房产中介培训系列--操作中涉及的法律知识
房产中介培训系列--操作中涉及的法律知识
房产中介培训系列--操作中涉及的法律知识一．房屋租赁1、租赁主体的审查：（1）承租方：要求租赁房屋的一方.对该主体的审查上要注意：①年龄上应为18周岁以上，符合法律上完全民事行为能力人的条件，对于16周岁以上的未成年人，要有自己的收入来源，收入水平达到当地平均生活水平；②精神智力状况上：需精神正常，能理解自己的行为并能独立承担自己行为所产生的法律后果；③对于受其他人委托的：需出具委托人出具的授权委托书（2）出租方：提供房屋,要求将该房屋出租的一方对于出租方本人的审查上：同上承租方年龄、精神智力状况、委托身份等情况的审查；2、租赁客体的审查：（1）房产三证：房屋所有权证、契证、土地证齐全是出租方合法出租，是与承租方建立房屋租赁关系的法律基础，无法提供出租房屋的房产三证无法证明其对该房屋拥有合法的处分、收益的权利；（2）是否转租：出租方并无房产三证，其房屋来源为从房东处承租而来，故其本人在这里成为转租人的身份，对待房屋转租的情况，要仔细审查了解该转租人与房东的租赁合同，查明合同中是否订立有关于房屋转租情况处理的条款。
原则上房屋转租需要房东提供同意转租的书面声明，否则未经房东允许擅自转租，转租合同无效。
（3）是否抵押：除了仔细审查房产三证，房屋抵押的情况也要了解。
根据法律规定，未经抵押权人同意擅自出租房屋的，无效。
（4）是否共有：根据房屋所有权证上产权人的名字并不一定就能判断该房屋独属该人所有，根据婚姻法的规定，除非夫妻双方有其他约定，婚后购买的财产为夫妻双方共有，因此在了解房屋产权情况时同时要了解该房屋是否共有，如为共有，该房屋的出租要取得全体共有人的书面声明表示同意。
3、租赁关系中应注意的问题（1）不得出租的几种情况：①未经综合验收的新建房屋：有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一违反国家有关法规，二对承租方的安全造成威胁；②没有产权证的房屋：产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而没有租赁的法律基础；③未经原出租人同意，承租人擅自转租：由此会引起原出租方起诉原承租人侵权，追究法律责任；④违章建筑的房屋：对于这类房屋不但规划部门要罚款，强令限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证进行处罚；⑤产权共有，未经全体共有人一致同意的房屋；⑥已经抵押的房屋未经抵押权人同意的房屋：已经抵押的所有权人在行使权利时在法律上已经受到限制，将其房屋出租必须征得抵押权人的同意；（2）租赁期限：《合同法》第214条：租赁期限不得超过20年，超过20年，超过部分的无效。
全国房地产经纪人《业务操作》必考知识点大全
全国房地产经纪人《业务操作》必考知识点大全
一、法律法规
1.国家有关房地产经纪行业的法律、法规和政策文件
2.中介机构的登记与备案要求
3.中介机构的经营范围和服务内容
4.房地产经纪人的从业资格条件和管理办法
5.房地产交易合同的签订和执行规定
6.房地产市场的价格形成机制和价格监测机制
7.房地产交易中的适用税收政策
二、市场调研与分析
1.房地产市场的发展趋势和政策环境
2.房屋买卖成交情况的分析和预测
3.房屋租赁市场的供需情况和租金水平
4.房源信息的搜集和整理方法
5.市场调研数据的分析和报告撰写
三、房源管理与开发
1.二手房和新房的市场特点和交易流程
2.房屋交易中的权属验证和产权转移手续
3.房屋估价和定价方法
4.房屋装修和维修的基本常识
5.房屋租赁合同的签订和执行
1.购房者的合法权益和知识产权保护
3.购房者对房源信息的需求和选择依据
5.客户欺诈行为的识别和防范
五、房地产经纪人的职业道德与规范
1.房地产经纪人的职业操守和道德规范
2.房地产经纪人的工作纪律和业务行为规范
3.房地产经纪人的职业形象和业务推广方法
4.房地产经纪人的信息保密和知识产权保护
六、危机应对和纠纷调解
1.房地产交易中的常见纠纷案例和处理方法
2.房屋鉴定和评估的相关知识
3.房屋纠纷案件的调解和仲裁程序
4.房地产经纪人职业责任险的保险责任和索赔流程。
全国房地产经纪人《业务操作》必考知识点大全
全国房地产经纪人《业务操作》必考知识点大全1.房地产市场的基本知识
-房地产市场的基本概念和分类
-房地产市场的周期性和特点
-房地产市场的供求关系和价格形成机制
2.房地产经纪人的职责和行为准则
-房地产经纪人的法律地位和职责
-房地产经纪人的行为准则和职业道德
-房地产经纪人的责任和风险管理
3.房地产交易的基本流程
-房地产交易的准备工作和条件
-房地产交易的市场调研和信息收集
-房地产交易的协商和谈判
-房地产交易的合同签订和履行
4.房地产估价和评估
-房地产估价和评估的基本概念和方法
-房地产估价和评估的市场调研和数据分析
-房地产估价和评估的报告编制和解读
5.房地产法律和法规
-房地产法律和法规的基本概念和体系-房地产交易的法律程序和规定
-房地产合同的法律要素和效力
-房地产纠纷的解决途径和法律保护6.房地产金融和贷款
-房地产金融的基本概念和分类
-房地产贷款的申请和审核流程
-房地产贷款的利率和还款方式
-房地产金融市场的监管和风险管理7.房地产税务和税收政策
-房地产税务的基本概念和分类
-房地产税收政策的调整和变化
-房地产税务申报和缴纳流程
-房地产税务的优化和规避策略
8.房地产市场的风险和投资策略
-房地产市场的风险和风险管理
-房地产投资的基本原则和策略
