全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)
全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业
乐税智库文档财税文集策划 乐税网全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业【标 签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理【业务主题】增值税【来 源】海南省国家税务局 一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题 房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。
购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。
交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。
二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题 房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。
海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。
三、关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。
其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。
其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。
个人所得税等手续费返还的税务处理问题(总局口径更新版2017.2.28)【经验】
个人所得税等手续费返还的税务处理问题（总局口径更新版2017.2.28）一、个人所得税手续费征收增值税：总局口径：国家税务总局12366纳税服务平台2017年01月17日答疑，是“按照目前营改增政策相关规定，纳税人代扣代缴个人所得税取得的手续费收入应属于增值税征税范围，应缴纳增值税。
”地方口径：目前就营改增后个人所得税手续费返还明确征收增值税的地区有深圳国税、内蒙古自治区国税、厦门国税、福建国税、大连国税、安徽国税、辽宁国税(咨询12366)按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。
（注：适用于所在地区的所有公司）1、深圳国家税务局全面推开“营改增”试点工作指引（之一），四、代扣代缴个人所得税的手续费返还，根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。
2、内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答三，一、代扣代缴个人所得税的手续费返还纳税问题，根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—经纪代理服务”缴纳增值税。
3、厦门国税，代扣代缴个人所得税返还的手续费收入如何征税？答：代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。
4、福建国税，12366营改增热点问答（7.11）于2016年7月15日发布，我公司为员工代扣代缴个人所得税，收到地税部门返还的手续费，需要缴纳增值税么？税率多少？答：需要按照提供经纪代理服务征收增值税，税率6%，征收率3%。
5、大连国税，企业从税务机关取得的代扣代缴企业所得税和增值税的手续费，是否需要缴纳增值税？如果缴纳增值税，属于哪一税目？（营改增之前，地税机关不就该项所得征收营业税。
）答：按经纪代理服务缴纳增值税。
6、安微国税，12366咨询热点问答解答（2016年9月）问题三、企业为员工代扣代缴个人所得税，税务机关返还的代扣代缴收入是否缴纳增值税？答：代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。
财税2016 36号文
财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号 2016.3.23总局货劳司处长王葳：“营改增”文件是怎么设想的总局货劳司孔庆凯为你解读“住宿餐饮业营改增”国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告增值税纳税申报表解析（一）增值税纳税申报表解析（二）增值税纳税申报表解析（三）<总局货劳司>增值税发票使用和开具有关问题解析地税机关代开增值税发票有关问题解析<总局货劳司>财会[2012]13号财政部关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知财税[2016]25号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知国家税务总局公告2016年第26号国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