物业管理招标投标争议及其解决方式
黑龙江省物业管理项目招投标管理办法13(1)
黑龙江省物业管理项目招投标管理办法13(1) 黑龙江省物业管理项目招投标管理办法第一章总则第一条为规范黑龙江省物业管理项目招投标活动，促进政府采购公平公正透明，保护投标人的合法权益，根据《中华人民共和国政府采购法》（以下简称《采购法》）及其下属法规和规范性文件的要求，制定本办法。
第二条本办法所称物业管理项目，是指为物业单位提供物业服务的项目，包括物业管理、维修维护、清洁卫生、环境卫生、绿化养护、安全管理、设备设施维修、保安服务、物业咨询及其他物业服务等。
第二章招标方式第三章招标程序第四章投标文件的编制和递交第五章投标人资格审核第六章投标报价的评审第七章中标结果及中标通知第八章履约保证金第九章违约责任第十章其他事项第十一章附则第一条本办法自施行之日起执行。
与本办法相抵触的规定，以本办法为准。
第二条组织招标的单位应当根据实际情况，结合国家政策、法律及地方性法规，合理选择招标方式。
1.限制性招标2.公开招标第三条招标文件应当包括投标邀请书、招标文件、招标公告和附件。
1.投标邀请书应当注明投标截止时间、地点、方式、投标文件的数量和格式、招标人对投标保证金的要求等必要信息。
2.招标文件应当包括技术规格、工期、服务要求、考核标准、付款方式等相关内容。
3.招标公告应当在国家指定的招标信息发布媒介上进行公告，并且在本地区的其他媒介上进行公告。
4.附件包括：（1）招标申请表（2）政府采购监督卡（3）投标文件的格式和数量要求说明第四条招标人应当设置专门的投标文件递交地点，接收符合条件的投标文件。
1. 投标文件的递交时间在公告中明确，一般要求投标在开标时间前至少30分钟到达投标文件递交地点。
2. 招标人设置的投标文件递交地点应当保证投标文件在招标截止时间前能够到达投标文件评审专家，方便专家对投标文件进行评审。
第五条投标文件的评审专家是指招标人指定的能够对投标文件进行专业评审的人员。
1. 投标文件的评审专家应具备相关专业背景和经验，熟悉投标文件的编制规范和评审标准。
物业管理行业2024招投标规则与协议履行注意事项版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX物业管理行业2024招投标规则与协议履行注意事项版本合同目录一览1. 总则1.1 定义与解释1.2 适用范围1.3 法律法规2. 招投标规则2.1 招标条件2.2 招标文件2.3 投标条件与程序2.4 评标标准与方法2.5 中标与签订合同3. 协议履行注意事项3.1 合同生效条件3.2 物业服务内容与标准3.3 物业费用与管理3.4 维修与保养3.5 安全与巡查3.6 客户服务与投诉处理3.7 合同变更与终止3.8 违约责任与赔偿3.9 争议解决方式3.10 保密条款3.11 知识产权保护3.12 法律法规与政策变化3.13 合同的解除与终止3.14 其他条款与附件第一部分：合同如下：第一条总则1.1 定义与解释甲方：__________（物业所有权人或开发商名称）乙方：__________（物业管理公司名称）本协议中的术语和定义如下：物业：指甲方拥有的所有物业资产，包括但不限于住宅、商业、办公、公共设施等。
物业管理公司：指乙方，负责物业的管理、维护和运营。
物业管理服务：指乙方根据本协议提供的物业管理服务，包括但不限于设施维护、安全保障、环境卫生、客户服务等。
1.2 适用范围本协议适用于甲方所有的物业，包括但不限于住宅、商业、办公、公共设施等。
1.3 法律法规本协议的签订、履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律法规。
第二条招投标规则2.1 招标条件甲方可根据物业管理的需要，对外发布招标公告，邀请符合条件的物业管理公司参加投标。
2.2 招标文件招标文件包括但不限于：招标公告、招标书、投标须知、合同草案等。
2.3 投标条件与程序乙方应根据招标文件的要求，提交投标书及相关材料。
投标书应包括但不限于：公司简介、资质证明、管理方案、服务承诺等。
2.4 评标标准与方法评标标准包括但不限于：乙方资质、管理方案、服务承诺、价格、业绩等。
物业管理招标投标的争议及其解决方式
物业管理招标投标的争议及其解决方式招标投标作为一种公开公正的竞争方式,其运作建立在一整套完备制度基础之上,但由于招标投标双方总是出于自身利益考虑,加之各自对制度的了解程度与理解不同,使得双方在招标投标活动中难免会发生各种各样的争议或纠纷,严重的甚至可能影响整个招标投标活动的顺利进行。
因此,如何处理矛盾,妥善解决纠纷,避免争议的发生,成为招标投标双方共同关注的问题。
一、物业管理招标投标常见的争议形式(一)招标投标过程中的争议1.有关索赔的争议索赔是承包项目中最常见的一种争议。
物业管理招标投标索赔,是指物业管理公司对由于非自身原因而发生的委托管理合同规定之外的额外支出或损失,向招标方提出给予合理弥补损失的要求。
在其他项目招标投标活动中,通常索赔的方式既可以是经济补偿,也可以是工期延长,但由于物业管理招标投标标的物业管理服务的特殊性,使得其索赔只能要求招标方进行经济补偿。
必须注意的是,提出索赔的依据只是物业管理公司就某一事实的单方认定,至于它能否真正得到补偿则取决于业主委员会对这一认定确认与否。
若业主委员会认为这一损失的形成是由于物业管理公司自身原因所致,或者甚至认为这一损失还影响了自己权益的实现,那么他们不仅不会承诺赔偿,反而还可能向物业管理公司提出赔偿经济损失的要求,这通常又被称为反索赔。
然而无论索赔还是反索赔,双方的出发点都是在合法的前提下尽可能多地为自己争取利益。
由此可见,招标投标双方争议的焦点主要集中在对造成损失事实原因的认定之上。
因此,研究索赔事项的种类对于招标投标各方保护自己,并争取正当合法的利益是非常有用的。
通常在物业管理招标投标中存在的可能导致索赔的事项主要有:投标书的遗漏错误,增加的服务量,增加的材料数量,增加的材料单价,增加的分包商的费用等。