-房地产投资的风险评估和回报分析-房地产投资的调整和退出策略。
二手房中介公司法律培训
二手房中介公司法律培训二手房中介公司法律培训一、引言二手房中介业务作为一个特殊行业，其运营需要遵守一系列法律法规。
为了加强对中介从业人员的法律培训，提高他们的法律素养，本旨在向二手房中介公司提供一份详细的法律培训模板范本。
二、法律体系概述1. 法律的定义及特点2. 法律体系的构成和层级3. 相关法律法规和政策梳理三、二手房中介公司的法律责任与义务1. 二手房中介公司的法律身份与注册要求2. 法律责任与义务的界定2.1. 对客户的责任与义务2.2. 对房屋交易各方的责任与义务2.3. 对内部员工的责任与义务四、二手房中介合同的法律要素1. 合同的定义和基本原则2. 二手房中介合同的要素及其约束力2.1. 合同的形式要素2.2. 合同的内容要素2.3. 合同的成立和解除条件五、二手房中介广告宣传的法律规定1. 广告宣传的概念和分类2. 二手房中介广告宣传的法律规定与限制 2.1. 广告宣传的真实性要求2.2. 广告宣传的合规范围2.3. 广告宣传的违法与处罚六、二手房中介公司的数据隐私保护1. 个人信息保护的法律要义2. 二手房中介公司的数据隐私收集原则 2.1. 个人信息的合法收集与使用2.2. 个人信息的保存与删除2.3. 个人信息泄露与违法责任七、二手房中介纠纷解决机制1. 二手房中介纠纷解决的背景及现状2. 典型纠纷案例分析3. 二手房中介纠纷解决的途径和方式3.1. 谈判和调解3.2. 仲裁和诉讼八、附件本所涉及附件如下：1. 二手房中介公司登记注册相关法律文件2. 二手房中介合同模板3. 二手房中介广告宣传示例4. 个人信息收集及保护声明模板5. 典型二手房中介纠纷案例九、法律名词及注释1. 二手房：指已经有过一次或多次买卖记录的房屋。
2. 中介公司：指以盈利为目的，从事二手房交易中介服务的公司。
3. 法律责任：指因违反法律规定而承担的法律后果。
4. 合同：指两个或更多方面之间相互约定并规定其权利和义务的法定文件。
二手房中介公司法律培训
二手房中介公司法律培训在二手房交易市场中，中介公司起到了重要的角色。
作为买卖双方的桥梁，中介公司需要具备相应的法律知识和技能，以保障交易的合法性和公平性。
本文将从法律培训的必要性、培训内容以及培训方式等方面探讨二手房中介公司的法律培训。
一、法律培训的必要性1. 提升法律意识：中介公司要了解现行的房地产法律法规，掌握相关政策，以实施遵纪守法的经营管理。
2. 规范经营行为：了解法律的底线，规范自身经营行为，避免违法违规的行为，以免给公司带来不必要的法律风险。
3. 提高服务质量：通过法律培训，中介公司能够更好地开展业务，提供专业的咨询和服务，增强客户的满意度和信任度。
二、培训内容1. 房地产法律法规：中介公司需要了解并掌握有关房地产市场的法律法规，包括相关的土地使用权、建设工程、商品房销售等法律法规。
2. 合同法与相关条款：中介公司应该了解合同法的基本原则，以及在二手房交易中常用的合同条款，如买卖合同、中介合同等。
3. 不动产登记制度：掌握不动产登记制度的基本知识，包括登记流程、登记要求、登记限制等，以提供准确的不动产信息和服务。
4. 诚信经营与行业规范：中介公司应当了解诚信经营的意义，遵守行业规范，坚持合法合规的原则，提供透明、公正、诚信的服务。
5. 法律风险防范：了解房地产市场中可能出现的法律风险，采取相应的预防措施，如风险提示、合同审核等，保障交易的安全性。
三、培训方式1. 专业培训机构：中介公司可以选择有资质的培训机构进行培训，这些机构有经验丰富的师资团队，能够提供系统、专业的培训内容。
2. 内部培训讲座：中介公司可以邀请法律专家或律师事务所的代表进行内部培训讲座，通过专题讲座的方式提高员工的法律素养。
3. 线上课程与资源：中介公司还可以通过互联网平台，购买在线课程或参考相关法律资源，自主进行学习和培训。
4. 实战演练与案例分析：培训过程中可以结合实际案例进行演练和分析，使培训内容更加贴近实际工作，加深对法律知识的理解和应用。
二手房交易法律培训
法律培训大纲一、签约的注意事项1、格式合同（条款）2、特别约定（补充内容）3、格式合同的书写部分4、合同应著名当事人地址二、按揭贷款方式的二手房交易1、特点2、风险3、风险防范约定三、履约管理1、履约证据A、交接凭证B、变更C、送达2、履约档案管理A、合同附件管理B、履约证据四、二手房交易法律知识1、合同法2、关于房屋交易的法律法规五、签约资料的准备1、看楼纸的法律效力2、委托书的法律效力3、身份证明4、产权证明5、签字人的身份6、款项的纠纷7、手续办理过程拖延8、佣金确认书的纠纷六、违约案件的处理流程1、分行主管进行沟通2、分行主管写知会函发及用印申请到行政部3、行政部发送知会函并在规定时间内回访分行主管客户的反应4、根据客户反应来决定是否需要发送律师函5、行政部发送律师函并在规定时间被回访分行主管客户反应6、根据客户反应来决定是否需要仲裁7、将资料递交到仲裁委来仲裁第一章看房确认书的法律效力案例一：买方单方签署《中介服务协议》后私下和业主成交，公司能否凭《看房确认书》追佣？简要案情：买方单方签署《中介服务协议》后私下和业主成交，公司能否凭《《看房确认书》追佣？简单案情：买方签署《看房确认书》后私下与业主成交。
分行咨询：能否凭此《看房确认书》追佣？律师意见：1、未签署三方约，未成立真正的买卖关系，不建议凭《看房确认书》追佣2、只可追必要的支出费用，如车费、电话费等，但要举证。
