重庆茶园新区前期调研完整版
2013茶园房地产分析
1、茶园新区简介
区域内：“三隧两桥两轻轨一道” 10分钟到解放碑、15分钟到江北
真武山隧道（已开通），茶园新区已畅连南坪商圈。 慈母山隧道连接江北中心（已开通） 南山隧道，建成后与东水门大桥连接，直接通往解放碑，车程在10分种之内，年底投入使用 两江大桥（千厮门大桥、东水门大桥）全面开工建设，年底投入使用 轻轨6号线起点位于茶园长生桥，起于南岸，过渝中，至江北。明年上班年投入使用 另拟建轻轨8号线也将途经茶园，贯穿主城大渡口、巴南、南岸、江北四区。 内环高速全免费，连通主城各区。
二类居住用地
1970711
202894
重庆朝天门国际商 贸城股份有限公司 重庆秀苑华俊房地 产开发有限责任公 司
2013/9/4
202894
挂牌
1030
南岸区茶园-鹿角组 、商业用地、 10018 团A分区46-1/02地块 商务用地、娱 南岸区茶园-鹿角组 团A分区45/02、491/01、50/02地块 经开区茶园组团L分 区L29/01、L30/01、 L31/01、L32/01、 L33/01、L34/01、 L35/01、L36/01号地 块 南岸区茶园鹿角组团 A分区A59-1/02、 A60-1/02等地块 南岸区茶园鹿角组团 A分区A68-1/02、 A67-2/02宗地 南岸区茶园鹿角组团 A分区A71-1/02、 A72/02宗地
面积 （亩 ） 300
价格 （元/ ㎡） 7500
开发商 重庆银翔投资 开发有限公司
备注
南岸茶园新区兴塘路 高层、洋 2号（南岸区新区府 房 旁）
现房
南岸区茶园新区通江 金科世界 高层、洋 大道（南岸新行政中 城 房 心旁） 南岸天文大道1号 鲁能领秀 联排、独 （南岸新行政中心后 城 栋 面） 南岸茶园新城同景路 中铁山水 高层、洋 8号（轻轨6号线邱家 一舍 房 湾站口） 南岸茶园新区香溪路 高层；洋 统景国际 2号（南岸新行政中 房、独栋 心对面） 、联排 泽瑞琥珀 居 南岸长生镇通汇路8 号(长生桥中学旁) 高层、洋 房
从市场回到市场(重庆茶园新城基础调研)知识课件
第三轮调控， 严控营业税
第四轮调控，刺激 市场，信贷宽松
第五轮严厉 调控措施
121号文
首付20%
115 110 105 100
95 90
七部委发文
开征营业税 2年期
“9.27”新 政 首付30%，
二套40%， 利率1.1倍 营业税5年
“10.22”新 政 首付30%，
利率7折， 营业税2年
国10号文
利率：2.25
0
-5
2007-1 3 5 7 9 11
2008-1 3 5 7 9 11
2009-1 3 5 7 9 11
2010-1 3
GDP增幅（%） CPI(%) M1增幅（%）
宏观环境—全国经济
在中国经济复苏的同时，房地产业受益于宽松的资金环境，09年迅速回暖，并日益繁荣。
07年-10年重庆主城区商品房成交量价
1000.00
50.00
0.00
07-0107-0307-0507-0707-09 07-1108-0108-0308-0508-0708-0908-1109-0109-0309-05 09-0709-0909-1110-0110-03
0.00
成交面积（万平方米） 成交均价（元/平方米）
进入2010年一季度，全国房价的上涨速度甚至超过了疯狂的07年，引起中央高度重视
6000.00 5000.00
07年价格走势
4000.00
3000.00
2784.00
127.35
2000.00
3052.00
3967.00 3944.95
10年价格走势
225.48
3566.07
4249.47
、、 9 9 . 0 5
重庆经济技术开发区简介
重庆经济技术开发区简介一、前经开区的基本情况重庆经济技术开发区于1993年经国务院批准设立，是中国西部地区最早设立的国家级经济技术开发区，总用地面积9.6km2。
2001年开始形成一区两园格局，南区5.0 km2，北区4.6 km2，并在北部新区设置了83.7km2的拓展区。
十多年来，经开区一直保持快速发展势头，形成了电子信息、生物医药、汽车摩托车、精细化工及新材料、绿色食品、服装等六大产业，到2009年，入驻企业超过200家，其中外资企业近40家、世界500强和国际知名企业近30家，实现地区生产总值279.2亿元，同比增长14.5%。
综合实力处于西部领先、全国中等水平，2009年在西部13个国家级开发区中经济总量排第2、增速排第11（西安经开区经济总量最高，达到364.5亿元，乌鲁木齐经开区增速最快，达到78%），在全国纳入统计的54个国家级开发区中经济总量排第22、增速排第31。
