商品房买卖合同中涉及的法律问题及风险防范
买卖合同法律知识及风险防范培训课件
二、买卖合同主要条款及风险防范
买卖合同主要条款
当事人名称、住所 标的、数量 价款及付款时间、方式 质量标准与质保 履行期限、地点和方式 验收条款 违约责任条款 合同解除或终止 争议解决条款
➢ 目前产品的质量标准一般分为三类：一类是国家标准，一类是 行业标准，还有就是厂家标准。
➢ 国家标准有许多是强制性的，也有部分是倡导性的，行业标准， 一般是倡导性的。厂家标准可能优于国家标准或行业标准，也 可能劣于国家标准或行业标准。只要不违反强制性标准就行。 产品质量标准，是检验产品是否合格的依据。
原因：名称应为准确的全称，写明电话及地址，争议发生后便于 诉讼、仲裁等机构送达文书。
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二、买卖合同主要条款及风险防范
买卖合同主要条款
当事人名称、住所 标的、数量 价款及付款时间、方式 质量标准与质保 交货条款 验收条款 违约责任条款 合同解除或终止 争议解决条款
➢ 标的，即交易产品的名称、规格、型号、品牌。生产的产品可能会 有多种不同的规格、型号，有的公司甚至会拥有多个品牌。
➢ 数量，计量单位要写清楚。 ➢ 对于长期合作的客户，签订一定期限的合同，可能对标的的具体规
格、型号 、数量等不进行约定，只是约定购买公司系列产品。在合 同中约定对方下订单，在订单中对该批次产品的名称、规格、型号、 品牌、数量，以订单为准。（也有企业喜欢书面通知的形式，但不 管如何，应写明产品的名称、规格、型号、品牌、数量）
➢ 接受货物的一方为买受人。买受人义务： 支付价款。受领标的物。对标的物检查通 知的义务。
➢ 特点：有偿、双务、诺成、不要式
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一、买卖合同基本法理
合同的效力
合同的效力指已成立的合同对合同当事人的法律约束力。
• 主体合法（有主体资格和相应行为能力）； • 标的合法（禁止流通物不可作为标的）； • 内容合法（双方权利义务公平、不违法）； • 形式与程序合法（符合法定形式和程序）。
买卖合同中的陷阱及欺诈行为及风险防范
买卖合同中的陷阱及欺诈⾏为及风险防范买卖合同中的欺诈⾏为有哪些?法律⽅⾯是如何进⾏规定的?我们需要注意些什么?下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。
买卖合同中的陷阱及欺诈⾏为有哪些1、主体没有订⽴合同的资格，没有实际履⾏能⼒。
主要表现为：订⽴合同的⼀⽅没有提供法⼈资格证明；合同⼀⽅提供的《企业法⼈营业执照》为副本或复印件，是伪造的证明；合同⼀⽅提供了正式的《企业法⼈营业执照》但其实际虚报注册资本，⽆实有资⾦，并没有实际履⾏能⼒；合同⼀⽅在订⽴合同时虽提供了正式的《企业法⼈营业执照》，但因未参加⼯商局年检已被吊销营业执照。
2、代理⼈超越代理权限，以被代理⼈名义签订买卖合同。
在买卖合同的签订中，经常有代理⼈以被代理⼈我名义签订合同的情形，在被代理⼈的授权范围内，代理⼈所签订的合同的权利及义务应由被代理⼈承受。
但代理⼈超越代理权限或代理权受权期限已届满后所订⽴的合同，未经被代理⼈追认，由⾏为⼈承担。
根据《民法典》的规定可能会给合同另⼀⽅当事⼈造成损失。
因此，对代理⼈签订合同应对其代理权进⾏了解。
对于对⽅业务员或经营管理⼈员单位订⽴的合同，应注意了解对⽅的授权情况，包括授权期限、授权范围、所开⽴介绍信的真实性对⾮法定代表⼈的⾼级管理⼈员，如副总经理、董事长等，应了解其是否具有代表权。
3、标的物为法律禁⽌或限制流通物。
在买卖活动中当事⼈不了解买卖物品在法律上有⽆限制、禁⽌买卖的规定，盲⽬签订合同却因标的物为法律禁⽌流通物或限制流通物，⽽导致合同的⽆效。
4、在买卖合同中的恶意履⾏。
签订了⼀份内容齐备、详尽完善的合同并不代表没有任何风险，在实际履⾏中有可能出现恶意履⾏的情况，⼀般有：借⼝产品质量差⾯拒付货款；产品有质量问题⾯故意不告知；在发⽣多交货是不予通知；在对⽅履⾏不符合约定时，不及时采取措施避免或减少损失的发⽣。
对合同进⾏恶意履⾏的情况⾮常复杂，但在订⽴合同时如能进⾏积极的事前防范将极⼤减少合同风险。
买卖合同风险防范检查清单
买卖合同风险防范检查清单一、合同内容风险检查按照法律规定，合同中是否全部包含了必要的条款和内容？合同中的各项权利和义务是否清晰明确？合同中是否明确规定了交付日期和交付方式？合同中是否清楚规定了商品或服务的规格、质量标准和数量？合同中是否规定了商品或服务的价格及支付方式？合同中是否包含解决争议的仲裁或诉讼条款？合同中是否包含了各方的违约责任和补偿条款？合同中是否明确规定了保密义务和知识产权归属？合同中是否规定了期限、终止和解除合同的条件？二、交易对方风险检查了解交易对方的信用状况和经营状况。
对交易对方进行尽职调查，了解其是否具备履行合同的能力。
检查交易对方是否存在经营不善、欠债或被诉讼的情况。
三、交易物品风险检查检查交易物品的品质和规格是否符合合同要求。
核实交易物品是否符合相关法律法规的要求。
检查交易物品是否已经获得必要的许可证或证书。
对交易物品进行实地检查，确定其真实性和完整性。
四、履约保证风险检查检查合同中的履约保证条款，确保合同有充足的保证措施。
确保交易对方提供的履约保证金或担保措施有效并能够使用。
