戴德梁行_上海虹桥临空经济园区商业项目定位策划_49p_前期策略
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
虹桥商务区规划分析报告
慢行交通规划
优化步行和自行车道网络，提供便捷、安全的慢行交通环境，促进 绿色出行。
公共交通设施建设
公交车站建设
合理布局公交车站，提高公共交通服务水平，方便市民出行。
地铁站建设
根据客流需求，建设地铁站及配套设施，提高轨道交通运力。
协调发展。
创新驱动
鼓励创新思维和模式，推动规划理念、 制度、技术等方面的创新，提升城市
发展的动力和活力。
以人为本
以满足人的需求为出发点，提供高品 质的城市生活和工作环境，促进人的 全面发展。
文化传承
注重城市历史文化的保护和传承，挖 掘城市特色，提升城市文化软实力。
规划目标
经济发展目标
通过优化产业布局、完善产业链条、 推动产业升级等方式，提高区域经济 实力和竞争力。
规划原则
完善社会福利设施，保障弱势群体的基本权 益和生活质量。
残疾人康复中心
设立残疾人康复中心，提供康复训练和职业 培训，帮助他们更好地融入社会。
07
政策保障与实施措施
政策保障体系
1 2
政策法规
制定和完善相关政策法规，为虹桥商务区规划提 供法律保障。
政策扶持
提供财政、税收、金融等方面的政策扶持，促进 商务区发展。
虹桥商务区规划分析 报告
目录
• 虹桥商务区概述 • 规划理念与目标 • 功能布局与产业定位 • 交通规划与设施建设 • 生态环境保护与建设 • 公共服务设施规划 • 政策保障与实施措施
01
虹桥商务区概述
地理位置与特点
地理位置
虹桥商务区位于上海市中心西部 ，地处长宁、闵行和徐汇三区交 界处，紧邻交通枢纽虹桥机场和 高铁站。
戴德梁行商业项目全程策划内容要点
戴德梁行商业项目全程策划内容要点戴德梁行商业项目全程策划内容要点：1. 项目背景和目标：明确项目背景和目标，例如为何启动该商业项目，所希望实现的商业目标和预期收益。
2. 市场调研和竞争分析：通过市场调研和竞争分析，了解目标市场的潜力和竞争环境。
这包括对目标客户群体、市场规模、行业趋势、竞争对手的了解。
3. 商业模式设计：基于市场调研和竞争分析的结果，设计商业模式。
这包括产品或服务的定位、定价策略、销售渠道、市场推广策略等。
4. 资金筹措计划：制定资金筹措计划，包括项目的预算、财务计划和筹资方案。
这可能涉及到投资者的寻找、融资途径的选择和资金使用的计划。
5. 项目规划和执行：制定详细的项目规划和执行计划。
这包括项目的时间表、工作分配、资源调配、风险管理和项目监控等。
确保项目按计划高效推进。
6. 运营管理：制定全面的运营管理方案，包括供应链管理、人力资源管理、质量管理和客户服务等。
确保项目的可持续运营和高质量服务。
7. 市场推广和销售计划：制定市场推广和销售计划，包括品牌建设、广告宣传、渠道推广、销售策略和客户关系管理等。
确保项目的市场知名度和销售额的提升。
8. 盈利能力和风险评估：评估项目的盈利能力和风险因素。
通过风险评估，了解项目可能面临的风险，制定应对措施并进行风险管理。
9. 绩效评估和改进：建立绩效评估体系，定期进行项目绩效评估和改进措施的制定。
根据评估结果，及时调整策略和执行计划，确保项目能够持续发展和提升。
10. 项目落地和实施：根据项目计划和策划的要点，跟进项目的实施和落地。
确保项目顺利启动，按计划和预期实现商业目标。
11. 项目总结和经验总结：对项目进行总结和经验总结，总结项目成功因素和教训，为未来类似项目提供参考和借鉴。
以上是戴德梁行商业项目全程策划的内容要点，通过以上步骤的策划和执行，可以提高项目的成功率和商业价值。
戴德梁行商业项目全程策划内容要点（续）：12. 系统建设和技术支持：如果商业项目涉及到系统建设和技术支持，需设计详细的系统架构和技术实施计划。
上海虹桥临空经济园区一体化规划报告69PPTXX年
业
外资研发中心
数量 154 150 196中央大企业总部 Nhomakorabea8
中央大企业地区总部
100
民营企业500强企业总部
31
上海虹桥临空经济园区一体化规划报 告69PPTXX年
上海总部基地类型划分
街区型：CBD区， 内环以内，空间局 限； 综合体型：建筑 综合体，布局分散， 潜力有限； 园区型：新类型， 郊区，空间优势明 显。
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•微软： •全球总部：西雅图 •亚太总部：新加坡 •中国总部：北京 •科技研发中心：上海、深圳、北京
