浅谈物业企业对社区建设与服务的影响

摘要：近几年来全国各地先后对城市社区建设与管理进行了有益的探索，取得了明显的成效，但由于社区的建设与服务时一项系统工程，需要各方面的努力与配合，目前发展迅速的物业服务行业与社区的建设与发展紧密联系在一起，对社区建设起到推波助澜的积极作用。

关键词：物业服务企业；社区服务；关系；相互配合

一、物业服务企业的服务内容

1．物业管理的含义。物业管理就是根据物业服务合同的约定，对房屋及建筑物、与之配套的设施设备和相关场地进行维护、维修与保养，保证其安全和正常的使用，做好相关的清洁与安全工作。

2．具体服务内容：○1日常的服务工作：保洁工作、绿化工作、卫生工作、安全工作、车辆管理与秩序、消防管理、物业的维护与保养；○2特色服务：特约服务和便民服务，比如接送小孩服务；照顾老人服务；订阅服务；建立超市、幼儿园等。

二、社区建设与服务的主要内容

1.社区服务的概念。社区服务是城市社区建设的重要内容之一,是指在政府倡导下,发动社区成员开展互助性的社会服务活动,帮助社区居民解决日常生活问题,丰富居民业余文化生活,满足社区成员的物质生活和精神生活需要，在50年代，街道、居民委员会开展了照顾老人、孤儿、残疾人和贫困户，挽救失足青少年等社会工作，把一些社会问题解决在基层。[1]

2.社区服务内容。社区服务内容要以满足居民的需要为目的，居民需要什么服务就提供什么服务。主要应包括：○1为老服务。开办各种类型的老年大学，开展各种有利于老年健康的文体活动，兴办社会福利机构，如福利院、老年公寓、老年保健、老年法律、老年婚介、老年心理及健康服务，为方便老年人生活，提高老年人生存质量提供各种服务项目。○2社会保障服务。对社区低收人家庭，根据国家政策提供社会保障和救助，落实低保政策。建立再就业基地，加强职业中介等千方百计安排下岗职工再就业。○3优抚服务。主要协助政府落实优抚政策，做好退伍安置工作，开展拥军优属服务，为军人家属和伤残人员的生活提供方便。○4为残疾人服务。为残疾人提供就业安置服务，医疗康复服务，基本生活服务及婚介服务。○5安全防范服务。社区居委会可以根据需要建造社区安全防范设施，如电子防盗监控系统、楼宇对讲系统等。在社区可以成立由社区志愿者组成的治安巡逻队。○6卫生保健服务。办好社区卫生保健室，开展对常见病的康复医疗服务。宣传健康防病知识，提高全民健康意识。○7为青少年服务。为青少年提供各种健康有益的文体建康活动场所，组织开展各种健康有益的活动。○8家政服务。为居民家庭介绍家政服务员。如婴儿保姆、家教辅导员、清

物业服务企业资质管理办法

物业服务企业资质管理办法 (2015年5月修正版) 第一条为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。第三条物业服务企业资质等级分为一、二、三级。第四条国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。第五条各资质等级物业服务企业的条件如下： (一)一级资质： 1.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 2.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 3.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： (1)多层住宅200万平方米; (2)高层住宅100万平方米; (3)独立式住宅(别墅)15万平方米; (4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 (二)二级资质： 1.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 2.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 3.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： (1)多层住宅100万平方米; (2)高层住宅50万平方米; (3)独立式住宅(别墅)8万平方米; (4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 (三)三级资质：

社区文化建设与便民服务

第九章社区文化建设与便民服务社区文化建设是物业管理企业管理与时俱进的必然;社区文化建设有助于物业管理锻造企业品牌与核心竞争力;社区文化建设是物业管理企业参与城市社会主义精神文明建设的重要体现,是物业管理企业承担社会责任的重要体现。在物业管理服务当中举办各类社区文化活动，不但能营造良好的人文居住环境，还能直观的提高居民生活品味和满足不同客户的生活体验，我们根据中海环宇城定位于城市大型商住综合体的特点，致力于使中海环宇城除了自身城市商业综合体的定位外，更是社区文化服务的综合体和社区便民服务的综合体，在“打造繁华时尚之区，建设幸福魅力之城”的实践中，利用城市社区得天独厚的资源优势，打造整合集教育功能、展示功能、文化精神传承功能和娱乐功能，融先进文化与传统文化于一体的社区文化，努力满足业主和商户的多无元文化需求，营造一个“身心和谐、自然健康”的社区居住和经营环境。第一节社区文化服务一、社区文化服务整体思路 1、组建一支高素质的社区文化专职运营、策划、管理队伍。从专业角度配备社区文化管理专员，以管理专员自身素质为纽带，将一批热爱社区文化活动、具有相当专业素养的业主整合起来，共同组建社区文化活动小组。 2、以年为单位开展每季、每月不同主题的系列活动和不同类型的社区文化节。将多个单独活动由文化节主线串连到一起，成为文化节的一系列活动，以第一个活动开幕，打造声势，中间的活动都以为文化节系列活动来宣传，用最后晚会等大型活动闭幕。活动形式各种各样，有文化宣传、便民服务、专家讲座、游戏、比赛、文娱活动、商演晚会、商家赞助和政府赞助的公益巡演等等，以增强社区文化活动的主题影响力和丰富性。每年不定期举办各种针对不同群体的文化