检查履约保证措施的可行性和可执行性。
五、法律合规风险检查确保合同内容符合相关的法律法规和行业标准。
检查合同是否涉及竞争法、反垄断法等敏感法律问题。
合同是否存在违反法律的风险点，如禁止条款、过度限制等。
合同中的保密条款是否符合相关法律法规和行业标准。
六、其他风险检查针对具体行业或特定交易情况，进行需要的额外风险检查。
确保合同中包含了必要的附加条款和约定。
对合同中的术语和条款进行明确解释，避免歧义和误解。
检查合同是否涉及重要的附属文件和协议，确保其完整性和有效性。
买卖合同常见十大问题及风险防范ppt课件
2024/2/15
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为深入学习习近平新时代中国特色社 会主义 思想和 党的十 九大精 神,贯彻 全国教 育大会 精神,充 分发挥 中小学 图书室 育人功 能
• 技术质量协议
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为深入学习习近平新时代中国特色社 会主义 思想和 党的十 九大精 神,贯彻 全国教 育大会 精神,充 分发挥 中小学 图书室 育人功 能
防范措施：
• 一是要在合同中尽量约定明确质量使用的标准，如按国家 标准、行业标准、地方标准或者企业标准。或者符合合同 目的的特定标准
防范措施：
• 一是所有合同均应采取书面形式，不要使用口头合同。紧 急情况下采用了口头合同，之后也应当立即补签书面合同
• 二是如使用传真或者QQ往来等签定合同，之后也应要求 通过特快专递将原件邮寄我方，必须取得原件
• 三是在签订合同时，双方的名称要清晰，前后要统一
• 特别是名称要与公司营业执照或者公章上的名称一致，不 使用简称或缩写
• 有的违约情形不明确
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为深入学习习近平新时代中国特色社 会主义 思想和 党的十 九大精 神,贯彻 全国教 育大会 精神,充 分发挥 中小学 图书室 育人功 能
防范措施：
• 一是合同必须要有违约条款。
• 二是还必须明确一般违约的后果以及严重违约的不同后果。 违约后包括：继续履行；采取补救措施；赔偿损失
防范措施：
同时对一些大件的单件产品，卖方可以在合同中约定在货款 未付清到80%前，产品的所有权不发生转移，这条对于卖 方特别重要
房屋买卖合同风险防范案例
房屋买卖合同风险防范案例一、案例背景。
老张啊，一直想换个大房子，让一家人住得舒坦点。
他在一个中介那看到了一套特别中意的房子。
那房子地段好，户型也方正，老张一眼就相中了。
卖家呢，是老李，他因为要去别的城市发展，所以急着把房子出手。
二、合同签订时的风险。
1. 产权不明晰。
老张和老李刚开始谈的时候，老张就有点疏忽了。
他没仔细去查这个房子的产权情况。
结果呢，差点就吃了大亏。
原来啊，老李的房子虽然是他住着，但是这个房子还有一部分产权在老李他兄弟那。
老张都和老李谈好价格，准备签合同了，还好老张的儿子多了个心眼。
儿子说：“爸，这房子产权可不能含糊，咱得查清楚。
”这一查，发现了这个大问题。
要是老张稀里糊涂签了合同，到时候老李他兄弟不同意卖房，老张这钱可就打水漂了，还得扯一堆麻烦的官司。
防范措施：在签合同之前，一定要去房管局查清楚房子的产权情况，看看产权人到底有几个，有没有抵押、查封之类的情况。
这就好比你买东西，得先看看这东西是不是卖家一个人能做主卖的，别到时候有其他人来搅局。
2. 合同条款模糊。
老张和老李在签合同的时候，合同里关于交房时间就写得特别模糊。
只写了个大概的月份，没有具体到日期。
而且对于房子里的家具家电怎么处理也没说清楚。
老张以为房子里的那些东西肯定是都留下给他的，毕竟老李也没说要搬走。
老李呢，他心里想的是只留下一些大件的家具，像电视、冰箱之类的，其他的小物件他想带走。
这就为后面埋下了隐患。
防范措施：合同条款得写得明明白白的。
交房时间就得精确到哪一天，家具家电哪些留下，哪些带走，都得列个清单出来。
这就像你去餐馆点菜，你得把你要吃的菜名说得清清楚楚，不然厨师给你乱做一通，你肯定不乐意。
三、付款环节的风险。
1. 付款方式不合理。
老张和老李商量的付款方式是老张先付一大笔定金，然后在过户之前把剩下的房款都付清。
老张想着这样老李能放心，自己也能尽快拿到房子。
可是呢，他没考虑到如果在过户之前就把钱都给了老李，万一老李反悔了，拖着不过户，或者房子有什么隐藏的问题，老张可就被动了。
二手房买卖中的法律风险与防范措施
二手房买卖中的法律风险与防范措施在二手房买卖中，存在着各种法律风险，为了有效规避这些潜在风险，买卖双方应当采取一系列的防范措施。
本文将从法律角度出发，探讨二手房买卖中的法律风险及对应的防范措施。
一、房产证风险与防范措施在二手房买卖中，房产证是最重要的法律文件之一，涉及到房屋所有权的归属。
购买方应当仔细核实房产证的真实性和完整性，确保所购房屋的所有权归属清晰明确。
同时，还应注意检查是否有抵押、查封等限制性权利存在。
在签订买卖合同前，双方应共同到房产证登记处办理过户手续并办理产权转移登记，以确保所有权的顺利转移。
二、土地证风险与防范措施土地使用权证是确认土地使用权的合法凭证，与房产证一样，具有至关重要的意义。
在购买二手房时，购买方应查验卖方提供的土地使用权证的真伪，并核实其有效期和使用范围。
