项目前期工程实施准备工作
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• 建设单位取得规划设计条件通知书后， 可委托具有相关资质的设计单位，按照规 划设计条件通知书所注明的用地面积、用 地性质、用地使用强度、建筑设计、城市 设计以及市政配套等方面的要求进行方案 设计。
3. 审定规划设计方案
•
建设项目的设计管理，我国目前分为初步设计阶段和施工图设计阶 段
•
对业主而言项目设计要达到下列三大目标：安全可靠、适用和
项目前期工程实施准备工作
• 工程项目全过Fra Baidu bibliotek开发大致分前期、中期、 后期，其中前期包括立项办证、规划设 计；中期包括工程施工、营销招商；后 期包括物业管理、财务核算。
项目的前期工作的程序内容和作 用
• 一个项目一旦筹划成熟，就要扎实做好项目的 前期工作。工程项目的前期管理工作，是指工 程项目施工前的决策和规划阶段的项目管理， 主要包括项目立项、可行性研究、行政报批、 规划设计和开工前的合同、采购等方面的准备 工作。项目管理是综合管理工程，它涉及建设 项目立项决策阶段的管理、项目的设计管理、 项目的施工管理、项目的竣工验收、项目的后 评价，以下着重给大家讲解项目的前期工作的 程序内容和作用。
前意识 • 考虑风水（心里暗示） • 考虑经济成本
2. 可行性研究报告
• 项目的可行性研究是对拟建项目在技 术和经济上是否可行进行的分析论证 和评价。经过对项目在技术上是否先 进、适用、可靠，规模上是否合理， 经济上是否能得到预期效益等各方面 进行系统的分析、论证，通过多方案 比较，提出评价意见。通过可行性研 究报告，向政府和项目建设单位推荐 最佳方案。
•
我认为，造成该结果的直接原因就是没有做好项目前期工作，因此
做好项目前期工作是项目管理的基础和前提。不管是哪一个业主或投资
者都应特别重视项目前期工作，这是工程项目前期工作内容和性质所决
定的，也是工程所应具的基本要素，不然会给国家或集体和个人造成血
本无归的损失。
2.1项目前期工作对项目投资 的影响
• 工程项目的前期工作工程项目管理中占据着至关重要的地位。因 为工程项目的前期管理工作决定了项目能否存在和继续发展，也 基本预测了项目实施后的投资效果，同时还为工程项目的实施提 供了理论依据。 以策划阶段、设计阶段为重点的建设全过程造价控制。工程 项目造价控制贯穿于项目建设全过程，但是必须重点突出。显然， 工程造价控制的关键在于项目实施前的投资决策和设计阶段，在 项目做出投资决策后，控制工程造价的关键在于设计。据多年的 设计经验分析，设计费用一般只相当于建设工程全部寿命费用的 １％以下，但是这少于１％的费用对施工项目造价的影响度达到 ５％以上，由此，可见设计阶段的重要性。要有效的控制工程造 价，就要把控制的重点转移到工程项目建设的前期阶段——策划 阶段和设计阶段上来。
5.申报初步设计
• 初步设计是依据已批准的可行性研究报 告和城市规划部门审定的设计方案而编 制的设计文件，初步设计是编制施工图 和安排年度投资计划的重要依据。 初步 设计由建设单位委托具有相关资质的设 计单位进行。
6.转入正式计划（项目转 正）
• 设计方案已得到批准、施工图纸已出齐 或基本出齐，地价款已按规定缴纳完毕， 征地拆迁工作已经完成，建设资金已经 落实后，是建设项目从筹建阶段转入施 工阶段的第一步。
1.3项目建议书的审批权 限和申报渠道
• 新建项目、更新改造项目的审批权限和 申报渠道，主要是根据项目的建设规模、 建设内容、资金来源、建设单位的隶属 关系以及建设地点的不同来划分的。 工 程建设项目大多数投资数额较大，按照 审批权限一般由建设单位主管部门报送 市计委审批，规模较大经市计委初审同 意后由市计委上报省或国家计委。
