上海中山公园龙之梦案例
曹家渡
曹家渡未能发展成商业中心的原因分析内容摘要曹家渡是上海西北区最热闹的老商业中心之一。
近年来上海政府对曹家渡进行大力发展，但没有成功发展为商业中心。
本文针对这一现象进行研究，立足于曹家渡的实际地理位置，交通条件，居民条件等因素进行分析并将曹家渡开发模式与成功案例的开发模式进行对比分析。
得出其不能发展为商业中心的五个主要原因即：商业形态单一，周边商业竞争激烈，行政区域分割，商业规划与当地居民消费水品不匹配，交通不便利。
关键词：商业地产开发；行政区域；消费水品曹家渡地跨三区,商业上受静安寺、中山公园、长寿路三大商圈辐射影响，已成为上海重点发展的12个区域商业中心之一。
在1984年上海市总体规划中，曹家渡作为市级副中心被提出来。
1993年市规划局又做了控制性规划，上海市商委也把曹家渡定位为市级商业副中心。
政府对曹家渡的发展投入了大量的人力物力，但是曹家渡仍未成功的发展成为商业中心。
这个现状的形成并非偶然，通过对曹家渡地区条件的分析及对比成功商业中心的开发案例可以分析出曹家渡未发展成为商业中心的主要原因主要有以下五点。
第一：商业形态单一。
曹家渡的开发形式单一，只有购物休闲娱乐设施，后续的高级酒店，写字楼及住宅的开发没有跟进，即没有一整套完整的开发方案。
在商业开发中较为成功的案例是“万达广场”的开发。
以“万达广场”为例分析一个成功商业地产的开发模式，通过万达广场的开发与曹家渡的开发相比较，找到曹家渡商业发展不成功的原因。
与曹家渡相比，万达广场的优势主要在于其开发模式。
万达商业开发模式是：开发大型综合体，多业态组合如酒店，影院，百货，知名大型零售商，名牌主力店，附中小型餐饮，娱乐设施，写字楼，住宅，公寓；与大型销售商、酒店管理集团战略合作，注入自有品牌，万达酒店，万达影城，万千百货。
万达广场创造了具有显著的经济效益。
一：为商贸，文化，娱乐，体育，餐饮等第三产业提供广阔的发展品台，从而带动所在区域的产业。
二：全方位满足和创造新的消费需求，从而有效的拉动和刺激消费。
中山公园龙之梦地产规划课件
• 利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、 公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、 城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立 体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源 有效的结合，增强城市服务功能。
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酒店标准层平面
• 办公标准层平面
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市场情况
• 办公部分：写字楼一方面要求客户有比较高的品牌知名度，另一方面还 要对方整层租赁，拒绝分割租赁的散户。写字楼整体档次较高，包括百 度、西门子、米其林等知名企业入驻；目前所有办公空间已全部租出， 租金达到4.5~7元/㎡/天左右。
• 主楼五十八层：
位于商城的东南角。 L1-L2：门厅，大堂； L3-L8：同时连通购物中心和上部酒店的各个特色餐厅； L9-L10：酒店宴会大厅的前厅； L12：健身中心，连通屋顶的游泳池和网球场； L13-L23：办公层； L24-L58：酒店客房及设施。 （其中，L11、L27、L28和L43为避难层或设备层）。
素，但人流量不是决定租金的唯一指标，龙之梦自身的多物业功能组合、 物业结构、品质、定位规划等都影响其租金增长，因此龙之梦周边的大 型商业租金较龙之梦更低；
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龙之梦开发运营历史回顾
0租金 扣点
• 【2003年 投资30亿】自营龙之梦购物中心总投资将近30亿左右， 面积达32万平方米，由民营企业投资建设并管理经营。
万达、华润、凯德案例亮点学习
万达、华润、凯德的案例亮点的学习万达亮点：“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢？是万达的财务模式？靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。
”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。
“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。
”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要？以广州番禺万达广场为例，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。
即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70％的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。
王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。
凯德商用亮点：核心特点：成熟的产品线凯德商用是新加坡凯德置地集团在华投资的企业，始终坚持高品质零售商业地产的投资、开发和管理。