上海虹桥临空经济园区一体化规划报 告69PPTXX年
总部集聚形式日益多元化：疏解与集聚
•曼哈顿
•中环
•爱丁堡office park
•美国（IBP）
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•伦敦利物浦街
•CBD
设计理念：强调公共服务空间设 计，将苏州河沿岸工业发展历史特 征与公共绿地设计相互结合。
开发模式：开发商统一进行地块 开发，整栋、整层租售（27000元/ 平方米，6元/平方米·天）。
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上海虹桥临空经济园区一体化规划报 告69PPTXX年
嘉定——西郊总部园（慧创·国际）
规模：占地450公顷；建筑面积 420万平方米；容积率：0.9
•谢菲尔德 Office Parks
•Business Park
上海虹桥临空经济园区一体化规划报 告69PPTXX年
国际总部园区发展比较与借鉴
•英国stockley park
美国 International business park
• 园区品牌：园区氛围的塑造（community），强调park! • 产业定位：兼容性（flexible）（多样化产业）； • 园区功能：混合（mix-use）(工作与生活） • 园区环境：生态（ecological）、公共（public）、开放（open） • 园区交通：对外便捷；内部可达、步行 • 运作模式：协作（co-operation）、参与（participation）
虹桥商务区商业分析
虹桥商务区商业分析第一章虹桥商务区当前现状描述第一节虹桥商务区规划简介上海虹桥商务区东起外环高速公路S20，西至沈阳海口高速公路G15，北起北京上海高速公路G2，南至上海重庆高速公路G50，占地面积86平方公里，其中虹桥商务区主功能区东起外环高速公路S20，西至现状铁路外环线，北起北翟路，南至上海重庆高速公路G50，占地面积26.3平方公里。
在26.3平方公里范围内，规划总建设规模，约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。
在26.3平方公里里面，有一个商务功能核心区，约1.4平方公里。
核心区的开发总规模约170万平方米，其中商务办公占57%，商业约12%，文化娱乐约5.5%，酒店约为6.5%，会展约10%，2010年核心区商业地块已开始对外拍卖，目前核心商务期一期土地已出让完毕，其中虹桥商务区核心区一期06（虹桥天地）、08（虹桥绿谷）地块已进入开工建设阶段。
预计两年内开发建筑面积170万平方米，完成核心区一期建设。
五年内开发建筑面积450万平方米，全面完成核心区建设。
第二节虹桥商务区当前的交通网络建设情况虹桥综合交通枢纽将建设成为世界最大的铁路客运中心——京沪（2011年7月1日已开通）、沪杭（2010年10月19日已开通）、沪宁城际高速铁路（2010年7月1日已开通），浦东国际机场—虹桥国际机场城市高速；虹桥国际机场——已开通日本东京、韩国首尔直飞航线，第二条跑道（2010年1月15日试飞）和第二航站楼（2010年3月16日），逐步扩容国际航班；轨道交通——地铁2号线（虹桥枢纽—浦东机场）【2010年3月16开通】、10号线（虹桥枢纽—外高桥）【2010年11月30日全线贯通】、17号线（虹桥枢纽—军工路）【规划中】、5号线（虹桥枢纽—闵行开发区）【规划中】和青浦线【规划中】；高速巴士中心——枢纽衔接沪宁、沪杭、沪嘉、A9高速公路等通往长三角地区的交通要道，30余条公交巴士专线汇聚于此。
上海市人民政府办公厅关于加快推进上海虹桥临空经济示范区建设的实施意见-沪府办发〔2017〕68号
上海市人民政府办公厅关于加快推进上海虹桥临空经济示范区建设的实施意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市人民政府办公厅关于加快推进上海虹桥临空经济示范区建设的实施意见沪府办发〔2017〕68号各区人民政府，市政府各委、办、局：为贯彻国家有关要求，促进本市临空经济发展，经市政府同意，现就加快推进上海虹桥临空经济示范区（以下简称“示范区”）建设提出以下实施意见：一、总体要求（一）指导思想全面贯彻落实党的十九大精神，认真贯彻落实市第十一次党代会精神，坚定践行新发展理念，积极适应经济发展新常态，主动服务国家“一带一路”战略，重点依托上海虹桥国际机场，着力优化发展环境，深化开放合作和改革创新，引导和推进临空指向性强的现代服务业集聚发展，着力构建以航空运输为基础、航空关联产业为支撑的产业体系，推动产业与城市融合协调发展，把示范区建设成为国际航空枢纽、全球航空企业总部基地、高端临空服务业集聚区、全国公务机运营基地和低碳绿色发展区，在推进区域经济转型升级、促进长三角一体化发展中作出更大贡献。