物业服务等级标准5级最新

12 1 总则 1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。 1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。 2 2 术语和定义 2.0.1 物业服务物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。 2.0.2 物业共用部分物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。 2.0.3 专项服务接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。 2.0.4 特约服务物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。 2.0.5 突发公共事件突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。 3 3 基本规定 3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。 3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。 3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。 4 4 住宅物业服务一级标准

商业物业服务标准.

商业物业管理服务规范 I

目录 1基础管理 (1) 1.1物业服务人员 (1) 1.2物业档案管理 (1) 1.3制度建设 (1) 2客户服务 (1) 2.1进驻和离场 (1) 2.2装修管理 (1) 2.3报修服务 (2) 2.4服务接待 (2) 2.5客户意见管理 (2) 2.6客户关系维护 (2) 3环境管理 (2) 3.1室外区域 (2) 3.2室内区域 (3) 3.3绿化管理 (3) 4房屋及设施设备管理 (3) 4.1基本要求 (3) 4.2供配电系统 (4) 4.3维护管理 (4) 5秩序维护服务 (5) 5.1资料档案 (5) 5.2人员出入管理 (5) 5.3宠物控制 (5) 5.4车辆管理 (5) 5.5货物装卸管理 (5) 5.6监控管理 (5) 5.7巡逻管理 (6) 5.8清场管理 (6) 5.9大型活动保障服务 (6) 5.10消防管理 (6) 5.11应急管理 (7) 错误！未定义书签。 II

商业物业管理服务规范 1 基础管理 1.1 物业服务人员 1.1.1 物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。 1.1.2 物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方，行为规范。 1.1.3 物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。 1.1.4 在办公服务区域张贴管理服务人员架构图（姓名、照片、职位）。 1.2 物业档案管理 1.2.1 建立完善的物业管理档案（包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、业主/使用人资料、物业租赁资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等）。 1.2.2 规范保管和移交物业管理所需资料。 1.3 制度建设 1.3.1 物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。 1.3.2 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 1.3.3 根据物业特点制定完善的物业管理方案和工作流程。 1.3.4 制定完备的内部管理制度，并有具体的落实措施和考核办法。内容包括： ——质量管理制度； ——岗位职责制度； ——财务管理制度； ——绩效管理制度； ——员工培训制度； ——安全管理制度； ——档案管理制度； 1.3.5 按国家有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。 1.3.6 按照国家有关规定或合同约定公布物业服务费用的收支情况。 2 客户服务 2.1 进驻和离场 2.1.1 商户进驻时，服务人员应按规定程序及时受理： ——结清前期物业管理费用。 ——提供服务手册，指引商户填写和提供进场资料，讲解商场管理规章，并建立商户档案。 ——提供水电气空调等服务，与商户确认有关读数。 ——门匙交收。 2.1.2 商户离场时，服务人员应按规定程序及时受理： ——结算各项物业管理费用和水电气等费用。 ——指引商户填写撤场资料。 ——对于商户的室内装修拆除告知禁止行为。 ——最后联同业主和商户对商铺进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。 2.2 装修管理 2.2.1 配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟（气）、排污、外造型、店招展示等相关要求。 2.2.2 对装修材料、风格、道具的选用，按照业主方或经营方的统一规定进行审核。 2.2.3 涉及到特殊经营的业态，必须办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等书面的专项批复。 1

