写字楼定位报告案例分享
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
鑫业中心写字楼项目定位报告
鑫业中心写字楼项目定位报告鑫业中心写字楼项目定位报告一、项目界定1、指标及规划1）项目指标建设用地面积：10157㎡，总建筑面积：38743㎡，容积率：2.5 2）规划项目物业类型为写字楼与底层商业的结合类型；项目我们按照利润最大化条件考虑，以售为主，二楼商业可考虑持有出租；2、地块解析（1）区域位置独一无二，资源一流，周边住宅开发成熟1）区位：紧邻赣州五星级酒店，章贡大道与金东北路交界处，距离赣州开发区城市综合服务配套区（CBD核心）1.5公里；地处三大区域交汇处2）交通：周边路网完善，道路宽敞；3）资源：一线江景、二线山体公园；4）周边：固定高档人居环境，支持商业发展。
（2）开发区第一个纯商务写字楼项目1）物业类型：以底层商业和写字楼结合的模式2）项目周边以居住用地为主，且居住小区已经非常成熟（3）项目周边商业氛围缺乏，市政配套建设不完善1）路网建设还处于初期阶段，车流量小；2）周边项目都为住宅项目。
地块价值提炼：地块：地块稀缺，溢价空间较大区位：商务区、住宅区，给项目带来一定的人口支撑资源：市政配套逐渐完善，路网健全，且道路宽敞商业：周边高档富人居住社区氛围成熟，区域商业设施配套不齐全地缘：地块原业态的影响依然存在，往西河方向环境越差规划：小规模、大背景，让项目可塑性明显3、项目问题界定1）周边地理人文环境尚佳，但属于非主流商圈2）市场竞争激烈，区域相对陌生3）项目优势众多，但对写字楼没有核心驱动力4）项目规模小，昭示性不强直接导致1）地块价值没有提升项目价值2）项目陷入同质化竞争3）项目定位没有形成核心竞争力4）项目昭示性不强，形象拔高有难度项目定位四问1）如何在非主流商圈挖掘地块价值提升核心竞争力2）如何形成差异化竞争3）如何寻找项目核心定位4）如何提升项目形象及昭示性市场现实：竞争激烈；项目处于非主流商圈如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争?二、市场竞争分析1、宏观市场环境宏观经济背景：赣州经济增长平稳，GDP增长保持12%左右，近年房地产市场虽然随着国家宏观调控出现小幅波动，但整体呈上升态势的走向并没有改变，并逐渐趋于健康发展：稳定、价格指数小幅上升。
某写字楼大厦项目定位
推广方案设计思路
宣传渠道选择
根据目标客户群体，选择合适的 宣传渠道，如网络广告、社交媒
体、户外广告等。
宣传内容策划
根据项目特点及营销目标，制定 宣传内容，包括项目介绍、户型 展示、配套设施、价格等信息。
宣传活动策划
组织线上线下宣传活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活动等
，吸引潜在客户关注。
营销渠道拓展计划
灵活空间
能够根据业务需求灵活 调整办公空间，包括会
议室、休息区等。
配套设施
提供高品质的配套设施 ，如商务中心、会议室
、休息区等。
服务支持
提供专业的物业管理、 安保服务等，确保客户
工作顺利进行。
目标客户群体行为习惯分析
时间观念强
注重时间管理和效率，需要快速、准 确地完成工作任务。
社交需求高
需要与合作伙伴、客户进行频繁的沟 通和交流，因此需要高品质的社交场 所和活动。
政策支持
政府出台了一系列政策， 鼓励写字楼建设，为项目 提供了良好的政策环境。
市场需求
随着城市经济的发展，企 业对办公空间的需求不断 增加，市场潜力巨大。
市场需求分析
行业需求
不同行业对写字楼的需求 存在差异，如金融、科技 、创意等产业对写字楼的 需求较高。
面积需求
企业对办公空间的面积需 求不同，大型企业需要大 面积的办公空间，而中小 型企业则相对灵活。
可持续性
注重建筑的可持续性发展，采用可再生能源 、雨水收集等绿色技术。
04
营销策略与推广方案
营销策略制定依据
目标市场分析
营销目标
对当地及周边地区的写字楼市场需求 、竞争状况、消费者行为等进行分析 ，明确目标客户群体。
某商业写字楼市场定位分析报告
商圈格局分析— —溁湾镇
枫林路
新外滩商业 岳麓时尚 中心广场 购物广场
通程商业广场 国美电器
五一大道
商圈格局分析— 概况： —溁湾镇
河西唯一商圈：是岳麓区由来已久的商贸重镇。通过湘江一 桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，因此人流量也相 当高。 随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心 、新外滩商业中 心广场等后续大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急升
概况：
