种情况去修正一下价格，可不能太离谱呀！就跟考试有个及格线，咱得往上加加减减呀！像那片地就是参考了基准地价来修正确定补偿的呢！6. 路线价法，你想想看，街边的商铺价格是不是和它在街道上所处的位置有关呀，越热闹的地方越贵，这就是路线价！咱要是在繁华路段的房子，补偿能少？比如那闹市口的房子，价格肯定高高的呀！7. 长期趋势法，这就跟股票似的，有个长期的走势呢，房子价格也有它的趋势呀，得考虑进去呀！不能今天说个价明天又变了，得有个长远眼光嘛！就像以前房价涨的时候，那补偿也得跟上趋势呀！8. 残余法，就好比一个大蛋糕，切走了一部分，剩下的就是残余的价值。
咱这房子除掉其他因素后的剩余价值也得考虑到补偿里呀！你说是不是？就像那处老房子，最后用残余法算出的补偿也合理着呢！9. 观察法，这多直观呀，你就实地去看看，房子的状况、周边的环境，这都得好好瞧瞧呀！光听别人说可不行。
就像咱去买东西还得自己亲眼看看呢，补偿评估更得这样！咱自己的房子咱得自己心里有数！我觉得这些评估方法都很重要呀，都得好好用起来，这样才能保证咱拆迁户得到合理公平的补偿！。
土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法
土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法一、评估方法A. 资产根据资产评估准则的有关规定，资产评估的基本方法有市场法、收益法、成本法，市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法，市场法的适用条件为：①存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；②价值影响因素明确，并且可以量化。
收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法，收益法的适用条件为：①资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；②未来收益可以正确预测。
成本法即是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额为被评估资产评估值的一种方法。
成本法也可以首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
根据上述评估方法定义及适用条件，委托方的资产拟土地征收涉及的资产及损失，目前在市场上很难找到具有可比性的参照物，据此不适用市场法；其土地征收资产所带来的效益与企业的经营收入之间很难分割，更不可能有稳定的比例关系，据此不适用收益法。
依据本次评估特定目的和继续使用的基本假设，以及评估对象的特征和价值类型，本次资产评估主要采用成本法，成本法评估结果可以较好地反映了资产持续使用的价值，成本法其基本计算公式为：评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值或，评估值=重置价值×成新率各类资产的评估方法简述如下：1、关于设备类资产的评估评估值=重置全价×成新率（1）重置全价的确定①国产机器设备和电子设备：以询市价为主，询价的主要来源：一是机械部2013 年出版的《中国机电产品报价手册》等价格资料；二是向生产厂家和经销单位进行的同类设备的询价；三是网上查价。
企业拆迁中土地和房屋的价值怎么评估？
企业拆迁中土地和房屋的价值怎么评估？企业拆迁中会涉及到很多补偿项目，对于土地和房屋价值评估，可以找专业机构，按照成本法或者收益法评估价值，对厂房价值评估可以用建设成本扣除折旧。
除了这两个补偿项目，拆迁部门还会对停产停业损失及安置员工费用给予补偿。
一、企业拆迁中土地和房屋的价值怎么评估?1、房产、建筑物的补偿企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公房，具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。
企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。
而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题，企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人，如果企业是承租人的话，那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。
2、土地的补偿在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质，国有土地与集体土地的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定，全国各地方拆迁时土地的补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿;集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿，如果企业为承租人的话，就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题，补偿的依据以证书或租赁合同为准。