（二）基本原则——坚持功能提升。
深挖示范区基础优势，以功能提升为基础，以发展临空经济为重点，不断增强示范区在长三角经济社会发展中的影响力和带动力。
——坚持产业优先。
充分发挥临空高效连接性和现有产业发展基础优势，促进现代服务业集聚发展，重点发展特色航空服务业，推动发展航空金融服务业，着力优化产业生态环境，加快完善产业体系，做大做强临空经济。
——坚持创新引领。
把创新作为示范区发展的重要驱动力，主动对接上海建设“四个中心”、自贸试验区和具有全球影响力的科技创新中心等重大战略，着力推进体制机制创新、完善政策体系，优化经济发展环境。
戴德梁行_上海虹桥交通枢纽拓展区定位项目拓展区报告_263页
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影响枢纽拓展区土地开发的因素
影响空港相临地区土地开发时序、规模和特征的主要因素有：空港的市场定位、交通运输的可达性、城市土地开发模式。
交通运输的可达性
•空港与城际高速交通连接紧密 则有利于物流产业发展； •空港与现有工业地区的距离与 交通时间较短，地面交通较顺 畅，对产业的吸引力越大； •空港与现有商务集中区的距离 与交通时间较短，轨道交通联 系越紧密，对生产型服务业聚 集越有利。
空港的市场定位
•货物运输集中的空港内仓储和货物配 送设施集中； •支持公路货运与仓储业服务的货物转 运枢纽产生的附属产业较多； •向外国开放航空服务市场与向这些国 家的机构开放商务办事处密切相关； •多商务旅行者的大型空港转向发展贸 易、会议商品展销等。
城市土地开发模式
空港的地理区位是否出于城市 主要发展方向上，会影响空港 相邻地区的产业吸引速度和规 模。
开发设施 住宅 商业
工业 交通设施
其他
高铁带来的影响 由通勤圈的扩大带来的郊外型住宅的发展。 人口向郊区外分散，住宅环境质量得以提高。 房屋租赁成本转化为通勤交通费用。 车站的人流汇集带来商业的振兴。 大规模零售商店在车站四周设立分店。 同时分流市中心商业街区的消费力。 大都市观光人数的增加，住宿的增大。 运用高铁便利性的企业进驻。 地区的雇用能力的扩大，地区经济所得及税收增加。 由工厂进入等带来的环境的恶化。 和其它的交通机关的适当任务分担。 交通族次增加带来的当地交通企业的发展。 由对货物处理的转换带来的活性化。 增加通学的便利性。 当天来回圈范围扩大，一定程度上减少旅馆需求。 由人的交流增加带来的信息集聚。 由活用了车站广场等的活动召开带来的地区活化。
虹桥商务区核心区城市设计sba
04
详细设计元素
建筑风格与特色
01
02
03
建筑风格
以现代、简约的建筑风格 为主，体现商务区的现代 化形象。
建筑特色
注重建筑立面设计，运用 玻璃、金属等现代材料， 打造具有现代感的建筑外 观。
历史与文化元素
在保持现代感的同时，融 入当地历史与文化元素， 提升建筑的文化内涵。
公共空间设计
开放空间
设计多层次的开放空间，包括广场、绿地、街道等，提供多样化 的公共活动空间。
总体规划布局
功能分区规划
功能定位
根据虹桥商务区的总体规划和城市设 计要求，核心区被定位为国际化的商 务中心，集高端商业、办公、文化、 娱乐等功能于一体。
分区布局
核心区划分为商业办公区、文化娱乐 区、绿地休闲区和综合服务区，各区 之间通过便捷的交通网络相互连接。
交通规划
道路交通
构建高效的路网结构，确保核心 区内交通流畅。增设多条主干道 和支路，提高道路网密度。
根据设计方案，进行施工图设计、招标、 施工建设等，直至项目完工。
项目完工后，进行日常维护管理，确保项 目正常运行。
时间安排
前期准备阶段
预计3个月，从X年X月X日至X月X日。
设计阶段
预计6个月，从X年X月X日至X年X月X日。
建设实施阶段
预计24个月，从X年X月X日至X年X月X日。
后期管理维护阶段
长期进行，确保项目正常运行。
确保城市设计的公平性和包容性，让不同人群都能享受到城市发展带来的福祉。
绿色生态
绿色建筑与节能
推广绿色建筑和节能技术，降低建筑能耗和环境负荷。
城市绿化与生态修复
增加城市绿化覆盖率，修复和改善生态环境，提高城 市生态质量。
年虹桥商务区地块项目
市场风险与应对策略
要点一
总结词
市场需求变化、竞争风险
