营改增后以不动产投资涉税案例研究
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析摘要“营改增”是指部分原缴纳营业税的应税劳务改为缴纳增值税。
国家在“十二五”规划之“改革和完善税收制度”中提出，按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则，健全税制体系，加强税收法制建设。
2016年5月1日起，全面实行“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
本文将就“营改增”后流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面对房地产企业的影响作案例分析。
关键词“营改增” 房地产案例影响一、营业税与增值税差异增值税和营业税同为流转税，但是两者在计税方式、征收管理等方面存在较大差异。
二、差异比较“营改增”之前，房地产开发企业属于地税征管范围，需缴纳营业税；2016年5月1日之后，房地产开发企业将彻底告别营业税，进入增值税纳税监管范围。
那么，此次“营改增”对房地产开发企业具体产生什么影响？原定于5月前后开工的项目采用一般计税法更有利，还是简易计税更节税？笔者将从流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面进行简单测算。
以天津市某房地产项目公司为例，假如该公司预计全项目周期回款额100，000万元，销售毛利率25%（营业税口径），期间费用（销售费用与管理费用分别占全项目周期回款额的2.5%）为5，000万元；财务费用中的贷款和存款利息全部资本化，金融机构手续费金额较小，本次测算不予考虑。
假设项目直接成本构成如下：土地价款占直接成本的20%，基础设施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值税专用发票，咨询、设计等服务费占直接成本的10%，可以取得6%的增值税专用发票，另外20%的成本（政府性收费、贷款利息、开发间接费下的行政管理费等）取得的票据不可以抵扣。
部分销售费用可以取得6%的增值税专项发票，金额较小，本案例不予考虑。
（一）对流转税的影响根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将原来的营业税改为增值税的税收制度改革。
随着“营改增”的推行，不动产业也迎来了历史性的变革。
在新的税制下，不动产业的会计核算方式也随之发生变化。
本文将对“营改增”后不动产的会计核算方式进行分析与研究。
1.会计核算基础发生变化“营改增”后，不动产业的纳税方式从以交易额为基础的营业税向以增值额为基础的增值税转变。
这意味着，在不动产业中，增值的计算和申报将成为一项新的核算工作。
同时，不动产业的购进、销售和租赁等均应遵循新的税务规定进行会计核算。
2.会计科目设置需要调整在“营改增”后，不动产业在会计处理时需要增加一些新的科目。
如增值税额、税金及附加、应纳税额等科目。
另一方面，部分科目将被调整。
例如，营业税费用科目将被替换为税金及附加科目，并将营业税处置科目更改为增值税科目。
3.会计核算流程需要重新设计在新的税法规定下，不动产业需要重新设计会计核算流程。
计提、抵扣和缴纳增值税等工作将成为不动产业的必笃之事。
尤其是在计提和抵扣增值税方面，需要处理大量的数据，因此不动产企业在人力和财务方面需要做好充分的准备。
“营改增”后，不动产业会计准则的制定也需要相应调整。
不动产企业应与相关部门沟通，了解准则的最新规定并及时调整应用。
在处理不动产租赁合同时，应注意新准则对租赁收入、租金支出、租赁合同履行期等方面的要求。
1.计提增值税对于不动产开发商来说，他们必须按照国家有关规定计提并支付增值税。
通常情况下，增值税的计提并不是单纯的增值税额按计算时点数额计提。
根据税法规定，增值税还需要进行增值税专用发票、纳税申报和税金及附加等环节的核算，因此在会计核算中也需要进行相应的操作。
2.抵扣增值税在购进或租赁不动产时，不动产企业可以申请抵扣所购或所租不动产的增值税。
抵扣的金额应该符合国家税务总局的相关规定。
抵扣的金额可以与购进或租赁支出进行挂钩，也可以计入应交增值税等科目当中。
“营改增”后不动产的增值税税务处理研究
“营改增”后不动产的增值税税务处理研究近年来，“营改增”政策的推进，使得服务业与制造业根据所在行业享受不同的增值税税率，也意味着不动产领域的税收政策发生了重大变化。
具体来说，房地产领域原本采用一般纳税人制度的企业，改为按照增值税的特殊纳税人制度缴纳税款，而房地产企业缴纳的增值税更加接近全国统一的增值税普通税率。
本文旨在探讨“营改增”后不动产的增值税税务处理研究。
一、“营改增”政策对不动产的影响“营改增”政策对于不动产领域的税收政策产生了深刻的影响。
原有的营业税已经废止，税额的计算变为增值税，税率从营业税的百分之十五以上降低到了国家统一的增值税税率的百分之十。
同时，原有的税前扣除方法已经取消，不动产企业只能享受输入税的抵扣。
这使得房地产企业在当时成为了特殊纳税人，对企业的税负带来了一定的影响。
此外，“营改增”政策也对不动产领域的涉税事项提出了新的要求，即纳税人应当把所有不动产交易信息实时纳入增值税电子普通发票系统，确保增值税纳税信息的真实性和准确性。
