2019年富力地产战略采购管理作业指引(1)
国内标杆地产--富力地产标准化--成本管理--招投标-战略采购管理作业指引-fl地产
战略采购管理作业指引编制日期审核日期批准日期一、流程目的规范公司战略采购类材料设备采购的操作流程，在满足公司对项目品质要求的基础上降低采购成本，提升采购效率，降低采购经营风险。
二、适用范围适用于公司项目材料设备的战略采购行为。
三、职责3.1供应部3.1.1负责与材料设备相关的战略采购过程组织工作；3.1.2负责战略采购协议、合同（根据公司规定的战略合同版本）的起草、审批、签订、采购文件的保管以及组织合同交底。
3.2核算部3.2.1参与经济标分析及评审；3.2.2提供评、定标建议。
3.3工程部、总工室/设计管理部、销售策划部3.3.1负责各自范围内的技术标评审，定板定样。
3.4法律事务部（法务）3.4.1负责对标书、战略采购协议、合同等进行法务审核。
3.5监察中心（组）3.5.1根据董事会需求对战略采购相关采购事项进行独立的审计和询价工作。
3.6采购需求提出部门3.6.1在公司战略采购名录内，提供采购要求及形成采购方案所需的资料、样板、范围图纸等。
四、 关键活动描述4.1 确定战略采购产品4.1.1 供应部根据公司开发产品的定位，总结已开发项目的工程及材料设备使用情况，针对项目产品所需材料、设备的市场供应及价格形成特点，相关部门提出相关资料及技术要求，协助拟定战略采购产品类别/目录。
4.1.2 战略采购产品类别/目录根据公司项目发展情况，战略合作资源的变化情况及战略合作单位的履约情况等因素，进行动态调整。
4.1.3 战略采购产品类别：1） 表现风格立面特点的材料设备；2） 因环保因素需对内在指标进行控制的，如胶水、涂料等； 3） 可以建立通用标准，通过品牌来控制材料设备品质的； 4） 体现重要功能、性能的材料部品及相关设计、安装，如背景音乐、智能化、灯控、样板房软装； 5） 其他经评审后列入的项目。
战略采购名录举例：4.2确定战略合作单位、战略采购协议签订4.2.1供应部根据战略采购类别/目录、已合作过的供应商评估资料，负责战略合作单位的入围，具体操作要求及程序见《供应商入围及评估管理作业指引》。
富力地产集团 研发设计 标准化 设计合同管理作业指引-fl地产
设计合同管理作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的规范公司设计合同管理，避免经济纠纷，减少法律风险，使合同的订立、履行有章可依。
二、适用范围适用于公司下属所有项目设计外委合同管理工作。
三、职责3.1设计管理部/总工室3.1.1负责编制设计合同，并在过程中与设计单位（师）进行洽谈；3.1.2组织设计合同评审；3.1.3组织设计合同的签订，并负责全过程跟踪；3.1.4设计合同归档。
3.2相关部门3.2.1参与设计合同评审；3.2.2按《责权手册》审核设计请款。
四、关键活动描述4.1标准化设计合同管理4.1.1为规范及方便设计管理人员编制设计合同，由集团总部牵头组织编制标准化设计合同，总工室/设计管理部配合并实施经审批后的设计合同范本。
4.1.2标准化合同范本一经确定不得随意更改，集团总部定期组织相关业务部门对标准化设计合同进行审核并优化，优化程序需按照建立的审核审批程序进行。
4.2设计合同洽谈、签订与跟踪4.2.1设计部门根据需要提交外委设计申请，经相关领导批准后选择外部设计单位，具体操作要求及程序见《设计供方选择与管理作业指引》；确定中标单位之后，由设计部门发放中标通知书，并开始编制设计合同，编制过程中应与中标单位就相关条款进行洽谈。
合同洽谈过程中需：1)遵守专业设计招标文件、中标方投标文件、答疑会书面记录及最终投标文件的内容；2)明确设计范围、深度、数量和验收标准；3)明确设计成果的完成时间（必要时，约定分阶段设计文件的提交时间和甲方的审定时间等），原则上，应满足工程项目的设计报建、审查和工程总进度计划；4)明确双方的责任和义务，明确双方设计协调工作流程；5)明确合同的单价、总价和付款方式（争取在同等设计条件下，尽可能降低设计单价；注意灵活处理合同预付款的方式；处理好境内外结算方式同设计进度的关系；完税发票等事宜）；6)细致审核额外条款（结合设计范围），争取更有利的额外设计服务。
4.2.2设计管理部/总工室将双方洽谈达成一致的设计合同经部门主管领导审核后，组织核算部、工程部、法务等相关部门进行合同评审。
国内标杆地产富力地产集团标准化工程管理工作指令管理作业指引-fl地产
国内标杆地产富力地产集团标准化工程管理工作指令管理作业指引-fl地产工作指令管理作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的明确工程部对工程承包商的工作指令的审批、发放流程和成本预结算流程。
