鹤山市东部城区控制性详细规划草案

鹤山市东部城区控制性详细规划草案草案公示1. 总则 (1)2. 发展目标和功能定位 (2)3. 方案构思 (2)4. 建设用地性质控制 (5)5. 建设用地使用强度控制 (7)6. 道路交通规戈U (9)7. 公共服务设施和市政公用设施用地规划 (10)8. 附表1 规划土地使用一览表 (16)9. 附表2 地块指标控制一览表 (17)1•总则1.1为了适应鹤山市东部城区社会经济发展的需要，指导东部城区开发的建设管理，根据《中华人民共和国城市规划法》的规定，制定本控制性详细规划。

1.2为保证规划实施的有效性，合理有序地开发建设，确保东部城区景观、环境、生态质量良好，并指导下一步详细规划与建筑、环境设计，特制定本本控制性详细规划。

1.3本文本对土地使用性质及兼容性、建筑密度、层数、容积率及相关指标、配套设施项目及景观设计等有关要求进行控制。

1.4规划依据：《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137 —90)、《城市居住区规划设计规范》(GB50180 —93) (2002年版)、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《广东省居住小区技术标准》、《广东省城市控制性详细规划技术规范》、《鹤山市城区总体规划(1999-2020 )》。

1.5 规划原则：需求原则：根据鹤山市发展需要，高标准打造新的商业中心，为城市发展注入新的活力。

经济原则：根据土地经济价值的杠杆作用，以市场为导向，对用地进行优化组合。

便捷原则：理顺道路交通网络，创造方便快捷的交通体系。

可操作原则：在准确把握现状的基础上，以相对少的投入，获得较大的经济、社会和环境效益本规划经批准后，应严格执行。

1.6本规划经批准后，具有法律效力。

在规划区内进行建设的任何单位及个人都有遵守本规划的义务，并有权对违反本规划文本规定的行为进行检举和控告。

1.7 凡因建设需要编制本规划区详细规划的，均应按照本规划的要求进行。

1.8本规划由鹤山市人民政府批准后，由鹤山市规划管理部门负责组织实施，解释权属于鹤山市规划管理部门。

1.9如有重大调整修订本规划，须按省市规定规划修订程序执行。

1.10规划范围：位于目前城区的东部，北与沙坪河、坡山相望，西与文华南路、规划鹤山公园为邻，南与规划广珠铁路、大雁山麓为界，东到人民东路、大雁山，规划区面积19.14平方公里。

2.发展目标和功能定位2.1. 发展目标将鹤山市东部城区建设成为多功能充满活力的山水园林式的生态城市新区。

2.2. 功能定位鹤山市的以居住、文化、商业、旅游度假、会议、体育、教育等产业为主体的高起点、高标准、高品位的生态型城市综合新区。

从形象上讲，它是山水园林的生态城市新区；从职能上讲，它可承担新行政、文化、商业娱乐、居住、旅游休闲、体育、教育等多种职能。

2.3. 地块划分及编码地块划分根据道路界限、自然界线、土地权属情况和出让要求，采用“编制区代码- 地块代码+细分地块代码”三级编码方式。

2.4. 依据鹤山市在市区内的编制代码，以规划过境公路、文华路、鹤山大道、人民路为界分为A、B、C、D、E、F五个区。

“ A、B、C、D、E、F”分别作为各区的代码。

地块代码和地块细分代码则分别以两位阿拉伯数字表示，编号次序为从上到下、从左到右的顺序编号。

如A01即表示A区01号地块，A0101则表示01地块中的01号地块。

A区：从A01至A18共18个地块。

B区：从B01至B17共17个地块。

C区：从C01至C14共14个地块。

D区：从D01至D08共8个地块。

E区：从E01至E3共3个地块。

F区：从F01至F06共6个地块。

3.方案构思3.1. 规划理念“青山楔入，蓝脉环绕，绿斑镶嵌，环格路网，有机生长。

”“青山楔入”，指充分利用大雁山森林公园良好的自然生态景观，规划将大雁山引入东部城区，一方面通过开辟新路及大雁山西南入口以拉近大雁山与目前城区距离，另一方面在B区规划大雁山的延伸区，居住及公建依山而建，与大雁山融为一体，而且通过环状的绿脉与大雁山相连，使大雁山与城区绿地系统联成一个整体。

