北京亦庄房地产市场浅析
关于亦庄X1项目开发经营情况和当前问题的报告
关于亦庄x1项目开发经营情况和当前问题的报告中信地产（北京）投资有限公司：亦庄x1项目一、二级开发工作自2007年至今已历时5年。
由于房地产政策和市场环境变化，项目一级开发周期拉长，情况变化极为复杂，项目销售进度受到调控政策影响，回笼资金缓慢，二级开发建设资金沉淀巨大，各种因素交织引发目前诸多问题。
现将x1项目经营情况和面临问题汇报如下：一、项目基本情况亦庄x1项目总用地面积151.41公顷（2271.18亩），分为五个地块。
规划用地四至为：东南至荣京西街，西南至旧头路，西北至三海子二路，东北至凉水河。
地块总占地（公顷）建设用地（公顷）建筑面积（万平方米）总计145.4 92.28 161.33x1-1b 26.6 19.3 39.64x1-3 17.67 13.57 13.57x1-1a 14.82 14.82 33.47x1-2 31.42 26.03 43.37x1-4 21.53 18.83 31.28集体用地国有土地亦庄镇鹿圈一村二村三村四村集体建设用地81.32公顷（合1219.74亩）供销社、鹿圈中学等10家单位的土地以及南郊农场、旧头路的部分土地。
农用地62.39公顷（合935.84亩,其中耕地。
年12月，x1-3成功中标取得土地使用权；2010年12月，x1-1b开工建设；2011年2月，成立逸海公司；2011年4月，x1-1b保障房开始销售；2011年7月，x1-1b商品房开始销售；2011年12月，x1-1b全部结构封顶；2011年12月，x1-3地块取得开工手续。
（二）一级开发和土地上市情况：1、一级开发模式：x1项目一级开发原以亦庄开发区为主体，新城公司作为实施方参与一级开发，原则上由政府出资。
后由于资金渠道问题，如不采用授权中信无法出资，故重新修改授权文件，经大兴区政府、开发区管委协调并向市政府请示批复同意后，政府更改授权文件，同意中信地产以授权方式进入一级开发。
2、拆迁工作情况：2009年5月13日成立以区政府为主导的拆迁联合指挥部。
亦庄新城产业调研报告
亦庄新城产业调研报告亦庄新城产业调研报告一、引言亦庄新城位于北京市大兴区，是北京市的重要开发区之一。
自2006年起，亦庄新城已经发展成为了一个多功能的城市区域。
本次调研报告旨在对亦庄新城的产业发展进行详细的分析，并对其未来的发展趋势进行预测。
二、背景亦庄新城地处北京市南部，拥有便利的交通条件和丰富的人力资源。
同时，该地区是北京市的经济发展的重要支撑点之一。
在过去的几年里，亦庄新城吸引了众多的企业和科技园区，在信息技术、生物医药、新材料等领域形成了优势。
三、产业发展现状1. 信息技术亦庄新城拥有先进的通讯网络和卓越的科技氛围，吸引了国内外许多知名的信息科技公司入驻，如百度、华为等。
互联网行业和人工智能技术是亦庄新城信息技术产业的两个主要方向。
这些公司的发展不仅推动了亦庄新城的经济增长，也为北京市整体的科技创新产业做出了贡献。
2. 生物医药亦庄新城的生物医药产业也取得了显著的成就。
新城内有众多的国家级生物医药创新园区，吸引了大量的生物技术和制药公司的入驻。
企业间的合作、创新和研发成为了生物医药产业的关键驱动力。
亦庄新城的生物医药产业目前正处于蓬勃发展的阶段，未来有望成为北京市乃至全国的生物医药产业中心。
3. 新材料亦庄新城以其新材料产业的繁荣而闻名。
新城内拥有多个新材料研发和制造基地，吸引了众多新材料企业的投资和合作。
新材料产业在推动亦庄新城的绿色和可持续发展方面发挥重要作用。
预计未来新材料产业将持续壮大，并为亦庄新城带来更多的经济效益。
四、未来发展趋势1. 创新链的完善亦庄新城在产业发展中强调创新，未来将进一步完善产业创新链。
新城将加强与科研机构和高校的合作，吸引更多的研发人员和高端人才入驻。
同时，培养和造就更多的创新企业，培养创新创业人才，不断提升新城的科技创新能力。
2. 产业多元化亦庄新城将继续努力推动产业多元化的发展。
除了信息技术、生物医药和新材料产业外，将进一步发展高端装备制造、文化创意产业等领域。
北京亦庄商业中心市场定位报告
北京亦庄商业中心市场定位报告一、项目市场定位说明市场定位是一个房地产项目成功运作的关键，准确的定位，可以使本项目发现空白，并通过独特的构思与精心的策划，充分体现本项目的独特魅力，展现项目内涵，为项目的成功奠定坚实的基础。
