定位篇(写字楼)
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建议要点： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰。
硬件基础——大堂建议
（一）大堂面积和挑高
1、面积和挑高要求 根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和挑高，避免狭小的大堂面积和较低的挑高给人造成压抑的感觉，要有强烈 的空间感和舒适性； 写字楼大堂的面积一般不应小于300㎡，内空挑高最低不低于5米；写字楼的档次越高其大堂的挑高就越高，大堂的面积 也越大。 2、大堂面积 一般情况下，大堂面积：大楼建筑面积=1:100—1:200，一般的建筑取下限，高级的写字楼可以取上限或取其中间值，如 30000㎡的大楼可取300-600㎡之间。 3、大堂挑高 建筑高度100米左右，大堂高度大概占据底层2-3层高度；建筑高度100-200米，大堂高度大概占据底层3-4层高度；建筑 高度200米以上，大堂高度/建筑高度大概为6%。
硬件基础—来自百度文库 大堂建议
根据上述标准，本案写字楼部分假定初步规划为：28层高层，标准层面积假定为1500㎡， 则建议大堂面积为约为420㎡。 假定层高为4.2米，楼体高度约为118米， 则大堂挑高为：12.6-16.8m，建议做到13-15m。
硬件基础——大堂建议
（二）大堂装修效果 5星级奢华大堂，装修风格彰显大气、商务气息。
建议装修标准： 地面—高档瓷砖 墙面—高档瓷砖及乳胶漆 吊顶—造型天花
硬件基础——公共部分建议
（二）电梯：品牌电梯，保证安全性、快捷性，凸显商务实用理念
品牌建议：电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。 7A写字楼电梯标准： 载重：1600kg 服务面积：建议单部电梯服务4000㎡ 候梯时间：平均候梯时间30秒左右 梯速: 电梯运行速度低区3.5米/秒，中区4米/秒，高区5.5米/秒 控制方式： 按钮
呼吸式幕墙由内外两层玻璃幕墙组成，与传统幕墙相比，它的最大 特点是由内外两层幕墙之间形成一个通风换气层。它比传统的幕墙 采暖时节约能源42%-52%；制冷时节约能源38%-60%.另外由于 双层幕墙的使用，整个幕墙的隔音效果得到了很大的提高。
硬件基础——车行大堂建议
建议本案设置车行大堂，增加项目卖点同时，凸显项目自身高端特性，在同质类项目中脱颖而出。
地面—高档石材 墙身—高档石材/纯铝板/不锈钢/烤漆玻璃等 天花—烤漆金属板造型天花、艺术水晶灯；
门禁—首层大门采用旋转门、设置保安闭路监控系统和紧急广播
与背景音乐系统、电梯口设立门IC卡禁系统；设置楼层导视系统 功能区—客户休息区、信报箱、室内绿化、空调通风系统等
硬件基础——公共部分建议
公共部分重点包括：公共走廊、电梯、卫生间 （一）公共走廊：五星级公共走廊配置
电梯间和轿厢装修
硬件基础——公共部分建议
（三）卫生间
高档精装卫生间，建议设计装修延续公共空间的奢华和辉煌，地面建议高档防滑瓷砖、墙面高档瓷砖，屋顶 高级防水天花，洁具建议一线知名品牌。
硬件基础——公共部分建议
（四）导视系统： 7A形象必备指标—国际化公共导视系统
考虑因素： 体现一个项目在细节上的
第三部分·项目定位
二、写字楼定位
市场回顾场回顾
从分布区域来看： 信阳商务办公集中在两大区域：传统CBD中心火车站商务圈和新兴CBD中心羊山新区圈。
从写字楼品质来看：
品质呈现一般化特征，无明显引领市场形象的高端写字楼。 从市场需求量来看： 预计未来市场总体需求量约34-43万㎡，羊山新区的写字楼市场需求为17—21.5万㎡之间。 从发展大趋势来看： 羊山新区是信阳城市的发展方向，随着城市进程的加快， 此区域住宅和写字楼项目纷纷涌现，成了代言城市形象的窗口。 从售价和租金来看： 售价区间在6200元/㎡-9100元/㎡，租金价格主要集中在1.2-1.5元/㎡/天。
建议在写字楼正门口打造一个外广场，营造生态办公氛围，同时起到引导效果，凸显商务性和休闲性
