资产评估常用公式打印版
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矿产
采矿权
可比销售法
P=P’*μ*ξ*φ*θ(规模、精矿平均品位、价格、差异调整系数)
贴现现金流量法
P= ∑(Wat–Wbt)/ (1+t)t
Wat→年剩余利润额;Wbt→社会平均收益额
探矿权
(高精度勘查)地勘加和法
P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)
约当投资——贴现现金流量法
P=Ty原探矿人/(Tx+Ty)*∑Wt/ (1+t)t
3、假设开发法=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)
资源资产评估
森林
P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数Kb*蓄积量Q
P=∑(At-Ct)/(1+t)t
适合有经常性收益的林木资产
P=K*∑Ct(1+r)n-t(t指过去第t年)→幼龄林
剩余法:P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S→成
重置成本法P=Pb*(1+风险f)*(1-技术贬值ξ)
=∑[Ubi*Pui]*(1+四项费用ε)(1+f)*(1-ξ)
(低精度勘查):地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。
市场法
收益法
成本法
无形资产评估
专利权的评估方法:主要采用收益法
商誉的评价方法:
一、割差法:
P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和
2、约当投资分成法:=无形资产约当投资量/总约当投资量 (约当投资量=重置成本*(1+适用成本利润率)
四、要素贡献法:(资金30、技术40和管理30)
P=无形资产重置成本*成新率
一、自创无形资产重置成本的的估算
1、核算法:p=直接、间接成本+资金成本+利润
2、倍加系数法:p=(C+β1V)/(1-β2)*(1+L)
递减P=A/r-B/r2
P=(A/r-B/r2)[1-1/(1+r)n] +B*n/r(1+r)n
2、等比:递增P=A/(r-s)
P=A/(r-s)[1-(1+s)n/(1+r)n]
递减P=A/(r+s)
P=A/(r+s)[1-(1-s)n/(1+r)n]
P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值
收益额的确定:一、直接估算法
1、收入增长型:R=单价差*Q*(1-T)
R=销量差*(P-C)*(1-T)
2、费用节约型:R=(C1-C2)*Q*(1-T)
二、差额法:R=利润-资产总额*行业平均资金利润率
三、分成率法:R=收入(利润)*收入(利润)分成率
利润分成率的估算
1、边际分析法:=∑追加利润现值/∑利润总额现值
一、重置成本p的估算方法:
1重置核算法:购买、自建
2价格指数法(复原):p=账面原值*价格指数
3功能价值法:p=参物重置价*年产量比
4规模经济效益指数法:p=参物重置价*产量比n
二、实体性贬值的测算方法:
1、观测法:=p*(1-实体性成新率)
2、使用年限法:=实际使用年限*年折旧
三、功能性贬值测算方法:=∑(净超运营成本*折现系数)
四、经济性贬值的估算:=税后年收益损失额*年金现值系数。
机器设备评估
1、直接匹配法
2、可比因素比较法
3、成本百分率比较法
折现率=年收益(租金)/价格
P=A/r[1-1/(1+r)n]
一、重置成本的估算:
1细分加和法;2价格指数法;3规模经济效益指数法
二、实体性贬值:观察法、比率法(工作量比率法、役龄比率法)、修复费用法[贬值率=(可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值)/设备复原重置成本]P123
2、功能价值法:P=P’*(评估对象能力 / 参物能力)
3、价格指数法:P= P’*(1+物价变动指数)
4、成新率价格法:P=P’*(评估对象成新率 / 参物成新率)
5、市价折扣法:P= P’*(1-价格折扣率)
6、成本市价法:P=评估对象合理成本*(P’/ 其合理成本)
7、市盈率乘数法:P=评估对象收益额* 参照数市盈率
一、纯收益不变:
P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限
二、纯收益若干年后保持不变
P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t
P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]
三、纯收益按等差级数变化
1、等差:递增P=A/r+B/r2
P=(A/r+B/r2)[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n
C为物化劳动消耗;V为活劳动消耗 P276
二、外购无形资产重置成本的估算
1、市价类比法
2、物价指数法:=账面成本*物价指数
三、成新率的估算
1、专家鉴定法
2、剩余经济寿命预测法
长期投资评估
长期债权
上市交易的债券
P=债券数量*评估基准日债券的收盘价
非上市交易的债券
