盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议

盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。

盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。

在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。

对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。

2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。

2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。

人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。

表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。

河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。

城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。

城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。

二、盐城现有主要商圈分析1、整体商圈格局分析参考盐城市商业网点规划，结合项目组的实地调研考察，认为现在盐城市区业已形成商业氛围和短时期内（3-5年之内）有发展潜力的主要商圈有5个，分别是建军中路商圈、盐渎商圈、解放南路商圈、招商场商圈和城北商圈（如图）。

建军中路商圈：属于城市级（一级）商业中心，也是盐城市商业起步最早，商业网点最为集中的商业区域，未来该商圈的集聚力合辐射力会进一步增强，传统商圈的核心地位无法动摇。

建军中路商圈处于交通便利的市中心，商业网点密布，主要以购物类为主，集中了盐城市百货商场、服装专卖店及超市，高中低档消费均有，但主要以中档为主。

其商业主体是百货商场，如金鹰百货、盐城商业大厦、海华广场、人民商场和文峰大世界等，还有浠沧步行街和鑫天地步行街也是消费集中点，但是规模相对较小。

盐渎商圈：属于区域级商圈，以盐渎公园为核心形成的商业圈，是新兴商业圈，主要以中高档消费为主。

商圈内文化特色较浓，目前主要有宝龙城市广场的商业综合体（在建）、钱江方洲的优活街（招商中）、东进路美食休闲街、盐镇水街、缤纷亚洲等商业体。

解放南路商圈：准确的说，解放南路商圈是一个商业街区，该地区商业业态以沿街商业经营作为商业形态主导而进行经营扩散商业辐射范围，区域内商业经营类型主要有餐饮、日用品、箱包、鞋帽、纺织、交通工具等为主。

整体商业街区形态呈现“路北区域集中，路南区域零散分布”的格局。

大型商业体主要有沃尔玛、家乐福、乐天玛特（二店）。

招商场商圈：盐城招商场商圈位于开放大道与黄海路交界处，是一个历史较悠久的商圈，人气足，经营状况较好。

其主体是盐城招商场，主要经营服装、布匹、纺织品、床上用品、鞋类、家用电器、文化用品等4万多个经营品种，规格档次齐全，但主要以中低档为主。

主要商业体是招商场、四季服装城、丽阳商贸城和高力家居港（老店）。

城北商圈：位于盐城市区北郊，城北客运站附近，主要商业体有盐城白马服装大世界、盐城义乌国际商贸城（在建）、明珠商贸城和盐城装饰装潢建材市场，属于专业市场性质，主要经营服装、鞋帽、箱包、家居建材等。

由于目前城北并非盐城主要发展方向，且离市中心距离较远，所以人气不足，尚无明显商业氛围。

2、重点竞争对手分析（详细内容见附表）根据盐城商业市场发展现状和我项目的主题定位，特选择如下具有代表性商业体作为竞争对手进行分析。

（1）金鹰国际购物中心盐城金鹰国际购物中心是2009年1月开业的一家大型百货商场，也是盐城目前档次最高的购物中心，由金鹰商贸集团有限公司投资，盐城金鹰国际购物中心有限公司经营，功能定位为：高级时尚百货店，突出生活时尚。

主要经营业态见下图。

金鹰国际主要以中档档次为主，部分中高档商户，购物功能为主，中高端市场定位，但是休闲娱乐缺乏规模。

（2）盐城商业大厦盐城商业大厦是本地最早的一家百货商场，也是金鹰进驻前盐城最高端的百货，由盐城商业大厦投资股份有限公司投资和经营。

商业大厦地上共有6层，拥有超市业态，购物是唯一功能。

其定位也是以中档和中高档为主，服装销售占比较大，超过70%。

（3）中茵海华广场中茵海华广场是由盐城中茵置业有限公司投资和经营的大型综合型购物广场，开放式建筑形成购物内街。

海华广场以中低档购物功能为主，服饰类占近80%，其主力店乐天玛特（11号楼）是盐城第一家也是生意最好的大卖场。

但是当前经营管理混乱，租户档次低，形象不佳。

（4）东进路休闲美食街东进路休闲美食街是盐城市政府为招商引资而建的一条以餐饮、娱乐和休闲为主的商业步行街，是盐城唯一高端餐饮和娱乐集中的高端商业群。

现有业态以餐饮、娱乐为主，单店面积较大。

由于市政府提供政策支持，因而发展很快，但是娱乐类服务雷同。

（5）宝龙城市广场（在建）宝龙城市广场是由盐城宝龙置业发展有限公司开发的，商业面积达20万方的综合体项目，在老城区新城区结合位置，东邻盐渎公园，西邻钱江方舟，是盐城较大的购、食、娱一体的综合型商业中心，由政府招商项目，统一经营管理，有专业团队运营。

但是整个新城区的商业氛围并没有形成。

（6）钱江方洲优活街（招商中）钱江方洲优活街是由盐城市苏嘉房地产开发有限公司开发建设，东靠盐渎公园、南靠东进路美食街、西有超市乐天玛特超市，钱江方洲为目前盐城认可度最高的楼盘之一，自身有近4000多户业主。