关于当前社区建设的现状与对策

关于当前社区建设的现状与对策本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！社区是社会的细胞，社区和谐是社会和谐的基础，是构建和谐社会的重要切入点。随着城市化进程的加快，社区已成为完善城市功能、提高城市管理水平和居民素质、维护社会稳定的重要载体。社区建设是城市社区服务深化发展的产物，它随着我国城市社会经济的飞速发展应运而生。在新的形势下，大力推进社区建设，是解决城市发展中诸多社会问题的有效途径。随http://着经济体制改革的不断深入，城市经济社会发展中各种新情况、新矛盾、新问题不断涌现：一是随着改革的不断深入，越来越多的企事业单位开始走向市场，广大职工和离退休人员也开始从“单位人”向“社会人”转变。伴随着这种情况的持续发展，试图继续依靠“单位”来实现社会整合已不大可能，唯一选择只能把“单位”承担的一部分整合职能向城市社区转移，使社区成为实现社会整合的基地。二是随着改革力度的加大和企业市场竞争的加剧，使大批下岗人员流向社区。如何把解决下岗人员的管理、教育、生活安排、再就业和社会保障与社区建设有机结合，已成

为迫切需要解决的课题。三是随着城市化步伐的加快和城市户籍制度改革的深化，大量的农村富余劳动力涌入城市，城市外来流动人口急剧增加。社区能否把城市流动人口管理好，事关城市的繁荣安定。四是在社会发生变革的过程中，由于人们各种思想观念以及利益之间的相互冲撞，社区现实生活中不断出现着大量的人民内部矛盾，各种违法案件和社会治安问题时有发生，社会不安定因素增加。而要解决这些问题，单靠哪一个部门、单位是做不到的，只有形成合力，抓好基层社区建设，才能使社会矛盾得到有效缓解。大力推进社区建设，是加快城市现代化进程的必然要求。近年来，我们全面加快了城市化步伐，旧城改造和城市建设正以前所未有的速度向前推进，提高城市现代化建设管理水平的重任无可置疑地摆在了我们面前。提高城市现代化建设管理水平，既是深入开展创建文明城市活动的迫切需要，也是进一步优化城市环境、展示城市良好的形象、吸引更多的有识人士来办厂经商、投资兴业、发展区域经济的需要。大力推进社区建设，是提高居民生活质量的迫切需要。随着经济的发展，居民收入的增加和生活水平的提高，以及住房、医疗、养老、就业等社会保障制度的改革和人们生活方式的变化，居民群众对社区环境、社区服务、

企业物业服务管理的定义

物业管理100问编写说明随着国民经济的发展和人们生活水平的提高，人们对居住提出了更高的要求，日益关注居住环境整洁、有序、优美；同时，房屋日渐成为大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋的使用、管理、维护和保值提出了更高要求，除了住得好，还要求房屋的保值增值。因此，物业管理与人们的生活日益密切。本手册按照国务院《物业管理条例》和国家及本市有关法规政策编写，目的是帮助业主、业主大会，业主委员会了解和掌握物业管理知识，维护正常的物业管理秩序。本手册容主要分为七个部分，对物业管理的基本概念，买房时应关注的物业管理事项，入住后的业主大会制度、选聘和解聘物业管理企业、物业服务和费用、专项维修资金、物业使用和维护等方面知识和政策作了介绍。

目录一、物业管理基本概念二、购房时应关注的物业管理事项三、业主大会及业主委员会四、如何选聘和解聘物业管理企业五、物业服务和费用六、专项维修资金的归集、使用和管理七、物业的使用和维护附：物业管理条例（国务院令第379号）

市国土资源和房屋管理局关于印发《市贯彻<物业管理条例>的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知（京国土房管物【2004】338号）一、物业管理基本概念问1、什么是物业管理？答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三物业管理的容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序。问2、为什么要实施物业管理？答：主要有三方面原因客观上要施物业管理：（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家

物业管理公司运营管理方案(草案)98162

物业管理公司全面运营管理方案（草案）物业管理有限公司 2017年6月18日

【目录】一、组织加构的设定二、物业公司的工作职能三、物业公司发展方向确定四、物业的公司收支分析五、住宅项目经营管理方案六、物业管理公司盈利模式的确定

前言优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。商品住宅楼是随着经济的高速发展，为满足高品质、舒适、便捷的居住环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化的管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居的生活环境，使物业实现保值增值。一、组织加构的设定暂以原有架构运营，视运营情况对岗位，职能，责任逐步调整，以免出现不稳定的状况。二、工作职能建立 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：控制物业公司的整体的运营成本费用，拟定物业费及其他综合性收入和全面支出预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各项目之间的关系，由各项目协调好入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理入住、过户手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持物业公司之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销计划，执行各项营销活动，参与营销推广

