所有权问题之四

一般相邻土地通行关系
成立要件： 成立要件： 土地属于“ 袋地” 准袋地” （ 1 ） 土地属于 “ 袋地 ” 或 “ 准袋地 ” （ 四周 不通公路或虽可通但费用过大、 不通公路或虽可通但费用过大、具有危险等不 便） （2）须为使用土地所必要 （3）须非土地使用权人的任意行为所致 通行权人有通行相邻一方土地的权利， 通行权人有通行相邻一方土地的权利，必要时 可开设道路 通行权人应选择对邻地损害最小的地方通行并 适当补偿因通行或开设道路给他人带来的损害
相邻土地的通行关系
相邻土地间，相邻一方有于他方土地通行之必要， 相邻土地间，相邻一方有于他方土地通行之必要， 他方应予准许; 造成相邻人损失的， 他方应予准许 ; 造成相邻人损失的 ， 通行方应予适 当补偿 相关法规： 民法通则》83条原则规定； 相关法规：《民法通则》83条原则规定；《民通意 100条 101条 见》 100条、 101条 类型： 类型： A.一般的相邻土地通行关系 一般的相邻土地通行关系 B.特别的相邻土地通行关系 特别的相邻土地通行关系
一、不动产相邻关系的特征
相互毗邻的不动产所有人（使用人）之间在 相互毗邻的不动产所有人（使用人） 行使不动产物权时， 行使不动产物权时，因相互间给予便利或受到限 制所发生的权利义务关系 1、主体的多数性——两个以上所有人或使用人 主体的多数性——两个以上所有人或使用人 2、标的物的相邻性——不动产相互毗邻 标的物的相邻性——不动产相互毗邻 3、内容的复杂性——给予便利或受到限制 内容的复杂性 的复杂性——给予便利或受到限制 4、产生的法定性 ——权利义务法定产生 ——权利义务法定产生 5、客体的特殊性——相邻各方在行使不动产权利时 客体的特殊性——相邻各方在行使不动产权利时 互相给予方便所追求的利益 经济或非经济） 利益（ 互相给予方便所追求的利益（经济或非经济）
相邻土地通行关系纠纷案
1994年镇中心学校新盖校舍 准备出卖旧校舍。 1994 年镇中心学校新盖校舍 ， 准备出卖旧校舍 。 乐洋与 年镇中心学校新盖校舍， 毛修共同出资购买了镇中心学校出卖的房屋， 共计8 毛修共同出资购买了镇中心学校出卖的房屋 ， 共计 8间 。 乐洋欲开商店住临街4 毛修欲开修理厂住靠里面4 乐洋欲开商店住临街4间；毛修欲开修理厂住靠里面4间。 为免争议，双方分割了房屋，并办理了房屋产权登记。 为免争议，双方分割了房屋，并办理了房屋产权登记。 1994年 1994年8月，毛修病故，其子毛青继承房屋，因不会修理 毛修病故，其子毛青继承房屋， 无法再开修理店。因种种原因，乐洋亦未开成商店， ，无法再开修理店。因种种原因，乐洋亦未开成商店，而 至城里打工，并将其房卖与周洋。 至城里打工，并将其房卖与周洋。乐洋与毛修原打算一个 开商店，一个开修理厂，去修理厂的人从商店经过， 开商店，一个开修理厂，去修理厂的人从商店经过，正好 拉客源。 拉客源。 现毛青与周洋的房屋仅用于居住， 现毛青与周洋的房屋仅用于居住，毛若不从周之院子通过 再无他路可走。周不同意毛通行其院，若一定通行， ，再无他路可走。周不同意毛通行其院，若一定通行，须 每年给付500元补偿费 毛不同意给付，双方发生争议。 元补偿费。 每年给付500元补偿费。毛不同意给付，双方发生争议。 问题】 【问题】 毛青是否有权通行周洋的院子，是否应当支付补偿费？ 毛青是否有权通行周洋的院子，是否应当支付补偿费？
所有权问题之四
—不动产相邻关系
主要内容
一、相邻关系的含义与特征 相邻关系的含义与特征 二、处理相邻关系的原则 三、常见相邻关系
Case：晒太阳是福利还是权利? Case：晒太阳是福利还是权利?
