深圳地铁商业业态分析
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主要商业： 茂业百货、太阳百货、友谊城、铜锣湾、天虹商 场、西华宫、鸿展商城、白马服装批发市场、布 料批发市场等不同档次的品牌商业业态。具有商 业种类齐全、配套功能完善的大型商业步行街。
现有商业总营业面积：约50万平方米。
日人流量：60万人次。
租赁价格：
现该商业区的商铺均价已达15万元/平方米，部分 商铺甚至已炒出30万/平方米的天价。
•
•
相对各主要商圈，项目所处深南中商圈人流量相对较低，成为制约该商圈发展 的重要因素之一；
业态方面，特区内主要商圈均具有各自的明显特征，其中项目所处深南中商圈 经营方式及档次主要集中在中高档，集中商业，相对单一；
•
深南中商圈位于整体地铁1号线中段，有利于早就“洼池”效应。
报告基本思路
地铁商圈调查
市场情况
百货、香港嘉禾电影城、万佳超市CITYVALUE超级广场、“万象城”溜
冰场。万象城是集购物、休闲、娱乐、饮食于一体的Shopping Mall。 深圳最具吸引力的购物中心。
中信城市广场
占地5.1万平方米，具有6.75万平方米的商业购物中心和3万平方米的星光广场及 719个停车位。 通过对地铁—科学馆站地下空间的开发，通过地下商业街与地铁科学馆站和上步 地下通道相连。 功能设置上体现了购物、休闲与娱乐等旅游特性，目前有以吉之岛、西武百货为 代表的100多家众多国际知名商家进驻，出租率95%。
• 业态：蓝色快线原为海珠区打地铁沿线物业概念的一个普通服装卖场，但经营状况一 般，目前为广州市唯一的婚庆专业市场（2004年5月开业）； • 租售情况：一、二层租满，三层还有较多空铺，负一层与婚庆专业市场相对分异，定 位为街头文化商铺，主要做一些时尚、运动、精品的售卖。物业管理费10元/m2月。
楼层
金光华广场位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路和南
湖路三条繁华大道的交汇处，处于人民南商圈的核心位置。 定位为大都会购物中心。占地面积为1.8万平方米，总营业 面积12万平为米，地下3层，地上7层，400个地下停车车位。 集购物、观光、娱乐、餐饮、休闲为一体，是未来深圳高 尚的购物中心。地铁上盖物业。
东门商圈
租金均价（元/m2.月）
负一层
一层 二层 三层
130
160 130 90
青衣城－香港地铁
1. 尝试走概念化道路，全港首次选择以海洋概念为大型主题 2.引进在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支撑 3.将主力店的其他部分划分成小型店铺出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的 整体性和连续性 4.业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证了消费者的“一站式”消费
商铺租赁价格：商铺销售均价在25000元/平方米左右。
现有商业总营业面积：约30万平方米。
日人流量：80万人次。
宝安商圈
主要商业：
目前还处在一个蓄势积累的过程当中，但从顺电、万佳、新一佳、天虹、海雅百货、 大新百货、国美电器、好又多、铭可达、好运来、南城百货、沃尔玛、大富豪等商 业体进驻。
商铺租赁价格：商铺销售均价在12000元左右/平方米。
现有商业总营业面积：约30万平方米。
人口：宝安总人口约有150万人，户藉人口约为25万人。
龙岗商圈
主要商业：
在国际商场、铭可达、百佳、富佳电器城、人人购物广场进驻龙岗后不久，龙岗世 贸百货、万佳百货、天虹、国美、龙兴国际接踵强势进驻，并且龙岗步行街、柏龙 奥特莱斯商城、万鑫五洲风情MALL等大体量商业正在紧锣密鼓的筹建中。
地铁商业资料
地铁商圈调查
市场情况
区域商业调查 地铁商业案例
地铁1线商圈调查
地铁1号线沿线商圈
9
8
7
6
4
5
3
2 1
1号线所经商圈： 1人民南商圈→ 2东门商圈→3深南中商圈→ 4华强北商圈→5中心区购物公园→ 6华侨城商圈→ 7南头商圈→8前海→9宝安城区
人民南商圈
以国贸为核心 主要商业： 国贸商场，深房百货、西武商场、天安商场、国际商 场、友谊城百货、友谊名店、钻石商场等一批中高档大型品牌商业 最新发展： 金光华商城，12万平方米的大型SHOPPING 现有商业总营业面积：约32万平方米 日人流量：40万人次。 MALL
