华夏幸福基业专题研究
华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
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2020/4/13
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
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2020/4/13
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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2020/4/13
园区概况
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2020/4/13
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
华夏幸福基业“模块式”开发探讨
华夏幸福基业“模块式”开发探讨近年来，中国房地产开发企业瞄准“绿色、节能、环保”的发展目标，不断探索创新的发展模式。
其中，华夏幸福基业以其独特的“模块式”开发模式备受瞩目。
本文将对这一发展模式进行探讨，分析其特点以及带来的影响。
首先，值得关注的是华夏幸福基业采用“模块式”开发模式的突破性创新。
传统的房地产开发模式通常是按照固定的户型、建筑面积进行设计和开发，而华夏幸福基业则将其开发模式转向了“模块化”的构建。
所谓“模块化”，就是将一个房屋按照一定的设计规则分为若干个独立的空间单元，这些空间单元具有相互复制、可随意组合等特点。
这种方式极大地提高了房屋组合的灵活性，能够更好地满足居住者个性化的需求。
其次，引入“模块式”开发模式的好处显而易见。
一方面，模块化设计能够大幅减少房屋建设过程中的浪费，从而降低了施工成本。
模块化构件可在工厂生产完成，减少了在现场施工的时间和人力成本，并且凭借着标准化的设计流程，也降低了施工过程中的错误率。
另一方面，模块式开发使得房屋的设计更加灵活多变。
在模块化设计下，居住者可以根据自身需求自由组合模块，满足不同阶段的需求，实现住宅功能的灵活升级。
这种灵活性也给了居住者更多的参与设计的机会，增加了购房者的满意度。
同时，模块化设计还能够促进建筑工艺的创新。
在模块化设计的过程中，对建筑材料和工艺的要求更高，这又给了建材行业和施工企业创新的机会。
模块化建筑需要做到每个模块的相互兼容和标准化，这要求建材企业能够提供更高质量的建筑材料，并且符合模块化设计的要求。
在这个过程中，建材企业和施工企业都面临着技术创新的压力。
只有通过不断创新，才能满足模块化建筑的需求。
在面对而言，模块式开发也存在一些挑战和问题需要解决。
首先，模块化建筑需要一个完善的标准化制度，确保各个模块之间的兼容性和一致性。
目前，我国的标准化制度还不够完善，这给模块化建筑的推广带来了一定的困难。
其次，模块化建筑需要建筑企业具备一定的设计和制造能力，这对于一些小型企业来说可能是一个挑战。
华夏幸福研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福是中国房地产开发商与民生银行合资设立的房地产企业，是中国房地产行业的龙头企业之一。
本文将对华夏幸福进行研究分析，并对其发展前景进行展望。
华夏幸福成立于1998年，总部位于北京市，目前已发展成为拥有全国领先地位和一定国际竞争力的房地产公司。
公司的主要业务包括房地产开发、物业管理和金融服务。
截至2020年底，华夏幸福拥有超过100个项目，遍布全国各地，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种类型。
华夏幸福在房地产开发方面有着丰富的经验和实力，并积极探索新的发展模式。
公司提出了“城市综合体”战略，通过在城市中打造集住宅、商业、办公等多种功能于一体的综合体项目，以满足人们多元化的需求。
此外，华夏幸福注重保护环境和推动可持续发展，积极推进绿色建筑和智慧城市建设，为城市的可持续发展做出了贡献。
华夏幸福在金融服务方面也有较强的实力。
2018年，公司与民生银行共同设立了华夏民生银行，提供多种金融产品和服务，如购房贷款、金融理财等。
通过与银行的合作，华夏幸福能够更好地满足客户的金融需求，并提供更加便捷的购房体验。
对于华夏幸福的发展前景，笔者认为有以下几个方面的优势。
首先，华夏幸福在房地产领域具有雄厚的实力和经验，有能力应对市场变化和竞争挑战。
其次，公司积极拓展海外市场，已在多个国家和地区开展了房地产项目，为公司带来了更多的增长机会。
再次，华夏幸福注重技术创新和智慧城市建设，能够适应社会发展的需求，并在可持续发展方面发挥积极作用。
最后，公司与民生银行的合作为其提供了金融支持，有助于提升公司的竞争力。
然而，华夏幸福也面临一些挑战和风险。
首先，房地产市场存在周期性波动和政策调控的风险，公司需要具备灵活的运营策略和风险管理能力。
其次，华夏幸福在不同地区的项目分布不够均衡，有可能导致地域风险的集中。