建议要点： 适当运用标识牌、小品、水 景、绿化、造型、地面图案 处理， 营造高档的商业氛围。
硬件基础—外立面建议
树立7A第一印象——生态玻璃幕墙奠定绿色高端形象
建议底部采用石材，上部采用呼吸式玻璃幕墙，从立面效果上 第一眼打造出高端形象，做好写字楼的“面子”工程。
体贴入微，展示项目的品质感
和国际商务感。 建议要点： 指位明确；
采用国际统一图标；
造型精雅； 材质商务感强。
硬件基础——标准层面积建议
市场上在售写字楼的概况
中乐百花公馆
地王大厦
南虹广场
弘运鑫鑫广场
辰宇国际港湾
市场定位
新区核心 7A级生态商务地标
365天24小时全维服务体系
产品建议
我们着重从以下方面阐述本写字楼怎么做才能契合项目地块价值，引领商务市场
硬件基础 ＋ 软件核心
外广场 车行大堂 入口大堂 外立面
大堂
公共部分
标准层
配套
物业服务
硬件基础—外广场建议
从市场接受度来看：
中乐百花公馆是在售写字楼市场上售价最高的项目，配置完善，开盘一年两个月去化70%，从客户访谈中得知大家普遍看好新区
发展前景。
市场回顾场回顾
目前市场上在售写字楼项目都具备5A级配套标准，虽然并无出类拔萃的项目引领商务市场，但是都具备 一定的配置设施。无论从外立面来看还是从产品硬件配套来看，都足以支撑得起客户需求。因此本案要 想在市场上脱颖而出，就不但需要在产品硬件配套上至少做到市场标准化配置水平，更需要在软性服务 上打造项目独一无二的核心价值，实现项目品牌与销售共赢。
日本三菱 日本东芝 德国蒂森 西子奥的斯 日本富士 日本富士达
芬兰通力
瑞士迅达
日本日立
硬件基础——公共部分建议
电梯间装修标准： 地面—高档石材 墙身—高档石材/纯铝板/不锈钢/烤漆玻璃 天花—烤漆金属板造型天花 灯—暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求， 又 要方便日后维修；其他—安装楼宇液晶电视、垃圾桶、烟灰缸、 设置各楼层公司名录 轿厢装修标准： 轿顶：镜面不锈钢框架，中间亚克力弓形型板 轿壁：三侧镜面不锈钢及高档人造石，或玻璃材质增加尺度空间 扶手：三面双管不锈钢扶手或软木扶手 踢脚线：不锈钢 轿底：高档石材
硬件基础——大堂建议
（一）大堂面积和挑高
1、面积和挑高要求 根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和挑高，避免狭小的大堂面积和较低的挑高给人造成压抑的感觉，要有强烈 的空间感和舒适性； 写字楼大堂的面积一般不应小于300㎡，内空挑高最低不低于5米；写字楼的档次越高其大堂的挑高就越高，大堂的面积 也越大。 2、大堂面积 一般情况下，大堂面积：大楼建筑面积=1:100—1:200，一般的建筑取下限，高级的写字楼可以取上限或取其中间值，如 30000㎡的大楼可取300-600㎡之间。 3、大堂挑高 建筑高度100米左右，大堂高度大概占据底层2-3层高度；建筑高度100-200米，大堂高度大概占据底层3-4层高度；建筑 高度200米以上，大堂高度/建筑高度大概为6%。
硬件基础—来自百度文库 大堂建议
根据上述标准，本案写字楼部分假定初步规划为：28层高层，标准层面积假定为1500㎡， 则建议大堂面积为约为420㎡。 假定层高为4.2米，楼体高度约为118米， 则大堂挑高为：12.6-16.8m，建议做到13-15m。
硬件基础——大堂建议
（二）大堂装修效果 5星级奢华大堂，装修风格彰显大气、商务气息。
建议装修标准： 地面—高档瓷砖 墙面—高档瓷砖及乳胶漆 吊顶—造型天花
硬件基础——公共部分建议
（二）电梯：品牌电梯，保证安全性、快捷性，凸显商务实用理念
品牌建议：电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。 7A写字楼电梯标准： 载重：1600kg 服务面积：建议单部电梯服务4000㎡ 候梯时间：平均候梯时间30秒左右 梯速: 电梯运行速度低区3.5米/秒，中区4米/秒，高区5.5米/秒 控制方式： 按钮
