万科集团智能化配置标准分解
组织架构和职责权限—万科集团
组织架构和职责权限—万科集团一、公司组织架构说明：此架构图为本公司完整的组织构成情况,其中本公司纳入ISO9001质量管理体系认证X围的部门在架构中用蓝色字体标出.二、认证X围内各部门职责总经理办公室部门职责人力资源部部门职责财务管理部部门职责成本管理部部门职责客户服务中心客户关系组职责工程维修组职责工程管理部部门职责法律室部门职责销售经营部部门职责项目发展部部门职责项目事务部部门职责项目经理部部门职责万创公司部门职责1.万创公司：●负责##、##、##项目的建筑、结构、水电、景观、装饰等专业全程设计管理工作.对##项目按##公司ISO操作流程实行关键设计节点听证和审批.●下设项目小组具体负责各地项目建筑、景观设计工作.施工图完成之后,抽调设计人员至项目完成现场协调工作.●下设装饰部负责各地项目装饰设计工作,以与室内装饰设计管理与现场配合.●下设标准化中心<含工程技术部>和综合管理组负责区域标准化研究推广、技术支持和内部综合管理工作.●负责制定满足各地区公司项目总体开发规划要求项目设计计划,并严格按计划控制进度,重大节点计划变更需报地区公司和区域中心领导批准.●负责区域设计专业化体系的建设和管理.2.工程管理部：●负责建立区域采购平台,推进部品标准化和招标文本与合同文本的标准化.●负责组织选择并评出合格供应商,完善区域供应商名录.●负责根据地区公司需求编制区域年度或季度集中采购计划.●负责组织战略招标和集中采购,以与战略采购和集中采购协议的签订.●负责##公司个性化采购,以与所有具体合同的签定、履行和评估.●负责##公司各项目报批报建、工程检查、施工组织方案评审优化、持续改进等日常业务.●负责区域内工程质量的监督和指导工作.3.万客会：●负责统筹华南区域"万科地产〞品牌战略营销,包括品牌现状的分析、品牌策略的制定、品牌推广计划的执行等.●负责区域性媒体资源和广告商家资源战略协议统一采购洽谈签署.●负责指导华南区域万科社区文化建设的策划与推广.●负责建立涵盖华南区域的客户组织：万客会,包括搭建统一的万客会会员管理平台、使用统一的会员数据库、发行以华南区域客户为对象的万客会会刊、以华南区域为目标拓展精选商家、制订和实施统一的万客会积分计划等.4.项目发展部：●负责组织区域内项目发展之基础研究,研究成果在区域内进行共享.●负责向区域中心领导层提供中长期企业发展战略建议.●负责组织各地区公司共同制定区域中心内新项目发展规划和相应土地储备计划.●负责组织安排区域中心层面的新项目汇报会,就各可行性研究报告技术层面提供参考意见,并决定是否提交集团听证.●负责组织各土地合同在区域中心层面的技术性讨论,汇总各专业意见的落实,向区域中心领导层提供该土地合同能否签约的建议.5.人力资源部：●负责统筹协调区域内业务骨干调配.●负责审核、呈报〔集团〕区域内各地公司机构设置与人事任免.●负责组织各公司完成区域年度和分阶段总人数控制规划.●负责统一组织万科地产化〔产品、服务和管理〕培训.●负责统一制定并执行培训、出国考察、竞聘、见习、考核、薪酬福利等一系列人事政策体系.●负责统筹区域中心内人员交流培养工作.●负责##公司日常人事行政运营.6.总经理办公室：●负责组织滚动规划区域经营与发展目标,协调、促进各公司运作和项目开发经营.●负责推行计划管理、品质管理和成本管理等基础管理手段和各种透明化信息制度,促进地区公司快速、健康、稳健地运作.负责组织区域性各种会议并列席地区公司经营月度例会.。
万科智能化建筑细部做法
万科智能化建筑细部做法“假如行业没有标准，那么我们就创造标准。
”——万科1全屋智能黑科技上海万科的全新产品“泊寓plus”运用人脸识别门禁、智能门锁、智能插座等智能设备，实现远程操作，打造智慧社区，提升便捷体验。
智能全屋系统，集合家用网络摄像头、红外感应器、门磁感应器、红外幕帘传感器和水浸探测器等，为居住者打造了一个全方位的安防体系。
五合一智能指纹密码锁指纹密码锁对很多人来说都不陌生，但是万科的每个入户门配有五合一智能指纹密码锁，集钥匙、指纹、密码、刷卡、蓝牙五合一开锁方式，具有手机APP、防盗锁体、低电提示、自动上锁、电子钥匙远程分发、虚位密码、C级锁芯、高安全模式、电子反锁、应急逃生10大功能，让回家更方便轻松，有一种“大户人家”的感觉。
万科智能设备对于小编这种出门不带脑子的人来说，简直是太贴心了！一键断电控制开关、感应灯带、USB充电插座◎在入口玄关柜台处设置一键断电控制开关，在出门时，可通过一键断电开关将室内照明灯具全部关闭，既避免了逐个房间检查的繁琐，又不会影响到需24小时常用的电器（例如：空调、冰箱等）特定线路的电力供应，人性化设计和考虑，让家更安全、更贴心。
◎安装24小时不断电USB充电接口，回家可以直接给手机或充电宝充电，出门也不会忘带，且可供吹风机吹干鞋子等其他烘干需求，非常实用。
智能窗帘、智能照明、24小时新风系统南通万科翡翠公园◎智能照明与智能窗帘完美搭配，一键切换归家模式、睡眠模式、party模式；◎新风系统可以进行室内外空气交换，引入新鲜空气，排出室内浊气。
八大灯光情景模式打开智能手机APP，即可控制屋内智能灯光开启、关闭。
示意图预先设置回家模式、离家模式、会客模式、影音模式、用餐模式、睡眠模式等各种灯光联动场景。
多元化的灯光设计，让不同的场景，都有精彩发生。
从玄关到储藏室，从庭院到书房，从餐厅到起居室，在家还是外出，都给你24小时的安心呵护。
