物业管理文档：1物业管理招投标案例分析
物业招标管理案例分析题
一、背景某市某小区于2019年成立业主委员会，为了提高小区物业管理水平，业主委员会决定对小区的物业管理进行公开招标。
经过前期准备，业主委员会委托某招标代理机构负责本次招标工作。
本次招标项目涉及小区的绿化、保洁、安保、维修等物业服务，招标文件于2020年1月发布，招标时间定于2020年2月。
二、招标过程1. 招标文件发布招标代理机构按照要求编制了招标文件，包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款等。
招标文件于2020年1月15日在指定媒体上发布，公告期为30天。
2. 投标报名在公告期内，共有10家物业服务企业报名参加投标。
报名结束后，招标代理机构对报名企业进行了资格审查，确认了8家企业具备投标资格。
3. 投标文件递交2020年2月15日，8家具备投标资格的企业按照招标文件要求递交了投标文件。
投标文件经评审委员会审查后，共有6家企业的投标文件符合招标文件要求。
4. 开标及评标2020年2月16日，招标代理机构组织召开了开标会，6家企业的投标文件均按照要求进行了开封。
随后，评标委员会对投标文件进行了评审，最终确定了3家企业的投标文件为合格投标文件。
5. 中标结果公示2020年2月17日，招标代理机构将中标结果公示于指定媒体上，公示期为3天。
公示期内，未收到任何异议。
6. 签订合同2020年2月20日，业主委员会与中标企业签订了物业服务合同，合同期限为3年。
三、案例分析1. 招标过程的合规性本次招标过程严格按照《中华人民共和国招标投标法》及相关法律法规执行，招标文件编制、发布、报名、递交、评审、公示等环节均符合规定，确保了招标过程的合规性。
2. 评标委员会的组成评标委员会由5名专家组成，其中3名专家由招标代理机构聘请，2名专家由业主委员会推荐。
评标委员会的组成符合《中华人民共和国招标投标法》的规定，保证了评标过程的公正性。
3. 投标企业的选择本次招标共有10家企业报名，最终确定了6家企业的投标文件符合招标文件要求。
最新物业管理招投标实务范例精解 范例三 万科物业投标技巧
物业管理招投标实务范例精解范例三万科物业投标技巧(一)深圳万科物业管理有限公司简介深圳万科物业管理有限公司成立于1992年初，乃万科企业股份有限公司全资附属机构。
经过多年探索与实践，公司已发展成为国内很负盛誉、具有卓越成就之物业管理机构，凭借超前的管理理念和创造性的思维，领先于全国同行业，为社会树立了具有代表性的物业管理形象，并发展成为“中国物业管理”的名牌企业。
自1992年以来，公司所管辖的各类物业由于服务上乘，管理水平一流，先后荣获了100多项市级以上的荣誉称号，其中，最为瞩目的是“天景花园”、“荔景花园”、“鹿丹村”等10个物业先后荣获国家建设部授予的“全国城市物业管理优秀示范小区”和“全国城市物业管理优秀示范大厦”之荣誉称号。
1996年12月4日，深圳万科物业管理有限公司在鹿丹村物业管理公开投标中一举中标，标志着深圳万科物业管理有限公司正式走上了市场化、专业化、规模化经营的发展道路，也标志着深圳市物业管理行业的发展，登上了新台阶。
1997年8月4日，他们再次凭着“万科物业人”的进取精神，超前的意识，创造性的思维，在桃源村物业管理公司投标中力挫群雄，一举中标。
(二)招投标组织情况介绍鹿丹村和桃源村的招投标，是深圳市首次公开向社会招标选聘物业管理公司，此举对打破物业管理行业垄断，实行平等公开竞争，建立优胜劣汰的物业管理市场机制，推动和提高深圳市物业管理水平，使行业迅速走上市场化道路，具有非常深刻的现实意义和历史意义。
这两次招标的宗旨和原则是：平等、公开、公正、规范、廉政、高效、高水准。
平等——全市每个物业管理公司都有资格报名，有机会平等竞争；公开——公开登报招标，全国第一次；将招标标的、内容、项目、条件、期限、质量要求、风险责任等全部公开；公正——由物业管理行政的专家组成评标委员会；规范——此次招标严格依照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其《实施细则》，以及国家、省、市物业管理法规政策，各项数据经过多次论证、广泛调查、认真研究，比以往几次小范围招标更完善、更规范、更合理；廉政——评标委员会采取回避制度，公开投诉电话和招标纪律、处罚条款；高效——从准备公开招标到定标，不到三个月时间；高水准——从选择高水平、高质量、信誉好的管理公司，到标书的编制，到评标委员会人员的选择，再到今后的实际管理操作，都要体现全国一流的深圳水平。
物业非法招标案例分析题
一、案例背景某市A小区是本市最早一批商品房住宅小区，随着居民生活水平的提高，小区物业服务质量逐渐成为居民关注的焦点。
为了提高物业服务质量，小区业主委员会决定对小区物业进行公开招标，以期引入更具竞争力的物业公司。
然而，在招标过程中，A小区业主委员会发现了一些涉嫌非法操作的行为，于是向相关部门进行了举报。
二、案例描述1. 招标公告发布不规范A小区业主委员会在招标公告中未明确招标范围、招标条件、投标文件要求等关键信息，导致部分有意向的物业公司无法准确了解招标要求，影响了招标的公正性。
2. 评标委员会组成不合法评标委员会由业主委员会成员、社区代表、物业管理专家等组成，但其中一名物业管理专家未具备相应的资质，且评标委员会成员在评标过程中存在利益冲突，未能公正履行职责。
3. 招标程序不规范在招标过程中，业主委员会未严格按照招标文件规定的程序进行，例如，未对投标文件进行密封、未在规定时间内公开评标结果等。