点评：1、《看房确认书》主要是确认中介方曾带客户看房的证明，可显示我公司曾提供的中介服务的支付标准，根据《中华人民共和国》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
”所以不建议只凭《看房确认书》来追佣。
2、《看房确认书》中的每一项内容都必须填写完整及真实，再由买方由正楷字签署。
3、业务员带客户看房时，要提高警觉性，买卖双方哪边人少就跟哪边，提防相互留资料。
4、业务员应该从约客看房的那一刻开始就要对买卖双方进行“拍针”，如：某某先生/小姐，等会看楼的时候，好不好您都不要表现出来，下楼后再跟我说，如果你表现出来的话，业主会抓住你的心理，那时我就很难帮你谈价钱，争取好的价格了等等。
房地产法务培训(一)
房地产法务培训（一）引言：房地产法务培训是为了提高从业人员对于房地产相关法律法规的了解程度，使其能够在工作中合法合规操作的一项培训。
本文将从五个方面展开介绍房地产法务培训的内容。
一、法律法规基础知识1. 学习相关法律法规的背景和重要性。
2. 掌握房地产领域的基本法律法规，如《房地产管理法》和《土地管理法》等。
3. 理解法律法规中的相关术语和定义。
4. 学习法律解释和裁决案例分析，以加深对法律法规的理解。
二、房地产交易法务1. 学习房地产交易的法律程序和要求。
2. 掌握房屋买卖、租赁和转让等交易中的法律规定。
3. 熟悉房地产交易合同的起草和审核流程。
4. 了解房地产交易中常见的法律纠纷及处理方法。
5. 学习房地产交易税务规定，避免税务违规行为。
三、物业管理法务1. 理解物业管理法律规定的基本原则。
2. 学习物业服务合同的法律要求和注意事项。
3. 了解物业项目的规划和建设法律程序。
4. 掌握物业管理中的住户权益保护和纠纷解决方法。
5. 学习物业项目的质量监督和维权措施。
四、土地规划与开发法务1. 了解土地规划与开发的基本法律程序。
2. 学习土地供应和出让的法律要求和手续。
3. 熟悉土地规划许可证和施工许可证的申请和审批流程。
4. 掌握土地开发过程中的环境保护和土地资源管理的法律规定。
5. 了解土地开发项目的合规监督和安全管理措施。
五、房地产行政执法1. 掌握相关行政执法法规和程序。
2. 学习房地产行政执法机构的职责和权限。
3. 了解房地产行政执法过程中的权益保护和申诉途径。
4. 掌握房地产行政处罚的法律依据和程序。
5. 学习房地产行政执法案例分析，加深对执法规定的理解。
总结：通过房地产法务培训，从业人员可以全面了解房地产领域的法律法规要求，提高自身法律意识和风险防范能力，为工作中的决策和操作提供合法合规的依据，更好地维护企业和个人的权益。
同时，加强房地产法务培训可以提升行业的整体监管水平，促进房地产市场的健康发展。
二手房中介公司 法律培训
二手房中介公司法律培训在房地产市场中，二手房交易日益频繁，二手房中介公司扮演着至关重要的角色。
然而，在业务开展过程中，涉及到众多的法律问题，如果不加以重视和妥善处理，可能会给公司带来巨大的法律风险，甚至影响公司的正常运营和声誉。
因此，为二手房中介公司的员工提供法律培训是非常必要的。
一、二手房中介公司常见的法律风险1、合同纠纷二手房交易中的合同条款复杂多样，如果中介公司在拟定合同或者解释合同条款时出现失误，可能导致买卖双方对合同的理解产生偏差，从而引发合同纠纷。
例如，对于房屋的产权状况、交付时间、违约责任等关键条款约定不清晰，就容易引发争议。
2、信息不实中介公司有义务向买卖双方提供真实、准确的房屋信息。
如果中介公司故意隐瞒房屋的重大缺陷或者提供虚假信息，导致买方在不知情的情况下做出购买决策，买方有权要求解除合同并追究中介公司的法律责任。
3、资金监管在二手房交易中，通常会涉及到大额的资金流转。
如果中介公司没有按照规定对资金进行监管，或者私自挪用客户资金，不仅会损害客户的利益，还可能触犯刑法。
4、违规操作有些中介公司为了促成交易，可能会采取违规操作的手段，如协助买卖双方规避税收、违规办理贷款等。
这些行为一旦被发现，中介公司将面临行政处罚甚至法律制裁。
二、法律培训的重要性1、增强法律意识通过法律培训，让员工了解相关法律法规，明白哪些行为是合法的，哪些是违法的，从而在工作中自觉遵守法律，避免因无知而违法。
2、规范业务操作培训可以让员工掌握正确的业务流程和操作方法，按照法律规定和行业规范开展业务，减少因操作不当而引发的法律风险。
3、保护公司利益当遇到法律纠纷时，经过培训的员工能够更好地应对，采取合理的措施保护公司的利益，避免公司遭受不必要的损失。
4、提升公司形象一个遵守法律法规、规范经营的中介公司，能够赢得客户的信任和好评，提升公司在市场中的形象和竞争力。
三、法律培训的内容1、房地产法律法规详细讲解、、等与二手房交易相关的法律法规，让员工了解房屋产权、交易流程、合同效力等方面的法律规定。
房产交易法律知识培训课件
4、产权纠纷引起的风陌：事手房是否卲将拆迁、是否已绊 抵押戒涉案被查封、产权共有人意见、绊济适用住房、小 产权房 5、绊纪业务对外合作的风陌：和银行方的合作--抵押担保 、和同行的合作 6、绊纪人道德风陌： 7、客户道德风陌：飞单、利用伪造证件诈骗、对绊纪人人 身安全的威胁（骗电话）
二、经纪业务中风险的识别
案例三：共有财产审查
法陊绊审理讣为，2009年7月26日签订的房屋乣卖合同无 敁，陇女士、孙先生丌履行该合同丌能讣定为远约，中介 公司根据该合同相关条款要求陇女士、孙先生承担11600元 的中介费缺乏依据，丌予支持。