再次，公司在海外市场的投资也面临着政策和市场风险。
另外，随着科技的发展和社会需求的变化，公司需要不断提升自身的技术实力和创新能力，以保持竞争力。
华夏幸福 研究报告
华夏幸福研究报告华夏幸福集团是中国房地产行业领先的综合性公司，成立于1996年，总部位于天津。
本研究报告旨在分析华夏幸福集团的发展历程、经营模式以及未来的发展前景。
一、发展历程华夏幸福集团在成立初期主要从事房地产开发业务，后逐渐扩大业务范围涉足房地产投资、文化旅游、金融、教育等领域。
通过不断发展和壮大，华夏幸福已经成为中国房地产行业的知名品牌之一。
二、经营模式华夏幸福集团以“幸福”为核心理念，致力于为广大消费者提供高质量的产品和服务。
在房地产开发业务中，华夏幸福坚持“打造幸福生活小镇”的发展理念，通过规划建设住宅、商业、文化等配套设施，为居民营造便利舒适的生活环境。
此外，华夏幸福还注重社区建设，积极推动社区与居民的互动与交流，提供优质的居住体验。
三、未来发展前景1.多元化发展：随着公司业务范围的扩大，华夏幸福集团正逐步实现对多元化产业的布局。
这不仅为公司提供了业务扩展的机会，同时也减少了对房地产市场的依赖，降低了经营风险。
2.加大创新力度：华夏幸福集团积极推动科技创新，致力于打造智慧社区和智慧城市。
通过引入人工智能、大数据和云计算等技术，提供智能家居、智能停车等便利服务，提升用户体验，增加竞争力。
3.深入实施“双赢”策略：华夏幸福集团积极倡导与战略合作伙伴的共赢模式，通过与政府、企业、金融机构等多方面的合作，实现资源共享、优势互补，共同发展。
综上所述，华夏幸福集团在房地产行业取得了长足的发展，不断创新经营模式，积极推动多元化发展，并走向智能化。
未来，华夏幸福集团将继续强化创新力量，加大合作力度，进一步提升自身核心竞争力，为广大消费者提供更加优质的产品和服务。
华夏幸福基业专题研究
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库 结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
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开发案例分析--“园区+地产”模式开发现金流模拟
公司净现金流
30 20 9.6 25 19.5 11.3
10
0 -10 -20
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
-7.5 -13.2
公司净现金流在第三年变负为正， 第四年达到峰值，而后逐年下降， 合计总净现金流为44.8亿。 政府净现金流
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风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投
资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
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本报告是严格保密的。
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华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
本报告是严格保密的。
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市 公司已开发项目分布
华夏幸福调研结果报告
住宅集团
研发副总 市场策划
开发、规划、策划
工程副总 工程管理
成本副总
成本
营销副总
营销管理 筹划策划
运营副总
计划运营 总监 组织绩效 总监
人力
财务
片区 总经理
体系、质量、进度
设计管理
建筑、景观、精装
招采部 维修
职 能 中 心
体系搭建
片区营销总监
十 大 片 区
廊坊片区
北部新区 空港 开发区
片区工程总监
合约
企 业 组 织 架 构
G45区域 事业部 环北京区域 事业部
五大集团
产业发展 集团 住宅 集团 商业地产 集团 物业 集团 城市发展 集团
华夏幸福股份公司
浙沪鄂区域 事业部
苏皖区域 事业部
直属区域 事业部
成渝区域 事业部
沈大区域 事业部
一带一路 事业部
TOP轨道交通
事业部
九大区域事业部
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
净资产收益率（ROE）达60%。
河北华夏幸福基业运营管理模式调查结果报告
企业简介
• 企业业绩
2015年，华夏幸福共实现销售额723.53亿元，同比去年大幅上涨
41.17%，大幅超额完成了2015年615亿元的年度目标。
在产业新城开发建设方面，华夏幸福共实现包含产业服务收入在内的产业
新城开发建设收入为593.67亿元，比去年同期上涨37.79%，增速相
企业简介
• 企业布局