当然,不同的物业管理招标可能出现的相应索赔事项是不同的。
招标投标各方务必小心谨慎,尽可能争取有利于自己的条件,避免失误或损失。
2.有关投标有效性的争议投标作为一种规范的制度性活动,对投标人的行为有着严格的限制。
物业管理招标投标管理办法
物业管理招标投标管理办法一、引言物业管理是指对建筑物及其配套设施进行维护、保养和管理的工作，其良好的管理对于社区的和谐发展至关重要。
而物业管理招标投标作为一种常见的采购方式，其规范和有效的管理办法对于选择合适的物业管理公司、保证良好的管理服务质量具有重要意义。
本文将探讨物业管理招标投标的管理办法，以便于推动物业管理行业的健康发展。
二、招标投标流程1. 招标方式为确保公平、公正、公开的原则，物业管理招标应当采用公开招标方式，通过报名资格预审、招标文件购买、投标文件提交等程序进行。
2. 招标文件编制招标方应当制定招标文件，其中包括招标公告、招标文件、投标函等，明确招标内容、投标要求以及评标标准。
3. 投标保证金为保证投标人的诚信度，招标方可以要求投标人提供一定比例的投标保证金，并在评标过程中按规定进行处理。
4. 投标文件评审招标方应当组成评标委员会，对递交的投标文件进行评审。
评审标准可以包括资质条件、服务能力、经验水平、技术支持等。
5. 中标结果公示评标委员会应当根据评标结果，选定中标单位，并对中标结果进行公示，以确保公平公正。
6. 中标文件签署中标单位和招标方应当按照合同约定，签署具体的物业管理合同，明确双方的权益和义务。
三、物业管理合同要求1. 合同内容物业管理合同应包括双方的基本信息、服务内容和标准、服务期限、合同费用、违约责任等内容，确保双方权益的明确。
2. 服务内容和标准物业管理合同中应明确物业管理公司的服务内容和标准，包括维修保养、清洁卫生、安全管理、绿化养护等方面的具体要求。
3. 合同费用合同中应详细规定物业管理费用的支付方式、金额和逾期费用等，确保费用清晰透明。
4. 服务期限合同中应明确服务期限，包括开始时间和结束时间，并约定续签和解除的条件。
5. 违约责任合同中应明确违约责任条款，包括费用违约、服务质量违约等，以便于对违约行为进行约束和追究。
四、监督与评估为监督物业管理公司履行合同责任，招标方应建立监督机制，对物业管理服务进行定期评估和检查。
物业管理招标争议
物业管理招标争议引言物业管理招标争议是指在物业管理服务招标过程中出现的争议或纠纷。
在现代社会，物业管理日益成为城市生活的重要组成部分，而物业管理公司的选择也成为一个关键环节。
然而，物业管理招标过程中可能会涉及各种争议，如评标不公、合同履约问题等。
本文将从评标依据、评标过程、合同履约及争议解决等方面，对物业管理招标争议进行探讨。
评标依据在物业管理招标过程中，评标依据是至关重要的一环。
评标依据应当明确、公正、合理，以确保招标结果的公平性和合法性。
评标依据应包括物业管理公司的资质要求、服务能力、管理水平等方面的要求。
同时，还应将价格因素与其他因素相结合，避免仅以价格来决定中标结果的不合理情况发生。
评标过程评标过程应当符合公开透明的原则，确保招标程序的公正性。
在评标过程中，应当明确评标委员会的成员、评标标准以及评标方法等要素。
评标委员会的成员应当具备相关专业知识和经验，并遵守职业道德和法律法规的要求。
评标标准应当与招标文件所规定的要求一致，并能全面、客观地衡量物业管理公司的综合实力。
评标方法应当科学合理，注重客观性和量化性，以确保评标结果的准确性和可信度。
合同履约在物业管理招标过程中，中标的物业管理公司与招标单位之间将签订合同并进行履约。
合同应当明确双方的权利义务、服务内容、服务期限、费用标准等关键内容，并具备合法、合理的约定。
双方应当根据合同的约定履行自己的义务，确保物业管理服务的质量和效果。
同时，合同履约过程中应当确保交流沟通的顺畅，及时解决出现的问题，以避免产生纠纷。
争议解决在物业管理招标过程中，可能会发生各种争议。
当争议发生时，各方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式进行解决。
首先，各方应当在争议解决中保持沟通和谐，尽量通过协商和调解解决问题。
如果无法达成一致，可以选择仲裁或诉讼来解决争议。
无论采取何种方式，各方都应当依法参与，并尊重仲裁或法院的裁决结果。
结语物业管理招标争议是一个复杂的问题，涉及到评标依据、评标过程、合同履约及争议解决等多个方面。
招标管理机构应该如何处理投诉和争议
招标管理机构应该如何处理投诉和争议
招标管理机构在处理投诉和争议时，应遵循以下原则和程序，以维护招标活动的公平性和合法性：
1.投诉受理：招标管理机构应设立投诉受理渠道，接收投标人、招标人、利
害关系人等对招标活动中违法违规行为的投诉。
2.调查核实：对受理的投诉，招标管理机构应及时组织调查核实，核实投诉
事项的真实性和合法性。
3.处理决定：根据调查核实的结果，招标管理机构应依法作出处理决定，对
违法违规行为进行处理，维护招标活动的公平性和合法性。
4.公示结果：招标管理机构应将处理决定及时公示，接受社会监督。
5.申诉复议：对招标管理机构的处理决定不服的，可以向上级主管部门或行
政复议机关申请申诉或复议。
在处理投诉和争议时，招标管理机构应坚持公正、公平、公开的原则，保护各方的合法权益，维护招标活动的正常秩序。
同时，招标管理机构还应加强对招标活动的监督管理，预防和减少投诉和争议的发生。
物业管理招标投标法
第一章总则第一条为了规范物业管理招标投标活动，维护招标投标双方的合法权益，保障物业管理市场的公平竞争，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国招标投标法》和有关法律、法规，制定本法。
第二条本法所称物业管理招标投标，是指物业管理企业通过公开、公平、公正的方式，选择物业管理服务提供者的活动。