告2016年4月21日国家税务总局“营改增”主题在线访谈实录4月28日税务总局访谈权威解读“营改增”若干问题财税[2016]43号财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]46号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知财税[2016]47号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知国家税务总局公告2016年第13号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第19号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
陕西国税解答营改增试点政策的14个问题
得不动产的，在国家税务总局未作进一步明确前，我省暂 参照建筑老项目判定标准确定取得时间。2016 年 4 月 30 日前开工的，可以选择适用简易计税方法,按照 5%的征收 率计算缴纳增值税。 问题 4: 咨询人拥有一块土地所有权，整片土地上原有一栋 楼及部分空地。承租方租赁后，在该土地的空地上又自建 了一栋楼。现在咨询人已从承租方收回土地和两栋楼房 （含承租方后建的楼房），在收回过程中，付给承租方一 笔款项，现要求承租方就咨询人支付的款项开具发票。该 交易是否属于增值税应税范围？如果属于增值税应税范 围，应按哪个税目征税。
构对外发生业务是否能以自己的名义开具发票？
答：根据财税〔2016〕36 号文件附件 1 有关规定，企
业授权项目部、分支机构以项目部、分支机构的名义签订
承包合同、对外发生经营业务的，项目部和分支机构为增
值税纳税人。其发生对外采购行为，销货方应向项目部和
分支机构开具发票；其发生对外销售行为，应由项目部和
答：根据财税〔2016〕36 号文件附件 3 的有关规定， 政府征用土地，属于“将土地使用权归还给土地所有者” 的行为，单位和个人收到拆迁补偿款免征增值税。 行业分类：金融服务业 问题 7: 试点纳税人 2016 年 4 月 30 日前签订的有形动 产融资性售后回租合同，根据财税（2016）36 号文件规 定，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务， 可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。来电咨 询：企业营改增前签订的合同，合同 16 年 8 月份到期， 营改增后取得的增值税专用发票能否抵扣进项税？
7月16范围解答
全省营改增政策指引（一）发布时间：2013年07月16日来源：省局营改增试点工作领导小组字号：【大中小】１．建设工程监理是否属于营改增范围。
《工程建设监理规定》第三条规定，建设工程监理是指监理单位接受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律法规和工程建设监理合同以及其他工程建设合同，对工程建设施工实施的监督管理。
第十八条规定，监理单位是建筑市场的主体之一，建筑监理是一种高智能的有偿技术服务。
适用分歧：建设工程监理是否属于现代服务业—研发和技术服务-技术咨询服务范围，还是属于建筑业而不在本次营改增范围，建议予以明确。
答：根据总局相关解读，工程监理属于营业税改征增值税“鉴证咨询服务”范围。
２．纳税人在办理电子商务平台中为其客户提供担保而收取的费用是否应纳入增值税征税范围。
答：根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）《应税服务范围注释》和前期试点省市做法，提供担保暂不纳入本次营改增范围。
3．纳税人在为其他客户代办保险业务中收到的“提成”是否应纳入增值税征税范围。
答：根据《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）《应税服务范围注释》，代办保险业务暂不纳入本次营改增范围。
4．快递企业是否属于本次营改增范围问题。
按照我们对《应税服务范围注释》的理解和省局培训材料，快递企业应不属于本次营改增企业范围，属于邮政通信企业，但省局转发的聊城《营改增税目注释执行参考》认为快递企业属于本次营改增范围，希望上级给予进一步明确。
快递公司经营快递业务，部分是以自有车辆进行运输，部分是以货运代理的形式委托铁路、航空等其他运输部门进行运输。
快递公司承揽业务时，按照全部收款额向发件人开具发票（包括代收的交通运输费用）。
与运输方结算时，按照实际发生业务，取得运输方开具的货运发票。
深圳市全面推开“营改增”试点工作指引
法>的公告>》（国家税务总局公告 2016 年第 16 号）的规定，适用简易计税办法缴纳增值税。
四、属于不征税项目的存款利息是指仅限于存储 在国家规定的吸储机构所取得的存款利息。
五、通过内部贷款收取成员企业的贷款利息属于 贷款服务收入。接受贷款服务方支付的利息，其进项 税额不得从销项税额中抵扣。
六、在 2016 年 4 月 30 日前签署的销售服务、无形 资产或者不动产的合同，且合同的执行期延续到 5 月 1 日之后的，应先根据营业税的有关规定确定其中 属于应缴营业税的收入，并缴纳营业税。其余收入应 按照增值税的规定缴纳增值税。