同时在某些特殊情况下，纳税人应当自行认定不动产交易涉及的增值税计税方法，且应当保持相应的账户记录。
二、不动产纳税人的分类“营改增”的推进，导致不动产纳税人需要根据自身的经营情况和纳税义务，选择增值税纳税方式。
根据《增值税法》的规定，不动产纳税人可以按照以下方式纳税：1、一般纳税人规定：对于不动产销售过程中所涉及到的增值税应当按照国家的增值税普通税率(即百分之十七)的规定，减去符合条件的增值税适用税率优惠后的增值税，然后交纳税款。
2、简易计税规定：对于增值税适用税率在百分之三以下的小微企业，不动产销售的增值税应当按照增值税适用税率的税额加上一定的费用或者按照销售额加收的统一税费计算，然后交纳税款。
总而言之，“营改增”后，不动产纳税人可以根据自身的经营情况和纳税义务选择相应的增值税纳税方式。
相比之下，一般纳税人支付的增值税税额相对较高，但具有较好的发票抵扣能力，且可以对应纳税人提供售房预售款开具增值税发票。
营改增背景下房地产企业税收筹划研究——以l公司为例
摘要税收对于任何企业来讲都非常重要，我国的税收制度是在不断改革深化之中。
经过多年的探索试点，自2016年5月1日起，包括房地产业在内的所有行业，都开始实行“营改增”，这就标志着我国的营业税已经退出了历史舞台，也标志着我国近年来探索的财税体制历史上最重大的改革已经基本完成。
房地产业行业与中国经济发展息息相关，与居民的收入、生活关系密切，这个领域营业税改为增值税，“营改增”对于这个行业的影响更大、更深。
在这种背景下，研究房地产企业税收筹划问题，就显得具有十分重要的意义。
一方面，通过对具体房地产企业税收筹划的分析，丰富该领域的理论研究成果；另一方面，对于房地产企业提高税收筹划水平，具有一定的借鉴和启示作用。
本文以L公司为例，分析企业的税收筹划现状、存在的问题，并提出在营改增背景下实行高效率税收筹划的对策与建议。
主要是在提出研究背景、研究意义、研究现状、研究方法的基础上，对于税收筹划相关理论进行了分析，重点分析了L公司税收筹划的现状已经存在的问题，主要包括税收筹划意识不强、措施不力、操作不规范、保障不足等。
之后，重点分析研究了L公司税收筹划的具体策略，主要包括建议提高税收筹划思想认识，分税种筹划和分阶段进行税收筹划。
其中，分税种主要分析了增值税、所得税以及其他税种的税收筹划问题，分阶段主要分析了立项、拿地、融资、建设、销售、清算等不同环节的税收筹划策略。
同时，提出了税收筹划的保障性措施。
总体来看，全文从基础理论分析入手，以查找L公司税收筹划问题为切入点，全面分析了房地产企业税收筹划的对策建议和保障措施。
关键词：营改增；房地产企业；影响分析；税收筹划；L公司AbstractTax is very important for any enterprise, the tax system of our country is in the continuous reform deepening.After years of exploration, since May 1, 2016, all industries, including real estate industry, are introduced to add "to replace the business tax with a value-added tax ", this will mark the business tax in our country has withdrawn from the historical stage, also marks the fiscal and taxation system of our country in recent years to explore in the history of the most significant reform has been basically completed.Real estate industry is closely related to China's economic development, and closely linked with the everyday life of the residents' income, and the field of business tax to value added tax, "to replace the business tax with a value-added tax"for the influence of the industry bigger and deeper.In this background, the research of real estate enterprise tax planning, it is has the very vital significance.On the one hand, through the analysis of specific real estate enterprise tax planning, rich in the field of theoretical research results;On the other