第三条物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条国务院建设主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作。
第二章招标第五条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
公开招标是指招标人以公告的方式邀请不特定的物业管理服务提供者参加投标。
邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理服务提供者参加投标。
第六条符合下列条件的物业管理项目，应当进行公开招标：（一）新建住宅小区、写字楼、商场等物业管理项目；（二）现有物业管理项目在合同期满后，需要重新选择物业管理服务提供者的；（三）法律、法规规定应当公开招标的其他物业管理项目。
第七条符合下列条件之一的物业管理项目，可以进行邀请招标：（一）物业管理项目规模较小，难以通过公开招标选择物业管理服务提供者的；（二）物业管理项目属于保密项目，不宜公开招标的；（三）其他特殊原因，不宜公开招标的。
第八条招标人应当根据物业管理项目的特点和要求，编制招标文件，并报建设主管部门备案。
招标文件应当包括以下内容：（一）招标公告或者投标邀请书；（二）物业管理项目基本情况；（三）招标人的资格、资质；（四）物业管理服务内容和要求；（五）投标文件编制要求；（六）评标标准和评标办法；（七）投标保证金要求；（八）招标时间、地点和联系方式；（九）其他需要说明的事项。
第九条招标人应当在招标文件规定的投标截止时间前，将招标文件发送给所有投标人。
第十条投标人应当具备以下条件：（一）具有独立的法人资格；（二）具有物业管理资质；（三）具有健全的物业管理制度；（四）具有良好的信誉和业绩；（五）具备履行合同的能力。
物业管理招标争议
物业管理招标争议1. 引言物业管理招标争议是指在物业管理服务的招标过程中引发的争议或纠纷。
物业管理招标是一项重要的工作，对于确保物业管理服务的质量和效果至关重要。
然而，由于招标过程的复杂性和各方利益的冲突，物业管理招标争议时有发生。
本文将探讨物业管理招标争议的原因、解决方法以及预防措施。
2. 物业管理招标争议的原因2.1 招标规则不明确物业管理招标中，招标规则的不明确是导致争议的一个主要原因。
招标规则应该清晰明确，包括招标文件的内容、评标标准、投标人资格要求等。
如果招标规则模糊不清，容易导致各方对规则的理解不一致，从而引发争议。
2.2 投标人资格审核不严格在物业管理招标中，投标人资格审核的严格性也是争议的原因之一。
如果投标人资格审核不严格，可能会导致不具备相关经验和能力的公司或个人参与招标，从而对物业管理服务的质量和效果造成不利影响。
2.3 评标过程不公正评标过程的公正性是物业管理招标的关键。
如果评标过程存在偏袒某家公司或个人的情况，容易引发争议。
评标应该基于客观、公正、透明的标准进行，确保所有投标人都能获得公平竞争的机会。
3. 物业管理招标争议的解决方法3.1 协商解决在物业管理招标争议中，协商解决是最常见的方法之一。
各方可以通过协商洽谈，寻找争议解决的最佳方案。
协商解决不仅可以减少成本和时间，还能保持各方之间的良好关系。
3.2 第三方调解如果协商未能达成一致，可以考虑通过第三方调解解决争议。
第三方调解人应该具备专业知识和公正性，能够客观地判断争议的事实和情况，并提出合理的解决方案。
第三方调解可以减少争议的累积和升级，有利于维护各方的合法权益。
3.3 法律诉讼在一些严重的争议情况下，当协商和调解无法解决时，各方可能会选择采取法律诉讼的方式解决争议。
法律诉讼需要依法进行，各方应当准备充分的证据支持自己的主张。
法律诉讼可能会耗费较多的时间和金钱，但在某些情况下是必要的一步。
4. 物业管理招标争议的预防措施4.1 确定明确的招标规则为了避免争议的发生，物业管理招标应该制定明确的招标规则。
当前物业管理招投标中存在的问题及解决方法
当前物业管理招投标中存在的问题及解决方法由于物业管理目前还是一个新生事物，各省市物业管理的普及和发展还不平衡。
当前需要解决的主要问题有：一、物业管理招投标普遍性问题。
从调查情况看，在大多数地方物业管理还没有采取招投标的办法。
“自己的孩子自己抱”，发展商自己组建物业公司进行管理的情况还比较普遍。
在沿海大城市情况稍微好一些。
产生上述问题的原因主要有两个方面：一是发展商的认识问题。
一方面很多发展商认为物业管理是一块肥肉，有利可图，因此“肥水不外流”，一定要自己管理。
他们对于物业管理的艰难性，自我管理容易造成购房业主对自己信任度降低甚至产生纠葛等缺乏足够的认识。
另一方面他们对于聘请专业物业管理或名牌物业管理公司对房屋销售带来的好处也认识不足。
实际上，一个品牌物业公司带给发展商的好处是相当可观的。
根据东湖物业管理公司有关统计：购买高档商品房的业主中把物业公司品牌作为购房条件的大约占30%以上。
很多发展商对此没有足够认识，因此招投标活动难以真正推动起来。
二是目前物业管理法律法规还不健全，物业管理招投标方面的规定更不健全，因此物业管理招投标实际上处于一种无章可循的状态。
你可以搞招投标，也可以不搞招投标。
搞与不搞都没有哪个部门来管你。
既然没有明确的规定，也就无法让招投标活动真正普及起来。
因此要让物业管理招投标活动尽快普及，必须解决好两个问题：一是尽快出台《物业管理招投标管理办法》，管理办法可以对物业管理招投标作出一些限制性的规定。
如可规定达到一定规模和档次的物业一定要实行招投标，也可以对发展商自己管理自己的物业作出某种限制。
我们认为，在当前物业管理招投标还不够普及的情况下，适当作出某些限制性的规定，对物业管理招投标活动的普及是有积极意义的。
二、招投标活动的公正性问题公正性是物业管理招投标的基本原则。
《中华人民共和国招标投标法》第五条规定：“招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。
当前物业管理招投标中公正性不够是反映比较多的问题。
物业管理招标争议