物业管理服务标准化方案提高小区生活品质

物业管理服务标准化方案，提高小区生活品质近一两年来，物业服务行业越来越认识到制定行业服务标准的重要性，因为对于业主而言，没有标准的”服务＂往往会添乱；对于企业而言，没有标准就没有品牌，建立服务标准是树立企业品牌形象的必由之路。下面介绍一下物业管理服务标准化措施，提高小区生活品质。日常管理与服务１、管理处设置:小区内设置管理处、客户接待中心。配置办公家具、电话、传真机、电脑、打印机、网络连接等办公设施及办公用品。 2、人员要求：小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业资格证书或岗位证书,挂牌上岗,统一着装,仪表整洁。小区项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有4年以上的物业服务工作经历并有２年以上小区项目经理任职经历。 3、服务时间：周一至周日在客户接待中心进行12小时业务接待并提供服务，其余时间设有值班接待. 4、工作计划：制定小区物业服务与物业服务年度和季度工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。

5、管理制度：（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。（2)制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。６、制度公示:服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。 7、服务费收支:每半年向业主公布财务状况一次,公共水电费分摊每季度向业主公布一次. ８、满意度调查:每年二次对业主或使用人进行满意情况普测,平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的45％，对测评结果分析并及时整改。 9、特约、便民服务：能提供四种以上特约服务（有偿)和八种以上便民（无偿）服务. １0、档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业服务档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人房屋装修档案）、日常管理档案等］。 11、财务管理：建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范,账目清晰。 12、维修资金：建立维修资金管理使用台帐，做到运作规范,账目清晰.

物业服务标准化建设的三大瓶颈

物业服务标准化建设的三大瓶颈！标准化建设，至少应该包括两个层次四个方面的标准化：一是在服务标准本身层面上，要有服务结果的标准化和服务过程的标准化；二是在标准管控层面上，要有管控过程的标准化和管控结果的标准化。而目前物业服务标准化建设尚存在以下几个瓶颈瓶颈一：重服务层面的标准，轻管控层面的标准只有服务层面的标准化，没有管控层面的标准化，服务标准将变成纸上谈兵，无法落地。物业服务标准由众多细节组成，大多由服务人员分散的、独立的完成，且服务过程就是直接向客户呈现的产品。在这种特性下，没有有效的管控措施，过多依赖管理人员的责任心，显然难以实现长期、稳定、全面的优质服务标准。服务标准越高，其要求的管控能力也相应越高，只有二者相匹配了，才能真正形成企业稳定的优质品质；没有相应的管控标准保驾，服务标准不仅无法落地，甚至可能成为一种负担。这也是为什么很多物业服务企业通过了ISO9001质量管理体系，也花人力、物力制订了不少服务标准，但现场服务品质并不能有效提升的原因。周洪斌所说的“可能无效”之因，企业的标准管控能力应该是重要原因之一。一位行业专家曾说：有标准没有检查等于零、有检查没有处理等于零、有处理没有改进等于零。一个健全的品质管控标准，包括有形的管控流程、组织构架，使标准处于检查、处理、改进的良性循环；还包括与之有密切关系的考核、薪酬、绩效制度，使标准本身有持续提升的动力保障；甚至包括无形的领导观念、企业文化等。企业标准化建设，制订各项书面的服务标准只是一个起点，要形成领导重视、人人参与、处处体现的企业品质管控体系，服务品质标准才能真正得以实现并不断提升。对规模化拓展中物业服务企业，如果将管控层面的标准建设重要性提升到企业战略层次，并将其逐步渗透至企业文化、组织构架、人力资源等各方面，企业才能直面行业一线员工流动性高、专业管理人才稀释度强、管理地分散等特性，保持良好的服务品质，支持企业的经营拓展。这也是为什么标杆企业能迅速发展，而有些企业一发展，品质就下降，管理人员就焦头烂额的忙于救火式管理。