此外，还需了解土地是否存在转让限制、抵押、征收等风险。
只有当土地证的所有信息真实可靠时，才能保证购买的二手房合法合规。
三、贷款风险与防范措施二手房买卖通常需要借助银行贷款来支付购房款项，因此贷款风险是不容忽视的问题。
购买方应提前了解自己的还款能力，选择适合自己的贷款方式和额度。
同时，购房合同中应明确约定还款期限、利率、罚息等内容，以避免因贷款合同不明确而引发的纠纷。
此外，购买方还应留意贷款利率的浮动情况，及时做好风险防范。
四、税费风险与防范措施在二手房交易中，涉及到的税费包括契税、个人所得税等。
购买方应了解各项税费的法定税率和计算方式，在签订买卖合同前，与卖方明确各自承担的税费责任。
此外，购买方还应注意留意有无可能发生的增值税风险，避免因自己的疏忽而导致额外的经济负担。
五、合同风险与防范措施购房买卖合同是确保交易双方权益的重要法律文件。
购买方应认真审查合同的各项条款，确保自己的权益得到保障。
特别要注意的是，合同中房屋的面积、用途、权益状况、装修等必须详细明确，涉及到的各项约定应具备明确性和合理性。
对于有争议的条款，双方可以协商修改，确保合同的公平性和合法性。
2023商品房买卖标准合同纠纷的常见类型及法律适用
商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用引言商品房买卖合同是指买卖双方就商品房的买卖关系所订立的书面协议。
然而，在商品房买卖合同的履行过程中，可能会发生各种纠纷。
本文将介绍商品房买卖合同纠纷的常见类型，并对这些纠纷的法律适用进行分析。
1. 提供虚假信息的纠纷一些房地产开发商在销售商品房时可能会提供虚假的广告宣传材料，以夸大房屋的质量、规划和配套设施等。
当购房者发现所购房屋与所宣传的不符时，可能会引发纠纷。
根据《合同法》，购房者可以要求开发商承担违约责任，包括退还购房款、赔偿购房者因此造成的损失等。
同时，购房者还可以要求开发商承担违约金，并要求解除合同。
2. 楼盘规划变更的纠纷开发商在商品房销售过程中，有可能会对楼盘的规划进行变更，如调整楼层、减少公共配套面积等。
这种情况下，购房者可能会对规划变更表示不满，从而引发纠纷。
按照我国法律规定，若开发商对楼盘规划发生变更，应当事先通知购房者，并征得购房者的同意。
如果开发商未经购房者同意擅自变更规划，购房者有权要求开发商恢复原规划或者赔偿相应损失。
3. 质量问题的纠纷商品房的质量问题是购房者在合同履行过程中最常遇到的问题之一。
质量问题可能包括施工质量不达标、材料使用不符合规范等。
购房者在发现质量问题时，应及时通知开发商，要求开发商进行修复或者更换。
如果开发商未能进行维修或者更换，购房者可以要求开发商承担违约责任，并要求赔偿相应损失。
4. 交付延迟的纠纷商品房交付延迟也是常见的纠纷类型之一。
开发商在合同中通常会约定商品房的交付时间，但有时开发商未能按时交付，给购房者造成了经济损失。
购房者可以根据《合同法》的相关规定，在一定条件下要求开发商支付违约金或者赔偿损失。
如果开发商无法按时交付商品房，购房者还可以要求解除合同。
5. 公共设施配套问题的纠纷商品房的价值往往也与其所处环境、公共设施的配套程度有关。
开发商在销售商品房时，通常会承诺提供相应的公共设施，如公园、娱乐设施等。
买卖合同风险防范
买卖合同风险防范在商业活动中，买卖合同是最常见的法律文书之一，它规定了交易双方的权利与义务。
然而，由于多种原因，买卖合同中可能存在风险，这些风险可能导致经济损失或法律责任。
因此，了解和防范买卖合同中的风险至关重要。
以下是一些有效的风险防范措施：明确合同条款确保合同条款清晰、具体，避免使用模糊不清的语言。
包括但不限于货物的描述、数量、质量标准、价格、交货时间、付款方式及违约责任等，都应详细列明。
清晰的条款有助于减少因理解偏差而产生的争议。
进行尽职调查在签订合同前，对交易对方进行尽职调查是非常重要的。
这包括对方的信誉、财务状况、业务能力等方面的调查。
通过尽职调查，可以有效识别潜在的风险，并采取相应措施以避免损失。
保留书面证据所有交易过程中的沟通、协商、变更等均应有书面记录，以便在出现纠纷时提供证据。
电子邮件、短信、即时通讯记录等都可以作为书面证据。
确保保存好这些文件，以备不时之需。
设定履约担保为保障合同的履行，可以要求对方提供履约担保，如保证金、银行保函或第三方担保等。
这样一旦对方违约，可以通过担保来弥补损失。
明确违约责任合同中应明确规定违约方的责任，包括违约金、赔偿范围等。
这样一旦发生违约，可以依据合同规定迅速采取措施，减少损失。
定期审查合同执行情况合同签订后，应定期审查合同的执行情况，及时发现并解决问题。
对于长期合同或大额合同，更应重视这一环节，防止小问题积累成大风险。
咨询专业法律意见在合同起草、审查过程中，遇到复杂或不确定的法律问题时，应咨询专业律师的意见。
专业律师可以提供法律风险评估和防范建议，帮助规避潜在风险。
通过上述措施，可以有效地防范买卖合同中的风险，保护自身权益不受侵害。
在任何商业活动中，谨慎的态度和专业的法律知识都是防范风险的重要武器。
住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施
不得虚假宣传或者夸大宣传。
所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引人注目。
宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，介绍应当有政府部门公布的文件作为依据并含有免责条款。
不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者交付后根本无法实现的承诺。
表面瑕疵的维修责任
交付法律风险及其防范措施-诉讼案例
营销技能不足
市场经验认识
诉讼请求
变更诉请
判决结果
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
1、判令被告因该房屋存在严重质量问题进行修复，修复后按照国家规定，重新组织验收并出具验收合格证书；2、判令被告因迟延交付该房屋而承担相应违约责任，赔偿原告损失；3、判令被告承担诉讼产生的各项费用。
1、判令被告因系争房屋多项主控项目不合格而不具备验收条件，构成延迟交付；2、判令被告对房屋进行修复后重新组织验收，并出具验收合格证书，验收合格日为房屋实际交付日；保修期与物业费缴费期限依次顺延；3、判令被告支付延迟交付房屋产生的违约金（自2010年9月16日起至实际交付日）；4、判令被告承担因诉讼产生的各项费用（诉讼费、鉴定费、法律服务费）
保险
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
《预售合同》订立后取得大产证，《预售合同》转签《现售合同》，同时银行按揭贷款须以该商品房小产权证进行抵押担保，所以须办理小产证方才放款，预售合同办小产证从房交所系统可打印出有条形码的《房屋交接书》，而现售合同则无此《房屋交接书》。
交付法律风险及其防范措施-因交付通知瑕疵引发逾期交付违约责任的民事纠纷案例
交付期限：甲方在收到乙方全部房价款之日起15日内，甲方向乙方交付该房屋。
房屋买卖交易的注意事项及风险防范
房屋买卖交易的注意事项及风险防范房屋买卖交易是一项重要的交易行为，涉及到大量的资金和法律问题，因此购房者应该对交易过程中的注意事项和可能的风险有所了解和防范。
本文将为您介绍一些房屋买卖交易的注意事项以及风险防范措施，希望能对即将进行房屋买卖交易的您有所帮助。
一、合法性验证在购买房屋之前，首先需要核实房屋的合法性。
购房者应查明房屋的所有权证明、土地使用证明等相关证件的真实性，并确保房屋的产权无任何纠纷。
此外，购房者还应与卖方核实房屋的实际所有者是否与证件上的所有者一致，以免陷入法律纠纷。
二、购房意向书购房者与卖方达成初步意向后，应尽快签订购房意向书。
购房意向书是一份明确购房意向的书面文件，其中应包括买卖双方的基本信息、购房价格、交付方式、违约责任等。
购房意向书的签订有助于确立双方的交易意向，并为后续的合同签订提供参考。
三、房屋核验和验收在购房过程中，购房者应亲自核验房屋的实际情况。
核验内容包括房屋的面积、户型、建筑质量、周边环境等。
购房者还应注意了解房屋所在小区的物业管理情况、配套设施及规划等信息。
在房屋购买完成后，购房者还应进行验收，确保房屋无明显质量问题。
四、购房合同购房合同是房屋买卖交易的法律依据，因此购房者在签订购房合同时应特别注意。
合同内容应包括双方当事人的信息、房屋基本情况、购房价格、过户和交付时间、违约责任等。
购房者应认真阅读合同条款，确保自己的权益得到保护。
如果对合同条款有任何疑问，应及时请教专业人士或律师，并进行相应的修订。
五、资金安全在房屋买卖交易中，购房者的资金安全至关重要。
购房者应特别注意支付方式，首付款和尾款的支付应通过银行转账等方式，并保留好相关的支付凭证。
避免使用现金等无法追溯的支付方式，以防止买卖双方发生纠纷。
此外，购房者还应注意保管好自己的贷款合同、借款协议等文件，防止泄露或被他人利用。
六、法律风险防范购房者应该了解并遵守相关法律法规，避免违法行为。
购房者在购房过程中，应注意与卖方共同办理房屋过户手续，并及时到相关部门办理房屋所有权证书的过户手续。
购买商品房风险怎么防范
购买商品房风险怎么防范防范因购买商品房而产生的风险，有以下几点建议，首先购房者不要轻易相对开发商的口头承诺和宣传。
其次，要对开发商的相应资质作出查验。
然后，还要对商品房的修建手续作出查验。
接下来，购房的时候最好不要购买在农村集体土地上面修建的房屋。
最后，与开发商签订商品房买卖合同的时候需要慎重对待。
一、购买商品房风险怎么防范(一)不轻信口头宣传和承诺。
对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。
无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。
(二)查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。
购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。
该信息可从房地产管理部门公布的政务信息中获取。
开通房地产市场信息系统的城市，购房人可以通过该系统查询预售项目基本情况和预售情况。
(三)查验商品房项目的建设手续。
购买商品房现房的，购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照，开发企业资质证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。
