市房管局关于贯彻武汉市住宅专项维修资金管理办法的实施意见 武房发(2011)130号

武房发〔2011〕129号

市房管局关于贯彻武汉市住宅专项

维修资金管理办法的实施意见

各区房管局，直属相关单位，机关有关处室：

为全面贯彻实施《武汉市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），确保住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的全面归集、统一管理、方便使用、安全运行，进一步规范和完善管理制度，促进物业保值增值，现就《办法》实施有关问题提出如下意见：

一、交存时点前移，以项目为单位办理开户建档手续

自2011年8月1日起，以完成房产实测成果审核工作为起点，所有新建住宅项目，纳入市维修资金管理中心办理维修

资金开户建档手续。市维修资金管理中心应以市信息中心提供的楼盘表数据为依托，认真核对各项目的基础数据，在规定时限内完成建设项目的开户建档手续。

二、以预售许可为界，区分情况交存维修资金

自2011年8月1日起办理商品房预售许可的项目，统一使用新版《武汉市商品房买卖合同》示范文本，买卖双方按照《办法》及本《通知》规定的时点和方式交存维修资金；属于2011年8月1日前已经办理预售许可的项目，销售时仍使用老版《武汉市商品房买卖合同》示范文本，初始登记时，开发建设单位按照《办法》及本《通知》规定交存维修资金，购房人按照《办法》实施前的时点和方式交存维修资金。

集资建房的维修资金由购房人交存，执行商品住宅购房人交存标准。

三、加强交存环节把关，确保资金归集到位

市维修资金管理中心完成开户建档手续后，要按照市局关于市、区房屋登记的职责分工，将开户建档信息传递至对应的市、区房屋登记交易部门和物业管理部门。

各区房管局、市登记发证中心、市交易管理中心要强化登记交易窗口监管，落实查验维修资金交存情况，凡未依法交存维修资金的，均不得办理开发项目初始登记和购房人转移登记；发现购房人未依法交存维修资金却已办理交付使用手续

的，分别由市维修资金管理中心或所在区局按登记职责查明情况，依法追缴或予以处罚。

四、尊重业主权利，建立划转制度

业主大会成立后，经依法投票，符合《办法》规定的划转条件的，区房管局要依法受理其划转申请，按规定办理后续手续。维修资金划转后，由业主大会进行管理，区房管局按照《办法》规定职责进行监督。

五、缩短审批环节，下放使用审核权

自2011年8月1日起，凡申请使用维修资金的，由项目所在地的区房管局负责审核；此前已报送市维修资金管理中心的，由后者完成审核工作。使用审核实行程序审核，各区房管局在维修资金使用审核中，要严格执行《办法》的各项规定，确保维修、更新、改造项目符合《办法》规定范围并实现合理分摊。

六、保证维修质量，引入第三方监管

鼓励和提倡业主委员会（以下简称业委会）或者社区居民委员会（以下简称居委会）通过招投标方式择优选择施工队伍、聘请专业的工程造价咨询机构或审计机构（以下统称审价机构）进行造价咨询或审计、聘请工程监理机构对工程质量进行监理。凡单项维修项目预算超过5万、多项维修项目预算超过10万的，各区房管局要特别告知业委会或社区居委会专门就上

述事项组织业主投票，并在申请维修资金使用时，提交业主投票表决结果。

市维修资金管理中心要尽快与相关资质管理部门联系，建立信誉良好的审价机构、工程监理机构名单库，供业委会或社区居委会选择。

七、确保房屋安全，建立应急维修和紧急代修制度

发生屋面漏水、外墙五分之一以上有脱落危险、电梯、消防故障等危及房屋使用安全的紧急情况时，各区房管局要告知业委会或社区居委会按照《办法》第二十八条的规定办理相关手续，并分别提交房屋安全鉴定机构出具的查勘意见（屋面漏水）或鉴定意见（外墙五分之一以上有脱落危险）、质监部门认可的电梯检测机构出具（或认可）的评估意见、消防部门下达（或认可）的整改意见，及其他申请资料和证据图片。审核工作人员要现场核实维修事项是否存在，完工后要现场核实是否已经维修，以确保物业的安全使用。结算时，业委会或社区居委会须提交具备资质条件的审价机构出具的审价报告。

发生危及房屋使用安全等紧急情况且危及公共安全、业委会等相关主体不及时组织维修时，各区房管局要按照《办法》第二十九条的规定，组织代修。组织代修时，要严格按照《办法》规定的条件和程序履行相关手续，组织代修发生的费用按照《办法》规定的列支范围进行分摊。

八、依法清理，追缴开发建设单位拖欠的维修资金

市维修资金管理中心和各区房管局要结合本单位对应职责范围内的初始登记情况，对开发建设单位交存及代收的维修资金状况进行清理、并建立清册。凡已经初始登记但未依法交存（含未足额交存）维修资金的项目，对应归集单位应以项目交付使用时间为准确定交存标准，明确交存金额，向开发建设单位逐一下达限期交存通知书；逾期仍不依法交存的，依法处罚；拒不执行处罚决定书的，依法申请人民法院强制执行。同时将该开发建设单位的违法行为纳入企业信用档案管理，暂缓办理该开发建设单位在市、区房管局的相关管理手续。

九、加强查验，依法追缴个人欠交的维修资金

凡二手房转移登记过程中经查验，拟售房屋所在区域已经建立维修资金专户而该房屋未交存维修资金的，应由出售人补交维修资金，不补交的，暂停办理转移过户手续。

十、明确责任，合理引导业主协商处理交存不足时的使用问题

发生维修事项，列支范围内有业主未交存维修资金或余额不足的，审核部门应告知申请人，并引导申请人组织列支范围内业主就如何分摊、使用维修资金达成一致意见。如管理规约或业主大会议事规则已有明确的处理意见，则从其约定。相关业主既不能达成一致意见又无约定的，审核部门按比例拨付已

交存业主分摊费用，不足部分由申请人组织相关业主筹集。

十一、加强售后公房和集资建房维修资金的统一管理

市维修资金管理中心要按照《办法》的规定，配合相关管理部门，在明确管理职责、完善工作机制的基础上，针对已售公房和集资建房维修资金交存和使用情况进行检查，实行分账管理，逐步规范、完善售后公房和集资建房维修资金的使用及管理，待条件成熟后，实行统一管理。

十二、做好维修资金转移过户及信息变更工作

房屋所有权转移时，该房屋所属维修资金分账户尚有余额的，其分账户余额随房屋所有权同时转移，受让人凭身份证件和转移后的房屋所有权证到市、区房管局设立的交存窗口办理分户账更名手续。

发生业主名称变更、房屋坐落地名称变更等事项时，业主凭变更凭证到市区房管局设立的交存窗口办理信息变更手续。

十三、清理维修资金历史档案

2002年起已经建立维修资金账户的项目，市维修资金管理中心和各区房管局要以物业区域为单位，对纸质资料编序归档，与电子数据逐一核对，保证二者一致。市维修资金管理中心要制定具体工作方案，指导各区局按要求完成清理、建档、归档工作，并统一移交市维修资金管理中心。

十四、实行账户、票据和系统的统一管理