南区规模以上工业企业共37家，主要集中于汽车摩托车、门业、食品等传统产业，2009年实现规模以上工业产值156.2亿元。
二、经开区新一轮发展的工作情况今年8月，市政府将重庆经济技术开发区移交南岸区，将经开区委托南岸区管理，使重庆主城北有两江新区、东南有经开区、西有高新区，形成以两江新区为龙头、经开区和高新区为辅翼，三个国家级开发区三足鼎立、并驾齐驱、竞相发展之势，推动重庆主城跨越式发展。
近几个月以来，经过广泛调研和深入研究，集思广益，认真谋划经开区新一轮发展的思路，我们认为，要贯彻落实市委、市政府的决策部署，实现经开区的快速发展，必须进行置换和拓展。
按照市政府专题会议纪要“同意经济技术开发区置换并拓展到茶园组团地区（含广阳岛），可建设用地拓展面积为50平方公里，其中工业为主的产业用地比例不低于50%；综合配套用地25%；基础设施及公建用地25%。
不受现版规划的限制。
”要求，初步在大茶园地区选择了可建设用地面积为50km2的区域，拟作为新区进行置换和拓展开发。
茶园新区好玩的地方
茶园新区好玩的地方
茶园新区有许多值得一游的地方，以下是一些建议的目的地：
庆隆·易汤南山温泉：这个温泉景区占地约为22000平方米，风景秀美，环境雅致。
游客可以在这里享受各种泡池，还可以在私汤房与玫瑰、红酒相伴。
这里一步一景，让人闲逸享受。
踏水公园：位于南岸区茶园片区，这是一处富有重庆地域特色的人文滨水空间。
公园内河水清，两岸绿，满园旖旎风光。
游客可以在这里欣赏美景，感受自然的和谐。
苦竹溪：位于茶园新区的同景国际附近，这是一条经历了长达5年治理的河谷。
现在水清岸绿、飞鸟翱翔、鱼翔浅底，河谷两岸还修建了亲水栈道和滨河步道。
游客可以在这里欣赏荷花，观赏河谷的美景。
以上就是茶园新区的一些值得游玩的地方，包括温泉、公园和河谷等不同类型的景点，希望这些信息对您的旅行计划有所帮助。
重庆茶园新区项目前期调研报告41页 共42页PPT资料
编号：A19-2/02 用途： C2商务金融用 R2二类居住用地 容积率：1.8%
编号：A19-6/03 用途： C2商务金融用地 R2二类居住用地 容积率：2%
商业用地----土地指标
商业用地（红色标注部分）
编号：A17-2/02 用途：C22金融保 险业用地 容积率：2.5
编号：A11-1/02 用途： C2商务金融用 R2 二类居住用地 C3新闻出版和文化艺 术团体用地 容积率：5
本案
茶园新区轻轨六号线站点线路图
刘家坪站
本案
茶园北站
长生桥站
茶园南站
楼盘数据统计
楼盘数据统计
鲁能领秀城
别墅：10390
银翔翡翠谷
高层：7800
泽瑞琥珀居
高层：7602 低价56万元一套
本案 位置
同景国际城
高层： 6500-8500 别墅： 13500-14500
中铁山水一舍
高层：9000
金隅大成时代
若不计算汇商和朝天拿 地地块，茶园新区的楼 面地价2617元/平方米。
2019-2019年住宅供应量和成交量对比
地块分析
项目区位
地块位于南岸区 茶园新区A标准 分区。
地块位置
项目位置
住宅用地地块 中央公园
商 业 用 地 地 块 区政府
住宅用地----土地指标
住宅用地----土地指标
住宅用地（黄色标注部分）
2019年之前，茶园 新区的楼面地价不足 800元/平米。
2019年
平均楼面地价 1847元/平米
2019年开始，茶园 新区的楼面地价开始 大幅上涨。
2019年（至9月）
平均楼面地价 1429元/平米
注：汇商置业和朝天 门国际商贸城拿地楼 面地价较低，拉低了 该年平均楼面地价。
茶园新区板块
广阳岛大桥
广阳岛
峡江路
流拍地块
通江大道
融创江南融府
财信地块
北大资源地块
开迎路
首创地块 新热度保区利堂域悦
6号线-刘家坪站 奥园樾时代
中铁二十局地块
泽科国际总部城
保利堂悦
荣盛华府
石塔立交
公租房-南城家园 奥园城市天地
同景 公园
金科博翠园
6号线-长生桥站
金科+联发地块
同
景
国 际
远洋+东原+成都合能地块
城
26万方
约30万方
1.6万方
商业、办公于一体 的综合性商业体
集中式商业
7万方
约25万方
14万方
4万方
及购物，休闲，娱 乐一体的综合商业
体
全家庭式购物集合 商业
集中式商业
奥园越时代 融创江南融府商业
正合股份 · Since 1998
4万方
约5万方
1万方
集中式商业 集中式商业
建成情况 建成 建成 建成 在建 建成
Page 5
【茶园新区板块】板块配套-医疗
20
YEARS
医疗配套完善，2家大型三甲医院，1家二甲医院带动整个区域的医疗配套
板块配套分布图
6号线
重医附二院 江南医院
刘家坪站
长生桥站
重庆东南 医院
南岸区行政中心
南岸区第三人 民医院
邱家湾站
