合肥大溪地小区调研
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一、项目基本概况 1、项目地理位置简介
百协大溪地扼守政务区、蜀山 区、老城区交汇区，位于黄山 路以北，岳西路以西，西临永 久绿化带。
地块呈长条形，北临长江西路 ，交通便利，四通八达。
2、项目地理位置分析
合肥市西区主要包括合肥市高新技术产业开发区和合肥市政务文化新区等区域。合肥 市著名的园林大道———黄山路贯穿其中，区内董铺水库碧波万顷，植物园绿海浩瀚， 另有合肥市唯一的山岳景观———大蜀山国家森林公园，绿化覆盖率高居全市之首。西 区内高校林立，科研院所众多，现有多家知名的高尚楼盘。随着合肥高新技术产业开发 区城市品质的日益提升和合肥市政务文化新的建设，其得天独厚的区域位置优势与日俱 增。其独特的自然的、历史的、人文城市景观，也必然要求本区域的房地产应有地域文 化即本土化的开发模式。合肥市西区的独有资源：园林大道，董铺水库，西边的山岳景 观，高绿化覆盖率，高层次的人员结构。 在合肥市西区这一特定区域的房地产开发项目上，小区定位当针对中、高档以上客 户消费群体，努力创造亲近宜人的人居环境，区内人居景观与园林大道、山岳、水体景 观相辉映，传统人文文化与房地产的商业文化相融汇，强调自然生态、组群庭院、建筑 三个层次的和谐统一。 “百协大溪地”社区地处高新技术产业开发区北侧，近靠浩瀚绿海的植物园，距合 肥市优质饮用水源地董铺水库也仅百米之遥。原地块为一芦苇丛生、水鸟出入的原生缓 坡湿地，植物资源非常丰富，地块原有多个原生池塘，水景资源也是该地块的一大特色 。
设 施 现 状 及 物 业 服 务 的 调 查 研 究 分 析
小区设施现状对文化建设影响分析：
u该地区家庭投入文化娱乐设施的资金分布不均，且偏低。 u平时的业余生活与节假日基本相同，以户内活动为主， 是欠发达地 区的生活模式。 u对近在咫尺的西城区文化馆，超过半数的人没有去过，经常去的人极少 。其原因与功能组成及设计的不合理不无关系。这是该项目设计中应特别 注意的。 u小区居民对文化活动参与的积极性是高的，对文化设施的要求是迫切的 。 u对文化活动的选择，居民们以书报阅读类为首选，此部分比例高于对娱 乐的选择。 u对在小区内新建一图书馆，支持率之高出人意料。 u关于文化设施的要求，重点集中在厅室面积、采光、无障碍设计、停车 面积等
理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型 居住模式。它毗邻金大地1912街区和百米风情步行街，周围有多 家餐厅以及中影国际影城，在娱乐时有9300多平的艺术馆和体育 馆。在沿街地带还有一些商铺，随着住户的不断入住，商业发展 潜力大。
对 小 区 地 区 环 境 调 查 分 析 及 改 造 建 议
• 对封闭式阳台有较高的认同（55%），且 57%的家庭认为今后要安装空调。
• 对自行车和汽车的停放都一致认为应有专 用的停车场。
THANKS FOR YOUR TIME.
