房地产市场及其运行的一般规律
2.房地产市场及其运行规律
•按交易形式细分： 按交易形式细分： 细分
– 买卖、租赁、抵押 买卖、租赁、
细分： •按目标市场细分： 按目标市场细分
– 高、中、低档
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四、房地产市场的结构
要实现房地产市场总量基本平衡、 要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本 总量基本平衡 合理、价格基本稳定的市场目标 的市场目标， 合理、价格基本稳定的市场目标，必须准确把 握房地产市场上的主要结构关系。 握房地产市场上的主要结构关系。 房地产市场结构包括： 房地产市场结构包括：
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二、房地产市场的供给
供给： 供给：是出售方愿意在某特定时间以特定 价格出售的总体数量。除价格以外， 价格出售的总体数量。除价格以外，影响 房地产市场供给的因素： 房地产市场供给的因素：
– 房地产开发成本：直接影响到开发商的利润 房地产开发成本： 水平， 水平，直接影响到开发量 – 政府政策的变化：影响到开发成本，进而影 政府政策的变化：影响到开发成本， 响到供给量 – 对未来的预期：对未来房地产市场价格变化 对未来的预期： 的预期会影响到当前的投资
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当市场条件发 生变化时， 生变化时，供求关 系曲线就会发生变 化。如当住房抵押 贷款利率上升时， 贷款利率上升时， 如果其他因素保持 不变， 不变，商品住宅需 求就会减少。 求就会减少。如右 图所示
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价 格
D2 P P1
D1
S
E1
E2
Q2
Q1
Q
数量
图2-4 市场条件变化形成新的市场均衡价格
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• 除此之外房地产市场还有其他的含义： 除此之外房地产市场还有其他的含义：
不动产经营与管理重点整理
第四章房地产市场及其运行规律房地产市场的含义房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排房地产市场分类按地域范围划分房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式最常见的是按城市划分按房地产的用途和等级划分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）、工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼乙级写字楼按房地产交易形式划分从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场）和转让子市场（土地二级市场）新建成的房地产交易，存在销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市场按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场其他划分方式按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）;增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。
房地产市场的特性房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或物业本身地区性市场房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场要求高素质的专业顾问服务易于出现市场的不均衡和垄断房地产市场的功能配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求的变化指导供给以适应需求的变化房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调整过程能指导政府制订科学的土地供应计划引导需求适应供给条件的变化房地产市场的周期循环定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生（影响房地产的社会经济因素）原因：影响供需的主要因素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势第五章房地产开发项目的可行性研究可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策可行性研究的内容项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。
物业经营管理必过提纲(第五章--房地产市场与市场分析)
第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。
（二）政治环境是投资者最敏感的问题。