2002年 2002年3月王某向甲公司购买住房 一套， 月验房入住， 一套，5月验房入住，后来甲公司 在排风管道外加盖房屋超出了王某 的窗高， 的窗高，两个散热窗户正对着王的 窗户使其无法开窗通风采光， 窗户使其无法开窗通风采光，王起 诉要求甲公司拆除加盖的建筑物， 诉要求甲公司拆除加盖的建筑物， 如不能拆除， 如不能拆除，要求赔偿因此造成的 房屋贬值损失30万元。 30万元 房屋贬值损失30万元。
明确保护 "阳光权" 阳光权"
《物权法》规定：“建造建筑物，不得违反 物权法》规定： 建造建筑物， 国家有关工程建设标准， 国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的 通风、采光和日照。 通风、采光和日照。” 近年来，随着城市建设速度加快， 近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设 用地供应趋紧， 用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅 楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违 楼规划审批环节中存在漏洞， 规施工，超规划建设， 规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数 过高，密度过大；有些人甚至为求便利， 过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私 搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光， 搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基 阳光权”引发的纠纷日益增多。 于“阳光权”引发的纠纷日益增多。
最高院《贯彻民通意见》 100条 最高院《贯彻民通意见》 100条
一方必须在相邻一方使用的土地上 通行的，应当予以准许。 通行的，应当予以准许。因此造成损失 的，应当给予适当补偿。 应当给予适当补偿。
最高院《贯彻民通意见》 101条 最高院《贯彻民通意见》 101条
对于一方所有的或者使用的建筑物 范围内历史形成的必经通道， 范围内历史形成的必经通道 ， 所有权人 或者使用权人不得堵塞。 或者使用权人不得堵塞 。 因堵塞影响他 人生产、 生活， 人生产 、 生活 ， 他人要求排除妨碍或者 恢复原状的， 应当予以支持。 恢复原状的 ， 应当予以支持 。 但有条件 另开通道的，也可以另开通道。 另开通道的，也可以另开通道。
二、处理相邻关系的原则
（1）有利生产和方便生活 （2）团结互助和公平合理 （3）尊重历史和习惯 《民法通则》83条 民法通则》83条
《民法通则》83条 民法通则》83条
不动产的相邻各ຫໍສະໝຸດ Baidu，应当按照有利生产、 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方 便生活、团结互助、公平合理的精神， 便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理 截水、排水、通行、通风、 截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关 给相邻方造成妨碍或者损失的， 系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵 排除妨碍，赔偿损失。 害，排除妨碍，赔偿损失。
相邻环保关系
建筑越界的相邻关系 竹木越界的相邻关系
相邻的用水 和排水关系
果实越界的相邻关系
1、相邻土地使用关系
指土地所有或使用人为行使权利之便， 指土地所有或使用人为行使权利之便，在 法定范围内， 法定范围内，有权使用邻人土地而发生的 相邻关系。 相邻关系。 主要包括： 主要包括： 第一，相邻土地的管线安设 管线安设关系 第一，相邻土地的管线安设关系 第二，相邻土地的建筑物营缮 建筑物营缮关系 第二，相邻土地的建筑物营缮关系 第三，相邻土地的通行 通行关系 第三，相邻土地的通行关系
04年司法考试（四）卷第七题 04年司法考试（ 年司法考试