hand, improve the level of tax planning for real estate enterprises, has a certain reference and enlightenment function.Based on L company as an example, this paper analysis the present situation of tax planning, the existence question, and proposed to increase the camp under the background of implementing efficient countermeasures and Suggestions of tax planning.Mainly in put forward the research background, research significance, research status, research methods, on the basis of the tax planning related theory areanalyzed, and analyzed the current situation of the company's tax planning L existing problems, mainly includes the tax planning consciousness is not strong, the lack of measures, the operation is not standard, inadequate protection, etc.After, the key analysis studies the specific L company tax planning strategy, mainly including proposed raising tax planning ideological understanding, tax planning and phased tax planning.Among them, mainly analyzes the value added tax, income tax and other tax tax planning problems, mainly analyzes the project in stages, the land, financing, construction, sale, liquidation of different links such as tax planning strategy.At the same time, puts forward the protection measures of tax planning.Overall, the full text from the analysis on basic theory, to find L company tax planning problem as the breakthrough point, comprehensive analysis of the real estate enterprise tax planning countermeasures and measures.Key words:to replace the business tax with a value-added tax;Real estate enterprise;The impact analysis;Tax planning;L company目录摘要 (I)Abstract ...................................................................................................... I I 第1章绪论 (VII)1.1 研究背景 (1)1.2 研究意义 (1)1.3 文献综述 (2)1.3.1国外研究现状 (2)1.3.2国内研究现状 (4)1.4 研究方法 (6)1.4.1对比分析法 (6)1.4.2数理统计法 (6)1.4.3案例分析法 (6)1.4.4文献档案法 (7)1.5 研究框架与创新点 (7)1.5.1研究框架 (7)1.5.2本文创新点 (8)第2章基础理论分析 (9)2.1 税收筹划理论 (9)2.1.1税收筹划概念 (9)2.1.2税收筹划分类 (9)2.1.3税收筹划原则 (10)2.2 税收筹划方法 (11)2.2.1转嫁筹划 (11)2.2.2避税筹划 (11)2.2.3节税筹划 (11)2.2.4抵扣筹划 (11)2.2.5延期筹划 (12)2.2.6退税筹划 (12)第3章全面“营改增”对房地产业影响分析 (13)3.1 全面“营改增”概述 (13)3.2 中国房地产业的发展现状分析 (14)3.3 “营改增”对房地产业的影响分析 (17)3.3.1“营改增”对房地产业有利影响分析 (17)3.3.2“营改增”对房地产业不利影响分析 (18)3.4 房地产企业税收筹划的必要性 (21)第4章L公司概况及税收筹划现状分析 (23)4.1 L公司发展现状及“营改增”对公司的影响分析 (23)4.1.1 L公司简介 (23)4.1.2 L公司以往涉及的主要税收 (24)4.1.3“营改增”对L公司的影响分析 (25)4.2 L公司税收筹划存在的主要问题 (26)4.2.1税收筹划意识不强 (26)4.2.2分税种税收筹划措施不力 (27)4.2.3分阶段税收筹划效果不佳 (27)4.2.4税收筹划保障措施不完善 (28)第5章L公司提升税收筹划水平的策略分析 (30)5.1 L公司转变税收筹划的思想认识 (30)5.2 L公司实行分税种税收筹划策略 (30)5.2.1增值税税收筹划策略 (30)5.2.2所得税税收筹划策略 (35)5.2.3其他税种税收筹划策略 (36)5.3 L公司实施运营流程税收筹划策略 (37)5.3.1房地产开发立项阶段税收筹划 (38)5.3.2房地产开发拿地阶段税收筹划 (39)5.3.3房地产开发融资阶段税收筹划 (39)5.3.4房地产建设阶段税收筹划 (39)5.3.5房地产开发销售阶段税收筹划 (39)5.3.6房地产开发清算阶段税收筹划 (40)5.3.7房地产开发其他方面税收筹划 (40)5.4 L公司税收筹划的保障措施 (40)5.4.1加强税收筹划组织领导 (40)5.4.2完善公司治理结构 (41)5.4.3提供财力物力支持 (41)5.4.4完善企业人力资源管理制度 (42)5.4.5完善公司内部控制体系 (44)5.4.6构建企业文化体系 (45)5.4.7建立税收筹划风险管理体系 (46)第6章结论与展望 (48)6.1 全文总结 (48)6.2 未来展望 (48)参考文献 (49)致谢 (52)第1章绪论1.1 研究背景税收对于任何企业来讲都非常重要，一方面，依法纳税是每个企业应尽的义务，偷税漏税将会使得企业面临巨大的政策性经营风险。
“营改增”对房地产行业的税负影响研究以保利房地产公司为例
“营改增”对房地产行业的税负影响研究——以保利房地产公司为例摘要“营改增”因为解决了我国房地产行业税收问题，对我国的经济起到促进作用，并且对行业的发展和企业的利润产生重大的影响。
本文对其执行的背景进行分析。
其次，针对营改增政策概念以及实施意义加以分析，从而指出营改增实施对于我国经济发展所产生的巨大推动力。
接着采用归纳法等方法，从而就“营改增”对房地产企业税负的影响进行研究。
此外还采用了案例分析的方式，针对保利公司营改增前后财务管理方面的影响案例进行分析，最后就房地产企业如何应对营改增产生的影响提出建议。
关键词：营改增；房地产企业；财务管理；万科税负1 导言1.1 研究背景与意义房地产行业是受到影响最大的行业，房地产企业因为参与房地产开发与销售产生的销售额比较大，所以受到税负高低、是否可抵扣等原因的影响非常大。
尤其是整个行业在经营过程中需要和多方合作主要包括当地政府部门、建筑施工企业等，这期间会产生大量的税费问题。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》提出的相关规定，房地产行业的销售税费调整成为10%，因为地价款所产生的计增值税可以从销售额中扣除去，但是企业经营进行的融资和一些其他的费用不可以被扣除，前者可以抵扣的额度为10%和6%的可抵扣进项发票，这是一项重大的改革会对企业的发展造成巨大的影响。
我国自改革开放以来，房地产企业缴纳的就是营业税，这对其房地产企业来说经营成本非常高。
所以此次税收的改革能不能解决这个问题是房地产企业所关心的。
、房地产经营具有时间长、合作部门多、存在很多小供应商，所以不可能每一笔资金灰可以增值税专用发票。
而且，对于房地产行业来说成本较高的土地出让成本怎么实行抵扣，以及其销售模式导致其销项税额与进项税额会有较大的差异，这也使得目前增值税的模式并不完全匹配，不能够完全享受到福利。
所以此次试点对于房企产企业来说意义非凡，房地产行业需要抓住机会，对以后降低税额提供了具有价值的参考意义，对于整个行业的发展都起到了促进作用。
营改增后以不动产投资涉税案例研究3000字
营改增后以不动产投资涉税案例研究3000字摘要：2016年5月1日起，全面推行营改增，对于以不动产投资涉税业务国税局、地税局、企业解读上并不统一，认识上有差距。
本文笔者将通过通过举证实例来说明这个问题。
关键词：营改增；不动产投资；涉税案例甲公司2012年建立，当时当地政府为了招商引资，给与了很多优惠政策。
当时政府委托当地A建筑公司建设厂房，并移交给甲使用，故厂房并未在甲公司账面上。
2016年5月，甲公司和政府共同出资设立乙公司，甲占75%，以甲现有土地厂房出资，政府占25%，以现金出资。
那么问题来了。
第一，甲出资的厂房中，厂房没有原始入账凭证，能对外投资吗？其二，营改增后，以不动产投资如何缴纳税收呢？2016年5月1日营改增后，涉税焦点在于增值税如何处理。
那营改增后以不动产投资相关的涉税问题应该怎样来进行解决处理呢？根据国家相关营改增试点工作的通知，国家税务总局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。
