平顶山房地产市调研报告(2017年11月)

从功能布局上看，东居住、北产业、南服务、中心行政，目前作
为起步期的行政中心片区已经成熟。规划建设区正在南部综合服务业
最为集中的区域。商务金融办公CBD、产业转型园区宝德未来城、中 兴科技产业园等居住、教育，全方位优势配套，将会成为平顶山新的 代名词。
小结
城市自然环境——平顶山是一个资源型城市，城市整体环境受制于前期矿产资源的Baidu Nhomakorabea发的影响，居住环境相对较差，随着资 源型城市经济发展受限，平顶山城市转型面临巨大的挑战。
的县（市）域经济和文化中心。“X型双轴”：沿焦枝、
漯宝、平舞和洛界、许南等干线公路及洛平漯高速公路， 以汝州市区、宝丰县城、平顶山中心城区、叶县县城、舞 钢市区等城市为主要节点的城镇发展主轴线；沿311国道 西段及郑尧高速公路，以鲁山县城、宝丰县城、郏县县城 等城市为主要节点的城镇发展次轴线。
七、中心城区发展方向
小结
城市发展方向——平顶山目前分为三个发展板块：市中心、新城区、湛南新城。为了缓解老城区发展压力，改 善区域人居环境，在老城区向西、向南发展两个新城，平顶山新城区和湛南新城。目前湛南新城还在规划启动阶 段，水电气暖等配套设施还未完全配套到位，西侧新城是政府发展的核心区域，市政府已经搬迁至新区，但发展十 余年，仍然繁华欠佳。且平顶山新城区与老城区之间有较大空置空间，为资源开采下沉区。
平顶山房地产市场调研报告
2017年11月
章 节 目 录
Part 1 平顶山城市概况 Part 2 房地产市场情况
Part 3 代表性楼盘调研
Part1
城市概况
一、城市区位
地理区位：
平顶山，别名鹰城。位于河南省中部，中原经济区重要的能源和重工业基地，豫中地区的中心城市。境内丛林
叠嶂，山峦起伏，有国家5A级石人山（尧山）风景旅游区、石漫滩国家森林公园、白龟山风景旅游区、白龟湖 国家湿地公园、昭平湖风景旅游区。 平顶山辖新华区、卫东区、湛河区、石龙区、舞钢市、叶县、鲁山、宝丰、郏县4区5县，总面积7882平方公 里，总人口438.8万（2016年政府公报）。平顶山市区面积90多平方公里，人口102万。平顶山管辖的汝州市 2014年被划为省管市。故本报告大数据选取平顶山2014年后大数据。
区域 新城区 新华区 新华区 新华区 卫东区 新城区 新城区 卫东区 湛河区
150万/亩 331万/亩 331万/亩 330万/亩 190万/亩 505万/亩 309万/亩
一、土地市场
2016年平顶山土地市场交易活跃，城市化进程速度加快，新城区市场土地供应将成主流，综合体类、尤其是商务和商业类
产品竞争将日趋激烈。 2016年，全市房地产土地购置面积28.81万平方米，同比减少15.20%；土地成交价款8.29亿元，同比增 长12.40%；土地交易契税0.08亿元，同比减少46.38%。 2016年度平顶山市区国有建设用地使用权挂牌出让13批次，共计44宗土地，共计112万平方米（合1680亩）；最终成交 土地39宗，成交面积104.8万平方米（合1572亩），成交金额24.58亿元人民币，土地成交均价为156.35万元/亩，成交均价最 高的是河南鹰城集团有限公司获得的一宗位于卫东区建设路与康复路交叉口西北角的商业用地地块和位于卫东区康复路东侧的 一宗住宅即商业用地地块，成交价分别为626.3万元/亩和612.4万元/亩，其次是碧桂园集团所属的平顶山碧海置业有限公司获
五、房地产市场格局
房地产市场格局：目前平顶山房地产开发板块主要划分为新城区板块（新城区），建中板块（新华区），南部板块（湛河区），北部板块（矿工路以北卫 东区域），东部板块（卫东区）。
新城区板块
建西板块
北部板块 建中板块
建东板块 湛河新区板块
五、房地产市场格局
新区板块：政府着力规划的区域，多为新开发楼盘，社区绿化面积较大，住房品质较高，有良好的人居氛围，新区现处于建设期，此区域的生活配套和商 业配套仍未完善。代表楼盘有建业十八城、恒大御景半岛等，楼盘价格也相对较高，单位均价为 6700 元/㎡—7700 元/㎡（精装）区间。
单位：万人
430
420 410 400
390 380