• 除了原有设计的缺陷，地铁物业经营的无序性是造成失败的主要原因之一， 北京及上海地铁商业就出现大量空置，统一经营，统一管理，统一宣传推 广的香港地铁物业则获得较大成功； • 成功商业经营业态多为前沿潮流物品，地铁商业档次与经营有很大关系。
上海地铁
• 前期规划及消费人气聚集方面，存在一定的先天缺陷。 • 空置率高。 • 商业旺区地铁商城比地上商场商品、装修档次偏低。
地铁商业案例小结
• 地铁站口商用物业的发展与其所处区域的商业氛围关系密切 • 地铁对于沿线商用物业发展的带动有二重性：对于城市中原来商业发展基 础较好的区域，地铁的开通会加速原有商圈的洼地效应，增强人流的聚集 能力；对于城市中原来商业氛围不甚浓厚的区域，地铁的开通对其商业吸 附力提升的作用不会太明显，甚至降低该区域的商业辐射能力。
深南中商圈调查小结
1. 商圈范围内主要商业项目同质化比较严重，多定位为白领以上级人群的中 高档消费，以服装为核心，兼营相关业态； 2. 商圈内陈旧商业影响力有限，2004年华润、茂业等大型集中商业的增长， 短期内商业面积增加明显，市场需要一定时日加以消化。
报告基本思路
地铁商圈调查
市场情况
区域商业调查 地铁商业案例
深南中商圈
主要商业： 中信城市广场、地王信兴广场、深圳书城、深 圳购书中心、茂业百货、岁宝百货、国际商场、 SHOPPING MALL华润万象城。
现有商业总营业面积：约40万平方米。
日人流量：30万人次。
华强北商圈
主要商业： 赛格电脑城、华强电子市场、天虹商场、格兰云天免税商场、女人世界、曼哈商场、 紫荆城、万商电器城、铜锣湾、新大好、群星广场、顺电家居、茂业百货等。融汇 了电子与数码产品、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、金融、酒店等业态。
现有商业总营业面积：，预计总商业面积可达100万平方米。
人口：总人口只有50万，当中大部分都是外来打工人口。
地铁1号线商圈调查小结
商圈 面积（万m2） 人流量/人口（人/次）
人民南 32 40
东门 50 60
深南中 40 30
华强北 80 50
南山 30 80
宝安 30 150
龙岗 100 50
合计 362 460
区域商业调查 地铁商业案例
项目位置
北
区域商业调查
华 联 大 厦
1
富怡雅居 时代都会
地王商业
茂 业 百 货
燕 南 路 2 深
购 书 中 心
中 核 大 厦 老干部活动中心 上 市委
南 4 步
大
道 城市广场
手机/药店
3Biblioteka Baidu
5
统建大厦
路
商业银行
国际商场
上步大厦
华润万象城
华润万象城
总投资40亿港元，占地8万平方米、总建筑面积50万平方米。主体建筑 总建筑面积18.8万平方米，6层商业楼面。主力店包括：Réel时尚生活
茂业百货
茂业百货时尚生活馆，紧邻地铁1号线科学馆2号出口，共4层商业。主营时尚休 闲、运动服饰系列，经营特色新潮、前卫、动感、时尚。一楼经营品牌概念店及 名鞋，SpringField、百丽、达芙妮、奥卡索等名牌荟萃；二楼经营少淑女装、饰 品、化妆品、时尚表等，有BATU、佛罗伦、B2、艾格、马克华菲等许多知名品 牌；三楼专营牛仔系列、运动女装系列、个性女装系列、女式手袋等；四楼经营 青春休闲服饰，已有的品牌有班尼路、S＆K、CY、真维斯、佐丹奴、堡狮龙、 美特斯邦威、U2、宾宝等；五楼为运动服饰、体育用品、器材专卖场以及美容美 体廊。汇集了许多国际国内一线品牌的概念店。
流行前线 广州地铁一号线陵园西路站，负一层
• 业态：整个商场以流行、时尚的服装、饰品商铺为主； • 租售情况：目前处于租罄状态，经营状况非常好； • 价格水平：租金均价为500元/m2.月，主通道沿线商铺租金在800元/m2.月左右，次 通道沿线商铺租金在350元/m2.月左右； • 发展趋势：租金上升明显（一年前主通道沿线商铺租金在600元/m2.月左右，次通 道沿线商铺租金在300元/m2.月左右）
香港地铁物业历年租金收入
（单位：百万元）
1000 950 900 867 850 800 891 987 988
租金收入
2000
2001
2002
2003
资料来源：香港地铁上市公司年报
北京地铁