一、预缴税款14号公告第六条规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定视情况缴纳增值税：第一，一般纳税人在对其今年四月三十日前取得的不动产进行转让时，其中不包含自建不动产，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用扣除不动产购置原价，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对非自建老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时也是差额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第二，一般纳税人在对其今年四月三十日前自建不动产进行转让时，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对自建的老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
营改增销售不动产政策透析
2023-11-02CATALOGUE 目录•营改增背景及政策概述•销售不动产政策详解•营改增对销售不动产的影响分析•营改增后销售不动产的税务筹划建议•营改增销售不动产政策的实际应用案例01营改增背景及政策概述营改增背景介绍增值税制度的优势增值税制度能够有效地避免重复征税，有利于减轻企业税负，提高市场竞争力。
营改增政策的提出为了解决营业税制度存在的问题，我国政府提出了营改增政策，逐步将营业税改为增值税。
营业税制度存在的问题营业税制度存在重复征税、税负不公等问题，对企业和消费者都造成了一定的负担。
营改增政策目的及意义消除重复征税营改增政策旨在消除营业税和增值税之间的重复征税，降低企业税负，促进经济发展。
促进产业结构升级通过将服务业纳入增值税征收范围，鼓励企业加大对服务业的投入，促进产业结构升级。
提高税收征管效率营改增政策有助于提高税收征管效率，减少税收漏洞，增强税收公平性。
010302营改增政策适用范围及税率适用范围营改增政策适用于销售不动产、提供不动产租赁服务等业务。
税率设置对于销售不动产业务，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用税率为5%。
对于提供不动产租赁服务，一般纳税人适用税率为17%，小规模纳税人适用税率为5%。
02销售不动产政策详解定义销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或依附于建筑物的动产，以及销售土地、海域及其附着物的权益等。
分类销售不动产按照转让的标的物不同，可分为销售建筑物及土地使用权、销售其他不动产两种类型。
销售不动产的定义及分类计税依据对于销售不动产，应以交易双方签订的合同或协议中的销售额为计税依据。
如果销售额是含税的，需要将其换算为不含税的销售额。
计税方法对于一般纳税人，销售不动产的增值税税率为11%。
在计算应纳税额时，可以抵扣购进该不动产时已缴纳的进项税额。
如果不能抵扣，则按照简易计税方法计算应纳税额。
销售不动产的计税依据及方法销售不动产的税收优惠及特殊情况处理税收优惠销售不动产过程中，如果满足一定条件，可以享受相应的税收优惠政策。
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究“营改增”是指将增值税由货物和劳务税改为营业税的一项改革措施。
这一改革对于不动产行业的会计核算方式带来了一定的影响和变化。
本文将分析和研究“营改增”后不动产的会计核算方式。
不动产的会计核算方式主要有两种：按照成本模式核算和按照收入模式核算。
按照成本模式核算是指企业按照不动产的成本进行会计核算，包括购置成本、建设成本、融资成本等。
按照收入模式核算是指企业按照不动产的出租收入进行会计核算，包括租金收入、其他经营收入等。
在“营改增”之前，不动产行业通常采用按照成本模式核算。
由于不动产行业的特殊性，成本模式核算存在一些问题，例如成本核算周期长、核算难度大、成本分摊方式不合理等问题。
“营改增”后，不动产行业可以选择按照收入模式核算。
这样做有以下几个优点。
按照收入模式核算可以减少成本核算的复杂性，降低成本核算的难度。
按照收入模式核算可以缩短成本核算周期，提高成本核算的效率。
按照收入模式核算可以更好地体现不动产的价值创造过程，使企业更加注重不动产的经营管理。
按照收入模式核算也存在一些问题。
收入模式核算依赖于不动产的出租收入，而不动产的出租收入可能存在波动性较大的情况，会对会计核算造成一定的不确定性。
收入模式核算对不动产的经营管理要求更高，需要企业更加注重租金收入的实际回收情况，否则会影响会计核算的准确性。
收入模式核算需要与税收政策相结合，遵守相关的税务规定和会计准则，确保会计核算的合规性。
为了解决不动产会计核算方式的问题，可以采取一些措施。
建立完善的不动产会计制度，明确不动产的会计核算方式和处理方法。
加强对不动产会计核算人员的培训和教育，提高其专业技能和识别能力。
与税务部门密切合作，及时了解和适应税收政策的变化，确保会计核算的合规性和一致性。
“营改增”对于不动产的会计核算方式带来了一定的变化，不动产行业可以选择按照收入模式核算。
不动产的会计核算方式选择需要根据实际情况和公司的特点进行综合考虑，以确保会计核算的准确性和合规性。