对社区发展的思考和建议

社区是城市的细胞，社区服务中心是做好社区工作的载体，是服务居民、改善民生、创新社会管理、构建和谐社会的重要平台。社区建设的好坏不仅直接关系到政府的形象和社会的稳定，还与人民群众生产、生活息息相关。做好基层社区建设和管理工作，对于扩大基层民主，建设环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区，促进经济和社会协调发展有着重要意义。随着社会转型、政府职能转变，越来越多的单位人成为社会人，以及大量的农村务工人员涌入城市，使得现行社区的社会管理和服务工作面临许多新情况、新问题。主要表现为：社区居民对社区认可度较低。参与程度不高，缺乏对社区的认同感和归属感，没有形成共住共建的良好氛围；社区服务项目少且单一，水平不高。且服务人才短缺，服务体制机制不顺畅，保障能力不强；投入不足。社区自身造血功能不足，承担大量社会事务，因“费随事转”得不到落实，经费短缺,致使相关工作难以开展。社区建设是加强社会管理的重要基础，加强社区建设已势在必行。为进一步推进城市基础设施建设、提升社区服务水平，提高居民整体素质和生活质量，要做到以下几点：一、提升社区居民参与意识社区建设是社区成员参与的过程。社区单位和社区居民的广泛参与是社区建设永不衰竭的力量源泉。为此，要建立健全社区成员代表大会等群众性自治组织，全面推进社区居民自治。同时，对与居民群众切身利益相关的一些事务，要广泛地吸收居民群众参加，拓宽居民参与的渠道和途径，让居民表达自己对社区建设的要求和建议。加大社区人力资源开发的力度，建立社区服务志愿者队伍，要教育引导居民发挥自身特长，把从事志愿服务作为居民的义务和良好的道德风尚来提倡。二、加强社区队伍建设社区工作者队伍建设是社区自治组织建设的基础。加强对社区工作者的岗位实践和定期培训，并逐步实行社区工作者资格认证和持证上岗制度。创新人才激励机制，选聘一批年轻化、专业化、组织协调能力强、有良好人际沟通能力和热心于社区建设的高素质人才，从现职干部、大中专毕业生、军队转业干部、下岗

物业管理服务创新和延伸

物业管理服务创新和延伸物业管理服务创新和延伸物业管理作为新兴行业，与人们的日常生活息息相关。物业管理是房地产开发建设的延续和完善，在服务中体现管理并完善管理与经营。物业管理以经营为手段，以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。社会效益主要表现为为业主提供一个安全、舒适、优美的生活环境。经济效益主要表现在三个方面，一是政府不投资而可以向物业管理企业收取税收；二是有利于开发企业房产销售，加快资金周转，提高售房率；三是从物业管理企业角度讲，实行小区管理从单纯收取管理费来看是微利的，但是如果善于经营，通过开展各种有偿服务，会取得较好的收益性。环境效益表现为实行小区物业管理有利于治理城市住宅区内脏、乱、差现象，改善人居环境。一、物业管理是房地产企业的诚信与品牌的延伸物业管理是服务性行业，通过提供劳务技术等活动来满足人们某种特殊需要，利用其使用功能、全方位、综合性的服务树立企业形象，建立品牌，健全制度和完善服务。通过服务来延伸房地产的诚信和品牌。开发商创品牌的产品品质是楼盘的卖点之一，然而开发企业必须懂得，产品品牌不但是楼盘质量、户型设计、环境规划，物业管理服务的优劣也是开发商产品品牌的内涵之一，它更体现了开发商所提倡的产品品牌是否能始终如一。一旦后期物业管理因前期规划设计、建筑质量等出现问题，给开发商的产品品牌将带来很大的负面影响。遗憾的是，能意识到这一点的开发商并不多。物业管理企业客户服务部接到的业主投诉基本内容都是工程质量上的问题，诸如墙体裂缝、渗漏、墙皮脱落、建筑材料选用不当、建材质量不合格等。从物业管理企业来讲，解决业主投诉的难度非常大，因为这些问题原本属于开发商的工程质量监管工作不到位，造成后期物业管理无能为力，工作十分被动，优质服务很难体现。目前，银川市的物业管理普遍存在着谁开发，谁管理的现状，大部分物业公司与开发商是隶属关系，在开发企业的管理下进行物业管理，属于单位自管或开发商下属的一个部门。物业公司没有独立经营核算的运作机制，市场主体资格地位没有确立，造成在管理上出现弊端。由于延续老子与儿子这种特殊关系，使得物业管理企业遇到前期遗留的问题时不得不父债子还，不但造成管理成本升高，而且严重影响了开发商和物业管理企业的形象。由此看来，前期出现的问题，是后期物业管理的难点。鉴于此，物业管理企业最好在前期接管验收时能提早介入，完善设计细节，提高房屋质量，保证物业的使用功能，加强对所管物业的全面了解，有利于后期物业管理的顺利进行。二、将创新意识寓于服务当中物业管理服务包括常规性公共服务、针对性专项服务、委托性特约服务三大基本服务内容。现实中物业管理企业服务行为不规范、服务范围过窄、服务水平不高，制约了物业管理向深度广度延伸。而物业管理的部分不规范行为又致使物业管理收费难的现象时有发生。物

