戴德梁行_上海虹桥临空经济园区商业项目定位策划_49p_前期策略

必需要做齐全、创新、特色、 统一规划的商业中心！
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市场总结
市场环境分析
有机会做
统一业态规划
如何做
竞争环境分析 必需要做
统一硬件规划
统一运营管理
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会议内容
Part Ⅰ
园区背景…………………P
地理位臵 园区概况 园区发展目标
Part Ⅱ
市场分析 定位分析 空间规划 营运管理
商业定位…………………P
主题餐厅
丰富
娱乐场馆 配套零售 服务
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12号地块分析
文化体验的、耳目一新的、激发消费者好奇心并前往的
临空12#
文化酷 CULTURE CENTER
统领
精品书城 文化娱乐
关键词：文化、体验、人文、新奇、目的性、周末、家庭
项目在临空的功能
• 面对西面商业门户 • 商业节点、消费延伸 项目环境及建筑特性 • 临外环、展示面广、车行 到达便利 • 未出让，可发挥空间大 目标消费特征 • 周末 • 家庭、儿童、大上海目的 性消费
酒吧、KTV
文化/家庭（剧院、主题乐园) 运动场馆
影院 寓教于乐/游乐城
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各地块业态衔接 —— 服务
娱乐可作为未来临空商业的特色 之一推出，满足各类人群（儿童、 家庭、青少年、白领、商务人士） 的休闲娱乐需求
商务服务（便利店/银行）
教育机构（幼教/文化等）
个人护理（美容美发/纤体）
商务服务（便利店/银行等）
临空11# 怡心湾 Leisure Bund
临空12# 文化酷 Culture Center
12
10
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临空13# 活力源 Energy Park
有健康活力的运动公园
Energy Park
C - Culture ； 临空15# 悦己站I - Station； i Station M - Mix、Metro; 地下 商业 临空地下街 B Business; 街 淘乐线 Top Link E - Energy; R - Relax; L - Leisure
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思考
商、居、办多功能综合区 商在前 商如何做？ 研究、策划、定位
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会议内容
Part Ⅰ
园区背景…………………P
地理位臵 园区概况 园区发展目标
Part Ⅱ
市场分析 定位分析 空间规划 营运管理
商业定位…………………P
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市场分析
城市发展机遇
宏观
区域发展机遇
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可开发地块分析
地块 编号 24 16 15 13 12 11-3 地块面积 （平米） 29,584 85,694 86,621 47,730 108,483 66,236 16,000 商业体量 （平米） 现状 备注 现有地铁口连 接 未来规划改变 1
80,000 易初莲花超市 未出让
消费意识提升机遇
中观
周边可挖掘消费潜力巨大 城市配套功能设施的不断完善
有机会打造 大而齐、新而特商业
临空自有白领消费群体
微观
现有商业设施缺乏 市区内稀缺的集中开发用地
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竞争分析
嘉定江桥
普陀中环
商圈
距离 (公里) 6.2 5.9 4.4 5.6 5.2 6.5 7.0
定位
体量 商业发展时 (万平 间 米) 42.95 46.94 33.9 26.1 25.8 地上 15.6 预计20 9 17 7 1 -
中山公园
本案 长风商务区 中山公园
市级商业中心 市级商业中心 市级商业中心 生态园区 / 虹桥机场配套商务 办公 /
虹桥开发区 普陀中环
虹桥开发区
长风商务区
虹桥商务区
嘉定江桥 虹桥商务区
商业区 待开发商业区
吴中路 市级商业中心
吴中路
竞争激烈
各商圈的形成是自发的
龙头商业带动效果明显 各商业之间的联系很重要
统领
水疗会所
文化会所 红酒会所
丰富
景观餐饮 会所餐饮
目标消费特征
• 商务、约会、养生 • 崇尚精致生活，追求高品 味体验的消费人群
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1号地块分析
临空1号地块
依托临空高档商务氛围，河道优势，景观优势，于1号地块打造高档 奢侈商务空间与市民商务配套设施，作为第五大道的北面延伸，为 市民提供绿色休闲的商务场所 功能定位
区域 A区
淘乐线 Top Link
第五大道
C区 B区 A区