机会
1、区域发展空间大，价 值将得到进一步提升 2、项目自身建有幼儿园 和大量娱乐设施
威胁
1、周围楼盘较多，竞争力大 2、大溪地前期楼盘较好，形 成标杆作用 3、国家不断出台严厉的房地 产相关政策，未来影响可能 加剧
二、SWOT延展与对策
1、利用项目南侧成熟商圈氛围、便利的交通等优势，建立品牌发展道路 2、利用周边的自然环境，例蜀山森林公园、植物园、动物园等优势 ， 吸引更多的消费者 3、前期的形象良好，拥有了一批老顾客，给予老顾客一定的优惠政 策 4、利用高品质的物业管理来抵消其他方面的不足，尽快拥有大溪地 自带的商业街，增加项目临街面 5、加快入市步伐，保证产品品质，多元化发展，满足市场不同消费 群体的需求，继续塑造良好的市场形象，提供市场竞争力。
优 势
1、政务区附近，在市场 上得到较高认同 2、近有名人馆，人文底 蕴丰厚 3、天鹅湖，面临大蜀山 风景区 4、长途汽车站，火车西 站，升值潜力大 5、交通动脉长江西路， 交通极其便捷 6、规模大，形成一定的 住宅体量 7、前期形象高企，广泛 被客户认同
劣势
1临近主干道，部分临街 住宅受噪音干扰 2离市中心不近 3项目等待期长 客源流失 机会大
二、周边环境分析
大溪地位于金大地1912商业圈周边， 北边有大型商场，银行，餐饮。 大溪地项目分别位于怀宁路的东西两 侧，周边有宁溪学校及幼儿园。 大溪地南边有1912百米风情步行街， 大型影院以及各种餐饮。
一、项目SWOT分析
S--Strength W--Weakness O--Opportunity T--Threat
对 小 区 地 区 环 境 调 查 分 析 及 改 造 建 议
小区内部环境：
• 图中用红色标注为 小区内集中绿化地 带和大型娱乐设施， 其他未标出为散点 绿化分布，整体绿 化面积大。
对 小 区 地 区 环 境 调 查 分 析 及 改 造 建 议
小区内部有天然的木石、五彩斑斓的彩绘拼砖、 神秘韵味的大溪地雕塑、葱笼的棕榈等，充分将大 溪地海洋风情和合肥自身的悠久历史与文化底蕴作 完美的糅合。细部的设计充分考虑对人体尺度的照 顾，将文化内涵带入到步移景异的小区环境中，使 住户在平常中亲身感受到小区的魅力。
对 小 区 绿 化 、 交 通 道 路 的 调 研 分 析
对大溪地住宅小区的经济指标分析：
容 积 率：1.54 绿 化 率：50.0% 建筑面积：800000平方米 占地面积：1600000平方米 百协大溪地在建筑总面积上占据合肥蜀山区大面积地区，面对 大蜀山，拥有较好的视野环境。小区内部目前拥有六期开发住宅 房屋，五六期还正在开发中，拥有建筑面积一半的绿化面积为整 个小区绿化、自然建设提供了充足的场地，小区内部的建筑小品 成为居民文化生活的一处重要场所。 同时小区内部的前五期住宅楼房之间有充足的楼间距，拥有多 层、小高层、高层，不同高度的楼层分布位置也是依据采光要求 ，多层的在高层前面，不影响高层楼宅的采光效果，极大化的考 虑住宅用户的需求。
对 小 区 未 来 居 住 者 的 调 析 查 结 果 分 析
• 在经济许可的前提下，三室一厅（30%） 和三室二厅（39%）为主要需求。 • 在经济条件许可的前提下，100~120平方 米（53%）为主要需求。 • 调查表明未来居住者们对跃层式（复式） 持支持态度，这为小区住宅的设计提供了 更自由的空间。 • 对客厅面积的要求平均29平方米，且希望 与餐厅有所分隔。
在大溪地项目开发地段拥有较为完善的交通配套设施，一个为后期 项目开发提供了多方面的方向选择，再个也为该区段居住人群提供 了好的一个服务条件，无论在教育、医疗、商业、文化建设都有较 为完善的机制为其服务。
对 小 区 地 区 环 境 调 查 分 析 及 改 造 建 议
u 地区环境分为区域商业环境、周边地理环境、小区内部环境。 u 区域商业环境：大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与
设 施 现 状 及 物 业 服 务 的 调 查 研 究 分 析
小区物业服务状况分析：
u 在小区内应设有一定面积（60平方米左右）的物业管理用房。 u 围墙、大门、值班室和保安监控室是物业管理的基本内涵，也是 小区管理质量的衡量标志。但围墙设计是关键。 u 小区垃圾清运以袋装为主，住宅不设楼内垃圾道。 u 小区中全部住户应做到水、电、气三表出户。 u 小区应设社闭路电视网。 u 小区的主要入口应避免与其他临近小区的出入口公用，设在东侧 为宜。 u 小区内的商业服务业应避免各自独立设置，应当连成整体，便于 管理。 u 小区内停车问题，物业和居民意见是一致的，都希望建设封闭的 停车场。
3、楼盘开发项目建设分析