三、结束语
• 工程项目前期管理阶段是影响工程项目 投资最大的阶段，它对工程总投资有着 决定性的影响。应注意克服前期管理中 客观性、公正性、科学性的不足，可行 性研究不到位，设计阶段的不够重视， 通过借鉴国际先进管理经验，结合我国 现实情况，加强我国工程项目前期管理 体制改革，与国际市场接轨。
谢谢各位
• ★委托地勘部门作出项目建设用地的地质勘察报告书
• ★落实资金筹措方案
2.2申报规划设计条 件
• 建设单位根据规划要点做深入的规划前期 工作，待有关部门批准项目建议书后，向 规划部门申报规划设计条件，取得规划设 计条件通知书。规划设计条件是规划要点 的细化和深入，是编制可行性研究报告的 依据性文件。
可行性研究的作用 是：
• ★是项目投资决策的依据 • ★作为筹集建设资金的依据 • ★作为投资方与有关部门签定协议、
合同的依据 • ★作为编制下阶段规划设计的依据 • 可行性研究报告可由项目建设单位委
托有资质的咨询机构编制。
2.1可行性研究报告前需 要做的工作
• ★取得项目建议书审批文件
• ★申报规划设计条件
二、工程项目的前期工作的作 用
• 有这样一个冶金项目，由于单位没有前期工作意识，不重视项目的前期 工作，拍脑袋上项目，造成投资沉淀颇多。这是一个盲目投资的典型， 由于该项目缺少前期工作这个关键环节，造成实建工厂规模与行业规模 要求相冲突。简单的说，由于规模不符合行业标准要求，该厂建成后即 被列入关停并转的对象，生产产品属高耗能粗加工产品，在市场上没有 竞争力。未建该厂时，我国生产该产品的企业已过剩，加上此单位在原 材料方面无任何优势，在上该项目时根本没考虑能源问题，工厂建成后 才想到了用电问题。对这样一个高耗能的企业，能源就是产品生产的生 命线，况且项目业主对设计不予控制，更谈不上方案比选，致使工厂刚 建成所安装的主设备已是行业淘汰产品，使企业一投产就面临着更新改 造的问题。现在该工厂面临多方面的压力，要么关停，要么增容，且治 污上环保又刻不容缓，对这个工厂来说真是雪上加霜。原上项目的初衷 是带来收益，结果利润未获得，反倒成了企业的沉重负担。
• ★领取市建设工程开工审批表（市建 委）。
• ★由市建委招标办签署办理招投标意见。 建设单位编制标底经招标办审核，并在 招标办组织下招标。
• ★确定施工承包单位。
• ★携带审查表及施工许可证到市质量监 督和安全监督总站办理登记手续。
6.3.领取建设开工证后的工作
• 开始施工前，需到有关部门办理工地防 火、施工占地、渣土消纳、伐树等手 续。
图纸设计阶段
• 问题：完全委托给设计院做，在过程中 没有采取控制措施
• 这步是控制成本的关键控制点 • 控制内容：钢筋用量
基础及基坑支护(事前控制） 建材的选择 设备的选择（必要性） 给设计院足够的设计周期
4.申报建设用地规划许可 证
建设用地许可证是许可用地的法律凭证。 建设单位取得选址规划意见书后，到市规 划局申报建设用地规划许可证；使用国有 土地的，持该通知书到市房地局，由该局 征询用地范围内有关单位和居民的拆迁安 置意见，并填写对拆迁安置方案的审查意 见，待项目设计方案审定后，建设单位申 报建设用地规划许可证。
附：项目的前期阶段概 要
土地的获取
可研报告
市场研究（宏、中、微） 环境分析
市场定位
规划 投资和开发
设计方案
总规
计
施工图设
单体 景观
其中还包括各项报建和勘测
一、工程项目审批程序 和内容
• 工程项目建设的很多环节都要按照有关 规定办理审批手续，这也是工程项目前 期管理的重要内容。也是需遵循的项目 建设程序，工程项目审批主要是对项目 前期工作进行审核和批准，包括对项目 建议书、可行性研究报告、规划设计方 案和开工前准备等审批。