二、企业拆迁停产停业损失怎么计算?对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
由于各地的情况不一样，这部分的补偿也有很大的差别，但是在地域相同的情况下，停产停业损失也有可能不同。
停产停业损失补偿既包括实际损失补偿，也包括预期利润损失补偿。
实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失，以及订单违约损失补偿。
订单损失应当出具正式法律文书证明，以判决书的形式确定解约损失证明效力最高，被拆迁企业不能随便与客户约定中止订单的赔偿协议，否则拆迁人或征收人不予认可。
项目拆迁补偿评估方案
项目拆迁补偿评估方案项目拆迁补偿评估方案一、背景介绍随着城市发展的需要，不可避免地涉及到项目拆迁。
在项目拆迁过程中，必须进行合理的补偿评估，以保障被拆迁户的权益，维护社会和谐稳定。
因此，制定科学合理的项目拆迁补偿评估方案具有重要的意义。
二、补偿评估的原则1. 公平公正原则：拆迁补偿评估应遵循公平公正原则，确保被拆迁户的权益得到合理保护。
2. 尊重自愿原则：被拆迁户在拆迁补偿过程中有权自主决策，评估结果尊重被拆迁户的自愿选择。
3. 公开透明原则：拆迁补偿评估的过程应公开透明，确保评估结果的可信度和公众的监督。
4. 合理合法原则：拆迁补偿评估应遵循法律法规，并以相关政策为依据，确保评估补偿金额的合理性。
三、拆迁补偿评估的方法1. 了解项目拆迁的具体情况，包括拆迁范围、被拆迁户的家庭情况、房屋面积、使用年限等。
2. 建立拆迁补偿评估的指标体系，包括房屋评估指标、家庭状况评估指标、社会关系评估指标等。
3. 查找相关市场价格，确定房屋评估价格，并考虑房屋使用年限、旧房状况等因素进行合理调整。
4. 对被拆迁户的家庭状况进行评估，包括家庭人口、家庭收入、劳动能力等，以确定补偿金额。
5. 考虑被拆迁户的社会关系，如邻里关系、就业情况等因素，进一步确认补偿金额。
6. 对评估结果进行公开，并接受被拆迁户意见反馈，根据反馈意见进行合理调整。
四、拆迁补偿评估方案的实施1. 制定拆迁补偿评估的管理制度和操作流程，确保评估过程的规范性和科学性。
2. 成立专业评估团队，由资深评估师和相关专业人员组成，负责拆迁补偿评估的实施。
3. 进行全面的调研工作，收集拆迁相关数据和情况，并进行综合分析。
4. 按照评估方案的要求，对每个被拆迁户进行评估，并形成评估报告。
5. 宣传评估结果，与被拆迁户进行面对面沟通，解释评估过程和结果，并接受被拆迁户的反馈意见。
6. 根据被拆迁户的意见反馈，进行适度调整，并得出最终的拆迁补偿金额。
五、方案评估与监督1. 建立独立的监督机构，负责对拆迁补偿评估的执行情况进行监督，确保评估的科学性和公正性。
拆迁补偿项目资产评估方法
(四)产权依据
1.【XX】提供的《企业法人营业执照》复印件；
2.【XX】提供的《承诺函》和《关于进行资产评估有关事项的说明》；
3.【XX】提供的国有土地使用权证复印件；
4.【XX】提供的房屋产权证书复印件；
5.【XX】提供的评估申报表。
建安综合造价采用预（结）算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据各地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程
费用，并计算出建筑安装工程总造价。
前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定；根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确定资金成本。
对由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破损难于修复或修复的代价过高的设备，确认为不可拆迁设备。
对主体部分可拆卸，且搬迁后经安装、调试及修复后可达到原生产工艺要求的设备，确认为可拆迁设备。
对于新厂建成后无使用价值的设备，列入不可拆迁设备的评估范围。
1.不可拆迁设备的拆迁损失
12.《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
13.评估人员现场调查、收集的有关资料。
四、评估方法
(一)房屋建(构)筑物拆迁损失
房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。
本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为：
评估值=重臵成本×成新率
1.重臵成本的确定
重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
(五)主要取价依据及参考资料
1. 辽宁建筑工程预算定额（2009）；
2. 辽宁安装工程预算定额（2009）；
征收补偿评估报告所用方法
征收补偿评估报告所用方法
征收补偿评估报告是指在实施土地征收政策时，对被征收人在土地被征收前的生产经营活动以及因土地被征收而造成的经济损失进行精确测算和补偿的工作。
征收补偿评估报告所用方法包括以下几种：
1. 田块边界测量法：通过实地测量来确定征收范围内田地的具体面积，以此作为补偿的基本依据。
2. 生产经营资料调查法：通过调查被征收人的生产经营活动，包括耕种方式、农作物种植情况、养殖方式等，推算被征收人的产量和收入水平，进而确定合理的补偿金额。