要点二
详细描述
市场需求变化以及激烈竞争可能导致项目收益下降。为 降低风，需充分调研市场，了解客户需求和竞争对手 情况，制定相应的营销策略。
建设风险与应对策略
总结词
工程延期、成本超出预算、质量不达标
详细描述
针对可能出现的建设风险，应制定详细的项目计划，加 强项目管理，确保工程按时完成，同时严格把控成本和 质量。
技术方案
根据本项目特点，我们将制定科学、合理、安全、可行的技 术方案，包括但不限于土方开挖与回填、地基处理、钢筋混 凝土结构施工等。同时，我们将重视对新技术、新工艺的研 发和应用，以提高施工效率和质量。
施工现场安全与环保
施工现场安全
我们将严格遵守国家和地方的安全生产法规，建立健全的安全管理体系，确保施工现场人员的安全。同时，还 将注重对施工现场的维护和管理，以防止意外事故的发生。
详细描述
该项目的实施将促进虹桥商务区的经济发 展和产业升级。随着该项目的推进，将吸 引更多的投资者和企业在区域内落户，带 动相关产业的发展。同时，项目的实施还 将促进区域内的经济活动和商业发展，为 周边区域的发展注入新的活力。
06
项目风险与应对措施
政治风险与应对策略
总结词
政策变动风险
详细描述
由于项目位于虹桥商务区，政策变动可能会 对项目产生不利影响。为应对此风险，需密 切关注相关政策动态，及时调整项目计划。
07
项目总结与展望
项目成果总结与评价
成果总结
年虹桥商务区地块项目是一个综合性商业地产项目， 旨在提升虹桥商务区的商业价值和城市形象。项目包 括商业办公、酒店、文化展示等多个功能板块，总建 筑面积达到10万平方米。项目自启动以来，经过多年 的规划、设计和建设，于2019年成功竣工并投入使用 。
浦东机场南卫星厅商业策划方案
T1/S1系统 到达
出发
T1 1,708 752
T1 1,733 1,155
S1 1,500 1,098
T2/S2系统
T2
2,848
S1 1,286
2,044
2,042
T2
2,902
2,510
S2 1,578 663
S2 1,578 861
浦东国际机场南卫星厅商业策划项目 | 戴德梁行
国内 国际
13
浦东国际机场南卫星厅商业策划项目
2016年3月
研究框架
PART 1
通过对浦东机场发展的评判 以及本项目规划，进行初步
的理解分析
PART 2
从商业布局、业态、建筑以 及创新思维多角度借鉴国内 外具备参考意义的机场航站
楼商业设置
PART 3
从消费者、商家双向需求 理解并帮助商业进行合理
的设置
宏观分析 案例筛选
例为36%；
T2/S2航站楼及卫星厅系统内的
旅客中转比例为8%；
S1和S2卫星厅之间的中转比例为 5%
浦东机场2014年中转率为9%（已为国内 中转率最高机场）
仁川、成田机场作为亚洲重要国际航空枢 纽，中转率约为15%
卫星厅的投入将大大增加浦东机场中转率 商业规划将考虑结合中转旅客的需求进行
14
本项目中转设计预期
未来卫星厅将达较高的中转水平，T1/S1系统内旅客的中转比例将高达36%。
类型
T1/S1系统 T1转T1 T1转S1 S1转T1 S1转S1 S1转S2
T2/S2系统 T2转T2 T2转S2 S2转T2 S2转S2 S2转S1
国内转国 内 482 119 112 112 105 34 136 46 26 26 15 23
戴德梁行-上海中星虹桥项目顾问服务建议书
目录1-说明 (11)2-项目服务内容 (22)2.1 项目顾问服务 (22)2.2 营销推广方案 (33)3-服务收费及方式 (55)3.1 项目顾问服务 (55)3.2 营销推广方案 (55)4-项目团队主要成员 (55)1- 说明首先感谢上海中星（集团）有限公司给我行此次机会以展示我行在房地产综合服务方面的专业能力。
为配合贵司开发“中星虹桥美华村”项目的需要，戴德梁行凭借在房地产市场多年的实践经验和专业研究，为贵司提供项目顾问工作和营销推广服务。
我行对本项目予以高度的重视，并希望通过与贵司在设计咨询阶段的前期服务以及营销战略制定等咨询顾问工作，从而建立战略性的项目全程合作。
以下是我行制定的项目顾问和营销推广方案服务内容，供贵司决策参考。
2- 项目服务内容2.1 项目顾问服务以贵司在项目上的整体成功为目标，戴德梁行将由住宅部骨干人员级成项目小组，在本项目方案设计、初步(扩大初步)设计阶段为贵司提供专业顾问服务。
从市场现状、趋势和客户需求等层面整合并给出设计顾问意见和建议。
在此期间，戴德梁行将结合贵司要求及项目的市场定位，根据选聘建筑设计师、设计院等所提供的图纸进行审核及提出优化设计建议及修正意见，以协助贵司制定实施方案。
