上海代表性创意园区案例分析2010年6月

典型特征分析
客群特征
一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的 吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：
普通大众
城市白领
精英阶层
同乐坊
•旧厂房的建筑 新貌
•主题餐饮 •时尚发布活动 •时尚演出
•俱乐部、酒吧
1933 •老建筑观光 老场坊 •公益活动
•特色餐饮体验 •主题零售 •时尚发布活动
典型特征分析
创意办公
通常由3层以上的厂房 改建而成； 内部空间比较灵活，可 根据企业需要进行划分； 主要面向创意设计类的 中小型企业单位或个人工 作室
典型特征分析
开放空间
围绕广场、景观节点等 形成适合大众休闲的开放 空间； 经常性地引入各类公益 活动、比赛、室外展览， 吸引人群集聚
•兴穆手工 •美国偶像
酒吧餐厅 •苏浙会
乐部
•乐昂建筑设计 积达1500平米
•上汽俱乐部 •亚茄文化传播 的空中舞台
•亚洲时代
•狠牛创意面馆 •雪茄客俱乐部 •上海创意产业
•库诗Kenas •牛市中餐厅
中心
•品位品位
•红意意大利餐
•绝色礼服定制 厅
•易安咖啡
•博茂营销
时尚发布
品位品位
西班牙餐厅
美国偶像
以商业休闲为主导 核心功能是商业休闲，创意办 公仅最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业 零售、餐饮休闲、文化娱乐等多 种形态； 商业比重都要高于50％
结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一 类型的案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。
主
导
无锡北仓 门
13 000 m2
艺术展览 创意设计
✓✓
✓✓ ✓✓ ✓✓ ✓✓
低于 ✓ 20％ ✓ 16％
✓ 10％ 低于
✓ 20％
田子坊
约20 000 m2
文化艺术体验
✓
✓
✓✓
大于 ✓ 50％
以
酒吧娱乐
商 同乐坊 19 300 m2 业
时尚活动
✓✓✓
✓
70％
休 闲
老码头
25 000 m2
商业休闲、时尚 消费
时尚发布 狠牛创意面馆
代表案例解读
1933老场坊——主题特色
与休闲旅游结合，聚集人气、提升知名度。 极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，吸 引了大量观光游客和摄影爱好者； 目前已成为上海工业旅游的主打品牌。
引入各类时尚活动，形成亮点，塑造品牌。 与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文 化交流活动和公益活动； 不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等
✓
✓
✓
✓
✓
✓
60％ 左右
为
主 导
1933 老场坊 25 000 m2
休闲体验
✓✓✓✓✓
✓ 60％
札幌啤酒 120
厂
000m2
时尚休闲 啤酒文化体验 ✓
✓
✓
大于 ✓ ✓ 90％
根据功能用途的不同，旧厂房/ 旧里弄的改造创意园区通常分为 以下两类：
以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休 闲仅作为配套而存在 商业业态相对单一，以餐饮为 主 商业占比低于20％
代表案例解读
同乐坊——基本概况
区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有 达安锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力； 规 模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米； 项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲 空间。
代表案例解读
代表案例解读
上海老码头——基本概况
区位条件：地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带，紧邻世博园区，距离黄浦江50米。北靠毛家 园路、南临新码头街，东隔外马路与黄浦江相望，西临中山南路。
规 模：占地面积 1.6万平方米，建筑面积 2.5万平方米，由22栋风 格各异的建筑组成。 分 区：分为广场 部分和办公部分。
零售类
• 通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主， 中高档定位，商铺规模不大，从几十到一两百平米左 右，装修精致、主题鲜明；
• 服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定 制，定位较高档
• 定位高端的会所、俱乐部最为常见； 文化娱乐类 • 电影院、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自
身条件选择
同乐坊——业态布局
时尚餐饮 （30％）
俱乐部 （50%)
零售概念 店
(20%)
其他
香啡缤 好友咖啡 老灶店 你好，维 也纳 (奥地利餐 厅)
Sky Club
Muse Club J’S Club Kento’s Live House 宝马会
阆风艺术 画廊
杰奎琳画 廊
张钢宁钢 琴坊
芷江梦工 厂
(剧场)
单个面积 约几百平 米不等
↘ 零售：利用原有墙面和立柱进 行空间分割，现代简约的展台与 建筑的古朴形成了对比，打造一 个与众不同的购物体验空间。
← 休闲空间：现代化的休闲小品点缀， 具有强烈的时尚感和艺术性。
↓ 舞台：建筑的顶层利用大面积的 玻璃和钢筋取代原有石材，开辟成 为空中舞台，并导入了一流的影音 设备，适合各种时尚活动的需要。
代表案例解读
1933老场坊——空间特色
整体风貌：完好地保留了建筑原有风貌，旋梯、楼道、 连廊、柱体等各种建筑元素，构筑了如同迷宫一般的游览 体验。 商业空间：各商家结合建筑特色和自身业态需要，通过 现代元素的导入，打造一个个奇特← 的餐厅商：业保空留间了已。有墙面和立柱，
而通过吊灯、铁艺、马赛克等细 节装饰以及灯光效果，渲染餐厅 的独特氛围。
以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人 与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动
群
利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业
同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以 入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等；
及成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间；
与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地
媒体见面会
时尚发布
论坛讲堂
文艺演出
代表案例解读
同乐坊——形态风貌