• 地铁沿线的地块由政府按项目批租给开发商，与地铁营运没有直 接的联动关系。 • 有少数开发商认识到地铁上盖物业的价值，与地铁出站口进行有 机联系（例如东方商厦），但只是自发性的，没有统筹发展。 • 旧线路原有设计没有商铺规划，不符合消防要求，地铁商铺已经 要求撤销。 • 新线路规划中有商铺。
新动力数码广场 广州地铁一号线陵园西路站，负一层到三层
• 业态：整个商场定位为手机新机大卖场 • 租售情况：商铺以售卖为主，由业主反租给发展商统一出租，发展商与业主首签三 年合同，承诺以每年7.5％的回报率返还给业主，该返还租金可在售价中一次性扣除 （以一个价格100万的商铺为例，三年的租金回报为3×7.5％×100万＝22.5万，业主 只需付77.5万）。目前租售情况较为理想，已经售出8成单位。物业管理费38元/m2月；
楼层 负一层 一层 夹层 二层 三层 售价（元/ m2） 46000—55000 均价160000 46000—55000 43000—52000 28000—35000 租金（元/m2.月） 320—360 均价1200 320—360 290－320 200－250
蓝色快线 广州地铁二号线市二宫站，负一层到三层
商铺租赁价格：已达1200元/平方米。
最新发展：和记黄埔地产公司和深圳中航集团将斥巨资23亿元，联手打造大型综合 商业项目——中航广场 。
现有商业总营业面积：约80万平方米。
日人流量：50万人次。
南山商圈
主要商业：
海雅百货、友谊城、儿童世界、新一佳、顺电、女人世界、岁宝百货、天虹商场、 金晖家居商场、曼哈、姊妹城、万佳、人人乐、沃尔玛、集美堂建材商场、西部电 子城、佳腾电器城等深圳知名大型连锁商业。
人均面积（m2）
0.80
0.83
1.33
1.6
0.38
0.2
2
0.79
• •
地铁1号线沿线商圈商业面积达362平方米，针对人流量460万人口，平均0.79 m2 /人（资料来源：深圳房地产信息网） ； 上海为人均0.76㎡（1224万㎡），北京人均为0.7㎡，国内主要城市的人均商 业面积在0.55-0.75㎡之间，欧美发达国家的平均水平为1.2㎡ （资料来源：深 圳综合开发研究院） ，面对继续快速增长的扩张趋势，深圳商业已相当饱和；
现有商业总营业面积：约50万平方米。
日人流量：60万人次。
租赁价格：
现该商业区的商铺均价已达15万元/平方米，部分 商铺甚至已炒出30万/平方米的天价。
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相对各主要商圈，项目所处深南中商圈人流量相对较低，成为制约该商圈发展 的重要因素之一；
业态方面，特区内主要商圈均具有各自的明显特征，其中项目所处深南中商圈 经营方式及档次主要集中在中高档，集中商业，相对单一；
•
深南中商圈位于整体地铁1号线中段，有利于早就“洼池”效应。
报告基本思路
地铁商圈调查
市场情况
百货、香港嘉禾电影城、万佳超市CITYVALUE超级广场、“万象城”溜
冰场。万象城是集购物、休闲、娱乐、饮食于一体的Shopping Mall。 深圳最具吸引力的购物中心。
中信城市广场
占地5.1万平方米，具有6.75万平方米的商业购物中心和3万平方米的星光广场及 719个停车位。 通过对地铁—科学馆站地下空间的开发，通过地下商业街与地铁科学馆站和上步 地下通道相连。 功能设置上体现了购物、休闲与娱乐等旅游特性，目前有以吉之岛、西武百货为 代表的100多家众多国际知名商家进驻，出租率95%。
• 业态：蓝色快线原为海珠区打地铁沿线物业概念的一个普通服装卖场，但经营状况一 般，目前为广州市唯一的婚庆专业市场（2004年5月开业）； • 租售情况：一、二层租满，三层还有较多空铺，负一层与婚庆专业市场相对分异，定 位为街头文化商铺，主要做一些时尚、运动、精品的售卖。物业管理费10元/m2月。
楼层
金光华广场位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路和南
湖路三条繁华大道的交汇处，处于人民南商圈的核心位置。 定位为大都会购物中心。占地面积为1.8万平方米，总营业 面积12万平为米，地下3层，地上7层，400个地下停车车位。 集购物、观光、娱乐、餐饮、休闲为一体，是未来深圳高 尚的购物中心。地铁上盖物业。
东门商圈
租金均价（元/m2.月）
负一层
一层 二层 三层
130
160 130 90
青衣城－香港地铁
