电大任务3作业万科A获利能力分析

电大任务3作业万科A获利能力分析万科A获利能力分析

1. 引言

随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。

财务分析是企业了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。虽然审计可以在一定程度上改善这一状况，但审计师并不能绝对保证财务报表的真实性和恰当性，他们的工作只是为报表的使用者作出正确的决策提供一个合理的基础，所以即使是经过审计，并获得无保留意见审计报告的财务报表，也不能完全避免这种不恰当性。这使得财务分析变得尤为重要，企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。

万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。作为中国房地产行业龙头的万科企业股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展,才能更好地实现企业的战略发展。 2. 万科公司简介

2.1. 公司简介

万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，1988 年开始涉足房地产业，1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。其总部设在深圳，至2009 年，万科已在 20多个城市设立分公司。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到

各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织;它是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

2.2. 近几年房地产行业的金融环境

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。2007年的刹那芳华，2008年哀鸿遍野，2009年柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回，这也说明了这个行业难以平静的宿命。

2007年繁荣的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。 2008年，市场低迷，观望气氛笼罩，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已;而企业库存不断增加的另一种表述是可售资源也在同步累积。 2009年，这两大存量同时释放，自然造就了成交量的井喷。在其他众多的经济领域，2009 年或许还只能看到希望的萌芽;但中国房地产市场，却率先走出了一条V形反转的醒目轨迹。

2.3. 公司近年经营状况

万科已经成为中国乃至全世界最大的住宅供应商。1998 年房改，中央明确将住宅产业“作为经济增长点”后，民营企业在住宅市场所占比重越来越大。

表1 万科2007-2010 部分财务数据

项目年 2007年 2008年 2009年 2010年

总资产(单位:亿) 1000.94 1192.37 1376.09 2156.38

营业收入(单位:亿) 355.27 409.92 488.81 507.13

营业利润(单位:亿) 76.53 63.65 86.85 118.94

净利润(单位:亿) 53.18 46.40 64.30 88.39

市盈率 39.51 17.43 22.52 12.45

如表1所示，2007 至 2010 三年中，万科经营业绩可谓稳步上升，虽然 2008 年净利润减少了 13%，但在 2009 年以 39%的增幅大幅回升。2010 年，市场再遭遇宏观调控，万科的成绩却一片飘红，在多个城市的市场占有率排名第一，捍卫住了自己全国最大的住宅供应商的宝座。

2.4. 营业收入分析

营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。

2009 主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域 27.03%

37.16% 25.08% 长江三角洲区域 32.38% 36.46% 26.06% 京津以及地区 32.01% 18.77% 36.34% 其他 8.58% 7.60% 12.52%

3.获利能力分析

获利能力指公司在一定时期内赚取利润的能力。利润是企业内外有关各方都关心的中心问题:利润是投资者取得投资收益、债权人收取本息的资金来源、经营者经营业绩和管理效能的集中表现，也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。因此，企业获利能力通常被认为是企业最重要的经营业绩衡量标准。

3.1.1. 净资产收益率

财务指标 2007年 2008年 2009年 2010年净资产收益率(%) 16.55 12.65 14.26 16.47 行业平均值(%) 18.34 11.91 13.97 11.33

图 1万科净资产收益率

年报显示，2010年万科的全面摊薄净资产收益率达到16.5%，较2009年上升2.2%，较2008年上升3.8%，回到历史高位。

从图1可以看出，万科在 07-10 年净资产收益率一直保有较明显的优势，在行业中处于领头羊地位。虽然 2008 年净资产收益率出现巨大滑坡，但同时房地产行业各大公司也出现滑坡，究其原因主要是 2008 年市场遭遇宏观调控，房贷新政策、加息等市场化调控手段的运用以及房贷收紧和数次加息的“累积效应”的发力，导致房地产市场普遍降温。同时，美国“次贷危机”引发的金融危机带来的冲击也不可小视，消费者购买力下降、融资成本增加等。综合各个因素，房地产行业各公司的经营业绩出现普遍下滑。可以认为这并非仅是由于自身经营不善导致的下滑。

3.1.2营业利润率

营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，表明企业市场竞争力越强，发展潜力越大，获利能力越强。其计算公式为:

营业利润率=营业利润/主营业务收入×100% 表2

财务指标 2007年 2008年 2009年 2010年营业利润率(%) 21.54 15.53 17.77 23.45 行业平均值(%) 25.97 17.34 20.68 21.13

由表2可知，09年到10年之间，行业的获利能力一直是上升趋势，说明地产行业的总体营业利润在增高。在2007年至2009年之间万科地产的营业利润率有所下降，但是万科的营业利润率平均水平高于行业平均值，获利的稳性在行业里较好，也说明万科地产的规模在不断扩大，获利能力也在增强。

3.1.3主营业务毛利率

主营业务毛利率指标反映了产品或商品销售的初始获利能力。该指标越高，表示取得同样销售收入的销售成本越低，销售利润越高。其计算公式为: 主营业务毛利率=销售毛利?主营业务收入净额×100%