（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。
2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。
（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。
第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。
除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
第五章 工商业房地产市场的运行
(一)商业房地产类型
1．按照使用的直接性，分为直接用于商用 的房地产和间接用于商用或辅助的房地产。 直接用于商用的房地产一般就是指商业机构 进行经营办公活动的或是商品服务进行交易 的场所，如写字楼、商场、休闲娱乐中心等 的主建筑物部分，是用于直接容纳商业活动 的地方。 间接用于商用的房地产则是指所有商业房地 产中的主建筑物以外的部分，如广场、道路、 绿化地等等。
当期租金水平影响当期的净吸纳量和 竣工量，当期的净吸纳量和竣工量又 将影响当期空置率，当期空置率影响 下期的租金水平。这三者不断调整， 直至市场上租金水平不再变动，空置 率也保持在一个特定的水平上。这时， 市场达到均衡。 需要强调的是，工商业企业的发展对 房地产的引致需求是影响房地产吸纳 量和空置率的因素。而空置率和吸纳 率仅仅是影响未来租金的直接因素或 者投资者的直接决策依据，其背后的 经济发展状况才是未来租金水平的决 定因素。
(二)工业用地的特点
发展工业房地产需要有合理的用地规 划和土地分区，包括充足的占地面积、 使用便利的停车场、高效廉价的外部 运输措施等。
(二)工业用地的特点
1．对配套设施的依赖 2．对铁路运输的需求和依赖 3．对公路运输的需求和依赖 4．对水路运输的需求和依赖
接 开 发 区 凤凰一路
107国道
乙级写字楼
乙级写字楼一般具有良好的地理位 置，建筑物自然状况良好，建筑质 量达到有关建筑条例或规范的要求； 但建筑物的功能不是最先进的(有 功能陈旧因素影响)，有自然磨损 存在，收益能力低于新落成的同类 建筑物。
丙级写字楼市场
丙级写字楼市场中的物业已使用的年 限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能 满足新的建筑条例或规范的要求；建 筑物存在较明显的自然磨损和功能陈 旧，能满足新的建筑条例或规范的要 求；建筑物存在较明显的自然磨损和 功能陈旧，但仍能满足低收入租客的 需求并与其租金支付能力相适应；相 对于乙级写字楼市场，虽然租金较低， 但仍能保持一个合理的出租率。
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。
房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。
该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。
Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。
浅谈房地产价格的运动规律
但现实的情况是 ， 房地产产品具有一些特殊 的性质 ， 因而市场无 法 稳定 。这些性质是 ：１ 从项 目开始 开工到竣 工需要 一段较 长的 时间 ， （） 而且在这段 时间内项 目的规模无法改 变；２ 本期的市场投 放量决定 本 （） 期 的产品市场价格 ， 而本期产品的市场价格决定下期 市场的 投放量 。 在某一时期 ， 由于开工项 目的规 模较小 ， 品市场投放 量不 足， 产 价 格较高 ， 因而这一时 期开发商纷纷抢拿土地 ， 品的市场投放量 大大增 产
一
终达到整个房地产市场价格的均衡 ， 基本 经 历了如下三个阶段。 １ 行业 起飞阶段 ， ． 价格推进发散 。 房地产 市场 发展初期 ， 市场供 给 量较小 ， 需求受到普遍抑制， 整个 市场“ 供小 于求” 加之 土地采用协 议 。 出让的方式 ， 开发 的自由度较 大 ， 发的规模 较易控 制， 开 而住 宅需求很 难 在基本需求没有得到满足的情况下寻求 适当的替代 。从经济学上 来 讲， 此时 ， 房地产需求的弹性要远小 于房地产供给的弹性 。
房地产价格发散图 通过经济模型我们可以发现 ， 当供给 弹性大于需 求弹性 时， 价格 与
房地 产价格收敛图 ３ 行业成熟阶段 ， ． 价格趋向均衡。 对于一个已经有比较 完善的市场 经济体制 以及 比较成熟的房地产市场 ， 供求双方都 日趋成熟 和理性 ， 市 场 的信息也开始趋 向于对称化 。在 中介 机构 和专业化 公司 的推 动下， 房地产市场也开始接近“ 有效市场” 。开发商能够很 好地根据需求 进行 开发量 的控制 ， 需求也能够很好地进行市场 预期 。 此时的市场 ， 供给 弹性与需 求弹性 开始 接近。当供给 弹性等 于需 求弹性时 ， 价格变动对供给与需求的影响相 同， 格与产量 的波 动始终 价 保持相 同的程度 ， 即不趋 向均衡 点， 又不 远离均 衡点 ， 种蛛 网波 动称 这 为封闭性 。供给 曲线与需求 曲线 斜度相 同 ， 明供给弹性 等于需 求弹 说 性。第一期产量力决定了价格 ， 第一期的价格决 定了第二期 的产量 ， 而 第二期 的产量又决定 了第 二期 的价格 ， 二期 的价格又决 定 了第 三期 第 的产量 ， 该产量与第一期相同 ， 如此循环下去 。价格 和产量始终 是相同 的波动程度 。我们把价格表示为时间的函数 ， 随着时 间的变化， 则 市场 价格 始终 与均衡价格 偏离相 同的程 度 ， 既不 远离 ， 不靠近 。因此 ， 也 房 地产市场价格 自然也就存在其长期均衡 值。