针对不同的消费群体和消费习惯，成功打造出三种独具特色的购物中心模式。
产品一：来福士广场中国的来福士综合体是凯德中国旗下最具典范性的综合性地标项目，凯德中国既是开发者，也是拥有者和管理者，其中由凯德商用中国来运营管理购物中心部分。
中山公园龙之梦
中山公园龙之梦中山公园位于中国上海市徐汇区，是一座历史悠久、文化底蕴深厚的城市公园。
而中山公园内最引人注目的景点之一，便是“龙之梦”雕塑。
“龙之梦”是由著名雕塑家何先生创作的一组雕塑作品，于1997年首次在中山公园展出。
它包括一条巨大的龙和一个少年的形象，整体造型寓意着中国古老的神话传说中的龙与人的和谐相处。
这组雕塑作品位于中山公园的中央湖泊之上，巨大的龙浑身漆黑，鳞片有如钢铁般的坚硬，展现出龙的威严与力量。
龙的身体呈曲线状，蜿蜒在湖面上，仿佛一条巨大的巨龙苏醒之后，准备展开飞天的腾跃。
与龙齐肩的是少年的形象，少年背脊挺拔，手中捧着一本书，目光坚定地望向远方。
少年的形象展示了年轻一代无限的希望和憧憬，寓意着未来的美好。
而龙与少年的相互呼应，则传达出中国传统文化中龙与人之间和谐共存的思想。
“龙之梦”雕塑给人一种雄浑、壮观的视觉冲击，也给人以中国古老文化的思索。
这个雕塑作品是对中国传统文化的一种现代演绎，通过现代雕塑的手法，以艺术形式向人们展示出了龙这一神奇生物在中国文化中的重要地位。
龙在中国文化中一直扮演着十分重要的角色，被视为吉祥的象征。
龙是中国文化中最具有神秘色彩的动物，在古代帝王与神话故事中经常出现。
龙的形象丰富多样，有飞龙、腾龙、游龙等不同的形态，寓意着权力、智慧和运气。
同时，中国古代的人们也相信龙能为他们带来好运和幸福。
在中国的古代建筑中，龙也是一个常见的元素。
大量的雕刻、绘画和瓷器中都可以看到龙的形象。
而“龙之梦”雕塑，作为对龙这一传统元素的重新演绎，向人们展示了龙的独特魅力和神秘力量。
中山公园是上海市民休闲娱乐的重要场所之一，每天都有大量的市民和游客来这里散步、游览。
而“龙之梦”雕塑作为中山公园的一个标志性景点，也吸引着众多游客的目光。
无论是中国人还是外国游客，都对中国古代文化充满了兴趣。
在“龙之梦”雕塑前，游客们可以感受到中国古代文化的魅力和博大精深。
同时，这座雕塑也成为游客们拍照留念的热门地点之一。
TOD模式的商业综合体开发
上海美桥资产管理公司董事总经理张景瑞/⽂题记TOD三板斧交通枢纽的种类较多，不同的交通节点（机场航站楼、⾼铁站、地铁站、公交车站、的⼠站）及交通换乘枢纽，其TOD模式下的规划设计，建设技术及运营都应有所不同。
本⽂以贯穿城市⼤动脉的轨道交通为例，分享交通枢纽商业地产的开发与设计经验。
众所周知，轨交具有⼤运量的特点，能为其周边商业带来巨⼤⼈流。
诸如北上⼴深等⼀线城市，已经有轨交综合体开发的典范，如上海龙之梦，北京来福⼠等都是⾮常成功的交通枢纽型商业地产。
⽽随着轨交⽹络在⼆三线城市或地区的铺开，与其配套的商业地产开发也将得到蓬勃发展。
关键是如何在这⽚轨交商业的沃⼟上开花结果，通过TOD来提升轨交商业综合体的品质与收益。
⾸先，第⼀板斧——交通组织。
从⽬前已有的轨交枢纽和商业衔接⽅式，可以将轨交商业分为上盖型和⼴场型。
上盖型⼜分成两种，其⼀是通过通道连接，其⼆是乘客出闸机即到购物中⼼；⽽⼴场型则未直接连接轨道，仅是设在地铁站附近。
在规划设计时,上盖型轨交商业应结合实际交通⼈流实现交通⽴体化，做到快速分流并确保交通运⾏流畅，并避免同周边交通的相互影响与⼲扰。
⽽⼴场型商业则应注意控制从交通站点到商业的步⾏距离，以5~10分钟为宜，并为商业⼊⼝开辟⾜够的快速通道。
下⾯我们来分享上海的⼏个经典案例：中⼭公园商圈是典型的依托轨道交通⽽发展起来的商业区。
该区域临近三条轨交的换乘站中⼭公园站，包括⼀号线，三号线和四号线，其商圈内包括了龙之梦购物中⼼、巴黎春天、玫瑰坊等时尚商场，也有苏宁、国美、永乐等⼤型电器商城。
其中，龙之梦是集⼤型商业、酒店、国际甲级商业楼于⼀⾝的⼤型综合商圈。
龙之梦依靠地下通道与空中封闭连廊将商业与交通站点连接起来构成⼀个商业中⼼。
同时在同⼀栋商厦中实现多种交通⽅式的垂直⽆缝换乘，形成了三⾸层的概念。
值得注意的是龙之梦2F轻轨和B1地铁站出闸机后，到项⽬直接连通中庭，提⾼了通透感和可视性。
此做法也在后来的⼀些商业项⽬中得到普遍应⽤，如虹⼝龙之梦和打浦桥⽇⽉光中⼼⼴场。
上海典型商业街案例
项目功能区划
上海湾商业街由南北两组建筑和中间 的商业步行街组成，主体建筑3层，局部 4层，地下2层，地上建筑面积约19000平 米。街区中段有连廊连接，街区两端为 连通地下一层的下沉式广场。地下2层为 大型地下停车库，设计三个出入口。整 条商业街的屋顶用一个孤行的钢结构 上 覆透空玻璃进行包合，即有开放式的效 果又可免受风雨的影响。
四季坊 · 项目功能区划
地下一层为特色餐饮区， 二、三层分割为小商铺， 主营服装食品， 临外街部分为品牌餐饮
评价与借鉴
敞开式步行街的形式使得四季坊与大商场相比起来更开放，更 有亲和力，不会让消费者有压迫感。南京西路目前正缺少在购 物之余让人放松心情、消磨时间的休闲场所，四季坊可以填补 这一空白。 即开放又相对独立的布局及多元化业态，从最大程度上满足人 们的视觉、心境、消费等各个层面的需要 四季坊的消费群体会以年轻人为主，与南京西路错位经营，作 为南京西路商圈的有益补充。 吴江路原有的人气，清晰的定位以及时尚潮流品牌大量引入， 对目标客户群形成了很强的吸引力。
上海新天地
上海新天地座落在市中心，淮海中路 南侧、黄陂南路和马当路之间三万平 方米的地块上，毗邻黄陂南路地铁站 和南北、东西高架路的交汇点。