开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。
(四)城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。
目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。
不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。
目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。
非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。
有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
(五)审慎签订商品房买卖合同。
一是，签订合同时，应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本，应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。
商品房买卖法律风险及防范
商品房买卖法律风险及防范湖北和楚律师事务所颜井辰一、没有预售许可证的法律风险及防范《商品房销售管理办法》第三十八条规定，违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;因此，从以上的规定可以看出，没有预售许可证进行预售商品房，在行政处罚上主要风险包括一是擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款；二是不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
从以上的规定可以看出，即在未取得预售许可证的情况下，签订商品房预售合同的，合同无效，但有例外规定，即在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
在未取得预售许可证之前不要预售商品房，也不要以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；可采取登记购房意向的方式收集购房潜在客户，但不能以开发商的名义收取款项，如果一定要收款以验证客户的购房意向诚意，只能考虑采取与银行合作的方式，让客户在银行以客户名义留存一定款项作为购房意向的诚意。
二、不实宣传导致的法律风险及防范《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。
对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。
一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。
房屋买卖中的风险防范措施
房屋买卖中的风险防范措施房屋买卖是一项重要的交易行为，涉及较大的资产和风险。
为了保障买卖双方的权益，以及降低交易风险，买方和卖方在进行房屋买卖时需要采取一系列的风险防范措施。
本文将介绍房屋买卖中常见的风险，并提供相应的防范措施。
1. 法律风险房屋买卖交易涉及的法律问题较多，买卖双方需要了解相关法律法规，以避免因法律漏洞而导致的风险。
以下是一些防范措施：1.1 遵守相关法律规定：买卖双方在交易过程中应遵守当地相关法律法规，了解房地产法、合同法等相关法律条款。
1.2 寻求专业法律意见：如条件允许，买卖双方可咨询专业的房地产律师，以确保交易过程的合法性。
1.3 仔细审查合同条款：在签署买卖合同前，买卖双方应仔细审查合同条款，并确保自身权益得到充分保障。
2. 房屋质量风险房屋质量问题可能直接影响买方的居住环境和资产价值。
以下是一些防范措施：2.1 定期维护和检查：买方在购房前应定期对目标房屋进行维护和检查，了解其房屋结构、设施设备等情况。
2.2 委托专业检测公司：为了确保房屋质量，买方可委托专业的房屋检测公司对房屋进行全面检测，以发现潜在的质量问题。
2.3 要求出具质量保证书：在签订购房合同时，买方可要求卖方出具质量保证书，明确房屋的质量问题和维修责任。
3. 产权风险产权问题是房屋买卖中最重要的风险之一。
以下是一些防范措施：3.1 调查房屋产权：买方在购房前应仔细了解房屋的产权情况，确认卖方是否具备合法的产权证书。
3.2 验证产权真实性：买方可通过向相关部门查询产权信息，了解房屋产权是否存在纠纷或争议。
3.3 购买房屋产权保险：购买房屋产权保险可以为买方提供保障，一旦出现产权纠纷，保险公司将负责赔付。
4. 交易资金风险交易资金风险涉及到买卖双方的资金安全问题。
以下是一些防范措施：4.1 使用第三方支付：为了确保交易资金安全，买卖双方可使用第三方支付平台进行交易资金的支付和结算。
4.2 签署资金监管协议：买卖双方可签署资金监管协议，将交易资金托管给可信赖的第三方机构，确保交易资金的安全。
商品房买卖合同签约陷阱与风险防范
现实生活中，由于购房者缺乏对相关法律知识的了解，在交易过程中往往处于弱势地位，开辟商也常通过各种手段侵犯购房者的合法权益。
不少购房者在购房时常将主要精力集中在所购房屋的地理位置、面积大小、价格等方面，往往忽视了审查房地产开辟商的经营资质，结果上当受骗。
事实上，这个问题还是比较容易避免的。
