杭州商业市场报告(数据有效2017年1月)

160以上 85,352 407 62
滨江高教板块
滨江高教板块酒店式公寓供求
2016年2月-2017年1月滨江高教板块酒店式公寓各面积段成交统计
80000 30000
2016年2月-2017年1月滨江高教 酒店式公寓成交10.2万方，成交
70000 23647 20544 50000 19082 18727 24401 25000
2016年2月-2017年1月滨江区府 酒店式公寓成交17万方，成交套
26000
25000 24000
80000
数2878套；成交面积段主要4060平米小户型为主； 截止2017年1月31日，滨江区府 板块酒店式公寓存量197778方， 存量套数1794套，去化周期约14 个月；存量面积段主要以40-80平 米小户型以及140以上大户型为主。
20
5
7
48
12
0
3
239
杭州商业市场 : 供求走势
2017年1月杭州八区商业物业共成交5.5万方，环比下降35%，同比上升50%，成交均价21682元/㎡，环比上升 2% ，同比上升14%；供应7.1万方，环比下降44%，同比下降69% 。
单位：万㎡ 单位：元/㎡
日期
15.01
15.02
15.03
1413
671
566
3134
1679
296
496
88
2452
2012
1664
6
797
381
500
1731
785
48
成交套数
210
123
55
179
110
240
121
126
284
232
224
314
464
260
356
581
494
673
371
322
485
618
437
606
502
杭州写字楼市场 : 存量走势
20000 4000
10000
2000 0
0 成交面积
成交均价
40以下 747 12037
40-60 24122 10882
60-80 2818 9241
80-100 13271 8097
100-120 424 17295
120-140 8073 8915
140-160 38165 8772
160 73377 12706
16.05 0
16.06 832
16.07 3667
16.08 1753
16.09 154
16.10 3455
16.11 939
16.12 0
17.01 908
4
成交套数
953
253
483
674
923
1128
1594
1106
1329
1448
1894
2112
1976
684
2693
2548
3368
3281
日期 供应套数
15.01 382
15.02 208
15.03 1929
15.04 1936
15.05 850
15.06 1239
15.07 2212
15.08 848
15.09 1968
15.10 3277
15.11 2082
15.12 4095
16.01 592
16.02 0
16.03 486
16.04 755
2016年2月-2017年1月钱江世 纪城酒店式公寓成交16万方，成 交套数1247套；成交面积段主
70000
40000
9241 30000 8097 8915 8772
10000 8000 6000
要以140平米以上大户型为主；
截止2017年1月31日，钱江世 纪城板块酒店式公寓存量85401 方，存量套数1031套，去化周 期约7个月；存量户型面积段主
个月；存量户型面积段主要以
40-80平米小户型为主。
钱江世纪城板块
钱江世纪城板块酒店式公寓供求
2016年2月-2017年1月钱江世纪城酒店式公寓各面积段成交统计
80000 20000 18000 17295 16000 60000 14000 50000 12706 12037 10882 12000
2681
671
478
419
4193
786
423
1062
1064
393
761
1334
328
587
成交套数
493
306
257
556
634
653
419
668
515
454
669
682
407
160
505
805
892
8
720
664
928
691
991
1411
1047
650
杭州商业市场 : 存量走势
截至2017年1月，杭州八区商业存量为292万方，按近6个月的去化情况，去化周期约为35个月。
面积段
库存量 库存套数 去化周期
40以下
448 12 7
40-60
9,045 193 5
60-80
48,884 708 208
80-100
1,032 12 9
100-120
232 2 7
120-140
1,221 11 2
来自百度文库
140-160
5,915 41 2
160以上
18,624 34 3
要集中60-80平米小户型为主。
60000
20000
套数2184套；成交面积段主要
40-60平米小户型为主； 截止2017年1月31日，滨江高教
40000
15000
30000 10000 20000 5000 10000
0 成交面积 成交均价
40以下 12207 19082
40-60 75794 18727
60-80 13383 20544
日期
15.01
15.02
15.03
15.04
15.05
15.06
15.07
15.08
15.09
15.10
15.11
15.12
16.01
16.02
16.03
16.04
16.05
16.06
16.07
16.08
16.09
16.10
16.11
16.12
17.01
供应套数
636
634
0
830
89
719
1414
市中心板块
市中心板块酒店式公寓供求
2016年2月-2017年1月市中心酒店式公寓各面积段成交统计
60000
50000 33454 28174 23591 30000 25014 23447 24069 25553 25000 20000 15000 10000 10000 5000 40以下 113 23591 40-60 464 25014 60-80 1823 33454 80-100 248 23447 100-120 455 24069 120-140 1353 25553 140-160 1777 28174 160以上 56127 30700 0
截至2017年1月，杭州八区写字楼存量为239万方，按近6个月的去化情况，去化周期约为28个月。
区域
江干区
余杭区
下城区
拱墅区
滨江区
下沙区
之江开发区
萧山区
西湖区
大江东
上城区