2014年 433.4 402.7 2015年 436.3 404.2 2016年 438.8 404.8
总人口（万）
常住人口（万）
五、人均可支配收入
城乡居民经济差异较大，近年城乡可支配收入均保持稳定增长。 注：2014年平顶山下辖汝州市化为省直管市，为保持城市大数据精确性，本报告大数据选取平顶山2014年后大数据。
二、房地产开发投资
平顶山市房地产开发投资呈现出逐年递减的趋势。2016年，全市房地产开发投资完成138.2亿元，同比减少28.94%。其 中：住宅开发投资完成100.08亿元，投资金额占整个房地产开发投资总额的72.44%；商业营业用房及办公楼开发投资完成 21.34亿元，占投资总额的15.45%；其他投资完成16.47亿元，同比增长110.2%，占投资总额的12.12%。
新城区板块
建西板块
北部板块 建中板块 建东板块 湛河新区板块
五、房地产市场格局
建中板块：是指以建设路中段和中兴路为中心辐射的大部分老城区区域，目前此区域又以鹰城广场为核心的凌云路附近最为活跃，代表楼盘为金石九天 城、名门世家、百合金山、佳田新天地等，区域价格差异大，基本在在 5000—8000元/㎡区间，目前片区竞争处于白热化，产品同质化较为严重。
“一心”：指平顶山市（中心城区）为中心，按照“发展
西部新区，优化东区功能，完善老区环境”的发展思路， 完善中心城市职能，着重增强城市的区域竞争力、辐射 力、带动力。 “两卫”：叶县、宝丰县城为中心城区的卫星城，为中心 城区的进一步发展提供空间。“四极点”：舞钢市、汝州 市、郏县、鲁山县城为四个经济增长极，发展成特色突出
城市宏观经济——平顶山经济、人口呈现稳中有进的增长态势，经济发展增速减缓，人口相对稳定。城市主导产业仍然以第
二产业为主导，且第二产业占比高达50%以上，近年来第三产业占比有小幅增长，但增速较慢，2016年第三产业比重增加
1.1%，第三产业整体约占三产的近40%。
城市封闭，流动性小——近年来平顶山城市人口基数稳定，外来人口较少，多以当地就业为主；铁路大交通不便，未能享受 高铁经济带来的红利；近年来煤炭行业经济下行，以煤炭为主要经济来源的居民经济收入有限，城市处于转型阶段，目前暂未形 成较为有利的新的经济增长点。这也是近年来该市楼市较为平淡、稳定的主要原因。
平顶山2015年三产占比
平顶山2016年三产占比
9.80%
9.70%
38.40%
第一产业
第二产业
51.80%
39.50%
第一产业
第二产业
50.80%
第三产业
第三产业
四、城市人口增幅
2016年末全市总人口438.8万人，常住人口404.8万人，城镇化率52.5%。总体来看，该市人口基数稳定，城市总人口在435 万左右，近三年人口增量约在2—3万/年，常住人口400万，其中市区人口约100万。 平顶山城市人口 450 440
单位：万方
350
近三年，平顶山整体房地产市场较为稳
300.76
300 250 210.86 200 150 100 50 0 2014 供应量 2015 成交量 2016 195.06 155.8 248.42
定，但对于市区而言，2015年在供应量稳步 上升的情况下，由于煤炭经济下行，伴随 2015房地产销量有所下降，降幅达9.9%。 2016年随着全国房产形势大幅上涨，平顶山
中部经济区以平顶山中心城区为中心，以能源化工、装备制造产业为基础，强力推进工业化进程。 主城区定位：
主城发展方向：中心城区优化土地利用结构，新区建设与旧区改造并举。通过西部新区建设，增强城市经济发展动力，
同时为旧城改造拓展空间，提升城市整体建设水平。城区西扩南移。
八、平顶山新城规划
平顶山新城区的规划：总用地面积约15.6平方公里。其中工业用地面积约277.21公顷，占总建设用地的18.08%；居住用地面 积415.81公顷，占总建设用地的27.13%；公共服务设施用地298.50公顷，占总建设用地的19.48%。规划到2015年，新城区产业 集聚区建成区面积达到1149公顷，工业生产总值达到700亿元以上，就业人口7万人。2020年，新城区产业集聚区建成区面积达到 1565公顷，工业生产总值达到900亿元以上，就业人口10万人。