现代住宅区的趋势是营造更多的个性化空间，在合肥西区这一高层次人员相对集中 的区域更应注重这一点。小区各分期之间、各组群之间、各栋楼之间的个性化以及产 品类型上的差异化将是小区开发追求的目标。住宅单体造型当亲切宜人，色彩淡雅， 避免雷同，体现人文社区特点。由于西区住宅开发定位的较高取向，要求住宅设计中 户内配套设置要尽量完善、现代化，要有超前意识。由于入住业主的相对高层次，对 小区的环保、生态、节能等等必须引起足够重视，要经得起业主挑剔的眼光。“百协 大溪地”社区作为合肥西区较成功的高尚楼盘之一，各个组群的开发定位充分结合住 宅单体层数、形体、面积等的多样化赋予不同个性，尽可能使每一个人都能找到自己 心仪的那一套房子。尊重和保留原有地域资源，通过住宅形体本身的变化，形成一个 贯穿整个社区的开放性线性景观带和每个组群的围合空间，创造了一个“大社区，大 花园”的小区环境。
对 小 区 绿 化 、 交 通 道 路 的 调 研 分 析
• 对大溪地项目开发地段交通分析：
对 小 区 绿 化 、 交 通 道 路 的 调 研 分 析
对大溪地项目开发地段交通分析：
周边配套 学区：稻香村小学分校、合肥50中宁溪分校 商场：家乐福超市、好又多超市 银行：农行 医院：合肥协和医院、中西医院结合医院、105医院、合肥脑科医院 其它：百米风情步行街、9300多平米的艺术馆、体育馆 周边商业 家乐福超市、好又多超市 周边医院 合肥协和医院、中西医院结合医院、105医院、合肥脑科医院 周边学校 稻香村小学分校、合肥50中宁溪分校 周边公共交通 10、158、118、128路到五爪塘下
设 施 现 状 及 物 业 服 务 的 调 查 研 究 分 析
调研小区周边设施现状：
小区内部有百米风情步行街， 9300多平米的艺术馆、体育馆、 名牌小学、合肥50中、2所幼儿园 、综合商场有家乐福超市、好又多 超市、合肥协和医院、中西医院结 合医院、炮院医院、105医院、合 肥脑科医院等基本配套设施。园林 景观:9300多平米的艺术馆、“大 溪地”项目开发将充分利用坡地的 地形优势，各组团空间错落有致， 层次丰富，力求为置业者营造一个 舒适、安全、生态、时尚的居住区 。
周边地理环境：大溪地位于合肥蜀山区黄山路以北，岳
西路以西，西临永久绿化带，北边就是合肥的大动脉长江 西路。其社区地处高新技术产业开发区北侧，近靠浩瀚绿 海的植物园，距合肥市优质饮用水源地董铺水库也仅百米 之遥。原地块为一芦资源也 是该地块的一大特色。
百协大溪地扼守政务区、蜀山 区、老城区交汇区，位于黄山 路以北，岳西路以西，西临永 久绿化带。
地块呈长条形，北临长江西路 ，交通便利，四通八达。
2、项目地理位置分析
合肥市西区主要包括合肥市高新技术产业开发区和合肥市政务文化新区等区域。合肥 市著名的园林大道———黄山路贯穿其中，区内董铺水库碧波万顷，植物园绿海浩瀚， 另有合肥市唯一的山岳景观———大蜀山国家森林公园，绿化覆盖率高居全市之首。西 区内高校林立，科研院所众多，现有多家知名的高尚楼盘。随着合肥高新技术产业开发 区城市品质的日益提升和合肥市政务文化新的建设，其得天独厚的区域位置优势与日俱 增。其独特的自然的、历史的、人文城市景观，也必然要求本区域的房地产应有地域文 化即本土化的开发模式。合肥市西区的独有资源：园林大道，董铺水库，西边的山岳景 观，高绿化覆盖率，高层次的人员结构。 在合肥市西区这一特定区域的房地产开发项目上，小区定位当针对中、高档以上客 户消费群体，努力创造亲近宜人的人居环境，区内人居景观与园林大道、山岳、水体景 观相辉映，传统人文文化与房地产的商业文化相融汇，强调自然生态、组群庭院、建筑 三个层次的和谐统一。 “百协大溪地”社区地处高新技术产业开发区北侧，近靠浩瀚绿海的植物园，距合 肥市优质饮用水源地董铺水库也仅百米之遥。原地块为一芦苇丛生、水鸟出入的原生缓 坡湿地，植物资源非常丰富，地块原有多个原生池塘，水景资源也是该地块的一大特色 。
设 施 现 状 及 物 业 服 务 的 调 查 研 究 分 析
小区设施现状对文化建设影响分析：
u该地区家庭投入文化娱乐设施的资金分布不均，且偏低。 u平时的业余生活与节假日基本相同，以户内活动为主， 是欠发达地 区的生活模式。 u对近在咫尺的西城区文化馆，超过半数的人没有去过，经常去的人极少 。其原因与功能组成及设计的不合理不无关系。这是该项目设计中应特别 注意的。 u小区居民对文化活动参与的积极性是高的，对文化设施的要求是迫切的 。 u对文化活动的选择，居民们以书报阅读类为首选，此部分比例高于对娱 乐的选择。 u对在小区内新建一图书馆，支持率之高出人意料。 u关于文化设施的要求，重点集中在厅室面积、采光、无障碍设计、停车 面积等
理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型 居住模式。它毗邻金大地1912街区和百米风情步行街，周围有多 家餐厅以及中影国际影城，在娱乐时有9300多平的艺术馆和体育 馆。在沿街地带还有一些商铺，随着住户的不断入住，商业发展 潜力大。
对 小 区 地 区 环 境 调 查 分 析 及 改 造 建 议
• 对封闭式阳台有较高的认同（55%），且 57%的家庭认为今后要安装空调。
• 对自行车和汽车的停放都一致认为应有专 用的停车场。
THANKS FOR YOUR TIME.