公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带、沈阳都市圈 和一带一路，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川、 安徽、印度尼西亚等全球30余个区域。
华夏幸福专题研究
• 3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。10:516.17.202110:516.17.202110:5110:51:196.17.202110:516.17.2021
华夏幸福专题研究
2016年5月
公司简介
华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340） 创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。
华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，十 几年来，依托市场化运作模式，成就了新常态下创 新驱动和新型城镇化的发展样本与价值理念。2015 年7月20日，固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP （政府和社会资本合作）模式，作为创造性典型经 验，被国务院办公厅通报表扬。
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17、儿童是中心，教育的措施便围绕 他们而 组织起 来。202 1/6/28 2021/6/ 282021 /6/282 021/6/2 8
• 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年六月十七日2021年6月17日星期四
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15、一年之计，莫如树谷；十年之计 ，莫如 树木； 终身之 计，莫 如树人 。2021 年6月20 21/6/2 82021/ 6/28202 1/6/28 6/28/20 21
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16、提出一个问题往往比解决一个更 重要。 因为解 决问题 也许仅 是一个 数学上 或实验 上的技 能而已 ，而提 出新的 问题， 却需要 有创造 性的想 像力， 而且标 志着科 学的真 正进步 。2021/ 6/2820 21/6/28 June 28, 2021
中金公司华夏幸福研究报告
中金公司华夏幸福研究报告
根据中金公司的研究报告，华夏幸福是一家在中国房地产行业具有影响力的公司。
报告提到了以下几个重要观点：
1. 全国地产销售额排行第一：华夏幸福是中国房地产开发商中销售额最高的公司之一，连续多年稳居全国销售额排行榜的前列。
2. 多元化的房地产业务：华夏幸福在住宅、商业地产、文化旅游等多个领域都有涉足，形成了多元化的房地产业务布局。
3. 地理区域优势：公司在中国多个重要城市有项目，包括一线城市和核心二线城市，这为其稳定收入和增长提供了良好的基础。
4. 高质量的产品和品牌影响力：华夏幸福以高质量的产品和良好的品牌形象而闻名，拥有强大的品牌影响力，受到消费者的青睐。
5. 深耕细作的运营模式：公司注重项目运营和管理，以客户为中心，关注居民满意度和社区建设，不断提升产品和服务质量。
总体而言，中金公司的研究报告认为华夏幸福是一家具有竞争力和发展潜力的房地产公司，其多元化的业务布局和地理区域优势使其在行业中处于领先地位。
华夏幸福基业案例分析
4,300,264,480.00
725,025,263.00
资产负债率 毛利率
净利率 净资产收益率 总资产周转率 净资产周转率
78.49% 37.80%
13.06% 17.69% 0.29 1.35
85.57% 58.63%
23.74% 10.38% 0.06 0.44
3、“园区孵化”和“地产开发”协同促进 华夏幸福园区业务与房地产开发形成协同效应，利用区 域开发带动房地产开发的区域影响力和城市配套，利用房 地产开发提升区域开发投资环境，并弥补园区业务的现金 流支出。 4、“地产开发”定位清晰，快速实现资金回笼 华夏幸福低成本获得的土地储备均选择具有位置优势或 自然景观优势的资源，公司产品主打性价比，客户定位于 满足在京工作人员低总价实现居住面积和居住环境的需求。 目前购房人群85-90％为北京客群，清晰的定位使公司能 够在园区业务早期阶段即能通过房地产销售，快速回笼资 金。
• 借壳上市前，ST 国祥股权结构示意图
• 借壳上市后 ST 国祥股权结构图
• 2011年11月1日st国祥摘帽更名，证券简称变更为“华夏 幸福”，涨跌幅限制由5%变更为10%，由此华夏幸福借 壳st国祥事件终告结束。 • 分析华夏幸福借壳成功事件，原因有三： 一，因为这次重组是赶在 2009年6月证监会禁令之前提出借 壳方案； 二，公司的园区开发业务符合国家产业战略政策的大方向。 三，除了地产业务之外，华夏幸福基业还是廊坊银行和廊坊 农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司 和华夏幸福创投公司，这部分金融资源在日益变窄的融资 空间中将可能产生重要的作用。
