房地产人力资源.doc

【主持人】：欢迎大家来参加这次会议，2008中国房地产人力资源高峰论坛马上就要开始了，先请北京百年建筑文化交流中心董事长朱文俊先生为我们介绍一下这两天的日程安排。

【朱文俊】：各位参会代表，早上好！这两天论坛，请十几位主讲嘉宾和对话嘉宾，在目前经济形势下，在房地产行业一个特殊发展阶段下，能够请到这么多标杆企业的嘉宾，还有在房地产人力资源领域特别著名的专家，能够为在座朋友讲解在特殊形势下，我们房地产人力资源总监、经理如何为我们企业能够提供更多的帮助，在此我代表我们主办单位百年建筑和博志成咨询集团欢迎大家的到来。

这两天会有主题演讲，也会有两次的对话，明年下午还有圆桌论坛。演讲嘉宾会做很好的演讲以外，希望来的每一位朋友能够互动起来，相互多学习多了解，因为每一位来参会的人力资源朋友，在自己工作岗位上有很多很好的经验，相互之间的分享也是非常有价值的。 欢迎大家的到来，希望今明天两天论坛能够为每一位朋友在工作中提供非常有益的帮助。今天上午第一位演讲嘉宾就是百年博志成咨询管理研究所所长黄老师，演讲题目是新形势下房地产企业发展策略调整及HR 规划导向。下面用热烈掌声欢迎黄老师。

【黄博文】：大家上午好！最近一年多整个

房地产行业还是有一点点问题，这个问题在我看

也正常。98年正式产生这个行业以来，98年有

一个重大政策住房货币化，从那个时候有这个行

业到现在是十年，八年半是在快速增长，这种形

势下，有一些调整是再正常不过的一件事情。从

美国次贷危机引发全球性的金融风暴，甚至有可

能变成全球性的经济危机，本身中国房地产行业

该到了调整时候，再加上大的环境，导致整个房

地产行业调整恐怕比大家想象的会严重一些。

次贷危机主要从房地产行业、汽车行业引发

的，美国很有意思，地产加上汽车这两个行业，

在整个经济总量70%左右，跟中国不一样，中国

这两个行业不会那么大的量，一旦这两个行业出问题的话，整个美国经济就受影响，美国人消费

习惯跟我们不太一样，我们是踏踏实实，有多少

钱买多少东西，一百多年消费习惯是按揭贷款，尤其体现在房地产行业跟汽车行业，美国人一家有好多小汽车，如果经济和收入稍微有波动，恐怕没有钱付汽车贷款、房子贷款，这样的话次贷危机就出现了。次贷危机如果仅仅是这个是不会发生的，把这些按揭贷款打包拿到资本市场证券化，然后把这种风险迅速扩大到全美国，美国是世界警察，一旦经济出问题的时候，一定要把这种危机转嫁给全世界，让我们各位替他的危机买单，

因为美元是主要的世

百年博志成咨询管理研究所所长 黄博文

界货币，全直接大部分国家外汇储备一个很大比例是以美元形式存在，只有这么一个国家做到这点，拼命印钞票使他的危机转嫁给全世界，这是表面现象。

这个危机怎么引发的呢？用两组数字，连续14年以来，美国人均年均收入增长率大概3%，连续14年以来美国的人均年均消费支出增长率大概是3.5%，连续14年以来，可恶的美国人入不敷出0.5，这是增长率0.5，连续14年累计往上涨。能不引发次贷危机吗？这是最根子上的原因。欠下一大笔账，就次贷了，通过资本市场方式把这些帐务放大以后引发到全国乃至全球。经济危机就是这么来的，大家也应该知道，过去十几年全球都在快速发展，尤其是美国，所以大家头脑中蛮发热的。

这一次到底有多严重呢？引发这个危机主要根源是美国房地产行业、汽车行业的不良贷款是引发主要因素，就看看这些行业。美国的几大汽车厂商在说，如果美国政府再不来救，就要申请破产了，包括通用等等，就扩展到欧洲，房地产行业从这一年半以来在美国跌掉了20%几，欧洲有一些国家甚至比这个比例还大，如果20%几放在中国不算什么，因为中国是不成熟市场，但是在成熟市场跌20%几就很大了。整个大的宏观形势简单的告诉大家，就是这样。美国有五大住宅类房地产开发公司，都处在破产边缘，其中有三家申请破产，这是美国住宅类公司排名前五的。

这次不是说像很多人那么乐观在预测说，明年年终间最晚下半年会复苏，在我看来真不一定。现在每一个国家都不是封闭的，如果中国是封闭的没关系，国外影响不大，现在不是。不是中国自身努力就能摆平的事，近一段时间以来中国政府和地方政府都在做努力，各种各样刺激的利好政策不断推出来，但是我要开句玩笑话说，“出来混总是要还的”。政府可以出台很多政策，也可以拿出多少万亿来救市或者刺激市场，但是无非把过去辛辛苦苦积累的和未来的拿出来用，总是要还的，也许通过短期的刺激，目前一两年寒冷形势没有那么冷，但是两年以后怎么办，因为国库不可能一直空着，早晚是要拿回来的。就像一个波浪一样，把石头扔在水里，波浪一圈一圈扩展。所以未来市场形势跟过去十几年不太一样，过去一直是疯狂的涨普通的涨，未来肯定不是这样，未来是轮涨，一是按时间来算是，两年涨两年跌两年平，还有按区域说，比如某个时间点，某个区域在涨在跌在平，未来行业形势是轮涨的形势。