“营改增”对不动产业务核算及涉税处理的影响研究
“营改增”对不动产业务核算及涉税处理的影响研究作者：娄会娟来源：《山西农经》 2018年第19期摘要：全面营改增实行之前，不动产的销售需要交纳的是营业税。
2016年3月，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号）正式实行，不动产因此被归入全面“营改增”范围。
分析“营改增”之后取得不动产业务的会计核算方式及涉税处理方式，探究现行“营改增”不动产抵扣进项税额的类型，帮助企业更好进行实务操作。
关键词：营改增；会计核算；涉税处理文章编号：1004-7026（2018）19-0097-02中国图书分类号：F299.23文献标志码：A“营改增”后，销售不动产的增值税税率是11％、5％。
具体来说，一般纳税人使用一般计税方式，税率为11％；小规模纳税人使用5％的简易计税方法。
一般纳税人出售他们在2016年4月30日之前建造的不动产，需要通过简易计税办法核算。
分析工业企业的案例，研究“营改增”对不动产购进的会计处理方式以及税负影响。
1 外部取得不动产、接受捐赠、接受投资、抵债如果企业能够获取满足抵扣要求的增值税发票，则为了取得该不动产而缴纳的增值税不计入固定资产的成本，无法抵扣的增值税额需要计入不动产的成本。
1.1 会计核算按照国家税务总局颁布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，2016年5月1日后取得的不动产，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60％，第二年抵扣比例为40％。
因此，第一年需要将尚未抵扣40％的增值税转入“应交税费-待抵扣进项税额”核算，待第二年将其进行抵扣时转出。
1.2 涉税处理按照《税法》，企业以直接购买、接受捐赠、接受投资、抵债的方式获取不动产，需要在两年内进行增值税进项税抵扣。
2 自行建造不动产2.1 会计核算公司建造不动产主要通过自营建造以及出包建造。
其会计核算方式为：将工程建造期间发生的各项费用利用“在建工程”科目归集，当工程达到预定可使用状态后，就可以将“在建工程”中归集的成本转到“固定资产”科目进行核算。
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究随着国家税收改革的深入进行，营业税逐步被增值税替代，其中包括不动产领域的税收政策也发生了变化。
在不动产领域，原来的营业税税收政策已经被营改增所取代，这对不动产的会计核算方式带来了一定的影响。
本文将对营改增后不动产的会计核算方式进行深入分析与研究，希望能够对相关从业人员有所帮助。
一、营改增政策对不动产的影响营改增是指增值税改革，在不动产领域的具体表现是原来的营业税被增值税所取代。
根据国家相关政策文件的规定，在营改增政策下，不动产的交易将不再适用营业税，而改为适用增值税。
这就意味着不动产从业者需要深入了解增值税政策，并对不动产的交易进行相应的会计处理。
营改增政策对不动产的影响主要体现在以下几个方面：1. 税率变化：营业税与增值税的税率存在差异，不动产交易的税负也会随之发生变化；2. 税基变化：增值税与营业税的征税对象和计税基础也存在较大差异，需要对不动产交易的计税基础进行重新确认；3. 会计核算方式的调整：由于税收政策的变化，不动产从业者需要调整相应的会计核算方式，确保交易能够合规并准确反映在财务报表中。
针对营改增政策对不动产的影响，不动产从业者需要调整相应的会计核算方式，以确保交易能够合规并准确反映在财务报表中。
具体而言，不动产的会计核算方式调整主要包括以下几个方面的内容。
1. 税负核算方式调整在营改增政策下，不动产交易的税负将会发生变化，从营业税变为增值税。
不动产从业者需要调整相应的税负核算方式，进行增值税的核算和申报。
在会计核算中需要将增值税计入成本或开支，确保能够合规反映在财务报表中。
2. 征税对象的确认在营改增政策下，增值税的征税对象与营业税存在一定的差异，不动产从业者需要重新确认不动产交易的征税对象，合理确定增值税的征税标准，确保在税务上合规纳税。
3. 财务成本的调整营改增政策下，不动产交易的财务成本也会发生一定的调整，需要将增值税纳入到财务成本中，重新进行成本核算，确保能够准确地计入财务报表中。
关于“营改增”后不动产租赁不同征税方式对经营影响的研究
专题策划关于“营改增”后不动产租赁不同征税方式对经营影响的研究胡文智（广州南沙产业投资有限公司，广东广州511485）摘要：近些年来，经济增长速度趋于平缓，经济发展模式的发生转变，为了减轻企业赋税，提升各方积极性，培育新动力，深化供给侧结构性改革，2016年5月1日起，全面实施“营改增”，不动产租赁也纳入了“营改增”范围。
本文就“营改增”后针对企业在不动产租赁方面采取不同的计税方式对企业经营影响进行分析，为业务处理提供指引。
关键词：“营改增”；不动产租赁；老项目；经营影响1引言2016年我国全面推广“营改增”，不动产租赁也由原来征收营业税改为征收增值税，不动产主要是指不可移动的土地、土地附着物，本文主要指土地使用权，房屋。
不动产一般具有单位价值较大、使用寿命较长特点，这些特点使得不动产租赁对公司的税务、利润情况产生较大的影响，因此在“营改增”后研究对不动产租赁涉税实务的处理就显得尤为重要。