1、到期一次还本付息:P=F/(1+r)n
基准地价修正系数法
地价=基准地价*年期(期日、容积率、其他)修正系数
路线价法:地价=路线价*累计深度百分率*宽度 (四三二一法则:第一个25英尺,第二个累计,第三个累计,第四个累计1)
在建工程评估方法:1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*(1-折扣率) 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税
建筑物纯收益=r2*(建筑物重置价-折旧)
地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益 建筑物价格=重置成本*成新率
剩余法(评估待开发土地价值)
地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润
利息=(地价+建筑费用+专业费用)*利息率
利润=(地价+建筑费用+专业费用)*利润率
2、分段法:P=∑Rt/(1+r)t+Rn/r(1+r)n
二、企业有限持续经营假设前提下的收益法:
P=∑Rt/(1+r)t+Pn/(1+r)n
1、评估基准日与产成品完工时间接近:P=产成品数量*产成品单位成本
2、时间间隔较长:P=实有数量*(合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用)
P=产成品实际成本*(材料成本比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数)
企业价值评估
一、企业持续经营假设前提下的收益法:
1、年金法:P=A/r=∑Rt/(1+r)t÷∑1/(1+r)t÷r
二、超额收益法:
1、超额收益本金化价格法
P=(企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和)/ 适用本金化率
2、超额收益折现法
P=∑Rt/(1+r)t
P=∑Kห้องสมุดไป่ตู้t/(1+r)tK→分成率;R为超额收益
P=Y+∑KRt/(1+r)tY→最低收费额
Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本(=转让净减收益+再开发净增费用)
2、分次计息,到期一次还本:P=∑Rt//(1+r)t+A/(1+r)n
长期股权
上市交易股票的价值评估:
1、评估基准日的收盘价
2、以控股为目的采用收益法评估
非上市交易股票的评估:(普通股)
1、固定红利型股利政策下:P=R/r
2、红利增长型:P=R/(r-g)
流动资产评估
材料
购进批次间隔时间长、价格变化较大
近期购进的材料,市场价格变化不大时。
在
产
品
P=实有数量*市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用
某报废在制品=可回收废料的重量*单位重量现行的回收价格
1、根据价格变动系数调整原成本(核算水平较高)←成本法
P=原合理材料成本*(1+价格变动系数)+原合理工资、费用*(1+合理工资费用变动系数)
市场法
收益法
成本法
综合
1、活跃的公开市场;2、可比:功能、实体特征和质量、市场条件(供求关系、竞争状况、交易条件)、时间
1、预期收益;2、折现率或本金化率;3、取得预期收益时间。
1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态;
2、具备历史资料;3、形成资产价值的耗费是必须的。
1、市场售价类比法:P=P’*修正系数
2、按社会平均消耗定额和现行市价计算
P=实有数量*(该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用)
3、按在产品的完工程度计算评估值:P=产成品重置成本*在制品约当产量(=在制品数量*在制品完工率)
产成品
1、出售为目的:P=现行市价
2、投资为目的:P=数量*(不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税)
(交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正系数)K=[1-1/(1+r)m] /[1-1/(1+r)n]
1、P=A/r[1-1/(1+r)n]
(收益须是其处于最佳利用状态下的结果)
综合资本化率r=r1(土地)x+r2(建筑物)y
2、单独评估土地的价格:
土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯收益/r1=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/r1
三、功能性贬值:若重置成本为复原重置成本,应考虑超额
投资成本。
四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-(实际使用生产能力/额定生产能力)x]→x在之间。P67、131
2经济性贬值=设备税后年收益损失额*(P/A, r ,n)
3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本
房地产评估