二、适用范围适用于项目管理中的工作指令的全过程管理。
三、定义3.1工作指令单: 工程部安排工程承包商完成除设计变更指令外的指定工作，所下达的书面文件。
工作指令的内容完成后，须办理《现场签证单》；工作指令是工程价款结算的重要依据之一。
3.2现场签证单:工程承包商接到工作指令，完成指令内容的施工后，向甲方上报的用于确认工程量及报价的文件。
3.3如果工程部下发的工程指示中含有变更合同经济条款的内容，应补发相应工作指令予以确认，以方便工程承包商结算。
四、职责4.1工程部4.1.1签发工作指令；4.1.2参与现场签证确认。
4.2核算部4.2.1参与工作指令申请审核；4.2.2参与现场签证确认；4.3相关部门4.3.1根据需要参与工作指令申请审核。
五、关键活动描述5.1工作指令申请及审批5.1.1工作指令申请可由工程部、销售策划部、承建商、供应商等提出，工程部统一发起《工作指令申请单》审核审批流程，按《责权手册》报审。
5.1.2所有工作指令均应先由核算部估算价格、提出成本建议及审批要求后按报审。
核算部有权退回工程量描述不清、不易计算费用的工作指令，要求经办人重新编写或附图。
5.1.3所有工作指令申请均需由经办人注明是否涉及销售承诺，如涉及，则需要经过销售策划部审核。
5.1.4如遇紧急的工作指令申请，工程部经办人员可通过口头或电话方式与相关部门、领导沟通确认后发出《工作指令单》先行实施，但须在5个工作日内补办《工作指令申请单》，并作相应的审核审批。
5.2工作指令交底5.2.1《工作指令申请单》完成内部审批后，由工程部发出《工作指令单》通知施工单位执行，《工作指令单》需由监理工程师、项目经理及项目负责人签字确认，并抄送核算部、成本监控中心等相关部门。
战略采购管理作业指引
战略采购管理作业指引1指引概况2指引说明2.1年度战略采购发展计划制定2.1.1成本招标中心于公司年度经营计划编制期间，根据公司战略规划和下一年度业务重点，与工程运营中心、营销管控中心、设计研究中心及项目公司相关部门沟通后编制《年度战略采购发展计划》，作为年度部门工作计划的部分内容提交参与部门领导审核、执行总裁审批。
《年度战略采购发展计划》内容包括但不限于：（1）下一年度战略采购的发展范围；（2）战略采购评价标准编制责任部门和评审完成时间；（3）战略采购招标时间；（4）战略合作协议签定时间。
2.2确定战略采购产品评审标准2.2.1成本招标中心按审批确定的《年度战略采购发展计划》，编制《战略采购产品评审标准》。
2.2.2成本招标中心组织招标委员会《战略采购产品评审标准》进行评审，经招标委员会评审后，执行总裁审批。
2.3战略合作伙伴与协议确定2.3.1成本招标中心负责按《招标采购管理作业指引》规定组织招标。
2.3.2在招标入围单位确定后，成本招标中心编制战略合作框架协议，要点如下：2.3.3成本招标中心在招标确定中标单位后，组织相关部门与中标单位进行战略合作协议谈判，谈判结果最终由执行总裁批准。
2.3.4由成本招标中心与确定的战略合作伙伴签订《战略采购框架协议》，明确双方合作范围、合作期限、双方权益、合作经济条款等内容。
2.3.5协议批准后，成本招标中心负责在五个工作日内填写《战略合作伙伴执行通知单》，将战略合作伙伴协议及情况通报责任部门、项目公司，要求在后续工作中执行。
2.4战略采购实施（1）协议按《某某集团权责手册》程序审批签署。
2.5战略合作伙伴评价与评优（1）参照《供应商管理作业指引》执行3支持性文件3.1《供应商管理作业指引》3.2〈招标采购管理作业指引〉4相关记录4.1《年度战略采购发展计划》4.2《战略采购产品评审标准》4.3《战略合作伙伴执行通知单》。
房地产公司战略采购作业指引
房地产公司战略采购作业指引房地产公司作为一个大型企业，采购策略和采购流程对企业的成败至关重要。
如何制定科学合理的采购策略，明确各采购环节的责任和职能，加强采购管理和监督，对于房地产公司的发展和经营起着重要的作用。
一、作业指引1.制定采购计划房地产公司的采购活动必须按照采购计划进行。
采购计划应该包括以下内容：（1）采购品种名称、数量、质量要求、采购时间等。
（2）采购目的和用途。
（3）采购单位和组织形式。
（4）采购过程中的管理要求和规定等。
2.采购组织房地产公司应该建立专门的采购组织，负责采购的统一规划、管理和执行，加强采购过程的监督和评估工作，降低采购成本和风险。
此外，采购部门应该与其他部门加强协作，保持及时沟通。
3.采购管理要加强对供应商的评估，确保采购的品质、价格、交货时间等符合公司的需求和要求。