物业管理招标争议物业管理招标争议1. 引言物业管理招标是指业主委托物业公司或服务商进行物业管理的选择过程。
然而，在物业管理招标过程中，往往会发生一些争议，例如委托方和服务商之间的合同条款纠纷、服务质量不符合预期等问题。
本文将介绍一些常见的物业管理招标争议，并提出相应的解决方法。
2. 常见的物业管理招标争议2.1 合同条款纠纷在物业管理招标过程中，双方往往会就合同的具体条款进行协商和讨论。
但有时候，由于双方对合同条款的理解不一致或存在漏洞，容易引发合同条款纠纷。
例如，合同中关于服务范围、服务费用、服务质量等方面的条款可能会引发争议。
解决方法：双方应在招标过程中充分沟通和协商，确保合同条款的明确性和可执行性。
同时，建议委托方在招标文件中尽可能详细地描述物业管理的内容和要求，以便后续的评标和合同履行过程中能够减少争议的发生。
2.2 服务质量不符合预期物业管理服务的质量对于业主来说非常重要。
然而，在实际的物业管理过程中，有时候服务质量可能会不符合预期，例如物业维修不及时、物业安全问题等。
解决方法：首先，业主委托方应在招标文件中明确规定物业管理服务的质量标准。
其次，在评标过程中，应将服务质量作为评标标准之一，并与候选服务商进行面对面的沟通和讨论，以确保服务商对服务质量的理解和承诺一致。
2.3 合同解除和索赔在物业管理的实际操作中，如果委托方和服务商之间发生重大纠纷或服务商严重违反合同约定，可能会引发合同解除和索赔的争议。
解决方法：在签订合同时，双方应明确合同解除和索赔的条件和程序，并约定争议解决的方式，例如通过调解、仲裁或诉讼等方式解决争议。
此外，委托方应及时收集相关证据，并与律师等专业人士咨询，以便在争议解决过程中实现自身权益的最大化。
3. 避免物业管理招标争议的建议3.1 充分准备招标文件委托方在招标过程中应充分准备招标文件，详细描述物业管理的具体要求和期望，以便吸引有经验和实力的服务商参与竞标。
同时，招标文件中需要明确服务质量标准、合同条款和争议解决等事项，以最大限度地减少争议的发生。
秦皇岛市物业管理招标投标管理实施办法
秦皇岛市物业管理招标投标管理实施办法一、概述物业管理在城市发展中起着重要的作用，为了提高物业管理服务质量，秦皇岛市决定制定物业管理招标投标管理实施办法。
本办法旨在规范物业管理招投标活动，确保公平公正，促进物业管理市场的健康发展。
二、招标范围1. 物业管理招标适用范围包括住宅小区、商业综合体、办公楼宇、工业园区等各类物业。
2. 招标方式可以根据项目的不同性质采用公开招投标、邀请招标或者竞争性谈判等形式。
三、投标资格要求1. 投标人应符合国家相关法律法规的规定，具备独立法人资格。
2. 投标人应具备良好的商业信誉和服务记录，未曾因违法违规行为被行政处罚。
3. 投标人应具备从事物业管理相关服务的专业能力，包括但不限于物业管理从业人员的数量和质量、服务能力等。
四、招标文件1. 招标文件应明确招标项目的性质、规模、要求、评标标准等内容。
2. 招标文件中应包括评标委员会的组成、评标方法和流程等相关内容。
3. 招标文件应在招标公告发布后一周内向符合资格要求的投标人提供。
五、评标标准与方法1. 评标标准应综合考虑投标人的技术能力、管理能力、服务质量、报价等因素。
2. 评标方法可以采用综合评定法、层次评议法等，确保评标结果公正、公平、透明。
六、投标保证金与履约保证金1. 投标保证金是指投标人在投标时按招标文件要求缴纳的保证金，用于确保他们履行投标义务。
2. 履约保证金是指中标人在签订合同前缴纳的保证金，用于确保他们按合同约定履行管理责任和提供服务。
七、合同签订与履行1. 中标人与招标人签订物业管理合同后，应按合同约定履行管理职责和提供相应服务。
2. 招标人有权对中标人的业绩进行监督和评估，确保其按时、按质完成工作。
八、争议解决1. 按照相关法律规定，物业管理招标投标争议应首先协商解决。
如协商不成，可以向有关行政部门提出申请仲裁或者诉讼解决。
2. 物业管理招标投标争议解决结果应及时向投标人和招标人公告并执行。
九、监管与处罚1. 物业管理招标投标活动应接受有关部门的监管，确保实施办法的有效执行。
物业管理招标争议
物业管理招标争议物业管理招标争议摘要物业管理招标争议是指在物业管理公司的选择过程中出现的纠纷和争议。
本文将探讨物业管理招标争议的原因、解决方法和对物业管理行业的影响。
1. 引言物业管理招标是指业主委托给物业管理公司管理小区或物业的过程。
然而，这个过程并不总是顺利的，往往会出现各种招标争议，导致纠纷的发生。
这些争议不仅会对业主和物业管理公司造成困扰，也会影响到整个物业管理行业的形象。
因此，了解和解决这些招标争议至关重要。
2. 物业管理招标争议的原因2.1 信息不对称在物业管理招标过程中，信息的不对称是导致争议的一个主要原因。
业主往往对物业管理公司的了解有限，难以判断他们的服务质量和专业能力。
同时，物业管理公司也可能对小区的实际情况了解不足，导致管理方案的不合理。
2.2 违约行为物业管理招标过程中，双方之间的签约行为和履约问题也是造成争议的原因之一。
有些物业管理公司可能在合同执行过程中不履行合同约定的义务，例如未按时进行维修保养、未提供合适的管理人员等。
而业主方也可能存在支付租金不及时或未按合同约定支付的情况。
2.3 评标过程不公正物业管理公司的选择过程中，评标过程的公正性也是一个招标争议的源头。
如果评标过程没有公正、透明，存在人情、关系等干扰因素，那么可能使得优秀的物业管理公司无法得到选择，而导致劣质或不称职的公司得到委托。
3. 解决物业管理招标争议的方法3.1 加强信息公开为了解决信息不对称的问题，可以通过加强信息公开来提高业主对物业管理公司的了解。
例如，可以要求物业管理公司向业主提供详细的管理案例、员工资质、服务承诺等信息，同时也可以要求业主公示物业管理公司的执照、资质证明等。
3.2 建立公正的评标机制为了确保评标过程的公正性，可以建立独立的评标机构或委员会来负责评标工作。