依照《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，房地产开辟企业进行商品房预售必须取得五证，即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。
实践中常浮现房地产开辟企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形，还有相当一部份房地产开辟企业置法律法规于不顾，欺骗买受人称已取得商品房预售许可证明，采取签订名目繁多的认购、订购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
根据我国法律的规定，商品房的认购、订购、预订等协议应具备《商品房销售管理办法》第 16 条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
因此，购房者在购买商品房的过程中应尽可能了解房地产开辟企业的资质条件，选择当地有实力、有信誉的房地产开辟企业与其签订合同，在与开辟商签订合同前，应对合同的各项条款及开辟商的手续进行认真审查并应查看所有的原件，将证件的编号记载于房屋预售合同。
固然，由于房地产所涉法律甚多，有条件的话最好请法律人士为自己把关。
在实践中，许多房地产开辟商为了吸引更多的购买人，把物业管理也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送 (免) 半年物业服务费用”这样的促销广告，这实际上超出了其售房合同的范围。
虽然业主可以在物业服务合同中约定，由开辟商代替业主交纳半年的物业服务费用，但实际履行时，常因得不到开辟商的实际承诺而引起争议，导致业主利益无法得到保障。
商品房买卖合同解读
商品房买卖合同解读xx年xx月xx日CATALOGUE目录•商品房买卖合同概述•商品房买卖合同的构成要素•商品房买卖合同的签订与审查•商品房买卖合同的履行与纠纷处理•商品房买卖合同的典型案例分析•商品房买卖合同的法律责任与风险防范01商品房买卖合同概述商品房买卖合同是指买卖双方就商品房价款、交付、质量、维修、违约责任等事宜达成的协议。
根据《合同法》和《房地产管理法》等相关法律法规的规定，商品房买卖合同应当采用书面形式，并符合国家法律法规的规定。
商品房买卖合同是一种特殊的买卖合同，具有标的物的不动产性、涉及金额较大、履行周期较长等特点。
商品房买卖合同涉及到房屋所有权、土地使用权、房屋质量、物业管理等多个方面，因此需要买卖双方在合同中明确约定相关事宜。
根据房屋所有权的不同，商品房买卖合同可以分为商品房预售合同和商品房现售合同两种类型。
商品房现售合同是指房屋已经建成交付使用后，购房人与开发商签订的合同。
现售合同应当载明房屋的基本情况、质量要求、物业服务等内容。
需要注意的是，商品房买卖合同的签订应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，同时应当符合国家法律法规的规定。
商品房预售合同是指在房屋尚未建成时，购房人与开发商签订的合同，合同中约定房屋交付期限、房价款、房屋质量等内容。
商品房买卖合同的类型02商品房买卖合同的构成要素买方购买商品房的自然人、法人或其他组织，是合同的主要一方。
卖方开发建设商品房的房地产开发企业，是合同的重要一方。
合同的主体合同的内容包括房屋的位置、面积、规划用途、质量等详细信息。
买卖标的买卖价格交付期限违约责任包括房屋的单价、总价、付款方式及付款期限等。
约定卖方交付房屋的期限和买方接收房屋的义务。
针对合同履行过程中可能出现的违约情况，约定双方应承担的责任及赔偿标准。
1合同的履行23合同签订后，卖方需及时办理商品房预售许可证，并按照约定时间通知买方签订预售合同。
履行准备买方需按照约定时间支付房款，并保留好相关凭证。
商品房买卖合同条款法律风险指引
商品房买卖合同条款（法律风险指引）目录1买受人主体不适格 (2)2商品房基本情况描述 (3)3计价方式与价款 (4)4按揭付款与担保责任 (5)5买受人逾期付款违约责任约定 (6)6办证与办证延期的约定 (7)7交付条款 (8)8规划设计变更风险规避 (11)9保修条款 (12)10关于基础设施、公共配套的承诺 (13)11共有、专有部分约定及未列入共有建筑面积分摊部分的约定 (13)12结构与用途禁止 (14)13关于送达的约定 (14)为了提示商品房销售合同及补充协议中法律风险，在合同拟定、修改、签订及履行过程中规避相关来自政策、买受人及其他风险，根据法律规定及实践经验，拟定本指引，规范集团及城市公司相关经营管理行为，维护公司利益。
1 买受人主体不适格房地产买卖合同主体的适格才能保证合同的有效及合同的正常履行，但是经常会因买受人（资格、条件）的特殊性或政策环境的变化导致买受人无法办理合同备案或办理房产证。
1.1 年龄限制有些地方规定，以16周岁外地人名义购房的，会面临购房合同不能备案以及不能办理房产证的风险。
此外，买受人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应当由其监护人代理。
合同前明确告知买受人（或其代理人），核实买受人身份证信息，并将相关复印件签名留存。
1.2 限购政策限购政策对买受人主体要求更为明显，如新国八条中规定“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