上海新天地的前身是上海近代建筑的 标志之一———破旧的上海石库门居住 区。改造之后，上海新天地被创新地 注入了诸多时尚的商业元素，变成了 一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一 身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
大宁国际广场
占地面积:约5.5万平方米 建筑规模:约25万平方，建筑1-4层， 层 高：由地面20万平方米和地下5万平方米 组成。共有15栋错落有致的建筑、11个 大小广场和庭院、约2公里步行街和 1,300个停车位。地面20万平方米建筑面 积主要为： 商务酒店 -- 30,000平方米 办公楼 -- 39,000平方米 商业零售 -- 50,000平方米 餐饮/娱乐 -- 45,000平方米 教育文化和生活配套 -- 15,000平方米 停车场和公共区域 -- 21,000平方米
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
城区商业楼停车场规划与设计案例分析
城区商业楼停车场规划与设计案例分析汪涛【摘要】By selecting famous commercial mansions in Shanghai and Guangzhou as cases, the paper mainly compares and analyzes parking de-sign and operation benefits from aspects of regional characteristics, spatial layout, traffic organization and traffic facility construction, which has important referring value for domestic underground comer parking planning and management.%选取上海及广州著名商业大厦为案例蓝本，重点从区位特征、空间布局、交通组织、交通设施建设等方面对比分析其配套停车场的设计和运营效益，研究成果对我国商业建筑地下停车场规划、运营及管理具有重要的实践参考价值。
【期刊名称】《山西建筑》【年(卷),期】2014(000)018【总页数】2页(P18-19)【关键词】城区商业楼宇;停车场规划;交通设计;案例分析【作者】汪涛【作者单位】上海济安交通工程咨询有限公司，上海 200000【正文语种】中文【中图分类】TU248.31 概述商业楼宇配件停车场指在城市大型商圈中，单个商业楼宇或多个商业楼宇组合所配建的停车设施，包括地下停车库、停车楼等。
商业楼宇配建停车场的停车需求主要来自于商场购物的消费者，而对于商场来说提供优质的停车服务和购物体验，可以提高商场的竞争力。
一个好的商业楼宇停车场，不但能满足本楼宇内消费者停车需求，同时能部分满足附近道路停车需求，对缓解我国大中城市中心商业区内停车难问题有非常重要的现实意义。
自动扶梯安全事故分类及风险防范—— 电动扶梯安全事故风险防范
中图分类号:C936 文献标识码:A 文章编号:1672—9285（2017）02—0100—06自动扶梯安全事故分类及风险防范[1]——电动扶梯安全事故风险防范与评估研究之一孙建安[2] 袁敏琴[3] 林祝君[4]【摘要】自动扶梯安全事故多发，给广大乘客的身心健康甚至生命安全造成严重威胁。
如何防范自动扶梯发生事故保障乘客群体的安全，已经引起安监部门、安防部门及社会各界的高度重视。
通过对110起典型案例整理统计，概括总结出扶梯事故新的分类方法和事故特点，解剖分析出事故的多发原因和风险规律，进而有针对性地提出了自动扶梯安全事故的风险防范及控制对策。
尽管自动扶梯事故牵涉面广、诱发因素多，只要生产安装、使用管理、安全监察部门及广大乘客携手共防，是可以做到有效防范和控制的。
【关键词】自动扶梯事故分类规律特点安全风险防控对策自动扶梯又称电动扶梯或手扶电梯，是扶手式滚动电梯的简称，是指带有循环运行梯级用于向上或向下倾斜运输乘客的固定电力驱动设备[5]。
自动扶梯运行原理主要靠电动机齿轮梯级链驱动驱动链，驱动链带动梯级链和摩擦轮，实现梯级和扶手带的同步运转。
自动扶梯在商场、超市、地铁站等场所应用已经极为普遍，是城市中不可或缺的踏乘交通工具。
近年来，自动扶梯安全事故频发，对当事人身心健康造成严重损害，甚至危及人们的生命安全。
这警示人们踏乘自动扶梯需要树立风险防范意识并采用正确的方法。
媒体披露的一幕幕血淋淋的事故背后，运行着的自动扶梯究竟存有哪些安全隐患，扶梯事故的发生有何特点和内在规律，人们面对着几乎天天需要踏乘的这类日常工具，如何发现其运行中的风险，又怎样防范和应对自动扶梯事故呢？我们从近十年来各地发生的典型案例说起。
一、自动扶梯事故频频发生2012年1月29日12时30分，北京位于西单的新一代商场内，一名九龄男童在独自搭乘自动扶梯时，将头伸出电梯之外，致使头颈部被卡在五层和六层之间的扶梯夹角当中。
令人惋惜的是该[1] 本文系孙建安教授主持的北京政法职业学院2016年度科研课题《电动扶梯安全事故风险防范研究》阶段成果，项目编号：ky201602。
上海中山公园附近的景点
上海中山公园附近有很多值得一游的景点，其中几个比较知名的景点介绍如下：
* 上海动物园：位于长宁区虹桥路2380号中山公园西侧，园内种植的花草、树木1万多株，候鸟从全国各地飞来越冬，给动物园增添了生气。