通过前期详细的市场调研、资料整理、客户访谈等工作，我司对北京市及本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过有针对性的分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。
本报告在前期调研的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目所处环境进行综合的分析，提炼了项目的优劣势，分析了项目未来的机会和威胁点，在明确了项目总体定位的基础上，对项目商业分别进行了不同的定位内容阐述，并结合项目的特性对项目后期管理进行了分析。
我们可以相信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。
最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，有效利用市场中的机会，规避项目的客观威胁，站在未来市场的角度提高本案的市场竞争力，并为发展商有效提升项目综合素质提供参考。
二、项目市场定位的原则1、与发展商发展战略相一致原则项目的发展要以发展商的发展战略相一致，企业的发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等等方面，项目在企业的发展战略框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势、发挥企业的核心竞争能力，用企业品牌去构建项目的产品品牌，以期使项目产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标，项目的开发利润。
2、经济性原则项目市场定位的经济性原则首先是指对产品应具较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理；第二；从项目开发角度出发，在成本控制的基础上，务求使项目达到开发效益最大化；最后，在成本和费用测算、效益测算的基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目盈利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可能性。
3、适应性原则本项目市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一、与亦庄区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二、与亦庄区域的房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；三、与我司市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配；四、与发展商的技术和管理能力相适应，以上四点，为我司在进行市场定位时适应性原则的出发点。
亦庄写字楼市场调查分析报告
亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式亦庄写字楼市场调查一、行业分布：按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。
“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。
开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。
作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。
亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。
亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。
据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。
二、客户特征及租金价格1）高档写字楼主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。
这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。
约占亦庄写字楼市场55%。