案例三：共有财产审查 分析：法陊作出该判决的主要理由，系中介公司作为仍亊房屋 中介的与业机构，应有高二一般常人的注意义务。涉案房屋所 有权证载明所有权人为孙先生、共有权人为陇女士，而中介在 明知房屋只有共有人一人到场的情况下，仌组织双方草率签订 合同，未尽合理审查义务，本身具有过错。相对二丌与业的乣 卖双方而言，与业的中介方过错更大。陇女士单方出售该房产 ，亊前未征得孙先生同意，亊后未叏得孙先生追讣，因此乣卖 合同自始无敁。而中介公司根据无敁合同要求支付中介费，显 然丌成立，幵丏由二其自身有过错，卲使对二其缔约过程中支 出的合理费用，也应由其自行承担。
案例二：房屋权属审查 分析：根据《合同法》第五十四条规定：因重大误解订立 的合同，戒者在订立合同时显失公平的，当亊人一方有权 请求人民法陊戒者仲裁机构发更戒者撤销;一方以欺诈、胁 迫的手段戒者乘人之危，使对方在远背真实意思的情况下 订立的合同，叐损害方有权请求人民法陊戒者仲裁机构发 更戒者撤销。
案例二：房屋权属审查 ——注意事项
二、经纪业务中风险的识别
行政责任
《国家计委建设部关二房地产中介服务收费的通知》 房屋乣卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。 实行独家代理的，收费标准由委托方不房地产中介机构协商， 可适当提高，但最高丌超过成交价格的3%。 对绊济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高丌得超过上 述收费标准的30%。
房产中介培训及法律常识（2）
房主委托中介公司卖出的房子现在正在出租中怎么办？回答：首先，在销售之前，要求房主和租户签订放弃优先购买权书面证明，最好和房主一起去找租户，友情协商如果租户愿意住在这里，将由中介和买主协商，如果买主同意的话，在房产交易完成后，在由中介牵线，签订新的租房协议，如果客人想搬走，那么和租户协商，让他提出自己对房源的要求，由中介公司来帮助他找到合适的房源，一个经纪人，不应该放弃任何可以成单的机会。
客户买房之后要求迁入户口，但是房主不愿迁出户口怎么办?回答：没有办法，只能通过协商解决。
户籍管理属于公安部门行政管理范畴，不属于法院民事案件的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。
故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话，买方也无法通过法院请求强制迁出。
另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理，他人在未取得本人授权情形下，也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以获得支持。
因此，面对这个问题，买方只能无可奈何接受户口无法迁出的事实。
建议中介在签订买卖合同时震怒要特别注意户口问题的处理，可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口，否则每逾期一日需要承担一定的赔偿责任（必须具体赔偿责任的数额或者计算方式），并且最好约定逾期超过一定期限（需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同，上家并承担一定的赔偿责任。
因为房主和客户双方和中介的疏忽，导致相关费用没有结清，客人入住后拒付怎么办？回答：首先向客人表示同情，但是不能表示道歉，道歉就表示了中介也有责任，象这些费用一般只能告诉客户，作为中介，会帮他联络原房主，来为双方进行协调。
但是如果联络不到原房主，或者原房主不愿意承担，只能由客户自己承担。
在中介公司购买房屋准备转售，如何做好房屋准确估价？回答：很多中介公司看中房主出售房产的升值潜力，自己先垫资将房屋买下，再转型出手，这就涉及到房屋的估价，估价房屋与近期成交的周边区域类似房产进行比较，在价格上适当修正，便可估算出房屋的大概市价。
房地产中介全程培训手册
房地产中介全程培训手册概述房地产中介作为一个介于房产买卖双方的桥梁，其职责非常重要。
房地产中介需要了解房地产市场、房地产法律法规以及各种房地产交易的注意事项。
此手册主要介绍房地产中介全程培训需要了解的知识点和培训流程。
知识点房地产市场了解房地产市场对于房地产中介非常重要。
房地产市场受到宏观经济、政策法规、企业发展等诸多因素的影响。
房地产中介需要学习房地产市场新政策、市场趋势、房价走势和市场资讯等。
房地产法律法规房地产交易过程中涉及到的法律法规很多。
房地产中介需要学习房地产交易相关的法律法规，例如《物权法》、《合同法》、《房屋买卖合同》等，以免在交易过程中出现法律问题。
房地产估价房地产中介需要学习房地产估价相关的知识，包括房地产估价原理、估价方法、估价标准等。
房地产估价是决定房屋交易价格和市场价格的重要依据。
市场营销房地产中介需要学习市场营销相关的知识，例如如何开展市场营销、如何制定营销计划、如何进行促销活动等。
市场营销对于房地产中介来说非常重要，只有通过良好的市场营销才能吸引更多的客户。
业务流程房地产中介需要学习房地产交易的业务流程，包括房屋的勘察和评估、房屋交易协议签订、贷款办理、房产登记等。
只有掌握了业务流程，才能更好地服务客户。
培训流程以下是房地产中介全程培训流程：1.学习房地产市场知识，例如政策法规、市场走势等。
2.学习房地产估价相关知识，例如估价原理、估价方法等。
3.学习市场营销知识，例如制定营销计划、促销活动等。
4.学习业务流程知识，例如房屋勘察评估、房屋交易协议签订、贷款办理等。
5.参加实战培训，例如通过模拟房地产交易、实地考察等方式，加强对知识点的理解，提高实际操作能力。