南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业 聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。
业态：百货、专业市场、步行街 商业营业面积：约15万 每日人流量：10万 客户辐射：以东塘立交桥为圆心，南部的家庭为主
商圈格局分析— 发展： —东塘商圈小结：
现状：东塘立交附近中低档 商业为主。
红星市场，也以批发为龙头， 并开始涉足零售型商业。
三湘南湖大市场
马王堆陶瓷建材 城
万家丽建材广场
金苹果服装大市 场
高桥建材市 长场沙建材
批发大市场
马王堆汽车 汽配大市场
高桥友谊 汽配大市场
高桥大市场
红星建材大市场
红星农副产品 批发大市场
红星商业广场
商业规划对商圈 格局的影响
根据《长沙城市商业网点布局规划2005-
商圈格局分析— —五一商圈
发展：
过去：中山路附近为最繁荣的 商业地带。
现状：五一大道为界，北部冷 清，南部繁荣，人气聚集。
发展：新的购物中心将重振黄 兴北的繁荣，使五一市级商圈 地位更加巩固。
商圈格局分析— 小结： —五一商圈
某商业写字楼项目定位策划报告
项目概况
5.9、项目SWOT分析
小结
1、本项目在区位上具备极大的优势，同时地段 的优势也是劣势。优秀的地段所带来的拆迁体量 过大，是本项目所面临的最大威胁。
2、本项目的盈利点在于商业的打造，而商业的打造离不了 主力店的进驻，开发商在主力店的进驻上很难快速的收回资 金，这对开发商的资金提出了更大的要求。
多功能与建筑形象力的提升：该项目将全面提升六盘水现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变 化的内部空间，将营造出六盘水最具特色的地标性商住建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一 个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。
项目整体定位建议
3、项目产品组合建议
理由
地块性质以及还迁体量决定着住宅仍然是项目开发的主体之一，占据着项目开 发的主要规模
大世界百货 人民广场 国贸广场
川心路
富康路
时代假日酒店
麒麟公园
本项目地处六盘水核心商业内，周边具有成熟的配套设施。
项目概况
项目交通条件分析
钟山大道
人民路
红岩路
六盘水丽人医院 水城汽车站
大世界百货
本案 一期
二期 三期
人民广场 国贸广场
川心路
时代假日酒店
富康路
麒麟公园
1. 现可通过人民路、红岩路、川心路和通往朱家寨的之路这四条路到达项目，交通非常便利。 2. 目前项目周边两条路暂没修好。
无主力店的销售型商业，培育期会非常长， 且经营风险很大
纯粹住宅核心模式也并不适合本项目，但其中的商业模式，可用作借鉴
项目整体定位建议
1、项目产品定位建议
综合体是将城市中 商业/办公/居住/酒 店/展览/餐饮/会议 /文娱/交通等城市 生活空间的三项以 上进行组合
xx大厦B座写字楼裙房商业定位报告
xx大厦B座写字楼裙房商业定位报告一、定位底商的意义为使xx大厦B座写字楼裙房部分的商业选择正确合理，以保证B座写字楼能在日益激烈的市场竞争中占据有利位置，研究部根据对大连写字楼市场的调研和分析，对xx大厦B座写字楼裙房部分进行商业定位。
写字楼底层的商业裙房被称为写字楼的底商，底商功能的提供和完善是写字楼功能一个必不可少的组成部分，它实际上支撑了写字楼功能的运营。
在客户使用写字楼功能的同时，底商满足客户就近、便利、省事的目的，从而提高客户的办公效率。
此外，具有特色和优势的底商，对于提高写字楼知名度和市场形象有着直接的帮助，也间接的提高了写字楼的租售水平。
底商和写字楼是相辅相承的，特别是在当今写字楼迈入人性化的时代，完全脱离商业的写字楼是没有市场的；而过分强调商业，忽视了自身属性的写字楼又不会被市场接受。
因此，把握好写字楼与底商的关系，事关写字楼的档次，并会影响到写字楼的生存和后续发展。
简言之，对于写字楼来讲，处理好它与其中商业的关系，正如西装上的纽扣一样，虽小巧，却于细微处体现着西装本身的档次与着装者的品位。
二、底商的定位过程1、底商定位为商场的论证在论证之前，研究部首先明确了xx大厦B座写字楼底商的定位原则：严格遵循大连市场的实际需求，关键考虑写字楼自身的承受能力和需求。
将写字楼的底商作为商场经营这在写字楼行业是很普遍的做法，在上海、北京等大型城市，很多知名的写字楼均选择商场作为底商的经营业态，并运作的十分成功。
xx大厦B座写字楼的底商在项目设计之初定位为大型商场，就当时而言，该立项是正确的也是可行的。
当时的天津街是大连商业中心，客流和人气远远高于青泥洼桥商圈，因此当时定位为商场的前景十分可观，但是随着时间的推移，经过改造后的天津街商业气息骤减，目前大连的商业中心主要是青泥洼桥商圈和西安路商圈，天津街商圈已经渐渐淡出人们的视线。