采用多元化的供应商以保证市场的透明性和公正性。
4.采购合同为了避免风险，应签订采购合同，并注明采购的品种、数量、交付时间、价格等明细，以及风险责任的分配。
5.采购质量控制要建立合理的质量控制体系，重视采购质量控制工作，采用多种工具和方法保证采购的质量符合要求。
6.成本控制房地产公司在采购过程中要注意成本控制，充分考虑供应商的价格和质量，确保采购成本合理并可行。
7.固定资产采购管理房地产公司需要对采购的固定资产进行管理，清楚记录采购设备的数量、型号、价格等信息，并定期对其维修、保养和更换。
二、总结房地产企业的采购工作是一个复杂的工作，需要制定全面的计划，建立科学的管理体系，降低成本，确保采购质量，在市场竞争中保持优势地位。
因此，房地产公司应加强采购管理和监控，优化采购流程，为企业谋划长远的发展和经营做好充分准备。
工程类战略采购作业指引
工程类战略采购指引1. 目的通过明确战略采购的操作程序及方法，在确保符合公司规定的前提下，提高采购效率，降低采购成本，提升项目开发效益。
2. 适用范围适用于公司所有项目的工程类及材料设备类战略采购工作。
3. 术语和定义3.1战略采购：是基于公司经营战略，在技术标准成熟、有若干可提供优质产品和服务的供应商、经营管理风险基本可控等条件下，与战略合作供应商形成长期、稳定、互信的合作关系，并拟在特定产品和服务需求范围内对其采取有条件的非竞争性采购方式。
3.2战略合作供应商：指与公司签订《战略采购协议》的优秀合作供应商，在完成项目一般单项服务的基础上向公司提供超过社会和行业平均先进水平的服务，建立相对长期和紧密的合作关系，实现互利双赢。
4. 主要职责4.1成本招采中心/招采线4.1.1 组织编制工程及材料设备类战略采购范围。
4.1.2 组织战略招标采购。
4.1.3 组织编制工程类和材料设备类战略合作协议，组织战略合作谈判，组织签订战略采购协议。
4.1.4 组织战略合作供应商评价。
4.2运营管理中心、成本招采中心、工程设计中心、项目公司、财务管理中心、总裁办（法务）、项目公司4.2.1 按权责和工作程序要求参与战略采购供应商的选择、签约、评价。
5. 工作程序5.1战略采购项目清单的确定5.1.1 战略采购范围：原则上每年由成本招采中心/招采线组织更新工程及材料设备类战略采购范围，并报分管领导和集团总裁审核审批。
5.1.2 确定战略采购范围时需考虑的因素包括：1) 是否在公司各项目大量使用或多次出现。
2) 是否已具备有合作经历的履约评价记录优良的供应商或施工单位。
3) 是否可以通过战略采购方式降低项目成本。
4) 评估战略采购必要性。
5) 是否与公司产品标准化相关成果相匹配。
5.1.3 战略采购范围的确定程序：1) 成本招采中心/招采线每年定期组织上年度战略采购执行评估、以及战略采购新增需求调查，成本招采中心/成本线、工程设计中心、各项目公司参与评估和调查，并对新增战略采购范围及资格要求提出建议或意见。
富力地产集团标准化FL-gcfl-zy01 工程-fl地产质量管理作业指引-fl地产
工程质量管理作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的确保项目的工程质量和关键节点控制符合国家有关规范、设计、技术标准及达到合同及公司要求，督促、帮助相关各方建立全面完善的质量控制体系。
二、适用范围适用于公司项目在实施阶段的工程质量管理和控制。
三、定义3.1项目工程质量管理：指对整个项目施工质量进行的全程控制，以达到施工质量目标。
3.2《XX项目工程管理策划书》：为保证工程进度、质量、成本、安全文明施工等方面的目标、标准的实现，工程部在初步设计完成后，制定的项目计划、措施、相互协调配合等具体工作和安排；经公司审批通过的《XX项目工程管理策划书》作为实施项目工程管理的指导文件。
四、职责4.1工程部4.1.1组织《XX项目工程管理策划书》的编制和评审。
4.1.2依据审批通过的《XX项目工程管理策划书》，组织工程实施。
4.1.3配合设计阶段工作，组织施工图纸会审。
4.1.4建立材料设备管理台账。
4.1.5参与招标采购工作，组织专题评审合同界面划分。
4.1.6组织建立项目质量管理体系，开展施工准备阶段及施工过程的工程质量管理。
4.1.7组织开展项目工程质量检查和质量事故处理。
4.1.8总结工程质量问题，持续改进。
4.2工程督查组4.2.1每月定期对主管工程副总进行考核，并对各地区公司在建工程项目的质量管理情况进行检查、评分，每季度最后一个工作日前将各地区公司KPI评分上报主管领导。
4.2.2负责地区公司工程质量状况的检查评价。