“蓝脉环绕”，对目前的鱼塘、河涌进行梳理，形成环状河流与湖面，沿环状水系两侧规划公共绿地，形成环城绿带，成为东部城区的生态框架。

“绿斑镶嵌”，指斑块状的公园（包括体育公园）结合山体、鱼塘，均匀地布置在东部城区。

“环格路网，有机生长”，东部城区路网以一条环状道路（谷埠路+环山路）与网状主干道路（鹤山大道、雁池路、325过境路），形成环网状道路系统，道路顺应土地权属边界及自然山水要素有机生长，具备较大的弹性。

3.2. 规划结构规划形成”一廊两轴四心五区”的规划结构。

一廊：指贯穿南北的生态绿廊，把沙坪河、鹤山公园、鱼塘、大雁山联成一个整体，起到改善东部城区的生态环境及城市景观的作用。

两轴：指鹤山大道发展轴及文华路发展轴，沿城市轴线规划行政、文化、商业、体育等市、区城市中心，这些中心既是城市空间增长点，又是城市景观节点。

四心：指新城市中心（行政、文化、商业中心）、体育中心、商业物流中心、北部行政商业副中心，并由两轴——鹤山大道发展轴及文华路发展轴连接成一个整体。

五区：指新城市中心片区、水乡特色片区、文体居住综合片区、大雁山会议度假片区、大雁山高尚居住及商业物流综合片区3.3. 功能分区及布局3.3.1. 新城市中心片区该区总用地约310.99公顷，通过一条南北向主轴线和东西次轴来组织整个中心区布局，由北往南分别为行政中心、城市广场、文化中心（包括文化中心、图书馆、博物馆、影剧院、清少年活动中心、科技馆、广播电视中心）、商业广场、商业购物中心、会展中心等。

行政中心坐朝南，前有金水相绕，左右有山体环抱，景观极佳，文化中心、商业中心与广场山体结合布局，体现其开放性及人性化的特点。

文华路东侧农村可按新的村庄整理规划指引进行改造规划，增加配套设施，改善环境。

商业中心南侧规划二类居住用地。

3.3.2. 大雁山及会议度假片区该区总用地约303.18公顷，主要项目包括会议、度假、主题公园、水上活动、大雁延伸区（包括大雁山南入口及商业配套）等内容。

会议度假区：依大雁山而建，面向人工开挖的湖面，建筑形式以低层、坡屋顶为主，包括星级宾馆、会议中心、度假村及餐饮娱乐等内容，主要面向广州佛山举办的各类机关企业会议、培训、团体度假及个人旅游度假。

主题公园式郊野休闲活动区：临近佛开高速公路，利用原来的丘陵并开挖人工湖面形成山水环境，开发游泳、冲浪、划船等水上项目及以参与性为主题的游乐公园。

大雁山南入口配套商业区：主要指大雁山南入口商业街，包括旅游商品店一条街、餐饮娱乐店等设施。

大雁山延伸区一一低山森林景观区，该区总用地176.02公顷，延伸、扩大大雁山的规模，迎合回归自然的市场趋势，增设高尚会员制运动区（如高尔夫练习场，滑翔运动、网球会等）、拓展运动、健身休闲、徙步旅游、露天烧烤、森林露营等内容。

