2019西桑版纳景洪勐海房地产市场概览

3 、群雄逐鹿，竞争惨烈 2012-2013 年，国内大牌房企齐聚景洪，如万达、城投、世纪金源、雅居 乐、云投、 平安地产等， 带动了景洪房地产市场的一波高潮， 2017 年 -2018 年， 国内著名房企云集西双版纳，如融创地产、俊发地产、绿城集团、碧桂园、红星 美凯龙、实力地产等开始规模进入，预示着第二波浪潮的到来。 2013-2016 年，景洪市有据可查的房地产公司为 96 家，截止 2018 年，真 正存活的房地产公司除大型的海城、俊都、浩宇、城投、平安等为数不多的十数 家集团公司外，很大部分房企或者被兼并（云投），或者已破产 (拓普 )，或者无 项目可开发。 机遇和挑战往往是并存的，好的市场下不乏失败的企业（浩宇），艰难的环 境中却也盛放了许多广为传颂的优秀项目（海城）。未来的市场，风云变幻，强 者恒强，弱者恒弱。 4 、房价逐年飙升，财富集聚高地 随着国家战略计划的实施、 地方政府政策的助推、 北方生活环境的日趋恶劣、 以及炒房团的介入，西双版纳地产市场自 2014 年以来，房价一路飙升，呈现逐 年上涨的趋势， 2016 年略有下降外，其他时间基本呈稳步上涨，截止 2018 年
6、景洪的房地产市场的项目打着文化旅游、养生度假的旗号做产品， 基本还是停留在做配套卖住房的基础上，没有真正深入到文化旅游（告庄除 外）、养老度假等方面，真正的康养项目、文旅项目、医疗教育项目还有待 开发；
第三部分：勐海市场经济概况
1 、勐海县宏观经济环境 2016 年年末人口 34.32 万人。其中：城镇 13.17 万人，乡村 21.15 万人，
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5 月，景洪市区平均房价已经突破 9000 元 / ㎡ ，甚至偏远区域如江北的滨江俊 园价格已经超过 11000 元/ ㎡。
表一：景洪市代表性住宅项目
区域 案名 热销户型
价格
区域性代表性住宅项目
江北
曼弄枫
市中心
嘎洒
滨江俊园
玖沐雨林
西双十二城
雅居乐
精装公寓 38 ㎡，精装住宅 68 ㎡、 精装公寓 50 ㎡
4、景洪市住房市场购买客户主要以外地客户为主，本地客户为辅，外 地客户包括东北、北京、上海、石家庄、河北、山西、重庆、四川客户，其 中又以东北、北京、上海、河北等客户为主；
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5、景洪市场客户来源主要以渠道客户、转介客户为主，自行到访客户 为辅；如雅居乐、万达、平安地产主要实行集团客户资源共享，全国各地客 户转介为主，如勐巴拉、告庄以渠道公司带客为主，一般当地开发商如王府 广场、曼城主要以地缘性客户为主；
表 5：固定投资结构
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全县房地产开发投资完成 6.54 亿元，比上年增 10.0% 。其中：住宅投资 2.12 亿元，减 27.4% ；商业营业用房投资 2.88 亿元，增 14.4% 。全县房屋施工面积 58.87 万平方米，同比减 11.9% ；商品房屋销售面积 6.47 万平方米，同比减 33.9% ，商品房屋销售额 3.33 亿元，减 10.9% 。
基本处于滞销阶段，价格约 3 万 -3.8 万元 / ㎡之间；
第二部分：景洪区域市场总结 1、截止 2018 年上半年，江北片区、嘎洒片区、曼弄枫片区、嘎栋片区
外，景洪市区基本已经没有住宅项目可以开发，景洪未来的热点发展区域主 要集中与曼弄枫、 江北、嘎洒区域， 且最具升值潜力的区域是曼弄枫和嘎洒；
2016 年规模以上固定资产投完成额达 44.22 亿元，比上年增长 3.8% 。在 规模以上固定资产投资中： 城镇固定资产投资完成 37.68 亿元，同比增长 2.8 ％， 占固定资产投资的 85.2 ％；房地产投资完成 6.54 亿元，同比增 10.0% ，占固定 资产投资的 14.8 ％。
表 4：固定资产投资
表 6：勐海县房地产市场开发和销售情况
2 、勐海县经济产业分析 （1 ）、勐海县人口约 34.32 万， 城镇人口 13.17 万，乡村人口 21.15 万，
城镇化率为 38.37% ，典型的以农业人口为主的城市； （2）、近五年来，勐海县经济总量呈现逐年增加的趋势， GDP 已突破 92.53