五、关键活动描述5.1质量策划5.1.1《XX项目工程管理策划书》的编制、评审、批准及实施：1)在初步设计完成，工程部依据公司的项目质量要求/目标编制《XX项目工程管理策划书》，一个月内完成；编制完成后15天内工程部组织评审；工程部根据评审意见修改完成后，报公司相关部门确认、工程分管领导审批后予以执行；经公司审批通过的《XX项目工程管理策划书》作为项目工程管理的指导文件，工程部及相关部门要据此组织工程实施，确保工程质量管理始终按照规定的程序在受控状态下运行；2)《XX项目工程管理策划书》主要包括：项目概况，项目现场总平面规划，项目难点、重点分析，项目的组织架构与岗位职责，前期工作安排，工程进度管理规划，工程质量管理规划，项目合约规划，安全文明施工管理规划，设计及图纸、变更管理，对监理单位、承建商、供应商的管理，工程验收与移交，项目文件信息管理，项目的风险与对策等；3)其中工程质量管理规划部分应包括：项目质量目标、工程质量标准、项目质量保证体系（以工程部为核心的，包括参建各方的质量管理体系）、客户敏感质量问题控制措施、工程质量控制的难点、重点分析及保障措施、图纸深化设计计划、材料设备工序工艺样板计划、工程质量停止点检查计划、分户验收计划、成品保护方案等质量管理文件；质量通病防治措施制定：项目开工前，工程分管领导组织工程部、总工室/设计管理部、监理公司、承包商针对公司其他项目出现的质量通病及已交工项目维修过程中的问题进行技术讨论会，由工程部制定出本项目质量通病防治的具体控制措施；质量通病防治控制措施应包括设计方面、设备材料选型方面、合约界面划分、施工过程控制方面等方面的措施。
国内标杆地产 富力地产标准化 成本管理 flc-zy01 目标成本管理作业指引-fl地产
目标成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，落实“可研版目标成本-规划方案版目标成本－施工图版目标成本－动态成本－结算成本”的全过程管理原则。
二、适用范围适用于公司开发项目的目标成本编制与管理。
三、定义3.1目标成本：是公司基于市场状况、项目定位规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行、结合市场价格行情以及对未来风险的预估预先确定的，经过努力所要实现的成本指标，以管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出。
四、职责4.1成本监控中心4.1.1成本监控中心是区域成本管理的专业管控部门；4.1.2审核核算中心编制的目标成本；4.1.3监控动态成本控制，备案月度的动态成本报告；4.1.4负责成本数据库的建立和维护工作。
4.2地区核算部4.2.1地区核算部是地区公司项目成本管理的执行部门；4.2.2负责编制地区公司的项目目标成本；4.2.3负责地区公司项目的动态成本控制、编制月度的动态成本报告。
4.3工程、设计、开发等各专业职能部门4.3.1按权限参与项目目标成本的评审；4.3.2提供项目目标成本测算所需资料。
五、关键活动描述5.1目标成本的组成和内容5.1.1目标成本文件主要为：《目标成本测算文件》；5.1.2《目标成本测算文件》包括：《目标成本测算表》、《目标成本测算及拆分指引》。
5.2目标成本管理原则：深化可研版原则、客户导向原则、事前控制原则。
5.3目标成本文件的编制：目标成本测算表的编制5.3.1项目规划方案确定后，地区公司负责人应召集开发、设计、工程、销售、核算、财务等相关部门，共同编制项目目标成本，由核算部门汇总、审核、修订后，作为目标成本录入的依据。
随项目开发不断推进，当施工图确定，各项目应深化编制施工图版目标成本，以更有效指导目标成本管理工作。
5.3.2各地区公司应参考当地相关政策、收费文件、该项目的产品定位、当地类似工程的经验数据，并考虑项目的自身特征与风险因素进行目标成本编制。
地产公司采购管理办法
地产公司采购管理办法一、总则1. 为了规范地产公司采购管理，提高采购效率，保证采购质量，降低采购成本，特制定本办法。
2. 本办法适用于地产公司及其下属单位的采购活动。
3. 地产公司应建立健全采购管理制度，明确采购流程、责任和权限，确保采购活动的合规性、合理性和有效性。
二、采购原则1. 公开透明：地产公司应公开采购信息，接受社会监督，确保采购活动的公平、公正、公开。
2. 公平竞争：地产公司应遵循市场竞争原则，鼓励多家供应商参与竞争，确保采购结果的合理性。
3. 优质优价：地产公司应注重采购产品或服务的质量，优先选择性价比高的供应商。
4. 节约成本：地产公司应合理控制采购成本，提高资源利用效率，降低企业运营成本。