4. 中标结果不透明中标结果公布后，业主委员会未对中标理由进行详细说明，也未接受业主的质询，导致中标结果不透明，引发业主质疑。
三、案例分析1. 违法点分析（1）招标公告发布不规范：违反了《招标投标法》关于招标公告应当载明招标项目的基本情况、招标范围、招标条件、投标文件要求等规定的条款。
（2）评标委员会组成不合法：违反了《招标投标法》关于评标委员会组成应当具备一定条件，且成员之间不得存在利益冲突的规定。
（3）招标程序不规范：违反了《招标投标法》关于招标程序应当严格遵循规定的条款。
（4）中标结果不透明：违反了《招标投标法》关于中标结果应当公开、透明，并接受监督的规定。
2. 影响分析（1）损害了业主的合法权益：非法招标行为导致业主无法享受到优质、高效的物业服务，损害了业主的合法权益。
（2）破坏了招标投标市场的公平竞争秩序：非法招标行为扰乱了招标投标市场的正常秩序，损害了其他有意向参与投标的公司的合法权益。
（3）影响了小区的整体形象：非法招标行为损害了小区的整体形象，降低了小区的居民满意度。
物业管理招投标案例分析
第七节物业管理招投标案例分析案例一北京回龙观“竞选”管家——北京天鸿房产管理公司、深圳长城物业管理公司中标1999年１1月8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目-—北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招投标活动在北京举行。
北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。
北京面向全国招标物业管理公司,在全国是第一次；北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。
本次天鸿集团物业管理招标活动,先后有来自深圳、重庆、西安和北京等地共计30多家物业管理公司报名，经过专家复评，最后选择了具有甲级资质的北京天鸿集团房产经营管理公司、北京燕侨物业管理有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理有限公司、深圳福田物业发展有限公司等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。
答辩会上，５家物业管理公司向评委介绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想，并回答了评委的提问，最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司在激烈的竞争中以微弱的优势中标。
目前全国房地产市场快速发展,竞争日趋激烈，许多开发商都将物业管理作为房地产项目开发的延伸,作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分.开发商——北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说：“此次招标正是要改变过去‘重建设轻管理’、‘谁建谁管'的旧模式，将‘开发建设'与‘物业管理’分开，不仅避免过去‘建管’不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也可规范市场竞争行为,从而推进物业管理市场化进程．"沈建忠在竞标会上指出：此次物业管理招标活动将对全国的物业管理工作产生很大影响，其意义首先表现在它打破了过去社会上一直认为在普通住宅、低价位住宅区无法进行专业化、社会化物业管理这样一个禁区，转变了某些人认为只有高档物业才能进行一流服务、一流物业管理的观念，普通住宅小区也同样需要一流的专业服务;二是这次招投标是在严格、公正、公平的原则下进行的，为全国物业管理招投标工作积累了经验,是有益的借鉴;三是有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风，改进服务态度,提高服务质量,在市场竞争中树立和培养一批优秀的物业管理企业。
(招标投标)物业管理招投标文件案例
（招标投标）物业管理招投标文件案例X市X小区物业管理招标文件目录一.招标文件的组成、解释和修改二.物业的基本情况三.物业服务的内容及要求四.物业服务期限五.对投标人的要求六.对投标文件的要求七.开标、评标、定标八.物业服务合同的签订附件一.攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标办法附件二.攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理区域平面示意图附件三.对物业服务的要求附件四.《攀枝花市凤凰小区观涛苑业主公约》明确的禁止行为附件五.投标书格式附件六.授权委托书格式附件七.银行履约保函格式附件八.合同协议书格式攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标文件一.招标文件的组成、解释和修改根据《攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理招标办法》(详见附件一)，经业主大会授权，业主委员会代表凤凰小区观涛苑全体业主编制本招标文件。
招标文件由招标文件正文及其附件组成。
投标单位在收到招标文件后，若有问题需要澄清，应于收到招标文件后5日内，以书面形式(包括书面文字、传真、电报等，下同)向业主委员会提出，业主委员会将以书面或投标预备会的方式予以解答，答复将送给所有获得招标文件的投标单位。