合计
可售套数 可售面积 （万㎡）
2383
2223
864
1495
741
252
306
2885
828
97
107
12181
71
20
19
32
述四个板块。
滨江高教板块
区域酒店式公寓市场
钱江新城板块
钱江新城板块酒店式公寓供求
2016年2月-2017年1月钱江新城 酒店式公寓成交8.7万方，成交套
数1023套；成交面积段主要以
40-80平米小户型为主； 截止2017年1月31日，钱江新城 板块酒店式公寓存量67150方， 存量套数1031套，去化周期约9
80-100 916 23647
100-120 112 24401
0 120-140 0 0
0 140-160 0 0
0 160 0 0
0
板块酒店式公寓存量39281方， 存量套数655套，去化周期约5个
成交均价
面积段 库存量 库存套数 去化周期
40以下 255 7 .9
40-60 35,737 661 4
60-80 19,371 288 8
80-100 9,788 112 8
100-120 2,836 24 155
120-140 3,302 26 151
140-160 41,137 269 3,174.1
15.04
15.05
15.06
15.07
15.08
15.09
15.10
15.11
15.12
16.01
16.02
16.03
16.04
16.05
16.06
16.07
16.08
16.09
16.10
16.11
16.12
17.01
供应套数
2060
282
598
702
410
386
738
4249
994
1070
1750
2016年2月-2017年1月市中心
40000
35000 30700 30000
板块酒店式公寓成交6.2万方， 成交套数292套；成交面积段主
40000
要160平米以上大户型为主；
截止2017年1月31日，市中心 板块酒店式公寓存量32362方， 存量套数225套，去化周期约6
20000
0 成交面积 成交均价
区域
江干区
余杭区
下城区
拱墅区
滨江区
下沙区
之江开发区
萧山区
西湖区
大江东
上城区
合计
可售套数
2544
7326
1820
2776
1293
918
1621
2165
872
859
150
22344
可售面积 （万㎡）
55
72
16
31
21
14
18
40
13
10
2
292
宏观市场小结
公寓继2016年6月迎来集中爆发期后，到2017年成交势头有明显回落，一方面受节假日影 响，属于传统淡市月份，另一方面国家宏观货币政策收紧，对投资客产生预期影响；因此， 对本案公寓产品而言，宜低价入市，小幅加价，抓紧政策窗口期，多频推盘出货。 2016年杭州商业、写字楼市场存量依旧高居不下，市场走量相对于2015年整年虽有起色， 但全年商铺去化普遍平平，写字楼去化散售艰难，客户倾向现房销售。整体销售客期延长、 客户增量乏力，因此，对本案而言，锁定大客户，确定商业返租政策，深挖本地，
宏观市场
Macro market environment
3月2日杭州再次加码调控力度，本地人禁购第三套
外地人社保和税收年限加码至两年、富阳和大江东加入到限购区
但对于商办项目来说，无疑又是一个重磅利好
政策是强心针，但我们仍需面对残酷的竞争现实……
杭州公寓市场 : 供求走势
1月杭州酒店式公寓共成交9.4万方，环比下降48%，同比下降16%；供应4.9万方，同比上升61%；成交均价 18128元/㎡，环比上升8%，同比上升28%（主力成交项目-华元欢乐城-1.0万方-10734元/㎡）。
面积段 库存量 库存套数 去化周期 40以下 1,421 42 4 40-60 30,487 590 24 60-80 12,474 182 7 80-100 8,440 93 11 100-120 9,985 92 18 120-140 3,817 31 19 140-160 / / / 160以上 527 1 3
开展外地导客是完成年度指标的关键。
区域市场
Regional market environment
本案竞争格局
本案位于钱江新城板块，四周 受市中心、钱江世纪城、滨江 区府、滨江高教板四大板块的 围堵，因此本案竞争格局除了 市 中 心 板 块
钱江世纪城板块
来之钱江新城内部板块的竞争
外，竞争格局更应该放大到上
160以上户型为主。
滨江区府板块
滨江区府板块酒店式公寓供求
2016年2月-2017年1月滨江区府板块酒店式公寓各面积段成交统计
120000 26286 100000 24696 23864 60000 23291 23117 23231 23645 23000 22000 22000 21000 20000 20000 19000 27000
197778
40000
0 成交面积
40以下 3540 23291
40-60 104133 23864
60-80 29314 23117
80-100 15649 24696
100-120 220 26286
120-140 263 23231
140-160 156 22000
160 16657 23645
2461
1480
2331
1542
451
142
331
23568
可售面积 （万㎡）
22
34
16
13
24
9
14
11
3
1
1.9
149
杭州写字楼市场 : 供求走势
2017年1月杭州写字楼共成交6.9万方，环比下降46%，同比上升37%；供应6.7万方，环比下降44%，同比 上升6%，成交均价19099元/㎡，环比上升32%。（杭州绿地中央广场本月集中签约30套均价27313元/㎡。）
面积段
库存量 库存套数 去化周期
40以下
1,014 33 108
40-60
1,289 26 33
60-80
2,460 37 16
80-100
1,457 17 70
100-120
1,704 15 45
120-140
489 4 4
140-160
317 2 2
160以上
23,632 91 5
个月；存量面积段主要以60-80、
4581
3735
4679
4173
4189
3371
1585
杭州公寓市场 : 存量走势
截至2016年12月，杭州八区酒店式公寓存量为149万方，按近6个月的去化情况，去化周期约为8个月。
区域
江干区
余杭区
下城区
拱墅区
滨江区
下沙区
之江开发区
萧山区
西湖区
大江东
上城区
合计
可售套数
3413
6426
2602
2389