针对物业管理企业的标准化方案

针对物业管理企业的标准化方案一、项目前期准备阶段 (一)公司须在至少六个月前派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合企业自身特点指定相应的项目管理方案。(二)进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议； (三)进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备； (四)物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。二、入住、二次装修阶段 (一)入住管理 1.房屋验收、交接执行严谨、科学的“入住管理标准”，发放入住通知书、住户手册，明确入住验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问。 2.建立业主档案在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，例如：商户的经营内容、经营习惯；住户的简单资料、生活习惯等。依此建立业主的服务档案，为今后工作打下良好基础。 (二)二次装修管理二次装修管理关系到楼宇的建筑风格以及建筑品质，因此，为了保证楼宇长期正常使用，公司应依照《北京市物业管理条例》、《北京市建筑外墙装饰管理规定》、《居室装饰及二次装修管理办法》等相关法规的规定，以及公司针对各项目制定的《物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理： 1、二次装修方案审批由业主提出二次装修申请，附交施工单位有效证件和资质证书，以及二次装修方案图、土建施工图、水电施工图和文字说明。方案审批要点：内装饰方案：基本原则是保证原装修、设计用途不被改变，保障使用安全，不影响相邻住户的使用。外二次装修方案：规范整体形象，保持建筑物外墙立面的整体性与美观。．所有施工方案批准后，业主如按实际情况需要更改，必须经管理处确认，出其更改通知才可施工。 2、二次装修施工全过程监控安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行；限定二次装修使用电梯时限、电梯运输材料和方式，做好电梯轿厢的保护工作。外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是

加强社区建设提升社区服务

加强社区建设提升社区服务 ——关于如何提升社区管理与服务的调查与思考作为社会最基本单元的社区，正逐渐成为各种社会群体的聚集区、各种利益关系的交织处、各种社会组织的落脚点、各种社会资源的承载体，社区在构建和谐社会中重要的基础作用正日益突现。市委张书记到项里街道果园社区调研社区建设工作。按照张书记强调的“要进一步加强社区服务管理，完善社区服务功能，真正的把社区建设成为管理有序、生活方便、舒适的居民家园”的具体要求。街道就如何提升社区管理与服务进行了调查与思考。一、街道社区建设的基本现状 1、社区人口情况。街道总面积约37.5平方公里（比其它3个街道总面积还要多），辖10个居委会和1个果树试验场，97个居民小组（片），14401户，65454人，社会人口近10万人，是一个集老城区和郊区为一体的复合型街道。 2、社区“两房”情况。街道10个居委会和1个果树试验场，平均每个社区活动用房只有120平米，其中项里、南关和果园社区有自己活动用房，其余社区均是租或者借用的活动用房。 3、社区经济情况。居委会无经济增长点，无收入来源，集体经济无收入，而社会事业支出却很大，一些居委会连工资发不出，影响居委会工作人员的积极性。以辖区内项里、南关两个居委会实际情况为例：项里社区面积3.8平方公里，实有人口2.43万人，三个居民小组，十

二个片，辖区单位41个，规模小区3个，宿迁学院、人民医院、真如禅寺等单位均坐落在此。居委会现有工作人员28人，每年用于现有工作人员及内退内养人员工资支出60余万元，保险28万余元，围绕市、区、街道重点工作如招商引资、环境卫生、绿地建设和扶贫济困等支出50余万元，合计全年支出在150万元左右。居级财源收入主要来源于门面房的收入，每年约40万元。居委会现有财产：楚街门面房一套500平方米，新南菜市门面房五间，投资宿迁学院社会办学150余万元，宿城区经济开发区管委会借款200万元，合计650万元，居委会面临中心城市不断建设，原赖以生存的门面房越来越少，居级收支矛盾不断突出。南关社区收入情况：集体收入约50万元，1、房租收入：08年之前每年的房租收入不足10万元，后先后在宿中东门和卫生路北侧建了40余间临时简易门面房，使房租收入达到近30万元；2、黄河滩建材厂租金收入每年1.5万元，08年8月签订已收了3年；3、借款利息收入，居委会借给开发区（南区）现金尚有123万没有偿还，每年结息在11万余元，今年尚未结算；4、其它收入：包括上级拨款、自筹及卫生费收入等10万左右；5、另幸福家园物业公司基本做到收支平衡，每年约收入22万元，但居委会分流了8名居组人员（居在职工作人员），减轻了居级负担。支出情况：每年共75万元，工资30万元、保险20万元、奖金、福利10万元、公用支出5万元、建设支出5万元、其它支出5万元。居级财产情况：1、黄河滩建材厂尚有10余亩土地（已被征用、钱已付），场区内还有房屋100余平方米，现对外出租；2、附小北侧尚有6间门面房（系永久性建筑），每年均有固定收入；3、其它均为临时性建筑，包括现有的临时办公用房及附属设施。