动物园里有狮子、老虎、黑熊、猴子等动物，还有很多散养的禽类，如天鹅、鸵鸟等，可以让游客亲密接触。
* 上海历史博物馆：位于长宁区愚园路128号，是一座集文物收藏、展示、宣传、教育于一体的综合性历史博物馆。
在这里，你可以了解到上海的历史文化和发展变迁。
* 静安寺：位于静安区南京西路间的一块风水宝地——静安古塔，是上海市区最大的佛教寺庙。
寺庙庄严雄伟，香火鼎盛，给人一种宁静祥和的感觉。
* 玉佛禅寺：位于静安区安义路68号，是上海最著名的佛教寺庙之一。
寺庙内供奉着精美的玉佛，香火鼎盛，是一个很好的修身养性的地方。
* 上海音乐厅：位于长宁区延安西路1262号中山公园西南侧，是上海重要的文化活动场所之一。
在这里，你可以欣赏到各种音乐会、戏剧表演和艺术展览等活动。
* 龙之梦购物中心：位于中山公园附近，是一个大型购物中心，拥有众多的商店、餐厅和娱乐设施，是购物和休闲的好去处。
此外，中山公园附近还有许多其他的景点，如中山公园植物园、长宁艺术中心等，每个景点都有其独特的魅力和特色。
总的来说，上海中山公园附近是一个集文化、历史、娱乐、购物于一体的地方，游客可以在这里享受到丰富的旅游体验。
在游览这些景点时，请注意保护环境，遵守相关规定，让旅游成为一次难忘的经历。
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
建筑特色—内部设计
大中庭—椭圆形中庭布以多部电扶梯。
中庭挂饰——数量较多，多 以各楼层新开店铺的广告形 式呈现，展示性较强，但较 为杂乱。
建筑特色—导视系统
•龙之梦购物中心作为一个大 体量的商业体，内部商品丰 富、店铺众多，所以为了便 亍顾宠采购心仪的商品，在
各个主要节点处均设置了导 视系统。 •导视系统用亍为消贶者提供 准确、清晰的寻路指示，引 导其快速到达目的地。分布 亍各楼层主要的垂直交通位 置，能够有效地引导顾宠。
说明性导视系统 —垂直梯附近
上海龙之梦丽晶大酒店
上海鼎园瑞峰公寓酒店
设计理念及发展历程
龙之梦购物中心是中山公园地区轨道交通枢纽商业组合体，占据上海市两条主要轨道交通交汇点。其中，地 铁二号线连通上海的两个机场，轻轨明珠线连通上海的两个火车站。基地占地2.59公顷，地上、地下总建筑面积 约32万平斱米，总投资逾30亿人民币。
龙之梦购物中心利用轻轨、地面公交、地下铁建设的丌同高度，复合轨道交通、公交车站、商业建筑、地下
方位性导视系统 —电扶梯附近
引导性导视系统 —中庭附近
品牌简介
URBAN RENEWAL，是法国品牌UR LIMITED旗下的服装连锁零售品牌， 现亍上海、北京、广州、成都、大连等重点城市均开设有品牌与店，全 国现拥有30多家店铺。
UR是全球为数丌多应用快时尚商业模式进行领先运营的品牌，创立之刜 的所有运营和管理均以快时尚DNA为核心进行探索和发展，品牌以“奢 华大店、产品丰富、更新快速和价格实惠”为定位，突出产品主导一切 的经营理念；幵以建构全球快时尚领导品牌作为战略目标，率先推行崭 新的快时尚概念。
上海中山公园龙之梦购物中心案例31页
餐饮租金8元/㎡/天 一楼零售租金30元/㎡/天 【2007年 龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体
系，吸引不少企业入驻。2007年3月，租金实现翻番，日均客流量量超过8 万人，随着写字楼企业的不断入驻，办公人群的增加，以及通过品牌调整， 实现租金翻番。2007年12月，嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的经营管理权。 【2008年】2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心 的休闲娱乐设施。2008年12月，龙之梦万丽大酒店开业投入运营。2008 年12月，龙之梦购物中心实现销售营业额19.3亿元，比上年16.4亿元销售 额增长11.76%。 【2009年 步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权，专业的商业 运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为 鲜明的功能区域划分。 转型期：引进专业管理团队，转型休闲MALL，项目开始盈利。凯德商用接 手管理龙之梦，迅速进行业态调整，将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到 40%，同时改善部分硬件设施和购物环境，逐步摆脱自2005年开业以来人 气始终不旺的现象。
B1、B2层的层高均为5.2米。
坡道
坡道
B4层平面
坡道
坡道
B3层平面
出租车站
B2层平面
卸货区域
B1层平面
建筑布局 – 裙房
裙房十一层：
由一至九层的购物中心和十至十一层的酒店宴会大厅组 成。 购物中心标准层呈弧形，有条形中庭及两侧的购物廊道 连接三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的室内购物 街。 在购物街围合的中心区域是每层3000m2左右的百货公 司，百货公司向三个椭圆中庭都开有入口。 L8：餐饮。 L9：沿中庭四周为大型的美食广场，以及龙之梦影城。 L10-L11：酒店宴会大厅。
龙之梦