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(最新)
2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(新版)1、[试题]对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。
( )【答案】错误2、[试题]关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是( )。
A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A【解析】本题考查的是市场交易指标。
吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。
在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
参见教材P43。
3、[试题]房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
( )【答案】√【解析】本题考查的是房地产开发贷。
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收人或房地产抵押贷款。
为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。
开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
参见教材P302。
4、[试题]估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中( )是估价主体。
A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价师和估价机构【答案】D【解析】本题考查的是估价当事人。
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。
其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
参见教材P27。
中国房地产规律
中国房地产规律中国房地产市场作为全球最大的房地产市场之一，其发展受到国内外各种因素的影响，形成了一套独特的规律。
本文将从供需关系、政策调控、城市化进程等方面探讨中国房地产规律。
一、供需关系是中国房地产市场的基本规律之一。
随着经济的快速发展和人口的增长，住房需求不断增加。
中国的城市化进程加速，农村人口涌入城市，使得城市住房需求持续上升。
与此同时，投资投机需求也推动了房地产市场的火热。
供需关系的不平衡导致房价上涨，尤其是一线和热点二线城市的房价居高不下。
二、政策调控是中国房地产市场的重要规律之一。
由于房地产市场的波动对经济稳定和社会安定产生重大影响，中国政府通过出台一系列政策来调控房地产市场。
这些政策包括限购、限贷、限售等，旨在抑制房价过快上涨，维护市场稳定。
政策调控对市场造成了一定的影响，但也存在一些副作用，如刚需购房者受限制，房地产企业受到影响等。
三、城市化进程是中国房地产市场的重要规律之一。
随着城市化进程的推进，城市人口不断增加，城市土地稀缺，房地产供给不足成为常态。
由于城市化进程的不平衡，一些热点城市的房价高企，而一些三四线城市的房价相对较低。
城市化进程也带动了房地产相关产业的发展，如建筑业、家具装饰业等，推动了经济增长。
四、金融政策是中国房地产市场的重要规律之一。
随着金融市场的发展，房地产贷款成为重要的金融业务之一。
央行通过调整货币政策来影响房地产市场，如加息、降息等。
金融政策的变化对房地产市场产生直接影响，一方面影响购房者的购房能力，另一方面也影响房地产企业的融资成本。
五、国际环境是中国房地产市场的重要规律之一。
中国经济的发展和国际经济形势密切相关。
全球经济的不稳定和国际关系的紧张都会对中国房地产市场产生影响。
外资流入和国际投资者的关注度也会对房地产市场产生影响，进而影响房地产价格。
中国房地产市场的规律由供需关系、政策调控、城市化进程、金融政策和国际环境等因素共同决定。
了解和把握这些规律对于购房者、房地产企业和政府部门都至关重要。
房地产市场的市场调整周期和周期性
房地产市场的市场调整周期和周期性房地产市场作为一个重要的经济产业，其发展受到多方面因素的影响，其中市场调整周期和周期性是不可忽视的因素。
本文将探讨房地产市场的市场调整周期和周期性，分析其原因和影响，并探讨如何应对和利用这些周期性变化。
一、市场调整周期的定义和特点房地产市场的市场调整周期是指市场在一段时间内出现波动和变化的周期，包括市场的繁荣期、停滞期和衰退期。
市场调整周期具有一定的规律性，其特点如下：1. 长期性：市场调整周期一般为数年甚至十年以上，周期长度因地区和经济情况而异。