物业服务标准及内容范文一

物业服务标准及内容范文一物业服务标准及内容范文一一、物业提供的基础服务：（包含在物业费当中） A、专项服务（日常服务内容）1)安全防范： 1、全封闭式物业管理，杜绝闲杂人员打扰住户私秘空间。 2、园区及楼内公共部位 24小时不间断安全巡视。 3、完善的全方位电子监控、监测，保障住户生命、财产安全。 4、专业保安队伍，快速反应、处理突发事件。 5、人员、车辆及物品出入管理，执行来访登记，物品凭单出入制度。 2)工程维护： 1、制定完善的维修、保养计划，使设备正常使用，历久如新。 2、快速报修、检修制度，及时周到的服务，节省住户时间，解除其后顾之忧。 3、对物业及配套设施、设备实施全天候的专业维护与管理，确保良好的运行状态。

3)环境卫生： 1、定时收集、清运垃圾，生活垃圾日产日清。 2、定期消杀“四害”。 3、园区内公共环境及设施实行专业标准化清扫、保洁，确保卫生洁净。 4)园艺绿化：公共绿化由专业公司设计、培植养护，为住户提供清新怡人、树绿花香的生活环境。 5)车辆管理： 1、统一园区的车辆停放，保持园区内道路通畅。 2、全方位电子监控及人员巡视，确保住户车辆安全、无损。 6)客户服务： 1、接待业主来访，及时处理住户投诉。 2、接受住户求助，快速提供援助。 3、定期拜访住户，增进感情交流。 7)社区活动： 1、于法定节假日装饰园区，增添节日气氛。 2、定期举办各类比赛、音乐会等园区联谊活动，如：儿童绘画、家庭趣味比赛、音乐会等。增加与住户的沟通，丰富业主生活。

3、举办各种兴趣班，如：针对中老年人的健康知识讲座、针对妇女的美容化妆、珠宝鉴赏等。 4、制作多媒体、印刷品、海报等宣传资料，增进住户对园区管理的理解和支持。 8)消防安全： 1、组织员工成立的义务消防队，保证突发火情的应急处理能力。 2、组织消防演习和防火知识宣传，增强业主防火安全意识。 3、 24小时不间断电子监测、监视与人员巡视，检查、消灭火灾隐患，确保住户安全。 B、特约服务（有偿服务内容） 1)家庭日常维修： 1、强电类维修服务如：换灯、换电源开关板、墙身插座等 2、家用电器类维修如：电视、音响、炉具、洗碗机等 3、给排水类维修如：维修下水管、安装座便器、疏通管道等 4、土木装修类维修如：更换大门锁、修理家具、补天花板等 2)室内清洁全套服务：

关于物业服务企业推出小区的管理办法

各区房管局，市物业管理事务指导中心，各物业服务企业，各相关单位：为了规范物业服务企业退出住宅小区管理，保障物业服务活动依法有序进行，制定了《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》，现印发给你们，请认真贯彻执行。市住房保障和房屋管理局 2016年5月27日武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见第一条为了规范物业服务企业退出住宅小区管理，维护当事人合法权益，做好小区物业服务承接、退管衔接工作，保障物业服务活动依法有序进行，根据《物权法》、《合同法》、国务院《物业管理条例》和《武汉市物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本指导意见。第二条本市行政区域内因物业服务合同（含前期）期满未续约,或者当事人依法、依约提前解除合同，物业服务企业退出住宅小区管理的，适用本指导意见。

第三条退出住宅小区应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，依法有序、平稳过渡原则进行。第四条市房屋主管部门负责全市物业服务企业退出住宅小区管理的政策制定、工作指导。市物业管理事务指导中心负责具体日常指导工作。区房屋主管部门负责本辖区内物业服务企业退出住宅小区管理的业务指导和日常管理。第五条未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出住宅小区。第六条有下列情形之一的，物业服务企业应当退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出：（一）前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限，业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业，签订了物业服务合同且已生效的；（二）物业服务合同期限届满，业主、业主大会决定不再续约的；（三）物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的；（四）依法应当退出的其他情形。