2.2项目前期工作对项目投资 的影响程度分析，
• 项目前期工作对项目投资的影响程度为 70%—— 90% ，设计和计划阶段对项目投资的影响程度为 60%——70% ，项目施工阶段对项目投资的影响程 度还不足40% 。而前期工作费用只占建筑物全寿命费 用的1‰——2‰，正是这1‰——2‰的费用却决定了 几乎全部随后的费用。2004年7月30日，举国瞩目的 “鸟巢”突然停工。 造成“鸟巢”停工的原因目前说 法有多种：安全隐患、投资前期造价管理失控等。这 些问题的出现都是由于前期管理工作的不到位，设计 图纸、建筑结构的不合理，导致该工程造价一变再变。 由此可见，建设项目的前期工作对整个工程项目投资 是何等重要。
6.1转入正式施工前建设单 位的主要工作
• ★持批准设计文件以及审定设计方案通 知书要求征求其他行政主管部门审查意 见和要求取得的有关协议，到市规划局 办理建设工程规划许可证。 建设工程规 划许可证是许可建设各类工程的法律凭 证。 申请建设开工证，建设开工证由市 建委核发。
6.2.办理建设开工证前的工 作
•
设计阶段的不同，业主对设计的控制也有所不同，控制的重点一 般放在可行性研究和项目的决策阶段，而一个建设项目的成败，则
主要集中于建设项目前期工作上，项目前期工作是控制项目规模和
投资的关键环节，也是项目能否管好的基础和前提。
• 项目方案设计完毕、可行性研究报告批准后，建设单位向规划部门 申报设计方案，经规划部门审定后，核发审定设计方案通知书。审 定设计方案通知书是编制项目初步设计的依据。
• ★选定建设地址
• ★做出规划设计方案
• ★落实取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热 （热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政 总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询方 案。
•
★落实环保（环保局）、节能（节能办）、消防（消防部 门）措施。
•
★委托环保局指定的环境评价机构编制环境影响评价报告 书
• ★项目概况
• ★项目的背景和必要性
• ★项目建设初步选址及建设条件
• ★环境影响
• ★建设进度初步设想
• ★投资估算及资金来源
• ★经济效益和社会效益初步估算
• ★结论
1.2项目建议书前需要做 的工作
• （1）申请规划要点（规划局）。
• （2）取得建设项目选址地形图（城近郊 为1：2000；远郊区线为1：1000）。 表明建设占地范围和占地范围内及附近 地区地上建筑物现状。
程序和内容
• 1.1 项目建议书
•
项目建议书也称立项报告，是项目建设程序的第一步。项目建议 书是建设单位通过对投资机会的研究，从项目建设的必要性出发，
对拟建项目的初步轮廓设想。 项目建议书一般由项目建设单位委
托有资质的咨询机构编制。 项目建议书的内容视项目的特点而
繁简不一，但一般包括以下几个方面内容：
欢迎提出意见和建议 工程管理中心
2009年4月27日
经济。工程设计的选择是为了保证工程的安全可靠，要保证工程项
目的大部分或全部使用价值不致丧失、投资不致浪费；工程项目要
具有良好的使用功能和优美的生产和生活环境；在保证工程安全可
靠和适用的前提下，尽量保证建设周期短、工程成本低、投产使用
后经济效益高，以此实现投资的目的和投资的灵魂。从选址、可行
性研究开始直到竣工验收，项目的设计贯穿于工程建设的全过程。
1.4规划要点
• 规划要点是办理规划手续的第一步， 规划要点通知书给出的建设用地面积、 代征城市公共用地面积、用地性质、 建筑控制规模、控制高度等，是项目 继续深入进行规划前期研究工作的依 据。
