万科四季花城推广计划书[1]

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竞争对手优势一览: 突显价格优势:[ 星光之约] “梅林关口,新自然主义生态示范社区” 突显位置优势:[ 万家灯火] “提醒回家的时间” 突显景观优势:[ 山湖林海] “山.湖.林.海.” 突显成就优势: [ 风和日丽 ] “美丽小城,亲爱一生” 4号地铁入口
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万科四季花城推广计划书[1]
时间2002年 7月
8月
9月
10月
11-12月
销售节点
五期入伙
暑期限
学校开学 老人节
中秋
秋交会
尾盘促销
战术
战术8 入伙嘉年华
战术9 万科运动会
战术10 万科讲习所
战术11家庭文化节 战术12 儿童夏令营
战术13校园互助
战术14 花城老年会
• Weakness
地段:地段是房地产中最重要的,好地段会经产品带来高价格的机会。但四季花
城属于关外,虽然有穿梭巴士仍然不够快捷,还有检查证件等。
价格:地段决定价格,按常理关外的房价一定以便宜取胜。但相反的是四季花城
的价格远远高过相同地段楼盘的价格,而且还有不断上升的趋势。
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• Opportunity
成熟社区:相比价格相当、地段相当的物业,我们的成熟生活环境是占绝对优
势的,其它社区的生活、社区文化、社区配套远远不够四季花城丰 富多彩;它们要赶上四季花城的步伐也需要较长的时间。
万科物业:万科的物业管理在业内是有口皆碑的。在万客会、网上论谈等软性
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• Threat
价格弱势:四季花城的价格到现在已经高出周边楼盘许多,而且仍会继续上升。
这会给买家成交造成相当的障碍。
竞争对手价格一览: 星光之约 3400元/平米 万家灯火 2900-3450元/平米 山湖林海 4200元/平米 风和日丽 3300元/平米
科的专业性和创新性。到现在为止四季花城已成为关外高尚住宅的代 名词,并成为各界人士指定参观楼盘。
成熟生活:四季花城经过两年多的开发和建设,大规模社区已形成,社区内所有
的配套设施也一应俱有。无论是硬件还是软件,四季花城已经向人们 展示她愈来愈成熟的美。
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战术15 万客会音乐会
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战术一:花城使者
侧重点:
元旦、春节都是中国人注重的节日,借节日气氛,送一些具有人情味的新年 礼物给业主或到访客户,一来加强与客户情感联系,二来可以和现场的人打成一 片、气氛融洽。
方式:
1、送“福”到
2、送“利是”封、对联
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目录
• 推广前提
• 市场和竞争
• 推广主题
• 市场调研建议
• 品牌策略
பைடு நூலகம்
• 战略细分
• 提案总结
• 方案演示
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推广前提
• 四季花城的营销目标
结论:品牌=产品+附价值
四季花城是一个很好的产品,但她给人们带来的远远超过产品本身, 将这些附加东西强化扩大,也就是不断增加她的附加值, 提升四季花城的品牌是2002年最大的任务。
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四季花城的对策
• 互动
1、“新客户”与“老客户”互动 2、万科地产与消费者的互动 3、新闻与广告的互动 4、销售与社区活动的互动
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2002年品牌战略计划
时间2002年 销售节点
2月 新年概念
3月 小学开学
4月 六期开盘
5月 春交会
6月 儿童节
战术
战术1 花城使者
战术 2 花城一日游 战术3 新闻炒作 战术 4 媒体攻击 战术5 足球之夜 战术6 联合房交会
战术7 艺术汇演
支持下,万科物业管理已经是深入人心了,并逐步走向完善。
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品牌策略
• 判断1
四季花城经过两年多的发展,四季花城本身已形成自有的品牌特点。
• 判断2
四季花城绝对是以她日益成熟美丽的现实生活来打动吸引买家的。
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问题:在价格不断提升的前提下,我们如何还能级引到众多的买家呢?
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• 六期推广主题口号 •
“动一动,美一美”
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• 四季花城重要营销事件及时间
1. 2002年4月-5月:6期公开发售 2. 2002年7月:5期入伙 3. 2002年9月-10月:7期公开发售 4.2003年1月:6期入伙
1. 四季花城面第五期的尾盘消化 2. 四季花城6、7期销售 3. 本年度是四季花城销售的攻坚战
• 四季花城的品牌任务
1. 继续强化四季花场面的好感度,提高四季花城的品牌附加值 2. 与万科地产品牌互动,实现互利功能
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市场概要
• Strong
品牌效应:万科关注普通人的理念得到了最大的体现,又一次让深圳人感受到万
3、送公仔马、灯笼等
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• 品牌手段 1、充分发挥四季花城3000户客户的潜在推广力
2、充分发挥四季花城既有资源的影响力
3、充分发挥万科地产的专业渗透力
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形象推广
• 产品定位
四季花城是一个十分成熟的社区,是中高白领阶层首次置业的第一选择。
• 消费者承诺
四季花城,价格还能承受,绝对适合居住,并能让你身心得到放松、脚步可以放 慢、一个和谐宁静的地方。
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• Threat
竞争对手:梅林关外类似四季花城的楼盘较多,如星光之约、潜龙花园、风
和日丽、万家灯火、大兴花园、大新城等,虽然在总体品质上比 不上四季花城,但它们以价格取胜,将吸引许多买家。关内最近距 离的山湖林海,其自然环境优势、产品形态、社区环境等均与四季 花城不差上下,因此它也会成为四季花城的直接对手。
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