2. 不可预测性：市场调整周期的具体时间和幅度难以准确预测，受多种因素综合影响。
3. 资金供求关系决定性：市场调整周期的起伏与资金供求关系密切相关，资金充裕时市场繁荣，资金短缺时市场衰退。
二、市场调整周期的原因与影响因素1. 宏观经济因素：经济增长速度、利率水平、通货膨胀率等宏观经济因素对市场调整周期有着显著影响。
2. 行业政策因素：政府的行业政策和相关法规对房地产市场的调控和影响是市场调整周期的重要原因。
3. 供需关系：供需关系的变化会引起市场调整周期的波动，供大于求时市场呈现繁荣，供小于求则呈现停滞或衰退。
市场调整周期的出现对房地产市场产生重要影响：1. 投资机会：市场调整周期的变化带来了投资机会，合理把握市场的周期性变化可以获取较高的回报。
2. 产业链发展：市场调整周期的波动影响着整个房地产产业链，从建筑材料、建筑施工到销售等环节都将受到影响。
3. 资金风险：市场调整周期的不确定性增加了投资者和开发商的资金风险，需要做好资金储备和风险管理。
三、如何应对和利用市场调整周期1. 多元化投资：投资者和开发商应该在不同市场周期中进行多元化投资，降低单一市场的风险。
2. 灵活应对：对于市场调整周期的变化，及时作出调整并灵活应对，及时削减风险。
3. 战略规划：合理的战略规划是利用市场调整周期获取机会的重要手段，根据市场的变化制定合适的发展和投资策略。
房地产开发与经营第1章
第1章 概述
主要内容
【学习目的】
1.1 房地产概述 1.2 房地产产权 1.3 房地产业的概念、特征 1.4 房地产市场 【复习思考题】
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
【学习目的】
• 通过本章的学习，要求同学们熟悉房 地产的基本概念，正确认识房地产产权的 基本内涵，以及房屋所有权和该房屋占用 国有土地的使用权；能正确理解房地产业 的概念、基本特征，对房地产业基本内容 能够准确把握，通过实践熟悉房地产市场 交易的相关环节。
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
1.4 房地产市场
• 1.4.3 房地产市场特性 • 作为市场体系的一个有机组成部分，房地产 市场既具有各类市场的共同特性，又具有与其他 市场不同的特性，房地产市场特性取决于房地产 商品的特性。 • 1.4.4 房地产市场运行的一般规律 • 房地产市场作为要素市场与其他要素市场不 同，房地产市场作为市场组成部分也与一般商品 市场不同，有其自身特点，这些特点决定了房地 产市场运行与其他商品市场运行不同。 返回目录
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普通高等教育“十一五”国家级规划教材
1.4 房地产市场
• 1.4.1 房地产市场的概念 • 房地产市场是市场经济条件下市场体系的一个有机组 成部分。房地产市场有多种涵义： • （1）房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当 等交易的活动场所。 • （2）房地产市场是指整个社会房地产关系的总和。 • （3）房地产市场指房地产商品流通环节的状况，包括 供给和需求状况及其相互关系。 • （4）房地产市场指房地产经济内在调节机制，即调节 房地产经济的价值规律。 • 1.4.2 房地产市场内在系统 • 一个完整的市场有其内在的构成系统，房地产市场也 不例外，它是由市场主体、市场客体、市场行为、市场秩 序和市场规则、市场运行机制等构成的一个系统。
房地产经济学 第五章 分类房地产市场及运行规律
住宅市场的供求
潜在总供给与潜在总需求 意愿总供给与意愿总需求 实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求 住宅市场供求在总量上难于达到均衡 住宅市场的供求在一定时间、一定地域内又可能达到在结 构上的平衡 住宅供应的相对滞后性 短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性
住宅市场运行的特点
5.3 工业房地产市场
工业房地产是指直接用于生产和辅助工业 生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。 经济发展与工业房地产 工业房地产类型与特点 工业房地产市场结构 工业房地产市场运行规律
工业房地产类型与特点
类型
厂房（标准与非标准厂房、单层与多层及层次混合的厂房）、仓库 标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房 产业特点突出、对承载能力要求严格、设计和建造难度大、投资主 体单一、市场程度较低（改造代价高、周转较慢、租期的长期性）、 地价较低 对配套设施的信赖 对铁路运输的需求和信赖 对公路运输的需求和信赖 对水路运输的需求和信赖
5.2 商业房地产市场
经济发展与商业房地产 商业房地产类型与特点 商业房地产市场结构 商业房地产市场运行特点
商业房地产类型与特点
类型
按使用的直接性
直接用于商用的房地产和间接用于商用或辅助的房地产 租赁商业房地产、出售商业房地产和自营商业房地产 投资商业房地产和自用商业房地产
按经营方式
按购买目的
特点