2“营改增”对不动产租赁的影响不动产租赁是指出租人在一定期限内将不动产使用权让与承租人并收取租金的业务活动，承租人的目的是取得经营活动需要不动产的短期的使用权，不动产的所有权不发生转移。
在2016年5月1日全面实施“营改增”之前，不动产租赁按照租金的5%缴纳营业税，营业税是价内税，直接影响企业利润情况。
全面“营改增”后，对不动产租赁服务征收增值税，增值税是价外税，理论上不直接影响企业利润。
3“营改增”后不动产租赁涉税处理方式企业从事不动产租赁服务的按照11%缴纳增值税，可以抵扣其进项税；对于老项目可以选择5%征收率，进行简易征收，不得抵扣其进项税；小规模纳税则按照5%的征收率征收。
3.1一般纳税人租赁不动产一般纳税人租赁不动产有两种计税方式：一般计税法和简易征收税法。
（1）一般计税方法。
一般计税法是通过将纳税人的当期销项税额减去当期进项税额最终得出纳税人的应纳税额，适用税率为11%，同时可以抵扣公司经营所产生的进项税。
实例说说营改增后不动产固定资产抵扣
实例说说营改增后不动产固定资产抵扣全面营改增已经过去五个多月了，今天知秋就来说说不动产固定资产进项抵扣。
政策依据：财税（2016）36号文2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
（第二年是指第13个月）。
适用两年分期抵扣的情形：基本政策：2016年5月1日后取得，并在会计制度上按固定资产核算的不动产及不动产在建工程1.直接购买2.接受捐赠3.接受投资入股4.抵债5.自建不动产的“购进货物、建筑服务、设计服务”进项税额6.改建、扩建、修缮、装饰不动产超过不动产原值50%的“购进货物、建筑服务、设计服务”进项税额适用两年抵扣的情形，关键字是两个：一是2016年5月1日后“取得”；二是，会计制度上按照“固定资产”核算。
2.企业取得不动产有三种方式一是购买，二是自建，三是租入。
购买和自建的原则上按照两年抵扣，考虑到地产企业“转固”情形不多，地产企业自建转固，也一次性抵扣。
租入的租金，一次抵扣。
3.企业不动产的用途有三个一是，出售；二是自用；三是出租。
原则上，自用的地产是两年抵扣的，出售和出租的都可以一次性抵扣，考虑到非地产企业建造为出售的情形较少，一律分两年抵扣，如果第13个月之前就出售了，给予待抵扣税金全部抵扣的特殊政策。
总结：基本规则租入的，和为出租的不动产，一次抵扣。
房地产开发产品一次性抵扣非地产企业购入和自建分两年抵扣。
案例：购买不动产金额1110万1.取得专用发票当月借：固定资产1000万元应交税费—应交增值税（进项税额）66万应交税费—待抵扣进项税额（xx项目） 44万贷：银行存款 1110万2.第13个月借：应交税费—应交增值税（进项税额）44万贷：应交税费—待抵扣进项税额 44万购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
“营改增”后房地产企业纳税筹划研究
“营改增”后房地产企业纳税筹划研究随着国家“营改增”的全面推进，房地产税收政策也在逐步调整和完善。
作为房地产企业财务管理的重要组成部分，纳税筹划越来越受到关注。
本文将从“营改增”后房地产企业纳税筹划的概念、现状、问题以及对策等方面进行研究。
“营改增”是指将原来的增值税和营业税合并为一种税种，即增值税。
这意味着房地产企业不再需要缴纳营业税，而改为缴纳增值税。
这种税制改革的实施对房地产企业的纳税筹划产生了很大影响。
纳税筹划是指在合法的前提下通过合理的税务安排和利用税收政策等手段，降低企业纳税负担的过程。
在“营改增”后，房地产企业的税收构成和税收政策发生了变化，纳税筹划也应该随之作出相应调整。
1.增值税税率的变化“营改增”后，房地产企业的增值税税率由17%下调至11%，对企业财务利润产生了积极的影响。
因此，房地产企业应该在纳税筹划中充分挖掘增值税税率变化的潜力，降低企业的税收负担。
2.抵扣范围的扩大“营改增”后，企业可以将自身的采购费用作为增值税进项抵扣，这对房地产企业的纳税筹划提供了更多的选择空间。
因此，房地产企业应该注意开具规范的增值税专用发票，同时掌握政策性采购的抵扣规定，最大限度地节约纳税金额。
3.税收优惠政策的变化“营改增”后，有些地区出台了房地产税收优惠政策，比如降低土地增值税税率、优惠税率等，这对房地产企业的纳税筹划提供了更多的选择空间。
因此，房地产企业应该及时掌握税收优惠政策，合理利用这些政策，降低企业税收负担。
三、房地产企业纳税筹划存在的问题1.企业税务管理意识薄弱由于房地产企业的规模和业务范围相对较大，加之税收政策的复杂性，一些房地产企业对纳税筹划的重要性认识不足，缺乏有效的纳税筹划意识。
2.数据分析能力不足在“营改增”后，企业的财务数据需要更科学地分析和管理，以保证企业在纳税筹划中取得最优的效果。
但是，有些房地产企业在数据分析方面仍存在一定的欠缺，这导致企业在纳税筹划中错过了一些机会。
XX建筑企业“营改增”后涉税问题案例分析
注：建筑服务一般纳税人税率自2018年5月1日起调整为10%。
政策归纳：1．根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文相关规定2.根据财政部税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）文相关规定。