进入到二十世纪初，大连掀起了兴建大型商场的热潮，当时就曾有专家断言，由于大连的城市规模和体量的限制，这些在建和拟建的商场远远超过了市场的实际需求，换言之，大连的商场容量已经趋近饱和。
写字楼定位报告案例分享
——白金酒店式公寓
酒店式公寓已成为市场热点，深受市场亲睐，发展前景广阔
商务公寓
4、纯商务公寓
市场角度 ——市场有一定的接受力，主要集中在中小型企 业和投资客 开发角度 ——开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉； 成功案例 ——深圳真正打“纯商务公寓”的只有一个楼盘— —求是大厦。求是大厦是深圳有关政府职能部 门批出的首批以“商务公寓”分类的物业类型， 也是深南大道上拥有70年完整产权的商务公寓。 市场反映良好。
2季度
10810 11555
3季度
8832 12042
4季度
9673 13879.87
全年
9996 12490
2004 2005
同比
29.32%
6.89%
36.35%
43.49%
24.95%
成交价格:元/平方米
2005年写字楼成交价格比2004年同期有较大幅度的上扬，全线 飚红 全年成交平均价格为12490元/平方米，同比增长24.95%。
商务公寓
商务公寓定义
商务公寓的前身叫商住公寓， 根据不同的形态又可以细分 为SOHO，BOHO，STUDIO 等形式，是一种即可居住又 可办公的高档物业，在产权 上属于公寓类型，但其中又 完全具备写字楼的功能，是 近年来出现的一种极具投资 价值的物业。
关键词： 面积较小，商住两用
商务公寓
商务公寓特点
体会议中心、智能化保安系统等等。
深圳写字楼
租购群体之变化
外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步， 大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售 市场不容忽视的重要力量 写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带 动国内小买家进场吸纳的特点。
cbd某写字楼项目市场定位报告
CBD某写字楼项目市场定位报告1项目自身分析1．1项目地块情况序号项目内容1 名称CBD某项目之写字楼2 发展商北京XX房地产开发有限公司3 地理位置项目位于朝阳区XXX项目，东紧临东四环迎宾大道，西隔项目公寓临延静里中街，北距为朝阳路约100米，南距红领巾桥、朝阳北路距离200米。
4 用地性质商业用地5 规划限高该地块建筑限高80米6 地块情况项目一期公寓部分由多栋高层板式住宅楼及部分配套组成，建筑面积达到153105平方米。
二期为本项目的写字楼、配套商业部分，位于一期公寓正东侧，总建筑面积86610平方米，紧邻东四环红领巾桥与慈云寺桥的之间中界。
7 周边情况项目南侧为凯泰公寓，北面与联合大学商务学院隔河相对，东侧隔东四环主路与住邦2000、远洋天地相望，西侧紧邻项目的公寓部。
周边商务气息正逐步形成，各种配套设施逐步完善。
1．2 S.W.O.T分析1．2．1说明SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。
所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。
运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。
SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）和外部市场环境中的机会因素（Opportunities）威胁因素（Threats）四个方面。
就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素（Strengths）,是该项目与竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknesses）,是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunities）,是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素（Threats）,是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。
某大厦开发定位策划报告
所属省份
辽宁1 辽宁2 黑龙江1 吉林1 黑龙江2 辽宁3 吉林2 吉林3 内蒙古4
第一部分、通辽市宏观经济分析
二、通辽历史文化发展
第一部分、通辽市宏观经济分析
二、通辽历史文化发展