房地产中介是一个非常重要的职业。
只有通过充分的培训，掌握房地产市场、房地产法律法规、房地产估价、市场营销以及业务流程的知识，才能够成为一名优秀的房地产中介，为客户提供优质的服务。
房地产中介法律知识及案例分享ppt课件
法务建议
❖ 经纪人在业务操作中，应将涉及交易 的法律文书签署齐全，即三方居间协 议、佣金确认书、看房确认书等，以 免买卖双方有跳佣事实后，无法以相 关证据来支持追索佣金的诉讼。
❖ 在签署三方居间协议后，遇上有一方 违约不买或不卖的情况，要密切关注 双方是否有私下成交的事实，即可至 该区的房地产交易中心取得产权调查 证明，一经发现属实，即可考虑提起 诉讼，保护自身合法权益。
每家加盟店独立拥有和运营
案例三：跳佣一
买卖双方经居间方撮合，共同签订了《房 地产买卖居间协议》，约定于三日后签订 正式买卖合同，并就佣金数额与支付条件 达成一致。第二天，卖家以房屋的共同共 有人之一不同意出卖该房屋为由，与买家 就解约事宜达成一致，并在居间方主持下 签订了《解约协议》。嗣后，居间方得知 双方于二个月之后，至当区的房地产交易 中心完成了产权过户手续，买家已经取得 了该套房屋的产权，居间方即向法院提起 诉讼，要求双方赔偿居间方佣金损失。
每家加盟店独立拥有和运营
庭审纪实
法院认为，此案是一件非常典型的买卖双 方私下成交的跳佣案件。买卖双方签订解 约协议，然后私下成交，达到逃脱向中介 公司支付佣金的目的。按照合同法第59条： 当事人恶意串通，损害国家、集体或者第 三人利益的，因此取得的财产收归国家所 有或者返还集体、第三人。同时合同法第 426条规定，居间方促成合同成立的，委 托人应当支付报酬。据此判决，买卖双方 应当全额支付居间方佣金。
刑事责任：（刑法第201条）偷税数额占应纳
税额10%以上并且偷税数额在1万元以上，或 因偷税被税务机关给予2次行政处罚又偷税的， 处3年以下有期徒刑或拘役，并处偷税数额1 倍以上5倍以下罚金；偷税数额占应纳税额 30%以上并且偷税数额在10万元以上，处3年 以上7年以下有期徒刑，并处偷税数额1倍以 上5倍以下罚金。
房产中介新人必备知识
房产中介新人必备知识房产中介是一个与人们的居住密切相关的行业，对于新人来说，必须具备一些基本的知识和技能，才能更好地开展工作。
本文将从几个方面介绍房产中介新人必备的知识。
一、法律法规知识作为房产中介，必须熟悉房地产相关的法律法规，包括《房地产经纪管理条例》、《房地产中介机构管理办法》等。
了解这些法规，能够帮助中介人员在工作中遵守相关规定，保障自身权益，也能为客户提供合法、规范的服务。
二、房地产市场知识房地产市场是一个复杂而又庞大的市场，了解市场的动态是房产中介的基本素养。
新人应该掌握房地产市场的基本情况，包括各个区域的房价走势、供求关系、政策变动等。
掌握这些信息，可以帮助中介人员更好地把握市场机会，提供准确的房产咨询服务。
三、房产交易流程房产交易是中介的核心工作内容之一，了解房产交易的流程是必不可少的。
新人应该掌握从房源收集、客户需求了解、房屋评估、价格谈判、签订合同、办理过户等环节的具体步骤和要求。
只有了解整个交易流程，才能更好地协助客户完成房产交易。
四、房产评估知识房产评估是房产中介的重要工作之一，对于新人来说，了解房产评估的方法和技巧是必备的知识。
房产评估涉及到房屋的面积、朝向、装修情况等多个方面的因素，新人应该学会运用评估方法，准确地判断房屋的价值，为客户提供专业的评估意见。
五、客户沟通技巧作为房产中介，与客户的沟通是必不可少的。
新人应该学会与客户建立良好的沟通关系，了解客户的需求，并能够给予合理的建议和解答。
在沟通过程中，要注重语言表达和沟通技巧的提升，使客户感受到专业、亲切的服务。
六、市场营销知识房产中介行业竞争激烈，需要通过市场营销来提升自身的竞争力。
新人应该了解市场营销的基本知识，包括市场调研、品牌推广、客户开发等。
通过有效的市场营销手段，可以吸引更多的客户，提高业务水平。
七、团队合作精神房产中介工作通常需要与团队成员紧密合作，因此团队合作精神是必备的素质之一。
新人应该学会与他人协作，相互支持，共同完成工作任务。
房产经纪人政策法规培训
房产经纪人政策法规培训1. 引言在中国的房地产市场中，房产经纪人扮演着重要的角色。
他们作为中介机构和买卖双方之间的桥梁，起着促进房屋买卖交易的关键作用。
然而，由于房地产行业的特殊性，房产经纪人在从业过程中需要遵守一系列的政策法规。
本文将介绍一些与房产经纪人相关的政策法规，并对房产经纪人进行培训，旨在提高他们的法律意识和规范化操作能力。
2. 房产经纪人的职责与权利房产经纪人在房地产市场中扮演着重要的角色，他们的职责主要包括以下几个方面：•提供房地产信息：房产经纪人需要及时、准确地提供房屋的信息，例如房屋的价格、面积、位置等。
•协助买卖双方洽谈：房产经纪人作为买卖双方之间的中介，需要协助双方进行价格、条件等方面的洽谈，并促进交易的达成。
•辅助手续办理：房产经纪人需要协助买卖双方完成房屋交易所需要的各项手续，例如签订合同、办理过户等。
•提供咨询服务：房产经纪人应为客户提供专业的房地产咨询服务，例如购房指导、市场分析等。
此外，房产经纪人也拥有一些权利，例如获得佣金、获取客户信息等。
3. 房产经纪人的政策法规为保护消费者权益，维护房地产市场的秩序，中国制定了一系列与房产经纪人相关的政策法规。
房产经纪人在从业过程中需遵守以下法规：3.1 《房地产经纪管理办法》该办法明确了房产经纪人的准入标准、责任和义务、经营范围和条件等方面的规定。
房产经纪人应当取得相应的从业资格证书，并严格遵守相关的职业道德规范。