补开发票收入需要代开增值税普通发票的纳税 人，可凭 4 月 30 日前已经在地税缴纳营业税的完税 凭证，到主管国税机关办理代开手续。
三、纳税人将自建的不动产对外租赁，该不动产 的《建筑施工许可证》上注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 前的，或《建筑施工许可证》未注明开工日 期但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的，可按照《国家税务总局关于发布<纳 税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办
七、婚庆公司提供婚庆策划、主持司仪、婚车花 篮等整体服务，按照居民日常服务缴纳增值税。
八、酒店住宿的同时，免费提供餐饮服务（以早 餐居多），是酒店的一种营销模式，消费者也已统一 支付对价，且适用税率相同，不应列为视同销售范 围，不需另外组价征收，按酒店实际收取的价款，依 适用税率计算缴纳增值税。
九、异地纳税人出租我市范围内的不动产，应按 国家税务总局公告 2016 年第 16 号《纳税人提供不动 产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》在我市预 缴。
本市纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地 不在同一区的，不需要在不动产所在地预缴。直接在 机构所在地申报缴纳。
浙江国税营改增试点20个重点难点问题问答
浙江国税营改增试点20个重点难点问题问答2016-05-05 税捷某省国税营改增试点20个重点难点问题问答一、农产品抵扣问题按照《增值税暂行条例》、财税[2016]36号和国家税务总局2016年第26号公告的规定，一般纳税人购进农产品按下列办法抵扣农产品进项税额：1、向农业生产单位或农民专业合作社购进其自产的农产品（免税），凭农业生产单位或农民专业合作社开具的普通发票抵扣进项税额；2、向农民个人购进其自产的农产品（免税），凭农民个人向税务机构申请代开的普通发票，或一般纳税人自开的收购发票抵扣进项税额；3、向其他一般纳税人购进非自产农产品（应税），凭增值税专用发票抵扣进项税额；4、向小规模购进非自产的农产品（应税），凭自开或向税务机关代开的增值税普通发票（或专票）抵扣进项税额；5、向批发、零售单位购进的（免税）非自产农产品，按照财税[2012]75号的有关规定，不得抵扣进项税额。
二、一般纳税人到酒店消费，住宿费和餐费如何开具发票？由于住宿费可以抵扣进项税额，餐费不得抵扣进项税额，所以一般纳税人到酒店消费，如同时发生住宿费和餐费，建议开具一张增值税普通发票，或者开具一张住宿费专用发票一张餐费普通发票，或者开具一张分两栏（住宿费一栏和餐费一栏）的增值税专用发票。
三、目前居民自然人可以代开增值税专用发票吗？目前，居民自然人代开增值税专用发票仅限于销售不动产和出租不动产。
四、纳税人转租不动产如何掌握试点前后的时间问题？纳税人转租不动产，我们建议仍按取得不动产时间（即三证时间）来掌握，不按转租时间来判定。
五、关于保险公司和其他单位个人代理人问题在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。
营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。
由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。
国家税务总局关于印发《增值税问题解答(之一)》的通知-国税函发[1995]288号
![国家税务总局关于印发《增值税问题解答(之一)》的通知-国税函发[1995]288号](https://img.taocdn.com/s3/m/fdf0d3f40875f46527d3240c844769eae009a32f.png)
国家税务总局关于印发《增值税问题解答(之一)》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于印发《增值税问题解答（之一）》的通知（１９９５年６月２日国税函发〔１９９５〕２８８号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：根据各地在新增值税制实行后提出的问题，为了有利各级税务机关和纳税人正确理解增值税规定，严格执行税法和履行纳税义务，国家税务总局决定编写《增值税问题解答》，现将《增值税问题解答（之一）》印发给你们。
抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局沈阳、长春、哈尔滨、南京、武汉、广州、成都、西安市国家税务局、地方税务局增值税问题解答（之一）一、问：《财政部、国家税务总局关于运输费用和废旧物资准予抵扣进项税额问题的通知》（财税字〔１９９４〕０１２号）规定，增值税一般纳税人外购货物（固定资产除外）所支付的运输费用，根据运费结算单据（普通发票）所列运费金额依１０％的扣除率计算进项税额准予扣除，但随同运费支付的装卸费、保险费等其他杂费不得计算扣除进项税额，其准予抵扣的运费金额的具体范围应如何掌握？答：（一）增值税一般纳税人外购货物（固定资产除外）所支付的运输费用，准予抵扣的运费结算单据（普通发票），是指国营铁路、民用航空、公路和水上运输单位开据的货票，以及从事货物运输的非国有运输单位开具的套印全国统一发票监制章的货票。