蒙古族文化发祥地之一 传统的科尔沁文化源远流长。科尔沁草原北至大兴安岭中部山脉，南至辽 河、柳河、大凌河流域，西至西拉木伦河、老哈河流域，这里地域辽阔，物 产丰饶，林草丰盛，宜牧宜猎，历史上孕育了强大的游牧民族，科尔沁草原 西南部的红山文化、中北部的富河文化、东部的昂昂溪文化。
第一部分、通辽市宏观经济分析
三、通辽经济状况与产业状况
第一部分、通辽市宏观经济分析
三、通辽经济状况与产业状况
近年来通辽经济发展状况
近年来，通辽地区经济发展突 飞猛进，经济增长速度在内蒙 古自治区牌名第二，连续五年 地区生产总值增幅均超过 15%。2010年地区生产总值 1176.23亿元，增幅达到16%； 2011年地区生产总值进一步提 升至1459亿元，增幅达到 21.8%，创历史新高！
通辽市
第一部分、通辽市宏观经济分析
一、通辽经济地理状况
2. 通辽的地理格局
通辽市城镇布局非常合理，处于领导地位的科尔 沁区位于通辽市的中部，下辖5旗1县1市分别环绕 于科尔沁区四周，这种地理格局使各下级县市的 经济流通完全倾向于科尔沁区，在当地最大限度 的保留了经济流和商业消费额，使得科尔沁区的 商业市场长期繁荣稳定。
东北地区 排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9
全国排名
14 17 24 28 34 49 68 89 99
城市
大连 沈阳 哈尔滨 长春 大庆 鞍山 吉林 松源 通辽
2010年 地区生产总值
写字楼定位报告
客 户 定 位
不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同
航运物流船务类客户更加强调周边区域同行集中程度、交 通便利程度 金融证券客户注重档次形象、价格； 贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化； 咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平 和周边商业配套； 科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及 售价。 企业注册区域不同客户的需求特征也不同 一般来说，在天津市本土企业选择写字楼地点时，往往 偏好选择与公司注册相同区域的写字楼。比如，河东区注 册的企业喜欢选择河东区的写字楼。 而外地企业的分公司、办事处则不受“恋旧地情节”的 困扰，他们一般偏好选择中央商务区作为办公地点，从而 提升企业的形象与实力。
天津写字楼定位报告
市 场 竞 争 环 境 分 析
1、天津市写字楼分布特点：天津市写字楼主要分布在 河西、和平区，河东与其它区域相对较少，传统的商务区 域占据了市场的主导地位，聚集着天津的高档写字楼。典 型分布区域有：小白楼区域、南京路区域、友谊路区域。 2、产品档次与客户构成：传统的商务区产品档次较高， 多为甲级或以上的写字楼，客户主要是大中型企业、外资 企业。南京路、小白楼、友谊路等传统商务区的写字楼在 未来3-5年内仍将是市场的主体，不论从供应量还是出租 率水平、租金水平仍占市场的主导地位。 3、客户需求：天津的写字楼客户普遍选择传统商务区 作为办公地点，对小白楼、南京路和友谊路三大传统商务 区较认同，小白楼和南京路沿线是受访者最向往的办公地 点，有小部分受访者选择东站附近作为其首选办公地点。 4、河东区及项目周边竞争环境：本项目周边成熟的写 字楼供应较少，缺乏专业性的中高档商务设施。项目周边 的写字楼档次多为乙级或以下，客户主要是中小型企业和 外省企业的办事处。十一经路是河东区客户在选择办公地 点时的首选，是未来本项目写字楼主要竞争区域对手。
某大厦规划定位建议
——酒店式公寓市场评价
相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售, 由于前两年 相城区商业还未成气候, 这种物业形态也不被人重视, 去化 缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象, 在 售普通住宅供应量少, 价格飞涨, 人们开始把目光投向酒店 式公寓, 凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中 心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善, 酒店式公寓会 有较大的需求空间。
专业化商务服务 软件服务方面不仅体现在高效的物业管理, 还有对入驻企业专业化的商务服务上。
写字楼规划建议
办公
产品表 现
写字楼
总面积
约2.5万 ㎡
楼高
99.99 米
楼层分布 5-25层
标准层 面积
1225㎡
层高 3.8
标准层平面修改建议
修改建议说明
电梯间改为南北向，动线更加合理。 北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。相 邻户型间可分可合，方便客户选择与使用.