P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K
采矿权
可比销售法
P=P’*μ*ξ*φ*θ(规模、精矿平均品位、价格、差异调整系数)
贴现现金流量法
P= ∑(Wat–Wbt)/ (1+t)t
Wat→年剩余利润额;Wbt→社会平均收益额
探矿权
(高精度勘查)地勘加和法
P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)
约当投资——贴现现金流量法
P=Ty原探矿人/(Tx+Ty)*∑Wt/ (1+t)t
3、假设开发法=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)
资源资产评估
森林
P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数Kb*蓄积量Q
P=∑(At-Ct)/(1+t)t
适合有经常性收益的林木资产
P=K*∑Ct(1+r)n-t(t指过去第t年)→幼龄林
剩余法:P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S→成
重置成本法P=Pb*(1+风险f)*(1-技术贬值ξ)
=∑[Ubi*Pui]*(1+四项费用ε)(1+f)*(1-ξ)
(低精度勘查):地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。
市场法
收益法
成本法
无形资产评估
专利权的评估方法:主要采用收益法
商誉的评价方法:
一、割差法:
P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和
2、约当投资分成法:=无形资产约当投资量/总约当投资量 (约当投资量=重置成本*(1+适用成本利润率)
四、要素贡献法:(资金30、技术40和管理30)
P=无形资产重置成本*成新率
一、自创无形资产重置成本的的估算
1、核算法:p=直接、间接成本+资金成本+利润
2、倍加系数法:p=(C+β1V)/(1-β2)*(1+L)
递减P=A/r-B/r2
P=(A/r-B/r2)[1-1/(1+r)n] +B*n/r(1+r)n
2、等比:递增P=A/(r-s)
P=A/(r-s)[1-(1+s)n/(1+r)n]
递减P=A/(r+s)
P=A/(r+s)[1-(1-s)n/(1+r)n]
P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值
收益额的确定:一、直接估算法
1、收入增长型:R=单价差*Q*(1-T)
R=销量差*(P-C)*(1-T)
2、费用节约型:R=(C1-C2)*Q*(1-T)
二、差额法:R=利润-资产总额*行业平均资金利润率
三、分成率法:R=收入(利润)*收入(利润)分成率
利润分成率的估算
1、边际分析法:=∑追加利润现值/∑利润总额现值
一、重置成本p的估算方法:
1重置核算法:购买、自建
2价格指数法(复原):p=账面原值*价格指数
3功能价值法:p=参物重置价*年产量比
4规模经济效益指数法:p=参物重置价*产量比n
二、实体性贬值的测算方法:
1、观测法:=p*(1-实体性成新率)
2、使用年限法:=实际使用年限*年折旧
三、功能性贬值测算方法:=∑(净超运营成本*折现系数)
四、经济性贬值的估算:=税后年收益损失额*年金现值系数。
机器设备评估
1、直接匹配法
2、可比因素比较法
3、成本百分率比较法
折现率=年收益(租金)/价格
P=A/r[1-1/(1+r)n]
一、重置成本的估算:
1细分加和法;2价格指数法;3规模经济效益指数法
二、实体性贬值:观察法、比率法(工作量比率法、役龄比率法)、修复费用法[贬值率=(可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值)/设备复原重置成本]P123
2、功能价值法:P=P’*(评估对象能力 / 参物能力)
3、价格指数法:P= P’*(1+物价变动指数)
4、成新率价格法:P=P’*(评估对象成新率 / 参物成新率)
5、市价折扣法:P= P’*(1-价格折扣率)
6、成本市价法:P=评估对象合理成本*(P’/ 其合理成本)
7、市盈率乘数法:P=评估对象收益额* 参照数市盈率
一、纯收益不变:
P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限
二、纯收益若干年后保持不变
P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t
P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]
三、纯收益按等差级数变化
1、等差:递增P=A/r+B/r2
P=(A/r+B/r2)[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n
C为物化劳动消耗;V为活劳动消耗 P276
二、外购无形资产重置成本的估算
1、市价类比法
2、物价指数法:=账面成本*物价指数
三、成新率的估算
1、专家鉴定法
2、剩余经济寿命预测法
长期投资评估
长期债权
上市交易的债券
P=债券数量*评估基准日债券的收盘价
非上市交易的债券
1、到期一次还本付息:P=F/(1+r)n
基准地价修正系数法