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亿元，但增速明显放慢，未来勐海经济上升空间以面临瓶颈问题； （3）三大产业当中，第三产业比重最大且逐年增加，第一产业排名第二稳
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勐海县主要住宅项目
国威财富 案名
广场
中央国际
冠城时代 广场
商业 4 万方，暂未开盘
2018 年初售罄
总体量 19 万方，城市综合 总体量 30 万方，ห้องสมุดไป่ตู้2015 年
体，集写字楼、商业、住 开盘， 2017 年 12 月底售
宅、公寓为一体，暂未开 罄
盘
备注：如雅居乐、梦云南雨林澜山（别墅）、融创万达、俊都大城、平安悦景庄
(别墅 )等项目基本处于清盘阶段，或者是现阶段暂无货包推送；景洪的商业项目
（5）、 农村居民人均可支配收入为 9986 元，人均消费支出达 8243 元； 城镇的 24783 元，城镇居民人均消费支出达 16305 元；由此可见乡村人口与城 镇人口贫富悬殊较大， 且农村人口积蓄较少，城镇人口积蓄较多 ；
（6）、 2016 年规模以上固定资产投完成额达 44.22 亿元，比上年增长 3.8% ，但自 2013 年以来， 投资整张速度已近放慢， 房地产投资完成 6.54 亿元， 同比增 10.0% ；
（7）、2016 年房地产投资完成 6.54 亿元，住宅投资 2.12 亿元，减少 27.4% ， 商品房屋销售面积 6.47 万平方米，同比减 33.9% ，商品房屋销售额 3.33 亿元， 减 10.9% ，房地产市场不论是住宅投资、销售面积还是销售价格总体处于下滑 趋势；
小结： 勐海经过多年的发展，经济增长速度已经放慢，且趋向于平稳甚至 有可能会逐步下降； 由于城乡二元结构的在短期内难于扭转， 虽然勐海房地产市 场开发量略有增加， 但鉴于销售面积和销售额的较少， 也反映了勐海宏观区域内 房地产市场已近略显饱和， 特别是刚需客户， 所以未来的市场应以外地为主要突 破点，勐海本土只能是作为次要突破点；
2、2017-2018 年是景洪房价飙升的两年，住宅价格已经突破了 10000 元/ ㎡ ，整个景洪市基本呈现住房推售即清盘的状况，整个景洪市场预计在 2019 年上半年将无住房可销售，整个住房市场呈现饥饿状态；
3、景洪房地产市场的住宅产品主要以投资和自住为主，投资产品主要 为小面积精装修公寓，面积以 37-50 平方米为主，住宅以 80-120 之间的实 用性两房三房为主；其中江北区域主要以投资型公寓和住房为主，噶东片区 以居住型和改善型住房为主，曼弄枫区域以投资型公寓和酒店为主，嘎洒以 旅居型和自主型产品为主，景洪市区兼具自住和投资功能；
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表 1 ：勐海县生产总值
表 2：三大产业所占比重
全年人均地区生产总值 27047 元，比上年增长 6.4% 。民营经济增加值 41.35 亿元，增长 4.4% ，占全县生产总值的比重达 44.7% ；
表 3 ：人均生产总值
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全年农村居民人均可支配收入 9986 元，比上年增 891 元，增 9.8% ，农 村居民人均消费支出达 8243 元 ，增 9.2% 。其中：吃、穿、用、住等方面分别 为 3177 元、531 元、3196 元、1339 元，分别增 6.7% 、8.9% 、13.9% 、4.8% ； 恩格尔系数达 38.5 （百分点），比上年减 0.9 个百分点。城镇居民人均可支配 收入 24783 元，比上年增 1857 元，增 8.1% ，城镇居民人均消费支出达 16305 元 ，同比增 10.6% 。其中：吃、穿、用、住等方面分别为 6209 元、 1158 元、 6013 元、2925 元，分别增 4.6% 、6.4 % 、19.9% 、 8.3% ；恩格尔系数达 38.1 （百分点），比上年减 2.2 个百分点；
步增加，第二产业排名第三且逐年下降， 第三产业比重明显高于第一、 第二产业， 说明勐海是以服务业为主的农业型城市， 实体经济实力相对较弱， 经济环境容易 受外部市场制约 ；