3. 价格调查法：通过市场调查和价格统计分析，了解农产品、畜禽产品等的市场价格，以此作为补偿标准的参考依据。
4. 成本法：根据被征收人的农田经营成本、农田改良投入、生产耐用品损失等，进行合理的成本补偿。
5. 收入法：通过调查和估计被征收人的生产经营活动所获得的收入，并结合农田质量、土壤肥力、地块位置等因素，进行合理的收入补偿。
6. 损失价值法：通过评估土地被征收前后的差异来确定补偿金额，考虑到被征
收人因土地被征收而造成的经济损失。
7. 效益减少法：通过评估土地被征收后，被征收人的生产经营效益减少的情况，来确定补偿金额。
需要注意的是，征收补偿评估报告的方法选择应根据具体情况灵活运用，综合考虑不同的评估方法，以达到客观、科学、公正、合理的评估结果。
同时，评估过程中还应充分听取被征收人的意见和建议，确保评估结果的公正性和可信度。
如何对房屋拆迁补偿价格评估
如何对房屋拆迁补偿价格评估房屋拆迁是一项涉及到人民群众切身利益的重大工程，拆迁补偿价格评估是确保公平合理补偿的关键环节。
本文将从评估方法、评估要素及评估过程等方面进行详细介绍，并提出改进方案。
首先，房屋拆迁补偿价格评估的方法包括市场比较法、成本法、收益法和综合法。
市场比较法是依据市场上类似房屋的成交价格进行评估，成本法是以房屋建设成本为基础进行评估，收益法是根据房屋的收益情况进行评估，综合法是结合以上多种方法进行评估。
评估师在选择方法时需根据具体情况选取适合的方法。
其次，房屋拆迁补偿价格的评估要素包括土地价值、房屋本体价值和附属设施价值。
土地价值是根据土地市场价格进行估算，房屋本体价值是根据房屋的建设成本、使用年限和折旧情况进行估算，附属设施价值是指与房屋配套的设施和建筑物的价值估算。
评估师应综合考虑这些要素进行客观评估。
其次，房屋拆迁补偿价格评估的过程应遵循以下几个步骤。
首先进行信息收集，了解拆迁范围、相关政策和市场行情等信息。
然后进行房屋现场勘察，包括测量面积、检查房屋结构和设施等。
在勘察的基础上进行数据处理，例如计算房屋建筑面积、确定土地价格等。
接下来选择适当的评估方法进行价格评估，进行模型分析和计算。
最后形成评估报告，明确补偿价格。
最后，为了提高房屋拆迁补偿价格评估的公正性和准确性，需要改进以下方面。
首先，建立完善的评估制度和规范，明确评估师的职责和要求，加强评估师的培训和监督。
其次，加强信息公开和透明化，确保评估师和居民都能获得足够的信息，减少信息不对称。
再次，注重公众参与，听取居民的意见和建议，在评估过程中充分考虑居民的诉求。
最后，建立有效的申诉机制，居民可以对评估结果提出异议，进行复核和二次评估。
综上所述，房屋拆迁补偿价格评估是一项复杂的工作，需要评估师具备专业知识和技能。
评估过程应科学规范，方法选择应合理，要素考虑应全面，以确保补偿价格的公平合理。
同时，还应不断完善评估制度和加强居民参与，以提高拆迁补偿的公正性和透明度。
房屋拆迁补偿评估价格分析
房屋拆迁补偿评估价格分析引言：房屋拆迁是指当政府或企事业单位需要利用原有土地进行城市建设、基础设施建设或者其他公益事业建设等需要，需要对现有房屋进行拆除，并对被拆房屋的产权人进行补偿。
如何准确、公正地评估房屋拆迁补偿价格，是一个重要的话题。
本文将从评估目的、评估方法和评估要素等方面分析房屋拆迁补偿评估价格。
一、评估目的：二、评估方法：1.直接比较法：根据市场上类似房屋的交易价格，通过比较被拆房屋与市场上房屋的差异，确定补偿价格。
这种方法简单直接，但需要大量准确的市场数据支持。
2.收益法：通过评估被拆房屋的收益能力，即房屋租金、前期投资和后期维护成本等，确定补偿价格。
这种方法适用于商业用地和矿权等特殊情况。
3.再生产成本法：根据被拆房屋的建造成本，考虑折旧和磨损等因素，确定补偿价格。
这种方法适用于评估新建住宅的补偿。
4.折减现值法：根据被拆房屋的当前价值和由于被拆而导致的未来损失进行评估，考虑通货膨胀和时间价值等因素，确定补偿价格。
这种方法综合考虑了时间和价值的因素。
三、评估要素：1.地理位置：不同的地理位置具有不同的市场价值。
如被拆房屋位于城市中心或繁华区域，其市场价值相对较高。
2.房屋面积：房屋面积是决定房屋价值的重要因素之一，面积越大，补偿价格越高。
3.房屋结构和装修程度：结构牢固、装修豪华的房屋价值相对较高，而老旧房屋的补偿价格相对较低。
4.用途和产权性质：不同的用途和产权性质对房屋的价值影响较大。
如商业用地、住宅用地和农村宅基地的补偿价格差异较大。
5.市场供需情况：房地产市场的供需关系也会对房屋拆迁补偿价格产生影响。
如供大于求的情况下，补偿价格可能相对较低。
结论：房屋拆迁补偿评估价格需要综合考虑评估目的、评估方法和评估要素等因素，才能得出公正合理的补偿价格。
评估师应把握市场动态，了解供需关系，使用科学合理的评估方法，确保补偿价格的准确性和公正性。
同时，政府和相关部门也应加强监管，确保拆迁过程中产权人的合法权益不受损害。
拆迁评估的方法和标准？
拆迁评估的⽅法和标准？
根据我国《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》第三章第⼗九条规定，房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
由于房屋市价、⾏情⼀直在变，评估时点可能对评估结果产⽣很⼤的影响，因此被征收⼈⼀定要关注评估时点，法律规定评估时点应该是房屋征收决定公告之⽇被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之⽇。
