海南海韵集团陵水商业综合体项目整合策划案PPT课件
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旅为游陵+水商人业、+湾地区产度假=者体和验海价南岛值奉+献复出合一流个新动休+闲不娱动乐的产大型生活风尚领地。
集旅游、娱乐、地产、商业于一身的滨河Mall 集土地利用、规划、开发、招商、销售、经营充满新意的Mall 充满盈利空间且总价值可观的Mall
战略定位之三：客群定位
游离客户 重要客户
客户分类
SWOT——weakness
项目成本高 1、开发商首次进入大型商业项目开发。独体商业楼体量大，准确的定位和招商 将是本案成功运营的关键。
商业氛围断面 1、远离传统商业中心，人气聚集有一定的时间。项目处于发展新区，区域内尚 没有形成较成规模的商业氛围；定位上，虽然有日后辉煌的远景与规划，如何 把握尺度，做到符合陵水现状而又超越现在，并为未来留下成长空间是最大的 问题。 2、项目开发总投资大，受到资金回收速度和销售价格的影响。周边物业规划和 建设速度不确定性。
• 区域不断增多的房地产项目，让我们看到未来新的度假人口入 住，将会带来区域人口组成新一轮的大换血
• 商业综合体市场空缺
SWOT——Opportunity
• 政府对区域支持力度的不断加大，区域整治力度的不断增强，成为 项目未来发展的良好宏观背景。
• 发展商超强的实力和自持经营的决心，将成为本案餐饮顺利招商和 经营的基石。
韵动海南 商业传说
整合策划案暨推广策略
前言
成功招商是我们的首要目标 持久运营是我们的根本目的 建立商业品牌、团聚人气是我们的现实要求
发展商关心开发利润 投资客关心年投资收益率 商户关心日翻台次数、平均日营业额 消费者关心是否一站式有没有自己喜欢的品牌 政府关心商业所带来的长期税收及就业
目录
CONTENTS
的商业典范
战略定位之二：市场定位
商业市场定位 情景式购物、启发式营销
追求一种“情景化”商业氛围，营造出一种富于人性化和感染力的商业景观 效果，以独特的人气风貌为城市增添一道靓丽的风景 主题公园式旅游商业购物商业体，购物、娱乐、剪发、就餐、喝咖啡、玩街 拍，或者只是信步闲逛。具有广场文化的特质 海韵陵水商业项目堪称为旅游商业的领称衔之作 为海南的商业地产开发提供了一个大型 Mall整体运作的样本
• 区域不断增多的房地产项目，让我们看到未来新的度假人口入住， 将会带来区域人口组成新一轮的大换血，品质消费需求递增。中高 端消费需求越来越大，给予市场一个绝好的成长空间。
• 商业综合体市场空缺，片区规划中主力商业缺乏，旅游度假人群商 业需求量大。
• 度假住宅销售式微，投资人群将注意力转向商业地产，易于聚焦眼 球经济。
产品打造
洞察了城市发展趋势的产品，才拥有生命力。
战略定位之一：产品定位
商业主题定位
炫酷 酒吧街
美馔 餐饮街
度假购物公园商业综合体 集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体
兼具生活功能、购物功能、休闲功能、 旅游观光功能
旅游S+H商OP业P海I+N派地G M产A=L体L 验价值+引复领合传流统商动业+不消费动向产现代体验消费转变
客户来源
1.陵水市民 核心客群 2.周边湾区度假客
高层价值 品牌：海韵集团在岛内外享有极高的知名度和美誉度，产业结构合理稳定，强大的
集团实力为后盾，是投资客、商家和物业的信心保障。 口碑：项目住宅部分已经在市场上赢得良好声誉，前期市场口碑也塑造了一定的商
业பைடு நூலகம்名度。 圈层：高尚度假聚居地，消费力强劲。
商业价值 规划：完全区隔于传统商业街商业广场的建筑规划与景观设计，具有景观意义的购
战略定位
旅游商业的3.0时代
旅游+商业+住宅的类综合体属性， 它的成功脱离不了度假+城市综合体项目成功的规律。
地段价值
这是项目最根本也是最基础的价值。商业综合体的出现是城市集约化发 展的产物，由平面走向立体的城市功能布局决定了地段价值对于综合 体的重要性。
品牌
说白了，就是谁在做。品牌发展商和普通开发商对项目的运营状态有着 本质区别，尤其是整合资源的能力。