茶园站
达尔康医疗机构
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重庆绕城高速
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茶园新城区数字城市规划
数字化基础设施现状
信息化水平
茶园新城区的信息化水平较高，已经实现了宽带网络、移动通信网络等全覆盖， 为数字化城市规划提供了良好的基础条件。
数字化应用
在城市管理、公共服务等领域，茶园新城区已经广泛应用数字化技术，如智能 交通系统、智慧安防系统、智慧城管系统等，提高了城市管理的效率和便民服 务水平。
PART 03
PART 05
数字城市管理与服务创新
REPORTING
WENKU DESIGN
城市管理创新举措
1 2
智能化城市管理平台
建立统一的城市管理平台，整合各类城市数据资 源，实现城市管理的智能化和精细化。
大数据技术应用
运用大数据技术，对城市运行进行实时监测和预 测，提高城市管理的预见性和主动性。
3
网格化管理
城市规划与建设现状
城市规划
茶园新城区作为重庆市的重要城市副中心，规划定位为现代 化、智能化、绿色化的城市新区，注重产城融合、职住平衡 和生态宜居。
建设现状
经过多年的发展，茶园新城区已经形成了较为完善的城市基 础设施和公共服务设施，包括交通、水利、能源、通信等方 面。同时，各类产业园区、商业综合体、住宅小区等建设项 目也在不断推进。
PART 04
数字城市技术支撑体系
REPORTING
WENKU DESIGN
大数据技术及应用
数据采集与整合
利用大数据技术，实现茶园新城 区各类数据的实时采集、整合和 存储，包括城市基础设施、交通、
环境、人口等多方面的数据。
数据分析与挖掘
通过大数据分析和挖掘技术，发现 数据间的关联和规律，为城市规划 和管理提供决策支持。
03
坚持科学性、前瞻性、实用性、可持续性的原则，确保规划方
重庆茶园新区前期调研完整版资料
奥园地产 占地：292亩 建筑面积：31万方 楼面价：3094元/平方米
奥园地产 占地：130亩 建筑面积：12万方 楼面价：3475元/平方米
汇商置业 占地：481亩 建筑面积：80万方 楼面价：1049元/平方米
区政府
秀苑华俊 占地：15亩 建筑面积：1.8万方 楼面价：2703元/平方米
茶园立交
本案地块
朝天门国际商贸城 占地：1059亩 建筑面积：197.1万方 楼面价：1030元/平方米
土地开发情况
2004-2011年
总开发体量： 935万方（பைடு நூலகம்开发
575万方 未开发360万方）
平均楼面地价 792元/平米
2012年
总开发体量： 144万方
平均楼面地价 1847元/平米
2012年之前，茶园 新区的楼面地价不足 800元/平米。
序号
1 2 3 4 5
项目名称
拿地时间
占地面积 （亩）
建筑面积 （万方）
金科世界城 2010.12
179
28
泽瑞琥珀居 2010.08
83
10
丰业 2009.09
28
3
泽瑞琥珀居 2008.07
46
6
鲁能领秀城 2006.12
1644
143
容积率
楼面价（元/ 平米）
总价（万元）
2.3 2949
82572
茶园新区简介
地理位置概述
茶园新区地处重庆主城 区东南，与两江新区隔江相 望；三山一江环抱的茶园新 区是主城最佳居住区，是南 岸区新的政治、文化和经济 中心。按照规划，茶园新区 城市与经开区产业将互动发 展，未来人口规模达100万 以上，将建成生态环保、交 通便捷、智慧宜居、功能完 备的创新型城市。茶园新区 管辖范围约41平方公里， 控规范围24.5平方公里。控 规区域建成区面积6.4平方 公里，在建区8.9平方公里， 可用区面积约9.2平方公里。
重庆某大型项目市场调研报告
重庆某大型项目市场调研报告目录一、项目引见二、市场背景剖析三、南岸区参考项目剖析四、本案产品战略建议碾盘沟项目市场调研报告一、项目引见〔一〕项目概略1、天文位置本案位于南山山脉西侧、五公里学府小道旁, 距四公里转盘约1公里,以大型市政树立工程四公里立交为原发点，往北，途经长江大桥直入渝中半岛；往西，经鹅公岩大桥与九龙坡、沙坪坝相连；往东，沿海棠溪烟雨路衔接重庆CBD的重要组成局部――南滨路下段；往南，即可顺学府小道而行，借李家沱长江大桥、马桑溪大桥与大渡口、沙坪坝环环相扣；外环有渝黔高速公路、经大佛寺大桥即抵机场，与直辖市最大空港发作联络……在学府小道上的开发商们，大可充沛享用近几年本市交通树立的成就，与主城各区域发作亲密联络。
2、自然环境本案背依悠悠南山，除学府小道一侧外，三面均有得天独厚的山景资源，由于本案地块为山地坡地，在地势较高处，在学府小道一侧能远眺长江与嘉陵江交汇处，有良好的江景资源。