规划 16号线 淞虹路
10 12 15 13
11
16
规划 16号线 淞虹路
功能与作用
定位
业态 淘宝小店、潮流饰品店、化 妆品、礼品、电子产品
导入地铁人流的重要的 奇趣街 对外形象口
A区的延伸，要使进入 B区 A区的人流有兴趣继续 前卫街 往前走的欲望
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上海虹桥临空经济园区，北至苏州河、东至淞虹路、
南至泉口路、西至绥宁路，规划面积总计5.1平方公里。 毗邻虹桥交通枢纽，并同中山公园、虹桥涉外贸易区
构成长宁区三大经济组团
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1993年——传统工业区
1996年——都市工业区
外环线两侧，紧邻虹桥枢纽； 工业园区向商务园区转型的典型案例。
精品百货 lifestyle mall 时尚创意家居 精品数码IT
丰富
寓教于乐 大型、中型、休闲餐饮 服务
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• 家庭 • 日夜
15号地块分析
超前设计，既能吸服务办公人群又能吸引体验型消费者的
临空15#
六大主题区
项目在临空的功能 • 最靠近虹桥枢纽和机场 • 大虹桥商务区与长宁乃至 上海的进出门户及商业节 点 项目环境及建筑特性 • 超现代感建筑设计 • 视觉冲击力强 • 空间变化丰富 目标消费特征 • 园区白领、周边青年 • 白天为主，辅夜间餐饮 • 虹桥枢纽及机场导入人群
导入地铁人流的入口 C区 要考虑到与16号地块的 精品街 有效衔接
各类新潮非主流设计师产品、 美食天地、美甲美发
特色卡通产品店、日韩精品 店、生活精品店
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地下商业街分析
趣味、休闲、放松的整体规划地下空间
文化共享空间 文化主题休闲餐饮 文化类零售 运动健康空间 精品超市 运动场馆 户外空间 生活精品空间 休闲餐饮 创意小店 零售
目标消费特征 • 年青、白领 • 夜间及周末休闲放松为主
丰富
配套服务
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11号地块分析
高品质、私密性高、养生修心的
临空11# 怡心湾 Leisure Bund
关键词：修心、养生、品质、宁静致远、亲水、湾畔
项目在临空的功能 • 最靠近市区 • 核心四街坊的延伸 项目环境及建筑特性 • 四面环水、景观优势 • 独特建筑 • 远离其他商业地块
2003年——总部园区
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根据虹桥第五大道自地铁站点到苏河 第一园的1993米中各自区段的不同， 结合自身城市功能要素与具体功能性 项目规划布点，分为五大主题区域， 分别为——1、第五大道源头商业中心。
2、四街坊核心功能区。3、朱家浜滨
水文化娱乐区。4、苏河滨水景观区。 5、苏河第一园景观休憩与高端商务配 套综合区。
15
16
9a 1 合计
部分规划为 市民公园
24
备注：地块面积为整体地块面积，不代表未来出让部分面积 ，商业面积为规划商业面积 上述面积为初步测算面积，最终面积以发展商最终公布为准
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24号地块分析
临空24号地块 黄金交易中心+时尚百货
临空高档门户、龙头、黄金珠宝交易中心、提升整体商业形象与档 次 功能定位 零售：黄金品牌零售店、珠宝精品、钟表精品
游艇码头：依托苏州河河道而建，根据十二五规划，未来将成 为苏州河游艇码头观光起始点、
酒店管理学院：引入瑞士洛桑知名酒店管理学院，为上海逐渐 提升的高端商务酒店提供人才资源
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地下商业街分析
淘乐线 Top Link
TOP——位臵 虹桥第五大道地下街最端头的 位臵 Link ——功能 将地铁人流导入虹桥第五大道 的链接线 淘乐——业态 意喻在商业街可以感受到丰富 多彩的、新奇的消费体验以及 无处不在的潮流惊喜！
黄金交易：交易中心、拍卖中心
延伸业态：展示展览大厅、黄金珠宝交易讲堂
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16号地块分析
业态综合、消费层次丰富的
临空16#
百纳城
MIX MALL
统领
关键词：家庭、升级版、一站式、购物、休闲、娱乐
项目在临空的功能 • 临空门户延续、核心四 街坊窗口形象展示 • 人流主要导入节点 项目环境及建筑特性 • 地块方正、临主干道、召 示性强 • 未出让，可发挥空间大 目标消费特征
零售主要分布于靠近地铁站与主 干道，区位较好地块
运动、超市（白领青年）
百货、家居、数码（家庭） 精品书城、文化相关（文化）
集成店、展示厅（创意）
珠宝、黄金、钟表 （高档）
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酒吧/亲水（休闲放松）
会所餐饮（商务社交）
