重庆茶园新区前期调研完整版

编号：A22-2/02 用途：C2商务金融用地 容积率：5
编号：A16/02 用途：C2商务金融用地 S3商服用地 容积率：5.3
编号：A11-1/02 用途： C2商务金融用 R2 二类居住用地 C3新闻出版和文化艺 术团体用地 容积率：5
编号：A14/02 用途：C2商务金融用地 R2 二类居住用地 C3新闻出版和文 化艺术团体用地 容积率：5
土地拍卖价格（2011-2013）
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 项目名称 朝天门国际商贸城 秀苑华俊 奥园地产 汇商置业 奥园地产 中铁20局 中铁20局 泽瑞琥珀居 经开投资 远景实业 中维 中维 融创伊顿庄园 金科中央御院 金科中央御院 拿地时间 2013.09 2013.08 2013.08 2013.06 2013.02 2013.01 2013.01 2012.12 2012.09 2012.04 2011.06 2011.06 2011.01 2011.01 2011.01 占地面积 （亩） 1059 15 292 481 130 161 269 37 50 140 294 221 269 268 77 建筑面积 （万方） 197.1 1.8 31 80 12 16 31 5 10 28 30 23 33 32 9 容积率 2.8 1.8 1.6 2.5 1.4 1.5 1.7 2 3 3 1.5 1.6 1.8 1.8 1.8 楼面价（元/ 总价（万元） 平米） 1030 2703 3094 1049 3475 2089 2076 1866 1854 1854 2901 2816 2936 2985 2109 202894 4865 95914 83920 41700 33424 64356 9330 18190 51912 87030 64768 96888 95520 19710
土地拍卖价格（2004-2010）
序号 1 2 项目名称 金科世界城 泽瑞琥珀居 拿地时间 2010.12 2010.08 占地面积 （亩） 179 83 建筑面积 （万方） 28 10 容积率 2.3 1.8 楼面价（元/ 总价（万元） 平米） 2949 877 82572 8770
3
4 5 6 7
奥园地产 占地：292亩 建筑面积：31万方 楼面价：3094元/平方米 奥园地产 占地：130亩 建筑面积：12万方 楼面价：3475元/平方米
汇商置业 占地：481亩 建筑面积：80万方 楼面价：1049元/平方米
区政府
秀苑华俊 占地：15亩 建筑面积：1.8万方 楼面价：2703元/平方米
茶园立交
编号：A19-6/03 用途： C2商务金融用地 R2二类居住用地 容积率：2%
商业用地----土地指标
东侧紧靠茶园交 通骨架的中轴线 —通江大道，西 临南岸区政府及 各职能部门办公 楼群 72万方 商业
宗地编号
南岸区茶园 新区A标准 宗地面积 分区
218亩
宗地坐落
出让年限
未知 未知 91.74万元/ 亩 20亿
建筑密度
≤30％
344.8万元/ 亩
楼面价
2584元/平方 米
楼面价、造价
及相关税费规 格
6000元/平方米
每亩价格
投资估算 约：
8.24亿（含土地价款、直接造价、建设成本、规 费（配套费290无/平方米、人防45元/平方米等）
土地价约： 3.55亿
住宅用地（黄色标注部分）
编号：A19-2/02 用途： C2商务金融用 R2二类居住用地 容积率：1.8%
575万方 未开发360万方）
144万方
平均楼面地价 1847元/平米
平均楼面地价 1429元/平米
注：汇商置业和朝天 门国际商贸城拿地楼 面地价较低，拉低了 该年平均楼面地价。
中铁等品牌房
企进驻。此外， 茶园新区地价 也出现逐年递 增的态势。
平均楼面地价 792元/平米
2012年之前，茶园 新区的楼面地价不足 800元/平米。
54亩（36018 平方米） ≤1.8 ≤40
出让年限： 未知 绿 化 率 (%) 35%
容积率 建筑限高( 米)
