华夏幸福基业专题研究
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招商引资能力
8
2
园区+地产模式解读
项目整体定位
园区+地产—与地方ZF合作建设产业园区的同时在园区内以及周 边进行大规模的房地产开发
园区+地产模式
以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式投资运营开发区，以产业价值最大化贯穿始终，推动园区价值最 大化、城市价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
13
3
盈利模式解读
项目整体定位
盈利模式—45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住 宅开发
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
综合园区 主题园区 总部公园 产业港
新增园区项目（单位：平方公里）
5
房地产开发—已形成四大系列产品，开工量竣工量以及销售收入 在2010年和2011年实现大幅度上升
华夏幸福基业各财务指标
公司总资产、营业收入及其增长率（单位：万元）
7
核心竞争力—战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力
战略规划能力
公司整合全国乃至全球的产业 专家，针对每个区域的具体情 况，紧贴政策导向，运用产业价 值链分析、资源匹配性分析、产 业集群分析、产业类型综合评估 等研究方法，为区域量身定做战 略规划方案
华夏幸福基业专题研究
目录
1 2 3 4 5
华夏幸福基业基本情况 “园区+地产”模式解读
盈利模式解读 资本运作解读 其它学习与借鉴
·2·
1
华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
投资建设能力
通过与ZF签订园区整体的排他性协议，通过下属 九通投资和京御房地产公司为ZF提供工业园区的开 发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服 务，具备较强的投资建设能力
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库
结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
收入弹性大,而成本相对固定, 盈利存大幅超预期可能
Biblioteka Baidu
零成本锁定大量廉价土地 储备,轻资产的地产开发
模式特征
模式切合地方ZF需求,区域 上选择多,可复制
园区与地产业务互相促进
16
盈利方式—基础设施建设、土地整理园区综合服务费加成10%， 新增落地投资额45%
17
关键因素—预先锁定土地，保障基础收益、ZF高依赖，支付保 障、ZF支付能力由公司园区经营能力决定
主营业务收入状况（单位：亿元人民币）
主营业务收入分布
公司的盈利主要来自于房地产开 发(园区一般有30%住宅用地)以 及招商引资额的高比例返还(园区 管委会按照落地投资额的45%进 行返还)。
分行 业营 业收
入
15
模式特征—收入弹性大、轻资产地产开发、园区与地产业务互 补、切合地方ZF需求
盈利模式具备其他地产所不具备的非常突出的特征
公司房地产四大产品系列分布
公司房地产新开工、竣工和施工情况
公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升
6
财务指标— 2011 年末总资产275.8 亿元，营业收入77.9 亿 元；近三年总资产复合增长率达67%，营业收入复合增长率达 83.1%
华夏幸福基业2011年财务指标良好
华夏幸福基业2011 年末，总资产达275.8 亿元，营业 收入达77.9 亿元；公司近三年发展迅猛，其总资产复 合增长率达67%，营业收入复合增长率达83.1%。虽 然公司的资产负债率较高，基本在85%以上，但这主 要受预收账款过高影响；2011 年末去除预售账款后的 资产负债率为24%。预收账款较高说明公司住宅销售 旺盛，回款良好。
2011年公司新拓展了7 个园区
2011 年公司新拓展了7 个园区进行产业新城的开 发建设，分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、 文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业 示范区、广阳园区及于洪园区。
公司已开发项目分布
4
园区开发—业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等，并 形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）。
11
现金流模式—投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，ZF 基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
12
风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投 资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
10
运作模式—一站式、协同效 应、异地复制
公司的商业模式高度契合ZF诉求 一站式解决方案弥补了众多区县级地方 ZF资金和专业能力的不足 充分发挥出园区和地产的协同效应 落地投资额返还制度则解决了代理人问 题,实现了政企双方利益的统一 强大的招商能力与品牌影响力铸就了公 司模式的壁垒 建立在合理价差基础上的地产销售和成 熟招商共同保证了公司商业模式异地复制 的成功率。
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园区+地产模式解读
项目整体定位
园区+地产—与地方ZF合作建设产业园区的同时在园区内以及周 边进行大规模的房地产开发
园区+地产模式
以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式投资运营开发区，以产业价值最大化贯穿始终，推动园区价值最 大化、城市价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