地价=基准地价*年期(期日、容积率、其他)修正系数
路线价法:地价=路线价*累计深度百分率*宽度 (四三二一法则:第一个25英尺,第二个累计,第三个累计,第四个累计1)
在建工程评估方法:1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*(1-折扣率) 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税
建筑物纯收益=r2*(建筑物重置价-折旧)
地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益 建筑物价格=重置成本*成新率
剩余法(评估待开发土地价值)
地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润
利息=(地价+建筑费用+专业费用)*利息率
利润=(地价+建筑费用+专业费用)*利润率
2、分段法:P=∑Rt/(1+r)t+Rn/r(1+r)n
二、企业有限持续经营假设前提下的收益法:
P=∑Rt/(1+r)t+Pn/(1+r)n
1、评估基准日与产成品完工时间接近:P=产成品数量*产成品单位成本
2、时间间隔较长:P=实有数量*(合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用)
P=产成品实际成本*(材料成本比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数)
企业价值评估
一、企业持续经营假设前提下的收益法:
1、年金法:P=A/r=∑Rt/(1+r)t÷∑1/(1+r)t÷r
二、超额收益法:
1、超额收益本金化价格法
P=(企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和)/ 适用本金化率
2、超额收益折现法
P=∑Rt/(1+r)t
P=∑Kห้องสมุดไป่ตู้t/(1+r)tK→分成率;R为超额收益
P=Y+∑KRt/(1+r)tY→最低收费额
Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本(=转让净减收益+再开发净增费用)
2、分次计息,到期一次还本:P=∑Rt//(1+r)t+A/(1+r)n
长期股权
上市交易股票的价值评估:
1、评估基准日的收盘价
2、以控股为目的采用收益法评估
非上市交易股票的评估:(普通股)
1、固定红利型股利政策下:P=R/r
2、红利增长型:P=R/(r-g)
流动资产评估
材料
购进批次间隔时间长、价格变化较大
近期购进的材料,市场价格变化不大时。
在
产
品
P=实有数量*市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用
某报废在制品=可回收废料的重量*单位重量现行的回收价格
1、根据价格变动系数调整原成本(核算水平较高)←成本法
P=原合理材料成本*(1+价格变动系数)+原合理工资、费用*(1+合理工资费用变动系数)
市场法
收益法
成本法
综合
1、活跃的公开市场;2、可比:功能、实体特征和质量、市场条件(供求关系、竞争状况、交易条件)、时间
1、预期收益;2、折现率或本金化率;3、取得预期收益时间。
1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态;
2、具备历史资料;3、形成资产价值的耗费是必须的。
1、市场售价类比法:P=P’*修正系数
2、按社会平均消耗定额和现行市价计算
P=实有数量*(该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用)
3、按在产品的完工程度计算评估值:P=产成品重置成本*在制品约当产量(=在制品数量*在制品完工率)
产成品
1、出售为目的:P=现行市价
2、投资为目的:P=数量*(不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税)
(交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正系数)K=[1-1/(1+r)m] /[1-1/(1+r)n]
1、P=A/r[1-1/(1+r)n]
(收益须是其处于最佳利用状态下的结果)
综合资本化率r=r1(土地)x+r2(建筑物)y
2、单独评估土地的价格:
土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯收益/r1=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/r1
三、功能性贬值:若重置成本为复原重置成本,应考虑超额
投资成本。
四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-(实际使用生产能力/额定生产能力)x]→x在之间。P67、131
2经济性贬值=设备税后年收益损失额*(P/A, r ,n)
3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本
房地产评估
P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K