万科每次的创新和变革都能引起业内的一股风潮▼2玄关收纳不只是“一个鞋柜”那么简单说到玄关处的设计，大家肯定都有很多想吐槽的点，但普通的精装房很少花心思在玄关设计上，导致生活中很多地方使用“不顺手”。
鲁班奖--宁波万科智能化设备选型标准化2.0版
目录第一章总则 (1)第二章规范及标准 (2)第三章智能化配置要求 (3)宁波万科智能化设备选型标准化第一章总则第一条目的对宁波公司智能化工程中的主要设备进行选型确定，实现成本控制、管理提效。
第二条适用范围适用于宁波公司所有首置首改再改项目。
在首置首改再改项目的智能化工程招标时，涉及本文所述设备的（可视对讲设备除外），由发包方按本文规定的选型和品牌对主材进行限牌；对于可视对讲设备，采用甲供方式。
第三条本标准化文件作为上述适用范围内项目之招标采购、现场实施的主要依据及参考资料，在后续各项工作开展过程中执行。
第四条本标准化文件自正式发布之日起执行。
第二章规范及标准第五条除另有说明外，宁波公司智能化配置需符合相关国家、地方规范及行业标准，主要包括但不限于：DB33/768-2009 安全技术防范系统建设技术规范（浙江省地方标准）DB3302-2007 宁波市安全技术防范系统建设技术规范GB 2887 电子计算机场地通用规范GB/T 50314 智能建筑设计标准GB 50348 安全技术防范工程技术规范GB 50394 入侵报警系统工程设计规范GB 50395 视频安防监控系统工程设计规范GA/T 72 楼宇对讲系统及电控防盗门通用技术条件GA/T 75 安全防范工程程序与要求第三章智能化设备选型第六条可视对讲设备选用半数字式对讲机，根据NBVK-BZ-JDSJ-001《宁波万科智能化设计标准化指引》进行选型。
第七条监控摄像机选型限牌：海康威视、大华、NPE、爱谱华顿或同等档次品牌。
16161616第八条监控系统后端设备选型限牌：海康威视、大华、NPE、爱谱华顿或同等档次品牌。
第九条道闸设备选型限牌：车安、富士、捷顺或同等档次品牌道闸一：适用于有人行通道的小区出入口，一进一出道闸二：适用于有岗亭的商铺出入口，一进一出道闸四：适用于地库出入口，一进一出第十条梯控系统限牌：立方、旺龙或同等档次品牌第十一条门禁设备选型限牌：车安、富士、捷顺或同等档次品牌第十二条安防报警设备选型限牌：枫叶、博世、霍尼韦尔或同等档次品牌第十三条张力式围栏小区围墙采用张力式围栏，限牌：广拓、国沃、坚盾或同等档次品牌第十四条其他设备品牌。
装修品牌手册：万科ABCD装修分级体系,家装好帮手
装修品牌手册：万科ABCD装修分级体系，家装好帮手万科的装修分级体系，既是专业人士必备的收藏手册，也是非专业人士家庭装修的好参考。
A级：装修标准1800元/㎡左右。
目标客户：客户较为典型的职业是企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。
因此对于厨卫空间的功能要求更为丰富，对于电器和设备的品种要求更多。
品牌希望提供较为高端的产品。
他们中大多数人属于品牌/风格追随者。
（一）系统设备：•空调系统：标配“日立”中央空调SET FREE系列，按每平米220W热量，内外机配比按1.1-1.2配置。
外机配置：6匹及以下选用MINI系列，6匹以上选用标准系列。
可选配“大金”家用VRV或VRVⅢ系列，外机配置：6匹及以下选用家用VRV，6匹以上选用VRVⅢ。
•新风系统：标配“爱迪士/松下/兰舍”的自平衡系统。
也可选配同品牌的热交换系统。
洗手间无浴霸排风时，选用“正野”BPT13-13C1型号卫生间排风扇。
•采暖系统：厅房——标配水地暖。
户型80-220平米：采用“博世”欧洲精英系列或“威能”VUM pro/plus系列；户型220-360平米：采用“博世”欧洲之星系列+SO/SK系列储水罐，或“威能”VU系列+VIH系列储水罐。
洗手间——标配电地暖+浴霸，电地暖采用“丹佛斯”或其他品牌，DTIP18电缆+530温控器，按每平米发热量120W配置。
浴霸采用“奥普”HDP820A型号。
•水处理系统：可选配直饮机、净水机、软水机。
直饮机、净水机品牌选用“开能”KF-T-1或其他品牌型号，软水机选用“开能”CN-07-05SE(F)或其他品牌型号。
•附加弱电系统：可选配背景音乐系统、灯光场景控制系统、燃气泄漏报警器、火灾烟雾报警器，品牌型号根据具体情况确定。
（二）给排水：•给水：标配分水器+PEX，品牌采用“积水”或其他。
•排水：可选配同层排水系统，选用“川路/吉博力”品牌，其中“川路”用于降板同层，“吉博力”用于非降板同层。
万科金域蓝湾智能化系统设计方案
出入口室外屏
室内居家防盗
�居家防盗设计思路
系统采用加拿大”枫叶“总线报警系统，室内配置：以一、二层为主（幕帘+红外 封闭）；三层以上仅考虑紧急按钮、煤气报警器设备，报警采用对讲接入。
按钮 煤气探测器
幕帘探测器
接警主机
� �
控制键盘、主机 红外探测器
非法进入报警，并发送报警信息 保存、管理报警信息
无锡金域蓝湾项目智能化安防系统工程总报价
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 系统名称 闭路电视监控系统 周界防越报警系统 可视楼寓对讲系统(FERMAX) 居家防盗报警系统 门禁管理系统 停车场管理系统 电子巡更系统 紧急对讲系统 防雷接地系统 电子显示屏系统 背景音乐广播系统 工程总造价(未含甲供) 工程总造价(含甲供设备) 工程造价（万元） 备注 180.00 45.00 电子围栏 FERMAX系统小户（500户暂定）采用 190.00 普通对讲，大户采用液晶对讲 一二层封闭，三层以上考虑紧急按 150.00 钮。 75.00 6套手指静脉系统 8套管理系统考虑远距离读卡（商业 300.00 停车场管理系统1套除外） 2.50 18.00 22.00 7.00 6.50 996.00 合同价 1,500.00