三、采购流程1. 需求计划：地产公司各部门根据工作需要，提出采购需求计划，包括采购物品名称、规格、数量、预算等信息。
2. 采购申请：需求部门填写采购申请表，经部门负责人审批后，报送地产公司采购管理部门。
3. 采购审批：地产公司采购管理部门对采购申请进行审核，确保采购需求的合理性和合规性。
4. 供应商选择：地产公司采购管理部门根据采购需求，组织供应商招标、询价或竞争性谈判，选择合适的供应商。
5. 合同签订：地产公司与供应商签订采购合同，明确双方的权利和义务，确保采购活动的合法性。
6. 采购执行：地产公司按照合同约定，组织实施采购活动，确保采购物品的质量和交货期。
7. 采购验收：地产公司对采购物品进行验收，确保其符合合同约定的质量、数量等要求。
8. 付款结算：地产公司按照合同约定，及时支付供应商货款，确保供应商的合法权益。
四、责任与权限1. 地产公司领导层负责制定和审批采购政策、制度和预算，对采购活动负最终责任。
2. 地产公司采购管理部门负责组织实施采购活动，对采购过程进行监督和管理。
3. 需求部门负责提出合理的采购需求，配合采购管理部门完成采购活动。
4. 供应商负责按照合同约定提供合格的产品或服务，保障地产公司的采购需求。
工程战略采购作业指引
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版号：
A/0
工程战略采购作业指引
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批准人
工程战略采购作业指引
编号：****-WI-GC006 版号：A/0 生效日期：
工程战略采购作业
工程管理部 公司采购领导小组 集团工程管理部 区域工程管理中心
工程战略采购作业指引
编号：****-WI-GC006 版号：A/0 生效日期：
5.3.3. 定点采购战略协议的签署 5.3.3.1. 在获得公司采购领导小组的批准后工程管理部和成本管理部负责与中
标的供方进行谈判最终确定协议内容和价格，并拟定《定点采购战略 协议》； 5.3.3.2. 《定点采购战略协议》由工程管理部上报公司采购领导小组及集团工 程管理部审批后签署并实施。 5.4. 具体采购合同的签订 5.4.1. 工程管理部根据《公司采购作业计划》与战略供方按照《合同管理程序》 在《战略协议》框架内容下签订具体采购合同并上传集团进行备案。 5.5. 合同履约与评估 5.5.1. 项目经理部负责合同履约； 5.5.2. 在合同履约结束后由工程管理部组织项目经理部、设计部、成本管理部 对战略供方按照《工程供方资格管理程序》进行履约评估； 5.5.3. 集团、区域、定点战略供方的履约评估结果均应报送****管理部、区域 采购中心及公司采购领导小组。 5.6. 特殊情况处理 5.6.1. 已签署协议的战略供方不能满足要求的，工程管理部首先以书面方式取 得战略供方谅解，之后提出《采购方式变更审批表》，审批权限为 a） 不能满足要求的定点战略供方，由公司采购领导小组审批； b）不能满足要求的区域战略供方，先后由公司采购领导小组、区域采购 中心审批； c） 不能满足要求的集团战略供方，先后由公司采购领导小组、集团工程 管理部审批，区域采购中心备案。 5.6.2. 审批完成后按以下审批结论分别进行处理： a) 批准的，按批准的采购方式重新采购； b) 不批准的，工程管理部知会公司相关部门调整项目计划或产品配置。
城市地产公司采购管理作业指引
1.目的在集团颁布的《工程采购管理办法》、《工程采购实施细则》基础上，编制本作业指引，规范****采购业务流程。
2.适用范围本公司适用于****(****)房地产有限公司所开发项目的工程施工、监理/咨询服务和材料设备供货等工程类集中采购和分散采购。
3.术语和定义参照集团《工程采购管理办法》、《工程采购实施细则》相关定义。
4.职责4.1.采购决策小组4.1.1.采购决策小组是采购工作的跨部门决策机构，对确定合作单位起集体决策的作用。
小组成员详见公司正式发文规定。
4.2.工程与采购管理部4.2.1.负责组织对工程供应商进行资质认证，完善供应商的PDC网上认证流程，维护更新《合格供应商数据库》。
4.2.2.负责建筑材料及施工资源的市场调研、信息收集。
4.2.3.根据设计要求选择合格供应商进行材料设备前期研究。
4.2.4.根据项目经理部提供的《项目开发计划》（参见附件9.2《项目开发计划》），结合设计管理部提供的《项目材料部品清单》（参见附件9.3《项目材料部品清单》），编制《项目采购策划》（参见附件9.1《项目采购策划》）。
4.2.5.每年初编制公司《年度采购规划》。
4.2.6.在具体部品材料或施工服务采购实施前，编制《采购方案》。