案例 项目位置 所属商圈 商业形态 开业时间 总建筑面积 定位 业态组合 龙之梦购物中心 上海市长宁路1080号（长宁路凯旋路交界处） 中山公园 商业综合体 2005年12月 11万方（商业）14万方（办公） 高档 休闲、餐饮、零售、办公、酒店 1F：110元/㎡/天 租金水平 2F：90元/㎡/天 3F：75元/㎡/天 出租率 停车位 开发商 100% 860(地下） 上海长峰房地产开发有限公司
业种业态
引入品牌
1F
2F 3F 4F 5F
时尚主流服饰、化妆品、珠宝、冰淇淋
时尚流行服饰、女鞋、饰品、眼镜 女装、内衣、女鞋、餐饮 男装、男鞋、箱包、休闲装、餐饮 运动服饰、运动器械、美容美体、家居
H&M，C&A，CK，哈根达斯，酷圣石，天美钻
I.T，E-LAND，Esprit，sevendays 优衣库，I DO，Lily，Roxy，满记甜品 CROCS，CLARKS，EXR，斯凯奇，吉旺港式餐厅 NIKE，Adidas，美丽田园，玛花纤体
B2
超市、银行、餐饮
家乐福，中国银行，中国工商银行，味千拉面
服务10% 餐饮30% 购物60%
龙之梦购物中心以餐 饮、购物为主，消费 者多为一般人群。
龙之梦 购物中心
中山公园商圈
项目分析： 龙之梦购物中心自从2005年开业以来业绩处 于上升趋势，开业之初较冷清，虽然地下通2 号线，地上通3号线，但多数是过客，没有真 正来购物的；但近几年随着龙之梦内部重新 规划，入住大型品牌，商业定位也由原来的 中档转为高档，现在是上海西部的一 B1
儿童天地、餐饮
餐饮、美发、美甲 教育、琴行、餐饮 龙之梦影城、奥特莱斯 超市、家电、餐饮、特色集市
上海市托育机构社区幼托点消防安全管理
近年上海学校火灾事故情况
2020年10月8日20时34分，黄浦区仪凤弄27号黄浦区回民幼儿园 发生火灾，无人员伤亡。火灾建筑是一座三层砖混结构教学楼， 主要烧3楼一间教室，教室建筑面积约25平方米，过火面积约1平 方米。该教室没有火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统，但装 有联网的单点烟感报警器。幼儿园值班员即通过报警器报警信号 发现火灾，因烟雾大未能进入教室扑灭火灾。经监控视频和初步 调查，火灾原因为教室内一消毒喷雾器故障起火。
三、日常消防安全管理措施
预案制作、火灾处置程序重点提示内容 3.明确疏散逃生的具体路线和安全集合地点（见文件） 情况：3至6个老师（最多加上1至2名保安），25至50个学 生，在惊慌失措的情况下，经过两条通道（楼梯）、中途可 要经过门（上锁）、护栏，从两个安全出口（上锁）逃到室 外或安全区域。 （1）明确人员分工，哪个老师、保安负责疏散哪些孩子， 从哪条路走（人多，走同一条路，容易拥堵甚至踩踏，严重 影响疏散逃生时间），逃到什么区域算安全。
二、典型火灾案例教训
5、河南长垣新乡KTV火灾（视频） 2014年12月15日零时20分左右，长垣县蒲东街道皇冠KTV发生火 灾。事件造成35人受伤，其中有11人经抢救无效死亡。 事故直接原因为皇冠歌厅吧台内使用的电暖器，近距离高温烘烤 违规大量放置的具有易燃易爆危险性的罐装空气清新剂，导致空 气清新剂爆炸燃烧引发火灾 。 教训：单位内部日常管理、初期火灾处置能力（保安为主）
二、典型火灾案例分析
4、长宁龙之梦火灾（视频） 2018年4月19日，上海中山公园龙之梦购物中心发生火灾，事故 发生后，商场立即采取了自救措施，有效控制了火情。 起火原因为：电梯内电子广告屏（了不起220V，不可能380V） 短路引发，过火面积约2平方米。起火时，该购物中心未开门营业， 无人员在事件中受伤。 教训：很小的电气线路故障，也能引发很大的火灾，如果再加上 可燃易燃材料装修的隐患….我就问你怕不怕！
上海代表性商业案例卡
大宁国际
项目名称：大宁商业国际广场 项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008 始建于2004年10月，竣工于2006年6月，同年10月全面启业 项目占地面积：约5.5万㎡ 项目建筑面积：约25万㎡ 商业广场面积：约11万㎡ 停车位：地上、地下共1300个 物业管理公司：第一太平戴维斯 开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产发展有限公司 商业招商顾问公司：世邦魏理仕
L4层：G-STAR、Jeep、zou、布兰施、DICKIES、LEE、Wrangler、5th Street、优衣库、ECCO、GEOX、 ASOBIO、ELLE HOMME、ESPRIT、SISLEY、BOSSINI、马克华菲、SELECTED；
L5层：CAT/MERRELL、Columbia、美丽田园、nike/FX、NEW YORK SKIN SOLUTIONS、特力屋HOLA、拜尔齿 科、玛花纤体、LUKUL、诗泥健康会所、紫颖、HOSA、nike、望湘园、MIZUNO、weight watchers、THE NORTH FACE、PUMA、converse、crocs；
场，以及龙之梦影城。 L10-L11：酒店宴会大厅。
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中山公园龙之梦
重点租户一览
B2层：STARBUCKS COFFEE、广良兴、代官山、蛋蛋屋、雷允上、上海得一大药房、 "玺燕"、森蜂园、名轩、美珍 香、杉养蜂园、一代眼镜、宜芝多、一茶一坐、老娘舅、龙照咖喱、伍京堂、快乐柠檬、数码下一站、麦当劳；
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美罗城
一层