地下车库出入口 地下车库出入口
车辆出入口规划
�车辆远距离读卡：
1、读取方便快捷：无需打开窗门，有效识别距离可达到30米以 上（视需求而定）。 2、识别速度快：标签一进入磁场，天线解读器就可以即时读取 其中的信息，从而解决停车刷卡的麻烦。 3、抗干扰性强：由于采用5.8GHz的高频微波技术，且为矩形可 调波束。
次出入口 次出入口
主出入口 主出入口
人行出入口大堂： 访客对讲+生物识别+访客管理+防尾随闸机
万科产品标准化管理流程
产品标准化管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录每年更新客户模型，相关成果共享颁布年度最新产品系列标准，相关成更新项目实施标准制订项目设计指导主要通过任务书审查、设计成果抽查方式监控落实情况项目实施阶段的标准化推进，主要是部品技术研究成果产品标准化执行情况检查（包括重要项目后评估阶段，对产品标准化执行三、工作程序3.1 产品标准化知识体系框架（设计专业）1)客户细分研究模块：是以细分市场的最终直接消费群体为主体，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
2)产品系列标准研究模块：是在统一的产品理念下，所形成的相对稳定、可复制的产品属性组合，包括统一的产品概念、统一的规划风格、统一的产品配置等。
3)（设计专业）专项研究模块：特指与项目实施相关的专业技术类研究，如单体研究、部品研究等，其中分为基础研究目录（主要指导设计技术专业研究）和项目实施标准化技术库（主要指导项目实施中的标准化应用）。
4)客户细分研究是产品标准化的研究起点和基础，以客户需求和市场导向来设计和完善产品；专项研究是产品标准化研究的素材和要素；产品系列标准是专项研究成果在某一类产品系列中应用的组合，是产品标准化实施和产品复制的直接参照。
3.2产品标准化知识体系更新1)定期完善更新客户模型：a)产品研发中心是公司客户模型健全完善的组织部门，客户模型的研究依赖于以下几方面的信息来源：i)战略发展中心提供公司战略目标及发展规划相关内容；ii)品牌营销中心参照《市场研究工作指引》开展日常市场研究及项目营销管理研究、客户细分研究，汇总形成日常或专项的市场研究/项目营销/客户服务分析报告；iii)产品研发中心开展的客户细分日常研究和专项研究。
b)产品研发中心每年初结合上述信息，健全完善和升级公司的客户模型，并组织开展专题评审会，总部品牌营销中心、战略发展中心、一线公司相关人员（设计/营销部/客户服务）参与。
万科集团智能化配置标准分解
在小区广场、室外草坪、中心花园等位置设置有线广播装置，定时播放背景音乐、物业 管理通知；发生突发事件时可强制切入紧急广播。
4.3 物业管理系统
按照集团物业管理部规定，统一配置物业管理软件。
数字化社区介绍 标准编制工作 为什么做 做什么 配置标准
配置标准
• 标准内容 基 础 设 施 与 技 术
配置标准
• 智能化系统配置标准----确定集团底线
主要参考标准：
《建筑及住宅社区运营服务数字化技术应用》 （征求意见稿） 《建筑及住宅社区物业管理数字化应用》 （征求意见稿）
《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）
《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004） 《居住区智能化系统配置与技术要求》（CJ/T174-2003） 《居住区智能化系统与产品技术要求》（征求意见稿） 《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》
规定了供电可靠性及防雷接地的要求
5.2 中控室机房系统
规定了监控中心的最小面积 监控中心内应留有与接处警中心联网的接口；应配置可靠的通信工具，发生警情时能
及时向接处警中心报警。
独立监控中心机房面积不小于40平方米，如与消防控制室合用，面积不小于50平方米。
5.3 通用布线系统
居住区内各弱电系统的管线应统一规划设计，与界外系统的连接应设置枢纽交接间。
物业公司制定
运营标准
数字化社区介绍 标准编制工作 为什么做 做什么 配置标准
做什么
• 智能化系统标准一线应用流程
一线公司设计部 物业公司 选择方案 配置标准
设计任务书
设计单位
设计标准
配置方案
设计图纸
产品选型
万科智能化安防系统配置及其功用
背景音乐
车辆管理
物管 系统
电子信息
内线电话
智能化系统
周界防范报警系统
—— 智能化系统功用
摄像机联动
终端设备安装位置： 小区周界围墙或组团围栏上。
外来入侵
周界红外报警
中心接受 报警信号
系统自 动记录
保安到现场 处理警情
监控联 动录像
工程综述 可视对讲系统 闭路监控系统 电子显示屏系统 停车收费系统 背景音乐系统
工程综述 可视对讲系统 闭路监控系统 电子显示屏系统 停车收费系统 背景音乐系统
门禁系统 周界防越系统 无线巡更系统
门禁系统
门禁 花城1 花城2 花城3 城花1 蓝山 花城4 城花2
数量 60 53 43 23 73
130 32
252
价格 170839.20