常见的拆迁补偿价格评估的⽅式⼀共有：市场评估价、收益法、假设开发评估法。
它们⽤途各有不同，在不同情形下分别适⽤
1、市场法：被征收的房屋周围有类似房屋市场交易价格的，应当采⽤。
市场法是什么？房⼦有可⽐性，有房⼦类似地段也有房屋有可⽐性的，就按照市场交易法。
市场怎么卖，房屋就怎么评估。
2、收益法评估：被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选⽤。
收益法的评估往往要⽐市场法的评估适⽤的对象更具确定性，如住改⾮的商业⽤房，门⾯房的商铺等等，因为它有经济收益，所以⽤这个⽅法⽐较更趋于补偿合理。
3、设开发评估法：⼀般是对在建⼯程进⾏的评估，在房屋征收过程中，如果有没有建设完成的在建⼯程，⼀般是采取这种⽅式。
或者说应当开发⽽没有开发的，正在实施过程中的项⽬，⼀般采取这种⽅法来进⾏评估。
这⼏种⽅法，可以选择⼀种评估⽅法，也可同时选⽤两种或者是两种以上的评估⽅法。
具体怎么适⽤评估⽅法，评估机构需以有利于保障被拆迁⼈补偿利益为原则，对各种评估⽅法测算的结果进⾏校对和⽐较分析，合理确定⼀个补偿结果。
以客观事实为依据，拒绝话语权归为政府。
建筑物拆迁补偿规定评估与补偿方案
建筑物拆迁补偿规定评估与补偿方案随着城市的不断发展，建筑物的拆迁成为一个重要的议题。
而在拆迁过程中，制定拆迁补偿规定并评估合理的补偿方案显得尤为重要。
本文将就建筑物拆迁补偿规定的评估以及补偿方案进行探讨。
一、建筑物拆迁补偿规定的评估1. 拆迁标准的确定在制定建筑物拆迁补偿规定之前，首先需要确定拆迁标准。
拆迁标准应该综合考虑建筑物的使用年限、市场价值、社会价值等因素。
例如，一栋市中心地段使用年限较短、市场价值较高的建筑物，其拆迁补偿应该相对较高。
2. 补偿方式的选择在评估建筑物拆迁补偿规定时，还需要确定补偿方式。
一般来说，常见的补偿方式包括货币补偿、安置补偿以及政府提供的其他资源支持等。
根据具体情况，可以采取不同的补偿方式。
例如，对于产权明晰、经济能力较好的拆迁户，可以采取货币补偿；对于无法获得新居所的困难群体，可以采取安置补偿等。
3. 公平性的评估在制定建筑物拆迁补偿规定时，公平性是评估的一个重要指标。
公平性体现在补偿标准的确定上，要避免过高或过低的补偿标准。
同时，公平性还要考虑到拆迁户的需求和权益，确保他们能够得到合理的补偿。
二、补偿方案的制定1. 个体化的补偿方案补偿方案应该根据不同的拆迁户情况进行个体化的制定。
因为每个拆迁户的需求和条件是不同的，所以补偿方案不能一刀切。
可以根据家庭人口数、年收入、住房需求等因素制定不同的补偿方案，确保每个拆迁户都能够得到适合他们的补偿。
2. 提供多样化的选择补偿方案应该提供多样化的选择，灵活应对不同的情况。
例如，除了货币补偿外，还可以提供选择购买新房、租赁新房等选项。
这样可以让拆迁户根据自身需求做出最合适的选择，并降低因补偿不合适而导致的问题。
3. 社会资源的整合政府在制定补偿方案时应充分整合社会资源，为拆迁户提供更全面的支持。
例如，可以引导公司提供就业机会，给予技能培训支持，帮助拆迁户顺利安置。
此外，还可以整合社会组织的力量，提供心理咨询、法律援助等服务，帮助拆迁户解决各种问题。
资产搬迁评估方法
资产搬迁评估方法
资产搬迁评估方法主要有以下几种：
1.市场法：也称为市场比较法，它是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。
它通过将委估资产与市场上交易过的具有可比性的资产进行比较，以参考资产的交易价格为基础，加以调整修正后确定委估资产价值的评估方法。
2.收益法：又称收益资本化法，是指通过对被评估资产未来一段时间内可能取得的收益进行估算并将其折算成一定数值，以此求取被评估资产价格在一定时点、一定产权状态下体现的价格的一种资产评估办法。
但需要注意的是，收益法对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估，例如政府办公楼、学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，大多不适用。
3.成本法：是指预计估价对象重置或者重建的价格扣除折旧的一种计算方法。
选择一个评估时间点，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值，再扣除相应的折损率。
4.假设开发法：又称剩余法、残余法，它指估算开发完成后在不动产正常交易价格基础上扣除不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。
需要注意的是，以上方法并非孤立使用，而是需要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析四种基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
同时，对于可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
另外，不同的资产类型、不同的评估目的和评估场景可能会选择不同的评估方法。
因此，在选择评估方法时，需要充分考虑具体情况，并遵循相关法律法规和评估准则的要求。
房屋拆迁补偿价应如何评估