日租金在人民币2.8-3.5元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。
2）中、小型写字楼主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。
亦庄区域写字楼市场
亦庄写字楼调研报告一概况及范围：来源：都市广宇北京经济技术开发区，也称亦庄经济技术开发区（简称BDA）是北京市现代制造业的核心基地，2002年8月8日经国务院批准的北京市唯一的开发区。
现在的开发区在原有的15平方公里基础上，将凉水河以南的10平方公里和京津塘高速公路以东的14平方公里全部纳入北京经济技术开发区的用地范围，包括周围为开发区配套的物流、居住和绿化空间隔离地区，总计控制范围内的用地面积达200平方公里。
亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。
东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、酒店、娱乐中心、写字楼等）。
其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。
距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。
交通便利，距三环分钟寺桥7公里，距国贸开车20分钟。
即是高科技产业基地，也是生态环境住宅区。
亦庄作为北京国家级经济技术开发区，目前已形成了工业、公建和居民三个区域。
物流港和第二民用机场的即将落户，区域内还有多条公交线路直达市区，建设中的地铁9号线和京津轻轨也经过这里，这些外在的条件给亦庄的整体发展创造了更加积极的因素。
特点与定位低密度办公楼打造企业总部基地亦庄开发区正在打造“双生态独栋OFFICE”企业总部建筑群。
亦庄新的城区规划、成熟的生态环境、双优惠政策等诸多利好因素吸引着大型企业进驻开发区，并成功地推动了开发区内总部办公模式由量变到质变的转型。
1.实现总部办公转型郊区化开发区管委会推出的“亦庄商务大道”新规划中，有着“亦庄长安街”之称的荣华路已定位于未来世界500强总部商务集群的终端展示区。
产业优势+自然生态+政府支持，将成为吸引更多世界知名企业进驻的有力武器。
已入住亦庄的一位企业负责人说，之所以会选择进驻亦庄，就是因为该区域已经发展成熟，能够提供公司发展的需求，同时吸引他们改变之前分离式办公模式的重要原因。
亦庄马驹桥小区初步市场调研报告
亦庄马驹桥小区初步市场调研报告第一部分本区域概况及发展状况分析一、区域概况1、地理位置、交通状况2、自然环境及区域人文环境二、区域发展状况分析1、经济发展状况2、区域发展规划情况3、区域基础设施建设情况第二部分北京整体市场环境分析第三部分区域房地产市场展望一、楼盘供应量分析1、区域环线供应分析2、住宅项目开盘价格分析二、北京市别墅类物业供应量分析三、区域供应量分析第四部分本案周边楼盘竞争分析一、可比性楼盘一览及楼盘分析二、市场前景预测第五部分本案地块价值分析（SWOT态势分析）优势、劣势、机会点、威胁点第六部分分析总结第一部分本区域概况及发展状况分析一、区域概况1、地理位置、交通状况[地理位置] 亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。
东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、酒店、娱乐中心、写字楼等）。
距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。
其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。
目前进入开发区的大道有三条：博大路、成寿寺路和京津塘高速。
地铁五号线延长线以宋家庄为起点由北向南贯通整个开发区，区内线路总长10.5公里，正在同步建设。
亦庄的道路已建设的比较完善，共有纵横交错的六条城市主干道，包括北环路、西环路、荣京路、荣华路、荣昌路和永昌路，还有十多条城市次干道和城市支路呈环状和放射状分布，形成方便和四通八达的内部道路网络系统，而且路面状况良好，平整且指示标志明显。
2、自然环境及区域人文环境北京亦庄经济开发区是于1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区；其中的一部分是中关村科技园亦庄科技园。