（二）准予抵扣的货物运费金额是指在运输单位开具的货票上注明的运费、建设基金，不包括随同运费支付的装卸费、保险费等其他杂费。
二、问：增值税一般纳税人采取邮寄方式销售、购买货物所支付的邮寄费，能否比照《财政部、国家税务总局关于增值税几个税收政策问题的通知》（财税字〔１９９４〕０６０号）中关于销售应税货物而支付的运输费用的规定，依１０％的扣除率计算进项税额予以抵扣？答：增值税一般纳税人采取邮寄方式销售、购买货物所支付的邮寄费，不允许计算进项税额抵扣。
税总纳便函[2016]71号《国家税务总局12366“营改增”专题业务培训参考材料》
![税总纳便函[2016]71号《国家税务总局12366“营改增”专题业务培训参考材料》](https://img.taocdn.com/s3/m/65c24b98a0116c175f0e482b.png)
税总纳便函[2016]71号《国家税务总局12366“营改增”专题业务培训参考材料》2016-05-13 08:55:33来源：湖北省国家税务局作者：【大中小】添加收藏通过营改增推进过程中基层税务机关和部分纳税人反映的问题和4月14日各省国税、地税局长全面推开营改增试点工作座谈会上各地提出的问题，我们发现，部分税务干部和纳税人对政策还不了解，或者还处于初步探讨和学习的阶段。
因此，此次营改增培训将主要围绕税收要素就营改增的基础政策、文件的难点以及变化点进行简要介绍。
第一部分营改增基本情况首先，简单介绍下这次全面推开营改增的基本情况，让大家有个宏观的印象。
这次营改增主要涉及四大行业：建筑业、金融业、房地产业和生活服务业。
事实上，从5月1日开始，营业税已全部被增值税覆盖，原来营业税纳税人全部都改征增值税。
5月1日以后发生的原营业税应税行为都不再征收营业税，但可能会有过渡期前后交叉的一些业务。
比如补缴营业税税款，总局下发的23号公告规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，5月1日后需要补开发票的，可以开具增值税普通发票。
这里允许开增值税发票并不意味着需要缴纳增值税，是为了方便纳税人，为了改革的平稳过渡。
因此5月1日之后开具增值税发票，并不代表同时要征增值税。
4月30日之前的业务仍缴纳营业税，5月1日以后的业务应缴纳增值税。
那这个时间节点怎么把握呢？不能由纳税人任意选择，例如，合同确定的付款是4月30日，如果纳税人迟迟不结账，能否5月1日之后缴纳增值税呢？问题的关键在于纳税义务发生时间，纳税义务发生时间在4月30日之前的，不管是否已缴纳营业税，涉及的税款还是应缴纳营业税；如果纳税义务发生时间在5月1日之后的，那就应缴纳增值税，这不能由税务机关或纳税人任意选择，请大家注意。
第二，是营改增的税率。
仍然是11%和6%这两档税率，只是在征收率中增加了5%；5%是营改增期间的过渡征收率,主要是针对销售不动产及不动产经营租赁等业务。
房地产项目简易计税方法与一般计税方法的选择问题
房地产项目简易计税方法与一般计税方法的选择问题
[有争议的比较]房地产项目简易计税方法与一般计税方法的选择问题
学习理解：
一这是明确的房地产企业的事项，这个问题的范围所在。
二是这是对于一般纳税人而言的，对于小规模纳税人，那没有一般计税方法和简易计税方法的选择，只有简易计税方法的使用。
三是这是对于不同的项目的选择，这个是对于一个一般纳税人的房地产企业，有多个项目的(施工许可证多个)，是可以一个一个不同的项目来选择用哪个方法的。
四是如果是一个施工许可证的对应项目，他们之间是一一对应关系的，那此时不能拆分这个项目中的不同商品房来选择，而必须用一个计税方法。
来源：大力税手。
湖北国税局营改增问题解答
湖北国税局营改增问题解答第一部分综合问题1.关于混合销售界定的问题一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。
对于混合销售，按以下方法确定如何计税：（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。
（2）按企业经营的主业确定。
若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。
2.关于差额征税项目的范围、销售额的确定及发票开具问题（1）金融商品转让。
销售额=卖出价-买入价不得开具增值税专用发票（以下简称专票），可以开具增值税普通发票（以下简称普票）。
（2）经纪代理服务销售额=取得的全部价款和价外费用-向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费作为差额扣除的部分（即向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费），不得开具专票，可以开具普票。
其余部分可以开具专票。
其他各行业发生的代为收取的符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项，不计入价外费用范畴。
（3）融资租赁业务销售额=取得的全部价款和价外费用-支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税可全额开具专票。