拥有山景和江景双重景观，在该区域当数稀缺性产品。
项目西方〔学府小道一侧〕江景项目南方〔学府小道69号一侧〕山景项目西方〔面前〕山景项目南方〔工商大学一侧〕山景3、地形地貌本案地块呈葫芦状，地形属于坡度较大的山坡和梯形，由西向东〔沿学府小道向内〕坎坷100米；目前本案地块上主要是低矮的工业修建和厂房。
因此，本案的拆迁任务和社区外部的交通动线将是在开发进程中面临的两个重要效果。
学府大道本案设计规划场地图4、周边状况本案与国度级经济开发区、南坪中央商务区、茶园高新技术产业园区、回龙湾住宅区等严密相连。
区域内散布从多知名教育机构——重庆工商大学、重庆交通学院、重庆教育学院、巴蜀学校、重庆110中学，及重庆中药研讨院、、重庆交通科研设计院、重庆交通规划勘察设计院三个科研单位。
作为南岸区新的开发热点，此区域的寓居气氛日益浓重，周边有学府小道69号，回龙湾、华宇·江南枫庭、绿洲龙城、迥龙大厦〔高层〕、重庆工商大学广厦工程等在建地产项目。
重庆茶园新区总部基地建设及发展研究报告
各产业著名企业
生物医药
和记黄埔医药（上海）有限公司 罗氏（上海）管理公司
上海中心亚特斯诊断试剂有限公司 夏翰生物工程（上海）有限公司
研发中心
通用电器（中国）研究开发中心有限公司 霍尼韦尔（中国）有限公司 杜邦（中国）研究开发公司
上海中科大研究发展中心有限责任公司
一平
张江高科
·从政府中无偿获 得土地使用权 ·以土地作为资本 与其他投资者共 同逐渐下属开发 公司 ·以土地使用权作 为抵押从银行获 得贷款 ·进行当地居民的 拆迁，土地平整 和基础设施建设
下属开发有限公司，其他投资者/运营机构
下属开发公司 ·一些规模较大的独立项目，由运营机构或
·获得部分土地 其指定的开发商进行开发和招商
生物医药类
集成电路类
信息技术类
通过引入一系列的国际级别的研发中心为张江构 建了一个良好的技术与人才平台
当初的“星星之火”一发展成园区的主导产业
企业类型 生物制药 集成电路 研发中心 信息技术 信息技术 中介机构 教育机构
企业数量 207
63
42
487
8
50
软件（信息技术）
萨迪杨软件技术有限公司 SAP公司
集成电路
上海华虹nec电子有限公司 德州仪器半导体技术（上海） 迈世微电子（上海）有限公司 伯威微电子（上海）有限公司
在开发的各个流程中主体明确、责权利清晰
开发流程
市政
土地开发
基础
项目开发
管理运营
设施
土地 土地 土地 开发 项目 项目 项目 建造 营销 营销 运营
建设 七通
规划 融资 交易 招商 规划 设计 融资 管理 销售 销售 管理
茶园新区市场调查报告
茶园新区市场调查报告一、茶园新区概况1、茶园新区地理概况根据重庆市总体规划表明，茶园新城区定位为未来重庆五大片区之一的东部片区，是集生态、旅游、娱乐为一体的综合开发区和重要副中心，也是未来南岸行政中心所在地。
茶园新城区东靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北临长江。
该区域年均气温18.3℃左右，雨量充沛，土地肥沃，区域内有大小河流共七条，其中长约38公里的苦溪河蜿蜒流经新城区注入长江，可谓“建城福地”。
茶园新城区将包括长生、迎龙、峡口和广阳四个镇，面积达120平方公里，人口70万。
2、茶园新区规划自然生态环境的保护一直以来是茶园新城区建设之本。
一个200万平方米的生态公园和一个50万平方米的大型城市中央公园将在新城区内崛起，这里还将建设全景观式的交通线路，每一条道路两旁不仅有宽阔的铺着美丽的地砖的人行道，间隔一段距离，还设置有必要的休闲长椅和亭子，绿树成阴……目前，南山隧道、污水处理厂、学校、医院等已在规划建设中，而苦溪河生态修复整治工程将同步进行。
3、茶园新区交通南山隧道将于今年10月开建，两年内，慈母山隧道也将开工，加上已经建好的真武山隧道，今后，将有3条隧道把主城区和茶园新城区连接在一起，届时从茶园新城区中心地带到达解放碑仅需10分钟左右。
总投资6亿元的南山隧道横穿南山，起于上新街，止于规划中的茶园东西干道，全长3600米。
该隧道将与已竣工的南山立交桥构成立体交通。
而慈母山隧道起于弹子石，止于广阳岛滨江大道，将连接朝天门大桥。
三桥建成后，从茶园新区到解放碑、朝天门、江北国际机场的时间不会超过20分钟。
二、茶园新区房地产市场情况1、茶园新区各楼盘详情上邸云景开发商：重庆上锦房地产开发有限公司建筑设计：深圳华森建筑设计公司楼盘地址：南岸区茶园新城区同景国际城旁占地面积：65691.20㎡建筑面积：166698.20㎡容积率：2.50 绿化率：35%建筑类型：高层车位数：537个开盘时间：2008-07 销售电话：62450058、62450098项目介绍：“上邸云景”西临茶园新城区主干道----通江大道。