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盈利模式解读
项目整体定位
盈利模式—45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住 宅开发
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
综合园区 主题园区 总部公园 产业港
新增园区项目（单位：平方公里）
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房地产开发—已形成四大系列产品，开工量竣工量以及销售收入 在2010年和2011年实现大幅度上升
华夏幸福基业各财务指标
公司总资产、营业收入及其增长率（单位：万元）
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核心竞争力—战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力
战略规划能力
公司整合全国乃至全球的产业 专家，针对每个区域的具体情 况，紧贴政策导向，运用产业价 值链分析、资源匹配性分析、产 业集群分析、产业类型综合评估 等研究方法，为区域量身定做战 略规划方案
华夏幸福基业专题研究
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华夏幸福基业基本情况 “园区+地产”模式解读
盈利模式解读 资本运作解读 其它学习与借鉴
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华夏幸福基业基本情况
项目整体定位
基本概况—工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市，在 环首都经济区已建三个工业园，新拓展7个工业园区
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
投资建设能力
通过与ZF签订园区整体的排他性协议，通过下属 九通投资和京御房地产公司为ZF提供工业园区的开 发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服 务，具备较强的投资建设能力
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库
结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
收入弹性大,而成本相对固定, 盈利存大幅超预期可能
Biblioteka Baidu
零成本锁定大量廉价土地 储备,轻资产的地产开发
模式特征
模式切合地方ZF需求,区域 上选择多,可复制
园区与地产业务互相促进
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盈利方式—基础设施建设、土地整理园区综合服务费加成10%， 新增落地投资额45%
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关键因素—预先锁定土地，保障基础收益、ZF高依赖，支付保 障、ZF支付能力由公司园区经营能力决定
主营业务收入状况（单位：亿元人民币）
主营业务收入分布
公司的盈利主要来自于房地产开 发(园区一般有30%住宅用地)以 及招商引资额的高比例返还(园区 管委会按照落地投资额的45%进 行返还)。
分行 业营 业收
入
15
模式特征—收入弹性大、轻资产地产开发、园区与地产业务互 补、切合地方ZF需求
盈利模式具备其他地产所不具备的非常突出的特征
公司房地产四大产品系列分布
公司房地产新开工、竣工和施工情况
公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升
6
财务指标— 2011 年末总资产275.8 亿元，营业收入77.9 亿 元；近三年总资产复合增长率达67%，营业收入复合增长率达 83.1%
华夏幸福基业2011年财务指标良好
华夏幸福基业2011 年末，总资产达275.8 亿元，营业 收入达77.9 亿元；公司近三年发展迅猛，其总资产复 合增长率达67%，营业收入复合增长率达83.1%。虽 然公司的资产负债率较高，基本在85%以上，但这主 要受预收账款过高影响；2011 年末去除预售账款后的 资产负债率为24%。预收账款较高说明公司住宅销售 旺盛，回款良好。
2011年公司新拓展了7 个园区
2011 年公司新拓展了7 个园区进行产业新城的开 发建设，分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、 文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业 示范区、广阳园区及于洪园区。
公司已开发项目分布
4
园区开发—业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等，并 形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）。
11
现金流模式—投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，ZF 基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
12
风险剖析—园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面 临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投 资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
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运作模式—一站式、协同效 应、异地复制
公司的商业模式高度契合ZF诉求 一站式解决方案弥补了众多区县级地方 ZF资金和专业能力的不足 充分发挥出园区和地产的协同效应 落地投资额返还制度则解决了代理人问 题,实现了政企双方利益的统一 强大的招商能力与品牌影响力铸就了公 司模式的壁垒 建立在合理价差基础上的地产销售和成 熟招商共同保证了公司商业模式异地复制 的成功率。