华夏幸福位列A股上市房企投资价值最“衰”榜单末 尾
华夏幸福基业的招商运营模式的研究
华夏幸福基业的招商运营模式研究现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。
诚然，华夏幸福在很多新拓展项目上（目前全国委托经营50多个园区）似乎没有当年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也是艰苦耕耘了10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。
在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。
其实，我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。
其要做的不仅是单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原本就是不可分割连为一体的。
在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上，明确提出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。
我们认为，至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。
▎以产业研一体化促动技术商业化技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间，无不是技术商业化在实体空间上的体现。
无论对于一个园区，还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的商业化都是一个永恒的痛点。
具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。
同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。
既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心比天高，钱比海阔，又能奈何呢？但它又不能不去做。
借壳上市公司华夏幸福基业基本情况调研
华夏幸福基业（600340）借壳上市事件及公司发展概况研究发展部二零一一年十月一、借壳上市事件始末2009年3月，华夏幸福基业股份有限公司筹划借壳ST国祥（600340）上市。
2011年8月29日ST国祥公告称已收到证监会对ST国祥向华夏幸福基业发行3.55亿股购买相关资产的批复文件，至此借壳上市成功。
在浙江国祥把股份转让给华夏幸福基业前，国祥内部已进行过股份整理，为华夏幸福提供了一个比较干净的壳。
华夏幸福基业通过“资产置换+定向增发”的方式获得这个壳。
浙江国祥拟以其全部资产和负债作为置出资产与华夏幸福持有的京御地产100%股权作为注入资产进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为16.7亿元和2.66亿元；资产置换的差额部分由浙江国祥向华夏幸福发行股份购买。
重大资产置换与发行股份购买资产互为前提、同步实施。
借壳上市前后，ST国祥股权结构示意图见下面图1,2,3.图1 借壳上市前ST国祥股权结构图在重组方案提出之前，京御地产进行了两次“突击增肥”——于2009年2月和4月各增资2亿元，注册资本金达到了7亿元。
同时，华夏幸福基业也将住宅和园区两大资产包拨入京御地产中，基本相当于集团地产业务的整体上市。
图2借壳上市后ST国祥股权结构图图3华夏幸福借壳后股权结构及控制关系结构上市公司重大资产重组完成后，*ST国祥的主营业务将变更为房地产和区域开发。
分析机构认为重组完成后，ST国祥事实上已经迈入了地产行业二线蓝筹的行列。
分析借壳成功事件，原因有三：一是因为这次重组是赶在2009年6月证监会禁令之前提出借壳方案；二是因为其园区开发业务符合国家产业战略政策的大方向。
三是除了地产业务之外，华夏幸福基业还是廊坊银行和廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司，这部分金融资源在日益变窄的融资空间中将可能产生重要的作用。
二、借壳公司华夏幸福基业情况介绍（一）公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务，具有一级房地产开发资质，业务范围遍及大北京、环渤海等区域。
华夏幸福基业调查报告
目录1.公司介绍 22.业务结构 23.开发模式 34.土地储备与拿地价格55.拿地优势分析 66.收入分析87.借鉴意义108.总结12附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图13图表目录图表1：园区+地产模式解读 4图表2：华夏幸福部分竞得宗地数据（2014） 6 图表3：华夏幸福销售额占比（2014） 8图表4：华夏幸福主营收入分析表（2013） 9图表5：华夏幸福营业收入占比（2011-2013）10一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城投资开发运营集团。