重庆茶园总部基地项目发展思路汇报下
小高层办公
叠拼
独栋
联排
总部办 公物业
其他案例别墅级办公产品设计比较
蓝光.空港总部基地
总部办 公物业
其他案例别墅级办公产品设计比较
青羊工业总部基地
总部办 公物业
要做就做更好
通过对比来看，本项目的别墅级物业无论在 设计风格、个性化、品质感、都有不小差距， 因此一定要做设计调整，否则满足不了我们 目标客户挑剔的需求，销售就无从谈起。
项目SWOT分析
T 威胁
1.）重庆市内板块之间的竞争，西永、两江新区肯定也会 出现类似产业园，由于茶园区域影响力相对较弱，因此会 影响客户的判断。 2.）重庆高九路协信即将开发50多万方总部基地，由于区 域影响力以及品牌效应，会对本项目造成最直接的影响。 3.）重庆两江新区渝高公司山顶总部基地已开始启动，总 建筑面积49万方，由于区位优势也会对本项目造成直接影 响 4.）成都相对于重庆市场有较强的客户分流作用，因为成 都总部基地发展相对成熟，区域经济发展相对领先与重庆。
3、项目定位
项目整体定位
西中国，首席企业总部基地
尽最大可能拔高项目调性，是项目制造影响力的关键
产业定位
管理中心、研发、软件、生物医药、信息服务、创意产业
客群定位
1、世界500强中国西部总部 2、国内、港澳台大型企业西部总部 3、重庆本土大型企业办公基地
4、项目SWOT分析
S 优势
1.）用发展的眼光来看，两条隧道贯通之后本项目的区位 随着茶园板块的价值提升而越发优越。 2.）距离CBD距离最近的城市副中心，对外辐射力和对内 的聚合力都会大幅提升 3.）优越的自然环境是其他城市副中心所不能比拟 4.）率先提出总部基地概念会引发市场关注，起到先入为 主的效应，花园独栋式办公会引发强烈的市场好奇和关注， 有利于项目的传播 5.）本项目商业用地和工业用地的性质不受调控打压 6.）企业雄厚的资金实力
重庆茶园东部地块情况
广阳岛与市中心直线距离为11公里，朝天门港至广阳岛的航线 距离为19公里，市中心至广阳岛的陆路距离为24公里。 广阳岛2007年正式启动开发，按照规划，今年将建成类似海南 三亚的国际休闲旅游度假区和国际化社区，成为主城最大、西 部乃至全国重要的旅游目的地。2年后将出现金领水上消费商圈
按照规划，广阳岛 将建成类似海南三 亚的国际休闲旅游 度假区和国际化社 区，将打造为全国 重要的旅游胜地之 一。
据统计，2009年上半年南坪销售量排在主城各区之首，根据2009年6月 统计数据，有接近60%的购房者选择在南岸区置业，我们相信，随着 南岸区步行街改造、南滨路成熟、路桥建设加快、市政配套完善，在 未来两年，南岸区的综合竞争力将得到进一步加强， 未来两年，南岸区的综合竞争力将得到进一步加强，南岸区依山傍水 的天然优势和高竞争力、低洼地效应带来的综合品质将成为消费者置 业的首选，南岸区未来发展形势大好。 南岸区房地产市场在良好的大环境和小环境下，未来发展形势大好， 南岸区房地产市场在良好的大环境和小环境下，未来发展形势大好， 价格仍有上涨空间
物业形态 洋房
同景国际城 楼盘基本信息 业态：花园洋房区 占地面积：3000亩 占地面积：3000亩 建筑面积：200万方 建筑面积：200万方
物业形态 洋房
中铁山水天下 楼盘基本信息 业态：花园洋房区 占地面积：500亩 占地面积：500亩 建筑面积：50万方 建筑面积：50万方
物业形态 别墅
本项目位于茶园新区，属茶园-鹿角组团E 本项目位于茶园新区，属茶园-鹿角组团E 标准分区东部地块 周边区域发展潜力不可估量，必将拉动本 项目的增值空间
板块介绍
区位优势：重庆副中心之一，未来重庆重要的一个拓展地，连接渝东南地区的咽喉 地带，人气的聚集勿庸质疑。 发展趋势优势：将成为重庆六大副中心之一，开阔的土地，平坦得像中国北部的城 镇，道路宽敞得让重庆其它区域羡慕；南岸区新的行政中心设立也为其带来了不少的 人气和期望。同景、鲁能、中铁二十局、龙湖、广万等开发企业的强势进入，都在提 示关注茶园的人，一个新兴的板块就要崛起了。相信在未来的2-5年内，茶园板块也将 是南岸最热板块之一，高层建筑必将会在茶园竞相亮相，生活小区的比重将在这个区 域加大。 CBD后花园：重庆唯一的金领集聚地。 区府门户：09年国庆南岸区政府将整体搬迁至茶园新区，相关配套亦将随之完善。
重庆金隅大成茶园HOPSCA街区项目提案
S 优势
W 劣势
O 机会
T 威胁
1. 两江新区与北部新区的强势,西城的崛起,都对南部新区 构成威胁;
2. 未来龙湖、金科开发商对客源的争夺.