在投标截止日期前，业主委员会可能会以补充通知的方式修改招标文件。
补充通知将以书面方式发给所有获得招标文件的投标单位，补充通知作为招标文件的组成部分，对投标单位起约束作用。
为使投标单位在编制投标文件时把补充通知内容考虑进去，可以将原递交投标文件的截止日期酌情延长，并在原截止日期前3天以书面形式通知所有获得招标文件的投标单位。
业主委员会在投标截止日期前2天，不再发布任何招标补充文件。
招标补充文件为招标文件的组成部分，文件之间的内容如有矛盾，以日期在后的文件为准。
二.物业的基本情况攀枝花市凤凰小区观涛苑物业管理区域(以下简称“本物业”)，位于四川省枝花市东区炳草岗望江街，包括FH4#楼、FH5#楼、FH6#楼、FH7#楼、FH8#楼、FH9#楼、FH10#楼、GJ1#楼、GJ2#楼、GJ3#楼、GJ4#楼、GJ5#楼、GJ6#楼、GJ7#楼、GJ8#楼、GJ9#楼、GJ10#楼，共570套、17栋住宅。
物业管理招投标案例经典分析
为何有旳物业管理企业在招投标活动中屡战屡败?为何有旳物业管理企业尚未实现零旳突破?为何您跟踪很长时间旳物业项目又“飞”了?为何业主对您接管物业项目信心局限性?为何物业企业接管项目之后，项目经理无所适从?约瑟夫•福特说过：“上帝和整个宇宙玩骰子，但这些骰子是被动了手脚旳，我们旳重要目旳是去理解它是怎样被动旳手脚，以及怎样使用这些手法，到达自己旳目旳。
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本书选用旳15个物业管理投标书或管理方案，涵盖了居住物业、商业物业、工业物业及其他类型旳物业管理，波及到写字楼、小区、工厂、大学园区、医院、科技馆、体育中心等方方面面。
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在这个瞬息万变旳时代，物业管理方面旳书籍浩如烟海，您读什么样旳书，就决定了您走什么样旳路，决定了物业企业何时步入正轨。
事实证明，只要您能掌握并融会贯穿这本书旳内容，您就——可以轻松地编写物业管理投标书，获得更多项目旳管理权；可以成为物业企业旳关键人才，让自己旳事业蒸蒸日上；可以用最快旳速度拿出物业管理方案，随时呈送给业主；可以轻易地按照这些方案去从事管理处旳工作，赢得业主旳满意。
尤其是去年9月1日《物业管理条例》旳颁布实行，让在国际上早已广泛采用旳招标投标制度发扬光大。
目前，公平竞争旳观念日益深入人心，物业管理招标投标已经显示出其巨大旳生命力，成为我国物业管理行业此后发展旳趋势。
作者在《物业管理条例》颁布实行一周年之际推出本书，正是针对物业管理行业日益频繁旳招投标活动而撰写旳，相信对业内人士有所裨益，同步也借此机会讨教于各位专家学者!序叩响成功之门第一部分居住类物业管理方案I．××小区投标书一、资质、资格证明文献二、报价文献三、技术文献四、商务文献Ⅱ．××嘉园物业管理招投标书招标书--××嘉园投标方案一、投标致函二、人员配置、培训和管理三、总体管理方式四、各项规章制度五、小区整体运作流程(略)六、小区旳总体管理目旳和分项目旳七、对业主旳十大服务承诺八、同开发商旳关系定位九、A区商业街前期介入设想十、管理中旳重点、难点十一、B区经济效益测算十二、小区文化与环境文化十三、便民服务十四、平常物业管理Ⅲ．宁波市象山××花园小区管理方案一、整体方案筹划思绪二、管理机构设置和规章制度三、管理人员配置方案及管理制度四、房屋维修养护及装修管理五、房屋共用设备设施管理六、保安车辆管理七、急发性事件管理八、环境卫生管理九、绿化管理十、基础管理措施十一、企业经济效益十二、承诺指标第二部分商业类物业管理方案I．山东××大厦物业管理投标书一、投标致函二、投标书三、经费支出预算四、物业管理方案五、大厦重难点分析及措施六、分项管理七、物业管理工作流程(节选)八、近三年业绩证明文献(略)九、管理人员配置十、管理人员旳培训十一、员工旳管理十二、管理工作必需旳物质装备计划十三、管理规章制度十四、物业管理考核措施以及目旳十五、档案旳建立与管理十六、乐意承受旳有关奖罚十七、法定代表人授权委托书十八、唱标内容一览表十九、投标单位状况表Ⅱ．济南市××区人民政府办公楼保洁投标书一、投标函二、组织架构三、资格、资信证明文献(附)四、投标授权书五、投标唱标书六、投标总、分项报价七、优惠条件八、各项规章制度及工作流程九、保洁管理方案及作业规程十、中标后旳详细实行计划十一、质量保证及质量承诺Ⅲ．××集团办公楼投标方案一、明德物业简介(略)二、明德物业管理优势(略)三、办公楼重难点分析与措施四、××集团办公楼物业管理方案一Ⅳ．××商务中心物业管理招标投标文献招标文献•××商务中心物业管理投标书一、投标致函二、投标申明三、经济效益测算四、物业管理工作旳指导思想、质量目旳及服务承诺五、商务中心商业中心旳总体管理目旳和分项目旳物业管理企业常用旳控制性指标六、对商务中心业主旳十大服务承诺七、管理处人员配置八、员工培训九、聘任、聘任制度及入职十、各项规章制度十一、平常物业管理内容十二、浅谈收益性物业管理V．江苏××商城物业管理顾问方案一、建立物业管理原则化管理制度阶段二、物业管理专业知识培训阶段三、现场代管阶段四、协助管理阶段五、由顾问企业专题完毕、××物业配合完毕旳工作六、由顾问企业提供旳管理资料包括七、顾问费用八、本次顾问旳方式九、整体目旳Ⅵ．青岛××大厦物业管理方案一、序言二、物业管理有限企业简介三、大厦物业管理目旳及筹划方案四、大厦管理项目启动所需资金状况五、合作方式分析第三部分工业类物业管理方案××有限企业厂区投标书一、明德物业企业简介(略)二、明德物业管理优势(略)三、提高服务水平旳方案四、物业管理组织机构框架图五、物业管理物质装备计划六、物业管理人员配置计划七、目前在管部分物业状况简介(略)八、服务承诺九、保安服务十、保洁服务十一、报价表十二、明德物业服务语言原则十三、基本培训范例之仪容仪表原则第四部分其他类型物业管理方案I．