60826.80 60938.78 67071.95 189192.80 286678.00 96722.00 548869.53
居家防盗报警系统
门磁 （入户大门）
紧急按钮 （主卧及客厅）
—— 智能化系统功用
报警主机 （厨房）
燃气探测器 （厨房）
双鉴红外 （客厅）
网络界面单元 （监控中心）
终端设备安装位置： — 门磁开关：入户大门（1个/户，仅限一二层住户，6元/个） — 红外微波探测器：住户客厅（1个/户，仅限一二层住户，210元/个） — 紧急按钮：客厅、主人房（2个/户 5元/个） — 报警主机：进户门口（1台/户，仅限一二层住户，操作键盘150元/个）
智能化安防系统配置及其功用
智能化系统配置
根据小区整体的建筑布局、物业管理模式、周边环境等具体情况 ，住宅 小区的智能化系统一般可规划为八到十个子系统，根据小区的楼盘定位和功 能需求而不同。
万科精装修施工组织四化管理方案计划目标规范标准
\\深圳公司精装饰工程“四化”管理标准编制陈璨勋日期2011-03-18审查邓若宇日期2011-03-26赞同陶翀富日期2011-03-30校正记录日期校正更正人审查人赞同人更正内容状态参加首次谈论认定人员：李倬、甘生宇、万多义、张鹏、杨开颜、谭志青等精装饰工程“四化”管理标准1合用范围本管理规定合用于深圳万科所有项目标准层公共部分、住处批量精装饰工程的招招标及现场施工指导。
若承包商对以下要求有任何疑义，应马上向深圳万科地产提出，由深圳万科地产做最后决定，否则视为接受。
2依照国家、地方及行业相关规范、标准。
万科公司及深圳万科内部设计、工程标准。
3“四化”定义及内容分解四化的定义图纸深度标准化、资料加工工厂化、现场管理可视化、施工现场齐整化。
四化的内涵（1）改进图纸深度以及与现场的般配度，减少后期改正成本和出错概率。
（2）以集中加工方式解放生产力提升效率并牢固质量。
（3）固化批量装饰工程的过程控制措施，防备因人而异带来的不牢固。
精装饰四化的策划项目部必定在招标前编制本项目精装饰四化策划书，策划书内容必定包括：集中加工地域平面部署图、各施工作业面的排版策划、质量提升措施等。
确定施工单位后，由施工单位对四化策划书进行深入。
4图纸深度标准化目的为保证装饰设计图纸的质量和完满性，一致装饰设计及制图标准，给估量和施工供应正确依照，防备不相同专业施工矛盾，方便现场组织推行，需要在项目现有施工图纸深度的基础上，结合装饰施工本质情况，对图纸进行深入。
推行条件（1）装饰施工图与样板房的核对已完成，图纸会审已完成。
（2）现场测量已经完成，甲方已确定标准尺寸。
（3）装饰资料确认并封样。
（4）精装饰分包单位已确定并已经供应分包专业图纸。
图纸深入的步骤图纸深入原则（1）立面图和测量尺寸数据、专业内门图纸、开关插座定位图、专业橱柜图纸叠加，交融生成调整后的墙砖排领土，并重新生成开关插座定位图；（2）墙砖排领土、重新生成的开关插座定位图、专业橱柜图、土建水电系统图叠加，交融生成调整后的水电定位走向图；（3）吊顶天花图和专业空调系统图、水电定位走向图、灯具定位图叠加，交融生成吊顶龙骨排领土和石膏板排领土。
万科房地产公司智能化安防工程标准配置2018
万科智能化安防工程标准配置本配置标准适用于万科地产所有在建楼盘智能化安防工程设计依据及招投标。
1、周界报警系统点位设置：按常规进行配置，沿小区围墙、围墙门、游泳池周边、商业街与小区楼栋结合部布置红外探测器形成周界报紧系统。
围墙高度不够3米需增加防爬刺，在防爬刺上加装红外。
功能配置：2、闭路监控系统点位设置：A、在小区主次出入口进出口处需安装红外灯彩色摄像机；B、地下室出入口、地下室主要通道、商业街次通道处和泳池周边使用彩色摄像枪机；C、在有周界红外报警系统位置处安装红外灯摄像机（沿小区四周布置，与周界系统形成联动）；D、在监控中心（配录音）、岗亭、物业和客服前台（配录音）、游泳池前台（配录音）、洽谈室（配录音）、财力务室、电梯轿厢、首层电梯大堂和售楼部设置彩色半球型固定摄像机；E、在小区主要部位、视野开阔地、商业街主通道处设置一体化高速彩色球机。
F、公寓在每两层楼道内配置一台彩色固定摄像机G、其中物业和客服前台因在设计阶段无法确定位置，故前期只在设备选型时预留足够端口，在确定物业和客服管理用房之后再予以增加。
依据物业保安最新条例，硬盘录象机存盘时间按一个月进行配置。
监控设备品牌：室外和监控中心设备品牌选用“博世”，室内品牌选用“三立”或国产其它品牌功能配置：3、对讲系统依据不同产品类型选用对讲设备类型：具体如下：公寓类产品选用非可视对讲，洋房别墅类产品选用彩色可视对讲，高层产品选用彩色可视对讲对讲设备品牌选用：依据合作情况及咨询其他公司选用情况，在集团战略品牌中确定各项目选用品牌。
点位设置：功能配置：4、居家防盗系统住宅产品每户设置1台对讲分机，该分机带1个紧急按钮（设置在主卧）、1个天然气泄露探测器，若产品为带老人房的四房产品，则在老人房增设1个紧急按钮。
公寓产品每户仅设置1台对讲分机及1个紧急按钮高端项目建议配置独立的居家防盗系统（配置见附件）户内红外探测器的配置：位置配置：高层住宅在地面上两层和最顶上两层进行配置，配置位置在客厅、卧室及书房，其余楼层不配置。
万科住宅智能化性能标准
2适用范围：
集团所有住宅项目。
3经办部门：
设计管理部
4 参与部门：
5 内容：
本标准的具体内容如下：
5.1说明
5.1.1编制说明
《万科住宅智能化性能标准》（以下简称《标准》）是经过对万科各地区项目考
察、产品调研、技术研究等工作后编制的，它属于集团设计工程部系列规范中的
一个。