酒店式公寓
产品表 现
酒店式 公寓
总面积
约2.4万 ㎡
楼高 98米
楼层分布
标准层 面积
5-28层 1000㎡
层高 3.2
酒店式公寓标准层平面建议
（标准层建议示意图）
配套用房
平面规划建议说明
电梯及配套用房靠北, 减少北面公寓户数, 并 适当缩减户型面积, 增大南面两边户型面积。
南北分开, 电梯分开, 增加居家氛围, 减少长 廊带来的冷漠和疏离感。
48%
86%
凯翔国际大厦去化较快, 特别是小面积房型, 市场供不应求, 目前剩 余量集中在200㎡的大户型。
——酒店式公寓产品户型情况
楼盘 主力面 名称 积㎡
面宽 m
写字楼项目定位
它是——[ 名商汇 ]
项目案名阐释
一个高度契合业态的案名。 “汇聚各界名流，高档复合型商务、休闲会所”。以“著名、名流”之“名”切入， 突出项目高端品质形象。案名简约、大气，极具传承力。在体现品味、地位等阶层 荣耀的同时，注重现代商务生活的休闲精神，缔造物质与精神，生活与享受，商业 与娱乐为一体的商务新境界，传达项目高尚居所、名仕社交沙龙、上流养生会所的 高尚内涵。静心、养目、颐神，纯粹高端，不露痕迹。 同时，案名结构韵律，明快有力，顾名即可思义，易于项目品牌的传播及推广。
商业部分建议
1、侧重目的性消费，诸如：风味餐厅、快餐店、中式餐厅、咖啡馆、酒楼、洗浴、 超市等业态，为写字楼、公寓的入驻客户及其他消费者提供就近便利服务。
2、由开发商组成商业管理公司统一招商管理，在保证回报率的基础上，进行招商。 由开发商投入培养商业氛围，这样既能保证业主能够获得稳定的投资回报，满足目标 顾客的回报率要求，又能促进销售工作的完成。
市场定位切入点
定位思考
首先对本项目进行模式定位——我们需要寻找区 别于市场绝大多数的形态，树立市场差异化的认 知，进而打造具有市场影响力的品牌
市场定位切入点
以西客站为中心的新兴市场正在形成。
以轨道交通为导向辐射全国的主要商业、商务集散地——这必 将是“西站板块”发展的核心源动力与区域前景。
面对金融街以及正在兴起的丽泽商务区昂贵的租金，会使一部 分事业正在发展中的客户望之兴叹，本地区相对低廉的价位及 较为完善的商务服务功能正是他们所需要的。
华天大厦 国储粮油中心 中国邮电器材集团公司 五洲传播出版社 铁道第四勘察设计院
客群来源
根据本项目的所处环境及部分商务楼进驻企业名录， 我们将客群主要分为：
1、 中小型、成长型公司 2、 事业单位企业化经营机构 3、 驻京办事机构 4、 在京大中型公司分支机构 5、 私营企业主 6、 投资人群 7、 设计院所 8、 金融街服务性公司 9、 贸易、制造业、物流业、票务工作等同西客站关联度高的行业 10、广告、影视公司
瑞安的项目写字楼定位的报告
成都写字楼宏观市场分析
成都市写字普遍存在的问题
建筑硬伤
成都2019年之前上市的甲级 写字楼中，相当比例为98年 金融风暴后形成的“烂尾楼” 发展而成，因此在层高、电 梯、停车位等关键品质指标 方面存在设计硬伤，对物业 品质产生严重威胁。
标准层层高普遍低于3.5米
楼盘名称
川信大厦 冠城广场 城市之心 威斯顿联邦大厦 时代广场 汇日央扩国际广场 中环广场 香格里拉中心低区 力宝大厦
项目情 况
在建 小计
拟建或 待建
小计 总计
项目名称
拉德方斯大厦 特拉克斯国际广场
理想中心
中信大厦 东方投资项目 蜀都城南项目 成都希顿国际广场
海洋中心 天合项目 一航瑞赛写字楼 神旺项目 正成项目 鼎立城南项目
档次
甲级 甲级 乙级
甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 乙级 乙级 乙级 乙级 乙级
建筑面积 （万平米）
林贸大厦
二环路北二段189号
金牛综贸大厦
二环路西三段181号
南玻商厦（商住楼）
互助路8号
金宇大厦
成都市一环路北四段 191号
6000 5000 10000 36000 15000 10000 50000 28393
成都写字楼宏观市场分析
城北写字楼供应稀缺，区域商务还处于起步阶段
城北区域不仅写字楼 存量少，新建写字楼 也比较少，这从供需 情况可以看出。 2009年上半年，城北 大区域范围整体供应 只占主城区的9.2%； 成交占比稍高，但也 只占主城区的12%。
瑞安项目写字楼部分
区域竞争环境及发展定位报告
报告思路