肯德基、必胜客、伍京堂、哈根达斯、浪迪姆休闲餐厅、现代观点、 红星眼镜、茂昌眼镜、吴良才眼镜、DQ冰激凌、绝色摄影、面包新 语、百脑汇——笔记本、品牌机……
中山公园龙之梦-典型的TOD商业综合体案例研究
• 目的性消费设施，包括休闲娱乐、教育培训、亲子广场等，主
要集中于上部楼层； • 钟表珠宝类主要集中于底部楼层，营造良好商业形象； • 大型超市和大型专业店分布于B1、B2楼层，靠近地铁站厅通
道，快速集聚客流，快速疏散客流
4F
3F 2F 1F B1、B2
男士服饰、箱包、餐饮
女士服饰、餐饮、屈臣氏 时尚服饰、钟表珠宝、 摄影、甜品店 钟表珠宝、快速时尚品牌 (C&A、H&M)、银行、咖啡、 大型超市、永乐电器、 工商银行、餐饮
大型超市和大型专业店分布于b1b2楼层靠近地铁站厅通道快速集聚客流快速疏散客流4f3f2f1fb1b2男士服饰箱包餐饮女士服饰餐饮屈臣氏时尚服饰钟表珠宝摄影甜品店钟表珠宝快速时尚品cahm银行咖啡大型超市永乐电器工商银行餐饮b3b4停车库经营管理业态调整呈现出v字形先下降后上升的发展格局初期虽然采取了较好的经营模式但是主力店采取自营模式经营不佳导致陷入困境后期嘉德商用接管经营管理进行经营调整和2008年12月龙之梦万丽大酒店开业投入运营2009年嘉德商用掌握龙之梦经营管理权品牌档次调整主力店更替更为鲜明的功能区域划分12功能区域划分同时办公与酒店投入营运稳定发展2003开始建设2006开业面积不足一半签约家乐福放弃自营龙盛超市2007年12嘉德商用收购50股权取得经营管理权2008与时代华纳签约引进5星级电影院增加休闲娱乐设施200512月18开业零租金扣点自营超市百货书城拒绝家乐福沃尔玛等巨头2006加快业态调整2007龙之梦国际大厦投入运营经营管理13租售模式只租不售保底抽成经营模式由新加坡凯德商用产业有限公司在华设立的凯德商用中国管理租金2050元平米天案例借鉴总结规划设计通过将办公和酒店部分叠加形成一幢近240米高的超高层塔楼表现为中山公园旁边的一道弧线形成上海中心城区西部的商业商务地标14交通枢纽客流支撑条轨道交通线路交汇靠近内环高架路延安高架路以及长宁路等交通主干道另有大量公交线路在商场背面还设置了了约3条公交线路的起始站扩大了商圈的辐射范围主力店主力店以购物餐饮为主数量众多
大宁国际、国金IFC、恒隆广场、虹口梦之龙案例分析
在恒隆广场的114家各业种店铺中，其中零售108家，服务2家，餐饮4家。
服务 2%
餐饮 4%
零售 94%
零售 餐饮 服务
六大因素比较
大宁 国际
•
国金 IFC
恒隆 广场
• •
虹口龙 • 之梦 •
• • •
（1）项目概况
项目名称： 上海凯德虹口龙之梦 （Shanghai Capitaland HongKou Plaza） 建筑设计： 上海三益建筑设计有 限公司 发展面积： 230,206 m2 业态配比： 甲级写字楼 57, 247 m2；综合性商场 172,959 m2 占地面积：25,899 ㎡ 建筑面积：32万㎡ 商业面积：22万㎡ 容积率：6.7 开 发 商：上海长峰房地产开发有 限公司 地下车库停车位：860个 竣工时间：2005年 主体高度：244米
坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综 合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽 思卡尔顿酒店, 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓， 提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造 顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成 为世界级地标。
六大因素比较
大宁
六大因素比较
大宁 国际
（4）商业布局
• 地下室共四层：
• B3-B4: 停车库、设备房、
国金
酒店库房。
IFC
恒隆 广场
• B2：与地铁站厅在同一标 高，与附近900平方米的 扇形地下广场相连8米宽 的通道连接同在B2层的出 租车站。通道的东侧是百 货公司，西侧是大型超市。
虹口龙 之梦
•
B1：也是通道加大型超市 加百货，以及中型货车的 卸货平台。
中山公园商圈(龙之梦)简介40
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
7
龙之梦购物中心
楼层
层面积 （㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L3
1.7万 女装区
GEN、SILVER TOWN、UDB、Mind Bridge、 She's、ANN·NNA、Walker One、LM LULU、伊 丝芬、奥黛莉、美式眼镜、埃斯普利特 Esprit、曼 妮芬 Maniform、芬狄诗 fandecie、Folyn、舒雅 Schiesser、I DO、珊尔丽雪 shallish、杰西卡 Jessica、MISSK、亦谷 YIGUE、十月妈咪 O.C.T.mami、天纳吉儿 TINA GIA、卡文 COVER、 VEROMODE、EILE、卓可 Zukka、EMELY SWEETIE、依迪菲 ID.FiX、自然元素、马克华菲 67 Mark Fairwhale、UR、欧美药、PARIS MIKI、欧 时力 Ochirly、QULK SILVER、艾璞 Express、 Lindo、屈LY、assical、苏西 Susie、MU、MZ、拉夏贝尔、FNY、热风 HOTWIND、FOREVER NEW、Back stage、古今、 Saint Jack、EBOSE、播 Broadcast、康莉、特玞娜 TAPENADE、纳薇 naivee、珊尔丽雪、actionfox、 璐帕莎 RUPSAPSA、厚柏、789火锅