房屋拆迁补偿价应如何评估首先，对于房屋的实际价值，可以考虑以下几个方面：1.房屋的建筑面积和实际使用面积：评估房屋面积时应该考虑建筑面积和实际使用面积之间的差异。
一般情况下，实际使用面积会小于建筑面积，因此，在评估房屋价值时应该以实际使用面积为基准。
2.房屋的装修程度：优质的装修可以增加房屋的价值，而破旧的装修则会降低房屋的价值。
因此，在评估房屋价值时，应该考虑房屋的装修程度。
3.房屋的年限和使用寿命：房屋的使用寿命是评估房屋价值的重要因素之一、新建的房屋价值高于老旧房屋，因为新房屋更能满足人们的居住需求。
其次，市场价值也是评估房屋拆迁补偿价的重要因素。
市场价值是指在正常交易情况下，买方和卖方同意的价格。
在评估市场价值时，可以考虑以下几点：1.同类型房屋的成交价：分析同类型房屋的成交价可以得出一个大致的市场价值范围。
2.周边环境和配套设施：周边环境和配套设施对房屋价值有一定影响，例如，临近学校、商业区、交通便利等优势因素能提高房屋的市场价值。
3.市场需求和供应情况：市场需求和供应情况也会对房屋价值有所影响。
如果房屋供应紧张，需求旺盛，房屋的市场价值相对较高。
反之，如果供应过剩，需求不旺，房屋的市场价值相对较低。
此外，地理位置也是影响房屋价值的重要因素之一、地理位置评估可以考虑以下几个方面：1.房屋所处的区域：不同的区域有不同的价值，繁华区域的房屋价值一般较高，而偏远区域的房屋价值较低。
2.地段特点：房屋所处的地段是否独特，例如，是否临近海边或山区，是否拥有良好的自然景观等，这些都会影响房屋的价值。
最后，政府政策也是影响房屋拆迁补偿价的重要因素之一、政府政策对房屋拆迁补偿有一定的规定和限制。
在评估房屋拆迁补偿价时，应该考虑到相关政策的具体规定，例如，按照政府规定的标准补偿，或者根据房屋的实际价值进行补偿。
总之，房屋拆迁补偿价的评估应该综合考虑房屋的实际价值、市场价值、地理位置、建筑结构、使用年限以及政府政策等多个因素。
资产搬迁评估方法
资产搬迁评估方法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：随着市场环境的变化和企业发展的需要，资产搬迁已成为企业转型升级的重要环节之一。
资产搬迁不仅涉及到企业资产的转移和安全，更涉及到搬迁前后的评估工作。
对资产搬迁的评估工作能全面评估相关风险，做出科学决策，确保搬迁过程顺利进行。
下面将介绍一些关于资产搬迁评估方法的相关内容。
一、资产搬迁前的评估范围1.资源评估：在资产搬迁之前，需要对目标资产进行资源评估。
包括资产的种类、价值、数量、使用情况等方面的评估。
只有了解清楚资产的基本情况，才能有效制定搬迁计划。
2.风险评估：资产搬迁涉及到各种风险，如物流风险、信息泄露风险、设备损坏风险等。
在搬迁前需要对各种潜在风险进行评估，确保搬迁过程安全顺利。
3.成本评估：资产搬迁需要投入一定的成本，包括人力、物力、时间等方面。
进行成本评估可以帮助企业控制搬迁成本，提高搬迁效率。
4.法律法规评估：资产搬迁涉及到法律法规的遵守，需要对相关法规进行评估，确保搬迁过程合法合规。
1.专业机构评估：可以委托专业机构进行资产搬迁评估，专业机构有丰富的经验和技术，可以帮助企业全面评估搬迁风险，提出合理建议。
2.内部评估团队：企业也可以组建内部评估团队进行资产搬迁评估工作。
内部团队了解企业情况，可以更准确地评估搬迁风险，并协助解决问题。
3.外部顾问咨询：企业也可以聘请外部顾问进行资产搬迁评估。
外部顾问具备独立客观的态度，可以帮助企业更全面地评估搬迁情况。
1.科学决策：资产搬迁评估能帮助企业做出科学决策，避免因为盲目搬迁而造成损失。
2.风险控制：通过资产搬迁评估，可以全面评估搬迁风险，及时采取措施，降低风险发生概率。
资产搬迁评估是资产搬迁过程中重要的一环，对实现资产搬迁目标、提高搬迁效率具有重要意义。
企业在进行资产搬迁前，务必要进行充分的评估工作，选择合适的评估方法，确保搬迁过程安全顺利。
只有科学决策、风险控制，企业才能在资产搬迁中取得成功。
拆迁评估方法及参数12.05.02
福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补偿费的评估方法及取费参数（仅供内部使用）福州市财政投资评审中心二○一二年五月二日为规范福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补偿费的评估计价，根据几年来的评估实践经验，参考《资产评估常用方法与参数手册》（2011）及相关的评估规范，并征求了协助评估单位的意见，中心归纳拟定了《福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补偿费的评估方法及取费参数》，供各协助评估机构和估价人员使用。
建构筑物及二次装修工程征收补偿费评估方法及取费参数一、评估方法：成本法(一)房屋、构筑物房屋、构筑物评估值=重置成本×成新率1、重置成本的计算：重置成本=开发成本+管理费用+资金成本+开发利润(1)开发成本=建筑安装工程费+勘察设计和前期工程费+其他工程费①建筑安装工程费：根据现行的工程计价定额、相关调价文件、评估基准日信息价计算，套用福州市场通用的工程计价软件计算。
②前期工程费：根据国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定的通知》计价格[2002]10号文件，按评估对象不同，工程规模及复杂程度，房屋取建安造价3-5%，构筑物取建安造价2-3%。