建筑密度 ≤25％
楼面价
2870 元 / 平方 米
及相关税费规 6000元/平方米
格
每亩价格
344.8 万元 / 亩
3.88 亿（含土地价款、直接造价、建设成本、规 投资估算约： 费（配套费 290 无 / 平方米、人防 45 元 / 平方米等）
平均容积率
≤5（其中有一块 总建筑面 容积率≤2.5） 积 未知 土地用途
绿化率 (%)
每亩价格 土地价约
建筑限高(米 )
楼面价 投资估算约
楼面价、 造价及相 2778元/平方米 6250元/平方米 关税费规 格 45亿（含土地价款、直接造价、建设成本、规费 等）
商业用地（红色标注部分）
编号：A17-2/02 用途：C22金融保 险业用地 容积率：2.5
土地价约： 1.86亿
住宅用地----土地指标
宗地编号：
A19-6/03
宗地面积
103亩（68701 平方米）
南岸区茶园新区A标
宗地坐落
准分区中央公园左 侧
出让年限： 绿化ຫໍສະໝຸດ Baidu (%)
未知 ≤35
容积率 建筑限高 ( 米)
≤2 ≤40
总建筑面积：
13.74万方 C2+R2（C2：商业
土地用途
金融用地 R2：二类 居住用地）
楼盘 同景国际城雍 华府 同景国际城馥 山 同景国际城郡 望 同景国际城 中铁山水天下 （同景国际城 C组团） 银翔翡翠谷 中铁山水一舍 物业类别 别墅 住宅、洋房 别墅 200万方 普通住宅、高层 / 2006 / 建筑面积 容积率 1.4 1.4 0.69 绿化率 48% 37% 35.30 % 开盘时间 2011.10.1 2011.9.1 2011.5.21 目前住宅均 价 13500 8500 14500
2012年开始，茶园 新区的楼面地价开始 大幅上涨。
若不计算汇商和朝天拿 地地块，茶园新区的楼 面地价2617元/平方米。
2011-2013年住宅供应量和成交量对比
地块分析
项目区位
地块位于南岸区 茶园新区A标准 分区。
地块位置
项目位置
住宅用地地块
地块 数
中央公园
占地 建筑 面积 面积 （亩） （万 方）
茶园新区项目分析探讨
智派营销
目
录
三、地块分析 五、商业楼盘市场概况
一、茶园新区简介 1、地理位置 2、新区功能定位 3、新区交通发展状况 二、近十年土地情况 1、土地拍卖价格 2、土地开发情况
1、项目区位及项目位置 1、商业分布图 2、住宅用地指标 2、运营商业分布 3、运营商业楼盘数据统计
3、商业用地指标
新区交通发展状况
南山隧道将于2010年12月开建，预计今年开通。慈母山隧道已经开 通，加上已经建好的真武山隧道，今后，将有3条隧道把主城区和茶园新 城区连接在一起，从茶园新区到解放碑、朝天门、江北国际机场的时间 不会超过20分钟。预计2014年地铁6号线开通，规划中的轻轨8号线就在 区政府附近。
近十年土地拍卖情况
34.3万方
2.33
2011.11.26
10200
金科中央御院 金科米兰大道 融创伊顿庄园 财盛金悦苑
54万方 20万方 39.4万方 6.6万方
1.8 2.5 1.8 2
2012.10.31 2013.8.17 2012.5.28 2013.9.7
12000 10000 12000 7000
楼盘数据统计
四、住宅市场概况 1、区域楼盘分布情况 2、各楼盘数据统计 3、住宅市场现状分析
茶园新区简介
地理位置概述
茶园新区地处重庆主城 区东南，与两江新区隔江相 望；三山一江环抱的茶园新 区是主城最佳居住区，是南 岸区新的政治、文化和经济 中心。按照规划，茶园新区 城市与经开区产业将互动发 展，未来人口规模达100万 以上，将建成生态环保、交 通便捷、智慧宜居、功能完 备的创新型城市。茶园新区 管辖范围约41平方公里， 控规范围24.5平方公里。控 规区域建成区面积6.4平方 公里，在建区8.9平方公里， 可用区面积约9.2平方公里。
/
1.6
49% 30.37 % 30%
/
6336
住宅、原生叠谷洋房 住宅、花园洋房、高 层 住宅、洋房、别墅
50万方 12万方
1.53 1.7
2010.06 2010.12.16
7800 9000
鲁能领秀城