1. 尝试走概念化道路，全港首次选择以海洋概念为大型主题 2.引进在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支撑 3.将主力店的其他部分划分成小型店铺出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的 整体性和连续性 4.业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证了消费者的“一站式”消费
商铺租赁价格：商铺销售均价在25000元/平方米左右。
现有商业总营业面积：约30万平方米。
日人流量：80万人次。
宝安商圈
主要商业：
目前还处在一个蓄势积累的过程当中，但从顺电、万佳、新一佳、天虹、海雅百货、 大新百货、国美电器、好又多、铭可达、好运来、南城百货、沃尔玛、大富豪等商 业体进驻。
商铺租赁价格：商铺销售均价在12000元左右/平方米。
现有商业总营业面积：约30万平方米。
人口：宝安总人口约有150万人，户藉人口约为25万人。
龙岗商圈
主要商业：
在国际商场、铭可达、百佳、富佳电器城、人人购物广场进驻龙岗后不久，龙岗世 贸百货、万佳百货、天虹、国美、龙兴国际接踵强势进驻，并且龙岗步行街、柏龙 奥特莱斯商城、万鑫五洲风情MALL等大体量商业正在紧锣密鼓的筹建中。
地铁商业资料
地铁商圈调查
市场情况
区域商业调查 地铁商业案例
地铁1线商圈调查
地铁1号线沿线商圈
9
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1号线所经商圈： 1人民南商圈→ 2东门商圈→3深南中商圈→ 4华强北商圈→5中心区购物公园→ 6华侨城商圈→ 7南头商圈→8前海→9宝安城区
人民南商圈
以国贸为核心 主要商业： 国贸商场，深房百货、西武商场、天安商场、国际商 场、友谊城百货、友谊名店、钻石商场等一批中高档大型品牌商业 最新发展： 金光华商城，12万平方米的大型SHOPPING 现有商业总营业面积：约32万平方米 日人流量：40万人次。 MALL
• 除了原有设计的缺陷，地铁物业经营的无序性是造成失败的主要原因之一， 北京及上海地铁商业就出现大量空置，统一经营，统一管理，统一宣传推 广的香港地铁物业则获得较大成功； • 成功商业经营业态多为前沿潮流物品，地铁商业档次与经营有很大关系。
上海地铁
• 前期规划及消费人气聚集方面，存在一定的先天缺陷。 • 空置率高。 • 商业旺区地铁商城比地上商场商品、装修档次偏低。
地铁商业案例小结
• 地铁站口商用物业的发展与其所处区域的商业氛围关系密切 • 地铁对于沿线商用物业发展的带动有二重性：对于城市中原来商业发展基 础较好的区域，地铁的开通会加速原有商圈的洼地效应，增强人流的聚集 能力；对于城市中原来商业氛围不甚浓厚的区域，地铁的开通对其商业吸 附力提升的作用不会太明显，甚至降低该区域的商业辐射能力。
深南中商圈调查小结
1. 商圈范围内主要商业项目同质化比较严重，多定位为白领以上级人群的中 高档消费，以服装为核心，兼营相关业态； 2. 商圈内陈旧商业影响力有限，2004年华润、茂业等大型集中商业的增长， 短期内商业面积增加明显，市场需要一定时日加以消化。
报告基本思路
地铁商圈调查
市场情况
区域商业调查 地铁商业案例
深南中商圈
主要商业： 中信城市广场、地王信兴广场、深圳书城、深 圳购书中心、茂业百货、岁宝百货、国际商场、 SHOPPING MALL华润万象城。
现有商业总营业面积：约40万平方米。
日人流量：30万人次。
华强北商圈
主要商业： 赛格电脑城、华强电子市场、天虹商场、格兰云天免税商场、女人世界、曼哈商场、 紫荆城、万商电器城、铜锣湾、新大好、群星广场、顺电家居、茂业百货等。融汇 了电子与数码产品、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、金融、酒店等业态。
现有商业总营业面积：，预计总商业面积可达100万平方米。
人口：总人口只有50万，当中大部分都是外来打工人口。
地铁1号线商圈调查小结
商圈 面积（万m2） 人流量/人口（人/次）
人民南 32 40
东门 50 60
深南中 40 30
华强北 80 50
南山 30 80
宝安 30 150
龙岗 100 50
合计 362 460
区域商业调查 地铁商业案例
项目位置
北
区域商业调查
