店开发可行性分析报告

新店开发可行性分析报告

目录

第一部分项目基本情况

表一、区域地理经济因素评估表

表二、新店基本情况表

第二部分：市场调查报告

表三、超市立地场地评估

表四、人口密度和数量评分

表五、人、车流量统计表

表六、附周边人口调查表：

表七、项目周边交通情况一览表

表八、周边竞争对手调查统计表

表九、项目周边情况一览表

第三部分：投资效益分析

表十、项目销售额预测表

表十一、投资支出表

表十二、经营费用预算表

表十三、现金流量测算

表十四、投资效益分析指标

第四部分：总结与附图

表十五、初选总结表

表十六、主商圈图（标明竞争对手情况）

表十七、项目效果图

表十八、居民分布图

表十九、交通分布图

新店开发初选数据可行性分析表

（XXXX）

表一

区域地理经济因素评估表

城市调研小组:：调查日期：__ __

A类12000平方米以上

B类12000-8000平方米

C类8000-5000平方米

资料来源《统计年鉴》

表二新店基本情况表

表三立地场地评估

各项目评分标准如下：

1.车流量指店铺周围50米所有方向四轮车辆经过的数量，高峰期每5分钟经过100辆以

上为5分。然后每10辆减1分，依次比例递减到0分。

2.不算本店的因素, 高峰期包括汽车单车摩托车步行人流量总和达到每5分钟800人为5

分，然后按每100人的比例递减到0分。

3.凡备选店处于十字路口的给5分，非十字路口的按后面的标准评分：三个或以上方向标

志明显1分□，位于社区中心或门前有深入10米以上的广场1分□，显眼的建筑旁边或交通要道边为1分□，门前双方向共有5路以上公共交通的车站1分□，建筑物层数超过20并能在显眼处做招牌、或商场部分总建筑面积超过20000平米1分□。

4.门前和50米内各个方向总共车道数目超过10条2分□／6条1分□；商店周围没有很

大的交通障碍物1分□；半径500米范围没有单个面积超过0.15平方公里的无人居住区域（例如公园、湖泊、山头等）1分□；周围没有河流等较大交通间隔1分□。

5. 门口或附近能不收费地充分地停放汽车、摩托车（含助力车）和单车的为5分, 停车位

充分但收费的为4分, 不能充分停放汽车但能充分停放摩托车、助力车和单车的为3分，只能放摩托车、助力车和单车的为2分, 能放摩托车助力车和单车但收费为1分

6. 门店周围边界50米内所有方向有8路或以上公共汽车（小巴）站的2分□（每2路减1

分），门前马路方便自行车和行人交通1分□；门前马路双向车道共大于6道的1分□，马路中间没有分离带1分□。

7. 营业面积适中2分□，招商面积适中1分□，附属设施足够1分□，形状理想1分□ 8. 可以装自动人行道的1分□, 楼层不大于2／3层的1分□, 具备经营饮食条件1分□，

各楼层层高都大于4米5的1分□，空间完整和柱子间隔大于8m ×8m 的1分□

9. 从门口算起10分钟交通时间达到的加权平均距离: 3公里5分，2.75公里/4分, 2.5

公里3分, 2.25公里/2分, 2公里/1分。加权平均距离计算方法为：用各种交通工具的10分钟距离分别乘以该交通工具占所测交通工具的比例，再取和即得加权平均距离。 10. 立地评估分数计算方法为：

立地评估百分数＝

100%5

)

(9

1

⨯⨯⨯∑=重要程度总分实得分数重要程度i i i = %

表四 人口密度和数量评分（须按照选址指引的要求提供人口分布图）

1. 里计算，综超要求6000人/5分；4800人/4分；3600人/3分；2400人/2分；1800人/1分；低于1800人0分。如果限于整个城镇的面积太小, 或某方面的纵深少于二级商圈的半径, 则二级商圈该方向计算到城市边缘为止。

2. 一级商圈的居住户数：综超的一级商圈4.5万户/5分；

3.75万户/4分；3万户/3分；

2.6万户/2分；2.25万户/1分。

3. 一级商圈居住户数增长趋势：所在商圈有在建新楼盘区1分；有预建新楼盘空地1分；

有政府规划住宅区2分；连续三年人口增长趋势明显1分。

4. 现场测量人流：高峰期经过门店各方向的包括单车、摩托车和行人的人流总和达到每10

分钟1600人为5分，然后按照每200人一分的比例递减到0分。

5. 人口流动性：商圈流动人口如果特别多，应该评估对销售的影响：候选店靠近中心商务

区1分、靠近城市中心或次级商业区1分、靠近公交客运旺区1分、靠近饮食集中区1分、能吸引二级商圈以外消费者1分. 6. 人口密度和数量评估百分数计算方法：

人口密度和数量百分数＝

100%5

)

(5

1

⨯⨯⨯∑=重要程度总分实得分数重要程度i i i

= %

表五 人、车流量统计表

调查人 调查日期 调查地点 天气

市场调研小组本次调查人员数：人

调查说明：调查的时间段按照当地的上下班时间和营业高峰期、低峰期选取，没选的时段可不填写。高峰期的时段：上午上班时间，中午休息或上下班时间，下午下班时间，晚上休闲时间；低峰期的时段：上午上班高峰期后，中午上下班到下午下班时段。在这些时段中任取一个小时，把这一小时分成五个时段，每个时段抽取10分钟测试一个项目，也可每个项目依次测试10分钟；要求每个路口派一人在同一时段同时进行。如有特殊情况，按特殊情况处8:00－8:10/5人 8:10-8:20/20辆

表六：附周边人口调查表：