商品房买卖合同中涉及的法律问题及风险防范

商品房买卖合同中涉及的法律问题及风险防范

一、审查“五证”

目前，在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”或者“五证”原件。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房销售（或预售）许可证》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

二、谨慎签订认购书

在目前的商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式合同之前，都要求签订认购书，并交纳认购款。其实签订认购书不是商品房买卖的必经程序，建议消费者不要轻易签订认购书。如果消费者的确看中了某个楼盘，担心错过，就应该注意以下问题：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这里要明确的是所交款项是“定金”还是“订金” ，二者的法律后果是不一样的。第5条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

三、有关房屋面积的问题

面积变化引起的纠纷一直是房地产纠纷中的热点。由于期房在销售时仅是依照图纸上测量的数据，房屋建成后出现一定的误差在所难免。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

但是现在出现了一种特殊的误差方式，即建筑面积不变，套内面积减小，公摊面积增大。如果开发商在销售时故意将原有的套内建筑面积加大，以达到以较大的使用面积吸引购房者的目的，那么开发商有欺诈之嫌。如果是基于客观原因造成的，就应依法处理。为了避免在购房时出现类似情况，建议消费者在合同中

对套内建筑面积的误差进行约定，如约定套内建筑面积误差与总建筑面积误差同比例增减，或者将分摊面积的比例固定，从而保证房屋的使用率。

四、有关房产抵押的问题

由于现在房地产开发的规模一般都较大，所需资金较大，很少有开发商能够独立支付全部的建设资金，各种渠道的融资就成为开发房地产项目的一个重要事宜。但是，个别开发商为了筹措资金，将已售房产再次抵押或隐瞒事实，将已抵押房产进行销售，这样就可能侵害消费者的利益。依照法律规定，房产售出后，只要依法将买卖合同在房管部门进行备案登记，交易即告成立，不管房屋是否建成或实际交付，开发商无权做抵押处理，否则应承担相应的法律责任。当然，除购房者同意抵押除外。对于将已抵押房产进行销售的情况，开发商销售时必须讲明抵押状况，然后由购房者选择是否签约。如果开发商恶意隐瞒，就可能侵害消费者的利益。因此建议消费者在签约之前，要求开发商出具保证函或约定保证条款，还可以通过房产登记部门查询了解，以防止不必要的纠纷。

五、如何应付逾期交房

由于房屋的建设需要一定的周期，期间难免会一些特殊情况致使开发商的建设计划受阻，导致的后果就是逾期交付房屋。除因不可抗力导致逾期交付情形外，其他情况均属违约行为，开发商因此应当承担法律责任。某些开发商将恶劣天气亦归为不可抗力中的自然灾害一类，并欲以此拒绝承担违约责任，显然是错误的。因为开发商在进行工期推算时，应当已将恶劣天气、材料供应、建筑施工、市政配套、部门审批等因素考虑在施工时间内。

购房者一旦面临开发商逾期交房的情形时，一定要审时度势，果断决定。对于具备了房地产开发合法主体资格、商誉良好、有实际履行合同能力的开发商而言，如果购房者愿意继续履行合同，可以采取谈判协商方式，与开发商达成延期交房协议，约定好宽展期及违约责任。如果根据工程进度大致判断，交付合格的房屋遥遥无期，则建议不要心存侥幸，或仅仅着眼开发商应付的违约金，这时应当及时解除合同，以保证购房款得到全部退还，将损失降到最低点。