其以推动中国产业升级为使命，坚持“以产促城，以城带产，产城共建，城乡统筹，共同发展”的发展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。
二、业务结构作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。
截至目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国近20个区域。
公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。
如今，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。
并形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
三、开发模式：园区运营 + 地产开发，即公司以园区开发立项，地产开发随行的模式，是其亮点与特色。
该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调查研究报告
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调查研究报告华夏幸福是中国房地产行业的龙头企业之一，其工业地产片区开发模式备受瞩目。
本报告对华夏幸福的工业地产片区开发模式进行调查研究，将结合实地调研、文献分析和专家访谈等方法，尽量全面深入地分析该模式的成功因素和潜在问题。
一、背景介绍二、模式特点1.多元化产业引入：华夏幸福通过吸引多个产业进入片区，形成产业链，提升综合竞争力。
2.顶层规划设计：华夏幸福在开发片区前进行全面规划和设计，包括基础设施、交通、绿化等，为后续发展提供良好的支撑环境。
3.产业资源整合：华夏幸福充分利用自身在房地产领域积累的资源，与片区内企业进行合作，形成利益共享机制。
4.高品质配套服务：华夏幸福在片区内提供高质量的商务配套服务，包括商务中心、会议设施、餐饮等，为企业的日常运营提供便利条件。
三、成功因素1.优质土地资源：华夏幸福能够选择并掌握具有潜力的土地资源，为片区开发提供良好的基础条件。
2.多元化产业引进：通过引入多个产业，形成产业链，提升片区的竞争力和吸引力。
3.健全的规划体系：华夏幸福在片区开发前进行全面规划和设计，确保基础设施和配套服务的完善。
4.灵活的运作机制：华夏幸福能够灵活应对市场需求和变化，及时调整开发策略和模式。
5.高品质配套服务：通过提供高质量的商务配套服务，满足企业的日常运营需要，增强片区的吸引力。
四、潜在问题1.产业结构单一：片区内一些行业可能过于集中，缺乏多元化，导致过度依赖于其中一产业。
2.配套设施不足：部分片区在基础设施和配套服务方面可能存在不足，无法满足企业的需求。
3.土地资源限制：优质土地资源有限，可能制约片区的进一步发展。
4.风险管理不到位：开发片区涉及到的风险较高，需要建立完善的风险管理机制。
五、建议与展望1.产业引入多元化：华夏幸福应进一步加大对多个产业的引进力度，推动片区产业结构更加均衡。
2.健全配套设施：华夏幸福应在片区开发过程中，注重基础设施和配套服务的建设，为企业提供更好的运营条件。
华夏幸福基业产业地产研究
沈阳 怀来 大厂 廊坊 固安 天津
青岛
环京津经济圈
于洪园 区 怀来京北生 态新城
沈北蒲河智 慧产业园区
滦平金 山岭园 区
秦皇岛
固安工业 园区
大厂潮白河 工业园区 昌黎工 业园区
蓝色经济国际 会议中心
天津市城区图
以总价2.07亿元 的价格竞得天津 一商住用地，总 面积17.27万平 方米
青岛市城阳区 河套区域
第二章
华夏幸福基业公司整体战略简析
1. 公司概况 2. 公司愿景 3. 组织结构 4. 发展历程 5. 财务分析 6. 战略布局 7.产品组合
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。 2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。 截至2011年末，企业资产规模275亿元，正在运营的产业 新城达到10个，签约项目总投资额489亿元，园区道路建设 155公里。累计为园区招商438家，创造新增就业人口超过3万 人。 公司现有在职员工2714人，硕士学历以上543人。
18.83 36.05
园区结算回款额 配套住宅销售额 城市地产销售额
109.41
单位：亿元
报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78亿元，园区结算回款额36.05亿 元，园区内新开工配套住宅签约销售额109.41亿元,公司城 市地产签约销售额18.83亿元。报告期内，公司整体销售额 共计165亿元。
华夏幸福基业案例分析-产业园
其它业务 （城市地产、 物业、酒店） 合计 13
2018/2/12
园区概况-园区融资
1.