消费人流断面 1、目前项目周边投资客多，入住率不高，人气欠缺。 2、真空商业概念，品牌建立、客源聚集，需要强有力宣传和后期经营管理。
SWOT——Opportunity
• 政府对区域支持力度的不断加大，区域整治力度的不断增强， 成为项目未来发展的良好宏观背景
• 发展商超强的实力和自持经营的决心，将成为本案餐饮顺利招 商和经营的基石
• 面向陵水本地≠形象低端、经营方式传统、业态杂乱。
• 经营模式的新颖性是典型的差异化表现；充满魅力的经营主题是从 生冷硬的市场环境中跳出的致胜关键。
• 结合政府发展方向上、人文及周边环境上及交通配套设施，都占有 绝对的优势。因此，发展前景是比较乐观。
• 招商策略上如先引高，那么二三线品牌就会跟进。先引低，那高品 牌一定进不来。而招商策略和品牌范酬，也决定了推广诉求的方向。 建议形象上高品质高品味，在招商策略上打组合拳。
物休闲氛围是本案最大的亮点。 业态：产品组合规划完善、功能区划合理、配套齐备。吃、穿、住、行、娱，真正
实现了“一站式”的时尚购物休闲体验。 配套：900多个停车位的规划也是本案具可持续发展的一大特点。 实用：方正铺面实用率高。 经营：自持经营，有效保证了商业的统一规划和统一经营，利于商业的长期发展。
SWOT——threaten
• 海南商业在行业被誉为“商业百慕大”、片区无商业传统、原 始构件市场培育期过长，商家对培育期内的赢利信任感稀薄。
• 项目所在区域给人的旅游印象、单一业态组织深入人心，本案 将面临破旧立新的历史责任，如何改变区域在人们心中的主观 印象将面临较大挑战。
SWOT结论：小跑步不停步，高调性低调配
1、战略定位 2、SWOT分析
SWOT
海韵的旅游商道
SWOT——strength
总体价值
版块：北纬18。国家海岸版图、四大高尚湾区、国际旅游岛先行试验区。 市政：政府对区域发展大力支持，可以预见未来美好的发展前景。 地段：陵水绝版商业用地；高尚居住与景观商业的黄金片区。 景观：600米滨江依水，景观优势十分明显。人气易于聚集。 交通：轻轨、高速、新区干道，3公里半径捷运接驳。 产品：新中心复合地产项目，购物休闲公园商业街区，价值潜力强。 资源：320万旅游人流、热门景点丰富。
集旅游、娱乐、地产、商业于一身的滨河Mall 集土地利用、规划、开发、招商、销售、经营充满新意的Mall 充满盈利空间且总价值可观的Mall
战略定位之三：客群定位
游离客户 重要客户
客户分类
SWOT——weakness
项目成本高 1、开发商首次进入大型商业项目开发。独体商业楼体量大，准确的定位和招商 将是本案成功运营的关键。
商业氛围断面 1、远离传统商业中心，人气聚集有一定的时间。项目处于发展新区，区域内尚 没有形成较成规模的商业氛围；定位上，虽然有日后辉煌的远景与规划，如何 把握尺度，做到符合陵水现状而又超越现在，并为未来留下成长空间是最大的 问题。 2、项目开发总投资大，受到资金回收速度和销售价格的影响。周边物业规划和 建设速度不确定性。
• 区域不断增多的房地产项目，让我们看到未来新的度假人口入 住，将会带来区域人口组成新一轮的大换血
• 商业综合体市场空缺
SWOT——Opportunity
• 政府对区域支持力度的不断加大，区域整治力度的不断增强，成为 项目未来发展的良好宏观背景。
• 发展商超强的实力和自持经营的决心，将成为本案餐饮顺利招商和 经营的基石。
韵动海南 商业传说
整合策划案暨推广策略
前言
成功招商是我们的首要目标 持久运营是我们的根本目的 建立商业品牌、团聚人气是我们的现实要求
发展商关心开发利润 投资客关心年投资收益率 商户关心日翻台次数、平均日营业额 消费者关心是否一站式有没有自己喜欢的品牌 政府关心商业所带来的长期税收及就业
目录
CONTENTS
的商业典范
战略定位之二：市场定位
商业市场定位 情景式购物、启发式营销
追求一种“情景化”商业氛围，营造出一种富于人性化和感染力的商业景观 效果，以独特的人气风貌为城市增添一道靓丽的风景 主题公园式旅游商业购物商业体，购物、娱乐、剪发、就餐、喝咖啡、玩街 拍，或者只是信步闲逛。具有广场文化的特质 海韵陵水商业项目堪称为旅游商业的领称衔之作 为海南的商业地产开发提供了一个大型 Mall整体运作的样本