评标过程应该严格按照相关规定进行，对各家物业管理公司进行综合评价，确保最终选择的公司具备良好的管理能力和信誉。
3.3 加强合同管理为了避免双方在合同履约过程中出现问题，可以加强合同管理。
物业管理招投标中若干问题的法律分析
物业管理招投标中若干问题的法律分析一直以来，我国物业管理中存在大量的“谁开发，谁管理”的现象，这种“父子兵”模式实践中给物业管理带来了很多后弊端。
针对这一现状，于今年9月1日实施的国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）明确规定建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
根据该《条例》的精神，建设部颁发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房『2003』130号令）（以下简称《办法》），对物业管理招投标问题作出了较为详细的规定，为物业管理活动提供了法律依据与操作指南。
然而，由于物业管理的强制招投标在我国才刚开始实行，实践中还存在着许多空白和不规范的地方。
本文依据相关法律规定结合招投标程序对物业管理招投标中的一些问题进行法律分析。
一、招投标主体的问题（一）招标人和招标代理机构招标人是依照招投标法及相关法律法规的规定提出招标项目、进行招标的法人或者其它组织。
在物业管理服务的招标中，招标人包括两种：一是物业建设单位。
这种招标的客体是从物业交付使用后至业主委员会成立前的前期物业管理项目。
这也是上述建设部颁发的《办法》的适用范围。
建设单位在出售物业前，必须选聘物业管理公司并同其签订前期物业服务合同。
该合同将成为建设单位与物业买受人签订的买卖合同的组成部分。
住宅物业的建设单位用招投标方式选聘物业管理公司是强制性的。
《条例》第24条第2款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
”也就是说除少数经批准的特殊情况可协议选聘外，对于住宅物业，前期物业管理阶段的物业管理公司必须由建设单位以招投标的方式选聘。
对其它物业，国家也提倡其建设单位通过招投标的方式选聘物业管理企业。
另一种招标人就是业主大会和业主委员会。
在社区入住达到一定比例时，依法召开首次业主代表大会并选举产生业主委员会。
招投标中的管理与纠纷解决
招投标中的管理与纠纷解决随着社会的发展，招投标活动在商业领域中扮演着至关重要的角色。
作为一种公平、公正、透明的竞争机制，招投标是政府采购和企业采购的重要方式。
然而，在招投标过程中，管理和纠纷解决是不可避免的问题。
本文将探讨招投标中的管理及相关纠纷解决措施。
一、招投标管理1. 招标文件的准备在招投标活动中，招标文件的准备至关重要。
招标文件应包含招标公告、项目背景、招标方式、招标条件、投标文件要求等必要的信息。
编写招标文件时，应注意明确、准确地表达招标方的需求和要求，确保投标人能够准确理解并有效参与。
2. 招标人的选择选择招标人是一个至关重要的环节。
招标人应根据项目的需求和特点，制定招标人资质要求，筛选出有能力和信誉的投标人。
同时，在选择招标人时，应遵循公平、公正、透明的原则，确保没有任何歧视或偏袒。
3. 投标文件的评审投标文件的评审是确保招投标公平公正的重要环节。
评审委员会应根据招标文件的要求，对投标文件进行逐一评审，并严格按照标准进行打分。
评审委员会应遵循专业、公正、独立的原则，确保评审过程的透明性和可信度。
4. 中标人的确定中标人的确定是招投标活动的关键节点。
确定中标人应根据投标人的资质、能力、价格等方面进行综合评估。
在确定中标人时，应综合考虑项目的质量要求、服务承诺、合同条款等因素，并遵循公开、公平、公正的原则。
二、纠纷解决1. 双方协商在出现招投标纠纷时，首先应该进行双方协商。
双方应积极主动地坐下来沟通，寻找解决问题的办法。
通过对话和妥善的协商，有助于双方达成共识并解决问题。
2. 第三方调解如果双方协商无法解决纠纷，可以寻求第三方调解。
第三方调解可以是仲裁机构、法院或其他相关机构。
第三方调解具有独立公正的特点，能够通过专业的调解方式促使双方达成和解。
3. 诉讼如果纠纷无法通过协商和调解解决，双方可以通过法律途径寻求解决。
诉讼是一种通过法院审理加以解决的方式。
在招投标纠纷中，诉讼程序能够给予当事人公平的解决机会，保障当事人的权益。
物业管理招标的争议
物业管理招标的争议物业管理招标的争议作者：佚名时间：2008-7-23浏览量：2004 年以来, 备受房地产消费领域瞩目的《物业管理招标投标暂行办法》实施后, 业内人士预言, 至此, 长期以来形成的开发商指定物管的惯有模式被彻底打破, 究竟选哪家物管企业, 将通过招投标或协议方式选聘产生。
2004 年是物业管理招投标高速发展期, 但物管之冲突也由此升级。
冲突: 物管招标谁说了算?物管是一个地域性很强的领域, 招标必须根据本地的情况来进行, 但随着全国各地相继出台本地区物业管理招标投标暂行办法以来, 因招标而引起的纷争不断。
最近, 成都交大花园就上演了一起因招标而产生小区混乱不宁的现状。
大多数业主们都产生了这样的困惑: 到底是业主大还是物管大?招标到底是多数人说了算, 还是少数人说了算?业委会在招标中起到什么作用?这个问题还得从一个媒体的报道说起,12 月1 日备受成都房地产消费领域瞩目的《成都市物业管理招标投标暂行办法》正式实施, 成都某媒体为了宣传招标投标暂行办法, 做了一篇标题为《小区物管招标谁说了算》的报道, 一石激起千层浪, 此报道引起众多业主和业委会的询问。
小区物管到底谁说了算?专家说了算?有招标就有评标, 在成都出台的《办法》中专家评标是一道风景线, 并对此进行了硬性规定。
评标专家一般由招标人在开标前 3 日内从本市房管局提供的评标专家名册中随机抽取产生, 并在评标过程中公开前必须予以保密。
与投标人有利害关系的, 不得成为评标委员会成员。
按国家规定, 若招标人不依法从专家名册中抽取专家的, 评标无效。