”限购政策及相关风险会根据市场环境、投资需求等政府部门作出调整，因此，在合同签订前应当根据当地政策及时拟定应对防范措施及条款。
购政策等风险说明及内容应当作为补充协议中特别风险提示条款，并让买受人作出承诺，并约定出现该种情形下的责任承担。
购房合同违反住宅销售管理办法
一、背景近年来，随着我国房地产业的快速发展，购房合同纠纷日益增多。
其中，部分购房合同违反了《住宅销售管理办法》的相关规定，导致购房者权益受损。
本文将以一起购房合同违反《住宅销售管理办法》的案例为切入点，分析相关法律问题，并提出防范措施。
二、案例简介某购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定购买某小区一套住宅。
合同签订后，购房者依约支付了全部房款。
然而，在办理房产证过程中，购房者发现该套住宅存在以下问题：1. 开发商未取得《商品房现售备案证明》即销售该住宅；2. 合同中约定的房屋面积与实际面积存在较大差异；3. 开发商未按约定时间交付房屋。
购房者认为开发商的行为违反了《住宅销售管理办法》的相关规定，遂向当地住建部门投诉。
三、案例分析1. 违反《住宅销售管理办法》的规定根据《住宅销售管理办法》第十八条规定，房地产开发企业销售住宅，应当取得《商品房现售备案证明》。
本案中，开发商未取得该证明即销售住宅，违反了该规定。
2. 违约责任根据《住宅销售管理办法》第二十一条规定，房地产开发企业未按照约定时间交付房屋的，应当承担违约责任。
本案中，开发商未按约定时间交付房屋，构成违约。
3. 购房者权益受损由于开发商违反《住宅销售管理办法》的相关规定，购房者权益受损。
一方面，购房者未能按时入住；另一方面，购房者因房屋面积与合同约定不符，可能面临产权纠纷。
四、防范措施1. 仔细审查购房合同购房者在签订购房合同时，应仔细审查合同条款，确保合同内容符合《住宅销售管理办法》的相关规定。
2. 保留相关证据购房者在购房过程中，应保留相关证据，如购房合同、付款凭证、开发商承诺书等，以便在发生纠纷时维护自身权益。
3. 及时投诉若发现开发商存在违规行为，购房者应及时向当地住建部门投诉，寻求法律救济。
五、总结购房合同违反《住宅销售管理办法》的相关规定，将导致购房者权益受损。
购房者在购房过程中，应提高法律意识，严格审查合同条款，保留相关证据，并及时投诉，维护自身合法权益。
签订二手房买卖合同存在的风险及规避
签订二手房买卖合同存在的风险及规避在房地产市场中，二手房交易日益频繁。
签订二手房买卖合同是整个交易过程中的关键环节，但其中存在着诸多风险，如果不加以重视和防范，可能会给买卖双方带来巨大的经济损失和法律纠纷。
下面我们就来详细探讨一下签订二手房买卖合同存在的风险以及相应的规避措施。
一、产权风险产权问题是二手房交易中最为关键的风险之一。
可能出现的情况包括：房屋产权不清晰，存在共有产权人但未得到其同意出售；房屋被抵押、查封等限制交易的情况；或者房屋产权性质特殊，如经济适用房、小产权房等，交易受到限制。
规避措施：1、要求卖方提供完整的产权证明文件，包括房屋所有权证、土地使用证等，并仔细核实产权人的身份信息。
2、到当地的房地产管理部门查询房屋的产权状况，了解是否存在抵押、查封等限制交易的情况。
3、如果房屋存在共有产权人，务必要求所有共有产权人都签署同意出售的书面文件。
二、房屋质量风险在签订合同前，买方可能无法全面了解房屋的真实质量状况，可能存在隐藏的质量问题，如墙体裂缝、漏水、管道老化等。
规避措施：1、实地查看房屋，仔细检查房屋的外观、内部结构、设施设备等，注意观察是否有明显的质量问题。
2、可以聘请专业的房屋检测机构对房屋进行检测，出具详细的检测报告。
3、在合同中明确约定房屋的质量状况，以及如果在交付后发现质量问题，卖方应承担的责任。
三、合同条款风险合同条款不清晰、不完整、不公平，可能导致双方在交易过程中产生争议。
例如，对于交易价格、付款方式、交房时间、违约责任等重要条款约定不明确。
规避措施：1、仔细阅读合同条款，确保对每一条款都理解清楚，对于不明白的条款及时向专业人士咨询。
2、对于重要条款，如交易价格、付款方式、交房时间等，要明确具体的金额、时间和方式。
3、合同中应明确双方的权利和义务，以及违约责任的承担方式，避免出现模糊不清的表述。
四、资金安全风险在二手房交易中，资金的支付和监管是一个重要问题。
如果资金支付方式不当，可能会导致资金损失，例如，直接将房款支付给卖方但卖方未按约定办理过户手续。
如何利用商品房合同范文避免法律风险
如何利用商品房合同范文避免法律风险在如何利用商品房合同范文避免法律风险方面，以下将从合同编写的重要性、合同主体条款的确定、合同细节的注意事项以及合同履行过程中的防范措施等方面进行论述。
一、合同编写的重要性商品房合同作为房地产交易中的基础文件，对于保障买卖双方的合法权益、规范交易行为、避免法律风险具有重要意义。
因此，在编写合同时应注重以下几点：1.明确合同双方的身份及联系方式，确保双方能够及时沟通、解决问题；2.详细列明房屋的基本信息，如地址、建筑面积、户型等，以确保买卖双方的权益不受侵犯；3.明确交易价格及付款方式，规定好首付款、中期款和尾款的支付时间和比例，避免款项纠纷；4.约定交房时间及交付标准，确保买方在具备使用条件的情况下按时交付房屋。
二、合同主体条款的确定确定合同主体条款对于避免法律风险、保障双方权益至关重要。