人口流动量大、对区位的要求高、价格尤其昂贵且差 异较大、市场结构简单
商业房地产市场结构
写字楼市场
培训课件：房地产市场及其运行规律共64页
、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
培训课件：房地产市场及其运行规律
51、山气日夕佳，飞鸟相与还。 52、木欣欣以向荣，泉涓涓而始流。
53、富贵非吾愿，帝乡不可期。 54、雄发指危冠，猛气冲长缨。 55、土地平旷，屋舍俨然，有良田美 池桑竹 之属， 阡陌交 通，鸡 犬相闻 。
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房地产市场运行的一般规律
(2)按市场交易客体划分 按照市场交易客体划分可分为土地使用权市场、房 产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。 其中还可以进一步细分，比如房地产中介服务市场又 可以分为房地产评估、房地产经纪、房地产咨询市场 等。 (3)按物业类型划分 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、 工业物业市场、农用物业市场、休闲娱乐物业市场等。 每一类又可以细分，如住宅市场可以细分为普通住宅 市场、别墅市场等，工业物业市场可以细分为厂房市 场和仓储市场等。
房地产供给弹性具体表现为土地总体供给的刚性和房地产 供给的缺乏弹性。土地供给分为自然供给和经济供给两类，自 然供给是指自然界为人类所提供的天然可利用的土地，它是有 限的，相对稳定的，土地的自然供给是没有弹性的，具有刚性。 土地的经济供给是指在自然供给的基础上，经社会经济的协调 规范，可供开发利用或再开发利用的土地。土地的经济供给是 有一定弹性的，随着经济、政治、法律等因素的变化而变化， 但由于受自然供给的刚性的限制，以及土地用途转换的相对困 难性的约束，其弹性也是不足的。房地产供给由于受土地经济 供给的缺乏弹性的影响，加上房地产开发建设周期较长，房地 产增量部分供给缺乏弹性，存量部分相对而言具有弹性。
房地产二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，对土 地开发和房屋建设完成之后，作为卖方与房地产买方进行交易 而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易 主要集中在二级市场。 房地产三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而 形成的市场。 在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶 上、超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市 场的交易量远远大于二级市场的交易量。
2.2.3房地产需求的特性 房地产商品是一种特殊的商品，其需求具有 以下特征： （1）房地产需求具有区域性； （2）房地产需求具有层次性； （3）房地产需求具有消费与投资的双重性； （4）房地产需求的可替代性。
房地产开发经营与管理
二.土地使用权的获取
1.开发商获取土地使用权的方式 （1）在一级土地市场上获取国有土地使用权 1）划拨方式 2）出让方式 （2）在二级土地市场上购入国有土地使用权 1）购入已经完成开发的熟地。 2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。 3）购入半成品（在建工程），继续开发。 （3）合作开发
房地产开发经营与管理
谭茹文
1. 实物
从实物角度上看，房地产有三种存在的形态： （1）土地 （2）建筑物
（3）房地
房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 权益
房地产可视为由多种权利构成的权利束， 而完整的权利束为房地产产权。 基本权利有：占有权、使用权、收益权、 处分权；派生权利，如：典权、抵押权、 地役权等。
（3）详细可行性研究：± 10%
（4）项目评估与决策：± 10%
房地产开发经营与管理
谭茹文
五. 房地产投资经济效果评价指标
1.房地产投资经济效果的表现形式
（1）开发投资
开发投资的经济效果主要表现为销售收入。经济效果的大小
则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
（2）置业投资 置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税 、权益增加这四个方面。
（1）比较适合作为商业、办公、旅游、娱 乐、餐饮等类型的开发项目。 （2）由于旧城区人口密度及建筑密度高， 土地开发成本高。 （3）建设项目规划条件较为苛刻。
房地产开发经营与管理
谭茹文
4.新区房地产开发的特点
（1）比较适合建造高级住宅和公寓
（2）土地开发成本较低 （3）城市规划条件限制较少 （4）不完全具备开发项目的配套设施 （5）绿地和代征地的摊派较多
房地产开发经营与管理
我国区域房地产业发展规律研究
我国区域房地产业发展规律研究一、本文概述随着我国经济的持续快速发展和城市化进程的深入推进，房地产业已成为国民经济的支柱产业，对经济增长、财政税收、就业和城市建设等方面产生了深远影响。