（4）融资性售后回租服务销售额=取得的全部价款和价外费用（不含本金）-对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息可就取得的全部价款和价外费用（不含本金）开具专票。
但2016年5月1日以后，融资性售后回租属于贷款服务，纳税人接受的贷款服务，其进项税额不得抵扣。
（5）原有形动产融资性售后回租服务根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：①销售额=收取的全部价款和价外费用-向承租方收取的价款本金及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具专票，可以开具普票。
其余部分可以开具专票。
②销售额=收取的全部价款和价外费用-支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息（6）航空运输企业销售额=收取的全部价款和价外费用-代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款纳税人接受旅客运输服务，其进项税额不得抵扣。
房地产项目可研财务测算关注点
一份完整的房地产项目可行性研究
报告通常包含项目概况、市场分析及定 位、产品解决方案、项目运营、土地获 取方式及风险等。其中财务测算，是需 要梳理项目数据到财务模型中进行投资 测算，是项目决策分析与评价中判定项 目财务可行性的重要环节。整个房地产 可研财务投资测算是一个系统而复杂的 过程，本文则主要就新建类投资项目以 现金流为主线阐述财务投资测算过程中 需要重点关注的关键点。
四、结语
房地产项目可行性研究报告财务 投资测算需要各部门通力配合，一系列 测算重要假设前提经过财务测算模型推 导出财务结果，任何一个假设参数发生 变化，都会引起财务指标的变化，因此 在数不胜数的数据源、繁杂的测算逻辑 中，需要抓住财务投资测算的关键点对 项目投资回报进行财务评价，提高项目 投资决策的科学性。
（一）经营），新开工建设项目（购置土 地时可研未涉及部分），拆除重建城市 更新类项目。根据项目性质不同，新建 项目分为销售型新建项目和持有型新建 项目。
销售型新建项目经营性现金流入 主要是销售物业收回的现金。营销部 门会根据项目所在城市的宏观经济情 况、城市规划、结合房地产政策及周 边竞品推导出项目定位、预计产品售 价、总货值及销售计划。这过程中， 财务需要重点关注售价增长率的设 定、销售计划去化速度、回款率的设 定是否合理，这些假设会直接影响现 金流入的金额规模及流入节点，从而 直接影响财务指标的计算，损益方面 则直接影响营业收入规模。
3．税费支出 销售型新建项目税费主要涉及增值 税、土地增值税、所得税、附加税等， 持有型项目还涉及房产税。税务征收是 属地化管理，因此新项目投资测算前需 要了解项目当地的税收政策，结合项目 财务投资测算做好税务筹划。销售型项 目财务投资测算需要重点关注土地价款 是否能抵扣增值税的规定、土地增值税 测算、无偿移交视同销售交税问题等。 (1)房地产业2016年“营改增” 之后，在国家税务总局发布的增值税 征收规定基础上，各省市也发布了工
国家税务总局关于营改增在线答疑(2016年4月21日)
乐税智库文档财税文集策划 乐税网国家税务总局关于营改增在线答疑（2016年4月21日）【标 签】营改增,国地税协同工作,代征税款,代开发票【业务主题】增值税【来 源】国家税务总局按照国务院部署，2016年5月1日起，营业税改征增值税(以下简称营改增)将全面覆盖建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。
2016年4月21日上午9:30国家税务总局在税务总局网站开展一期以“全力优化纳税服务，加强国地税征管协作，确保‘营改增’平稳落地”为主题的在线访谈。
主 题：全力优化纳税服务，加强国地税征管协作，确保“营改增”平稳落地时 间：2016年4月21日上午9:30嘉 宾：国家税务总局纳税服务司副司长 韩国荣国家税务总局征管和科技发展司副司长 杨培峰[ 主持人 ] 各位网友大家好!欢迎您收看本期在线访谈。
今天我们邀请到国家税务总局纳税服务司韩国荣副司长和杨培峰副司长做客访谈现场，与广大网友就“全力优化纳税服务确保‘营改增’平稳落地”这一话题进行在线交流。
欢迎两位司长![ 2016-04-21 09:34 ][ 纳税服务司副司长 韩国荣 ] 谢谢。
大家好!很高兴能有这样的机会跟大家交流。
[ 2016-04-21 09:34 ][ 征管和科技发展司副司长 杨培峰 ] 各位网友上午好![ 2016-04-21 09:34 ][ 主持人 ] 我们知道，今年5月1日起营改增就要在全国全面推行了，我们在纳税服务方面都做了哪些工作，可不可以先请韩司长为我们做一个简单介绍?[ 2016-04-21 09:34 ][ 纳税服务司副司长 韩国荣 ] 好的。
按照国务院部署，2016年5月1日起，营业税改征增值税——也就是我们常说的“营改增”，将全面覆盖建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。
此次改革涉及的纳税人数量众多，业务量较大，为有效应对营改增给纳税服务工作带来的挑战，确保营改增顺利推进，我们提前谋划、精心安排、狠抓落实，根据对各地纳税服务工作量增加情况和现有纳税服务能力的准确分析和预判，制定科学严谨的服务保障方案，做好“三点一线”工作，即以确保宣传咨询精准到位、确保办税服务井然有序、确保权益保障及时有效三个方面为重点，以深入开展“问需求、优服务、促改革”专项活动为主线，着力提升一线税务干部昂扬斗志，全力优化纳税服务质效，确保改革平稳落地。