呼吸式幕墙由内外两层玻璃幕墙组成，与传统幕墙相比，它的最大 特点是由内外两层幕墙之间形成一个通风换气层。它比传统的幕墙 采暖时节约能源42%-52%；制冷时节约能源38%-60%.另外由于 双层幕墙的使用，整个幕墙的隔音效果得到了很大的提高。
硬件基础——车行大堂建议
建议本案设置车行大堂，增加项目卖点同时，凸显项目自身高端特性，在同质类项目中脱颖而出。
地面—高档石材 墙身—高档石材/纯铝板/不锈钢/烤漆玻璃等 天花—烤漆金属板造型天花、艺术水晶灯；
门禁—首层大门采用旋转门、设置保安闭路监控系统和紧急广播
与背景音乐系统、电梯口设立门IC卡禁系统；设置楼层导视系统 功能区—客户休息区、信报箱、室内绿化、空调通风系统等
硬件基础——公共部分建议
公共部分重点包括：公共走廊、电梯、卫生间 （一）公共走廊：五星级公共走廊配置
电梯间和轿厢装修
硬件基础——公共部分建议
（三）卫生间
高档精装卫生间，建议设计装修延续公共空间的奢华和辉煌，地面建议高档防滑瓷砖、墙面高档瓷砖，屋顶 高级防水天花，洁具建议一线知名品牌。
硬件基础——公共部分建议
（四）导视系统： 7A形象必备指标—国际化公共导视系统
考虑因素： 体现一个项目在细节上的
第三部分·项目定位
二、写字楼定位
市场回顾场回顾
从分布区域来看： 信阳商务办公集中在两大区域：传统CBD中心火车站商务圈和新兴CBD中心羊山新区圈。
从写字楼品质来看：
品质呈现一般化特征，无明显引领市场形象的高端写字楼。 从市场需求量来看： 预计未来市场总体需求量约34-43万㎡，羊山新区的写字楼市场需求为17—21.5万㎡之间。 从发展大趋势来看： 羊山新区是信阳城市的发展方向，随着城市进程的加快， 此区域住宅和写字楼项目纷纷涌现，成了代言城市形象的窗口。 从售价和租金来看： 售价区间在6200元/㎡-9100元/㎡，租金价格主要集中在1.2-1.5元/㎡/天。
建议在写字楼正门口打造一个外广场，营造生态办公氛围，同时起到引导效果，凸显商务性和休闲性
建议要点： 适当运用标识牌、小品、水 景、绿化、造型、地面图案 处理， 营造高档的商业氛围。
硬件基础—外立面建议
树立7A第一印象——生态玻璃幕墙奠定绿色高端形象
建议底部采用石材，上部采用呼吸式玻璃幕墙，从立面效果上 第一眼打造出高端形象，做好写字楼的“面子”工程。
体贴入微，展示项目的品质感
和国际商务感。 建议要点： 指位明确；
采用国际统一图标；
造型精雅； 材质商务感强。
硬件基础——标准层面积建议
市场上在售写字楼的概况
中乐百花公馆
地王大厦
南虹广场
弘运鑫鑫广场
辰宇国际港湾
市场定位
新区核心 7A级生态商务地标
365天24小时全维服务体系
产品建议
我们着重从以下方面阐述本写字楼怎么做才能契合项目地块价值，引领商务市场
硬件基础 ＋ 软件核心
外广场 车行大堂 入口大堂 外立面
大堂
公共部分
标准层
配套
物业服务
硬件基础—外广场建议
从市场接受度来看：
中乐百花公馆是在售写字楼市场上售价最高的项目，配置完善，开盘一年两个月去化70%，从客户访谈中得知大家普遍看好新区
发展前景。
市场回顾场回顾
目前市场上在售写字楼项目都具备5A级配套标准，虽然并无出类拔萃的项目引领商务市场，但是都具备 一定的配置设施。无论从外立面来看还是从产品硬件配套来看，都足以支撑得起客户需求。因此本案要 想在市场上脱颖而出，就不但需要在产品硬件配套上至少做到市场标准化配置水平，更需要在软性服务 上打造项目独一无二的核心价值，实现项目品牌与销售共赢。
日本三菱 日本东芝 德国蒂森 西子奥的斯 日本富士 日本富士达
芬兰通力
瑞士迅达
日本日立
硬件基础——公共部分建议
电梯间装修标准： 地面—高档石材 墙身—高档石材/纯铝板/不锈钢/烤漆玻璃 天花—烤漆金属板造型天花 灯—暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求， 又 要方便日后维修；其他—安装楼宇液晶电视、垃圾桶、烟灰缸、 设置各楼层公司名录 轿厢装修标准： 轿顶：镜面不锈钢框架，中间亚克力弓形型板 轿壁：三侧镜面不锈钢及高档人造石，或玻璃材质增加尺度空间 扶手：三面双管不锈钢扶手或软木扶手 踢脚线：不锈钢 轿底：高档石材