由于我国地域辽阔，各地区经济、社会、文化等条件差异显著，导致房地产市场的发展呈现出明显的区域性特征。
深入研究和把握我国区域房地产业的发展规律，对于促进房地产业健康发展、优化资源配置、提高人民生活水平具有重要的理论和实践意义。
本文旨在通过对我国不同区域房地产市场的发展历程、现状及其影响因素的深入分析，探讨我国区域房地产业的发展规律。
文章将概述我国房地产市场的总体情况，包括市场规模、发展水平、政策环境等通过对东、中、西部地区以及不同城市等级房地产市场的比较研究，揭示区域房地产市场的差异性及其背后的深层次原因结合国内外相关理论和实践，总结提炼出我国区域房地产业的发展规律，并提出相应的政策建议和发展策略。
本文的研究方法主要包括文献综述、数据分析、案例研究和比较研究等。
通过收集和整理大量的相关文献和数据资料，结合实地调研和案例分析，本文力求做到理论与实践相结合，定性与定量相结合，全面、深入地揭示我国区域房地产业的发展规律。
本文的研究不仅有助于丰富和完善我国房地产市场的理论体系，还为政府制定房地产政策、企业制定发展战略提供了有益的参考和借鉴。
同时，本文的研究也有助于提高公众对我国房地产市场的认识和理解，促进房地产市场的健康发展和社会经济的可持续发展。
二、我国区域房地产业发展概述随着我国经济的持续高速增长和城市化进程的加速推进，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，也呈现出蓬勃的发展态势。
由于我国地域辽阔，各地区经济发展水平、资源禀赋、人口分布等因素存在较大差异，房地产业在不同区域的发展也呈现出不同的特点和规律。
在东部沿海地区，尤其是长三角、珠三角和京津冀等经济发达区域，房地产业起步较早，发展迅速。
这些地区的房地产市场已经相对成熟，竞争激烈，房价普遍较高。
中级经济师考试《建筑与房地产》知识点梳理第一章建筑与房地产市场
中级经济师考试《建筑与房地产》知识点梳理第一章建筑与房地产市场在中级经济师考试中，《建筑与房地产》是一个重要的考试科目，它涵盖了建筑、房地产、城市规划等多个领域的知识。
其中，第一章“建筑与房地产市场”是整个考试的基础，它涉及到建筑与房地产市场的概念、特点、构成以及运行规律等知识点。
下面将对第一章的内容进行梳理和讲解。
一、建筑与房地产市场的概念和特点1、建筑与房地产市场的概念建筑与房地产市场是指建筑产品（包括房屋、公共设施、交通运输等）和土地的交易、租赁等经济活动。
这个市场是国民经济的重要组成部分，它涉及到生产、流通、消费等多个领域，是经济发展的重要支撑。
2、建筑与房地产市场的特点（1）多样性：建筑与房地产市场涵盖了各种类型的建筑和土地，包括住宅、商业、工业、公共设施等，每种类型的建筑和土地都有其独特的特点和需求。
（2）区域性：建筑与房地产市场的交易活动受到地理位置的影响，不同地区的建筑和土地价格、供求关系等都有所不同。
（3）周期性：建筑与房地产市场的供求关系会随着经济周期的变化而变化。
在经济繁荣期，市场需求增加，价格上升；在经济衰退期，市场需求减少，价格下降。
二、建筑与房地产市场的构成要素1、供给方：包括开发商、建筑商、土地所有者等，他们提供建筑产品和土地供给市场。
2、需求方：包括消费者、投资者、企业等，他们有对建筑产品和土地的需求。
3、价格：价格是建筑与房地产市场中的核心要素，它是供需双方协商的结果，反映了市场的供求关系。
4、政策法规：政策法规对建筑与房地产市场的影响很大，包括土地政策、住房政策、城市规划政策等。
5、竞争环境：竞争环境是市场的重要因素，它决定了市场的效率和公平性。
三、建筑与房地产市场的运行规律6、供求关系：建筑与房地产市场的供求关系是市场运行的基础，供求变化直接影响到市场价格的变化。
7、价格机制：价格机制是市场运行的核心机制，它通过价格的变化来调节市场的供求关系。
8、投资回报：投资回报是建筑与房地产市场的重要驱动力，投资者追求的是利润最大化，因此投资回报是市场运行的重要因素。
西南大学房地产开发复习思考题及答案
（0311）《房地产开发》复习思考题第一章房地产开发的程序与管理一、名词解释房地产开发土地使用权出让土地使用权转让毛地价熟地价容积率二、简答、论述题1、房地产开发的主要程序2、我国的城市土地使用制度及其演变3、开发商获取土地使用权的方式4、房地产新区开发和旧城区开发的特点5、土地出让和房地产开发过程中的规划管理第二章房地产市场及其运行规律一、名词解释房地产市场空置率二、简答、论述题1、房地产市场分类2、影响房地产市场需求的因素3、影响房地产市场供给的因素4、房地产市场的特性5、房地产市场的功能6、房地产市场的自然周期及其对开发投资决策的影响7、房地产宏观调控的手段8、如何规范房地产市场行为第三章房地产市场调查与市场分析一、名词解释市场细分市场定位房地产市场分析二、简答、论述题1、目标市场选择的模式2、竞争者反应模式的种类3、影响消费者购买的因素4、房地产市场分析的内容第四章房地产开发项目策划一、名词解释房地产开发投资房地产置业投资房地产直接投资房地产间接投资房地产产品的功能定位二、简答、论述题1、房地产投资的利弊2、房地产投资风险的分类3、房地产风险对房地产投资方向和时机选择的影响4、影响房地产开发场地选择的因素5、不同类型房地产项目对位置的特殊要求第五章房地产投资分析基础一、名词解释资金等效值投资回报率财务净现值财务内部收益率二、计算题1、单利和复利的换算2、名义利率和实