税总纳便函〔2016〕71号统一明确营改增问题
税总纳便函〔2016〕71号统一明确营改增问题(2016-05-16 14:40:40)转载▼营改增口径：税总纳便函〔2016〕71号统一明确营改增实务中的33个问题发布日期：2016/05/10-11全面推开营改增试点12366热点问题解答（一）1.一般纳税人以清包工方式或者甲供工程提供建筑服务，适用简易计税方法，文件规定以收到的然后减去分包款为销售额，开票是总金额的还是分包之后的？例如总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票？答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1 3%)，税额为100/（1 3%）*3%，下游企业全额抵扣。
纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为（100-50）/(1 3%)*3%。
2.《国家税务总局关于发布<</SPAN>纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
”纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率？答：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。
一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
3.5月1日之后开具的地税发票缴纳增值税时如何申报，是否如增值税发票一样先进行价税分离？如果申报时既有国税发票又有地税发票如何申报？答：开具的地税发票上注明的金额为含税销售额，需要进行价税分离，换算成不含税销售额。
纳税申报时，填入附表1“开具其他发票”中的第3列相应栏次。
如果申报时既有国税发票又有地税发票，则合并申报。
重庆市国家税务局：营改增政策指引(一)
重庆市国家税务局：营改增政策指引（一）重庆市国家税务局：营改增政策指引（一）2016-08-08 11:01阅读：营改增政策指引（一）发布日期：2016-08-04 11:00:00【字体：大中小】打印本页1、个人代理人申请代开发票的问题，保险代理人中的其他个人，在按月汇总开具增值税普通发票时，适用的增值税起征点是500元还是30000元？电信、证券代理人中的其他个人，能否比照保险代理人的相关规定执行？回复：根据总局7月7日视频会政策组明确，个人代理人适用小微企业免征增值税优惠政策。
个人保险代理人税收征管有关问题请按照国家税务总局公告2016年第45号执行。
2、关于风景名胜区景点经营收入征收增值税问题。
回复：经总局最新答复，对单位和个人在旅游景区经营旅游游船、观光电梯、观光电车、景区环保客运车所取得的收入按提供“旅游服务”征收增值税。
单位和个人在旅游景区兼有不同税目应税行为并采取“一票制”收费方式的，应当分别核算不同税目的增值税；未分别核算或核算不清的，从高适用税率。
市局营改增专栏政策指引第4期问题8回复按以上规定执行。
3、房地产开发项目于2016年5月1日之前取得建筑施工许可证，并进行了房屋主体建筑施工。
但由于房地产开发项目的工期较长，除建筑项目外的消加载中...内容加载失败，点击此处重试加载全文防、绿化等项目在5月1日之后才签订施工合同。
该工程项目是一个整体，消防、绿化等部分无法取得建筑安装施工许可证。
请问，上述情形是否属于建筑安装老项目，能否适用简易办法计税？回复：如果该项目的建筑施工许可证上已包含消防、绿化等项目，则消防、绿化工程项目属于建筑安装老项目，纳税人可以选择简易计税方法；如果该项目的建筑施工许可证上未包含消防、绿化等项目，且该部分无法单独取得建筑安装施工许可证，则以建筑工程承包合同注明的开工日期作为判断是否属于建筑工程老项目的依据。
此外，一般纳税人以清包工、甲供材方式提供建筑服务也可适用简易计税方法计税。
营改增政策解答(一)
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之一)一、关于我省营改增营业税发票过渡衔接问题《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016 年第23 号)规定：自2016 年5 月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。
试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016 年6 月30 日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016 年8 月31 日。
据此，营改增之后，我省营改增试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，按以下原则掌握：〔一〕试点纳税人已领取的地方税务局监制的景点门票〔含企业冠名发票〕、“河北省高速公路联网收费专用发票”和“河北省路桥通行费专用发票”可继续使用至2016年8月31日，纳税人应于2016年9月30日前至主管地税机关办理已经开具发票的验票及空白发票的缴销手续。