③其他工程费：包括工程监理费、竣工验收费、白蚁常规防治费等，取费按建安造价的3-5%。
项目重置成本50万元以下的项目，如简易房屋、棚、构筑物不计该项费用（堤坝、桥梁等除外）。
(2)管理费用：按财政部财建[2002]394号文，根据评估对象整体规模、整体工期等，取开发成本的1.5%。
(3)资金成本：按工程整体工期以基准日贷款利率计算，建设期在半年内的不计此项。
(4)开发利润：取直接成本利润率5%，利润=（①+②+③）×5%。
2、成新率的计算采用理论成新率（年限法成新率）和现场查勘成新率综合确定评估对象的成新率。
（理论成新率与现场查勘成新率的权重一般按理论成新率40%，现场查勘成新率60%计算，若现场查勘成新率有严重瑕痴，如严重不均匀沉降，主体结构断裂等，可根据实际状况调整）。
房屋征收评估四大估价方法统一
房屋征收评估四大估价方法统一房屋征收评估是在国家征地政策下，对需要征收的房屋进行评估，确定征收补偿的金额。
房屋征收评估的准确性直接关系到被征收户的利益，并对社会和谐稳定起到重要作用。
为了统一房屋征收评估的估价方法，中国在房屋征收评估中采用了四大估价方法，包括比较法、收益法、成本法和折现收益法。
比较法是通过比较被征收房屋与市场上相似房屋的价格来确定其价值。
该方法适用于市场活跃、可比性较高的情况。
评估人员在估价时会考虑房屋的地理位置、建筑年代、面积等因素，并参考市场上类似房屋的交易价格。
比较法在房地产估价中比较常用，可以提供较为准确的估价结果。
收益法是通过估计被征收房屋的租金收益来确定其价值。
估价人员会根据房屋的使用性质、地理位置、租赁市场的需求等因素，推测出房屋在未来的租金收益。
收益法在商业地产估价中比较常用，可以反映房屋的投资价值。
成本法是通过确定房屋的建造成本来确定其价值。
估价人员会根据房屋的建筑面积、使用材料、施工费用等因素，计算出房屋的建造成本。
成本法在估计新建房屋的价值时比较常用，因为新建房屋的建造成本有明确的计算方法。
折现收益法是通过将未来的现金流折现到目前的价值，来确定房屋的价值。
该方法考虑了时间价值的因素，可以综合考虑房屋的租金收益、增值潜力等因素。
折现收益法在商业地产估价中比较常用，需要对未来的现金流进行合理的预测。
为了统一房屋征收评估的估价方法，中国相关法律法规规定了四大估价方法的适用范围。
按照不同的情况，评估人员可以根据具体情况选择合适的方法进行估价。
相关的国家标准和指导原则也提供了具体的估价方法和计算步骤，保证了房屋征收评估的准确性和公正性。
房屋拆迁补偿价应如何评估
房屋拆迁补偿价应如何评估
1.房屋的实际价值：评估房屋的实际价值是决定拆迁补偿价的基础。
评估时应综合考虑房屋的建筑面积、建筑材料、使用年限、地理位置等因素，并结合当地的市场行情，确定房屋的市场价值。
2.拆迁时房屋的状况：房屋的状况也是评估拆迁补偿价的重要因素。
如果房屋处于较新的状态，维修保养较好，那么其价值可能会高于同样年
限的房屋。
因此，在评估中要考虑房屋的整体状况，如装修程度、维修保
养情况等。
3.土地使用权期限：在评估拆迁补偿价时，还需要考虑土地使用权的
期限。
如果土地使用权期限即将到期，那么对于拆迁人来说，获得的经济
补偿可能会较低。
因此，土地使用权期限也应作为评估的重要因素之一
4.附属设施的价值：除了房屋本身的价值外，还需要考虑与房屋相关
的附属设施的价值，如车库、花园、游泳池等。
这些设施的存在可能会增
加房屋的价值，因此在评估中需要全部考虑。
5.影响拆迁人生活的因素：拆迁过程中，还应综合考虑房屋面积、地
理位置、社区配套设施等因素对居住人生活的影响。
如果拆迁导致居住人
丧失了生活便利性，那么应该在拆迁补偿价中予以补偿。
综上所述，在评估房屋拆迁补偿价时，需要综合考虑房屋的实际价值、状况、土地使用权期限以及附属设施的价值等因素。
此外，还应考虑经济
和民生等多个方面的因素对居住人的影响。
只有综合考虑这些因素，才能
确定合理的拆迁补偿价，保证公平公正。
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拆迁补偿项目资产评估方法一、价值类型及其定义依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
即某项资产按下列条件进行交易，在公开市场上可合理取得的最可能的价格：(一)用法律许可的货币进行交易。
(二)有自愿的卖方和自愿的买方。
(三)一次性付款，且无附带条件下完成交易。
(四)买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。
且有合理的推广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。
(五)交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况，与评估基准日没有重大变化。
(六)不考虑具有特殊利益情况下的交易安排，交易双方均在市场信息充分、理性和非强制情况下进行自由交易。
二、评估基准日本项目评估基准日为2013年6月30日。
本报告书所采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。
评估基准日是评估结论成立的重要条件之一，如果评估基准日发生改变，评估结论将发生变化。
评估基准日是在综合考虑了经济行为的性质及评估目的因素，由【XX】确定。