际利率的换算3、资金等值中的现值、终值、年值的换算第六章房地产开发项目的可行性研究一、名词解释可行性研究成本收益率投资收益率盈亏平衡分析敏感性分析二、简答、论述题1、可行性研究的内容、2、房地产开发成本费用构成3、房地产开发项目的主要不确定性因素三、计算题财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期、成本利润率、成本收益率、投资收益率的计算第七章房地产开发的建设过程一、名词解释建筑工程施工招投标工程项目管理二、简答、论述题1、工程建设项目的招标方式2、招标文件所包括的内容3、建筑工程施工的合同形式4、房地产开发中的项目管理的内容5、工程项目管理的内容第八章房地产开发项目的资金融通一、名词解释权益融资债务融资房地产抵押贷款直接融资房地产抵押贷款资产负债率房地产信托投资基金二、简答、论述题1、房地产项目融资的资金来源2、房地产贷款的原则3、金融机构确定房地产开发企业资信等级的指标体系4、金融机构对开发建设项目进行审查的内容第九章房地产市场营销一、名词解释房地产市场细分人员推销二、简答、论述题1、房地产营销战略与策略2、房地产市场细分的作用3、房地产市场细分的依据4、房地产市场定位5、在房地产寿命周期各阶段的市场销售策略6、房地产定价策略7、如何选择房地产广告媒体8、房地产推销人员策略技巧（0311）《房地产开发》复习思考题答案第一章房地产开发的程序与管理一、名词解释房地产开发：通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
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典型的房地产市场
买卖参与人 参与者众多，没有垄断、参与者少，买卖双方分别在买方市场、
数
没有寡头或者垄断竞争 卖方市场中掌握控制权
专业知识和 买卖双方对商品了解较 买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较
交易方式 多，容易达成交易
多的法律手续和较高的费用
产品的标志 产品具有同一性、可互 房地产具有异质性，每一宗各不相同
灵”
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2.2.1市场运行机制
内涵
三要素：房地产交易主体—供给主体和需求主体； 房地产交易客体—土地/物业；房地产交易法规 及其监督者、市场管理者。
运行机制
动力机制 价格机制 供求机制 竞争机制
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13
2.2.2宏观调控机制
城市的规划控制和土地供应计划机制 财政税收机制 信贷及利率机制
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2.2.3 “政府失灵”和“市场失灵”
1.“市场失灵”与政府干预
市场失灵:市场机制在正常运作的条件下出现的资源 配置失效 原因是不能满足下面的理想条件: 市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性 在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性 现实的市场存在: 外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动
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16
政府失灵的表现： • 宏观经济的波动与周期性经济的不稳定 • 资源配置效率低下 • 国民经济比例失调 • 生产单位自主权的丧失与创新的丧失 • 收入分配的扭曲 • 行政部门的官僚化 • 寻租与政治腐败
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2.3土地出让市场供求均衡
土地出让市场的供给和需求 地价本质和形成 地价的运动规律 土地价格弹性
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3
2.房地产市场功能
交换功能 传递信息功能 优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 促进劳动生产率的提高的功能 调节和再分配国民收入的功能 理顺流通环节的功能 促进住房消费和优化消费结构的功能
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4
3.房地产市场体系含义
多种房地产市场相互联系、相互制约所形成的市场 几个体系系统。 具体可以从以下三个角度理解： 是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体 多种房地产市场之间密切联系的市场关系 一系列房地产市场构成的系统结构
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6
按购置的目的划分
投资市场 自用市场
按房地产价格的实现形式划分
房地产资产市场 使用市场
按供货形成划分
现房市场 期房市场
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7