除上述发票外的其他发票，可继续使用至2016年6月30日，纳税人于2016年7月31日前至主管地税机关办理已经开具发票的验票及空白发票的缴销手续。
〔二〕纳税人确有需要延用地税机关监制发票的，应提供经地税部门确认的发票结存信息，至主管国税机关办税服务厅办理发票延期使用手续。
二、关于营改增后地税机关代开增值税发票范围问题营改增后，地税机关代开增值税发票范围为：〔一〕符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，购买方索取增值税专用发票的，可依申请代开增值税专用发票。
即月销售额3 万元以上〔或按季纳税的，季销售额9 万元以上〕的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关只能为其代开“专用发票”。
〔二〕不符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。
即月销售额3 万元以下〔或按季纳税的，季销售额9 万元以下〕的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开“专用发票”或“普通发票”。
财税实务河北国税：全面推开营改增有关政策问题的解答
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务河北国税：全面推开营改增有关政策问题的
解答
各市(含定州、辛集市)国家税务局：
为确保我省营改增工作顺利推进，我们对各市及纳税人反映的金融保险业有关问题进行认真梳理研究，并征求了部分纳税人的意见，形成《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之五)》，在财政部和国家税务总局没有发布正式文件以前，暂按此规定执行。
营改增办公室
2016年5月20日
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之五)
一、关于典当是否属于提供金融服务问题
典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
典当行提供的典当服务属于“金融服务”中的“贷款服务”，其收回的赎金超过发放当金的部分属于利息，应就利息部分的收入缴纳增值税。
二、关于界定不征收增值税存款利息的问题
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，存款利息属于不征收增值税项目。
存款利息是指按照《中华人民共和国商业银行法》的规定，经国务院银行业监督管理机构审查批准，具有吸收公众存款业务的金融机构支付的存款利息。
全面推开营改增指引
全面推开营改增试点政策指引（一）一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
房地产业按项目管理是基本原则,这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排,类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好.遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。
举例来说,一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法.这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。
二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题部分房地产企业“一次拿地、一次开发”,按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款,政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本?可供销售建筑面积如何确定？房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而,对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步,对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
三、关于房地产开发企业预收款开票问题《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3％的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据,作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。
该收据统一编号,管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后,为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
全面推开营改增试点12366知识库问答(一).