开发区同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。
经过十年的艰苦创业，这里已建设成为全国最大的移动通信产业基地、北京最大的电子信息产业基地、首屈一指的“北京药谷”。
亦庄商业报告
12. 亦庄商业市场分析商业市场供存量分析：各项目配套商业面积如下表：0500010000150002000025000300003500040000上海沙龙大雄城市金地格林狮城白丽卡尔生活馆开发区商业面积主要分布在居住区内，目前总供应量近70000平米，到2006年底，亦庄总人口将达到30—40万人。
随着亦庄地区人口居住量逐年上升，该区域将成为北京市的重要人口聚居区及商业消费区。
但就目前的商业面积供给情况来看，配套设施尚未完善，缺少大型娱乐场所及面对区内住户的餐饮业，很难满足该区域未来发展的需要。
另一方面，开发区商业面积销售火爆，金地格林小镇5000平米商业面积在没有太多宣传的情况下，两个小时销售一空，售价也从开始的9800元/平米炒到12000元/平米，上海沙龙近30000平米的可销售商业面积也在不到两个月的时间销售一空，且第一天就销售了12000平米，价格更是从12000元/平米涨到15000元/平米，有个别面积甚至卖到了17000元/平米。
综上所述，不难看出，首先，开发区本身对商业产品存在巨大需求，其次，对此类产品存在购买需求的潜在客户群不在少数。
亦庄的商业网点分布（1）、上海沙龙新天地营业面积近35000平米，地上三层，地下一层。
地下一层为8000平米的大型超市（美廉美），地上一、二层为美食街和商场，地上第三层为3000平米的数字电影院和青老年活动中心。
新天地除了常规商业物业的项目外，还包含了早茶、宵夜、24小时便利店、医疗诊所、大药房、建材家居及窗帘布艺、影碟出租及家政服务等等，满足更细致生活的商业服务内容。
此外，还设有邮局、银行等公共服务内容。
（2）、大雄城市花园配套商业面积将近12000平米，其中包括：地下一层华润超市，营业面积将近2000平米，2地上一层包括：达美乐比萨，营业面积150平米；王者日盛咖啡，营业面积150平米；好望角音像，营业面积100平米等;地上二层包括：太古食府、茶餐吧、中国银行等，营业面积共3300平米。
市场方案与产品模型
市场方案与产品模型一、区域市场认识1、北京新规划不久前明确指出，通州、顺义和亦庄三个区域为重点发展区域，其中亦庄开发区的发展尤为引人注目，新规划使亦庄区域房地产市场开拓了更广泛的发展空间。
2、目前，亦庄开发区房地产市场仍然是一个住宅市场和小体量区域和社区性商业市场，以低密度住宅产品为主，写字楼市场压力很大。
3、由于开发区已形成较大产业规模、投资规模、人口规模和住宅市场规模，区域和房地产业的自身发育、发展及成长能力较强，对商务和商业市场潜在需求有较好的预期。
4、开发区以其良好的建设发展规模、区域环境素质、产业效应强劲增长，对市区及投资需求有较大潜力，在整个国民经济大背景和北京市经济与城市发展规划的推动下，开发区房地产市场发展前景良好。
5、随着亦庄开发区内住宅供应量的减少，以及新规划的逐步实施，第二生活区的住宅项目将有较大的投资升值空间。
（所谓的亦庄第二生活区是开发区在亦庄经济技术开发区配套住宅用地即将开发完毕的情况下，特地开辟的一片新的住宅区。
这片区域位于凉水河南侧，京津塘高速公路的西南侧，紧临公路六环线，地势平坦，总建筑面积达到１１０万平方米。
）6、此外，亦庄房价一直保持高增长状况，成为吸引投资者的重要因素。
亦庄房价两年前的３０００多元涨到现在的５０００多元每平方米。
从长期来看，亦庄周边尚处发展期，房价、地价相对还不是很贵，但随着新中心的发展，这一地区相当具有潜力。
7、随着周边交通条件的改善，以及配套设施不断完善升级，该区域在近年内将成为开发热点。
二、项目及地块认识1、地块优势及核心价值●地段优势项目地处开发区核心地带，开发区入口属于未来规划的开发区主要行政与商业核心区，周边环境、城市配套成熟。
●土地稀缺价值由于目前亦庄开发区第一住宅区的规划用地的开发已经接近尾声，土地的资源稀缺性成为本项目的又一核心优势。
●市场成长价值亦庄作为北京市新规划的重点发展中心区域，未来人口、产业的增势较强，衍生对住宅以及商业、商务的需求潜力较大。
2019年7月北京亦庄区域住宅项目市场调研报告69p 共70页
2019-7-16
…
1
远洋傲北
中信新城
富力盛悦居 万科朗润园
中建红杉溪谷
金色漫香林 林肯公园 远洋天著
米拉village
国风美仑 融科钧廷 香雪兰溪 奥古斯塔城邦
