房地产市场及其运行的一般规律

典型的房地产市场
买卖参与人 参与者众多，没有垄断、参与者少，买卖双方分别在买方市场、
数
没有寡头或者垄断竞争 卖方市场中掌握控制权
专业知识和 买卖双方对商品了解较 买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较
交易方式 多，容易达成交易
多的法律手续和较高的费用
产品的标志 产品具有同一性、可互 房地产具有异质性，每一宗各不相同
灵”
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2.2.1市场运行机制
内涵
三要素：房地产交易主体—供给主体和需求主体； 房地产交易客体—土地/物业；房地产交易法规 及其监督者、市场管理者。
运行机制
动力机制 价格机制 供求机制 竞争机制
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2.2.2宏观调控机制
城市的规划控制和土地供应计划机制 财政税收机制 信贷及利率机制
房地产一级市场
市场组织形式是垄断
房地产二级市场
房地产开发市场，主要是房地产增量市场，组织形 态是一定垄断性的不完全竞争市场
房地产三级市场
房地产存量市场，一般采取转让或者出租的形式， 组织形态是有一定垄断性的竞争市场
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2.2房地产市场运行机制
市场运行机制 宏观调控机制 “政府失灵”和“市场失
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2.1.2房地产市场体系的结构
按市场运行层次划分
可以分为房地产一、二、三级市场。
按交易客体划分
使用权市场（土地市场）、房产市场、房地产金 融市场、房地产中介服务市场和物业管理市场。
按物业类型划分
住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物 业市场、农用物业市场、休闲娱乐市场等
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2.2.3 “政府失灵”和“市场失灵”
1.“市场失灵”与政府干预
市场失灵:市场机制在正常运作的条件下出现的资源 配置失效 原因是不能满足下面的理想条件: 市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性 在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性 现实的市场存在: 外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动
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2.3.1土地出让市场的供给和需求
1.土地的供给及影响因素
（1）土地供给
土地的供给是在一定时间内可供人们利用的土地 资源数量。
土地供给分为自然供给和经济供给。
土地供给曲线如下图：
P
S1
S2
O
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Q 图2-1土地供给曲线
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（2）土地经济供给的影响因素： 自然限制因素、经济因素、技术因素、制度因素
用达成
一方对信息的不了解可能导致价格扭
曲
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2.房地产市场的特点
影响范围的区域性 竞争的不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 对金融业的依赖性 易受政府干预
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2.1.4房地产市场分级运行
概念
房地产商品上交易和流通实际上是三个具有不同运 行特征层次，一般把这种实际的运行状况成为房地 产市场的分级运行。
O
Q
图2-5土地投机需求曲线
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（2）土地需求的影响因素 土地需求的影响因素可以分为宏观和微观因素。
宏观因素：国民收入水平、公共基础设施水平、政 府的政策、社会因素（政治状况、人口状况）等。
性
相替换；产品差异性小
产品的移动 产品可以运输至热销市 位置固定，不可移动；房地产市场是
性
场
区域性的市场
百度文库
投资量和购 投资量小，购买频度高 对一般家庭是一宗大投资，不会经常
买频度
购买（一般一生不超过5次）
政府的作用 政府极少干预，任其自 通过金融、货币、规划、环境、卫生
然
等方面来调控房地产开发
价格
有供需双方顺利交互作 供需双方交互决定，但不同畅；任何
第2章：房地产市场运行的一般规律
房地产市场概述 房地产市场运行机
制
土地出让市场供求 均衡
房地产市场供求均 衡
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1
2.1房地产市场概述
房地产市场含义 房地产市场体系的结构 房地产市场的特点
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2
2.1.1房地产市场含义
1.房地产市场
房地产商品交易的领域和场所。 决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。 房地产商品一切交换关系总和。 房地产资源配置的一种手段。
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政府失灵的表现： • 宏观经济的波动与周期性经济的不稳定 • 资源配置效率低下 • 国民经济比例失调 • 生产单位自主权的丧失与创新的丧失 • 收入分配的扭曲 • 行政部门的官僚化 • 寻租与政治腐败
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2.3土地出让市场供求均衡
土地出让市场的供给和需求 地价本质和形成 地价的运动规律 土地价格弹性
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2.房地产市场功能
交换功能 传递信息功能 优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 促进劳动生产率的提高的功能 调节和再分配国民收入的功能 理顺流通环节的功能 促进住房消费和优化消费结构的功能
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3.房地产市场体系含义
多种房地产市场相互联系、相互制约所形成的市场 几个体系系统。 具体可以从以下三个角度理解： 是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体 多种房地产市场之间密切联系的市场关系 一系列房地产市场构成的系统结构
P
S2
P D
S’
S
S1 S1’
S S’
O Q1 Q2
Q3 Q4
图2-2土地出让市场
土地供给曲线
P’ P
O Q
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Q’ Q
Q
图2-3城市规划对土 地供给的影响
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2.土地需求及影响因素
（1）土地需求
土地的需求是在一定时间内购买者愿意而且能够 购买的土地资源数量。
P D
P
D
O
Q
图2-4土地需求曲线
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按购置的目的划分
投资市场 自用市场
按房地产价格的实现形式划分
房地产资产市场 使用市场
按供货形成划分
现房市场 期房市场
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2.1.3房地产市场的特点
房地产市场与一般商 品市场的区别
房地产市场的特点
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1.房地产市场与一般商品市场的区别
特征
一般商品市场
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2.“政府失灵”与市场经济
传统计划经济理论的基础： ① 社会化大生产要求国民经济各部门之间协调
② 生产资料完全私人占有造成了巨大的浪费和生 产过剩危机
③ 只有生产资料公有制能消除生产过程的自发性 和盲目性
④ 社会主义经济中，人们的利益是共同的，生产 的目的是满足人们的共同需要
① 实现传统计划经济模式的前提： ① 完全信息假定 ② 单一利益主体假定