规划设计要点
• 能反映出可研报告的思想 • 应与营销中的卖点相结合 • 在车位、智能化等方面具有一定的超
3. 审定规划设计方案
•
建设项目的设计管理，我国目前分为初步设计阶段和施工图设计阶 段
•
对业主而言项目设计要达到下列三大目标：安全可靠、适用和
项目前期工程实施准备工作
• 工程项目全过Fra Baidu bibliotek开发大致分前期、中期、 后期，其中前期包括立项办证、规划设 计；中期包括工程施工、营销招商；后 期包括物业管理、财务核算。
项目的前期工作的程序内容和作 用
• 一个项目一旦筹划成熟，就要扎实做好项目的 前期工作。工程项目的前期管理工作，是指工 程项目施工前的决策和规划阶段的项目管理， 主要包括项目立项、可行性研究、行政报批、 规划设计和开工前的合同、采购等方面的准备 工作。项目管理是综合管理工程，它涉及建设 项目立项决策阶段的管理、项目的设计管理、 项目的施工管理、项目的竣工验收、项目的后 评价，以下着重给大家讲解项目的前期工作的 程序内容和作用。
前意识 • 考虑风水（心里暗示） • 考虑经济成本
2. 可行性研究报告
• 项目的可行性研究是对拟建项目在技 术和经济上是否可行进行的分析论证 和评价。经过对项目在技术上是否先 进、适用、可靠，规模上是否合理， 经济上是否能得到预期效益等各方面 进行系统的分析、论证，通过多方案 比较，提出评价意见。通过可行性研 究报告，向政府和项目建设单位推荐 最佳方案。
•
我认为，造成该结果的直接原因就是没有做好项目前期工作，因此
做好项目前期工作是项目管理的基础和前提。不管是哪一个业主或投资
者都应特别重视项目前期工作，这是工程项目前期工作内容和性质所决
定的，也是工程所应具的基本要素，不然会给国家或集体和个人造成血
本无归的损失。
2.1项目前期工作对项目投资 的影响
• 工程项目的前期工作工程项目管理中占据着至关重要的地位。因 为工程项目的前期管理工作决定了项目能否存在和继续发展，也 基本预测了项目实施后的投资效果，同时还为工程项目的实施提 供了理论依据。 以策划阶段、设计阶段为重点的建设全过程造价控制。工程 项目造价控制贯穿于项目建设全过程，但是必须重点突出。显然， 工程造价控制的关键在于项目实施前的投资决策和设计阶段，在 项目做出投资决策后，控制工程造价的关键在于设计。据多年的 设计经验分析，设计费用一般只相当于建设工程全部寿命费用的 １％以下，但是这少于１％的费用对施工项目造价的影响度达到 ５％以上，由此，可见设计阶段的重要性。要有效的控制工程造 价，就要把控制的重点转移到工程项目建设的前期阶段——策划 阶段和设计阶段上来。
5.申报初步设计
• 初步设计是依据已批准的可行性研究报 告和城市规划部门审定的设计方案而编 制的设计文件，初步设计是编制施工图 和安排年度投资计划的重要依据。 初步 设计由建设单位委托具有相关资质的设 计单位进行。
6.转入正式计划（项目转 正）
• 设计方案已得到批准、施工图纸已出齐 或基本出齐，地价款已按规定缴纳完毕， 征地拆迁工作已经完成，建设资金已经 落实后，是建设项目从筹建阶段转入施 工阶段的第一步。
1.3项目建议书的审批权 限和申报渠道
• 新建项目、更新改造项目的审批权限和 申报渠道，主要是根据项目的建设规模、 建设内容、资金来源、建设单位的隶属 关系以及建设地点的不同来划分的。 工 程建设项目大多数投资数额较大，按照 审批权限一般由建设单位主管部门报送 市计委审批，规模较大经市计委初审同 意后由市计委上报省或国家计委。
三、结束语