本次调研样本共计13个。项目主要集中在本案所在区域，同时对区域外同类 型项目远洋傲北、红杉溪谷进行调研。
…
融科钧廷
“驰骋驭天下傲尊享盛悦”活动——由富力盛悦居与北京奥德行 丰田汽车销售服务有限公司联袂举办。盛悦居业主和丰田车友会 齐聚盛悦居，讲解汽车的保养知识并现场回答了各种提问。锐志、 RAV4、卡罗拉炫酷等丰田车型悉数到场，还特别准备了两颗裸钻 与两台数码相机作为活动现场大奖。
“品位质感人生，让财富飞·理财谈话秀”活动。
3A 三室两厅两卫
160-162㎡
3B 三室两厅两卫
160-162㎡
精品三居
3C 三室两厅两卫
160-162㎡
2A
3D 三室两厅两卫
136-142㎡
4A
60-70%
3E 三室两厅两卫
146-150㎡
3F 三室两厅两卫
140-143㎡
经典四居
4A 四室两厅两卫 4A'四室两厅两卫
175-178㎡ 175-178㎡
1-5号楼为8-10层、20层板楼，1梯2户，2梯4户。是亦庄区域唯一采用地板采暖和 分户式中央空调的项目。社区配套五星级泳池会所，70%绿化率，现房。
1-2 观景公寓(20层)
3-9 类洋房薄板住宅(9-14层)
10 宫廷式会所( 3000㎡)
11 私人运动公园 12 独栋式商业
…
产品分析-户型
北京写字楼市场亦庄区域研析word资料7页
戴德梁行：北京写字楼市场亦庄区域研析近年来，随着天津滨海新区被纳入国家总体战略发展布局，滨海新区已经成为带动区域经济发展的强大引擎，加上北京2019年奥运会对该区域成长的催化，一直蓄势待发的环渤海经济圈，已经迅速成为继珠三角、长三角经济圈之后经济增长的“第三极”。
处于作为圈内发动机的天津和北京之间的亦庄，因为其独特的位置优势和开发区特有的政策优势，成为环渤海经济圈的重要战略要地之一。
同时，随着北京写字楼市场多元化发展趋势的日渐形成，多个新兴的非主流商务区域获得越来越多的企业客户甚至跨国公司的青睐，而亦庄正是在强大的经济引擎的支持下，以其拥有的“双生态”优势，成为北京新的写字楼热点区域。
1、亦庄的发展历程1991年8月，亦庄开发区开始筹建，1994年8月国务院正式批准在亦庄建立“北京经济技术开发区”，2019年，亦庄又被纳入到中关村科技园区，同时被命名为“中关村科技园区亦庄科技园”。
2019年4月，经国务院批复，北京市政府为亦庄开发区扩区24平方米公里，开发区的总规划面积达到了46。
8平方米公里，充足的土地储备为亦庄区域的写字楼市场发展提供了充分的空间。
经过15年的开发建设，亦庄的区域建设和发展已经进入厚积薄发的时期。
2019－2009年，围绕着奥运会而进行的城市发展建设和房地产开发将开始进入迎收获期，亦庄同样也不例外。
2、亦庄的“双生态”优势截止目前，亦庄开发区的入区企业近2000家，其中三资企业近500家，内资企业1400多家。
入区企业投资总额超过130.00亿美元，其中三资企业投资总额近110.00亿美元，三资企业平均投资额2273万美元，汇集了可口可乐、诺基亚、朗讯、西门子、通用电气、IBM、奔驰等著名跨国公司80余家，世界500强企业50余家，形成了生物技术与新医药、电子信息、光机电一体化、新材料新能源和软件制造五大产业生态链条。
此外，开发区作为北京市唯一一个国家级经济技术开发区，入驻企业可同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策；对入驻企业审批、注册、登记、立项等手续实行“一站式”办公，为企业入区提供了最大程度的便利。
商改住loft市场分析
商改住l o f t市场分析 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8【最新资料，WORD文档，可编辑】亦庄40-50年非住宅项目市场分析：一、将亦庄分为四个区域：亦庄核心区域和亦庄东、亦庄南、亦庄西三个方向项目汇总：1、亦庄核心区域：林肯公寓项目，国融国际、国瑞金鼎、君安国际、荣京丽都、星悦国际。
2、亦庄南部区域：合生国际花园项目，3、亦庄东部区域：泰禾1号街区，4、亦庄西部项目：I立方。
二、亦庄区域市场总结：目前亦庄市场一手在售的Loft产品为4.2米层高和4.5米层高，相比之下，4.8米层高具有一定优势，对于大社区和纯居住设计的社区环境受到很大的重视，加分项较高。
二手项目层高大都在5.1-5.5米层高，在物业水平、室内装修、户型设计、物业陈旧状态、交通地段位置、地铁轨道交通等存在一些减分项目。
