房地产拿地培训 PPT
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优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略:
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目): 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目,规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制,一线城市供应规模严重受制约,刚需市场也 越来越多的被二手房所承接,新建商品房地产市场规模增速明显放缓,但需求和资金 开始向周边城市溢出,加速区域一体化进程,一线城市依旧是中国房地产市场发展的
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市: 从表中,我们可以看出大陆新增人口3536万人,而城镇常驻人口增加量为10219
万人,与总人口比较,净增加6683万人,农村进城务工人员大量涌入城镇。这就 是推动房价上涨的动因。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略:
◆“三旧”改造项目: 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市:
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市:
北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市,以及例如海南、雄安等具有资源性、 稀缺性 项目的全国重点城市。
城市描述:
北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市,在城市规模、 基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面,均领先于其他城市。因此,从房 地产发展来看,一线城市市场容量大、需求旺盛,宏观调控影响比较有限且周期较 短,产品销售相对畅旺。
第一梯队。
随着城镇化进程的加快推进,越来越多二线城市的城市建设快速扩张,迎来了周边区 域价值快速提升,城市人口吸附力急剧增强,商品房成交规模也逐年放大,典型如成 都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品
房成交金额占到全国的23%,成交面积占到全国的18%。 而且,就是未来发展潜力综合分析来看,各项评价指标也明显领先,人口导入能力较
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略:
项目甄选标准 项目以中小规模优先考虑,或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于15000元/平方米,而初 步投资估算下,销售净利率不低于25%。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略:
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰,来源合法。合作开发模 式可灵活多样,可以使用合作双方的成熟品牌,我司对项目拥有同股同权的控制权。
例如:重庆江北项目与天健地产的合作,此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多 个中小规模项目,当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平,则具有规模成本优势。
文化旅游,产业地产等垂直细分领域
做一个“小而美”的地产公司
2018拿地拓展战略取向
大体量
找合作单位一起开发 融入公司的产品特色
如文旅、生态等
中体量
争取做一级土地开发 同时找好下级买家
小体量
自行开发运营 探索具有铁汉特色的产品线
公司战略布局
战略取向
项目拿地拓展 战略取向:
一、规模扩张型,主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发,快 速销售,快速回笼资金,通过提高资金周转率,减少资金的沉淀,来提高盈利能力。
2017房地产市场总结
SUMMRY
2017房地产市场总结
SUMMRY
傍大款
细分市场
在一二线城市,地价越来越贵,连万科、保利这样的千亿房企都需要 联合作战才能拿到,小房企单打独斗基本上没戏。
所以,我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等 方式来落地项目。
除了住宅,商办、酒店、公寓等以往的常规项目 可以利用当前优势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、
一、公司拿地拓展战略取向
目录 2
第二梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 201 8.01
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第二梯队城市:
成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市
城市描述:
随着城镇化进程的加快推进,越来越多二线城市的城市建设快速扩张,迎来了周边区域价值快速 提升,城市人口吸附力急剧增强,商品房成交规模也逐年放大,商品房成交金额占到全国的23%, 成交面积占到全国的18%。而且,就是未来发展潜力综合分析来看,各项评价指标也明显领先, 人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
二、现金流收益型,此类型的项目主要侧重高投资回报率高,能够提供可观的现金 流。
三、战略培育型,此类型的项目比如南京金牛湖项目,需要三到五年或者恒大进入 后带来的培育周期,但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。
一、公司拿地拓展战略取向
wenku.baidu.com目录 1
第一梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 201 8.01
交量将缓步回落至正常水平。
启示及关注点:
一线城市及外溢有效城市
北、上、广、深
外溢有效城市 • 重点考虑的是时间距离,而不是物理距离。
一个半小时以内的“市内”轨道交通才是 可靠的! • 本地没有产业,完全依靠人口“外溢”的 区域没有前途。 • 城市产业定位:模块和生产加工城市(比 如仓储、金融、保险、产业园区、科研基 地);养老、养生城市,会议和度假中心
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热,但这类城市经济基本面及收入水平并不出众, 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是,三四线城市人口长期净流出,新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多,普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后,后续置业需求将难以为继,极端情况下甚至会出现成交断档期,届时成
