上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估分析

上海新江湾城D1地块使用权土地价值评估

报告

上海新江湾城D1地块土地价值评估

评估结果报告

一、评估项目名称：上海新江湾城D1地块项目评估报告

二、委托评估方：某房地产开发商

三、评估目的：本次评估的目的是为准备投标面积为59254 m２地块的某房地产开

发商做投标报价的参考

四、评估基准日：2007年6月21日

五、评估日期：２００７年６月２１日

六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块

形状方正，植被已铲平成净地，生态环境良好。宗地使用面积为59254 m２土地用地性质为住宅用地，国有土地使用权法定最高使用年限为50年。

七、估价依据

（一）有关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

（二）有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》

（三）其他资料

1、《上海市土地利用总体规划》

2、《上海市土地资源》

3、委托方提供的有关资料

八、估价原则

1.坚持全面考察，综合分析的原则；

2.坚持客观、公正、科学、依法、诚信的原则；

3.遵循合法原则；

4.替代原则；

5.估价时点原则。

九、估价方法

评估人员再认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和必要的调查之后，根据评估标的物的土点及实际情况，此次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法。假设开发法：是预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润，然后将开发完成后的价值减去正常开发成本、税费和利润从而求取估价对象价值的方法。基准地价系数修正法：

十、所用公式：1、假设开发发的基本公式为：待开发房地产价值=开发完成后房地

产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-投资者购买代开发房地产应负担

的税费

2、基准地价系数修正法公式为：评估对象宗地价格=评估对象宗地所对应的级别基准地价*（1+/-评估对象宗地在n个因素条件下的修正系数）*年期修正系数*交易时间修正系数

十一、评估结果

评估人员根据国家有关房地产估价的规定，按照估价程序、估价目的、采用科学适用的估价方法，待估标的物的评估目的，遵循房地产评估原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的评估经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，确定该待估标的物在评估时点２００７年６月２１日的市场价值为7.18亿元，大写人民币：柒亿壹仟捌佰万，评估单价：12，117.33元，楼面地价为7，127.84元。十二、需要特殊说明的事项

（一）估价的前提条件和假设条件

1、委估宗地来源合法、权属明确,并支付有关税费。

2、估价对象作为本报告评估设定用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。

3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。

4、委托方提供的资料属实。

（二）估价结果和估价报告的使用

1、此项估价是在估价基准日2007年6月21日，在评估设定土地开发程度下的土地使用权市场价值，随着时间的推移或现状、用途及规划的改变，委估宗地地价应作相应的调整甚至作重新评估。

2、本报告估价结果只为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的时报告估价结果无效。

3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

4、评估结果有效期自评估基准日起一年内有效。

（三）资料来源说明

1、土地利用状况等资料由委托方提供。

2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关的资料由估价人员实地调查而得。

3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合委估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（四）其他需要说明的事项

1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的准确性负责。

2、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

上海新江湾城D1地块土地估价技术报告

第一部分：总述

一、（略）本部分参见结果报告

第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况

该土地为上海市政府公开出让国有土地（上海房地局沪告字2007第1号），用地性质

为住宅用地，位于上海市杨浦区新江湾城内，淞沪路东侧，殷行路南侧（上海房地局沪告字2007第1号），土地总面积为59254平方米，

2、土地权利状况

委估宗地所有权属于国家所有,该土地一级开发商为上海市城投公司。

土地使用权取得时间：2007年6月，批准使用年限为50年，剩余使用年限为50年。他项权利状况：未抵押，未查封。

3、土地利用状况

评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。

二、地价影响因素分析

（一）一般因素

1、城市资源状况

（1）地理位置

杨浦区位于上海中心城区东北部。东、南隔黄浦江与浦东新区相望，并有杨浦大桥、大连路隧道、翔殷路隧道及轮渡相通；西以大连路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北以新江湾城与宝山区相接。

（2）自然环境

新江湾城生态环境相当优越，集中公共景观绿化面积占总用地20%以上，约90万平方米，加上小区中的绿化，新江湾城总绿化面积将达50%左右。水系面积占新江湾城总用地面积的8.7%左右，约40万平方米。区域内规划居住建筑面积毛密度0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度为1.1万平方米/公顷。9.45平方公里的整体范围内规划总居住人口8—10万人，居住人口密度每平方公里万人左右，居住舒适度高。