1、居住环境优势：二手项目的Loft价格差距很大，尤为林肯公寓的项目价格差距较有优势，价格在近5万元，特点是以居住的社区为主导，环境、物业、周边配套、地铁等突出优势，也是离五环最近的项目。
2、物业管理水平区别：国融国际项目（LOFT层高5.2）在3万左右，荣京丽都（LOFT 层高5.2）在34000元左右。
差距区别：一是社区环境较好，二是距离地铁较近，三是居住为主的人群较多。
3、带天然气区别：天然气区别较大价格相差3000元左右，总价差20万左右，商水商电区别不大。
4、层高区别：同一个社区项目，合生世界城，4.2米层高为2万，5.49米层高为27000元。
5、地段和距离地铁区别：林肯公园距离地铁较近，价格在5万以上，林肯公寓距离地铁较远价格48000元，差值在2000-3000元。
6、商改住的平层产品价格：目前亦庄市场的办公类商改住的平层产品价格在30000-36000元左右，含精装修6000元，层高在3.15-3.5米，销售市场比较好的为林肯公园，目前开盘已销售完毕，等待年底的下一次开盘。
2008年北京亦庄开发区房地产市场研究报告-114PPT
到2010年，人口规模控制在30万人，城市建设用地规模控制在55平方公里左右。到2020年，人口规模 控制在70万人，用地规模控制在100平方公里左右。亦庄明天将成为以高新技术产业和先进制造业集聚 为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化国际新 城。
[小结]
辽金时起封建帝王就在这里渔猎； 元世祖蒙古中统元年，忽必烈来到燕京，即现在的北京，在这里圈建了 “广40顷”的猎场，取名“下马飞放泊”； 明成祖朱棣迁都北京后，赶走了居住在海子里的居民，扩建殿堂宫室，四 周修砌围墙120余里，把元时的猎场扩大了几十倍，供自己享用；
[今天：京城BDA 唯我独秀]
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物业名称 领域
一栋洋房 东晶国际 浉城百丽 莱因河畔 米兰天空 星岛嘉园
星岛假日
新康家园
物业位置 凉水河西侧 天华园三里
开发区 天宝西路1号 经济技术开发区西环北路 经济技术开发区西环北路 经济技术开发区西环北路
经济技术开发区四环北路 (亦庄镇政府对面)
经济技术开发区天华园一 里三区
分布 西北部 西北部 西北部 西北部 西北部 西北部 西北部
北京市唯一的经济技术开发区——BDA
BDA—区位交通
[ 区位优越 交通便捷 ]
向京城，经过京津塘高速路与城市交通 的大动脉三环、四环、五环、六环连通。
距天安门16公里 距首都机场25公里 距北京火车站12公里 距天津新港140公里 距国际物流中心1公里 距国际集装箱中转站朝阳口岸 2公里 亦庄轻轨线将直达开发区 多条开发区专线直达国贸核心商务区
北京亦庄房地产市场研究与分析报告
北京亦庄房地产市场研究与分析报告一、调研目的对本项目所在区域（北京经济技术开发区）房地产市场进行全面、详实的研究和分析。
研究影响房地产发展的政策、经济因素；研究区域市场供应情况、区域市场需求特征、区域市场产品特征、区域市场价格特征和总体区域市场特征。
结合现状对开发区未来房地产市场发展做出科学、客观的预判。
二、调研手段1.实地调查对相关区域和项目进行实地调查，收集、掌握项目情况。
2. 询问法调研人员以询问的方式向各项目销售部了解项目的详细情况，具体方法如下：A、面谈调查直接向被调查人员询问有关物业情况，收集楼书、宣传材料、DM等相关宣传资料。
B、电话调查将面谈调查所得资料进行整理后，将仍不够全面的资料通过电话调查加以补充。
三、工作流程1、总体市场环境调研；2、区域市场环境、区域项目相关数据调研；3、区域外重点项目、重点产品调研；4、根据调研结果结合开发区自身市场状况，由策划部组织，会同市场部、销售部等相关部门进行讨论，最终完成《项目市场研究报告》。
四、市场研究报告提纲第一部分总体市场环境第二部分亦庄区域市场研究与分析第一章北京经济技术开发区基本情况第二章区域发展第三章区域房地产市场状况第四章市场展望第三部分产品研究第一章别墅产品（包括别墅和Townhouse）第二章低密度普通住宅产品3. 网上调查收集最新的总体经济运行状况、房地产相关政策、经济信息，以及通过其他手段无法获知的信息等。
第一部分总体市场环境第一章宏观经济环境一、二00三年经济回顾国内生产总值比上年增长9.1%，达到11.67万亿元；国家财力明显增强，全国财政收入达到2.17万亿元，比上年增加2787亿元。