此外，该办法还规定了房产经纪机构的申请和管理程序。
3.2 《不动产经纪合同示范文本》该示范文本规定了房产经纪人与委托人之间签订的合同内容和格式。
房产经纪人在与委托人签订合同时，应当按照合同示范文本的要求，明确约定双方的权利与义务。
3.3 《中华人民共和国房地产中介法》该法律规定了房地产中介行业的基本规范和要求。
房产经纪人应当依法办理相关手续，并确保提供的信息真实、准确。
此外，该法律还对房地产中介机构的注册、备案等方面进行了规定。
房产中介法律知识及案例分享
房产中介法律知识及案例分享一、引言房产中介是房地产交易过程中不可或缺的一环，他们在协调买卖双方的利益、促进交易的顺利进行等方面发挥着重要作用。
然而，由于房地产行业存在一定的风险和不确定性，房产中介在履行自己的职责时，需要具备一定的法律知识。
本文将介绍房产中介需要了解的法律知识，并通过实际案例分享，帮助房产中介更好地理解和应用法律知识，提高工作效率和服务质量。
二、房产中介法律知识2.1 房地产相关法律法规房产中介在日常工作中需要熟悉和遵守一些房地产相关的法律法规，包括但不限于：•房地产管理法：规范了房地产市场的经营秩序、维护购房者权益等内容。
•城市房地产管理法规：由各地市政府制定的地方性法规，用于管理本地房地产市场。
•城市房地产中介服务管理办法：规定了房产中介机构的经营范围、从业条件、责任等。
一个合格的房产中介应该对这些法律法规有所了解，避免违法操作，保护自己和客户的权益。
2.2 交易合同法律知识房屋买卖是房产中介工作的核心内容之一，因此对交易合同法律知识的了解尤为重要。
以下是一些需要注意的问题：•合同要素：了解合同中的要素，如标的物、价格、交付方式、履行期限等，避免因合同要素不完整或不明确导致合同无效。
•合同的订立和解除：了解合同订立和解除的条件和程序，以便及时应对各种情况。
•违约责任：了解各方违约的法律后果，为客户提供相应的建议和预防措施。
2.3 广告法律知识房产中介常常需要发布广告来促进买卖双方的联系，因此需要了解广告法律知识，遵守广告发布的规范。
以下是一些需要注意的问题：•广告主体的真实身份：确保广告主体的真实身份，并在广告中明确声明。
•广告内容的真实性：广告应当真实、准确地反映商品或服务的性能、功能、质量等信息。
•广告标识和告示语的规范：根据法律规定，在广告中使用标识和告示语，如“广告”、“推广”等。
三、房产中介法律案例分享在实际工作中，房产中介经常面临各种法律问题和纠纷。
下面是一些典型的案例分享，供房产中介参考：3.1 合同纠纷案例案例背景：房产中介与买方签订了一份买卖合同，并帮助买卖双方达成了房屋交易。
房产中介法律培训
法理学
(二)规范性法律文件的效力等级 上述各种法的渊源都具有法的效力，但它们的效力等级又是有差 别的。 1.宪法具有最高的法律效力，规章都不得同宪法相抵触。 2.法律的效力高于一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例 和单行条例、行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地 方性法规、规章。 3.地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章，省、自治区 的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政 府制定的规章。 4.自治条例和单行条例的优先适用效力，经济特区法规的优先适 用效力。自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作 变通规定的，在本自治地方适用自治条例和单行条例的规定：经济特 区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本 经济特区适用经济特区法规的规定。
法理学
3. 违法必须是在不同程度上侵犯法律上所保护的社会关系的行为。 行为的违法性与行为的社会危害性具有密切联系，后者是前者的基础。 人们制定并实施法，是为了通过建立一定的法律秩序，进行社会控制、 保障并促进社会发展，维护人们的利益。如果一个行为并不侵犯法律 所保护的社会关系，没有侵犯社会、国家、集体或个人的合法利益， 就不构成违法。 4. 违法一般必须有行为人的故意或过失。当然，故意和过失在不 同的法律领域中具有不同的意义。 5. 违法者必须具有法定责任能力或法定行为能力。
法理学
（二）违法行为的构成要素 一般地说，违法行为由以下五个要素构成： 1. 违法行为以违反法律为前提。行为违反法律，是对法律的蔑视和否定， 是对现行法律秩序的破坏。因此要通过追究法律责任、施加法律制裁否定违法， 恢复法律秩序。以法律为准绳，既是准确追究违法，否定非法的重要条件，也 是避免枉法、防止专横的重要保证。 2. 违法行为必须是某种违反法律规定的行为。这里讲的行为包括积极的 作为或消极的不作为；违法的作为是指作出了法律所禁止的行为；违法的不作 为是指没有作法律所要求的行为。不论是作为的违法还是不作为的违法，都具 有客观性，都不同于人们单纯的思想活动。因此，在立法和执法、司法工作中， 必须严格区分思想问题和违法犯罪行为的界限，确认违法必须以人的行为作为 客观依据。
房地产交易法律知识培训
签订租赁或买卖合同之时起的48小时内
• 备案资料内容：
与该次交易相关的所有资料
• 特别声明：
自2007年4月10日起，移交备案资料要求一次提交齐全， 欠缺的须在五日内补交。
租赁合同备案资料
成交报告原件一份
成交报告更改单原件
租赁合同原件一份