得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地 产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持 高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指 标的波动。 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大， 使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率 为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷， 之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点， 在行业中算是比较高的。 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指 承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该 项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿 投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式 向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是 第一个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁 本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。
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2018/2/12
园区概况-房产企业
1. 2. 3.
园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华 夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。 目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。 京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周 边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白 河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业 务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸 福原有房地产项目的开发、建设。
万科标杆研究华夏幸福基业
万科标杆研究华夏幸福基业【最新资料，WORD文档，可编辑修改】Vanke Benchmarking Report万科标杆研究122010年十一月目录一、历史概况 (6)二、战略方面 (8)(一) 万科的战略历程 (8)1. 万科发展战略前10年：做“加法”（多元化） (8)2. 万科发展战略后10年，做“减法”（专业化） (9)3. 万科发展战略下10年：做“乘法”（精细化） (9)1本研究报告请结合BSC报告来阅读（本文研究内容具有内在的BSC逻辑）2由于时间仓促且编者水平有限,报告中可能存在着一些疏漏和错误，恳请指正。
，4. 万科的战略深化 (10)(二) 万科战略的启示 (12)1. 新兴市场多元化，成熟市场专业化 (12)2. 专业化是一般，多元化是特殊 (12)3. 专业化与多元化的内在统一 (12)4. 万科的成功是借鉴美国模式的成功 (13)三、人力资本开发和利用 (14)(一) 战略成功的基石之一——优秀的职业经理人管理团队 (14)1. 万科的职业经理制度 (15)2. 万科的职业经理人培训体系 (16)(二) 战略成功的基石之二——绩效管理 (19)(三) 战略成功的支撑——优秀的企业文化 (20)1. 企业文化的着力点 (20)2. 万科文化的核心价值观 (21)3. 万科文化的阵地——《万科周刊》 (22)(四) 人力资源管理 (22)1. 以人为本的人才理念 (22)2. 人才的选拔和培训 (23)3. 人才的激励机制 (24)4. 社会和员工的认可 (24)四、管理相关分析 (25)(一) 管理者 (25)1. 万科公司管理者的人格品质 (25)2. 万科公司管理者的经营理念 (27)3. 万科公司管理者对当前房地产行业的看法 (28)4. 万科公司管理层的团队精神 (30)(二) 管理架构 (31)(三) 融资能力 (31)1. 万科公司和银行间的良好合作关系 (32)2. 万科公司的多元化的融资渠道 (32)五、万科的产品和服务 (33)(一) 产品 (33)1. 万科产品开发策略 (33)2. 万科的产品设计 (34)3. 万科未来的产品开发——精细制造 (34)4. 万科质量观：“第一次就把事情做对” (34)5. 万科的质量措施 (35)6. 产品质量方面的主要实践 (36)(二) 服务 (37)1. 万科如何渗透服务意识 (37)2. 通过物业管理来延伸售后服务 (38)3. 万科如何通过客户服务中心提高服务质量 (38)六、万科的营销和品牌建设 (40)(一) 营销 (40)1. 万科的经营特点 (40)2. 万科的市场营销策略：先找市场，再建楼盘 (41)3. 万科营销的核心魅力——服务营销 (41)4. 万科的营销方式：先销概念，再卖产品 (41)5. 万科的销售特点：注重让客户口碑相传 (41)6. 万科公司独特的营销工具 (42)7. 万科公司的销售手法 (43)8. 万科公司的营销效果 (43)(二) 持续竞争优势--万科的品牌建设 (44)1. 我国房地产行业品牌的现状 (44)2. 万科品牌的形成过程 (45)3. 万科品牌战略 (45)(三) 万科地产品牌经营失误案例分析 (46)1. 品牌经营失误案例 (46)2. 品牌经营失误案例分析 (47)(四) 地产品牌营销提升对策 (50)1. 大力提升品牌差异化 (50)2. 切实推行品牌人性化 (53)3. 继续强化品牌整合营销 (54)4. 加强品牌危机管理 (55)七、创新能力 (57)(一) 产品开发的创新 (57)(二) 客户服务的创新 (58)(三) 技术的创新 (59)万科标杆研究3一、历史概况对万科的整个历史发展过程有一个宏观了解，能够帮助我们更好地理解本文的研究内容。
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零成本锁定大量廉价土地 储备,轻资产的地产开发
模式特征
模式切合地方ZF需求,区域 上选择多,可复制
园区与地产业务互相促进