加上专家评标目的是为了防止招投标不公允, 更加科学化。
但成都某花园的业主委员会的主任、业委会协会的临时筹备负责人雷先生一连接到几个电话, 都是谈论招标投标的业主权利问题, 他把大家的意见反映到了房管局, 称招标投标不是专家说了算而是业主说了算。
这种情形全国都遇到过, 选择物管本应是业主的权利, 专家不过是提供一种手段, 因此,记者认为,媒体在报道中应注意分寸, 不能看到一点就否定全盘, 也不能以“点”代“面” , 否则会直接影响业主人心稳定。
物业管理招标争议
物业管理招标争议引言：物业管理招标是指业主委托物业管理公司或服务商对小区或楼盘进行管理和维护，以满足居民的生活需求。
然而，物业管理招标过程中常常出现争议，涉及招标程序、服务质量、费用标准等多个方面，给相关各方带来不便和纠纷。
本文将就这一问题进行探讨。
第一节：物业管理招标过程中的争议物业管理招标的程序通常包括招标公告、投标文件评审、开标、评标、中标和签订合同等环节。
然而，在这个过程中，常常出现以下争议：1. 招标公告不清晰：部分招标公告的内容不够详细和明确，使得潜在投标者难以获知具体要求和标准，导致部分合格的服务商被排除在招标范围之外，引发争议。
2. 投标文件评审不公正：在评审过程中，评标委员会可能存在不公正或主观偏见，对某些投标者不公平对待，例如不合理的剔除投标者或者对某家公司提出不公正的要求，从而导致争议。
3. 中标结果争议：一旦中标结果公布，未中标的公司可能会对中标结果提出异议，质疑中标公司的资质、能力和背景等，引发纠纷。
第二节：物业管理招标争议的解决途径1. 加强招标规范性：物业管理招标应明确规定招标公告的内容和要求，确保投标者能够准确理解和遵守，以减少争议的发生。
2. 建立公正的评标机制：评标委员会应具备公正、客观的评审标准和程序，并严格按照规定进行评审，确保没有主观偏见和不合理判断。
3. 引入第三方机构监督：可以引入独立的第三方机构，担任监督者的角色，监督物业管理招标的完整性和公正性，减少争议的发生。
4. 加强合同管理：在签订物业管理合同时，双方应明确约定各项管理服务的标准和责任，并规定争议解决的方式和途径，减少后续争议的发生。
结论：物业管理招标争议在实践中时有发生，但通过加强招标规范性、建立公正的评标机制、引入第三方监督和加强合同管理等措施，可以有效减少争议的发生，为物业管理领域提供更加稳定和可靠的服务。
同时，各方在招标和合同签订过程中也应增强合作意识，加强沟通和协商，共同维护良好的工作关系和居民生活环境。
物业招标项目管理规定
第一章总则第一条为规范物业管理招标项目管理工作，保障招标项目的公开、公平、公正，提高物业管理水平，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国物业管理条例》等相关法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于物业管理招标项目的全过程管理，包括招标公告、投标报名、资格审查、投标文件递交、开标、评标、中标、合同签订等环节。
第三条物业管理招标项目管理应当遵循以下原则：（一）公开、公平、公正原则；（二）诚实信用原则；（三）依法行政原则；（四）科学、规范、高效原则。
第二章招标公告与报名第四条招标人应当通过公开发行的报纸、网络或其他媒体发布招标公告，公告内容应当包括：（一）招标项目的基本情况；（二）招标范围和内容；（三）投标人资格要求；（四）投标文件要求；（五）招标时间、地点；（六）联系方式。
第五条投标人应当自招标公告发布之日起至投标截止之日止，按照招标公告要求提交投标文件，并进行投标报名。
第六条投标人报名时应当提交以下材料：（一）营业执照副本；（二）资质证书副本；（三）法定代表人身份证明或授权委托书；（四）相关人员资格证书；（五）其他相关材料。
第三章资格审查第七条招标人应当对投标人的资格进行审查，审查内容包括：（一）投标人是否具备招标文件要求的资质条件；（二）投标人是否具备良好的信誉和业绩；（三）投标人是否具备完成招标项目的能力。
第八条审查结果应当在投标截止时间前公示，公示期不得少于3日。
第九条对投标人的资格审查，招标人应当严格按照招标文件规定的资格审查标准进行。
第四章投标文件递交与开标第十条投标人应当按照招标文件要求，在投标截止时间前递交投标文件。
第十一条投标文件应当包括以下内容：（一）投标函；（二）投标报价；（三）施工组织设计；（四）项目管理方案；（五）其他相关材料。
第十二条开标应当在招标文件规定的地点和时间进行，开标应当公开进行。
第五章评标第十三条评标委员会由招标人代表和有关专家组成，评标委员会成员应当具备相关专业知识和工作经验。
物业招标结果争议问题
一、引言随着我国城市化进程的加快，物业管理行业得到了迅速发展。
物业招标作为物业管理市场化的重要手段，对于提高物业管理水平、降低物业管理成本具有重要意义。
然而，在实际操作过程中，物业招标结果争议问题时有发生，严重影响了物业管理的正常进行。
本文将从物业招标结果争议问题的原因、类型及解决方案等方面进行分析。
二、物业招标结果争议问题的原因1. 招标程序不规范招标程序不规范是导致物业招标结果争议的主要原因之一。
具体表现在：（1）招标文件不完整，未能明确招标要求，导致投标人难以准确理解招标意图；（2）评标委员会组成不合理，专家构成单一，缺乏专业性和代表性；（3）评标过程不透明，缺乏有效的监督机制，容易滋生腐败现象。
2. 招标报价不合理招标报价不合理也是导致物业招标结果争议的重要原因。
具体表现在：（1）投标人报价过低，可能存在恶意竞争，导致物业管理服务质量下降；（2）投标人报价过高，增加了物业管理成本，不利于业主利益。
3. 业主参与度低业主作为物业管理的直接受益者和参与者，其参与度低也是导致物业招标结果争议的原因之一。
具体表现在：（1）业主对物业管理知识了解不足，难以对招标文件和投标人的方案进行有效评估；（2）业主参与招标活动的渠道不畅通，难以行使监督权和决策权。