S 优势
W 劣势
O 机会
T 威胁
小结： 都市综合体，是现代城市经济资源集约化的体现，是一个 城市现代化的象征与标志。
茶园新城缺少的正是金隅大成拥有的。
金隅大成应该站在城市地产的高度来进行地产开发。
即站在城市运营的高度，以城市规划建设者的姿态来主动 把握地产方向，具备政策导向与资源优势。
项目简介
项目地址：重庆市南岸区茶园鹿角组团A分区。 用地面积： 规划总用地面积：338943.78平方米（508.41亩） 建设总用地面积：198612.22平方米（297.92亩） 城市绿化用地：38836.47平方米（58.25亩） 城市道路用地：101495.09平方米（152.24亩）
2001年成立运行。 茶园新城区规划了茶园、长江、东港三大工业园区，占地面积工 25平方公里，目前已经完成了7平方公里的开发，入驻100家企业， 包括美的、TCL、雅戈尔、机电控股集团、长江电工厂等国内大型 知名企业。
2003年，茶园新区管委会向重庆广告界发出邀请，共同参与茶园 新区的推广。第一次明确提出城市运营之概念。
为什么茶园新城需要都市综合体？
➢ 从经济结构看，园区内的各种科技制造业产生周边需求相当 庞大；大量 的住宅兴建，也带来大量的家庭消费人群。
➢ 从经济模式看，茶园新城需要以现代经济填补并融入大重庆 经济圈. ➢ 从园区建设看，园区企业开始将其采购、销售等总部型中心 本园区化，
重庆茶园东部新区概念规划说明书
重庆东部新区（长生组团）发展概念规划一、规划背景简介重庆市南岸区茶园新区经过二、三年的发展已初具城市形象，为进一步抓住南岸区在西部大开发、三峡工程中的历史性机遇，保证社会经济的可持续性发展，市、区政府提出扩大茶园新区建设规模，并与长生桥、迎龙、峡口、广阳镇的城镇建设发展统筹考虑，最终形成重庆市主城区东部新区（长生组团）的构想。
本次规划力图在重庆市总体规划和特大城市空间发展战略规划的基础上，进一步深入分析研究，为东部新区（长生组团）的长远发展做出科学的定位和预测，以满足其经济建设和社会发展的需要。
二、规划的必要性与迫切性1．是实现重庆特大城市空间发展和城市化战略目标的需要重庆市作为西部地区唯一的直辖市，直辖五年来，我市经济社会发展取得了巨大的成就，城乡面貌发生了巨大变化。
2002年全市国内生产总值完成1970亿元，人均GDP接近800美元，标志着我市经济发展水平总体上迈上了一个新台阶，全市人民生活基本达到小康水平。
但同时我们也必须清醒地看到，作为区域性的中心城市，发挥直辖市在西部地区的经济辐射力和影响力，我市还需付出长期而艰苦的努力。
通过将重庆市与全国其它3大直辖市及西部省市的综合经济实力比较，可以明确地看到：·重庆市是西部大开发的战略重点之一，是长江上游的经济中心。
·重庆市都市圈经济发展处于西部前列，达到东部地区平均水平。
但落后于其它3大直辖市，须加大发展力度。
·重庆市分为都市圈发达经济区、渝西经济走廊经济区、三峡库区生态经济区。
·重庆市都市圈有较强的经济综合实力，且对周边地区县具有重要的战略带动作用，应实施先导带动发展，率先实现现代化发展战略目标。
截止2001年底，重庆主城核心区已建设的用地规模约为188平方公里，通过分析比较表明：主城核心区建设高度密集，人口密度分布不合理。
城市发展空间布局亟待扩展和调整。
在新形势下，特别是随着高速公路、城市快速道路、跨江桥梁、轨道交通等一大批重要基础设施的实施步伐比原来预计的大大提前，使得城市发展模式呈现出一些新的特点和趋势，也为在更大范围内统筹安排城市发展空间提供了可能性。
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平均容积率
≤5（其中有一块 总建筑面 容积率≤2.5） 积 未知 土地用途
绿化率 (%)
每亩价格 土地价约
建筑限高(米 )
楼面价 投资估算约
楼面价、 造价及相 2778元/平方米 6250元/平方米 关税费规 格 45亿（含土地价款、直接造价、建设成本、规费 等）
商业用地（红色标注部分）
编号：A17-2/02 用途：C22金融保 险业用地 容积率：2.5
2012年开始，茶园 新区的楼面地价开始 大幅上涨。
若不计算汇商和朝天拿 地地块，茶园新区的楼 面地价2617元/平方米。
2011-2013年住宅供应量和成交量对比