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盈利方式—基础设施建设、土地整理园区综合服务费加成10%， 新增落地投资额45%
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关键因素—预先锁定土地，保障基础收益、ZF高依赖，支付保 障、ZF支付能力由公司园区经营能力决定
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
综合园区 主题园区 总部公园 产业港
新增园区项目（单位：平方公里）
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房地产开发—已形成四大系列产品，开工量竣工量以及销售收入 在2010年和2011年实现大幅度上升
华夏幸福基业专题研究
目录
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华夏幸福基业基本情况 “园区+地产”模式解读
盈利模式解读 资本运作解读 其它学习与借鉴
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华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
招商引资能力
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园区+地产模式解读
项目整体定位
园区+地产—与地方ZF合作建设产业园区的同时在园区内以及周 边进行大规模的房地产开发
园区+地产模式
以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式投资运营开发区，以产业价值最大化贯穿始终域经济、区域经济价值最大化。
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）。
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现金流模式—投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，ZF 基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
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风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投 资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
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盈利模式解读
项目整体定位
盈利模式—45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住 宅开发
公司房地产四大产品系列分布
公司房地产新开工、竣工和施工情况
公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升
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财务指标— 2011 年末总资产275.8 亿元，营业收入77.9 亿 元；近三年总资产复合增长率达67%，营业收入复合增长率达 83.1%
华夏幸福基业2011年财务指标良好
华夏幸福基业2011 年末，总资产达275.8 亿元，营业 收入达77.9 亿元；公司近三年发展迅猛，其总资产复 合增长率达67%，营业收入复合增长率达83.1%。虽 然公司的资产负债率较高，基本在85%以上，但这主 要受预收账款过高影响；2011 年末去除预售账款后的 资产负债率为24%。预收账款较高说明公司住宅销售 旺盛，回款良好。
2011年公司新拓展了7 个园区
2011 年公司新拓展了7 个园区进行产业新城的开 发建设，分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、 文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业 示范区、广阳园区及于洪园区。
公司已开发项目分布
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园区开发—业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等，并 形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
主营业务收入状况（单位：亿元人民币）
主营业务收入分布
公司的盈利主要来自于房地产开 发(园区一般有30%住宅用地)以 及招商引资额的高比例返还(园区 管委会按照落地投资额的45%进 行返还)。
分行 业营 业收
入
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模式特征—收入弹性大、轻资产地产开发、园区与地产业务互 补、切合地方ZF需求
盈利模式具备其他地产所不具备的非常突出的特征
华夏幸福基业各财务指标
公司总资产、营业收入及其增长率（单位：万元）
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核心竞争力—战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力
战略规划能力
公司整合全国乃至全球的产业 专家，针对每个区域的具体情 况，紧贴政策导向，运用产业价 值链分析、资源匹配性分析、产 业集群分析、产业类型综合评估 等研究方法，为区域量身定做战 略规划方案
投资建设能力
通过与ZF签订园区整体的排他性协议，通过下属 九通投资和京御房地产公司为ZF提供工业园区的开 发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服 务，具备较强的投资建设能力
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库
结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
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运作模式—一站式、协同效 应、异地复制
公司的商业模式高度契合ZF诉求 一站式解决方案弥补了众多区县级地方 ZF资金和专业能力的不足 充分发挥出园区和地产的协同效应 落地投资额返还制度则解决了代理人问 题,实现了政企双方利益的统一 强大的招商能力与品牌影响力铸就了公 司模式的壁垒 建立在合理价差基础上的地产销售和成 熟招商共同保证了公司商业模式异地复制 的成功率。