中国经济摆脱了持续回落状态，进入全面回升阶段，由市场主导的、以消费升级和企业自主投资为基础的新一轮经经增长周期正处在上升期，经济增长的内生力量正逐步加强。
专家预计，这一轮经济增长周期完全可以成为持续较长时间的“黄金发展期”。
巧合的是，新一轮的加速增长也正成为世界经济的主流动向。
XXXX01亦庄区域产业、商业、住宅、写字楼市场研究
亦庄正在由“卫星城”向“新城”过渡， 亦庄未来的建设方向将是“国际高端产业新城”
新城发展—国际高端产业新城定位
产业发展是新城发展的原动力， 是亦庄由新城向国际化高端产业新城转变的重要途径。
国际高端产业新城： 高新技术产业中心—提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞 争力，成为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。 高端产业服务基地--积极发展自主创新、研发、商务、物流等生产性 服务业，构建以区域产业集群为依托的高端产业服务基地。 国际宜业宜居新城—以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综 合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居 住的现代化新城。
产业发展定位
VS
城市功能体现
生产性和生活性服务 业的主要聚集地
亦庄新城城市功能区 的体现
新城发展—发展格局—商务轴
荣华路商务轴的产业发展定位
信息服务 业
金融保险 业
国际贸易 业
生产性服务业
现代物流 业
中介服务 业
现代会展 业
生产性服务业是亦庄持续发展之本。开发 区积极顺应环境要求，以社会经济增长方 式转型为契机，在夯实现有优势产业基础 上，积极发展产业价值链中的关键环节， 研发生产服务，在调整区域内产业结构和 产业升级的同时，促进产业高端化。
新城的定位决定了亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。 新城发展随产业带动向国际化新城发展，形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。
新城的发展和产业发展密不可分。
新城发展—基础设施
道路交通 −城际道路：处于京津交汇的节点 −亦庄道路：客货分流、拓宽改造 −公共交通：公交线路13条 −轨道交通：轻轨亦庄线连接亦庄新城与市中心区
亦庄新城 位于城市发展的主导方向上，是京津城镇走廊 上的重要节点。 京津两地城市发展促使亦庄发展提速。
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区域交通
亦庄新城地处北京东南部，四通八达的交通网已经初步形 成，轨道交通和公交建设也取得了很大的进步
亦庄新城交通情况：
城市交通主干道：东南五环、南六环、
京沪高速、京津塘高速、荣华路、荣京街等。
距离城市主要功能区距离：距离天安门
广场17公里、距离国贸10公里、距离首都 机场25公里、距离四环十八里店桥3.5公里、 距离三环分钟寺桥7公里。
届时建设面积达100平方公里，人口预计
达70万，北京计划投入千亿打造国家环保
产业园区，该园区是国内能享有中关村科
技园区和国家级开发区“双重”优惠政策
的产业园。
区域产业发展
亦庄新城产业发展突出，产业相对成熟，未来产业发展方 向以高新科技和文化创意产业为重点
亦庄主导产业：
亦庄未来规划产业：
电子信息：（移动通信业、显示器生产链、集成电路和软件等） 数字电视产业（代表：京东方）
1999年，荣华路开始 规划建设
1994年8月，被国务院 批准为国家级开发区
1992年4月，北京经济技 术开发区奠基建设
上世纪90年代 初的亦庄
刚刚开始开发 时的亦庄路况
区域崛起
亦庄新城积20年力量，强势崛起，迎南城发展计划必将走 向全新品质时代新城
亦庄20年发展历程：
亦庄开发区从1991年开始筹建，1992 年正式建设和开始招商，1994年正式成为 国家级开发区，1999年成立亦庄科技城， 2005年成为北京市重点发展区域之一， 2007年亦庄新城规划获得批准，2009年南 城计划亦庄获得新力，亦庄开发区经过20 年嬗变和强势崛起，成为北京的新生力量。
城
旧宫片区：
国韵村、江南山水、葛洲坝紫郡府、 中南湾
路东片区：
和成璟园、远洋天著
核心区域：
林肯公园、囯锐金嵿