拓展运动基地属时尚运动，目的在于培养青年人战胜自我，团队精神和创新能力。

主要面向各企事业单位的员工和管理人员、大中学校的学生、社会青年等客源，通过野战、场地训练、个人项目、团队项目、野外求生、管理创新等来提高参与者的素质。

森林营地：规划建议选择适当林中空地开辟为野外露营地，提供相应设备设施租赁服务烧烤场：规划为露营地餐饮配套设施，以烧烤为主，可以在服务人员协助下开展自助式野外烧烤，提高参与性。

森林浴：在森林中可开展多种娱乐消遣活动，如散步、对奕、打牌、捉迷藏、闲聊、品茶、小憩、倾听蝉鸣叫和松涛泉音及做健身操、漫步、跑步等，在森林活动中，人不知不觉接受大自然的保健。

3.3.3. 大雁山高尚居住及商业物流综合片区占地约514.20公顷。

位于大雁山南麓，分为山水别墅区和低多层公寓区，定位上属于鹤山城郊住宅和珠三角度假村而不是豪华别墅，它相当于鹤山市区的公寓的消费，目标是吸引大量购买人群。

山水别墅以2 —3层为主，户均建筑250平方米，依山面建，面向人工河湖，它巧妙地因借自然地形或顺应山势，轻吻水面，或隐匿于密林中，在向阳、通风、防潮等方面都有效的应对。

低多层公寓区以4-5屋为主、局部六层，小区布局规划以保证每户均好性为前提，每个住户都能享受到自然和人工的安全、舒适与便利，充分享受到日照、采光、通风、大雁山景观、居室户型、道路交通及生活服务设施。

站前物流区：主要依托广珠西线铁路站，发展批发商业及物流业（货物中转区）。

3.3.4. 水乡特色片区占地约108.72公顷。

主要指F区，目前以水乡为主，已经建成了城市广场、供电公司、沙坪政政府、边检站等建筑，规划以二类居住为主，局部保留鱼塘及村庄开发成公园，以体现昔日桑基鱼塘的特色。

3.3.5. 文体、居住综合区占地约302.13公顷。

总体规划在谷埠规划了体育公园，依托体育公园及纪元中学，鹤山大道规划商业及娱乐设施，包括康体运动、酒店、文化、娱乐等功能，共同形成该区的文体娱乐中心区，其服务不仅限于东部城区，还可以服务整个鹤山市区，这样依托体育、教育、娱乐设施带动周边居住用地开发。

4. 建设用地性质控制4.1. 本次建设用地性质分类按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137 —90)分类，分至中类。

在本规划区共有R1、R2、R4、C1、C2、C3、C4、C5、S3、U1、w1、G1、G2、E1 十四类。

4.2. 本规划确定的主导用地性质不得轻易改变。

土地使用具有兼容性，一定条件下一定范围内可作适当调整。

地块土地使用性质改变后，该地块控制指标应相应调整。

4.3. 各地块土地使用界线，用地规模一般不得变更，如有变更应符合以下规定：①若开发建设面积不足一地块，则所开发土地内各项指标均应符合其所在之大地块的规定。

②若开发建设面积较大，需将若干地块合并进行，则在满足不影响整体交通系统和内部各地块的指标不影响外部相邻地块日照间距、不改变退缩红线距离的基础上，可进行适当调整，但其总容量不应变动。

44 因特殊原因，在实施过程中允许对用地性质进行调整，但调整后的土地使用性质必须符合土地使用兼容性的要求。

4.5. A03、A09、A10、A12、A14、A16、A17、B17、C05、C07、D01、D02、D04、D05、D06、D08、F01、F02、F05、F06地块为二类居住用地。

兼容小学、幼儿园、居委会、文化站及开闭所、模块局、垃圾站、派出所、工商所、停车场等设施用地。

4.6. A18、B01、B02、B06、B09、B11、B15、C09地块规划为一类居住用地。

兼容小学、幼儿园、居委会、文化站及开闭所、模块局、垃圾站、派出所、工商所、停车场等设施用地。

4.7. C04、D07、E01、E03、F03地块原为农村居民用地。