我司将从市场角度对设计方案提出修改建议以使设计符合贵司及市场定位的要求。
服务阶段：规划设计阶段，方案设计阶段，扩初阶段。
服务方式：在服务阶段内我行项目组每月参加贵司组织的设计方案会议服务内容：♦讨论及深化研究专业单位所提交的概念设计方案及相关资料。
♦根据专业单位所提交的相关资料，从市场角度对以下内容提交专业建议：➢整体规划设计建议➢建筑总平面布置建议➢交通流线设计建议➢主要入口建议➢建筑风格设计建议➢各功能分区设计建议➢景观设计建议➢平面单元分割建议➢公用区域及大堂入口设计建议2.2 营销推广方案2.2.1第一阶段：市场研究及总体战略服务时间：初步计划为2004年6月1日~25日服务内容：♦市场研究➢高档住宅市场供需分析➢未来市场预测➢竞争分析➢案例分析与借鉴♦目标客户研究➢客户构成➢客户行为模式➢客户需求分析➢对营销推广的启示♦项目定位及发展建议➢产品定位建议➢形象定位➢客户定位➢价格定位➢装修建议♦总体战略➢总体战略➢上市计划➢销售期安排➢分期策略➢销售价格方案2.2.2第二阶段：营销方案制定服务时间：初步计划为2004年8月2日~27日服务内容：♦推广总体策略➢卖点塑造➢抗性去化➢推广总精神➢推广口号➢推广总体策略♦广告媒体方案➢广告品牌策略➢广告诉求点➢媒体分析与选择➢阶段推广计划（国内与海外）推广目的推广主题推广活动阶段广告策略广告费用预算编制➢总推广费用估算与分配♦包装方案➢地盘现场布置建议及设计➢售楼处位置、面积及立面建议➢模型、灯箱等销售道具制作要求➢销控台及接待桌椅布置➢展板设计3- 服务收费及方式3.1 项目顾问服务费用组成前期顾问费用（服务内容详见2.1）：总计人民币100,000元整。
虹桥中心营销策划方案市场篇
虹桥中心营销策划方案-市场篇1. 引言随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对购物中心的需求也越来越高。
作为一家新兴的购物中心，虹桥中心希望通过精确的市场营销策划，吸引更多的消费者，并树立自己在市场中的品牌形象。
本文将从市场篇的角度出发，提出一些营销策划方案，以帮助虹桥中心实现其市场目标。
2. 定位和目标受众在制定市场策划方案之前，首先需要明确虹桥中心的定位和目标受众。
虹桥中心将定位为高档购物中心，主要面向具有一定消费能力和追求品质生活的消费者。
目标受众包括中高收入的白领人群、旅游人群以及附近居民等。
3. 市场调研在制定营销策划方案之前，我们需要进行充分的市场调研，了解目标受众的需求和偏好。
可以通过开展问卷调查、参观竞争对手的购物中心、分析消费数据等方式获取相关信息。
3.1 目标受众的消费习惯和偏好通过市场调研，我们发现目标受众对购物中心有以下主要方面的需求和偏好：•舒适的购物环境：目标受众更加倾向于去环境优雅、光线明亮、宽敞舒适的购物中心。
•多样化的商品和服务：目标受众希望能够在购物中心找到各种类型的商品和服务，以满足不同的需求。
•高品质的商品：目标受众对商品的质量和品牌有一定要求，倾向于购买高品质的商品。
•优惠和促销活动：目标受众对价格敏感，更加关注购物中心的优惠和促销活动。
•娱乐和休闲设施：目标受众希望购物中心提供娱乐和休闲设施，如电影院、儿童游乐区等。
3.2 竞争对手分析通过参观竞争对手的购物中心，我们可以了解他们的特点和优势，从而更好地制定自己的市场策划方案。
竞争对手分析主要包括以下几个方面：•定位和品牌形象：竞争对手的定位和品牌形象是其差异化的重要策略。
•商户和租金情况：了解竞争对手的商户情况以及租金水平，为制定自己的租金策略提供参考。
•营销活动：分析竞争对手的营销活动，了解他们的促销策略和效果，为制定自己的营销策略提供参考。
•客户评价和口碑：通过查阅客户的评价和口碑，了解竞争对手在消费者心目中的形象和地位。
上海虹桥临空经济园区总体规划与城市设计
园区品牌：园区氛围的塑造（community），强调park! 产业定位：兼容性（flexible）（多样化产业）； 园区功能：混合（mix-use）(工作与生活） 园区环境：生态（ecological）、公共（public）、开放（open） 园区交通：对外便捷；内部可达、步行 运作模式：协作（co-operation）、参与（participation）
20%
50%
跨国公司地区总部 地方性企业总部 一般性商务办公
30%
38%
协和路：总部界面 科技岛：总部创意园
第三部分 功能组织
一、园区功能配套类型
1.现状：相对缺乏
•商业：正大生活馆，4.1万平米； •酒店：规划凯莱3.5万平米； •学校医院：音乐学院，新泾中学等共4万平米；