• 工程项目前期管理阶段是影响工程项目 投资最大的阶段，它对工程总投资有着 决定性的影响。应注意克服前期管理中 客观性、公正性、科学性的不足，可行 性研究不到位，设计阶段的不够重视， 通过借鉴国际先进管理经验，结合我国 现实情况，加强我国工程项目前期管理 体制改革，与国际市场接轨。
谢谢各位
• ★委托地勘部门作出项目建设用地的地质勘察报告书
• ★落实资金筹措方案
2.2申报规划设计条 件
• 建设单位根据规划要点做深入的规划前期 工作，待有关部门批准项目建议书后，向 规划部门申报规划设计条件，取得规划设 计条件通知书。规划设计条件是规划要点 的细化和深入，是编制可行性研究报告的 依据性文件。
可行性研究的作用 是：
• ★是项目投资决策的依据 • ★作为筹集建设资金的依据 • ★作为投资方与有关部门签定协议、
合同的依据 • ★作为编制下阶段规划设计的依据 • 可行性研究报告可由项目建设单位委
托有资质的咨询机构编制。
2.1可行性研究报告前需 要做的工作
• ★取得项目建议书审批文件
• ★申报规划设计条件
二、工程项目的前期工作的作 用
• 有这样一个冶金项目，由于单位没有前期工作意识，不重视项目的前期 工作，拍脑袋上项目，造成投资沉淀颇多。这是一个盲目投资的典型， 由于该项目缺少前期工作这个关键环节，造成实建工厂规模与行业规模 要求相冲突。简单的说，由于规模不符合行业标准要求，该厂建成后即 被列入关停并转的对象，生产产品属高耗能粗加工产品，在市场上没有 竞争力。未建该厂时，我国生产该产品的企业已过剩，加上此单位在原 材料方面无任何优势，在上该项目时根本没考虑能源问题，工厂建成后 才想到了用电问题。对这样一个高耗能的企业，能源就是产品生产的生 命线，况且项目业主对设计不予控制，更谈不上方案比选，致使工厂刚 建成所安装的主设备已是行业淘汰产品，使企业一投产就面临着更新改 造的问题。现在该工厂面临多方面的压力，要么关停，要么增容，且治 污上环保又刻不容缓，对这个工厂来说真是雪上加霜。原上项目的初衷 是带来收益，结果利润未获得，反倒成了企业的沉重负担。
• ★领取市建设工程开工审批表（市建 委）。
• ★由市建委招标办签署办理招投标意见。 建设单位编制标底经招标办审核，并在 招标办组织下招标。
• ★确定施工承包单位。
• ★携带审查表及施工许可证到市质量监 督和安全监督总站办理登记手续。
6.3.领取建设开工证后的工作
• 开始施工前，需到有关部门办理工地防 火、施工占地、渣土消纳、伐树等手 续。
图纸设计阶段
• 问题：完全委托给设计院做，在过程中 没有采取控制措施
• 这步是控制成本的关键控制点 • 控制内容：钢筋用量
基础及基坑支护(事前控制） 建材的选择 设备的选择（必要性） 给设计院足够的设计周期
4.申报建设用地规划许可 证
建设用地许可证是许可用地的法律凭证。 建设单位取得选址规划意见书后，到市规 划局申报建设用地规划许可证；使用国有 土地的，持该通知书到市房地局，由该局 征询用地范围内有关单位和居民的拆迁安 置意见，并填写对拆迁安置方案的审查意 见，待项目设计方案审定后，建设单位申 报建设用地规划许可证。
附：项目的前期阶段概 要
土地的获取
可研报告
市场研究（宏、中、微） 环境分析
市场定位
规划 投资和开发
设计方案
总规
计
施工图设
单体 景观
其中还包括各项报建和勘测
一、工程项目审批程序 和内容
• 工程项目建设的很多环节都要按照有关 规定办理审批手续，这也是工程项目前 期管理的重要内容。也是需遵循的项目 建设程序，工程项目审批主要是对项目 前期工作进行审核和批准，包括对项目 建议书、可行性研究报告、规划设计方 案和开工前准备等审批。
2.2项目前期工作对项目投资 的影响程度分析，