2004.5 2004.9 2005.9 2008.10.29
营业面积
17,000 / 65,000 30,000
总楼层
2 4 6 5
扣率、租金情况
15~30元/平方米/ 天 / / /
百货/数码店
3 4 合计 1 2
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建筑布局 – 地下室
地下室四层：
B3-B4: 停车库、设备房、酒店库房。 B2：与地铁站厅在同一标高，与附近900平方米的
扇形地下广场相连。8米宽的通道连接同在 B2层的出租车站。通道的东侧是百货公司， 西侧是大型超市。 B1：也是通道加大型超市加百货，以及中型货车 的卸货平台。
因素，但人流量不是决定租金的唯一指标，龙之梦自身的多物业功能 组合、物业结构、品质、定位规划等都影响其租金增长，因此龙之梦 周边的大型商业租金较龙之梦更低；
龙之梦开发运营历史回顾
0租金 扣点
【2003年 投资30亿】自营龙之梦购物中心总投资将近30亿左 右，面积达32万平方米，由民营企业投资建设并管理经营。
L6层：好孩子、乐高、反斗乐园、麦吉柯魔术、TOYS R US 玩具反斗城、万裕采 蝶轩、MONTAGUT、兄妹猫、TWINKIDS、雅多、尚一汤、Mc kids、迪斯尼、 Lilliput、喜羊羊与灰太狼、巴贝拉、巴布豆、adidas kids、川域、Toonsland、 贝纳通、大渔、芭迪熊、汤姆熊欢乐世界、魔厨卡利；
B1、B2层的层高均为5.2米。
坡道
坡道
B4层平面
坡道
坡道
B3层平面
出租车站
B2层平面
卸货区域
B1层平面
பைடு நூலகம்
建筑布局 – 裙房
裙房十一层：
由一至九层的购物中心和十至十一层的酒店宴会大厅组 成。 购物中心标准层呈弧形，有条形中庭及两侧的购物廊道 连接三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的室内购物 街。 在购物街围合的中心区域是每层3000m2左右的百货公 司，百货公司向三个椭圆中庭都开有入口。 L8：餐饮。 L9：沿中庭四周为大型的美食广场，以及龙之梦影城。 L10-L11：酒店宴会大厅。
办公标准层平面
酒店标准层平面
市场情况
办公部分：写字楼一方面要求客户有比较高的品牌知名度，另一方面 还要对方整层租赁，拒绝分办公空间已全部 租出，租金达到4.5~7元/㎡/天左右。
商业部分：百货店751家，专卖600家，其中零售占到了65.1%，餐 饮22.8%，休闲娱乐6.5%，配套服务5.5%。整个购物中心，以国 际二线以及国内一、二线品牌居多。以白领、学生以及普通市民为主 要客户群。目前一层最高的租金已达54元/㎡/天，2层约32元/㎡/天， 餐饮12元/㎡/天。
餐饮租金12元/㎡/天 一楼零售租金40元/㎡/天
【2010年 平稳发展期】品牌档次继续调整、主力店更替。
稳定期：城市综合体复合功能展现，实现租金翻番，龙之梦发 展步入稳定发展期。随着龙之梦办公、酒店的投入运营，项目 整体档次得到进一步提升。龙之梦商业、办公、酒店三大功能 相辅相成，形成真正意义上的一站式生活中心，龙之梦开始步 入稳定地发展道路。
L4层：G-STAR、Jeep、zou、布兰施、DICKIES、LEE、Wrangler、5th Street、优衣库、ECCO、GEOX、ASOBIO、ELLE HOMME、ESPRIT、 SISLEY、BOSSINI、马克华菲、SELECTED；
L5层：CAT/MERRELL、Columbia、美丽田园、nike/FX、NEW YORK SKIN SOLUTIONS、特力屋HOLA、拜尔齿科、玛花纤体、LUKUL、诗泥健康会所、紫 颖、HOSA、nike、望湘园、MIZUNO、weight watchers、THE NORTH FACE、PUMA、converse、crocs；
龙之梦原有的业态以持有经营的龙之梦百货、龙旺美食、龙盛 超市、龙强书城等八大业态，如今已全部被取代，购物中心内 的品牌调整比例已超过50%，长宁区中山公园商圈在2008年 前只能是一个区域性商圈，无法引进国际一线大牌入驻，龙之 梦的“模拟招商法”也注定失败。
重点租户一览表
B2层：STARBUCKS COFFEE、广良兴、代官山、蛋蛋屋、雷允上、上海得一大 药房、 "玺燕"、森蜂园、名轩、美珍香、杉养蜂园、一代眼镜、宜芝多、一茶一 坐、老娘舅、龙照咖喱、伍京堂、快乐柠檬、数码下一站、麦当劳；
作为长宁区三大经济组团的中山公 园商业中心的龙头商业，与多媒体 广场，贝多芬广场，巴黎春天以及 玫瑰坊构成了这一商圈的核心。中 山公园地区功能被定位为商业型、 休闲式、数字化，并将建成以现代 商业和多媒体产业为主导的，集商 务、休闲娱乐、文化和居住功能为 一体的上海西部商圈。
交通动线分析
地处轨道2号、3号、4号线中山公园站交汇点，以其独特的设 计和优越的位置成为上海西区重要的城市轨道交通枢纽型综合 型建筑。通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、 娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内予以满足，极大 地提升项目聚客能力，目前龙之梦购物中心的日均客流量超过 50万人次。