改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用 主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、 齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色 块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。
代表案例解读
1933老场坊——基本概况
依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独 特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引 普通大众的参与，以此聚集人气。
启示二：消费的主 力
由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因 此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中 高档业态占据60％以上，构筑一个中高档的生活圈。
启示三：亮点的塑 造
面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少 而精(20％左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。 同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢 华。
人气的来源
消费的主力
亮点的塑造
典型特征分析
业态特征——依托空间特色，打造特色休闲商业集群
业态配比的一般规律
旧改项目常见商业形态的一般特征
业态分类
商业休闲
创意办公
• 宽敞、自由、灵活，面积可分可合； • 主要面向设计类的中小型企业或个人工作室
酒店
• 以小型的精品酒店为主，主题鲜明，以独特文化吸 引特定人群
展示空间
• 通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为 展示功能，面积在1000平米以上；
• 功能具有弹性，可用作时尚发布、公益活动、论坛 讲座以及企业年会等多种形式
案例研究
案例的遴选
分 类
项目名称
规模 建筑面积
产业特色
商业休闲
创意办公 其他配套
零售
餐饮
文娱
Loft
艺术 工作 室
酒店
展示 空间
商业 占比
以
8号桥
12 000 m2
建筑设计、设计 咨询、影业制作
✓
创
意 办
新十钢
18 000 m2
文化、设计、传 媒、雕塑
✓
公 为 智造局 23 000 m2 国际服务外包
针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具 举办各类时尚活动。
有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。
• 酒吧面积均在1000－2000平米之间， 可以容纳1000余人； • 内部利用原厂房的结构，结合玻璃 等现代元素运用形成两层以上的高挑 的空间； • 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利 用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚 会等。
•会员制的顶级 会所和俱乐部
上海 •老建筑观光
老码头
•老码头风情体 验
•商业休闲体验
•会所、俱乐部 等高端服务
札幌 •啤酒文化观光 啤酒厂 •家庭消费
•品牌零售 •时尚活动 •主题餐饮
Βιβλιοθήκη Baidu
•啤酒文化体验
•高档艺术品消 费
吸引点 •开放 总结 •公益
•时尚 •体验 •消费
•身份和生活方 式的体现
启示一：人气的来 源
毛家园路
3
5
6
中2
山
南 11
路
1
10
9
7外
马
8
路
3 1
5 5 510
2
524
新码头街
代表案例解读
上海老码头——业态分布
广场部分：主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售等业态，
形成一个创意市集，广场中心水景在举行时尚派对时可变为水
上T台；
办公区域：以创意办公为主，包括创意产品工作坊、先锋艺
术家中工西作餐室饮和创意企咖业啡办馆公/茶。馆 俱乐部/会所
典型特征分析
休闲商业
临近广场、步行道的 1-2层厂房改建 形成连续的商业界面 与开放空间形成互动 以中西餐厅、咖啡馆、 创意小商铺类的业态为 主 主题鲜明、装修精致、 富有情调
典型特征分析
酒店会所
通常选在相对僻静的场 所 多为小型的独栋建筑改 建而成 外表朴实，内部装修奢 华 精品酒店的客房数通常 在50左右，具有很强的设 计感和文化性
代表案例解读
1933老场坊——业态构成
商业休闲类：1-3层，以中高档的餐饮和零售为主，结合3家顶级会
所；
创意办公类：第5层，以创意类企业的工作室为主要形态；
展览展示类：第4层，依托的空中舞台，定期引入各种时尚发布活动。
零售
餐饮
会所
办公
展示
•火柴的故事 •花花牛西班牙 •法拉利车主俱 •吾度视觉艺术 •跨越2层，面
创意零售
• 庆会楼
• 星巴克
• 一号会所 • 三上手工
• 名唐有机餐厅 • Melody 5
• 申绅会馆 • 集艺源画廊
• 黄埔一号私房菜 • Caffein
• 吴记小菜
• Banni
• 码头人家
• Top Choice
• 米索斯希腊餐厅 • Jimmy’s
• kebabs(印度餐厅 Coffee & Bar
)
• 三癸堂
• Quilt House(布 艺) • 瀚晶 • 兰轩制衣 • Lafoto • Woo(服饰鞋包)
• ……
代表案例解读
上海老码头——风貌特色
对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和修复，并大量运用玻璃的元素，使大 面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比，整体风格大气； 细节上保留了水泵、水管等原码头元素，并通过现代化的手法凸显，古朴而又 时尚。
区位与规模：位于上海虹口区，共有5栋建筑组 成，总建筑面积3.27万平方米； 历史文化：主楼建筑面积2.5万平米，共5层。 前生是上海工部局宰牲场，由英国设计师巴尔弗 斯设计，享有“远东第一”之誉； 主题定位：时尚创意新地标，产业、商业、文 化、旅游四位一体，涵盖时尚发布、创意办公、 休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。
创意办公 其他配套
占比
细分业态
占比
餐饮类 40％左右
50-70% 零售类 40％左右
文化娱乐类 20％左右
10-20%
－
－
10-20%
－
－
分类
特征描述
餐饮类
• 通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规 模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档 定位；
• 也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅 风格符合项目整体定位
单个面积
1000-
在1000－
2000平米
2000平方
左右
米左以右芷江梦工厂为核心，聚集画
廊、琴坊等零售店，形成艺术文
化的聚落
西侧5-6层的厂房多改为 LOFT办公，集中了影视、 杂志等文化传媒类企业
餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易 于聚集人气，多为1-2层旧厂房改造。
代表案例解读
同乐坊——主题特色