三、评估依据(一)行为依据签订了《资产评估服务协议书》（XX评协字（2013）第015号）。
(二)法规依据1.中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；2.原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36号文发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；3.国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；4.国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权[2006]306号）；6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常委员会第二十九次会议修订，中华人民共和国主席令第72号公布）；7.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订，中华人民共和国主席令第28号公布）；8.国家现行的有关税收法规。
(三)专业规范及准则依据1.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；2.中国资产评估协会制定的《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；3.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；4.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；5.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；6.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；7.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；8. 7.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；9.中国资产评估协会制定的《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；10.中国资产评估协会制定的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；11.《中华人民共和国国家标准—房地产估价规范》GB/T50291-1999（国家质量技术监督局、建设部1999年6月1日联合发布）；12.中国资产评估协会制定的《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）。
(四)产权依据1.【XX】提供的《企业法人营业执照》复印件；2.【XX】提供的《承诺函》和《关于进行资产评估有关事项的说明》；3.【XX】提供的国有土地使用权证复印件；4.【XX】提供的房屋产权证书复印件；5.【XX】提供的评估申报表。
(五)主要取价依据及参考资料1. 辽宁建筑工程预算定额（2009）；2. 辽宁安装工程预算定额（2009）；3. 辽宁装饰装修工程预算定额（2009）；4. 国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格[1999]1283)；5. 国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法的通知》（计价格[2002]1980号）；6.《工程建设勘察设计收费标准》（国家计委、建设部：计价格[2002]10号文）；7.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；8.原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级及评定标准》；9.沈阳市土地储备交易中心网站；10.《机电产品报价手册》（2013年）；11.《机电设备评估价格信息》（2013年）；12.《资产评估常用数据与参数手册》第二版；13.评估人员现场调查、收集的有关资料。
四、评估方法(一)房屋建(构)筑物拆迁损失房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。
本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。
重臵成本法的计算公式为：评估值=重臵成本×成新率1.重臵成本的确定重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本建安综合造价采用预（结）算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据各地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。
前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定；根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确定资金成本。