• 项目前期工作对项目投资的影响程度为 70%—— 90% ，设计和计划阶段对项目投资的影响程度为 60%——70% ，项目施工阶段对项目投资的影响程 度还不足40% 。而前期工作费用只占建筑物全寿命费 用的1‰——2‰，正是这1‰——2‰的费用却决定了 几乎全部随后的费用。2004年7月30日，举国瞩目的 “鸟巢”突然停工。 造成“鸟巢”停工的原因目前说 法有多种：安全隐患、投资前期造价管理失控等。这 些问题的出现都是由于前期管理工作的不到位，设计 图纸、建筑结构的不合理，导致该工程造价一变再变。 由此可见，建设项目的前期工作对整个工程项目投资 是何等重要。
6.1转入正式施工前建设单 位的主要工作
• ★持批准设计文件以及审定设计方案通 知书要求征求其他行政主管部门审查意 见和要求取得的有关协议，到市规划局 办理建设工程规划许可证。 建设工程规 划许可证是许可建设各类工程的法律凭 证。 申请建设开工证，建设开工证由市 建委核发。
6.2.办理建设开工证前的工 作
•
设计阶段的不同，业主对设计的控制也有所不同，控制的重点一 般放在可行性研究和项目的决策阶段，而一个建设项目的成败，则
主要集中于建设项目前期工作上，项目前期工作是控制项目规模和
投资的关键环节，也是项目能否管好的基础和前提。
• 项目方案设计完毕、可行性研究报告批准后，建设单位向规划部门 申报设计方案，经规划部门审定后，核发审定设计方案通知书。审 定设计方案通知书是编制项目初步设计的依据。
• ★选定建设地址
• ★做出规划设计方案
• ★落实取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热 （热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政 总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询方 案。
•
★落实环保（环保局）、节能（节能办）、消防（消防部 门）措施。
•
★委托环保局指定的环境评价机构编制环境影响评价报告 书
• ★项目概况
• ★项目的背景和必要性
• ★项目建设初步选址及建设条件
• ★环境影响
• ★建设进度初步设想
• ★投资估算及资金来源
• ★经济效益和社会效益初步估算
• ★结论
1.2项目建议书前需要做 的工作
• （1）申请规划要点（规划局）。
• （2）取得建设项目选址地形图（城近郊 为1：2000；远郊区线为1：1000）。 表明建设占地范围和占地范围内及附近 地区地上建筑物现状。
程序和内容
• 1.1 项目建议书
•
项目建议书也称立项报告，是项目建设程序的第一步。项目建议 书是建设单位通过对投资机会的研究，从项目建设的必要性出发，
对拟建项目的初步轮廓设想。 项目建议书一般由项目建设单位委
托有资质的咨询机构编制。 项目建议书的内容视项目的特点而
繁简不一，但一般包括以下几个方面内容：
欢迎提出意见和建议 工程管理中心
2009年4月27日
经济。工程设计的选择是为了保证工程的安全可靠，要保证工程项
目的大部分或全部使用价值不致丧失、投资不致浪费；工程项目要
具有良好的使用功能和优美的生产和生活环境；在保证工程安全可
靠和适用的前提下，尽量保证建设周期短、工程成本低、投产使用
后经济效益高，以此实现投资的目的和投资的灵魂。从选址、可行
性研究开始直到竣工验收，项目的设计贯穿于工程建设的全过程。
1.4规划要点
• 规划要点是办理规划手续的第一步， 规划要点通知书给出的建设用地面积、 代征城市公共用地面积、用地性质、 建筑控制规模、控制高度等，是项目 继续深入进行规划前期研究工作的依 据。
规划设计要点
• 能反映出可研报告的思想 • 应与营销中的卖点相结合 • 在车位、智能化等方面具有一定的超