房地产置业投资分析
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业 税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业 税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每 平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税 率为20%。
如何分析这项投资？
11.2房地产买卖投资分析
解：简要投资回报分析如下： 1．计算相应指标
（3）股本投资：
27 000×30%+1 431=9 531（万元）
（4）抵押贷款额： 27 000×70%=18 900（万元）
11.5房地产置业出租经营投资分析
2）抵押贷款年还本付息额
A
P
i(1 i)n (1 i)n
1
18900
7.5%(1 7.5%)15 (1 7.5%)15 1
1）投资成本（购买价）：300 000元 2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元
11.2房地产买卖投资分析
3）有关税费 （1）营业税：400 000×5%=20 000元 （2）城市建设维护税：20 000×1%=200元 （3）印花税：400 000×0.5%=200元 （4）契税：400 000×1.5%=6 000元 （5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元 （6）评估、交易、登记等费用：约2 000元 （7）所得税： （销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元
2141.13(万元）
11.5房地产置业出租经营投资分析
3）写字楼各年净经营收入情况 第1年净经营收入： 27 000×160×12×65%×（1-28%）=2 426.11（万元） 第2年净经营收入： 27 000×160×12×75%×（1-28%）=2 799.36（万元） 第3年净经营收入： 27 000×160×12×85%×（1-28%）=3 172.61（万元） 第4年及以后各年净经营收入： 27 000×160×12×95%×（1-28%）=3 545.86（万元） 本项目投资自有资金的现金流量表，如表11-3所示。
11.5房地产置业出租经营投资分析
假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持 在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4 年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持 该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。 如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵 押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年， 投资者的目标收益率为14%。
2 141.13 2 141.13
0.00
1 031.48 1 404.73 3 545.86
11.5房地产置业出租经营投资分析
试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
11.5房地产置业出租经营投资分析
解：简要分பைடு நூலகம்如下：
1．相应指标计算
1）写字楼投资的基本情况:
（1）写字楼购买总价： 27 000×10 000=27 000（万元）
（2）购买写字楼的税费：27 000×5.3%=1 431（万元）
3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%， 年收益率（资本金净利润率）为2.8%。
11.2房地产买卖投资分析
两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%， 但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购 房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则 可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益， 如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅， 3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回 收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资 回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相 比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。
11.5房地产置业出租经营投资分析
案例11-4： 某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为
27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼 的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、 手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30% 的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支 付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利 率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。
房地产置业投资分析
11.1房地产置业项目投资分析简述
11.1.1房地产置业投资的种类 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或
寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。 这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买
卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营 的置业投资；房地产租赁经营投资等。
11.1房地产置业项目投资分析简述
11.2房地产买卖投资分析
4）投资净收益 （1）税后利润：51 040元 （2）投资利润率：63 800÷300 000=21.27% （3）资本金净利润率（年投资收益率）：
51 040÷3÷300 000=5.67%
11.2房地产买卖投资分析
2．简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为
表11- 3
现金流量表（自有资金、税前）
单位：万元
年末
股本金投入
净经营收入
抵押贷款还 本付息
自有资金净 现金流量
0 9 531.00
1
2
2 426.11 2 799.36 2 141.13 2 141.13
-9 531.00 284.98 658.23
3
4~15
16~48
3 172.61 3 545.86 3 545.86
11.1.2房地产置业投资分析的基本指标 1．投资成本 2．投资回收期 3．投资利润率 4．资本金利润率 5．资本金净利润率 6．财务净现值 7．财务内部收益率
11.2房地产买卖投资分析
案例11-1： 某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，
预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出， 但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。
如何分析这项投资？
11.2房地产买卖投资分析
解：简要投资回报分析如下： 1．计算相应指标
（3）股本投资：
27 000×30%+1 431=9 531（万元）
（4）抵押贷款额： 27 000×70%=18 900（万元）
11.5房地产置业出租经营投资分析
2）抵押贷款年还本付息额
A
P
i(1 i)n (1 i)n
1
18900
7.5%(1 7.5%)15 (1 7.5%)15 1
1）投资成本（购买价）：300 000元 2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元
11.2房地产买卖投资分析
3）有关税费 （1）营业税：400 000×5%=20 000元 （2）城市建设维护税：20 000×1%=200元 （3）印花税：400 000×0.5%=200元 （4）契税：400 000×1.5%=6 000元 （5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元 （6）评估、交易、登记等费用：约2 000元 （7）所得税： （销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元
2141.13(万元）
11.5房地产置业出租经营投资分析
3）写字楼各年净经营收入情况 第1年净经营收入： 27 000×160×12×65%×（1-28%）=2 426.11（万元） 第2年净经营收入： 27 000×160×12×75%×（1-28%）=2 799.36（万元） 第3年净经营收入： 27 000×160×12×85%×（1-28%）=3 172.61（万元） 第4年及以后各年净经营收入： 27 000×160×12×95%×（1-28%）=3 545.86（万元） 本项目投资自有资金的现金流量表，如表11-3所示。
11.5房地产置业出租经营投资分析
假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持 在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4 年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持 该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。 如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵 押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年， 投资者的目标收益率为14%。
2 141.13 2 141.13
0.00
1 031.48 1 404.73 3 545.86
11.5房地产置业出租经营投资分析
试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和 财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
11.5房地产置业出租经营投资分析
解：简要分பைடு நூலகம்如下：
1．相应指标计算
1）写字楼投资的基本情况:
（1）写字楼购买总价： 27 000×10 000=27 000（万元）
（2）购买写字楼的税费：27 000×5.3%=1 431（万元）
3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%， 年收益率（资本金净利润率）为2.8%。
11.2房地产买卖投资分析
两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%， 但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购 房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则 可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益， 如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅， 3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回 收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资 回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相 比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。
11.5房地产置业出租经营投资分析
案例11-4： 某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为
27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼 的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、 手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30% 的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支 付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利 率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。
房地产置业投资分析
11.1房地产置业项目投资分析简述
11.1.1房地产置业投资的种类 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或
寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。 这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买
卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营 的置业投资；房地产租赁经营投资等。
11.1房地产置业项目投资分析简述
11.2房地产买卖投资分析
4）投资净收益 （1）税后利润：51 040元 （2）投资利润率：63 800÷300 000=21.27% （3）资本金净利润率（年投资收益率）：
51 040÷3÷300 000=5.67%
11.2房地产买卖投资分析
2．简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为
表11- 3
现金流量表（自有资金、税前）
单位：万元
年末
股本金投入
净经营收入
抵押贷款还 本付息
自有资金净 现金流量
0 9 531.00
1
2
2 426.11 2 799.36 2 141.13 2 141.13
-9 531.00 284.98 658.23
3
4~15
16~48
3 172.61 3 545.86 3 545.86
11.1.2房地产置业投资分析的基本指标 1．投资成本 2．投资回收期 3．投资利润率 4．资本金利润率 5．资本金净利润率 6．财务净现值 7．财务内部收益率
11.2房地产买卖投资分析
案例11-1： 某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，
预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出， 但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。