华 联 大 厦
1
富怡雅居 时代都会
地王商业
茂 业 百 货
燕 南 路 2 深
购 书 中 心
中 核 大 厦 老干部活动中心 上 市委
南 4 步
大
道 城市广场
手机/药店
3Biblioteka Baidu
5
统建大厦
路
商业银行
国际商场
上步大厦
华润万象城
华润万象城
总投资40亿港元，占地8万平方米、总建筑面积50万平方米。主体建筑 总建筑面积18.8万平方米，6层商业楼面。主力店包括：Réel时尚生活
茂业百货
茂业百货时尚生活馆，紧邻地铁1号线科学馆2号出口，共4层商业。主营时尚休 闲、运动服饰系列，经营特色新潮、前卫、动感、时尚。一楼经营品牌概念店及 名鞋，SpringField、百丽、达芙妮、奥卡索等名牌荟萃；二楼经营少淑女装、饰 品、化妆品、时尚表等，有BATU、佛罗伦、B2、艾格、马克华菲等许多知名品 牌；三楼专营牛仔系列、运动女装系列、个性女装系列、女式手袋等；四楼经营 青春休闲服饰，已有的品牌有班尼路、S＆K、CY、真维斯、佐丹奴、堡狮龙、 美特斯邦威、U2、宾宝等；五楼为运动服饰、体育用品、器材专卖场以及美容美 体廊。汇集了许多国际国内一线品牌的概念店。
流行前线 广州地铁一号线陵园西路站，负一层
• 业态：整个商场以流行、时尚的服装、饰品商铺为主； • 租售情况：目前处于租罄状态，经营状况非常好； • 价格水平：租金均价为500元/m2.月，主通道沿线商铺租金在800元/m2.月左右，次 通道沿线商铺租金在350元/m2.月左右； • 发展趋势：租金上升明显（一年前主通道沿线商铺租金在600元/m2.月左右，次通 道沿线商铺租金在300元/m2.月左右）
香港地铁物业历年租金收入
（单位：百万元）
1000 950 900 867 850 800 891 987 988
租金收入
2000
2001
2002
2003
资料来源：香港地铁上市公司年报
北京地铁
• 地铁沿线的地块由政府按项目批租给开发商，与地铁营运没有直 接的联动关系。 • 有少数开发商认识到地铁上盖物业的价值，与地铁出站口进行有 机联系（例如东方商厦），但只是自发性的，没有统筹发展。 • 旧线路原有设计没有商铺规划，不符合消防要求，地铁商铺已经 要求撤销。 • 新线路规划中有商铺。
新动力数码广场 广州地铁一号线陵园西路站，负一层到三层
• 业态：整个商场定位为手机新机大卖场 • 租售情况：商铺以售卖为主，由业主反租给发展商统一出租，发展商与业主首签三 年合同，承诺以每年7.5％的回报率返还给业主，该返还租金可在售价中一次性扣除 （以一个价格100万的商铺为例，三年的租金回报为3×7.5％×100万＝22.5万，业主 只需付77.5万）。目前租售情况较为理想，已经售出8成单位。物业管理费38元/m2月；
楼层 负一层 一层 夹层 二层 三层 售价（元/ m2） 46000—55000 均价160000 46000—55000 43000—52000 28000—35000 租金（元/m2.月） 320—360 均价1200 320—360 290－320 200－250
蓝色快线 广州地铁二号线市二宫站，负一层到三层
商铺租赁价格：已达1200元/平方米。
最新发展：和记黄埔地产公司和深圳中航集团将斥巨资23亿元，联手打造大型综合 商业项目——中航广场 。
现有商业总营业面积：约80万平方米。
日人流量：50万人次。
南山商圈
主要商业：
海雅百货、友谊城、儿童世界、新一佳、顺电、女人世界、岁宝百货、天虹商场、 金晖家居商场、曼哈、姊妹城、万佳、人人乐、沃尔玛、集美堂建材商场、西部电 子城、佳腾电器城等深圳知名大型连锁商业。
人均面积（m2）
0.80
0.83
1.33
1.6
0.38
0.2
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0.79
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地铁1号线沿线商圈商业面积达362平方米，针对人流量460万人口，平均0.79 m2 /人（资料来源：深圳房地产信息网） ； 上海为人均0.76㎡（1224万㎡），北京人均为0.7㎡，国内主要城市的人均商 业面积在0.55-0.75㎡之间，欧美发达国家的平均水平为1.2㎡ （资料来源：深 圳综合开发研究院） ，面对继续快速增长的扩张趋势，深圳商业已相当饱和；