4.2.7.负责组织PDC采购实施全过程，控制整个采购工作进度，编制招标文件，负责评审资信标，确定中标单位后完善合同签订。
4.2.8.负责组织实施采购金额在10～30万元（含30万元）的零星采购，并负责签订相关的零星采购合同。
4.2.9.负责采购资料的收集、整理、归档、保存。
4.2.10.负责组织供应商后评估，并完成评估年度总结。
4.2.11.负责材料设备类集中采购产品订单的首次编制与发布。
4.2.12.负责在每年年初编制关于市场资源的分析报告，内容包括但不限于：当地住宅施工市场排前10名的供应商情况（包括但不限于施工总承包商、监理、装修施工承包商、门窗/幕墙、景观/园林工程承包商）；****与之开展合作的可行性分析；引进当地优秀供应商行动方案。
绿城集团战略采购作业指引
绿城集团战略采购作业指引修订记录1目的明确战略采购建立及实施的操作程序及方法，确保通过招标或谈判获得符合公司规定及提高采购效率降低采购成本的战略采购合作方。
2适用范围适合于集团各战略采购的建立与实施。
3术语和定义3.1.无4职责4.1材料设备部4.1.1编制战略采购年度规划；4.1.2编制战略采购年度计划及月度滚动计划；4.1.3编制单项战略采购策划方案；4.1.4组织产品清单及标准制定；4.1.5组织潜在供方调研及评估，确定入围名单；4.1.6组织招标文件编写；4.1.7组织发标、评标、定标；4.1.8编制评标记录及评标报告；4.1.9发布中标通知书；4.1.10组织合同谈判或直接谈判；4.1.11签订战略采购协议；4.1.12供方高层沟通；4.1.13供方年度评估；4.1.14战略供方激励与淘汰。
4.2造价咨询公司4.2.1根据产品清单及标准、考察情况及市场情况进行战略采购成本测算；4.2.2参与潜在供方调研及评估；4.2.3参与招标文件编制；4.2.4参与招标、评标；4.2.5参与合同谈判，负责商务部分谈判。
4.3总师办/装饰公司/建筑规划公司/景观咨询公司4.3.1根据需要参与潜在供方调研及评估；4.3.2根据需要参与产品清单及标准制定；4.3.3参与招标文件编制；4.3.4参与招标、评标；4.3.5参与合同谈判，负责产品技术标准性能等技术方面内容。
4.4招标（谈判）小组4.4.1负责招标及直接谈判的评定标，确定战略采购供方。
4.5项目公司4.5.1组织项目采购合同签订；4.5.2项目采购实施；4.5.3项目战略采购履约评估。
5工作程序5.1战略采购的建立原则5.1.1互利原则：有利于发挥公司集团采购的规模优势，降低采购成本，实现利益最大化，同时，战略合作单位也可降低投标成本，将精力集中在提供更好的产品和服务上。
5.1.2长期稳定原则：建立长期稳定的合作关系，有效控制项目管理风险，确保供应链的持续稳定，保证项目质量和工期。
房地产公司战略合作、集中采购执行指引
房地产公司战略合作、集中采购执行指引在当前市场竞争日益激烈的情况下，许多房地产公司纷纷选择了战略合作和集中采购，以提高市场竞争力和企业效益。
本文基于这一背景，旨在提供一个房地产公司战略合作和集中采购的执行指南，以下为详细内容。
一、战略合作1. 选择合适的战略合作对象在选择战略合作对象时，需要考虑对象的规模、经验、资源、技术、声誉等方面。
必须确保该对象能够与企业保持一致的理念和目标，建立互信、共赢的合作关系，达到长期的合作和共同成长。
2. 建立有效的合作机制在战略合作的过程中，需要制定合理的合作协议和执行计划，并建立有效的管理机制。
主要内容包括：业务流程、管理规定、资源分配、风险控制等方面。
保持信息的畅通和共享，及时的沟通和反馈，确保合作的顺利进行。
3. 共同研发和创新在合作的过程中重视研发和创新，探索新的业务模式和经验，提高产品质量和市场竞争力。
一方面，加强技术交流、人才共享，另一方面，重视市场反馈和客户需求，保持前瞻性和创造性，共同推动房地产行业的创新发展。
二、集中采购1. 建立集中采购管理体系为了实现集中采购的目标，需要建立统一的采购管理体系，包括采购计划、采购审批、供应商评价等方面。
要求每个采购单位要拥有专职采购人员。
遵循中央集中采购政策，建立采购规范和制度。
对供应商进行严格的评估和选择，确保产品质量和服务质量的保证。
2. 优化采购流程在采购流程中，要以效率提升和成本控制为核心目标，确保采购过程流畅和高效。
采用电子流程管理采购，利用软件化采购管理系统，建立采购报表、数据分析和管理报告。
同时，还需要加强对供应商的合作和沟通，不断改进供应商的服务和产品。
3. 持续优化采购模式随着市场和环境的变化，采购模式也需要不断的改进和优化。
需要在采购模式、供应链、交付和售后服务等方面进行不断的改进和探索，寻找最优的采购模式和供应链方案。