地块分析
项目区位
地块位于南岸区 茶园新区A标准 分区。
地块位置
项目位置
住宅用地地块
地块 数
中央公园
占地 建筑 面积 面积 （亩） （万 方）
茶园新区项目分析探讨
智派营销
目
录
三、地块分析 五、商业楼盘市场概况
一、茶园新区简介 1、地理位置 2、新区功能定位 3、新区交通发展状况 二、近十年土地情况 1、土地拍卖价格 2、土地开发情况
1、项目区位及项目位置 1、商业分布图 2、住宅用地指标 2、运营商业分布 3、运营商业楼盘数据统计
3、商业用地指标
土地拍卖价格（2011-2013）
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 项目名称 朝天门国际商贸城 秀苑华俊 奥园地产 汇商置业 奥园地产 中铁20局 中铁20局 泽瑞琥珀居 经开投资 远景实业 中维 中维 融创伊顿庄园 金科中央御院 金科中央御院 拿地时间 2013.09 2013.08 2013.08 2013.06 2013.02 2013.01 2013.01 2012.12 2012.09 2012.04 2011.06 2011.06 2011.01 2011.01 2011.01 占地面积 （亩） 1059 15 292 481 130 161 269 37 50 140 294 221 269 268 77 建筑面积 （万方） 197.1 1.8 31 80 12 16 31 5 10 28 30 23 33 32 9 容积率 2.8 1.8 1.6 2.5 1.4 1.5 1.7 2 3 3 1.5 1.6 1.8 1.8 1.8 楼面价（元/ 总价（万元） 平米） 1030 2703 3094 1049 3475 2089 2076 1866 1854 1854 2901 2816 2936 2985 2109 202894 4865 95914 83920 41700 33424 64356 9330 18190 51912 87030 64768 96888 95520 19710
楼盘 同景国际城雍 华府 同景国际城馥 山 同景国际城郡 望 同景国际城 中铁山水天下 （同景国际城 C组团） 银翔翡翠谷 中铁山水一舍 物业类别 别墅 住宅、洋房 别墅 200万方 普通住宅、高层 / 2006 / 建筑面积 容积率 1.4 1.4 0.69 绿化率 48% 37% 35.30 % 开盘时间 2011.10.1 2011.9.1 2011.5.21 目前住宅均 价 13500 8500 14500
土地价约： 1.86亿
住宅用地----土地指标
宗地编号：
A19-6/03
宗地面积
103亩（68701 平方米）
南岸区茶园新区A标
宗地坐落
准分区中央公园左 侧
出让年限： 绿化率 (%)
未知 ≤35
容积率 建筑限高 ( 米)
≤2 ≤40
总建筑面积：
13.74万方 C2+R2（C2：商业
土地用途
金融用地 R2：二类 居住用地）
丰业
泽瑞琥珀居 鲁能领秀城 广万坡岭顿小镇 天龙长青湖 同景国际城、中 铁山水 银翔翡翠谷 天龙长青湖 天龙长青湖
2009.09
2008.07 2006.12 2006.08 2006.02
28
46 1644 333 85
3
6 143 30 7
1.8
1.8 1.3 1.4 1.2
769
640 459 584 628
银翔翡翠谷
高层：7800
高层：7602 低价56万元一套
本案 位置
同景国际城
高层： 6500-8500 别墅： 13500-14500
土地拍卖价格（2004-2010）
序号 1 2 项目名称 金科世界城 泽瑞琥珀居 拿地时间 2010.12 2010.08 占地面积 （亩） 179 83 建筑面积 （万方） 28 10 容积率 2.3 1.8 楼面价（元/ 总价（万元） 平米） 2949 877 82572 8770
3
4 5 6 7
茶园新区功能定位
南岸区新的政治、经济和文化中心