已出让 土地类型 总量 商务办公 开发量 （万平米） 170 122 72 比例 （%）
第一部分 目标定位
发 展 历 程
1993年——市西工业小区
1994年——临空工业园区
1996年——临空经济园区
2003年——总部园区
“园林式 高科技 总部型”
一、区域背景
1.全球总部经济发展特征
总部经济快速发展：全球化背 景中的企业管理和生产职能的空 间分离； 总部类型多样：研发总部、采 购总部、营运总部等； 总部空间转移趋势明显
公共配套
12
6
居住
37
22
2.需求迫切：园区企业访谈 携程访谈
区位：南临空 企业特征：内资企业，劳动密集型产业 需求：1.路灯与治安 2.就餐 3.公共交通 4.企业周边环境改善 5.园区建立企业交流平台 6.园区配套各类服务设施（会议 中心、酒店、聚会场所）
Expeditor访谈
上海虹桥临空经济园区一体化规划报告
园区的发展将促进城市整体发展，提高城市综合实力和国际竞争力。
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融资渠道
拓展融资渠道，吸引社会资本参与园区建设。
资金监管
建立资金监管机制，确保资金的有效使用和安全。
人才引进与培养
人才培养
加强人才培养和培训，提高园区内企业的人 才素质。
人才引进
制定优惠政策，吸引高层次人才入驻园区。
人才交流
搭建人才交流平台，促进人才之间的合作与 交流。
06
预期成果与影响
对区域经济的带动作用
争力。
促进科技创新
园区将积极推动科技创新，鼓励企业 加大研发投入，提升产业技术水平。
培养人才
园区将建立完善的人才培养和引进机 制，为产业发展提供高素质人才支持。
对城市形象的提升作用
提升城市品位
通过园区的规划和建设，提升城市形象和品位，增强城市的吸引力 和美誉度。
改善城市环境
园区将注重生态环境保护和建设，提升城市环境质量，为居民创造 更加宜居的环境。
拓展区规划
总结词
产业拓展区，适度开发
详细描述
拓展区是上海虹桥临空经济园区向外拓展的区域，主要承接核心区产业外溢和延伸，发展新兴产业和 未来产业。该区域将适度开发，注重生态保护和可持续发展，建设具备良好产业基础和发展潜力的产 业园区。
配套区规划
总结词
综合配套服务区，低强度开发
详细描述
配套区是上海虹桥临空经济园区的综合配套服务区域，主要为园区内企业和员工提供生 产生活服务。该区域将重点发展商业、文化、教育、医疗等产业，建设高品质的居住社 区和公共服务设施。该区域将实行低强度开发，注重生态环境的保护和提升，打造宜居
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思考
商、居、办多功能综合区 商在前 商如何做？ 研究、策划、定位
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会议内容
Part Ⅰ
园区背景…………………P
地理位臵 园区概况 园区发展目标
Part Ⅱ
市场分析 定位分析 空间规划 营运管理
商业定位…………………P
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市场分析
城市发展机遇
宏观
区域发展机遇
精品百货 lifestyle mall 时尚创意家居 精品数码IT
丰富
寓教于乐 大型、中型、休闲餐饮 服务
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• 家庭 • 日夜
15号地块分析
超前设计，既能吸服务办公人群又能吸引体验型消费者的
临空15#
六大主题区
项目在临空的功能 • 最靠近虹桥枢纽和机场 • 大虹桥商务区与长宁乃至 上海的进出门户及商业节 点 项目环境及建筑特性 • 超现代感建筑设计 • 视觉冲击力强 • 空间变化丰富 目标消费特征 • 园区白领、周边青年 • 白天为主，辅夜间餐饮 • 虹桥枢纽及机场导入人群
黄金交易：交易中心、拍卖中心
延伸业态：展示展览大厅、黄金珠宝交易讲堂
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16号地块分析
业态综合、消费层次丰富的
临空16#
百纳城
MIX MALL
统领
关键词：家庭、升级版、一站式、购物、休闲、娱乐
项目在临空的功能 • 临空门户延续、核心四 街坊窗口形象展示 • 人流主要导入节点 项目环境及建筑特性 • 地块方正、临主干道、召 示性强 • 未出让，可发挥空间大 目标消费特征