物业服务规范化管理

物业服务规范化管理吴怀玉一、服务规范化管理的概念物业管理的本质是服务，人们对现代物业管理服务的要求越来越高，物业必须提供规范化服务，努力提升服务水平，满足业主的服务需求。服务规范化不同于规范化服务，规范化服务强调服务的质量标准，服务规范化强调服务全过程的流程标准，就是客户能够非常清晰的知道物业服务企业所提供服务的内容、标准、价格、购买方式、售后保障等信息，让客户做到明明白白消费。服务规范化管理是从客户角度，致力于客户的良好购买体验出发，而进行的管理活动。目前的物业服务，侧重于对具体服务的管理，制定了许许多多的制度、规范、标准等等，却往往忽略客户的感受。比如，客户报修，找谁？怎么联系？费用如何收取？如何修？时间多长？等等，这些问题客户清楚吗？明白吗？服务规范化管理就是从客户角度出发，以满足客户需求为目标，定制有良好消费体验的服务流程，规范各项服务。二、服务公示顾客购买服务，首先要知道你提供什么服务，要了解你提供的服务内容，要知道服务的价格。所以，作为物业服务提供者的物业服务企业有必要告知客户。按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，包括房屋管理及维修养护、设施设备维修与养护、绿化养护、保洁服务、公共秩序管理等基本服务内容以及特约服务、经营性服务等服务内容。服务公示的形式有公示栏、服务手册、网站等等。如果我们把物业服务看做是物业公司的服务产品，服务公示就是一种产品营销的手段。产品是指能够提供给市场，被人们使用和消费，并能满足人们某种需求的任何东西，包括有形的物品、无形的服务、组织、观念或它们的组合。有形的物品，看得见摸得着，大家对其“产品”的概念较强，而无形的服务、组织、观念等，人们似乎很难把它与“产品”联系在一起。对于服务来说，它也是某种“产品”，

浅谈物业服务企业管理与服务的关系

浅谈物业服务企业管理与服务的关系 1 引言随着物业服务行业的运作和推广，物业服务行业在我国有了迅速的发展，逐步由原来传统的房管式发展为专业化、企业化、市场化、一体化的物业管理模式，尤其是在物业管理条例修改，《物权法》实施后，中国的物业服务行业正逐步进入发展、完善和成熟的阶段。伴随着由“管理”到“服务”的转变，物业服务企业如何处理管理与服务的关系又一次成了人们争论的焦点，因此对二者关系的研究更加具有了现实的指导意义。本文将针对物业服务企业管理与服务的关系存在的争论，以及当前物业服务企业服务存在的问题等进行分析研究，全面论证物业服务企业管理与服务的关系，使物业服务企业从业人员及业主认清物业服务的属性，解决物业服务企业服务与管理关系模糊的问题，并通过实证分析法、逻辑分析法等方法阐述当前物业服务企业中由于关系不明确导致的各种问题及解决对策，从而提高物业服务的满意度。 2 物业服务企业管理与服务的关系研究 2.1“管理”与“服务”的概念 2.1.1 管理的概念管理最直接的含义就是管辖与治理，管理加身于物业，仿佛物业服务企业的性质是管辖小区、治理业主的。在管理学中，管理是指通过信息获取、决策、计划、组织、领导、控制和创新等职能的发挥来

分配、协调包括人力资源在内的一切可以调用的资源，以实现单独个人无法实现的目标。而在物业服务行业中，管理更多的体现的是物业企业与房屋、设施、场地等“人与物的关系”。管理的英文是“management”,其原义主要是administration of business or public undertaking(对社会事务的管理、经营)，也有managing or being managed（办理、处理）的涵义。在不同的研究领域，人们对管理的认识、理解也不同，将管理引入物业服务行业时，就变成了物业管理，其涵义是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 2.1.2 服务的概念服务可以理解为一种“商品”，是为了满足他人需要而提供的一种有形或无形活动。服务加身于物业，表明了物业企业存在的价值是为了满足业主的需求，其性质是为业主提供服务。在服务学中，服务是指现代专业劳动分工的背景下提供信息和劳动的产业。从这个意义上看，物业服务行业无疑是属于服务行业的，而它又不同于一般商业性服务行业，其主要产品是小区内的公共物品。服务的英文是“service”，原义是work,or the doing of work,for another or for a community ect.（为他人、社区等服务、效劳）；也包含provision or supplying of a public need,e.g:transport,or of water,gas,electricity,ect.（提供公共需求，如交通、水、电、气等公用事业）的涵义。而在物业服务行业研究领域，服务又被赋予了新的