机会
1、区域发展空间大，价 值将得到进一步提升 2、项目自身建有幼儿园 和大量娱乐设施
威胁
1、周围楼盘较多，竞争力大 2、大溪地前期楼盘较好，形 成标杆作用 3、国家不断出台严厉的房地 产相关政策，未来影响可能 加剧
二、SWOT延展与对策
1、利用项目南侧成熟商圈氛围、便利的交通等优势，建立品牌发展道路 2、利用周边的自然环境，例蜀山森林公园、植物园、动物园等优势 ， 吸引更多的消费者 3、前期的形象良好，拥有了一批老顾客，给予老顾客一定的优惠政 策 4、利用高品质的物业管理来抵消其他方面的不足，尽快拥有大溪地 自带的商业街，增加项目临街面 5、加快入市步伐，保证产品品质，多元化发展，满足市场不同消费 群体的需求，继续塑造良好的市场形象，提供市场竞争力。
优 势
1、政务区附近，在市场 上得到较高认同 2、近有名人馆，人文底 蕴丰厚 3、天鹅湖，面临大蜀山 风景区 4、长途汽车站，火车西 站，升值潜力大 5、交通动脉长江西路， 交通极其便捷 6、规模大，形成一定的 住宅体量 7、前期形象高企，广泛 被客户认同
劣势
1临近主干道，部分临街 住宅受噪音干扰 2离市中心不近 3项目等待期长 客源流失 机会大
二、周边环境分析
大溪地位于金大地1912商业圈周边， 北边有大型商场，银行，餐饮。 大溪地项目分别位于怀宁路的东西两 侧，周边有宁溪学校及幼儿园。 大溪地南边有1912百米风情步行街， 大型影院以及各种餐饮。
一、项目SWOT分析
S--Strength W--Weakness O--Opportunity T--Threat
对 小 区 地 区 环 境 调 查 分 析 及 改 造 建 议
小区内部环境：
• 图中用红色标注为 小区内集中绿化地 带和大型娱乐设施， 其他未标出为散点 绿化分布，整体绿 化面积大。
对 小 区 地 区 环 境 调 查 分 析 及 改 造 建 议
小区内部有天然的木石、五彩斑斓的彩绘拼砖、 神秘韵味的大溪地雕塑、葱笼的棕榈等，充分将大 溪地海洋风情和合肥自身的悠久历史与文化底蕴作 完美的糅合。细部的设计充分考虑对人体尺度的照 顾，将文化内涵带入到步移景异的小区环境中，使 住户在平常中亲身感受到小区的魅力。
对 小 区 绿 化 、 交 通 道 路 的 调 研 分 析
对大溪地住宅小区的经济指标分析：
容 积 率：1.54 绿 化 率：50.0% 建筑面积：800000平方米 占地面积：1600000平方米 百协大溪地在建筑总面积上占据合肥蜀山区大面积地区，面对 大蜀山，拥有较好的视野环境。小区内部目前拥有六期开发住宅 房屋，五六期还正在开发中，拥有建筑面积一半的绿化面积为整 个小区绿化、自然建设提供了充足的场地，小区内部的建筑小品 成为居民文化生活的一处重要场所。 同时小区内部的前五期住宅楼房之间有充足的楼间距，拥有多 层、小高层、高层，不同高度的楼层分布位置也是依据采光要求 ，多层的在高层前面，不影响高层楼宅的采光效果，极大化的考 虑住宅用户的需求。
对 小 区 未 来 居 住 者 的 调 析 查 结 果 分 析
• 在经济许可的前提下，三室一厅（30%） 和三室二厅（39%）为主要需求。 • 在经济条件许可的前提下，100~120平方 米（53%）为主要需求。 • 调查表明未来居住者们对跃层式（复式） 持支持态度，这为小区住宅的设计提供了 更自由的空间。 • 对客厅面积的要求平均29平方米，且希望 与餐厅有所分隔。
在大溪地项目开发地段拥有较为完善的交通配套设施，一个为后期 项目开发提供了多方面的方向选择，再个也为该区段居住人群提供 了好的一个服务条件，无论在教育、医疗、商业、文化建设都有较 为完善的机制为其服务。