河西片区：
中信新城、枫丹壹號、亦庄金茂悦、 万科金域东郡、城建海梓府
马驹桥片区：
富力尚悦居、珠江四季悦城、合生世 界村、合生世界花园
金 茂 海 东金 悦 梓 郡域
府
尚 悦 居
四 季 悦 城
马驹桥片区
区域发展历程
亦庄开发区经过20年的发展和积淀，在经济发展和居民生 活水平都走上了新台阶
2000年左右的 亦庄核心区
如今的亦庄风貌
如今的南海子 湿地公园
2010年12月，亦庄 地铁线路开通
2012年底，开发区 年GDP2800亿元
优美环境
2007年1月，《亦庄新城规 划》获得市政府批准
2005年1月，经济开发区被规 定为北京重点发展新城
商业、超市配套：
商超：亦庄创意生活广场、 沃尔玛山姆会员店、物美 超市、世纪华联超市等
学校资源配套：
幼儿园：亦庄一幼、亦庄二幼、小大人幼儿园、星岛 幼儿园、东方剑桥幼儿园等 小学：亦庄实验学校、亦庄第一中心小学、亦庄二小 中学：北京八中亦庄分校、北京二中亦庄分校
目录
一
亦庄区域分析
二
亦庄房地产市场分析
相对位置：地处北京东南部，大兴区东北部； 占地面积：46.8平方公里； 成立时间：1992年4月； 主要构成：核心区、路东区、河西区、马驹桥生 活区、物流中心区、亦庄枢纽站前综合区； 获得成就：做为北京唯一一个国家级经济开发区， 截止到目前已开发近20平方公里，截止到2012年 共有30多个国家4800家企业进驻亦庄投资，有77 家世界500强企业投资108个项目，亦庄经济开发 区2011年GDP产值2740亿元。 未来方向：亦庄经济技术开发区未来建设成为科 学规划的产业区、高端配置的商务区、高品质的 生活区。
1 市场格局
2 重点项目分析
3 小结分析
三
亦庄房地产发展方向
亦庄市场格局
亦庄市场分为明显的五大区域，旧宫、路东、河西、核心 和马驹桥片区，目前河西区为亦庄住宅供应量的主力区域
国
江
韵
南
村
山
水
旧宫片区
和 成 璟 园
远 洋 天
路东著 片区
紫
林
中 南 湾
郡 府
肯 公
亦庄核心区
园 枫 丹中 壹信 號新
囯 锐 金 嵿
南城跃升的火线
--亦庄房地产市场浅析
和成璟园项目组 分享人：乔九君 2013年11月17日
目录
一
亦庄区域分析
二
亦庄房地产市场分析
三
亦庄房地产发展方向
目录
一
亦庄区域分析
二
亦庄房地产市场分析
三
亦庄房地产发展方向
区域概述
亦庄开发区为北京市唯一国家级经济技术开发区，是北京 南城一颗“新星”
亦庄区域
亦庄经济技术开发区简介；
共121家企业；
绿色能源产业（代表：金色科技
生物医药：（药品生产、医疗器械和研发服务等）共196家企业； 有限公司、 SK公司）
汽车制造业：（整车制造、汽车零部件生产和：中国航空
装备制造业：（基础设备制造和专用设备制造业等）共184家企业。工业集团公司）
核心区：新城的行政和商务中心 河西区：科技文化中心，汽车产业基地， 混合功能区，居住区 路东区：三羊居住区，光机电一体化基地， 产业区 马驹桥：居住组团 物流中心：物流基地，包含免税区 亦庄枢纽站前综合区：新城未来面向区域 的综合服务中心，是新城重要的形象区
亦庄新城未来规划：
到2020年规划用地面积212.7平方公里，
轨道交通建设：目前亦庄线已通车（宋家
庄到次渠火车站），未来有望在2018年开
通地铁17号线。
公交建设：目前开通近24条公交线路通往
市区各区域。
区域配套
亦庄新城配套资源相对成熟，但配套资源较集中于亦庄核 心区,公园绿地配套丰富
医疗配套：
北京同仁医院亦庄分 院为三级甲等医院
公园绿地配套：
公园：南海子公园、国 际企业文化园、博大公 园、鸿博公园、鸿禧高 尔夫俱乐部等
亦庄未来发展方向：
亦庄新城在近几年，随着南城新三年计 划的启动，大亦庄版图的“扩容”，第二 机场的规划兴建与辐射，品牌地产的进驻 开发必将让亦庄新城走进全新品质时代。
区域规划
亦庄新城各功能分区明显，但重点区域突出——国家重点 打造产业园区
河西区
亦庄枢纽站 前综合区
马驹桥居住区
物流中 心区
亦庄功能分区规划：
世
世
界
界
村
花
园
目录
一
亦庄区域分析
二
亦庄房地产市场分析
1 市场格局
2 重点项目分析
3 小结分析
三
亦庄房地产发展方向
旧宫片区
旧宫区域房地产发展是南城发展最快的区域之一，随着南 城楼市的火热，旧宫区域必然会成长为南城的新兴区域
国 韵 村
江 南 山 水
旧宫片区
紫
郡
中
府
南
湾
旧宫片区在售项目：
目前在售项目有江南山水、国韵村、葛洲坝 紫郡府和中南湾；