它的编制是建立在集团设计工程部设计规范的基础上的，同时也是集团设
计工程部采购规范的基础。
5.1.2功能描述
本《标准》充分考虑了当今住宅智能化技术发展的水平和趋势，按住宅智能化各
子系统划分，分别确定各子系统在不同类型与档次的项目中的性能标准。
各项目
按住宅档次与类型确定是否配备某子系统。
5.1.3用途
1）在住宅项目设计阶段，根据《标准》中性能标准确定子系统是否在项目中配
置；设计院须按《建筑专业统一技术措施》（设计工程部编订）中的规定在施工图纸上确定相应的材料与设备、子系统的位置、材料等特性。
2）项目的材料与设备采购阶段，各地产公司招投标的材料与设备须符合本标
准。
数目视绿化面积确定灌溉
类型喷灌或滴灌。
万科全面家居解决方案U5系统介绍
U5系统在万科全面家居解决方案中的应用案例
智能灯光控制
智能空调管理
通过U5系统，客户可以远程控制家中的灯 光，实现一键开关、调色、定时等功能， 营造舒适的家居氛围。
客户可以通过U5系统远程控制家中的空调 ，实现远程开关机、调节温度、设置模式 等功能，提高家居生活的舒适度。
智能安防监控
智能环境监测
U5系统可以与安防设备连接，实现实时监 控、报警推送等功能，提高家庭安全保障 。
集成化
未来U5系统将更加注重与其他家居 系统的集成，实现更加全面的家居 智能化管理。
U5系统在万科全面家居解决方案中的未来发展
深化应用
01
随着万科全面家居解决方案的不断完善，U5系统将在更多领域
得到应用，为消费者提供更加便捷、智能的家居服务。
拓展服务
02
U5系统将不断拓展服务范围，从家居智能化管理延伸至社区智
万科全面家居解决方案U5 系统介绍
目录
• U5系统概述 • U5系统架构与技术 • U5系统在万科全面家居解决方案中的应
用 • U5系统的未来发展与展望 • 总结
01
U5系统概述
U5系统的定义与特点
定义
U5系统是万科全面家居解决方案中的智能化控制系统，旨在为用户提供高效、 便捷、智能的家居生活体验。
U5系统技术特点
高效稳定
U5系统采用成熟稳定的技术，确保系统的可靠性和稳定性，为用 户提供高效稳定的家居服务。
智能控制
U5系统具备智能控制功能，可以根据用户的需求和习惯，自动调 整家居设备的运行状态，提高生活舒适度。
节能环保
U5系统采用节能环保技术，能够有效地降低家居设备的能耗，减 少对环境的影响。
02
万科集团智能化配置标准[详]
![万科集团智能化配置标准[详]](https://img.taocdn.com/s3/m/f7b50883524de518964b7dd5.png)
数字化社区介绍 标准编制工作
为什么做 做什么 配置标准
配置标准
• 标准内容
安全防范系统
2.4 门禁系统
规定了门禁安装的区域 封闭组团入口及高层住宅单元入口应安装门禁控制装置，对设防区域、通行对象、通行时间
等进行控制；应设有后备电源，保证24小时不间断供电。
2.5 停车场管理系统
规定了停车场管理需安装摄像对照装置 应在居住区内车辆出入口设置联网式IC卡停车场管理系统。对车辆进行管理：记录车辆进出
小区及存放的时间；对进出小区车辆摄像，通过图像对比识别车辆外观照片；查询、打印进 出小区车辆存放的历史记录。
2.6 电子巡更系统
应在居住区内设置离线式电子巡更系统，对保安人员预设的巡更线路、巡更状态进行记录。
5.1 电源与接地系统
系规统监电定控源中了独心立供应控采制电用；双可安路全靠独防立范性电系源统及供应电防从，监雷末控端中接自心动地集切中的换供；电要中。心求机房设置专用配电箱，各子
对讲、周界防越报警、闭路电视监控、门禁、停车场、背景音乐、信息显示等系统安 装在室外的设备必须作可靠的接地防雷处理，由室外引入监控中心机房的线缆须加装防雷 保护器等设施；采用局部等电位联结，通过接地干线引接建筑物联合接地网的接地方式。
南昌 成都 广州 中山
非可视对讲，全部室内安防（电话线） 安报型非可视对讲 安保型可视对讲，其他系统配置较低 可视对讲，无室内安防
东莞 深圳
可视对讲，室内安防（总线），多停车场 可视对讲，全部室内安防（电话线）
元/平 26 38～60 32 30 20 20 20 34 40
数字化社区介绍 标准编制工作
集团智能化系统配置标准
万科标准化的概念、内容和进展
万科标准化的概念、内容和进展一、本文概述1、背景介绍：简要介绍万科公司及其在行业中的地位和影响力。
万科公司是中国最大的房地产开发商之一，也是全球领先的城市配套服务提供商。
作为中国房地产行业的龙头企业，万科在业内拥有广泛的影响力，其经营规模、品牌价值和发展实力都处于行业领先地位。
凭借多年的发展和积累，万科已经形成了以住宅开发为主，商业地产、物业管理、金融投资等相关产业协同发展的综合性房地产集团。
在行业中的地位和影响力方面，万科以其高品质的住宅和卓越的服务赢得了广泛的客户认可和市场份额。
万科还通过不断推进标准化、规模化和专业化的发展战略，成为了行业内其他企业学习和借鉴的榜样。
此外，万科在探索房地产行业可持续发展的道路上，也扮演着重要的角色，为行业的健康发展和城市的美好建设做出了积极的贡献。
2、标准化概念的重要性：阐述标准化对于现代企业发展的必要性和作用。
标准化是现代企业运营中不可或缺的一环，它对于企业发展的必要性和作用日益凸显。
首先，标准化能够提高生产效率和产品质量，降低成本，增强企业的市场竞争力。
其次，标准化有利于加强企业内部管理，推动企业不断改进和创新，提高企业整体运营水平。
最后，标准化还有助于企业树立良好的品牌形象，扩大市场份额，实现可持续发展。