区域 A区
淘乐线 Top Link
第五大道
C区 B区 A区
规划 16号线 淞虹路
10 12 15 13
11
16
规划 16号线 淞虹路
功能与作用
定位
业态 淘宝小店、潮流饰品店、化 妆品、礼品、电子产品
导入地铁人流的重要的 奇趣街 对外形象口
A区的延伸，要使进入 B区 A区的人流有兴趣继续 前卫街 往前走的欲望
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可开发地块分析
地块 编号 24 16 15 13 12 11-3 地块面积 （平米） 29,584 85,694 86,621 47,730 108,483 66,236 16,000 商业体量 （平米） 现状 备注 现有地铁口连 接 未来规划改变 1
80,000 易初莲花超市 未出让
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上海虹桥临空经济园区，北至苏州河、东至淞虹路、
南至泉口路、西至绥宁路，规划面积总计5.1平方公里。 毗邻虹桥交通枢纽，并同中山公园、虹桥涉外贸易区
构成长宁区三大经济组团
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1993年——传统工业区
1996年——都市工业区
外环线两侧，紧邻虹桥枢纽； 工业园区向商务园区转型的典型案例。
中山公园
本案 长风商务区 中山公园
市级商业中心 市级商业中心 市级商业中心 生态园区 / 虹桥机场配套商务 办公 /
虹桥开发区 普陀中环
虹桥开发区
长风商务区
虹桥商务区
嘉定江桥 虹桥商务区
商业区 待开发商业区
吴中路 市级商业中心
吴中路
竞争激烈
各商圈的形成是自发的
龙头商业带动效果明显 各商业之间的联系很重要
主题餐厅
丰富
娱乐场馆 配套零售 服务
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12号地块分析
文化体验的、耳目一新的、激发消费者好奇心并前往的
临空12#
文化酷 CULTURE CENTER
统领
精品书城 文化娱乐
关键词：文化、体验、人文、新奇、目的性、周末、家庭
项目在临空的功能
• 面对西面商业门户 • 商业节点、消费延伸 项目环境及建筑特性 • 临外环、展示面广、车行 到达便利 • 未出让，可发挥空间大 目标消费特征 • 周末 • 家庭、儿童、大上海目的 性消费
37,255 设计方案已定 西临外环高架 46,000 设计方案已定 未出让 设计方案进行 中 西邻外环高架 四面环水 12
9a 10
11-3
13
10
75,162
部分建成 由三个子地块 22,000 部分设计方案 组成，分属不 进行中 同开发商 5,300 7,000 214,055 已开业，餐饮 为主 未出让
悦己站
i Station
关键词：超前、现代感、创意、宜商宜居
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13号地块分析
具有代表性的、活力的、引导消费者向北的
临空13#
活力源 ENERGY PARK
统领
运动体验 精品超市
关键词：运动、健康、户外、白领、休闲、体验
项目在临空的功能
• 第五大道连接节点、商业 延伸线 • 临空初期商业形象 项目环境及建筑特性 • 步行街、户外空间、绿地 • 充足地下车位 目标消费特征 • 园区白领、周边青年 • 日间餐饮、运动
2003年——总部园区
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根据虹桥第五大道自地铁站点到苏河 第一园的1993米中各自区段的不同， 结合自身城市功能要素与具体功能性 项目规划布点，分为五大主题区域， 分别为——1、第五大道源头商业中心。
2、四街坊核心功能区。3、朱家浜滨
水文化娱乐区。4、苏河滨水景观区。 5、苏河第一园景观休憩与高端商务配 套综合区。
工作日/周末 日间/夜间 工作日/周末 日间/夜间 工作日日间 周末夜间
周末 日间/夜间
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园区各地块定位之间的关联——消费人群
同一片天空
消费人群 高端商务
享自由呼吸
园区办公 /周边居民
目的性消费者
园区/周边办 公-商务消费
园区办公/周边居民 16号线地块 轨交/办公 周边办公居民
园区办公 轨交/16号地块