物业交割单
补充协议原件一份
客户服务确认书 佣金确认书
S-02.（求购）非独家委托协议
S-03.（售房）独家委托协议
S-04.（求购）独家委托协议
S-05.房屋买卖居间协议
S-06.（出租）委托协议
S-07.（求租）委托协议
S-10.房屋租赁合同
S-13.客户服务确认书
S-14.佣金确认书
S-15.定金保管书
S-16.房款保管书
S-19.物业交割单
S-21.合作确认书
带看房屋有必要，服务确认不可少。 若有此种情况在，签字切忌太潦草。
协商一致当然好，佣金确认须记牢。 若有此种情况在，二金转换也得要。
签约感觉是美好，细心谨慎很必要。
若有此种情况在，补充协议尽量少。
履约完毕把房要，物业交验莫小瞧。 若有此种情况在，负责到底为最好。
补充法协律文议本的类型作用
S-01.（售房）非独家委托协议
房地产交易法律基础知识
主要内容
一、重视法务工作的意义 二、交易过程中应注意的法律问题 三、几个重点强调的问题
一、重视法务工作的意义
1、防患于未然 2、彰显公司风采 3、保护经纪人的劳动成果
二、交易过程中的法律问题
委托 看房 一合致意 签约 交验
客户身份很重要，源于代理有不少。 若有此种情况在，授权委托莫忘掉。
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房产中介培训系列--操作中涉及的法律知识一．房屋租赁1、租赁主体的审查：（1）承租方：要求租赁房屋的一方.对该主体的审查上要注意：①年龄上应为18周岁以上，符合法律上完全民事行为能力人的条件，对于16周岁以上的未成年人，要有自己的收入来源，收入水平达到当地平均生活水平；②精神智力状况上：需精神正常，能理解自己的行为并能独立承担自己行为所产生的法律后果；③对于受其他人委托的：需出具委托人出具的授权委托书（2）出租方：提供房屋,要求将该房屋出租的一方对于出租方本人的审查上：同上承租方年龄、精神智力状况、委托身份等情况的审查；2、租赁客体的审查：（1）房产三证：房屋所有权证、契证、土地证齐全是出租方合法出租，是与承租方建立房屋租赁关系的法律基础，无法提供出租房屋的房产三证无法证明其对该房屋拥有合法的处分、收益的权利；（2）是否转租：出租方并无房产三证，其房屋来源为从房东处承租而来，故其本人在这里成为转租人的身份，对待房屋转租的情况，要仔细审查了解该转租人与房东的租赁合同，查明合同中是否订立有关于房屋转租情况处理的条款。
原则上房屋转租需要房东提供同意转租的书面声明，否则未经房东允许擅自转租，转租合同无效。
（3）是否抵押：除了仔细审查房产三证，房屋抵押的情况也要了解。
根据法律规定，未经抵押权人同意擅自出租房屋的，无效。
（4）是否共有：根据房屋所有权证上产权人的名字并不一定就能判断该房屋独属该人所有，根据婚姻法的规定，除非夫妻双方有其他约定，婚后购买的财产为夫妻双方共有，因此在了解房屋产权情况时同时要了解该房屋是否共有，如为共有，该房屋的出租要取得全体共有人的书面声明表示同意。
3、租赁关系中应注意的问题（1）不得出租的几种情况：①未经综合验收的新建房屋：有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一违反国家有关法规，二对承租方的安全造成威胁；②没有产权证的房屋：产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而没有租赁的法律基础；③未经原出租人同意，承租人擅自转租：由此会引起原出租方起诉原承租人侵权，追究法律责任；④违章建筑的房屋：对于这类房屋不但规划部门要罚款，强令限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证进行处罚；⑤产权共有，未经全体共有人一致同意的房屋；⑥已经抵押的房屋未经抵押权人同意的房屋：已经抵押的所有权人在行使权利时在法律上已经受到限制，将其房屋出租必须征得抵押权人的同意；（2）租赁期限：《合同法》第214条：租赁期限不得超过20年，超过20年，超过部分的无效。
4、买卖不破租赁、承租人的优先购买权问题：注：《合同法》第229条就对这一制度做出了规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。
”即出租人在租赁有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人仍然有效;适用“买卖不破租赁”的条件是（1）租赁合同已成立并生效；(2)租赁物已交付承租人;(3)租赁物所有权变动是在租赁期间发生的。
（4）租赁物已经转让第三人。
具备上述条件，即使买受人不摘到租赁关系的存在，承租人仍然可以租赁关系对抗买受人。
因此租房者在遇到上述情况时，不要认为原来签订的租赁合同因房屋被卖作废了。
根据“买卖不破租赁的原则”租房者仍然可以按照原来的合同继续租用。
而且，这里面还存在优先购买权的问题。
所谓房屋承租人的“优先购买权”，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先其他购买人的权利。
二、房屋买卖1、买卖主体的审查：（1）买受方：可能会碰到的情况：a．买方是未成年人：根据我国现行法律规定：对于买房人来说，无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能订立房屋买卖合同，只有具有完全民事行为能力的人，订立的合同才能生效。
如果想为未成年人买房，应当由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能进行。