甲男与乙女系隔壁邻居。因甲时常聚集朋友在家打麻将，通宵达 甲男与乙女系隔壁邻居。因甲时常聚集朋友在家打麻将， 旦严重影响乙家正常休息。乙多次到甲家说明自己神经衰弱， 旦严重影响乙家正常休息。乙多次到甲家说明自己神经衰弱，孩 子要学习，希望甲夜晚不要扰民。一次甲家正在玩麻将， 子要学习，希望甲夜晚不要扰民。一次甲家正在玩麻将，乙又敲 门表示不满。甲认为乙在朋友面前扫了自己面子，遂出言不逊， 门表示不满。甲认为乙在朋友面前扫了自己面子，遂出言不逊， 辱骂乙神经病。乙亦怒斥甲不务正业，象个赌徒。 辱骂乙神经病。乙亦怒斥甲不务正业，象个赌徒。双方由此发生 争吵，引来邻里劝说双方忍让。甲恼羞成怒， 争吵，引来邻里劝说双方忍让。甲恼羞成怒，上前拉住乙的衣服 我是赌徒，你就是妓女。 乙羞愤不已，转身欲走， 说：“我是赌徒，你就是妓女。”乙羞愤不已，转身欲走，但被 甲拉住。挣扯间致乙衬衣被撕破，上身部分裸露。 甲拉住。挣扯间致乙衬衣被撕破，上身部分裸露。 乙遭此羞辱之后，神经受到严重刺激，神经衰弱加重， 乙遭此羞辱之后，神经受到严重刺激，神经衰弱加重，不能正常 生活工作，所在外企将其辞退。治病、休养、生活无来源， 生活工作，所在外企将其辞退。治病、休养、生活无来源，使乙 身心、财产俱遭伤损。后有朋友告诉乙，一定要讨个说法。 身心、财产俱遭伤损。后有朋友告诉乙，一定要讨个说法。 作为一名法律职业者，你认为根据我国法律的规定， 作为一名法律职业者，你认为根据我国法律的规定，有哪几种法 律途径或方式可供乙选择，以维护其权益。针对本案的实际情况， 律途径或方式可供乙选择，以维护其权益。针对本案的实际情况， 你认为选择其中哪一种方式处理此事社会效果更好、更具优越性， 你认为选择其中哪一种方式处理此事社会效果更好、更具优越性， 并请阐明理由。 并请阐明理由。 要求：运用掌握的法学和社会知识阐释你的观点和理由；说理充 要求：运用掌握的法学和社会知识阐释你的观点和理由； 逻辑严谨，语言流畅，表达准确；字数不少于500字 分，逻辑严谨，语言流畅，表达准确；字数不少于500字。
土地所有或使用人在其疆界或近旁营造或修缮 建筑物时， 若有使用邻地之必要， 建筑物时 ， 若有使用邻地之必要 ， 则邻地所有 或使用人应准其使用。 或使用人应准其使用。 最高院《贯彻民通意见》97条规定要求 条规定要求： 最高院《贯彻民通意见》97条规定要求： 相邻一方应按约定范围、 （1）相邻一方应按约定范围、用途和期限使用 他方土地 如未按约定使用，应及时清理现场， （2）如未按约定使用，应及时清理现场，排除 妨碍，恢复原状， 妨碍，恢复原状，赔偿损失
2、相邻的损害防免关系
相邻土地的管线安设关系
土地所有或使用人非经他人土地不能安设管线或 虽能安设而费用过大时，有权经他人土地安设， 虽能安设而费用过大时，有权经他人土地安设， 邻地所有或使用人应当允许。 邻地所有或使用人应当允许。 要求： 要求： （1）应选择对他人土地损害最少的场所和方法 （2）应支付补偿金
相邻土地的建筑物营缮关系
特别的相邻土地通行关系
成立要件： 成立要件： 土地属于“袋地”或者“准袋地” （1）土地属于“袋地”或者“准袋地” （2）须为使用土地所必要 （3）须因土地使用权一部让与或分割而产生 通行权人可通行相邻一方的土地且不必补偿由此 给土地使用权受让方或分割土地使用权方带来 的损害
但通行权人应选择对周围地损害最小的地方通行
A 与B 系前后邻居，两家房距5．8 米。A 翻盖房屋，准备在 系前后邻居，两家房距5 翻盖房屋， 原来的宅基地上建两层9 22米高的楼房 便找到B 协商。 原来的宅基地上建两层9．22米高的楼房，便找到B 协商。 米高的楼房， B 表示，按农村风俗前房不能高出后房，自己的房屋是4．8 表示，按农村风俗前房不能高出后房，自己的房屋是4 米，B 不能超建。A 认为，在自己的宅基上建房，想盖多高 不能超建。 认为，在自己的宅基上建房， 盖多高，谁都无权干涉。故趁B 外出做生意之机，强行超建 盖多高，谁都无权干涉。故趁B 外出做生意之机， 将房建成。经科学测算，因A 的超建，B 的房屋整个窗户在 的超建， 将房建成。经科学测算， 冬季近二个月不能受阳光照射。下列说法正确的有： 冬季近二个月不能受阳光照射。下列说法正确的有： A．A 建房属于合法行使自己宅基地使用权，B 无权干涉 建房属于合法行使自己宅基地使用权， B．A 和B 之间形成地役权法律关系 C．B 有权要求A停止侵害，排除妨碍 有权要求A停止侵害， D．A 的行为违反乡规民俗属于无效
三、常见相邻关系（示意图） 常见相邻关系（示意图）
相邻土地 使用关系 常 见 相 邻 关 系 相邻的损害 相邻的损害 防免关系
相邻土地管线安设关系 相邻土地管线安设关系
相邻土地建筑物营缮关系 相邻土地通行关系
建筑物倒塌的防免关系 地基动摇的防免关系 业务活动的防免关系 日照妨害的防免关系
相邻的 越界关系