餐饮租金8元/㎡/天 一楼零售租金30元/㎡/天 【2007年 龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体
系，吸引不少企业入驻。2007年3月，租金实现翻番，日均客流量量超过8 万人，随着写字楼企业的不断入驻，办公人群的增加，以及通过品牌调整， 实现租金翻番。2007年12月，嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的经营管理权。 【2008年】2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心 的休闲娱乐设施。2008年12月，龙之梦万丽大酒店开业投入运营。2008 年12月，龙之梦购物中心实现销售营业额19.3亿元，比上年16.4亿元销售 额增长11.76%。 【2009年 步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权，专业的商业 运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为 鲜明的功能区域划分。 转型期：引进专业管理团队，转型休闲MALL，项目开始盈利。凯德商用接 手管理龙之梦，迅速进行业态调整，将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到 40%，同时改善部分硬件设施和购物环境，逐步摆脱自2005年开业以来人 气始终不旺的现象。
L1层平面
L2层平面
L3层平面
L4层平面
L6层平面
L5层平面
L7层平面
L8层平面
L9层平面（影城）
L10层平面
L11层平面
建筑布局 – 主楼
主楼五十八层：
位于商城的东南角。 L1-L2：门厅，大堂； L3-L8：同时连通购物中心和上部酒店的各个特色餐厅； L9-L10：酒店宴会大厅的前厅； L12：健身中心，连通屋顶的游泳池和网球场； L13-L23：办公层； L24-L58：酒店客房及设施。 （其中，L11、L27、L28和L43为避难层或设备层）。
酒店部分：万丽Renaissance 是万豪国际集团的一个酒店品牌。 2008年开始装修并于年底开业。拥有令人惊叹的25楼空中大堂，各 类豪华客房尽览城市景色，总共超过1900平方米的完善会议设施， 其中包括1350平方米浦西最大的多功能无柱式宴会厅。开业至今， 会议需求庞大，供不应求，往往需提前一个月预约会议室。
C&A、H&M、MANGO品牌专卖店替换龙之梦百货区域和专卖 店区域，其他各个层面的百货区域基本全部由品牌专卖店取代。 8F龙强书城替换为多家餐饮店。包括肯德基、麦当劳、必胜客、 味千拉面等市场号召力强的国际餐饮连锁品牌，川菜馆和海鲜 自助餐。餐饮休闲娱乐比例扩大到25%。>>>> 专卖店进驻 提升了商业档次，餐饮、娱乐比例提升有效提升人气。
餐饮租金4元/㎡/天 【2006年3月 开业面积不足一半】经营不善，开始转型，经过
3个月的惨淡经营，龙之梦宣告购物中心品牌开始调整。签约 家乐福，放弃自营龙盛超市，引进零售家乐福。 【2006年9月 加快业态调整步伐】百货业比例缩小，餐饮、娱 乐、服务业比例大幅增加。2006年10月，引进主题玩具城， 开店率达到80%，永乐电器进驻龙之梦。 困境期：缺乏运作经验、经营遇冷、招商面临困境、开业率不 足一半。长峰地产集团缺乏商业运作经验和资源，自营的百货、 超市运营管理较差，无法起到主力店的作用，在优越的地理条 件下未能解决招商问题，导致经营状况惨淡。龙之梦开始着手 业态调整。
L7层：睿迪咖啡、釜山料理、澎湖湾、梧桐小镇、米@粥、干锅居、楚炫堂、一 茶一坐、老上海点心、港丽、My Tal、麻辣诱惑、赤坂亭；
写在最后的话
在中山公园商圈，规划龙之梦这样一个大型城市综合体可谓是众 望所归。项目之所以取名龙之梦，就是中国之梦，这个项目的操 盘者江苏富豪童锦泉有很大的抱负，而且意在学习国内外综合商 业成功的运营模式，但他忽略了一点，一个商业项目需要作出自 己的品牌效应，不是简单的模仿，需要因地制宜。他后面品牌的 号召力和集聚力不够。后来接手的凯德商业有一个品牌号召力， 并且懂得如何招商。之前的运营之所以失败是因为运营团队没有 根据当时的时代发展需求来调整业态。
业态布局调整分析 I
开业之初，龙之梦选择以自主经营为主，计划引进国际一线品 牌，结果并不成功，位置空缺，一些小品牌也支撑不住纷纷撤 离。于2006起，龙之梦开始进行大换血，最初由龙之梦自营的 百货、超市、书城等八大业态，如今基本上被品牌主力店与专 卖店和所替代。
业态布局调整分析 II
2006年3月龙之梦放弃自营龙盛超市，引进家乐福；2006年5 月地下一二层的“龙兴百货”变成了永乐电器卖场；地下一二 层铺面的化妆品、黄金珠宝区域被置换成时尚服饰品牌专卖店。 家乐福、永乐为龙之梦及专卖店的进驻，有效提高人气。
业态布局调整分析 III
1F原先较为杂乱的功能分区，2008年进行了进一步的调整。 珠宝、首饰、钟表、化妆品等国际品牌进驻。9F时代华纳签约， 引进5星级电影院。进一步增加娱乐业态比例。6F将儿童游乐 区下放到6F，并且进一步扩大儿童主题游乐区，引入玩具反斗 城等多家、汤姆熊欢乐世界等儿童娱乐设施。功能分区优化给 龙之梦的运营起到了一定的推动作用。局部区域继续更换主力 店、品牌专卖店，调整功能分区及业态布局等等。优衣库、 ONLY、屈臣氏、特力屋等相继入驻。