三、物业招标结果争议问题的类型1. 招标程序争议（1）招标文件争议：招标文件不完整、不明确，导致投标人难以准确理解招标意图；（2）评标委员会争议：评标委员会组成不合理，专家构成单一，缺乏专业性和代表性；（3）评标过程争议：评标过程不透明，缺乏有效的监督机制，容易滋生腐败现象。
2. 招标报价争议（1）报价过低争议：投标人报价过低，可能存在恶意竞争，导致物业管理服务质量下降；（2）报价过高争议：投标人报价过高，增加了物业管理成本，不利于业主利益。
3. 业主参与争议（1）业主参与度低争议：业主对物业管理知识了解不足，难以对招标文件和投标人的方案进行有效评估；（2）业主参与渠道不畅通争议：业主参与招标活动的渠道不畅通，难以行使监督权和决策权。
如何应对当前物业管理招投标中出现的问题
如何应对当前物业管理招投标中出现的问题推行物业管理招投标，对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理行业的整体水平具有非常重要的作用。
对于具体实施过程中出现的几方面问题分析了原因，提出了初步的应对。
标签：物业管理招投标制度问题原因应对方法根据国外资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用，是建设成本的7倍左右，国内则达到12倍，其中，能耗费用占比最大。
由此可见物业管理与节能降耗的密切关系。
物业管理涉及房屋及配套设施设备的维修、养护和管理，通过抓好管理的各个环节，达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用，对建设节约型社会做出积极贡献，是物业管理行业应尽的社会责任。
随着物业管理市场的不断发展，行业内部的市场竞争也日益激烈，而竞争中存在的许多潜规则，使不少物业管理企业在市场竞争中扮演着比较尴尬的角色。
物业管理招投标制度是《物业管理条例》确立的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对这项制度作了进一步的细化和明确，一些地方也以地方性文件等形式，制定了当地的物业管理招投标管理办法，这为规范和发展物业管理招投标活动提供了有力的制度保证。
在目前的实践中，不但相当多的房地产开发企业，在前期物业管理阶段按照规定以招投标的方式选聘物业管理企业，一些业主大会、业主委员会也开始以招投标的方式选聘物业管理企业。
推行物业管理招投标，对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理行业的整体水平，具有非常重要的作用。
但是在具体的实施过程中，还是出现了很多问题。
一、物业管理招投标活动存在的问题1.不少地方对推行招投标制度的重要作用缺乏足够的认识，招投标还没有成为选聘物业管理企业的主要方式，有的地方尤其是中小城市甚至还没有开始推行，《条例》关于前期物业管理中建设单位应当以招投标方式选聘物业管理企业的规定没有得到很好的贯彻落实。
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中，××物业管理公司竞标成功，并与开发商签订了《委托管理合同》。合同约定：××房地产开发公司将 其开发的××新村××高级公寓(建筑面积约 5 万平方米)的物业管理权发包给××物业管理公司，××物业管 理公司应于物业竣工时进驻该物业，提供物业管理服务。合同约定承包期为 8 年，承包金按实际住房面 积计算，每月每平方米 1 元，并约定××物业管理公司应于合同签订后 10 日内向××房地产开发公司支付 履约保证金 10 万元。
这样的合同有效吗？
原告(反诉被告)：××房地产开发公司 被告(反诉原告)：××物业管理公司 案情简介 原告××房地产开发公司是××市××新村××高级公寓的开发商。199×年上半年，该房地产开发 公司在承建过程中就已将该高级公寓的住宅全部预售给了当地公司面向全国进行该物业管理项目的招标。在所有参与竞标的 30 个投标公司
及至第二年 6 月，该高级公寓建成竣工，经有关部门组织验收合格，共有 350 家住户相继迁入。当 年 7 月，该高级公寓全体业主召开业主大会，组织成立了业主委员会，并由业主委员会代表全体业主与 物业管理公司签订了《委托管理合同》。物业管理公司在实施物业管理行为期间，按合同约定实施物业 管理行为，并向住户收取物业管理费、维修基金、水电费等，但是并没有按原合同约定向房地产开发公 司支付承包金。房地产开发公司以此为纠纷事由，将物业管理公司作为被告，向 ××市××区人民法院提 起诉讼。
第六节 物业管理招标投标争议及其解决方式
招标投标作为一种公开公正的竞争方式，其运作建立在一整套完备制度基础之上，但由于招标投标 双方总是出于自身利益考虑，加之各自对制度的了解程度与理解不同，使得双方在招标投标活动中难免 会发生各种各样的争议或纠纷，严重的甚至可能影响整个招标投标活动的顺利进行。因此，如何处理矛 盾，妥善解决纠纷，避免争议的发生，成为招标投标双方共同关注的问题。
一、物业管理招标投标常见的争议形式
(一)招标投标过程中的争议 1.有关索赔的争议 索赔是承包项目中最常见的一种争议。 物业管理招标投标索赔，是指物业管理公司对由于非自身原因而发生的委托管理合同规定之外的额 外支出或损失，向招标方提出给予合理弥补损失的要求。在其他项目招标投标活动中，通常索赔的方式 既可以是经济补偿，也可以是工期延长，但由于物业管理招标投标标的——物业管理服务的特殊性，使得 其索赔只能要求招标方进行经济补偿。必须注意的是，提出索赔的依据只是物业管理公司就某一事实的 单方认定，至于它能否真正得到补偿则取决于业主委员会对这一认定确认与否。若业主委员会认为这一 损失的形成是由于物业管理公司自身原因所致，或者甚至认为这一损失还影响了自己权益的实现，那么 他们不仅不会承诺赔偿，反而还可能向物业管理公司提出赔偿经济损失的要求，这通常又被称为反索赔。 然而无论索赔还是反索赔，双方的出发点都是在合法的前提下尽可能多地为自己争取利益。 