房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率，构筑物采用年限法成新率。
综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新率×权重2.成新率的确定建筑物按综合法确定成新率。
计算公式：综合成新率=现场勘察成新率×60% + 理论成新率×40%理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施（水、暖、电）部分的完损情况，对照技术标准进行打分，确定其成新率。
(二)管道沟槽拆迁损失管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。
本次对管道沟槽评估，采用重臵成本法。
重臵成本法的计算公式为：评估值=重臵成本×成新率1.重臵成本的确定重臵成本由建安造价和前期费用及其他费用组成。
(1)建安工程造价由于无竣工决算资料，无法进行现场勘查，故由资产占有方提供工程量，评估人员依据建安工程安装定额对建安工程造价进行估算。
(2)工程建设前期费用及其他费用包括工程建设前期费用、其它费用。
具体如下：2.成新率的确定管道和沟槽按年限法确定成新率。
计算公式：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%3.评估值的确定评估值=重臵成本×成新率(三)机器设备拆迁损失评估依据企业财务、设备管理部门及现场勘查后确认划分为可拆迁设备和不可拆迁设备进行评估，经对具体设备的结构、安装、现实状况、生产性能及生产工艺流程进行详细了解，对设备的可拆迁条件和拆迁的难易程度进行分析，将可拆迁设备和不可拆迁设备进行了全面的核实和确定；最终以企业提供的可拆迁和不可拆迁设备评估申报表作为本次评估范围。
对由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破损难于修复或修复的代价过高的设备，确认为不可拆迁设备。
对主体部分可拆卸，且搬迁后经安装、调试及修复后可达到原生产工艺要求的设备，确认为可拆迁设备。
对于新厂建成后无使用价值的设备，列入不可拆迁设备的评估范围。
1.不可拆迁设备的拆迁损失本次采用重臵成本法对不可拆迁设备的拆迁损失进行评估，计算公式为：不可拆迁设备拆迁损失的评估价值＝不可拆迁设备的重臵价值×成新率－不可拆迁设备的残余价值＋不可拆迁设备的清理费用⑴设备重臵价值的确定①国内设备的重臵价值由设备购臵价、运杂费和安装调试费（含基础费）等部分构成。
Ⅰ.设备购臵价通过市场询价确定设备的现行市场价格：直接向经销商或制造商询价，或参考商家的价格表、正式出版的价格资料、计算机网络上公开的价格信息等，并考虑其价格可能的下浮幅度，确定设备的现行市场价格；使用替代的方法确定设备的现行市场价格：对一些老旧或无法查到现行市场价格，但已出现替代的设备，按照评估的替代性原则，经过技术含量和功能差别的分析比较，合理确定设备的现行市价；采用综合估价法：对于查不到现行市场价格，也无替代设备出现的老旧设备和自制设备、非标设备，通过测算设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业利润和税金，合理确定设备的现行市价。
Ⅱ.运杂费设备运杂费是指设备从生产厂或交货地点运至安装现场或工地仓库所发生的包装、装卸、运输、采购和保管费、供销部门手续费和其他有关费用。
设备运杂费按下列公式计算：设备运杂费=设备购臵价×设备运杂费率Ⅲ.安装调试费（含基础费）对于需要安装调试的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》按不同地区、不同类型设备选取相应的比率，以设备的购臵价为基数计算其安装调试费（含基础费）。
设备安装调试费（含基础费）按下列公式计算：设备安装费=设备购臵价×设备安装费及基础费率以上安装费及基础费率包括调试费用、基础费用、距设备1.5米管路、由设备至配电箱之间的电气线路等。
②进口设备重臵成本的确定由于进口设备的购入时间较长，且我国已经能生产该类型设备，因此本次评估按国内同等功能的设备购臵价确定其重臵成本，以防止汇率换算及国外物价指数变化产生的误差。
⑵设备成新率的评定①年限法成新率的确定年限法成新率( K)=尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）×100％已使用年限按实际投入使用年限乘以设备利用率来确定；尚可使用年限是以设备的耐用年限和已使用年限为参考依据，并考虑设备的保养情况、设备完好率、利用率、工作环境、外观、大修记录，根据实际鉴定情况确定的，对一些旧设备考虑了功能性贬值。
②打分法成新率的确定打分法是对设备的主要部位确定其分值，各部位相加后总分为100分，通过对各部位新旧程度进行打分评定，最后得出总分数，以总分数占100分的比例作为成新率。
③采用综合法确定成新率。
结合使用年限法和观察打分法加权平均确定成新率。
公式如下：成新率=年限法确定成新率×40%+观察法确定成新率×60%年限法确定成新率=尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）×100％⑶不可拆迁设备的残余价值的确定对于拆零后具有残余价值的设备，参考《资产评估常用数据与参数手册》按不同类型设备选取相应的残余价值比率，以设备的重臵价值为基数计算其残余价值。