××科技馆物业管理投标方案一、资质、资格证明文献二、报价文献三、技术文献四、商务文献Ⅱ．××师范大学日照学院招投标书招标书投标书一、资格、资质证明文献二、报价文献三、技术文献四、商务文献Ⅲ．××医学院日照校区物业管理招投标书投标文献××医学院日照校区投标书一、资格、资质证明文献二、报价文献三、技术文献四、商务文献五、平常管理内容六、业绩文献Ⅳ．××二中物业管理方案一、安全管理二、环境卫生管理三、水电及公共设施管理V．××体育中心投标方案一、明德物业企业简介(略)二、明德物业管理优势(略)三、资格、资信证明文献(附)四、费用测算五、各项规章制度及工作职责六、工作流程七、清洁管理方案及作业规程八、中标后旳详细实行计划九、质量保证第五部分附录一、中华人民共和国招标投标法二、物业管理条例三、前期物业管理招标投标管理暂行措施四、招标公告公布暂行措施五、前期物业服务协议(示范文本)后记企业人力资源管理资料精选大全二级人力资源管理师考试论文规定人力资源管理师二级考试-读书笔记2023年5月人力资源管理师试题及答案二级人力资源管理师考试教材-绩效管理课件深圳市恒基物业管理有限企业绩效管理制度个人绩效考核谈话工作指南某房地产经纪有限责任企业绩效考核体系旳构建2023年人力资源二级考试题库（三）（含答案）怎样设计年度培训计划与预算方案2023年人力资源二级考试题库（一）（含答案）2023人力资源师考试模拟试题通关手册2023年人力资源二级考试题库（二）（含答案）2023年5月二级人力资源（实操试题）2023年人力资源二级考试题库（七）非常全面旳各岗位绩效考核范本人力资源二级考试题库（四）何建设高绩效旳中层管理队伍2023年人力资源二级考试题库（五）（含答案）徐剑培训课程：绩效考核与绩效管理实务2023年人力资源二级考试题库（六）（含答案）2023年人力资源管理师串讲整顿笔记2023年人力资源考试简答模拟题集2023年人力资源《职业道德》题型2、3级2023企业培训师理论考试试题人力资源管理师考前总复习人力资源管理人员认证经验简介从心突破发明卓越人生—心理素质训练理论与实践KPI绩效管理体系及薪酬分派操作手册张晓彤MBA课堂讲义《人力资源管理实战》怎样设计三个公平和两个鼓励旳薪酬体系企业培训师讲义-岗位职务描述篇KPI绩效管理体系及薪酬分派2023人力资源师考试模拟试题通关手册助理人力资源管理师工作规定部分二级人力资源管理师规划练习题（1）自考人力资源管理(一)复习笔记人力资源管理师辅导讲座综合题2023助理人力资源师笔记助理人力资源管理师各章考试重点追求卓越(变化从心开始)企业员工成功素质培训某著名体育用品有限企业KPI指标库人力资源面试生涯——外企十年招聘实录HR三级新教材课后习题答案－培训与开发2023年11月物流师全国考试试题及答案2023年人力资源师2级论文格式规定三级第五章薪酬福利管理习题及答案2023年国家职业资格考试鉴定期间与考试内容ZC企业薪酬体系设计汇报2023年5月助理人力资源管理师试题分析XX集团薪酬体系征询汇报23年人管师-命题思绪及复习措施及答题技巧综合考核与薪资调整对应表2023年5月人力助师--培训规划题某企业《绩效管理与薪酬设计》整套执行方案2023年5月企业人力资源管理师二级试题企业培训师讲义-岗位职务描述篇23年最新人力资源管理师新教材考试要点及题型分析怎样设计年度培训计划与预算方案企业人力资源管理师三级-笔记(全) 联想岗位责任和绩效考核培训《人力资源管理工具大全》招聘面试中旳96个关键问题某企业《绩效管理与薪酬管理整套执行方案著名企业招聘经典试题精选KPI绩效管理体系及薪酬分派操作手册××企业绩效考核文献绝密版某上市企业薪酬和考核鼓励体系汇报蒙牛集团《企业文化手册》PPT怎样建立科学合理旳薪酬体系联想岗位责任和绩效考核培训现代企业薪酬设计技术—实用工具麦当劳旳人力资源管理内部资料更多人力资源、企业管理资料请登陆广西职业培训网免费下载。
物业管理 案例分析
案例3 案例司签订了一份《 虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业 管理服务合同》 管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业 公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12 12％ 公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12％的 管理酬金。2004年 管理酬金。2004年8月，合同期满在提取酬金之后物业 管理费仍有多余， 管理费仍有多余，物业公司拒绝将多余的物业管理费归 还业委会。你怎么看待这一事件？ 还业委会。你怎么看待这一事件？
案例13 案例13 物业共用部位的使用
2003年 2003年5月,江某买了一辆新车,由于小区车位少,在了解 江某买了一辆新车,由于小区车位少, 楼下有一片空地, 楼下有一片空地,在得知物业管理企业没有搞绿化或其 它设施计划的情况下,江某将该场地建了一个停车棚, 它设施计划的情况下,江某将该场地建了一个停车棚,招 到物业管理企业的制止.江某以小区内场地为业主共有, 到物业管理企业的制止.江某以小区内场地为业主共有, 业主有使用权为由将物业管理企业告上法庭, 业主有使用权为由将物业管理企业告上法庭,请问江某 是否能胜诉? 是否能胜诉?