本报告将解决以下问题
•写字楼市场的发展机会在哪里？ •本项目开发写字楼是否可行？ •本项目需要做什么样的写字楼？ •本项目写字楼具体怎么做？ •能实现多大的价值？
定位-中山市颐和山庄颐和中心写字楼总体定位报告
元/人 ％
亿元 ％ 亿元 亿美 元 ％ ％
58314 3.8:61.4:34.8
276.6 102.4 321.4 122.1 -68.8 91.5
16.2
162.7
93000 3:52:45
10
14.6
147.1
423.9 27.1 200.9 226.1 515 205 78 95 10 11
57354.8㎡
48390.8㎡ 48390.8㎡ 18615.7㎡ 20145㎡ 8964㎡ 2651.8㎡ 120套
套数 17套
65套 14套 24套
写字楼部分状况
224.54-260.76㎡ 20% 62.65-92.43㎡ 14%
186.3-193.5㎡ 12% 102.7-156.6㎡ 54%
相当于1.5个假日写字楼
纵上经济指标试算所知，本地块按公寓产品类型进行规划，
总体量将达4/5个世家项目，其风险值较写字楼物业为高。
公寓/写字楼-经济投入产出对比测算
开发公寓或写字楼对于项目的经济评估对比分析：
开发公寓的经济产值评估： 27270.84×3800＝103629192元
（3800元为毛坯房价格，未计需投入的装修成本，预计增加400元/M2）
从整体数据反映，中山依然以第二产业为主，但受整体经济气候影响，第二产业 增长明显放缓，发展逐渐偏向第三产业，加上政府推动，第三产业发展将进一步
提速，现正处于过渡期，正是写字楼物业良好入市时机。
中山写字楼发展
中山写字楼发展史
80年代 初起 90年代中 起步
规模国企发展，经 济急增，部分为单 纯满足企业形象， 建立高耗能的写字 楼，但为数极少， 只为个别企业提供
某写字楼定位及装修策划方案
61000.00㎡
(写字楼)均价14000元/㎡
待定
(写字楼)均价11000元/㎡
摩尔中心雄踞高新核心升值地带唐 延路腹地，秉承一种健康、生态、 绿色的具有生命活力的新型商务办 公模式，巨资打造的一个40万平米 超大规模的中央商务集群，超甲级 5A写字楼。 摩尔中心专属定制 120-1560平米办公空间，可自由分 割组合，光纤入户、无线宽带、高 效办公，立显商务便捷。13层停车 塔，5A智能体系。
85600 15000
—— ——
暂无 450
唐沣国际广场
90184
45000
500
580
洛克大厦
57000
57000
282
暂无
标准类甲 级
旺座国际城 旺座现代城
汇鑫IBC
150000 180000 140000
150000 180000 130000
500 1000 700
700 580 暂无
u 车位数量：目前较好写字楼车位数量主要在300-400个左右,顶级写字楼车位数量在500-800个左右；
标准写字楼
都市之 门
长安国际
高新国 际
招商 大厦
旺座国 际城
旺座现代 城
汇鑫 IBC
唐沣 国际
大堂高度（米） 12
地面
大理石
墙面
大理石
天花
吊顶
8 大理石 大理石 吊顶
14.5 大理石 大理石
吊顶
13.5
大理 石 大理 石
吊顶
8 高档石
材 玻化砖
吊顶
9 高档石材 高档石材
吊顶
9 石材 石材 吊顶
9.3 石材 石材 吊顶
刷白 福尔波亚麻地板
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酒店式公寓
深圳酒店式公寓供应分析
楼盘名称 新银座华庭 所属区域 开盘时间 04-06-06 罗湖 04-06-18 05-03-27 05-04-16 04-11-20 福田 05-10-30 酒店式 酒店式 酒店式 纯商/酒店 式 商务 华强北 竹子林/农 科中心 04-03-27 商务 产品类型 SOHO 平均价格 （元/㎡） 8700 8000左右 9500 18000 8500 16000/180 00 8500 13000
东方银座
这种商务公寓形态市场承接力有限，经营风险高，也将被市场淘汰
商务公寓
3、酒店式公寓
市场角度
——存在较大的市场空间,较受投资型客户亲睐；
开发角度 ——对地段要求较高； 经营角度 ——酒店式服务，公寓式管理； 营销角度 ——形象高，实现高价能力强，易于宣传炒作；