同时，还要关注新技术、新产品和新市场的开发机会，加强市场研究和战略规划。
供应商入围及评估管理作业指引(完整版)
供应商入围及评估管理作业指引(可以直接使用，可编辑实用优质文档，欢迎下载）供应商入围及评估管理作业指引编制日期审核日期批准日期一、流程目的规范从供应商考察调研、认证、培养、评估、淘汰等过程管理。
与优秀的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，使双方利益最大化。
二、适用范围适用于材料设备类供应商的入围及评估管理。
配套工程及政府收费项目不包括在内。
三、定义3.1供应商认证：对未合作过的（潜在）供应商相关条件进行评审，确定其是否达到公司要求的标准，作为开展招标采购业务往来的前提条件。
3.2供应商评估及总结：每两年对供应商的履约情况进行评估、总结，根据评估结果进行供应商分级管理，对不同级别供应商分别制定合作发展计划。
四、职责4.1供应部4.1.1负责供应商的考察、认证；4.1.2负责组织、推进供应商评估；4.1.3负责开展供应商总结；4.1.4负责公司供应商名录的建设和维护。
4.2工程部、设计管理部4.2.1参与相关供应商的考察、认证。
4.3监察中心（组）4.3.1参与并监督相关供应商的考察、认证。
五、关键活动描述5.1基本要求5.1.1供应部应把调研供应商资源作为重要的日常基础性工作，包括调研同行供应商信息、参加各类建材或行业展会等。
5.1.2对于新进入城市，应尽快安排调研的供应商资源，包括但不限于：电梯、瓷砖、涂料、擦窗机、饰面砖石等。
5.1.3考察调研定位类似楼盘，了解供应商资源。
5.1.4从市场引进优秀供应商与保有及发展优秀供应商同等重要，市场充分竞争与长期战略合作是相辅相承的关系，不可偏废任何一个。
5.2《富力地产集团供应商名录》的建设与管理5.2.1《富力地产集团供应商名录》根据材料设备类别，分为《战略采购类供应商名录》与《二级管控材料/设备供应商名录》，其中：1)对工程质量影响重大、采购量大及采购金额高、适用度广泛的材料类别，列入《战略采购供应商名录》，由集团一级管控，入选的供应商为规模强大、实力雄厚、信誉良好的中外知名品牌企业，是集团的战略合作伙伴，由集团统一签订战略采购协议，如瓷砖、涂料、卫浴产品等。
房地产公司战略采购管理制度
房地产公司战略采购管理制度房地产公司战略采购管理制度一、制定目的为了规范房地产公司的采购管理制度，制定并完善战略采购管理制度，提升房地产公司的综合采购效率。
同时，其目的是对采购流程进行规范，实现高效、安全的采购方式，保证公司正常经营和财务秩序。
二、适用范围本制度适用于所有房地产公司的采购人员及相关人员，包括公司员工、供应商、生产企业、服务商等。
三、采购制度1.采购规划在采购决策之前，采购部门必须先制定预算和计划。
制定采购计划，查看供应商的合格情况，确定采购计划，并详细记录，预算审批后开始执行采购计划。
2.采购流程（1）采购方案制定：采购部门根据公司的需要，制定采购方案，明确采购需求，项目的范围、要求、预算、期限等。
（2）供应商审核：为了保证资质，满足供应商的经营规模、需求、信用状况等，并根据公司要求，对供应商进行审核。
（3）报价、招标：采购部门按照公司的标准，向已经审核过的供应商，或通过公开招标的形式，要求供应商提交方案或投标书，并按照要求、程序，对供应商的方案、投标书进行评估。
（4）供应商评选：采购部门从供给方的提交中选取最佳方案，根据综合质量、价格、服务、交期等要素，综合考虑进行供应商评选，并确定中标供应商。
（5）合同签订：在确定中标供应商后，采购部门会与供应商进行合同谈判，必须按要求签订合同，并严格履行合同义务，执行采购计划。
（6）物品验收：采购部门对物品进行检验验收，确保符合公司的要求，按要求付款，及时造册，以助于财务核算。
（7）供应商管理：采购部门积极配合供应商进行会商、调查、评估等工作，维护良好合作关系，以便更好发展和优化采购业务。
四、相关责任1.总体负责人：负责制定公司的采购战略和目标，统一协调公司各部门的工作，合理分配工作任务，推进公司的采购管理工作。
2.采购主管：负责监督各个采购业务的操作流程，掌握采购项目的情况，及时协助部门经理解决采购问题。
3.采购人员：负责把控采购流程，规范采购流程，搜集供应商、产品信息，对供应商进行认证并制定采购计划。
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战略采购管理作业指引
编制 日期
审核 日期
批准 日期
一、流程目的
规范公司战略采购类材料设备采购的操作流程，在满足公司对项目品质要求的基础上降低采购成本，提升采购效率，降低采购经营风险。