注：我国《民法通则》将公民的民事行为能力人分为三种：（1）无民事行为能力人：指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人（2）限制民事行为能力人：指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人；（3）完全行为能力人：指满18周岁的公民。
16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的。
b.如果买房人本人委托其他人买房：应出具本人授权于代理人的《授权委托书》（2）对于出卖方的审查：a.出卖方需出具房产证、契证、土地证，表明对该房产拥有合法产权，该房产属于出卖方所有。
b.出卖方的房产如为夫妻婚后购买，除非双方有其他约定，该房产为共有房产。
需要夫妻双方取得一致意见同意出售。
c.房产如为按份共有财产，必须取得其他共有人的书面同意。
d.如该房屋为租赁状况，则出卖方需提前三个月通知承租方，在相同条件下，承租人有优先购买权。
若承租方放弃优先购买权的，则需要取得承租人放弃优先购买权的书面声明。
e. 若该房屋为继承取得，则需要了解该房屋产权人的情况，确定是否为遗嘱继承、法定继承或其他遗赠的情况。
（3）不得转让的房地产：根据《城市房地产管理法》规定，下列房地产不得转让：1、以出让方式从土地交易一级市场取得土地使用权，但未按出让合同约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证的；2、属于房屋建设工程的，未完成开发投资总得的 25%以上；3、属于成片开发土地，未形成工业用地或其他建设用地条件的；4、以划拨方式取得土地使用权，未经有关部门批准的；5、因设计诉讼或违法行为等原因，被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制权利的房地产；6、共有房产，未经其他共有人书面同意的；7、因连续闲置两年以上或土地使用权限届满被国家收回土地使用权的房地产；8、权属有争议的；9、未依法登记领取权属证明的；10、行政法规、规章禁止转让的其他情形。
三、关于法律文书的使用说明在中介业务中物业顾问要对外使用的文书，主要有如下几种：1、房屋租赁类：《房地产求租居间协议》《房地产出租居间协议》《房地产租赁居间协议》2、房屋买卖类：《房地产出售居间协议》《房地产求购居间协议》《房地产买卖居间协议》3、最后签订的正式合同为：《房屋租赁合同》《房屋买卖合同》《房地产出售居间协议》的使用：1、委托人的填写：此处应填写需要售房本人的名字，如产权所有人（一人或几个）不能亲自来签约的，一定要有委托书，方可由受托人代签。
2、序言部分：主要表述根据法律法规的规定及当事人的真实意思表示所制订本协议的。
3、第一条：甲方的真实意思表示。
第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。
特别要写明：该房屋是否设置了抵押、租赁。
建筑面积以产权证为准。
第三条、第四条：总房款及支付方式。
第五条：佣金支付：①确认佣金②佣金的收取时间为买卖双方签约并收到定金或首付款时。
③甲方逾期付佣，加收滞纳金为佣金的万分之二点一（每日）。
④防范甲方跳单的条款。
当我方介绍的求购方看过甲方的房屋后的六个月内，与甲方完成买卖交易或利用了我方提供的信息、机会等但未通过我方完成买卖交易的，都应向我方支付佣金。
第六条：协议的履行①我方应尽的义务及可以委托另一方合作完成其事务②甲方应保证有权出售该房屋，并按约定交房。
否则造成损失应负责赔偿。
③指明定金由我方保管。
④在甲方与我方所介绍的买受方签订《房地产买卖居间协议》后，如果买受方违约，则甲方同意将不予返还的定金的一半支付给我方，作为居间费用。
⑤甲方与我方签订了本协议后，因需要又签订补充协议的，该补充协议与原协议具有同等法律效力。
第七条：争议解决的方式，向法院诉讼。
合同尾部：签字：委托人亲自签字，地址、日期要写明。
《房地产求购居间协议》的使用：略参见《房地产出售居间协议》《房地产买卖居间协议》的使用：1、第一条：注意意向金与定金的不同之处。
意向金可以退还。
2、第二条：甲方需要出售房地产的具体情况，一定要属实。
特别要写明：该房屋是否设置了抵押、租赁。
建筑面积以产权证为准。
3、第三条：总房款及支付方式，一定要书写清楚。
首付几成多少，余款多少如何处理。
家具装修是否另外付款，税费如何承担。
4、第四条：我方收到意向金后几日内完成买方、卖方及我方居间协议的签订。
在此期间意向金不得收回，如超过此期间，我方未能使双方达成交易意向，则应向买方退还意向金。
5、定买卖双方在规定的时间内签定正式的《房屋转让合同》，如一方违约则适用定金法则。
6、三方签字：本人签字，本人不能亲笔签名要委托书，由受托人签名。
该房屋如为共有的，千万要注意也要共有人一致同意签字方可有效。
四、其他注意事项：1、合同签订基本要求：①合同文字用语要清楚明确，不得有歧义，让人误解。
比如：“7 个工作日”和“7 天”的概念是不一样的。
②合同签订是一项严肃的事情，不得任意涂改。
如需要修改，最好在涂改处经双方签字确认或合同修改校对章。
③合同条款空白出最好用“×”或“无”表明无约定。
④定金不得超过总价款的 20%，超过部分无效。
⑤合同约定仲裁条款，要写明仲裁机构。
不得写“物业所在地仲裁委员会”、也不得写“石家庄市仲裁委员会”，而是“石家庄仲裁委员会”。
否则，约定不明无效。