因此，标准化概念对于现代企业的发展至关重要。
二、万科标准化的概念1、万科标准化定义：阐述万科标准化概念的核心含义和特点。
万科标准化，是指在房地产开发、建设和运营过程中，通过统一的方法和规范，制定出来的作业流程和标准。
其核心含义在于将企业内部的各个部门、各个环节、各个流程进行系统性的整合，实现高效协同、标准化作业，以提高工作效率，确保产品质量和用户安全。
这一概念的特点主要表现在以下几个方面：首先，万科标准化强调以人为本。
在制定和实施标准化的过程中，始终将人的需求放在首位，注重人性化的设计和服务，以满足客户需求和提高员工满意度。
其次，万科标准化注重科学管理。
万科集团管控模式简介38-2010
万科集团管控模式简介二〇一〇年八月一．万科集团简介 二．财务管控模式 三．管理中的问题1.1 历史沿革z 1984年 z 1988年 成立于中国深圳，从事进出口业务 公开发行A股，成为中国首批上市公司之一； 通过公开竞拍土地，进入深圳房地产业务 z 1991年 z 1993年 通过公开竞拍土地，进入上海房地产市场，开始跨地域发展 确定以大众住宅为核心业务，开始“万科减法”； 向海外投资者发行B股 z 2000年 z 2007年 华润取代深圳经济特区发展公司成为万科第一大股东，占总股本10.82% 万科建筑技术东莞研究基地成为中国国家住宅产业化基地; 销售金额突破500亿元，成为全球最大住宅公司1.2 战略布局产品定位：主流 住宅环渤海区域长春 沈阳 北京 唐山 鞍山 廊坊 大连 天津 烟台 青岛 西安 武汉 重庆 合肥 南京 镇江 无锡 苏州 上海区域布局： 41个城市，区域发展模式 珠江三角洲、长江三角洲、 环渤海区域和中西部中心城市 业务规模： 56,000套（09年） 累计为近24万业主提供住房 634亿销售收入（09年） 市场份额：1.7% （09年）乌鲁木齐成都贵阳 昆明三亚南昌 杭 长江三 宁波 州 福州 角洲 厦门 长沙 清远 东莞 广州 惠州 佛山 深圳 中山 珠 珠江三角洲 海 海口1.3 财务业绩z上市21年间万科主营业务收入年复合增长率为30%，净利润 年复合增长率为30%万科历年主营业务收入（亿元）万科历年净利润（亿元）489200920091.3 财务业绩z销售金额由2000年的27亿增长到634亿。
700 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009634 523 479212 32 48 61 92 14027万科销售额一．万科集团简介 二．财务管控模式 三．管理中的困惑1 财务管控——组织管理模式9 组织统一：实行垂直管理体系，保证财务体系完整性和独立性； 9 政策统一：制定统一的财务政策，统一执行标准； 9 工具统一：提供统一的信息工具平台，提高信息共享程度；1.1.1 组织统一——万科集团管理模式9 总部直管，下设四大区域，30家地产公司； 9 四大区域对总部负责，区域内一线公司对区域和总部负责。
【剖析名企】万科全面家居解决方案U8
【剖析名企】万科全面家居解决方案U82014-02-13房地产经理人联盟洞察上万户家庭居住行为，万科专业价值集成成果—U8系统落地万科集团的大部分住宅项目,您还不知道吧不知道也没关系,地产懒人带您走进万科的U8.U8的含义：Unit Integration是单元一体化的英文解释，U8又称之为Unit Integration of 8，在万科全面家居解决方案中，U8是住宅8大创新体系的简称。
代表了在“万科全面家居解决方案”集团系列品牌中一个标准体系和集成化创新模式，(备注:U10为目前万科新住宅高品质居住解决的最高标准后面文章会详细介绍)U1、星级感受的公共空间系统电梯厅和五星级酒店大堂一样周到，入户大堂区域创新设计了一个开敞式的公共空间区，设计中充分考虑了住户归家的动线和沿路放松的心情，从进入大堂起，即可体验到“回家即是享受的开始”。
公共空间区域主要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿箱组成，底层电梯大堂的细节设计融合了五星级度假酒店的风格，业主备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。
U2、趣味玄关空间系统你的身份从你的鞋子就已经暴露出来了。
根据成都地区家庭生活行为模式的相关资料收集以及系统研究，万科着重在玄关空间系统设置了过季鞋类与常用鞋类的分区收纳以及与家庭成员数所匹配的鞋盒放置单元。
创新设计了一个具有强大收纳空间的多功能趣味玄关系统，让你无论是忙碌的工作后回家，湿答答的雨天进门，还是健身或购物之后，从踏进家门的第一步起就开始享受轻松。
U3、神奇的厅房空间系统DOLBY环绕立体声的基本配置里需要多少条音箱线不是考你的知识，而是你的品味。
一个家庭的品味往往是从细节可以看到，更何况面子最重要的地方厅房呢万科创新设置了厅房空间设计的7大细节之处。
1、基于男主人对客厅液晶电视和多媒体系统的偏爱，改进了客厅可挂平板电视的墙面，在电视墙上安装了铺设多媒体线路的隐藏管道，再不必为电视和DVD、多媒体设备线露在外面而烦心。
智能化系统配置标准
1.1 视频监控系统及周界报警设计
视频监控系统采用数字网络型监控系统进行设计，前端采用数字 1 网络型摄像机,监控中心采用 NVR（网络硬盘录像机）+硬盘进行