• 区域不断增多的房地产项目，让我们看到未来新的度假人口入住， 将会带来区域人口组成新一轮的大换血，品质消费需求递增。中高 端消费需求越来越大，给予市场一个绝好的成长空间。
• 商业综合体市场空缺，片区规划中主力商业缺乏，旅游度假人群商 业需求量大。
• 度假住宅销售式微，投资人群将注意力转向商业地产，易于聚焦眼 球经济。
产品打造
洞察了城市发展趋势的产品，才拥有生命力。
战略定位之一：产品定位
商业主题定位
炫酷 酒吧街
美馔 餐饮街
度假购物公园商业综合体 集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体
兼具生活功能、购物功能、休闲功能、 旅游观光功能
旅游S+H商OP业P海I+N派地G M产A=L体L 验价值+引复领合传流统商动业+不消费动向产现代体验消费转变
客户来源
1.陵水市民 核心客群 2.周边湾区度假客
高层价值 品牌：海韵集团在岛内外享有极高的知名度和美誉度，产业结构合理稳定，强大的
集团实力为后盾，是投资客、商家和物业的信心保障。 口碑：项目住宅部分已经在市场上赢得良好声誉，前期市场口碑也塑造了一定的商
业பைடு நூலகம்名度。 圈层：高尚度假聚居地，消费力强劲。
商业价值 规划：完全区隔于传统商业街商业广场的建筑规划与景观设计，具有景观意义的购
战略定位
旅游商业的3.0时代
旅游+商业+住宅的类综合体属性， 它的成功脱离不了度假+城市综合体项目成功的规律。
地段价值
这是项目最根本也是最基础的价值。商业综合体的出现是城市集约化发 展的产物，由平面走向立体的城市功能布局决定了地段价值对于综合 体的重要性。
品牌
说白了，就是谁在做。品牌发展商和普通开发商对项目的运营状态有着 本质区别，尤其是整合资源的能力。
消费人流断面 1、目前项目周边投资客多，入住率不高，人气欠缺。 2、真空商业概念，品牌建立、客源聚集，需要强有力宣传和后期经营管理。
SWOT——Opportunity
• 政府对区域支持力度的不断加大，区域整治力度的不断增强， 成为项目未来发展的良好宏观背景
• 发展商超强的实力和自持经营的决心，将成为本案餐饮顺利招 商和经营的基石
• 面向陵水本地≠形象低端、经营方式传统、业态杂乱。
• 经营模式的新颖性是典型的差异化表现；充满魅力的经营主题是从 生冷硬的市场环境中跳出的致胜关键。
• 结合政府发展方向上、人文及周边环境上及交通配套设施，都占有 绝对的优势。因此，发展前景是比较乐观。
• 招商策略上如先引高，那么二三线品牌就会跟进。先引低，那高品 牌一定进不来。而招商策略和品牌范酬，也决定了推广诉求的方向。 建议形象上高品质高品味，在招商策略上打组合拳。
物休闲氛围是本案最大的亮点。 业态：产品组合规划完善、功能区划合理、配套齐备。吃、穿、住、行、娱，真正
实现了“一站式”的时尚购物休闲体验。 配套：900多个停车位的规划也是本案具可持续发展的一大特点。 实用：方正铺面实用率高。 经营：自持经营，有效保证了商业的统一规划和统一经营，利于商业的长期发展。
SWOT——threaten
• 海南商业在行业被誉为“商业百慕大”、片区无商业传统、原 始构件市场培育期过长，商家对培育期内的赢利信任感稀薄。
• 项目所在区域给人的旅游印象、单一业态组织深入人心，本案 将面临破旧立新的历史责任，如何改变区域在人们心中的主观 印象将面临较大挑战。
SWOT结论：小跑步不停步，高调性低调配
1、战略定位 2、SWOT分析
SWOT
海韵的旅游商道
SWOT——strength
总体价值
版块：北纬18。国家海岸版图、四大高尚湾区、国际旅游岛先行试验区。 市政：政府对区域发展大力支持，可以预见未来美好的发展前景。 地段：陵水绝版商业用地；高尚居住与景观商业的黄金片区。 景观：600米滨江依水，景观优势十分明显。人气易于聚集。 交通：轻轨、高速、新区干道，3公里半径捷运接驳。 产品：新中心复合地产项目，购物休闲公园商业街区，价值潜力强。 资源：320万旅游人流、热门景点丰富。