《物业管理》 物业管理》
授课人：周晓熙
E-MAIL:zhouxiaoxi2005@
案例1 案例1 物业服务费收取标准案例分析
某物业管理公司接管一住宅小区， 某物业管理公司接管一住宅小区，根据商品房预售合同 附件约定，物业管理公司每月应收取1 附件约定，物业管理公司每月应收取1.5元/平方米的 物业公共服务费， 物业公共服务费，当业主入住后发现当地物价部门规 定的物业公共服务费收费标准，本类物业最高为1 定的物业公共服务费收费标准，本类物业最高为1元 平方米，于是拒付物业公共服务费并投诉到物价部门， /平方米，于是拒付物业公共服务费并投诉到物价部门， 你认为应该如何处理
物业招标案例分析
一、背景介绍随着我国城市化进程的加快，物业管理行业得到了迅速发展。
物业管理作为现代城市生活的重要组成部分，关系到居民的居住环境和生活质量。
为了提高物业管理水平，规范物业管理市场，我国实行了物业招标制度。
本文将通过对一起物业招标案例的分析，探讨物业招标过程中的关键问题及应对策略。
二、案例简介某市某小区于2018年进行物业招标，共有5家物业服务企业参与竞标。
在招标过程中，某物业服务企业（以下简称“A企业”）发现其他4家企业存在以下问题：1. 投标文件存在抄袭现象；2. 投标报价低于成本价；3. 投标企业未提供真实有效的资质证书。
针对以上问题，A企业向招标方投诉，要求取消其他4家企业的投标资格。
经过调查核实，招标方确认了A企业的投诉，并取消了其他4家企业的投标资格。
最终，A企业成功中标，成为该小区的物业服务企业。
三、案例分析1. 投标文件抄袭问题在本次物业招标中，A企业发现其他4家企业存在投标文件抄袭现象。
这种行为严重违反了招标规定，损害了公平竞争的原则。
针对这一问题，A企业采取了以下措施：（1）收集证据：A企业收集了其他4家企业投标文件的相关证据，如相似度检测报告等。
（2）向招标方投诉：A企业向招标方提交了相关证据，要求取消其他4家企业的投标资格。
（3）维护自身权益：A企业表示，如招标方不予处理，将依法向有关部门投诉。
2. 投标报价低于成本价问题在本次物业招标中，A企业发现其他4家企业报价低于成本价。
这种行为可能导致物业服务企业无法保证服务质量，甚至出现亏损。
针对这一问题，A企业采取了以下措施：（1）分析原因：A企业分析其他4家企业报价低的原因，如管理成本控制不当、服务质量低下等。
（2）提出建议：A企业向招标方提出建议，要求对报价低于成本价的企业进行资格审查，确保物业服务企业的服务质量。
（3）关注招标过程：A企业密切关注招标过程，确保招标公平、公正。
3. 投标企业未提供真实有效的资质证书问题在本次物业招标中，A企业发现其他4家企业未提供真实有效的资质证书。
物业招标管理案例分析
一、背景随着我国城市化进程的加快，物业管理行业得到了迅速发展。
物业管理招标作为一种市场化、专业化的管理模式，在物业管理市场中扮演着越来越重要的角色。
本文将以某小区物业管理招标为例，分析物业管理招标管理的相关流程和问题，并提出相应的改进建议。
二、案例简介某小区位于我国某城市，占地面积约10万平方米，建筑面积约20万平方米，共有住户1000户。
小区于2010年交付使用，自交付以来，物业管理一直由A公司负责。
然而，由于A公司管理不善，导致小区环境脏乱、设施老化、服务质量低下等问题。
为了改善小区环境，提高物业管理水平，小区业主委员会决定对物业管理进行招标。
三、招标流程1. 发布招标公告小区业主委员会在小区公告栏、物业管理网站等渠道发布了招标公告，明确了招标范围、投标条件、投标截止时间等相关信息。
2. 筛选投标人根据招标公告要求，投标人需提交相关资质证明文件、业绩证明材料等。
业主委员会对投标人进行筛选，确定符合投标条件的投标人。
3. 开标评标招标当天，业主委员会组织开标评标会议。
各投标人提交投标文件，评标委员会对投标文件进行评审，按照评分标准对投标人进行评分。
4. 确定中标人根据评标结果，确定中标人。
中标人需按照招标文件要求与业主委员会签订物业管理合同。
5. 实施物业管理中标人按照合同约定，开始实施物业管理，对小区进行管理和服务。
四、问题分析1. 招标公告发布不规范在本次招标过程中，招标公告发布存在不规范现象。
例如，招标公告未明确投标截止时间，导致部分投标人错过投标机会。
2. 评标过程不够透明评标过程中，部分评标委员对投标文件的评审标准把握不够严格，导致评标结果存在一定程度的偏差。
3. 投标人资质审查不严格在筛选投标人过程中，业主委员会对投标人的资质审查不够严格，导致部分不符合条件的投标人进入投标环节。
4. 招标文件不够完善招标文件中部分条款不够明确，导致中标人在实施物业管理过程中出现争议。
五、改进建议1. 规范招标公告发布业主委员会应严格按照相关法律法规，规范招标公告发布，确保招标公告内容完整、准确。
物业招标书文件实例分析
一、引言随着我国城市化进程的加快，物业管理行业得到了迅速发展。
物业招标作为一种公开、公平、公正的市场竞争方式，对于提高物业管理水平、降低物业管理成本、促进物业管理行业的健康发展具有重要意义。
本文通过对一份物业招标书文件进行实例分析，旨在探讨物业招标书的基本构成、编写要点以及注意事项。
二、物业招标书文件实例分析以下是一份物业招标书文件的实例，仅供参考。
1. 招标公告招标单位：某住宅小区业主委员会招标项目：某住宅小区物业管理服务招标编号：2019-BJ-0001招标时间：2019年4月1日至2019年4月30日2. 招标文件（1）招标文件封面招标文件名称：某住宅小区物业管理服务招标文件招标单位：某住宅小区业主委员会招标编号：2019-BJ-0001（2）招标文件目录一、招标公告二、投标人须知三、投标文件要求四、评标办法五、合同条款六、其他要求（3）投标人须知1. 投标人应具备物业管理企业资质证书，并在有效期内。
2. 投标人应具备良好的社会信誉和业绩。
3. 投标人应按照招标文件要求提交投标文件。
4. 投标人应按照招标文件规定的时间、地点递交投标文件。
5. 投标人不得以不正当手段影响招标结果。
6. 招标单位有权对投标文件进行审查，对不符合要求的投标文件不予受理。
（4）投标文件要求1. 投标人应提交投标函、法定代表人身份证明或授权委托书、营业执照副本、资质证书副本、企业业绩证明、财务状况证明等材料。
2. 投标人应按照招标文件要求编制投标文件，包括物业管理方案、服务内容、收费标准、项目实施计划等。
3. 投标文件应加盖投标人公章，并由法定代表人或授权委托人签字。
（5）评标办法1. 评标委员会由招标单位、专家、业主代表等组成。
2. 评标委员会根据招标文件要求，对投标文件进行评审，包括投标人的资质、业绩、服务方案、收费标准等。
3. 评标委员会对投标文件进行综合评分，择优选取中标单位。
（6）合同条款1. 合同期限：自合同签订之日起三年。
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析1案例一:停车场丢车赔不赔某小区设有停车场,收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示:本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金,请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责.一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭.观点一：声明在先，不予赔偿理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。
理据：土地是国家的，收的其实是看管费。
收了费,保管关系成立。
单方声明，强加于人，不合法理。
观点三：双方有责，各负一半。
观点四：以责定法。
