拆迁补偿项目资产评估方法

拆迁补偿项目资产评估方法

一、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易，在公开市场上可合理取得的最可能的价格：

(一)用法律许可的货币进行交易。

(二)有自愿的卖方和自愿的买方。

(三)一次性付款，且无附带条件下完成交易。

(四)买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有合理的推广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。

(五)交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况，与评估基准日没有重大变化。

(六)不考虑具有特殊利益情况下的交易安排，交易双方均在市场信息充分、理性和非强制情况下进行自由交易。

二、评估基准日

本项目评估基准日为2013年6月30日。

本报告书所采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。评估基准日是评估结论成立的重要条件之一，如果评估基准日发生改变，评估结论将发生变化。评估基准日是在综合考虑了经济行为的性质及评估目的因素，由【XX】确定。

三、评估依据

(一)行为依据

签订了《资产评估服务协议书》（XX评协字（2013）第015号）。

(二)法规依据

1.中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

2.原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36号文发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；

3.国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

4.国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；

5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权[2006]306号）；

6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常委

员会第二十九次会议修订，中华人民共和国主席令第72号公布）；

7.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会

第十一次会议修订，中华人民共和国主席令第28号公布）；

8.国家现行的有关税收法规。

(三)专业规范及准则依据

1.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；

2.中国资产评估协会制定的《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20号）；

3.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；

4.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；

5.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；

6.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；

7.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；

8. 7.中国资产评估协会制定的《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；

9.中国资产评估协会制定的《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；

10.中国资产评估协会制定的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；

11.《中华人民共和国国家标准—房地产估价规范》GB/T50291-1999（国家质量技术监督局、建设部1999年6月1日联合发布）；

12.中国资产评估协会制定的《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）。

(四)产权依据

1.【XX】提供的《企业法人营业执照》复印件；

2.【XX】提供的《承诺函》和《关于进行资产评估有关事项的说明》；

3.【XX】提供的国有土地使用权证复印件；

4.【XX】提供的房屋产权证书复印件；

5.【XX】提供的评估申报表。

(五)主要取价依据及参考资料

1. 辽宁建筑工程预算定额（2009）；

2. 辽宁安装工程预算定额（2009）；

3. 辽宁装饰装修工程预算定额（2009）；

4. 国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格[1999]1283)；

5. 国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法的通知》（计价格[2002]1980号）；

6.《工程建设勘察设计收费标准》（国家计委、建设部：计价格[2002]10号文）；

7.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；

8.原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级及评定标准》；

9.沈阳市土地储备交易中心网站；

10.《机电产品报价手册》（2013年）；

11.《机电设备评估价格信息》（2013年）；

12.《资产评估常用数据与参数手册》第二版；

13.评估人员现场调查、收集的有关资料。

四、评估方法

(一)房屋建(构)筑物拆迁损失

房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为：

评估值=重臵成本×成新率

1.重臵成本的确定

重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本

建安综合造价采用预（结）算调整法确定，即以待估建筑物结算中的工程量为基础，根据各地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。

前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定；根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期，确定资金成本。

房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率，构筑物采用年限法成新率。

综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新率×权重

2.成新率的确定

建筑物按综合法确定成新率。计算公式：

综合成新率=现场勘察成新率×60% + 理论成新率×40%

理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察，分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施（水、暖、电）部分的完损情况，对照技术标准进行打分，确定其成新率。

(二)管道沟槽拆迁损失

管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对管道沟槽评估，采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为：

评估值=重臵成本×成新率

1.重臵成本的确定

重臵成本由建安造价和前期费用及其他费用组成。

(1)建安工程造价

由于无竣工决算资料，无法进行现场勘查，故由资产占有方提供工程量，评估人员依据建安工程安装定额对建安工程造价进行估算。

(2)工程建设前期费用及其他费用

包括工程建设前期费用、其它费用。具体如下：

2.成新率的确定

管道和沟槽按年限法确定成新率。计算公式：

成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

3.评估值的确定

评估值=重臵成本×成新率