临空11# 怡心湾 Leisure Bund
临空12# 文化酷 Culture Center
12
10
11
临空13# 活力源 Energy Park
有健康活力的运动公园
Energy Park
C - Culture ； 临空15# 悦己站I - Station； i Station M - Mix、Metro; 地下 商业 临空地下街 B Business; 街 淘乐线 Top Link E - Energy; R - Relax; L - Leisure
虹桥临空经济园区商业定位策划
——业内交流会
2011.07
目的
学习
聆听
指导
交流
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会议内容
Part Ⅰ
园区背景…………………P
地理位臵 园区概况 园区发展目标
Part Ⅱ
市场分析 定位分析 空间规划 营运管理
商业定位…………………P
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背景 虹桥临空经济园区为何提出 从一个单一产业园区向商、居、办多功能综合区转型发展？
统领
水疗会所
文化会所 红酒会所
丰富
景观餐饮 会所餐饮
目标消费特征
• 商务、约会、养生 • 崇尚精致生活，追求高品 味体验的消费人群
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1号地块分析
临空1号地块
依托临空高档商务氛围，河道优势，景观优势，于1号地块打造高档 奢侈商务空间与市民商务配套设施，作为第五大道的北面延伸，为 市民提供绿色休闲的商务场所 功能定位
酒吧、KTV
文化/家庭（剧院、主题乐园) 运动场馆
影院 寓教于乐/游乐城
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各地块业态衔接 —— 服务
娱乐可作为未来临空商业的特色 之一推出，满足各类人群（儿童、 家庭、青少年、白领、商务人士） 的休闲娱乐需求
商务服务（便利店/银行）
教育机构（幼教/文化等）
个人护理（美容美发/纤体）
商务服务（便利店/银行等）
电影主题空间
IMAX电影院 主题街区
核心四街坊中央地下空间建议： • 营造空间节点、景点节点、使消费者停留驻 足休憩（如五角场） • 采用挑空设计，将地面自然光引下地下（如 韩国Coex Mall地下商业） 五角场 韩国Coex Mall
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各地块业态衔接 —— 零售
在满足居民、家庭各档次的需求 基础上，增加文化、创意、运动 零售，吸引目的人群
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有满足精神需求的文化商业中心 Culture Center
临空16# 百纳城 Mix Mall
轨交/高端
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园区整体定位
虹桥第五大道 Cimber Walk 临空10# 娱人渡 Relax Quay
第五大道
一个全新有特色的市级商业中心将具备包涵这 些功能及组合元素？ 以虹桥第五大道领衔的商业大道 Climber Walk 有大型升级版生活购物都汇会 Mix Mall 有适合年轻白领创意生活的空间 i Station
文化餐饮
丰富
配套零售 家庭娱乐 配套餐饮
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10号地块分析
异域风情、活色生香的
临空10# 娱人渡 Relax Quay
关键词：异域、年青、活力、娱乐、解压、亲水、码头
项目在临空的功能
统领
临水餐饮酒吧 明星健身馆
• 龙尾 • 商业街区与总部基地 商务区域的结点
项目环境及建筑特性
主题KTV
• 比邻河畔，打造亲水 业态 • 归属于三个不同所有 方
必需要做齐全、创新、特色、 统一规划的商业中心！
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市场总结
市场环境分析
有机会做
统一业态规划
如何做
竞争环境分析 必需要做
统一硬件规划
统一运营管理
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会议内容
Part Ⅰ
园区背景…………………P