存储，通过解码器解码上电视墙。 前端摄像机主要分布小区出入口、公共楼层（通常指地下室及首 层）单元出入口、电梯轿厢、地面及地下室人行、屋顶消防楼梯 出入口、车行出入口、车库主要车道、生活水泵房、消防水泵房、 2 变配电室、园林广场、泳池周边(1-2 个智能快球)、室外主要通道、 室外周边围墙、商铺周边等重要区域，要求在小区主要人行出入 口的前端摄像机能看见出入人员的面部特征。 前端摄像机要求采用彩色低照度数字网络型摄像机，分辨率不低 于 720P， 最低照度≤0.1LUX,室外区域摄像机须考虑夜间光线补 3 偿(如采用红外摄像机)。地下停车场主要控制通道和事故易发点， 多用固定枪机，少用球机，围墙等小区公共部位摄像机具备红外 夜视功能。（除电梯轿厢外，其它摄像机全采用红外摄像机） 电梯轿厢内摄像机采用半球形网络摄像机，在电梯轿厢上方安装 网络转同轴型转换器（网线转成同轴视频线传输），通过电梯自带 的同轴视频电缆传至电梯机房或电梯控制箱，再从电梯机房或电 4 梯控制箱敷设同轴视频线至弱电井，在弱电井内安装同轴转视网 络号转换器，转成网络信号后，接入到视频监控系统交换机中。 电梯轿厢内摄像机和网络转同轴型转换器均从电梯轿厢上方取 电。 数字网络型摄像机采用电源变压器供电，电源变压器要求安装于 弱电井内，至前端摄像机电源要求为安全电压（BC24V 或 DC12V）， 5 不得为 BC220V。整个安防系统电源宜由监控中心 UPS 电源集中供 BC220V 电源。 监控中心采用 NVR（网络硬盘录像机）+解码器方式进行图像存 6 储和液晶监视器切换进行显示，并配置网络控制键盘。 NVR（网络硬盘录像机）实时录像分辨率要求为 720P 及以上,录 7 像保存时间为不少于 30 天，要求配置 3T 或 4T 监控专用硬盘（不 得为普通电脑型硬盘）
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集团内没有智能化设计标准
智能化部品标准仅依赖于系统供应商提供的资料
数字化社区介绍 标准编制工作 为什么做 做什么 配置标准
做什么
• 工作目标
2005年内，制定万科智能化系统配置标准，集团范围内发布执行
配置标准
解决集团内标准不一的问题
万 科 智 能 化 系 统 标 准
设计标准 总部制定 部品标准
施工验收标准
数字化社区介绍 标准编制工作
数字化社区介绍
• 数字化社区智能化技术系统
数字化社区智能化技术系统
安全防范 系统
物业管理与 监控系统
通信与信息 系统
家用电子 系统
数字化社区介绍 标准编制工作 为什么做 做什么 配置标准
为什么做
•
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
集团现状调研分析（2005年5月，集团已建成的49个项目）
应预埋一条有线电视系统的线路到住宅套内，并应满足有线电视网的要求；在客厅、 卧室等房间设置终端插座。
3.3 信息网络系统
应选择运营服务商，提供数据宽带接入服务，住户可宽频上网。
3.4 公共信息显示系统
公共信息显示系统不作为必要选项要求。
信息通讯网络系统与常规配置相同，无特殊要求
数字化社区介绍 标准编制工作 为什么做 做什么 配置标准
2.7 室内安防系统
应在客厅设置红外/微波双鉴探测器；在住宅一、二层中带阳台、露台的房间及主卧室设置红 外方向幕帘；在客厅、主卧室等房间设置紧急求助报警按钮，住户可向监控中心直接报警； 厨房应设置可燃气体报警。 室内安防系统除设置报警装置外，还应设置家庭报警控制器，并与居住区控制中心联网，家 庭能实行撤防、布防监控，并将撤布防信息传至居住区监控中心，在发生警情时报警信息传 至居住区监控中心，中心可根据情况迅速出警和处理突发事件。防盗报警控制器与中心报警 控制主机应通过专线或其他方式联网，不应与对讲装置共用通讯线路。
物业公司制定
运营标准
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做什么
• 智能化系统标准一线应用流程
一线公司设计部 物业公司 选择方案 配置标准
设计任务书
设计单位
设计标准
配置方案
设计图纸
产品选型
部品标准
施工
施工验收标准
运营
运营标准
数字化社区介绍 标准编制工作 为什么做 做什么 配置标准
规定了周界报警装置安装的区域
2.3 闭路电视监控系统
应在居住区的主要出入口、主要道路、收费停车场、设置周界防越装置区域、电梯轿厢 内及其他重要部位安装监控用黑白摄像机，应采用硬盘录像设备对监控部位进行监视和录 像；录像保存时间不少于15天；画面显示可任意编程，可自动或手动切换，画面上可显示 摄像机的编号、部位、时间、日期等。
配置标准
• 标准内容
安 全 防 范 系 统
2.1 对讲系统
应设置联网型语音对讲系统，具有访客呼叫楼内住户、双向对讲和住户可控制单元门开 联网型非可视对讲 启的功能；应具有访客呼叫监控中心、双向对讲的功能；应设有后备电源，保证24小时不 间断供电。
2.2 周界防越及报警联动系统
居住区周界及封闭组团周界应安装主动红外对射探测装置及周界照明。当发生非法闯入 时，实时向监控中心报警。每对主动红外对射装置应能独立将报警信息传回监控中心，同 时自动启动相关连锁摄像机、录像机，自动记录保存报警信息。
数字化社区介绍 标准编制工作 为什么做 做什么 配置标准
配置标准
• 成 本
参照集团近期智能化工程成本情况，按配置标 准中功能概算成本，成本应在25～30元/平米。
近期集团部分地区智能化系统成本简表