面积 （亩） 105.33 30.70 70.98 60.90 8.24 11.96 57.53 146.03 126.38
用途 商服用地 住宅兼容商用 住宅兼容商用 住宅兼容商用 住宅用地 商服用地 住宅兼容商用 住宅兼容商用 住宅兼容商用
成交价 （万元／亩） 150 190 150 160 330 331 159 505 309
1450.00
8.40%
9.00%
8.00%
7.20%
6.10%
1400.00 1350.00 1300.00 1250.00 1200.00
7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00%
2014年 1289.30 8.40%
2015年 1335.40 6.10%
2016年 1425.88 7.20%
0.00%
GDP（亿元）
GDP增速
三、城市三产
平顶山市是一个以第二产业为主导的资源型城市，经济与煤炭资源开发息息相关，2016年城市一、二、三产业的结构由 上年的9.8:51.8:38.4变化为9.7:50.8:39.5。第一产业比重下降了0.1个百分点，第二产业比重下降1.0个百分点，第三产业比重 上升1.1个百分点，总体来看，城市转型缓慢，第二产业占比高达50%以上。
平顶山人均可支配收入 30000 25000
单位：元
20000 15000
10000
5000 0 城镇居民人均可支配收入（元） 农村居民人均可支配收入（元） 2014年 24393 9489 2015年 25592 10450 2016年 27102 11244
六、城市发展规划
地理区位：
规划市域城镇体系空间结构为“一心、两卫、四极点”和“X型双轴发展”组成的点轴布局结构。
行政区划：
二、城市宏观经济
2016年，平顶山市全年经济运行总体呈现稳中有进、稳中有好的增长态势，2016年全市完成生产总值1425.88亿元，按 可比价格计算，比上年增长7.2%。在全省经济排名中相对靠后。 注：2014年平顶山下辖汝州市化为省直管市，为保持城市大数据精确性，本报告大数据选取平顶山2014年后数据。 平顶山2014—2016GDP及其增速
得的建设路中段一宗住宅及商业用地地块，成交价为454万元/亩。2016年度在土地方面投入最高的是碧桂园集团所属的平顶山
碧海置业有限公司，土地投入金额4.84亿元人民币，其次是河南鹰城集团有限公司，土地投入共计4.56亿元人民币；大连万达 商业地产股份有限公司以196万元／亩获取了建设路中段路南一宗面积为46157.64平米的商业用地，土地出让金共计1.36亿元 人民币。
2014—2016年平顶山房地产投资额
300.00 250.00 单位：亿 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 投资额（亿元） 2014年 238.70 2015年 194.50 2016年 138.20
三、近三年房地产供销情况（市区）
平顶山房地产近三年供销情况（市区）
Part2
平顶山房地产市场概况
一、土地市场
平顶山土地市场2017年前三季度共计供地16块地，其中住宅供地8块，住宅供地主要在湛南新区，住宅地价在300—500万 /亩左右，但供地面积普遍较小，几十亩至100亩左右。
地块编号 平XC（2017）022号 平ZH（2017）008号A1 平ZH（2017）008号A2 平ZH（2017）008号A3 宗地二（1） 宗地一（1） 宗地一 宗地二 宗地三
140.4
楼市供应量和成交量也均呈现两位数涨幅。
四、2016楼市情况
2016年，全市商品房2016年全市商品房上市38065套、417.83万平方米，同比分别增长21.50%和14.24%。其中：市区商
品房上市26877套、300.76万平方米。2016年全市商品房共销售34929套、402.10万平方米，其中：市区销售22387套、 248.42万平方米，同比分别增长68.98%和76.94%；县域销售12542套、153.68万平方米。可见平顶山商品房的供销主力仍在 市区。