对 小 区 地 区 环 境 调 查 分 析 及 改 造 建 议
u 地区环境分为区域商业环境、周边地理环境、小区内部环境。 u 区域商业环境：大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与
设 施 现 状 及 物 业 服 务 的 调 查 研 究 分 析
小区物业服务状况分析：
u 在小区内应设有一定面积（60平方米左右）的物业管理用房。 u 围墙、大门、值班室和保安监控室是物业管理的基本内涵，也是 小区管理质量的衡量标志。但围墙设计是关键。 u 小区垃圾清运以袋装为主，住宅不设楼内垃圾道。 u 小区中全部住户应做到水、电、气三表出户。 u 小区应设社闭路电视网。 u 小区的主要入口应避免与其他临近小区的出入口公用，设在东侧 为宜。 u 小区内的商业服务业应避免各自独立设置，应当连成整体，便于 管理。 u 小区内停车问题，物业和居民意见是一致的，都希望建设封闭的 停车场。
3、楼盘开发项目建设分析
现代住宅区的趋势是营造更多的个性化空间，在合肥西区这一高层次人员相对集中 的区域更应注重这一点。小区各分期之间、各组群之间、各栋楼之间的个性化以及产 品类型上的差异化将是小区开发追求的目标。住宅单体造型当亲切宜人，色彩淡雅， 避免雷同，体现人文社区特点。由于西区住宅开发定位的较高取向，要求住宅设计中 户内配套设置要尽量完善、现代化，要有超前意识。由于入住业主的相对高层次，对 小区的环保、生态、节能等等必须引起足够重视，要经得起业主挑剔的眼光。“百协 大溪地”社区作为合肥西区较成功的高尚楼盘之一，各个组群的开发定位充分结合住 宅单体层数、形体、面积等的多样化赋予不同个性，尽可能使每一个人都能找到自己 心仪的那一套房子。尊重和保留原有地域资源，通过住宅形体本身的变化，形成一个 贯穿整个社区的开放性线性景观带和每个组群的围合空间，创造了一个“大社区，大 花园”的小区环境。
对 小 区 绿 化 、 交 通 道 路 的 调 研 分 析
• 对大溪地项目开发地段交通分析：
对 小 区 绿 化 、 交 通 道 路 的 调 研 分 析
对大溪地项目开发地段交通分析：
周边配套 学区：稻香村小学分校、合肥50中宁溪分校 商场：家乐福超市、好又多超市 银行：农行 医院：合肥协和医院、中西医院结合医院、105医院、合肥脑科医院 其它：百米风情步行街、9300多平米的艺术馆、体育馆 周边商业 家乐福超市、好又多超市 周边医院 合肥协和医院、中西医院结合医院、105医院、合肥脑科医院 周边学校 稻香村小学分校、合肥50中宁溪分校 周边公共交通 10、158、118、128路到五爪塘下
设 施 现 状 及 物 业 服 务 的 调 查 研 究 分 析
调研小区周边设施现状：
小区内部有百米风情步行街， 9300多平米的艺术馆、体育馆、 名牌小学、合肥50中、2所幼儿园 、综合商场有家乐福超市、好又多 超市、合肥协和医院、中西医院结 合医院、炮院医院、105医院、合 肥脑科医院等基本配套设施。园林 景观:9300多平米的艺术馆、“大 溪地”项目开发将充分利用坡地的 地形优势，各组团空间错落有致， 层次丰富，力求为置业者营造一个 舒适、安全、生态、时尚的居住区 。
周边地理环境：大溪地位于合肥蜀山区黄山路以北，岳
西路以西，西临永久绿化带，北边就是合肥的大动脉长江 西路。其社区地处高新技术产业开发区北侧，近靠浩瀚绿 海的植物园，距合肥市优质饮用水源地董铺水库也仅百米 之遥。原地块为一芦资源也 是该地块的一大特色。