过去疯狂涨的形势下，整个房地产游戏规则是做得越慢越赚钱，晚一个月开盘涨10%，因为价格每月涨到10%，甚至有的城市一个月涨15%、20%，价格不断提升获得高额利润，这是过去游戏规则。未来轮涨的市场行情下，恐怕不是这样，很难判断一两年以后的涨势，某一个区域某一个时间点价格的涨势，过去很好预测一定是涨的，每个时间点都在涨，地标一个一个出来，再高价钱也敢拿，未来轮涨情况下就不敢。

比如福州某个企业拿一块地，交了八千万的定金，后来地拍下来不要，八千万也不要，一种原因拿不出后续款，第二种原因拿下以后未来企业风险特别大，无法运作，宁愿八千万扔掉，这就是新的游戏规则。在这种新的游戏规则下，对融资、开发、管理资源都提出很多

挑战，在这方面会遇到新的问题和麻烦。过去一些民营中小企业，拿地很简单，老板某种特殊关系，地就拿下来了。其实要在乎也不是通过市场，其中拿出一笔怎么样运作一下，过去投资基本是老板拍板，根本没有理性对这块地进行价值分析，未来投资可不能这样做，未来能预测涨得不那么快怎么办？要思考清楚了，站在未来价格预测基础上，对未来成本做估算，对未来产品特性做判断基础上等等，理性的判断这块地有没有价值，或者地价是多少的时候有价值，再通过老板的关系感性的决策，理性的分析基础上做感性的决策，是未来投资最重要的模式。

过去十年以来，大家都是很粗放的拿地，绝大部分企业没有投资分析的能力，过去不用投资分析，很粗放的拿地，十多年以来没有发育出这样的人才，房地产高级分析人才很缺，这种人才不是说一两天培养出来的，这对未来不管是大型还是中型、中小型企业最大的挑战。

融资也一样，过去融资，一个很大的比例是来自商业银行贷款，现在商业银行贷款跟一年半以前难度是完全不一样的，是不是有一个多元化融资平台是蛮重要的，过去不是这样。要建立多样化的融资平台，跟海外基金对接，海外有钱人在乎什么？要知道他们在意什么。如果我是有钱人，我会在乎资金的三性：第一安全性，肯定很在意给你钱用是不是安全的，当行业形势特别好的时候，也许安全性会放在第三位的，不好的时候会放在第一位。第二是流动性，比如把钱借给你，答应还给我，但是现在还不了怎么办，很在意他的钱投到某个方向，希望钱快速流动，因为这样给自己留下完好退出的基础。第三收益性，把钱给你，给我多少回报。安全性、流动性、收益性应该算资本的本性，人也有人性，人的本性是什么？人往高处走。水的本性是什么？水往低处流，除非有外力的作用。融资的话，告诉他，把钱给我，我保证安全性、流动性、收益性，得有一套说法的，要告诉他投资方面很谨慎，投资分析模型很科学，对土地价值判断很准确，对未来市场趋势判断很精准等等，从这方面告诉他，让他觉得钱给你不会有大的问题，能力有多强，钱给你用是安全的。

人，不管是有钱人还是没有钱的人，不希望最后在法庭上见，尤其中国的法庭，吃了原告吃被告，打官司层面，原告被告最后都打的没。从投资角度、开发、管理角度去说服对方，把钱给我花是安全的，并且能保证是快速流动的，也有足够的盈利能力，有条件连本带息还给你，说服不靠苍白的语言，是要有业务的，用专业语言告诉他，因为现在资本市场的从业者水平越来越高，他们也在专业化，有些人专门研究房地产行业的。有实实在在东西给他看，才能说服得了。现在房地产企业，尤其是中小型房地产公司，有几种人说出一套说服别人的说辞呢？因为是一套完整的系统，这里点一下，那里点一下，人家不明白的，认为思路不清楚，大企业上市过程是很痛苦的，做很多内部的体系优化和梳理，目的也是让资本市场、股东对你放心，这也是对融资跟投资的挑战。

开发也一样，从过去行业形势下来说，开发的慢一点没关系，晚一个月没关系，原因就是价格涨，未来不是这样，未来恐怕是越快越赚钱，通过周转来获得高额回报，开发游戏规则在变。快速周转，体现在资本要快速周转，从业务上来说，控制开发周期或者缩短开发周期能力是蛮重要。有没有这种能力就至关重要了，从管理上也是这样，过去地产行业，包括