但是市场不成熟，商业很难在很短时间形成气候，且缺乏主力商铺的带动，整体成熟尚需时日。

（7）紫薇国际广场（在建）该项目由盐城瑞尔房地产开发有限公司开发建设，位于盐城市政府东侧、世纪大道南侧，主要打造苏北最大的IT MALL，由电脑市场、通讯市场、电子市场所组成，另外建成LIP国际影城、儿童游乐园、国际金品走廊、顶级娱乐城堡、地中海美食广场等。

3、河东市场分析 （1）商业分布情况目前，河东地区尚无大型商业综合体项目，在建的楼盘有东方绿苑、加州·东郡、朗地英郡和高教公寓（2）消费人群分布A 目前当地常住人口约4万人，加上未来导入人口可以达到8-10万人。

B 项目所在地两个高校（盐城师范学院、盐城工学院）的师生共计约3-4万人。

C 亭湖开发区和盐城经济开发区约有人口4万人。

三、商业部分消费者研究本次市场调研主要在盐城市区的中心建军路商圈、城南新区商圈以及项目地周边发放问卷300份，共回收有效问卷291份。

1、购物行为(1)购物频率据统计，53%的被访者每周购物至少1次以上，其中每周1次的有26%，25岁以下的青年人比率则更高，每周购物的1次的占31.5%。

（2）就餐行为44%的消费者每周会有1天以上在外就餐，其中每周有1-3天外出就餐的占比较高，为21%，说明盐城消费者有一定的消费愿望。

（1）经常光顾的商圈和商场66%的被访者经常去建军中路商圈消费，另有17%的人群选择去解放南路商圈，与之对应的是中茵海华、乐天马特（二店）以及盐城商业大厦成为消费者购物的首选。

（2）逛街伙伴在逛街伙伴的选择中，45%的被访者经常与朋友一起逛街，除此之外与同学和配偶一起逛街也占有相当比例，可见家庭购物占据一定比例。

（3）消费支出每月消费支出上，34%的被访者消费支出在200元以下，而每月支出200-399元的占大部分，为51%。

其余比例均较低。

（4）购物中的其他消费活动消费者在购物活动中均伴有其他的消费活动，主要为就餐（53%），其次为休闲娱乐活动（28%），喝茶/咖啡也占据一定比例，为11%。

（5）选择购物目的地的原因在购物目的地选择上，34%的受访者是因为喜欢一站式购物，其次为购物环境好（19%）、交通便利（17%）和时尚新鲜（16%）。

（6）盐城市区商业业态分析较多的被访者认为购物是盐城市区最为缺乏的业态，其次是酒店和餐饮。

而迫切需要增加和完善的业态是美食街、大型娱乐场所和便利店。

2、项目区域商业需求（1）区域认知51%的被访者明确表示看好亭湖新区商业的发展前景，仅有8%的人持否定态度。

另外，有17%的受访者认为亭湖新区适宜居住，仅有13%的受访者认为不适宜居住。

（2）消费与置业选择19%的受访者明确表示如果亭湖新区有大型商业综合体开业运营，会将其作为首选消费地，而52%的人群则视需要而定，仅有15%的人群明确表示不会来此购物。

在置业选择上，大部分的受访者对于在亭湖区内购买商铺持观望态度，另有11%的人群明确表示会在亭湖新区购买商铺。

（3）客户群体65%的被访者认为高校学生将成为本项目的主要消费客户，其次为经济开发区内普通职员和亭湖区政府消费。

（3）亭湖新区商业业态分析与盐城市区调查结果一致，较多的被访者认为购物也是亭湖新区最为缺乏的业态，其次是便民设施、酒店以及游乐场。

而迫切需要发展的第三产业则是文化、体育、娱乐业和旅游、住宿、餐饮业，需要增加和完善的业态是美食街、百货商场。

四、项目条件分析1、宗地概况地块位于盐城市亭湖新区，东至东环路，南至世纪大道，西至希望大道，北至亭湖大道。

项目总占地约857亩，其中两块纯商业地块（地块二、地块三）面积约179.4亩，总建筑面积约32万方。

2、SOWT分析S（优势）地块位于盐城市东部，西北侧为亭湖区政府，与规划中的亭湖新区医院隔路相望，区位优势明显。

新风河川流而过，且地块中间为规划人工湖，自然景观资源丰富。

地块西侧紧邻盐城工学院、盐城师范学院等高校，地块北部和南部是亭湖经济开发区和盐城经济开发区，有一定的人口支撑，可以保证一定的消费需求。

地块体量较大，便于统一规划，统一设计，形成具有鲜明风格的大型商业综合体。

W（劣势）地块商业体量过大，市场容量有限，前期投入巨大，收益周期较长。

亭湖新区尚处于初步开发阶段，项目周边配套不完善，尚没有形成成熟的商业氛围，需要较长的市场培育期。

0（机会）地块处于城市重点规划的河东片区的核心区域，未来发展潜力较大。