代表产品
白金酒店公寓
这种商务公寓形态逐步淡出视野，被市场所淘汰
商务公寓
2、产权式公寓
成本角度
——前期对资金的要求较高，发展压力较大； 经营角度 ——经营风险高； ——跨行业经营，必须给予回报承诺，涉及发 展商继续经营该项目，收益较难以把握；
备注：深圳的东方银座经营的目前来看并不成
功，平均入住率不超过40%
市场反应比较好； 价格比较高；
天俊· CEPA时代 置地· 逸轩 世金汉宫 京基御景华城 金中环国际 商务大厦 财富广场 东方时代广场
地段要求高；
酒店式的市场认可度 比较高
东方银座
深南国际商务 国际市长 交流中心 泰格公寓（只租 不售）
03-11-15
04-06-27 04-03-20
商务公寓
商务公寓定义
商务公寓的前身叫商住公寓， 根据不同的形态又可以细分 为SOHO，BOHO，STUDIO 等形式，是一种即可居住又 可办公的高档物业，在产权 上属于公寓类型，但其中又 完全具备写字楼的功能，是 近年来出现的一种极具投资 价值的物业。
关键词： 面积较小，商住两用
商务公寓
商务公寓特点
70年产权；
可以进行工商注册； 物管费较写字楼低；
开间较小，可自由组合；
一般每户需设厨卫的上下水管道； 优越的地段和交通条件 ；
接近甲级写字楼的外立面；
完善配套。
财富广场
商务公寓
深圳商务公寓分类
1
SOHO或BOHO 可住可办公空间
2
产权式公寓
3
酒店式公寓
4
纯商务公寓
70 60 50 40 30 20 10 0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
新增面积 销售面积
04年写字楼供应达到历史最高峰， 05年有所下降写字楼的销售面积仍在逐年增加。
深圳写字楼
价格变化
资料来源：深圳中原深港研究中心
季度 年份
1季度
9089 11754
2季度
10810 11555
3季度
8832 12042
பைடு நூலகம்
4季度
9673 13879.87
全年
9996 12490
2004 2005
同比
29.32%
6.89%
36.35%
43.49%
24.95%
成交价格:元/平方米
2005年写字楼成交价格比2004年同期有较大幅度的上扬，全线 飚红 全年成交平均价格为12490元/平方米，同比增长24.95%。
“变是唯一的不变”
—— 《 Who Moved My Cheese? 》
报告思路
问题 分析问题 解决问题
目标
抓住市场 变化，实 现最优价 值 树立项目 品牌
如何突破思 维惯性，领 跑市场 有限条件下 做市场最受 欢迎的产品
环境方面 项目定位 客户方面 指标核算 项目方面
C
ONTENT 第一部分 外部环境解析
9000 8600 8200 7800 7400 7000 6600 6200 5800 5400 5000
2002-2005年全市商品住宅成交价格图
8126 6952 5980 5539 5680
2002
2003
2004
2005
06一季度
房地产大势走强一方面得益于连续三年土地紧缩政策的限制，造 成的供求关系失衡，造成房地产市场的急剧升温。
楼盘名称 新银座华庭 天俊〃CEPA时 代 国际商务大厦 金中环国际 商务大厦 南方国际广场 东方时代广场 东方银座 深南国际商务 国际市长 交流中心 华强北 竹子林 ――农科 中心 南山 中心区 罗湖 所属区域 开盘时间 04-06-06 04-06-18 ―― ―― ―― 04-03-27 03-11-15 04-06-27 04-03-20 建筑面积 （㎡） 95392 20000多 132406.70 103153 155124 66851.93 44298.50 46873.90 41780 平均价格 （元/㎡） 8700 8000左右 ―― ―― ―― 13000 12000 8500 8800
报告摘要
本项目基本技术指标建议
占地面积： 总建筑面积： 容积率： 4600㎡ 49680㎡ 10.8
建筑覆盖率：40% 项目楼层：27层 建筑高度：98米 商业面积：2760㎡ 商业所占比重：5.5% 写字楼面积：23000㎡
写字楼所占比重：46.3%
酒店式公寓面积：23000㎡ 酒店式公寓所占比重：46.3%
商务公寓
1、SOHO或BOHO可住可办公空间
