苏州地产项目开发研究案例

苏园（2002）01地块土地报价研究报告

苏州**软件科技有限公司

苏州市**工程造价咨询事务所

2003年3月

软件科技有限公司总经理陈**

工程造价咨询事务所杨**

总工程师杜**

项目总设计师陈**

2002年6月10日

目录

第一章总论

第二章市场调研与产品定位

第一节筛选产品类型

第二节市场研究

第三节产品方案初步优化

第三章初步规划与方案优化

第四章投资估算

第五章财务评价

第一节投资分类

第二节投资使用计划

第三节销售收入及销售税金计算

第四节资金筹措计划的编制

第五节土地基本报价方案

第六节多因素变化土地价格临界点分析第七节风险分析

第一章总论

一、项目名称

苏园（2002）01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。

二、报告编制单位

工程造价咨询事务所、软件科技有限公司。

三、地块位置及环境

本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87米，宽144.75至176.5米。东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。

1、园区概况

苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。

苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。2001年8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。

园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。

2、园区总体规划

苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

3、金鸡湖景观规划

金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱

乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。

该项工程总投资为11亿元，施工区4至5年。

4、环境

中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。

5、配套设施

苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。

6、本地快环境综述

园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第一，2001年开发量70万平方米，开发一块热销一块。本地块北面的澜韵园二期工程正在开发，45幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由一期工程的每平方米4200元增长到二期工程的7500-8000元，前后相差不到一年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论：该地块投资环境很好。

四、报告编制依据和用途

根据苏园土拍（2002）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《土地报价研究决策软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过市场调

研与产品定位研究、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。

五、评价指标及建议

土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是首先确定企业可接受的最低收益率（基准收益率），然后倒推土地价格。较高的土地最高限价，获得土地的机会就越大，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。

本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案分析、多因素变化土地临界点分析、风险分析。

土地基本报价方案：是取投资、售价、销售量等参数最可能的取值，设定其不会变化，详见表1“土地报价方案计算依据”。通过财务分析，计算每个报价方案的经济评价指标。本地块起拍价12000万元，我们按14600万元起算，每次加价200万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了19个报价方案。列表打印详见表2“土地报价基本方案”。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，直至出现亏损为止，很直观。

每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精神不同，可以有不同的最高限价。建议如下：

当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价15800万元；

一般情况下基准收益率8～10%为宜，建议的土地最高报价16400万元；

当企业土地存量不足时，基准收益率6～8%为宜（大于银行贷款利率约2个百分点），建议的土地最高报价17000万元；

当企业无土地存量时，基准收益率4～6%为宜（相当于银行贷款利率，企业微利），建议的土地最高报价17800万元；

当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率4%为宜（低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，一般不亏损），建议的土地最高报价18000万元。

基准收益率低于4%可能亏损，报价18200万元，全部投资内部收益率3.56%，将亏损186万元。