2.1.3房地产市场的特点
房地产市场与一般商 品市场的区别
房地产市场的特点
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8
1.房地产市场与一般商品市场的区别
特征
一般商品市场
O
Q
图2-5土地投机需求曲线
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21
（2）土地需求的影响因素 土地需求 Nhomakorabea影响因素可以分为宏观和微观因素。
宏观因素：国民收入水平、公共基础设施水平、政 府的政策、社会因素（政治状况、人口状况）等。
用达成
一方对信息的不了解可能导致价格扭
曲
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9
2.房地产市场的特点
影响范围的区域性 竞争的不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 对金融业的依赖性 易受政府干预
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10
2.1.4房地产市场分级运行
概念
房地产商品上交易和流通实际上是三个具有不同运 行特征层次，一般把这种实际的运行状况成为房地 产市场的分级运行。
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15
2.“政府失灵”与市场经济
传统计划经济理论的基础： ① 社会化大生产要求国民经济各部门之间协调
② 生产资料完全私人占有造成了巨大的浪费和生 产过剩危机
③ 只有生产资料公有制能消除生产过程的自发性 和盲目性
④ 社会主义经济中，人们的利益是共同的，生产 的目的是满足人们的共同需要
① 实现传统计划经济模式的前提： ① 完全信息假定 ② 单一利益主体假定
房地产一级市场
市场组织形式是垄断
房地产二级市场
房地产开发市场，主要是房地产增量市场，组织形 态是一定垄断性的不完全竞争市场
房地产三级市场
房地产存量市场，一般采取转让或者出租的形式， 组织形态是有一定垄断性的竞争市场
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11
2.2房地产市场运行机制
市场运行机制 宏观调控机制 “政府失灵”和“市场失
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5
2.1.2房地产市场体系的结构
按市场运行层次划分
可以分为房地产一、二、三级市场。
按交易客体划分
使用权市场（土地市场）、房产市场、房地产金 融市场、房地产中介服务市场和物业管理市场。
按物业类型划分
住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物 业市场、农用物业市场、休闲娱乐市场等
性
相替换；产品差异性小
产品的移动 产品可以运输至热销市 位置固定，不可移动；房地产市场是
性
场
区域性的市场
投资量和购 投资量小，购买频度高 对一般家庭是一宗大投资，不会经常
买频度
购买（一般一生不超过5次）
政府的作用 政府极少干预，任其自 通过金融、货币、规划、环境、卫生
然
等方面来调控房地产开发
价格
有供需双方顺利交互作 供需双方交互决定，但不同畅；任何
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2.3.1土地出让市场的供给和需求
1.土地的供给及影响因素
（1）土地供给
土地的供给是在一定时间内可供人们利用的土地 资源数量。
土地供给分为自然供给和经济供给。
土地供给曲线如下图：
P
S1
S2
O
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Q 图2-1土地供给曲线
19
（2）土地经济供给的影响因素： 自然限制因素、经济因素、技术因素、制度因素
P
S2
P D
S’
S
S1 S1’
S S’
O Q1 Q2
Q3 Q4
图2-2土地出让市场
土地供给曲线
P’ P
O Q
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Q’ Q
Q
图2-3城市规划对土 地供给的影响
20
2.土地需求及影响因素
（1）土地需求
土地的需求是在一定时间内购买者愿意而且能够 购买的土地资源数量。
P D
P
D
O
Q
图2-4土地需求曲线
第2章：房地产市场运行的一般规律
房地产市场概述 房地产市场运行机
制
土地出让市场供求 均衡
房地产市场供求均 衡
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1
2.1房地产市场概述
房地产市场含义 房地产市场体系的结构 房地产市场的特点
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2
2.1.1房地产市场含义
1.房地产市场
房地产商品交易的领域和场所。 决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。 房地产商品一切交换关系总和。 房地产资源配置的一种手段。