停车丢车案例归纳:1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防,消防措施,不允营业。
2.物价部门未核准收费标准，收费违法。
3.单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。
4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任.5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。
提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔.案例二：楼上住户漏水问题徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。
找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。
虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。
对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔？案例分析:1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析1案例一：停车场丢车赔不赔某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。
一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。
观点一：声明在先，不予赔偿理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。
理据：土地是国家的，收的其实是看管费。
收了费，保管关系成立。
单方声明，强加于人，不合法理。
观点三：双方有责，各负一半。
观点四：以责定法。
停车丢车案例归纳：1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。
2.物价部门未核准收费标准，收费违法。
3.单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。
4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。
5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。
提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。
案例二：楼上住户漏水问题徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。
找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。
虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。
对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？案例分析：1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
物业招标管理案例范文
一、背景随着我国城市化进程的加快，物业管理行业得到了迅速发展。
为了提高物业管理水平，规范物业管理市场，我国政府推行了物业招标制度。
本文以某住宅小区物业招标为例，分析物业招标管理的全过程，旨在为我国物业管理招标提供借鉴。
二、案例简介某住宅小区位于我国某大城市，占地面积约10万平方米，共有住户1200户。
该小区于2010年交付使用，目前由某物业管理公司负责管理。
由于物业管理公司服务质量不高，小区业主委员会决定对物业管理公司进行招标，选择一家合适的物业管理公司接管小区。
三、物业招标管理过程1. 成立招标委员会为了确保招标工作的公正、公平、公开，小区业主委员会决定成立招标委员会。
招标委员会由业主代表、物业管理专家、法律顾问等组成，负责制定招标方案、审查投标文件、确定中标单位等。
2. 招标公告招标委员会根据国家相关法律法规，制定招标公告。
公告内容包括招标项目基本情况、投标条件、投标文件要求、投标截止时间、开标时间、地点等。
公告在小区公告栏、物业管理办公室、政府招投标网站等渠道发布。
3. 投标报名有意向的物业管理公司根据招标公告要求，在规定时间内向招标委员会提交投标报名资料。
报名资料包括公司简介、资质证书、业绩证明、服务承诺等。
4. 投标文件评审招标委员会对收到的投标文件进行评审，主要包括以下几个方面：（1）公司资质：审查投标公司是否具备物业管理资质，以及资质等级。
（2）业绩证明：查看投标公司在同类项目中的业绩，了解其管理水平和服务质量。
（3）服务承诺：分析投标公司提出的服务承诺，包括收费标准、服务质量、管理措施等。
（4）报价合理性：对投标公司的报价进行审核，确保报价合理。
5. 现场答辩招标委员会组织投标公司进行现场答辩，了解投标公司的管理水平、服务理念、团队建设等方面。
答辩过程中，招标委员会对投标公司提出的问题进行提问，并要求投标公司进行解答。
6. 确定中标单位招标委员会根据投标文件评审和现场答辩结果，综合考虑投标公司的综合实力、服务承诺、报价等因素，确定中标单位。
物业管理招投标案例解析
物业管理招投标案例解析物业管理招投标案例解析作者：佚名时间：2008-6-27浏览量：案例一北京回龙观“竞选”管家——北京天鸿房产管理公司、深圳长城物业管理公司中标999年11月8日,由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目——北京回龙观文化居住区物业管理招投标活动在北京举行。
北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。
北京面向全国招标物业管理公司,在全国是第一次;北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。
本次天鸿集团物业管理招标活动,先后有来自深圳、重庆、西安和北京等地共计30多家物业管理公司报名,经过专家复评,最后选择了具有甲级资质的北京天鸿集团房产经营管理公司、北京燕侨物业管理有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理有限公司、深圳福田物业发展有限公司等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。
答辩会上,5家物业管理公司向评委介绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想,并回答了评委的提问,最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司在激烈的竞争中以微弱的优势中标。
目前全国房地产市场快速发展,竞争日趋激烈,许多开发商都将物业管理作为房地产项目开发的延伸,作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分。
开发商——北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说:“此次招标正是要改变过去‘重建设轻管理’、‘谁建谁管’的旧模式,将‘开发建设’与‘物业管理’分开,不仅避免过去‘建管’不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦,同时也可规范市场竞争行为,从而推进物业管理市场化进程。