各地块业态衔接 —— 餐饮
商业初期，餐饮业态是吸引消费 者的主要业态，每个地块均有分 布
黄金拍卖/展览/讲坛
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园区各地块定位之间的关联——购物心理
逛临空商业 感人间百态 平静
升华 目的性 体验 目的性
高潮 体验 目的性
高潮 兴奋
其他体验
兴奋 惊喜/全面
体验 目的性
惊喜
好奇
其他体验
好奇
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园区各地块定位之间的关联——消费时间
触碰日的精彩 邂逅夜的美丽
工作日/周末 工作日/周末 日间/夜间 夜间
电影主题空间
IMAX电影院 主题街区
核心四街坊中央地下空间建议： • 营造空间节点、景点节点、使消费者停留驻 足休憩（如五角场） • 采用挑空设计，将地面自然光引下地下（如 韩国Coex Mall地下商业） 五角场 韩国Coex Mall
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各地块业态衔接 —— 零售
在满足居民、家庭各档次的需求 基础上，增加文化、创意、运动 零售，吸引目的人群
13 15
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有满足精神需求的文化商业中心 Culture Center
临空16# 百纳城 Mix Mall
工作日/周末 日间/夜间 工作日/周末 日间/夜间 工作日日间 周末夜间
周末 日间/夜间
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园区各地块定位之间的关联——消费人群
同一片天空
消费人群 高端商务
享自由呼吸
园区办公 /周边居民
目的性消费者
园区/周边办 公-商务消费
园区办公/周边居民 16号线地块 轨交/办公 周边办公居民
园区办公 轨交/16号地块
轨交/高端
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园区整体定位
虹桥第五大道 Cimber Walk 临空10# 娱人渡 Relax Quay
第五大道
一个全新有特色的市级商业中心将具备包涵这 些功能及组合元素？ 以虹桥第五大道领衔的商业大道 Climber Walk 有大型升级版生活购物都汇会 Mix Mall 有适合年轻白领创意生活的空间 i Station
悦己站
i Station
关键词：超前、现代感、创意、宜商宜居
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13号地块分析
具有代表性的、活力的、引导消费者向北的
临空13#
活力源 ENERGY PARK
统领
运动体验 精品超市
关键词：运动、健康、户外、白领、休闲、体验
项目在临空的功能
• 第五大道连接节点、商业 延伸线 • 临空初期商业形象 项目环境及建筑特性 • 步行街、户外空间、绿地 • 充足地下车位 目标消费特征 • 园区白领、周边青年 • 日间餐饮、运动
文化餐饮
丰富
配套零售 家庭娱乐 配套餐饮
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10号地块分析
异域风情、活色生香的
临空10# 娱人渡 Relax Quay
关键词：异域、年青、活力、娱乐、解压、亲水、码头
项目在临空的功能
统领
临水餐饮酒吧 明星健身馆
• 龙尾 • 商业街区与总部基地 商务区域的结点
项目环境及建筑特性
主题KTV
• 比邻河畔，打造亲水 业态 • 归属于三个不同所有 方
项目区位愈北，餐饮愈具有特色 性与目的性
运动主题（平时就餐）
文化主题（文化） 高档/大型/中型/休闲（齐全）
休闲餐饮/便餐（工作日）
大型精品（高档）
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游艇码头
会所（商务）
各地块业态衔接 —— 娱乐
娱乐可作为未来临空商业的特色 之一推出，满足各类人群（儿童、 家庭、青少年、白领、商务人士） 的休闲娱乐需求
wenku.baidu.com虹桥临空经济园区商业定位策划
——业内交流会
2011.07
目的
学习
聆听
指导
交流
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会议内容
Part Ⅰ
园区背景…………………P
地理位臵 园区概况 园区发展目标
Part Ⅱ
市场分析 定位分析 空间规划 营运管理
商业定位…………………P
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背景 虹桥临空经济园区为何提出 从一个单一产业园区向商、居、办多功能综合区转型发展？
37,255 设计方案已定 西临外环高架 46,000 设计方案已定 未出让 设计方案进行 中 西邻外环高架 四面环水 12
9a 10
11-3
13
10
75,162
部分建成 由三个子地块 22,000 部分设计方案 组成，分属不 进行中 同开发商 5,300 7,000 214,055 已开业，餐饮 为主 未出让