以下是合同主体条款的内容选择及注意事项：1.房屋信息条款：明确房屋基本信息，如房屋地址、建筑面积、产权证号等；2.价格条款：规定交易价格及支付方式，明确款项支付时间及比例；3.交付时间及标准：约定开发商交房时间，明确房屋交付标准；4.违约责任条款：约定各方违约责任及赔偿方式；5.维修保修条款：明确房屋质量保证期限及责任划分；6.法律适用及争议解决条款：明确适用的法律法规及争议解决方式。
三、合同细节的注意事项在编写商品房合同时，需注意以下细节，以避免可能的法律风险：1.合同语言简明扼要，条款表述清晰准确，避免使用模糊、含糊不清的表述；2.注意合同条款的合法性，尽量遵循现行法律法规的要求；3.根据实际情况增加相应的附加条款，以避免可能的纠纷；4.对于风险较高的条款，如违约责任、争议解决等，可考虑咨询专业人士意见，以确保合同的合理性和可行性；5.在签订合同时，双方要在合同上签字并在合同正本上盖章，确保合同的真实性和有效性。
四、合同履行过程中的防范措施为避免法律风险，在合同履行过程中，买卖双方应采取以下防范措施：1.及时履行合同义务，如按期支付款项、协助办理过户手续等；2.保留交易过程中相关证据，如付款凭证、交付凭证等；3.及时保存交流沟通的文字记录，以备可能的纠纷调解使用；4.对于合同履行中的问题，及时与对方协商解决，避免产生纠纷扩大；5.如遇到纠纷无法解决，可寻求法律援助或通过合法途径维护自身权益。
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商品房买卖合同中涉及的法律问题及风险防范
一、审查“五证”
目前，在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”或者“五证”原件。
五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房销售（或预售）许可证》。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、谨慎签订认购书
在目前的商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式合同之前，都要求签订认购书，并交纳认购款。
其实签订认购书不是商品房买卖的必经程序，建议消费者不要轻易签订认购书。
如果消费者的确看中了某个楼盘，担心错过，就应该注意以下问题：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
这里要明确的是所交款项是“定金”还是“订金” ，二者的法律后果是不一样的。
第5条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
三、有关房屋面积的问题
面积变化引起的纠纷一直是房地产纠纷中的热点。
由于期房在销售时仅是依照图纸上测量的数据，房屋建成后出现一定的误差在所难免。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
但是现在出现了一种特殊的误差方式，即建筑面积不变，套内面积减小，公摊面积增大。
如果开发商在销售时故意将原有的套内建筑面积加大，以达到以较大的使用面积吸引购房者的目的，那么开发商有欺诈之嫌。
如果是基于客观原因造成的，就应依法处理。
为了避免在购房时出现类似情况，建议消费者在合同中
对套内建筑面积的误差进行约定，如约定套内建筑面积误差与总建筑面积误差同比例增减，或者将分摊面积的比例固定，从而保证房屋的使用率。
四、有关房产抵押的问题
由于现在房地产开发的规模一般都较大，所需资金较大，很少有开发商能够独立支付全部的建设资金，各种渠道的融资就成为开发房地产项目的一个重要事宜。
但是，个别开发商为了筹措资金，将已售房产再次抵押或隐瞒事实，将已抵押房产进行销售，这样就可能侵害消费者的利益。
依照法律规定，房产售出后，只要依法将买卖合同在房管部门进行备案登记，交易即告成立，不管房屋是否建成或实际交付，开发商无权做抵押处理，否则应承担相应的法律责任。
当然，除购房者同意抵押除外。
对于将已抵押房产进行销售的情况，开发商销售时必须讲明抵押状况，然后由购房者选择是否签约。
如果开发商恶意隐瞒，就可能侵害消费者的利益。
因此建议消费者在签约之前，要求开发商出具保证函或约定保证条款，还可以通过房产登记部门查询了解，以防止不必要的纠纷。
五、如何应付逾期交房
由于房屋的建设需要一定的周期，期间难免会一些特殊情况致使开发商的建设计划受阻，导致的后果就是逾期交付房屋。
除因不可抗力导致逾期交付情形外，其他情况均属违约行为，开发商因此应当承担法律责任。
某些开发商将恶劣天气亦归为不可抗力中的自然灾害一类，并欲以此拒绝承担违约责任，显然是错误的。
因为开发商在进行工期推算时，应当已将恶劣天气、材料供应、建筑施工、市政配套、部门审批等因素考虑在施工时间内。
购房者一旦面临开发商逾期交房的情形时，一定要审时度势，果断决定。
对于具备了房地产开发合法主体资格、商誉良好、有实际履行合同能力的开发商而言，如果购房者愿意继续履行合同，可以采取谈判协商方式，与开发商达成延期交房协议，约定好宽展期及违约责任。
如果根据工程进度大致判断，交付合格的房屋遥遥无期，则建议不要心存侥幸，或仅仅着眼开发商应付的违约金，这时应当及时解除合同，以保证购房款得到全部退还，将损失降到最低点。