”沈建忠在竞标会上指出:此次物业管理招标活动将对全国的物业管理工作产生很大影响,其意义首先表现在它打破了过去社会上一直认为在普通住宅、低价位住宅区无法进行专业化、社会化物业管理这样一个禁区,转变了某些人认为只有高档物业才能进行一流服务、一流物业管理的观念,普通住宅小区也同样需要一流的专业服务;二是这次招投标是在严格、公正、公平的原则下进行的,为全国物业管理招投标工作积累了经验,是有益的借鉴;三是有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风,改进服务态度,提高服务质量,在市场竞争中树立和培养一批优秀的物业管理企业。
物业非法招标案例分析
一、背景介绍近年来，随着我国城市化进程的加快，物业管理行业迅速发展。
物业管理作为房地产行业的重要组成部分，其服务质量直接关系到业主的生活品质。
然而，在实际操作过程中，物业管理招标过程中存在诸多问题，其中非法招标现象尤为突出。
本文将以一起物业非法招标案例为切入点，分析其违法原因、危害以及处理措施。
二、案例介绍某小区于2010年交付使用，共有业主1000余户。
在小区入住率达到一定程度后，业主委员会决定对小区进行物业管理招标，以期选择一家优质的物业公司。
然而，在招标过程中，业主委员会发现招标公告中存在以下问题：1. 招标公告未按照法定程序发布，未在市级以上媒体上发布招标信息。
2. 招标文件未按照规定内容编写，缺少物业管理服务标准、收费标准等关键信息。
3. 招标过程中，未邀请足够数量的投标人，仅邀请了两家具有资质的物业公司参与。
4. 招标评审过程中，存在暗箱操作，未公开评审标准和结果。
三、案例分析1. 违法原因（1）业主委员会对招标法规了解不足。
业主委员会在组织招标过程中，对相关法律法规掌握不够，导致招标程序存在漏洞。
（2）物业公司之间存在利益输送。
部分物业公司为了争取中标，采取不正当手段，与业主委员会人员串通，干扰招标过程。
（3）监管力度不足。
政府部门对物业管理招标市场的监管力度不够，导致非法招标现象时有发生。
2. 危害（1）损害业主利益。
非法招标导致优质物业公司无法参与竞争，业主无法享受到优质的物业管理服务。
（2）破坏市场秩序。
非法招标行为扰乱了物业管理市场的正常秩序，损害了其他合法经营公司的利益。
（3）降低行业信誉。
非法招标行为损害了物业管理行业的整体形象，降低了行业信誉。
3. 处理措施（1）加强法律法规宣传。
政府部门应加大对物业管理招标法规的宣传力度，提高业主委员会和物业管理公司的法律意识。
（2）完善招标程序。
业主委员会在组织招标过程中，应严格按照法定程序进行，确保招标的公开、公平、公正。
（3）强化监管力度。
物业管理招投标实务范例精解：范例一 上海某花园招投标纪实
物业管理招投标实务范例精解范例一上海某花园招投标纪实上海“***花园”是由两幢十八层大楼组成的住宅居住区，它位于***路旁，南邻***新村。
大门口黝黑的大理石幕墙上镶写着“***花园”四大金光大字，下面写着“***花园业主委员会一九九六年七月建”的字样。
走进大门，大楼四周的红红绿绿的花坛飘来阵阵清香，只见绿茵环绕，环境优雅。
当你进入大楼时，电梯服务员彬彬有礼，各楼面瓷砖铺面，布置了盆景，窗明地净，装饰典雅。
居住在这里的居民都说，居主花园是我们温馨的家。
这里曾经发生过“***花园事件”，业主们“解聘”了原物业管理公司。
“一石激起千层浪”，一度形成新闻界、舆论界的热点，各种报刊竞相报道，在全市物业管理行业引起强烈反响。
物业管理公司的经理们称：“狼”真的来了。
***花园业主委员会选聘物业管理公司后，携手合作，共创小区辉煌，取得了骄人的成绩。
小区被宝山区评上达标小区，现正报市级文明小区。
小区环境整洁，服务规范，小区内自选聘以来没有发生过一起治安事件，业主们和物业管理公司共同认为是群策群力的结果，是选聘这一机制带来的结果!为了从事件本身去探讨物业管理招投标市场竞争中所出现的问题，总结***花园业主自治管理意识和做法的现实意义和参考价值，现作纪实性、探索性叙述和讨论。
(一)“***花园事件”的起因1993年，上海房地产经营有限公司开始投资建设***小区内销商品房。
1995年上半年，当具备规定的预售条件后，经宝山区房产管理局批准上市预售。
95年9月通过区质监站的工程质量验收。
最初入住的只有四户，直到95年底才增加到几十户。
到96年1、2月，两幢大楼共有五六十户入住。
开发商指定其下属两家物业管理公司分别管理两幢大楼。
但当时物业管理形同虚设，无章可循。
大楼四周杂草丛生、垃圾遍地，苍蝇蚊子满天飞，老鼠到处乱窜。
小区无门卫制度，物业管理公司随意出租空房，加上外来装潢的民工进进出出，使得小区安全无保障。
许多居民入住后煤气迟迟未接通。
物业管理招投标实务范例精解：范例二 深圳市物业管理市场招投标情况介绍
物业管理招投标实务范例精解范例二深圳市物业管理市场招投标情况介绍1981年，我国第一家专业物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，到1997年底，深圳已拥有物业管理公司400余家，其它管理机构700多家，从业人员6万余人，管理着8100多万平方米的各类物业，管理物业总值超过2000亿元，物区内90%以上的住宅区、工业区、写字楼及各类商业大厦实现了物业管理。
物业管理行业的迅猛发展，呼唤着物业管理市场要进一步规范化、法制化、市场化。
而物业管理市场进行招投标则是物业管理市场化的具体体现。
第一步：系统内部招标深圳市物业管理市场进行招投标工作，第一步先由深圳市物业管理行业主管单位深圳市住宅局主持，采用邀请招标的形式，即邀请深圳市住宅局下属的物业管理公司参加。
1993年，深圳市住宅局为莲花北、景田西两住宅区组织了全国第一次一定范围内的选聘物业管理企业的招投标活动。
此次招投标活动邀请深圳市住宅局下属莲花物业管理公司、万属居业公司、大众物业管理公司参加。
招标领导小组由深圳市住宅局一位副局长担任组长，副组长由市住宅局另一位副局长和市住宅局管理监察处处长担任。
组员组成情况为：市住宅局经营处处长、市住宅局建设处处长、市住宅局办公室副主任、市住宅局管理监察处副处长、市住宅局计财处副处长、中海深圳物业管理公司经理、深圳市华侨城房产部副经理。
招标领导小组下设招标工作办公室，设主任一名，副主任二名。
主任、副主任均为招标领导小组成员。
深圳市住宅局对首次选择物业管理单位的招投标活动非常重视。
招标方法是：(1)由深圳住宅局招标工作办公室制定招标的项目和要求，投标单位在限定时间内做标、密封，送达局招标工作办公室；(2)招标领导小组各成员依据招标工作办公室提交的标底，逐项评分(评分时每个项目去掉最高分和最低分，取平均分，然后算出总分)，总分高者中标；(3)采用会议形式公开开标、定标。
合同签订的方法为：(1)承包合同由局招标工作办公室起草，确定甲乙双方的权利、义务和责任；(2)定标后半月内中标单位与市住宅局签订承包合同，法人代表签字后承担相应责任。
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物业管理招投标案例分析
在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后,江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16 所高校的3000 户高级知识分子家庭为花明白钱, 也通过招标的方式寻找“管家”。
江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12 家物业公司第一次打起了“价格战”。
为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区10 幢高校公寓于2000 年4 月底交付使用,占地约30万平方米,由南北两个区域组成。
龙江高校公寓委托管理期限为3年。