由此可见，招标投标双方争议的焦点主要集中在对造成损失事实原因的认定之上。因此，研究索赔 事项的种类对于招标投标各方保护自己，并争取正当合法的利益是非常有用的。 通常在物业管理招标投标中存在的可能导致索赔的事项主要有：投标书的遗漏错误，增加的服务量， 增加的材料数量，增加的材料单价，增加的分包商的费用等。当然，不同的物业管理招标可能出现的相 应索赔事项是不同的。招标投标各方务必小心谨慎，尽可能争取有利于自己的条件，避免失误或损失。 2.有关投标有效性的争议 投标作为一种规范的制度性活动，对投标人的行为有着严格的限制。从本书前几章的论述中可以看 出，无论是对投标人的资格审查还是对投标书的填写报送，投标制度都做出了详尽的规定。但是，这些 规定并不能将所有在招标中可能出现的问题全部涵盖；而且即使投标制度涵盖了所有情况，仍有可能出 现招标方或投标方由于疏忽或对制度了解不够，导致双方对投标有效性的认识呈现差异，争议由此产生。 这种类型争议产生的原因多种多样，既可以是由于招标人误将投标人的合规行为判断为无效行为， 也可以是招标人判断正确而投标人认识不清所致。由于招标投标工作量大而繁琐，出现纷争的事项实在 是太多太杂，如果要从具体事项出发分析原因，那就难以一一列举了，故本书仅就几种常见的典型争议 类型作一介绍。 (1)代理有效性问题。有关代理的选择等问题在本书第 5 章已有详细阐述，但在招标投标中具体涉 及代理业务时，却往往会出现对代理业务范围等认识不清的误区。例如，同一代理人同时对若干家投标 公司开展代理注册、递送标书、参加开标会等业务是否符合招标规定？所递送的标书是否有效？同一代 理人同时为若干家投标公司代为编制的投标书是否有效？为物业招标提供代理服务的投标公司的投标 是否有效？等等。这些都是容易为人们所混淆的事实，自然也容易引起争议。 (2)标书有效性问题。标书有效性问题包含的内容十分广泛，既有时效问题，又有格式问题，还有 内容是否规范的问题。应当说，对于一些招标文件中有着明确规定的事项(如有效期)，通常不太容易引 起争议，而大多数争议都是发生在一些难以界定、界限模糊的规定事项上。典型的一个例子，就是标书 遗漏差错是否导致标书失效的判定标准问题。按招标投标国际惯例，如果标书的偏差属于实质性内容的 差错，则该标书属于无效标书；反之，招标方可根据具体情况决定是由投标方予以澄清补充，继续竞标， 还是宣布该标书无效。在这一例子中，虽然“实质性内容”的规定看似很清晰，但在实践中却难以界定， 因为它只是一个概括的描述，对于“该变动是否会影响中标后义务的履行”的判断取决于招标方的主观判 定，这难免会导致由于招标方与投标方认定的不同而产生争议。 (3)联合体投标问题。所谓联合体投标，即由两个以上法人或其他组织组成一个联合体，以一个投
同年 10 月，该房地产开发公司又与物业管理公司签订了《维修委托合同 》。合同约定：××新村×× 高级公寓在保修期内的维修任务由房地产开发公司全部委托给物业管理公司承包维修，总承包工程款为 20 万元。
据此，物业管理公司向房地产开发公司支付了履约保证金 10 万元，而房地产开发公司也陆续向物 业管理公司交付了该物业部分房屋及有关附属设施，面积约为 43210 平方米。
(4)标书修改有效性问题。标书修改是否有效应当视修改时间而定。如果修改是在招标文件要求提 交投标文件的截止时间之前进行的，则修改后标书仍然有效，但投标人的这一行为应当通知招标人；反 之，则该标书当视为无效标书。但在具体操作中，很可能会出现招标方将有效修改确定为无效修改的情 况。
(5)其他情况。如对招标投标中分包服务项目的确定差异、对投标文件封送规定上的认识差异等。 3.有关中标有效性的争议 中标有效性的争议多是针对招标评标工作人员的职业操守和投标人员的诚实信用而言的。常见的争 议主要有以下几种情况： (1)招标工作人员未能严守秘密。保密是招标工作人员应具备的最基本的职业素质，但在实践中却 常常会发生招标工作人员将招标过程中一些可能影响公平竞争的有关情况向他人透露，从而导致获知内 情的投标公司轻易夺标。这种情形显失公平，中标自然无效。 (2)评标工作人员违反规定。评标工作人员是招标制度中最为关键的一环，因为将要由他们来确定 最终的中标者。如果他们的行为与法律或惯例相违背，即使他们并没有因此而影响评标的公平性，但由 于独立性丧失，其公正性很难让人信服，竞标结果不应生效。 (3)投标人弄虚作假，串通报价。这种情形在竞标过程中时常会出现。几个投标公司为了共同夺标， 串通好报价标底即报价策略，人为设置进入障碍，从而达到排挤其他竞标者的目的。这是一种破坏公平 竞争的行为。 (4)投标人故意压价，恶性竞争。这是另一种破坏公平竞争的行为。投标人低于成本投标报价以实 现其夺标目的，其出发点不外有二：一是新进入者为站稳脚跟而破釜沉舟；二是实力雄厚者抢夺市场份 额以实现其垄断地位。但不论其源于何种考虑，这种做法都必将导致获胜者接管本物业后在项目经营中 亏损或者降低服务质量，而原本有机会获利的投标公司却无法得到该项目，行业的有序发展必然受到威 胁。因此，招标制度必须对这种行为予以禁止。 (二)有关物业委托管理合同的争议 有关物业委托管理合同的争议通常包括谈判和签订委托管理合同时期招标方与投标方之间所发生 的争议，以及合同签订之后招标投标双方在履行义务期间所发生的争议。 1.合同签订谈判期间的争议 招标投标双方在签订合同之前仍需经历谈判阶段。此时，其谈判重点集中在一些关键性条款上，如 标价、服务内容等。双方都是在为争取自身利益作最后努力，甚至一些违规行为也会出现。例如，业主 委员会可能会要求中标公司降低收费，可能会修改原合同规定的服务内容，甚至会增加服务量；同样， 这种情况也可能会发生在物业管理公司身上。此时，矛盾冲突显得尤为激烈，争议主要体现为双方对合 同有关条款修改变更的不同主张。 2.合同履行期间的争议 这一时期的争议体现为一方对另一方在履行已签订的合同条款时的认定差异，它主要包括双方在合 同履行的方式、时间等方面的认识偏差。 (三)案例分析