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略:
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目): 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目,规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制,一线城市供应规模严重受制约,刚需市场也 越来越多的被二手房所承接,新建商品房地产市场规模增速明显放缓,但需求和资金 开始向周边城市溢出,加速区域一体化进程,一线城市依旧是中国房地产市场发展的
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市: 从表中,我们可以看出大陆新增人口3536万人,而城镇常驻人口增加量为10219
万人,与总人口比较,净增加6683万人,农村进城务工人员大量涌入城镇。这就 是推动房价上涨的动因。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略:
◆“三旧”改造项目: 广佛地区及珠三角区域的“三旧”改造项目、长租公寓项目及海南、雄安项目等作为
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市:
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市:
北京、上海、深圳、广州及紧邻周边城市,以及例如海南、雄安等具有资源性、 稀缺性 项目的全国重点城市。
城市描述:
北京、上海及广州等一线城市是经济和政治具有重要作用的大都市,在城市规模、 基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面,均领先于其他城市。因此,从房 地产发展来看,一线城市市场容量大、需求旺盛,宏观调控影响比较有限且周期较 短,产品销售相对畅旺。
第一梯队。
随着城镇化进程的加快推进,越来越多二线城市的城市建设快速扩张,迎来了周边区 域价值快速提升,城市人口吸附力急剧增强,商品房成交规模也逐年放大,典型如成 都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品
房成交金额占到全国的23%,成交面积占到全国的18%。 而且,就是未来发展潜力综合分析来看,各项评价指标也明显领先,人口导入能力较
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略:
项目甄选标准 项目以中小规模优先考虑,或者项目规模较大但付款条件比较宽松。 经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于15000元/平方米,而初 步投资估算下,销售净利率不低于25%。
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略:
转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目 股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰,来源合法。合作开发模 式可灵活多样,可以使用合作双方的成熟品牌,我司对项目拥有同股同权的控制权。
例如:重庆江北项目与天健地产的合作,此类合作的项目未来积极寻求多个城市获取多 个中小规模项目,当多个项目的土地平均地价水平达到一定水平,则具有规模成本优势。
文化旅游,产业地产等垂直细分领域
做一个“小而美”的地产公司
2018拿地拓展战略取向
大体量
找合作单位一起开发 融入公司的产品特色
如文旅、生态等
中体量
争取做一级土地开发 同时找好下级买家
小体量
自行开发运营 探索具有铁汉特色的产品线
公司战略布局
战略取向
项目拿地拓展 战略取向:
一、规模扩张型,主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发,快 速销售,快速回笼资金,通过提高资金周转率,减少资金的沉淀,来提高盈利能力。
2017房地产市场总结
SUMMRY
2017房地产市场总结
SUMMRY
傍大款
细分市场
在一二线城市,地价越来越贵,连万科、保利这样的千亿房企都需要 联合作战才能拿到,小房企单打独斗基本上没戏。
所以,我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等 方式来落地项目。
除了住宅,商办、酒店、公寓等以往的常规项目 可以利用当前优势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、
一、公司拿地拓展战略取向
目录 2
第二梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 201 8.01
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第二梯队城市:
成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市
城市描述:
随着城镇化进程的加快推进,越来越多二线城市的城市建设快速扩张,迎来了周边区域价值快速 提升,城市人口吸附力急剧增强,商品房成交规模也逐年放大,商品房成交金额占到全国的23%, 成交面积占到全国的18%。而且,就是未来发展潜力综合分析来看,各项评价指标也明显领先, 人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
二、现金流收益型,此类型的项目主要侧重高投资回报率高,能够提供可观的现金 流。
三、战略培育型,此类型的项目比如南京金牛湖项目,需要三到五年或者恒大进入 后带来的培育周期,但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。
一、公司拿地拓展战略取向
wenku.baidu.com目录 1
第一梯队城市及拿地策略
产业/地产业务版块 201 8.01
交量将缓步回落至正常水平。
启示及关注点:
一线城市及外溢有效城市
北、上、广、深
外溢有效城市 • 重点考虑的是时间距离,而不是物理距离。
一个半小时以内的“市内”轨道交通才是 可靠的! • 本地没有产业,完全依靠人口“外溢”的 区域没有前途。 • 城市产业定位:模块和生产加工城市(比 如仓储、金融、保险、产业园区、科研基 地);养老、养生城市,会议和度假中心
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热,但这类城市经济基本面及收入水平并不出众, 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是,三四线城市人口长期净流出,新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多,普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后,后续置业需求将难以为继,极端情况下甚至会出现成交断档期,届时成