1. 某个人在境内提供增值税应税服务，是否需要缴纳增值税？答:根据《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税。
个人，是指个体工商户和其他个人。
因此，个人在境内提供增值税应税服务，是需要缴纳增值税的。
2. 某运输企业以挂靠方式经营，挂靠人以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以哪一方是纳税人？答:根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二条规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。
否则，以承包人为纳税人。
因此，该运输企业以挂靠方式经营，以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以被挂靠人作为增值税纳税人。
3. 增值税纳税人分为哪几类？具体是怎么划分的？答:根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
4. 年应税销售额未超过标准的纳税人，可以成为一般纳税人吗？答:根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四条规定，年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。
5. 纳税人一经登记为一般纳税人，还能转为小规模纳税人吗？答:根据《营业税改征增值税试点实施办法》第五条规定，除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。
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全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答（一）
【标 签】营改增,预缴税款,建筑业,房地产业,生活服务业,税负,计税方法
【业务主题】增值税
【来 源】海南省国家税务局
一、关于餐饮企业营改增后税负问题
营改增后，对于提供餐饮服务的小规模纳税人来说，适用税率由原营业税时的5%改为增值税的3%，计税依据由含税变为不含税，税负下降约40%。
举例来说，某餐饮企业小规模纳税人月营业额10.3万元，营改增前缴纳营业税：应纳税额=10.3*5%=0.515万元。
营改增后缴纳增值税：应纳税额=10.3/(1+3%)*3%=0.3万元，税负下
降：(0.515-0.3)/0.515=41.7%。
对于提供餐饮服务的一般纳税人来说，适用税率由原营业税时的5%改为增值税
的6%，税率提高了1个百分点，但由于计税依据由含税变为不含税，因此，6%的增值税税率按营业税口径返算，相当于5.66%的营业税税负水平，也就是说，营改增餐饮业一般纳税人即使没有任何进项可以抵扣，税负最多也只比营业税制度下增加0.66%个百分点。
而改革后，餐饮企业的材料采购、设备采购、服务采购、不动产购置和租赁、办公支出等都可以获得进项抵扣，购进农业生产者自产农产品，也可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额，综合以上因素，总体上看，营改增后提供餐饮服务的一般纳税人税收负担会有不同程度的下降。
二、关于建筑工程老项目的确定问题
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》
中规定，建筑工程老项目是指：
(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;
(2)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。
三、关于个人二手房购买时间的确定问题
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》
中规定：对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
对于住房购买时间，参照《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)
规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间(以两者时间孰先为准)。
四、关于物业管理公司收取水电费问题
《中华人民共和国增值税暂行条例》实施细则《海南省国家税务局关于 根据及其、
物业管理公司销售水、电增值税有关问题的公告》(海南省国家税务局公告2013年8号)
等有关规定，物业公司收取水电费，按以下情况区分对待：
(一)物业管理公司销售水、电行为
供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。
再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。
物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。
(二)物业管理公司代收水、电行为
物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
1、持有相关代收协议;
2、物业公司不垫付资金;
3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户
4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费(手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税)。
五、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财
以及
税[2016]36 号)《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》(国家税务总局公告2016 年第16 号)
规定，房地产开发企业如果是小规模
纳税人，其出租不动产应适用简易计税方法;如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016 年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法;2016 年5 月1 日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。
对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。
其实总局的16号公告中已经明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。
六、关于餐饮业外卖适用税率问题
根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第17号)
规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号)第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税。
“不经常发生增值税应税行为”出自《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人
中的规定。
该文件规资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》(国税函[2010]139号)
定，认定办法第五条第(三)款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人;不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。
此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。
17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。
因此，餐饮业一般纳税人销售非现场消费的食品，应适用17%的税率，不能再按3%征收率缴纳增值税。
七、关于建筑业纳税人外出经营临时税务登记问题
建筑企业跨县区提供建筑服务，在地税部门管理时，持外管证在劳务发生地办理报验登记，就地缴纳税款并代开发票。
营改增后，对跨县区提供建筑服务，基本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴税款，回机构所在地申报。
因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进行登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。
八、关于建筑业和房地产业纳税人适用简易计税方法的对象问题
部分建筑企业和房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
建筑业和房地产业按项目管理是基本原则，这是针对建筑业和房地产业行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，对建筑业和房地产业是实实在在的利好。
遵循这一原则，建筑企业和房地产企业一般纳税人是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以项目为对象的，只要是针
对2016 年4 月30 日前的老项目就可以选择简易计税方式计算缴纳增值税。
举例来说，一个建筑企业或房地产企业有A、B两个项目，A属于老项目，B属于新项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。
九、关于房地产开发企业土地价款扣除问题
部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰;但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本?可供销售建筑面积如何确定?
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化;第二步，对单个房地产项目所对应的土地价款，按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题
目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。
本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款;对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，即在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的小规模纳税人，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。
关联知识：
1.中华人民共和国增值税暂行条例实施细则。