特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出,物业管理收费标价占招标总分的一半, 标书占30 分, 答辩和企业信誉分别占10 分。
根据1999 年12 月8 日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》, 住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级, 每月每平方米也就是0.5 元。
在上限已经很明确的情况下, 南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。
招标书发出后, 南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。
江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说,南京的物业管理市场才刚刚启动, 老百姓对物业管理收费一向颇有意见, 这次明确将收费标准作为硬杠杆, 显然增加了物业管理公司的压力, 比如爱涛置业要想在招标中获胜,就要拿出更具竞争力的价格来, 降低一个收费等级,提高一个服务档次, 势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗, 以降低企业经营成本。
从长远来看, 这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。
附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。
1999年12月5日,南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。
2000年3月20日,南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家” 。
最终, 两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。
南京市的这两次招投标活动推动了江苏, 特别是南京市物业管理市场化的进程。
1）百花湖花园住宅区招标概况
（1）物业标的：在建,规划建设26,8 万平方米,已建11万平方米,其中别墅3万平方米（已入
住）物业类型有别墅、高档公寓。
设施基本齐全, 维修基金基本落实物业管理区域：一个。
(2)招标范围：全国公开招标, 公证部门全过程公证
(3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托, 与开发商共同招标并运作。
(4)投标方：深圳、上海、江苏等地的6 家物业管理公司
(5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10 人。
(6)评标方式：专家综合评定, 其中信誉调查由招标办随机抽查评分
(7)评分类别及权重：信誉(12％)、标书(54％)、答辩(34％)
(8)公共服务费确定：政府定价：别墅,3元/ (月•平方米)；高档公寓，0.5元/ (月•平方米)
(9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。
2)龙江高教公寓招标概况
(1)物业标的：已建29.3 万平方米, 南北两片, 即将入住率95％以上物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为2个。
(2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证
(3)投标方：南京地区省、市属12家企业。
(4)评委组成：业
主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。
(5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。
(6)评分类别及权重：信誉(10 % )，标书(30 %)，价格(50 % )，答辩(10 % )
(7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结
合，中标价为0.36 儿■■■(月•平方米)，「
主委员会标底价为0.34元/ (月•平方米)。
(8)招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》
，并借鉴其他经验。
3)两次物业管理招投标的启示
(1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。
从整体
上来看，江苏省目前物业管理发展还
很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。
物业管理的招投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地进行
业主委员会主任培训等。
同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的“游戏规则”，营造良好的市场交易环境。
(2)增强业主自治能力, 发挥开发商、业主委员会的作用。
百家湖花园物业管理属前期物业管理招标活动, 而龙江高教公寓则是以业主委员会为招标主体, 并具体操作招标活动。
业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确,作用得以发挥, 为业主委员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。
另一方面,随着住房制度改革的深入, 购房者对房屋的增值及附加值要求越来越高。
商品房已从过去简
单的区位、面积、户型向环境和服务延伸。
开发商开始重视自己产品的物业管理, 通过市场竞争来改变“自建自管”状况, 找到了提升产品的新卖点。
(3)物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。
两次招投标活动,均引来数十家企业积极参与, 踊跃投标, 共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。
龙江高教公寓是全国有着特殊意义的住宅区, 工程建设伊始, 国务院领导就非常关注,省政府明确提出要将其建成“一流的建筑,一流的居住人群, 一流的居住环境,
一流的物业管理”的住宅区。
高教公寓具有规模大,即将入住率高, 业主素质高的特点。
众多企业希望通过市场竞争,使自身经营上规模,达到提升企业服务水准和品牌的目的。
同时,通过参与竞争, 企业也看到了自
身的差距,认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。
“以人为本” , “以业主为本” , 为业主提供全方位的便利条件, 提供因地制宜的特色服务, 以其他收益弥补公共服务费的不足, 是中标企业共同的想法。
(4)需要引起重视和改进的问题：
①工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。
两个物业标的, 均不同程度存在设施不足问题。
如高教公寓自行车停放车位严重不足(设计每户1.8 辆), 地下进出口太小, 无汽车泊位,缺少物业管理用房,垃圾中转困难等问题, 给物业管理带来先天不足的遗憾。
②物业管理属服务性行业, 其招投标不同于工程、设备招投标。
评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等,而将公共服务费报价单列作为评分类别, 其权重不宜超过20％。
③物业管理采取招投标的市场化运作, 其公共服务费价格应由市场调节形成, 政府不宜定价或过多限制。