143万方
0.65
35%
2010.10.21
10390
泽瑞琥珀居 鲁能领秀城
别墅：10390
银翔翡翠谷
高层：7800
高层：7602 低价56万元一套
本案 位置
同景国际城
高层： 6500-8500 别墅： 13500-14500
丰业
泽瑞琥珀居 鲁能领秀城 广万坡岭顿小镇 天龙长青湖 同景国际城、中 铁山水 银翔翡翠谷 天龙长青湖 天龙长青湖
2009.09
2008.07 2006.12 2006.08 2006.02
28
46 1644 333 85
3
6 143 30 7
1.8
1.8 1.3 1.4 1.2
769
640 459 584 628
住宅市场概况
区域楼盘分布情况
本案
2004-2012： 茶园新区土地总开发量： 1079万方。
截止2011年： 已开发量575万方。 待开发量：504万方。
茶园新区轻轨六号线站点线路图
本案
茶园北站 刘家坪站
长生桥站 茶园南站
楼盘数据统计
楼盘 幸福时光里 融创伊顿濠庭 金隅大成时代都 汇 金科世界城 物业类别 住宅、高尚住宅小 区 高档住宅小区 住宅、城市综合体 住宅、综合体,洋房 ,高层,商业 别墅、花园洋房、 商业、别墅 住宅、高层,商业 别墅、洋房 住宅、小高层、洋 房 建筑面积 18.5万方 11.9万方 73万方 容积率 2.5 1.8 3.36 绿化 率 35% 30.60 % 32.54 % 30.01 % 50% 35% 30.00 % 35.56 % 开盘时间 2013.1.5 2012.7.31 2012.11.17 目前住宅均价 6388 8300 8400
容积 率
商 业 用 地 地 块 区政府
商 业 用 地 住 宅 用 地
5
218
72
≤5
2
174
20.2 2
≤1.8
住宅用地----土地指标
南岸区茶园新区A
宗地坐落 标准分区中央公 园右侧 总建筑面积： 土地用途 楼面价、造价 6.48万方 二类商业及二类 居住用地
宗地编号： A19-2/02 宗地面积
本案地块
朝天门国际商贸城 占地：1059亩 建筑面积：197.1万方 楼面价：1030元/平方米
土地开发情况
2013年（至9月） 2012年 2004-2011年
截止2013年9 月11日，茶园 新区已成功吸 引金科、奥园、 同景、融创、
总开发体量： 368.9万方（汇商
置业和朝天门国际商贸城）
总开发体量： 总开发体量： 935万方（已开发
茶园新区功能定位
南岸区新的政治、经济和文化中心
主城门户：随着重庆主城的向外扩张，茶园新区已经进入主城区；随着南 岸区行政中心迁入，茶园换乘枢纽站的建成投运，茶园新区区位已经发生 根本改变。2013年，茶园新区交通基础设施建设项目共46项，将在两年内 陆续完工，茶园新区的交通将变得四通八达，渝东南方向的人流到了茶园 就是到了重庆主城最漂亮的地方，便捷的交通把人流聚集在茶园。同时， 南岸区将依托茶园独特的区位优势和地理环境，打造西部独具特色的高品 质生态核心商圈，举全区之力，推动茶园新区的经济社会发展。 三基地一分院：国家电子信息产业基地、国家移动通信高新技术产业化基 地和国家新型工业化产业示范基地及工信部电信研究院西部分院落户茶园， 使茶园新区有了很好的物联网发展基础，目前南岸区正在以茶园新区为重 点，打造智慧之城。 最大公租房：城南家园公租房占地面积约54.6公顷，建筑面积211万平方 米，共有3.38万套，已基本建成并部分入住，电子信息科技园两栋员工配 套用房已经完成主体工程，将为近10万外来务工人员的生活居住提供有力 保障。
2307
3840 65637 17520 4396
8
9 10 11
2005.03
2004.03 2004.01 2004.01
2813
300 409 286
413
31 41 29
2.2
1.6 1.5 1.5
221
528 461 361
91273
16368 18901 10469
中铁20局 占地：161亩 建筑面积：16万方 楼面价：2089元/平方米 中铁20局 占地：269亩 建筑面积：31万方 楼面价：2076元/平方米