主城门户：随着重庆主城的向外扩张，茶园新区已经进入主城区；随着南 岸区行政中心迁入，茶园换乘枢纽站的建成投运，茶园新区区位已经发生 根本改变。2013年，茶园新区交通基础设施建设项目共46项，将在两年内 陆续完工，茶园新区的交通将变得四通八达，渝东南方向的人流到了茶园 就是到了重庆主城最漂亮的地方，便捷的交通把人流聚集在茶园。同时， 南岸区将依托茶园独特的区位优势和地理环境，打造西部独具特色的高品 质生态核心商圈，举全区之力，推动茶园新区的经济社会发展。 三基地一分院：国家电子信息产业基地、国家移动通信高新技术产业化基 地和国家新型工业化产业示范基地及工信部电信研究院西部分院落户茶园， 使茶园新区有了很好的物联网发展基础，目前南岸区正在以茶园新区为重 点，打造智慧之城。 最大公租房：城南家园公租房占地面积约54.6公顷，建筑面积211万平方 米，共有3.38万套，已基本建成并部分入住，电子信息科技园两栋员工配 套用房已经完成主体工程，将为近10万外来务工人员的生活居住提供有力 保障。
54亩（36018 平方米） ≤1.8 ≤40
出让年限： 未知 绿 化 率 (%) 35%
容积率 建筑限高( 米)
建筑密度 ≤25％
楼面价
2870 元 / 平方 米
及相关税费规 6000元/平方米
格
每亩价格
344.8 万元 / 亩
3.88 亿（含土地价款、直接造价、建设成本、规 投资估算约： 费（配套费 290 无 / 平方米、人防 45 元 / 平方米等）
/
1.6
49% 30.37 % 30%
/
6336
住宅、原生叠谷洋房 住宅、花园洋房、高 层 住宅、洋房、别墅
50万方 12万方
1.53 1.7
2010.06 2010.12.16
7800 9000
鲁能领秀城
143万方
0.65
35%
2010.10.21
10390
泽瑞琥珀居 鲁能领秀城
别墅：10390
容积 率
商 业 用 地 地 块 区政府
商 业 用 地 住 宅 用 地
5
218
72
≤5
2
174
20.2 2
≤1.8
住宅用地----土地指标
南岸区茶园新区A
宗地坐落 标准分区中央公 园右侧 总建筑面积： 土地用途 楼面价、造价 6.48万方 二类商业及二类 居住用地
宗地编号： A19-2/02 宗地面积
本案地块
朝天门国际商贸城 占地：1059亩 建筑面积：197.1万方 楼面价：1030元/平方米
土地开发情况
2013年（至9月） 2012年 2004-2011年
截止2013年9 月11日，茶园 新区已成功吸 引金科、奥园、 同景、融创、
总开发体量： 368.9万方（汇商
置业和朝天门国际商贸城）
总开发体量： 总开发体量： 935万方（已开发
编号：A19-6/03 用途： C2商务金融用地 R2二类居住用地 容积率：2%
商业用地----土地指标
东侧紧靠茶园交 通骨架的中轴线 —通江大道，西 临南岸区政府及 各职能部门办公 楼群 72万方 商业
宗地编号
南岸区茶园 新区A标准 宗地面积 分区
218亩
宗地坐落
出让年限
未知 未知 91.74万元/ 亩 20亿
新区交通发展状况
南山隧道将于2010年12月开建，预计今年开通。慈母山隧道已经开 通，加上已经建好的真武山隧道，今后，将有3条隧道把主城区和茶园新 城区连接在一起，从茶园新区到解放碑、朝天门、江北国际机场的时间 不会超过20分钟。预计2014年地铁6号线开通，规划中的轻轨8号线就在 区政府附近。
近十年土地拍卖情况
编号：A22-2/02 用途：C2商务金融用地 容积率：5
编号：A16/02 用途：C2商务金融用地 S3商服用地 容积率：5.3
编号：A11-1/02 用途： C2商务金融用 R2 二类居住用地 C3新闻出版和文化艺 术团体用地 容积率：5
编号：A14/02 用途：C2商务金融用地 R2 二类居住用地 C3新闻出版和文 化艺术团体用地 容积率：5
建筑密度
≤30％
344.8万元/ 亩
楼面价
2584元/平方 米
楼面价、造价
及相关税费规 格
6000元/平方米
每亩价格
投资估算 约：
8.24亿（含土地价款、直接造价、建设成本、规 费（配套费290无/平方米、人防45元/平方米等）
土地价约： 3.55亿
住宅用地（黄色标注部分）
编号：A19-2/02 用途： C2商务金融用 R2二类居住用地 容积率：1.8%
34.3万方
2.33
2011.11.26
10200
金科中央御院 金科米兰大道 融创伊顿庄园 财盛金悦苑
54万方 20万方 39.4万方 6.6万方