估价技术报告材料

估价技术报告

1、一般因素分析

A、基本要素

市位于省中南部，1957年建市，因市区建在“山顶平坦如削”的下而得名，地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。现辖汝州、舞钢两个市，叶县、鲁山、宝丰、郏县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882平方公里，总人口490.4万。市区面积70多平方公里，人口92.4万。以其优越的自然环境、丰富的矿产资源、雄厚的工业基础以及悠久灿烂的历史文化，备受中外瞩目。

自然环境优越。属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，有沙河、汝河、澧河、甘江河等31条河流，大中型水库175座，库容28亿立方米。境丛林叠嶂，山峦起伏，国家4A级石人山风景旅游区、石漫滩国家森林公园、白龟山风景旅游区、昭平湖风景旅游区，山明水秀，交相辉映，堪称一方胜景。

矿产资源丰富。已探明各类矿藏57种，其中原煤储量103亿吨，是中南地区最大的煤田，素有“中原煤仓”之称；盐储量2300亿吨，居省第一位，是我国第二大井盐产地；铁矿石保有储量9.73亿吨，占省储量的76.3%，是全国十大铁矿之一。

城建学院坐落在省市新城区白龟湖畔，是省唯一一所以工科为主，以“城建”为特色的省属本科高校。学校占地面积1730亩；校舍总建筑面积63.23万平方米，其中教学行政用房总面积为29.96万平方米，学生宿舍总面积18.12万平方米；现有教职工1128人，专任教师840名，其中正高职称75人、副高职称238人，硕士学位以上教师608人，高职比37.1%，高学历比72.3 %；固定资产总值8.81亿元，其中教学科研仪器设备总值1.29亿元，教学实验室（中心）82个；藏书总量185.62万册（含电子图书45.81万册），各类中外文文献数据库21个；各类运动场和体育馆面积10.86万平方米。

学校设有土木与材料工程系（土木系）、环境与市政工程系（环政系）、城市规划与建筑系（规建系）、建筑环境与能源工程系（建能系）、建筑工程管理系（建管系）、测绘与城市空间信息系（测绘系）、交通工程系（交通系）、计算机科学与工程系（计算机系）、电气与电子工程系（电气系）、化学与化学工程系（化工系）、生物工程系（生物系）、工商管理系（工商系）、数理系、外国语系（外语系）、法律系（思想政治教学部）、艺术系、体育教学部、继续教育学院、国际教育学院和软件工程学院等20个系（部、院）。设有42个本科专业、8个专科专业，涵盖工学、管理学、理学、文学、法学、经济学等六大学科门类，目前全日制本专科在校生18031人，面向全国30个省、直辖市、自治区招生。建校以来，

共为国家培养5万多名各级各类专业技术人才。

B、产业政策

一是严格调查。通过与工商行政管理部门建立信息交换制度，认真查验，及时掌握辖区下岗失业人员优惠证件和再就业的情况；同时要求税管员深入纳税户严格调查申请报批事项，查验其真实性和合法性，收集整理有关资料并形成调查报告。

二是严格审批。对申请减免税的报批容、方法和报批程序严格按相关文件规定进行资格审查，防止弄虚作假。

三是严肃纪律。要求审批调查人员自觉遵守廉政纪律，严禁利用减免税审批调查谋取个人私利，调查必须做到程序合法、文书齐全。对各基层局的再就业优惠政策落实情况进行单项监督考核，对相关企业、个体户进行定期抽查、走访，对违规审批者进行责任追究。

四是严格跟踪管理。把享受下岗再就业税收优惠政策的个体户在各办税服务大厅公示，以接受社会和纳税人的监督。

五是优化纳税服务。将下岗失业人员再就业税收优惠政策汇编成册，发放到企业和个体工商户，并通过举办税收优惠政策现场咨询、提供纳税辅导等方式，全方位宣传下岗再就业税收优惠政策。

C、市场背景分析

近几年，市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成绩显

著.同时作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展.国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施,对普通居住房地产市场的利好影响显著,而普通居住房地产市场的势必刺激地区的整体经济发展.。

2010年9月房地产市场分析报告2010年9月份，市城区商品房上市面积1.96万平方米，上市量同比增长46.5%，环比减少88.5%；月末累计可售面积44.59万平方米，同比增长21.3%，环比减少15.1%。其中：商品住房上市面积1.90万平方米，同比增长41.9%，环比减少87.4%；月末累计可售面积35.41万平方米，同比增长15.9%，环比减少17.9%。9月份，城区商品房销售面积9.91万平方米，成交量同比增长42.8%，环比增长12.4%；销售金额2.99亿元，成交额同比增长58.4%，环比增长9.2%；销售均价3026元/平方米，同比上涨10.9%，环比下降2.8%。其中：商品住房销售940套，同比增长91.1%，环比增长13.7%；销售面积9.64万平方米，同比增长49.8%，环比增长12.9%；销售金额2.81亿元，同比增长85.3%，环比增长22.5%；销售均价2910元/平方米，同比上涨23.7%，环比上涨8.5%。 ............ 2、个别因素分析

土地使用总面积：3200平方米用途为商业

建筑总面积：5903平方米

土地使用年限：40年剩余32年

宗地形状：矩形

层数：4层

坡度：平整

建筑覆盖率：54%

结构类型：钢筋混凝土结构

建成年月：2005年

建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市

政条件完善，所需上下供水、供电、通讯

条件好。

一、区域因素分析

估价对象位于市城建学院生活区，紧邻教职工餐厅，二餐厅，一餐厅，山顶小操场，校医院，交通便利人流量大，是校学生们休闲娱乐，闲暇消遣的最佳场所。

１、基础设施完备程度

估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。

２、交通状况

估价对象面临同心路，该道路是城建学院的主要道路之一，途径服务楼、山顶小操场、图书馆、教师公寓，二号服务楼南侧的女贞路直通教学区，交通便利。