产品角度
——SOHO/BOHO等可商可住的公寓 属于写字楼前期概念产品，概念
已经落伍，成为鸡肋产品，既不能满足商务人群需要，也不能满足 高档公寓客户； 开发角度 ——不能充分挖掘地段价值； 营销角度 ——难以树立强势形象以及超然的价值； ——难以整合更多资源。
报告摘要
经过对本项目的分析，综合考虑市场、地块、客户等各方面因 素，建议本项目物业形态为
写字楼、酒店式公寓和商业的城市商务运营体
酒店式公寓
写字楼
裙楼商业
报告摘要
本着利于营销推广、符合区位属性、客户接受程度最大等各方面因素， 建议本项目形象定位为
西岸华尔街·新锐商务舱
——专为成长型企业提供深度商务服务的准甲级写字楼
第二部分
第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
内部环境解析
区域客户研究 项目深度剖析 项目定位 经济指标测算
【第一部分
外部环境解析】
宏观 环境解析 深圳写字楼市场解析 深圳商务公寓概况
【第一部分
外部环境解析】
宏观 环境解析 深圳写字楼市场解析 深圳商务公寓概况
宏观市场
泡沫论
值得一提的是 2005年深圳的房价 收入比为9.52：1， 房价增长过快严重透 支了普通市民的消费 能力，存在一定的非 理性泡沫，积聚了较 高的风险。
客户定位的细分
主题化、个性化、配套化、生态化、人性化写字楼的出现，是客户细分，市 场细分发展的必然结果 如金中环（酒店式服务）、深圳动漫城（集动漫画创意+包装制作+出版发行 等产业链形式的专业性写字楼）等。
写字楼5A智能化
5A智能化都是各发展商使用最多的宣传主题。如：千兆网络光纤、自动消防 报警与喷淋系统、智能化楼宇管理系统、智能化电梯系统、全信息化数字多媒
商务公寓
1、SOHO或BOHO可住可办公空间
在国外，SOHO指艺术家用的 仓库，可以按照自己的生活品位来 设计。而如今，SOHO泛指在家办 公或小型创业者，特色是自己掌握， 调配工作时间，又特指善于利用通 讯器材、电脑、互联网、由三五个 同好者共同组成的自由工作室。
擎天华庭
深圳标榜为SOHO的物业主要爵 士大厦、擎天华庭、都市e站、东 门国际广场等。
体会议中心、智能化保安系统等等。
深圳写字楼
租购群体之变化
外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步， 大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售 市场不容忽视的重要力量 写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带 动国内小买家进场吸纳的特点。
KIMBERLY-CLARK
宏观环境
就目前市场情况分析，宏观调控对大势 升温所起的抑制作用微乎其微，房地产市场
将在一定时期内就其惯性进一步上行，那么
项目所处的宝安市场是否也继承了这种趋势，
面对写字楼市场本项目何去何从？
【第一部分
外部环境解析】
宏观 环境解析 深圳写字楼市场解析 深圳商务公寓概况
深圳写字楼
供求变化
资料来源：深圳中原深港研究中心
区域 福田 福田 福田 福田 罗湖 罗湖
户 型 单房 2房1厅 1房1厅 单房 2房1厅 2房
面积（㎡） 25 46 42 36.27 58 75
月租金 1600 3000 2400 2300 3500 7500
单位面积租金 64
出租率
94% 65 57 92% 63 60 100 96% 100%
——白金酒店式公寓
酒店式公寓已成为市场热点，深受市场亲睐，发展前景广阔
商务公寓
4、纯商务公寓
市场角度 ——市场有一定的接受力，主要集中在中小型企 业和投资客 开发角度 ——开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉； 成功案例 ——深圳真正打“纯商务公寓”的只有一个楼盘— —求是大厦。求是大厦是深圳有关政府职能部 门批出的首批以“商务公寓”分类的物业类型， 也是深南大道上拥有70年完整产权的商务公寓。 市场反映良好。
宏观政策
“国八条” “深八条” 第三次加息
“温六条”
“国八条” 、“深八条” 、“温六条”旨在“扩大供给、严格 开发、阳光销售”，抑制房价上涨和市场投机行为，使房市步入 规范健康的良性发展轨道；