地区 沈阳 上海 武汉 南昌 成都 广州 中山 东莞 深圳 配置 无室内安防，多层多小院门禁 对讲档次较高且对市内安防要求很高 可视对讲，全部室内安防（电话线） 非可视对讲，全部室内安防（电话线） 安报型非可视对讲 安保型可视对讲，其他系统配置较低 可视对讲，无室内安防 可视对讲，室内安防（总线），多停车场 可视对讲，全部室内安防（电话线） 元/平 26 38～60 32 30 20 20 20 34 40
规定了闭路监控安装的区域，规定了录像采用硬盘 录像设备
数字化社区介绍 标准编制工作 为什么做 做什么 配置标准
配置标准
• 标准内容 安 全 防 范 系 统
2.4 门禁系统
封闭组团入口及高层住宅单元入口应安装门禁控制装置，对设防区域、通行对象、通行时间 等进行控制；应设有后备电源，保证24小时不间断供电。
配置标准
• 标准内容 物 业 管 理 与 监 控 系 统
4.1 设备监控系统
居住区室外公共区域照明应采用定时开关控制，楼梯间照明应采用节能感应开关控制。 应设置电梯故障报警、求救信号指示或语音对讲，报警信号应回报监控中心。 各一线公司应按所在地电力、自来水、燃气主管部门要求设置自动抄表装置。
规定了照明和电梯监控的要求
数字化社区介绍 标准编制工作 为什么做 做什么 配置标准
配置标准
• 标准发布试行
拟准备8月底发布试行。
END
集团智能化系统配置标准
2字化社区介绍 • 标准编制工作
数字化社区介绍 标准编制工作
数字化社区介绍
• 住宅社区数字化
住宅社区数字化系统以节能、降低运行成本、提高物 业管理水平、安全防范有效和信息服务快捷为特征，为住 户提供安全、舒适、方便和信息通畅的家居环境。
*来源：国家标准《建筑及住宅社区数字化技术标准》（年内发布）
子系统 对讲系统 闭路监控系统 周界防范系统 门禁系统 停车场管理系统 室内家居安防 保安巡更系统 自动抄表系统 电梯监控系统 自动给排水系统 公共照明自控系统 火灾报警联动系统 背景音乐系统 一卡通系统 子系统开通统计 98% 100% 82% 89% 80% 47% 53% 20% 38% 29% 40% 56% 60% 44% 子系统问题统计 96 75 43 44 50 35 15 5 7 1 8 15 5 6
配置标准
• 智能化系统配置标准----确定集团底线
主要参考标准：
《建筑及住宅社区运营服务数字化技术应用》 （征求意见稿） 《建筑及住宅社区物业管理数字化应用》 （征求意见稿）
《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）
《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004） 《居住区智能化系统配置与技术要求》（CJ/T174-2003） 《居住区智能化系统与产品技术要求》（征求意见稿） 《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》
5.1 电源与接地系统
监控中心应采用双路独立电源供电，末端自动切换；中心机房设置专用配电箱，各子 系统电源独立控制；安全防范系统应从监控中心集中供电。 对讲、周界防越报警、闭路电视监控、门禁、停车场、背景音乐、信息显示等系统安 装在室外的设备必须作可靠的接地防雷处理，由室外引入监控中心机房的线缆须加装防雷 保护器等设施；采用局部等电位联结，通过接地干线引接建筑物联合接地网的接地方式。
规定了供电可靠性及防雷接地的要求
5.2 中控室机房系统
规定了监控中心的最小面积 监控中心内应留有与接处警中心联网的接口；应配置可靠的通信工具，发生警情时能
及时向接处警中心报警。
独立监控中心机房面积不小于40平方米，如与消防控制室合用，面积不小于50平方米。
5.3 通用布线系统
居住区内各弱电系统的管线应统一规划设计，与界外系统的连接应设置枢纽交接间。
4.2 背景音乐与紧急广播系统
在小区广场、室外草坪、中心花园等位置设置有线广播装置，定时播放背景音乐、物业 管理通知；发生突发事件时可强制切入紧急广播。
4.3 物业管理系统
按照集团物业管理部规定，统一配置物业管理软件。
数字化社区介绍 标准编制工作 为什么做 做什么 配置标准
配置标准
• 标准内容 基 础 设 施 与 技 术
规定了门禁安装的区域
2.5 停车场管理系统
应在居住区内车辆出入口设置联网式IC卡停车场管理系统。对车辆进行管理：记录车辆进出 小区及存放的时间；对进出小区车辆摄像，通过图像对比识别车辆外观照片；查询、打印进 出小区车辆存放的历史记录。
规定了停车场管理需安装摄像对照装置
2.6 电子巡更系统
应在居住区内设置离线式电子巡更系统，对保安人员预设的巡更线路、巡更状态进行记录。
（建设部产业化促进中心）
《住宅小区安全技术防范系统要求》（DB31/294-2003) (上海) 《住宅设计规范》（GB50096-1999局部修订） 《住宅建筑规范》（征求意见稿）等
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配置标准
• 标准内容范围
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规定了室内安防应设红外微波双鉴和红外方向幕帘
规定了室内安防不得与对讲装置共用通讯线路
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配置标准
• 标准内容
信 息 通 讯 网 络 系 统
3.1 电话系统
应预埋两条电话通讯线路到住宅套内；在客厅、卧室等房间内设置电话终端出线口。
3.2 有线电视系统