二、适用范围
适用于公司项目材料设备的战略采购行为。
三、职责
3.1供应部
3.1.1负责与材料设备相关的战略采购过程组织工作；
3.1.2负责战略采购协议、合同（根据公司规定的战略合同版本）的起草、审批、签订、采购文件
的保管以及组织合同交底。
3.2核算部
3.2.1参与经济标分析及评审；
3.2.2提供评、定标建议。
3.3工程部、总工室/设计管理部、销售策划部
3.3.1负责各自范围内的技术标评审，定板定样。
3.4法律事务部（法务）
3.4.1负责对标书、战略采购协议、合同等进行法务审核。
3.5监察中心（组）
3.5.1根据董事会需求对战略采购相关采购事项进行独立的审计和询价工作。
3.6采购需求提出部门
3.6.1在公司战略采购名录内，提供采购要求及形成采购方案所需的资料、样板、范围图纸等。
四、关键活动描述
4.1确定战略采购产品
4.1.1供应部根据公司开发产品的定位，总结已开发项目的工程及材料设备使用情况，针对项目产
品所需材料、设备的市场供应及价格形成特点，相关部门提出相关资料及技术要求，协助拟定战略采购产品类别/目录。
4.1.2战略采购产品类别/目录根据公司项目发展情况，战略合作资源的变化情况及战略合作单位
的履约情况等因素，进行动态调整。
4.1.3战略采购产品类别：
1）表现风格立面特点的材料设备；
2）因环保因素需对内在指标进行控制的，如胶水、涂料等；
3）可以建立通用标准，通过品牌来控制材料设备品质的；
4）体现重要功能、性能的材料部品及相关设计、安装，如背景音乐、智能化、灯控、样板房软装；
5）其他经评审后列入的项目。
战略采购名录举例：
序号需采购的产品 协议形式组织部门
1.内外墙涂料 战略采购合作协议 供应部
2.开关插座供货战略采购合作协议 供应部
3.卫生洁具及配件供货战略采购合作协议 供应部
4.屋面面材 战略采购合作协议 供应部
5.外墙面层战略采购合作协议 供应部
6.厨房电器战略采购合作协议 供应部
7.入户门 战略采购合作协议 供应部
8.家用中央空调 战略采购合作协议 供应部
9.样板房家用电器战略采购合作协议 供应部
10.墙、地砖战略采购合作协议 供应部
11.园林灯具战略采购合作协议 供应部
12.锁具战略采购合作协议 供应部
13.安防系统战略采购合作协议 供应部
14.栏杆战略采购合作协议 供应部
15.雨水系统战略采购合作协议 供应部
16.门窗战略采购合作协议 供应部
17.车库门 战略采购合作协议 供应部
18.庭院门 战略采购合作协议 供应部
19.遮阳、雨篷系统战略采购合作协议 供应部
20.锅炉系统战略采购合作协议 供应部
21.水处理系统战略采购合作协议 供应部
22.壁炉战略采购合作协议 供应部
23.室内灯具战略采购合作协议 供应部
24.灯控系统战略采购合作协议 供应部
25.样板房软装 战略采购合作协议 供应部
4.2确定战略合作单位、战略采购协议签订
4.2.1供应部根据战略采购类别/目录、已合作过的供应商评估资料，负责战略合作单位的入围，
具体操作要求及程序见《供应商入围及评估管理作业指引》。
4.2.2战略采购必须采用招标方式进行采购，供应部负责全过程组织，具体操作要求及程序见《工
程招标管理流程》。
4.2.3供应部组织拟订战略采购合作协议，并按《责权手册》完成报审。
战略采购协议的要件内容
包括：战略合作期限、采购范围、采购意向数量、采购价格、预付款条件、付款周期以及采购价格随采购数量变化进行的调整，维保期限、双方市场推广宣传的授权条件等内容。
4.3战略采购项目合同签订及合同实施
4.3.1供应部负责战略采购实施：
1）对甲供类的材料设备，由供应部组织合同洽谈，在战略合作协议框架下与战略合作供应商直接签署项目合同；
2）对甲指乙供类的材料设备，由招标中心根据战略合同或供应部提供的战略采购产品清单，填写《甲指乙供材料设备采购通知单》与拟定合同要件一起交至承包单位。
4.3.2如供应部同战略采购供应商沟通后，确认该战略采购供应商提供的产品/服务无法满足项目
需求，需求部门应进行采购申请，供应部审核后开展相应的采购工作。
4.4合同结算及履约评估
4.3.4工程验收或合同结束后，核算部组织工程结算，具体操作要求及程序见《工程结算及复核作
业指引》。
4.3.5供应部组织进行供应商履约后评估，具体操作要求及程序见《供应商入围及评估管理作业指
引》。
五、支持性文件
5.1流程及作业指引
5.1.1供应商入围及评估管理作业指引
5.1.2 工程招标管理流程
5.1.3工程结算及复核作业指引
5.2参考表单及模板
5.2.1 战略采购交底资料
5.2.2 战略采购清单及相关信息。