（4）、人均年生产总值虽然逐年增加已突破 27047 元，但自 2015 年以来， 增速已经放慢，且呈现平稳状态，未来增值空间不大；
全年出生人口 4143 人，出生率 12.11 ‰；死亡人口 1936 人，死亡率 5.66 ‰； 自然增长人口 2207 人，自然增长率 6.45 ‰。
勐海县 2016 年全县实现地区生产总值（ GDP ）92.53 亿元，比上年增长 7.1% 。其中，第一产业增加值 25.55 亿元，增长 6.5% ；第二产业增加值 29.76 亿元，增长 3.1% ；第三产业增加值 37.22 亿元，增长 11.1% 。第一产业增加值 占地区生产总值的比重为 27.6% ，第二产业增加值比重为 32.2% ，第三产业增 加值比重为 40.2% 。
景洪、勐海片区房地产项目市调报告及产品建议
第一部分：西双版纳房地产市场总概
1 、独一价值高地，稀缺资源区域 西双版纳地处云南南部区域，背靠昆明，影响力及知名度远达东北、河北、 石家庄、津京沪、山西、川渝等区域，辐射范围涵盖东南亚区域及欧美国家。 无论是气候资源还是物种资源， 都是异常丰富， 加之靠近东南亚国家， 在地 缘优势、区位优势上都占尽了先机。 国家多年来 “桥头堡建设” 国家战略的实施， 以及近年来“一带一路”等政策的深化，西双版纳的战略优势、经济优势、地缘 优势也日加明显， 其独特的区域地缘性和资源稀缺性注定未来的西双版纳前途无 可限量。 泛亚铁路的修通， 西双版纳必将迎来一个全新的局面， 旅游业的爆棚、 房地 产行业的井喷、 农产品行业的辉煌， 正因为其资源的稀缺性和独特性， 使西双版 纳有望成为中国最后一块价值高地。 2 、旅游养生天堂，文化娱乐世界 2017 年西双版纳州接待国内外游客由 2016 年的 1012.7 万人次增加到 2519.9 万人次，年均增长 20% ，旅游综合收入由 100 亿元增加到 420.3 亿元， 年均增长 33.2% ；2018 年仅春节期间，西双版纳旅游收入突破 11.19 亿元，相 比 2017 年增长 36.48% 。旅游人数逐年激增，旅居型度假、候鸟型度假，异地 置业养生、 自驾游、探秘游，旅游形式也变日趋丰富。 随着交通配套的日益完善， 西双版纳未来的旅游市场前景无可限量， 有望成长为中国另一个区域性国际旅游 度假区域。
主，现阶段还剩 70 多套
5 月基本售罄 罄，共 300 套
已售罄
表二：城区热点区域住宅项目
城区热点区域住宅项目
区域
曼弄枫
市中心
案名
曼弄金湾
曼城
王府广场
金版纳·尚城
热销户型
79-151 ㎡
精装公寓： 39 ㎡ 、43 ㎡、
精装公寓： 40 ㎡、 56 ㎡
52 ㎡、 68 ㎡
35 ㎡、 37 ㎡、 39 ㎡ 住房： 69 ㎡、 76 ㎡、 83
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西双版纳历史及人文资源丰富，拥有 23 个少数民族，同时又是南传佛教传 承中心，其独特的民俗文化、宗教文化、民族文化、餐饮文化、艺术文化、雨林 文化、边境旅游文化等吸引了世界的目光， 其与众不同的精神及文化上的认同性 也深深吸引着东南亚国家来西双版纳返祖寻根。 未来西双版纳的发展将会突破中 国，文化的认同性将会远达东南亚国家，囊括泰国、缅甸等国家，同时傣泰文化 的一个互异性，有望走向东北亚、欧美地区。
㎡ 、106 ㎡
住宅 :78 ㎡、82 ㎡、95 ㎡、
100 ㎡、 105 ㎡
价格
7500-8500 元 / ㎡
价格待定， 预计 8700 元/ ㎡
精装公寓
9000-13000 元/ ㎡ 住房
公寓预计 13000 元/ ㎡
12000 元 / ㎡起
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销售情况
总体量 17 万方，
2015 年开盘，
总体量 90 万方，
84 ㎡
毛坯公寓 37-50 ㎡
简装交付： 73 ㎡、 74 ㎡ 、77 ㎡、101
㎡ 、115 ㎡
2017 年： 7800 — 9500 元 / ㎡ 11000-12000 元
2018 年： 11000 — 12000 元 / ㎡
/㎡
9500 元/ ㎡
11000 元 / ㎡
销售情况
一期推出 11 万方住宅， 精装修为 2018 年 3 月推出 2017 年底售 推出 26 万方住宅，