二建筑服务什么情况下适用或选择适用“简易”计税方法？1、以清包工方式提供的建筑服务；以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
2、为甲供工程提供的建筑服务；甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
3、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
4、小规模纳税人提供的建筑服务；年应税销售额<500万注：年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月连续经营期内累计应征增值税销售额，包括应征增值税销售额、免税销售额、代开发票销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。
销售服务、无形资产或者不动产（以下简称“应税行为”）有扣除项目的纳税人，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。
纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。
5．建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税6．发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为。
政策归纳：1．根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文相关规定；2．根据财政部国家税务总局《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》财税〔2017〕58号文相关规定；3.根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)相关规定。
房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例
房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。
“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。
适用简易计税方法案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。
2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。
(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422016年6月预缴税款：借：应交税费———未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费———未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费———未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究
“营改增”后不动产的会计核算方式分析与研究随着中国税制改革的不断深入，2016年5月1日开始实施的营业税改征增值税，对不动产行业的会计核算方式产生了较大的影响。
原来的营业税在计算方法上是按照实际金额乘以固定比例计算，而增值税在计算方法上，则是按照实际金额与税率乘积计算总税额。
因此，营业税改变为增值税后，不动产行业的会计核算方式也就随之发生了改变。
营改增后，不动产行业的会计核算方式主要表现在以下几个方面：一、销售额的计算方式在原来的营业税时期，销售额是指不动产开发企业与购房者之间的房价款，即在房价款中扣除已缴纳的营业税后剩余的金额。
但营改增后，销售额的计算方法发生了改变。
在现行的增值税计算方法中，销售额是指不动产开发企业与购房者之间的房价款，即不包含任何税费和其他附加费用的实际支付金额。
因此，开发企业需要根据新的计算方法重新计算销售额，并将其作为计算增值税的依据。
在原来的营业税时期，税率是固定的，即11%或17%，而营改增后，增值税的税率是分为不同档次的，其中17%为最高税率。
此外，对于住宅等不动产销售，税率会根据该物业在市场上的交易价格而进行调整，具体的税率会根据不动产售价与套型、地区等因素而进行动态计算。
因此，在营改增后，对于不动产企业来说，正确计算税率是非常关键的。
三、增值税专用发票的开票营改增后，不动产企业在销售不动产时，需要按照规定开具增值税专用发票。
这也就意味着，不动产企业要了解相关的开票规定和流程，按照标准流程进行开票，以免出现问题。
同时，记录和管理发票信息也是必要的，以便进行后续的账务审计。
四、涉及到的其他问题营改增后，不动产企业还需要重点关注以下几个问题：1.增值税预缴的计算方法。
根据增值税法的规定，不动产企业需要提前缴纳税款，但预缴的计算方法是根据前两个月的销售额进行估算。
因此，准确计算前两个月的销售额也是非常必要的。
2.增值税申报的时间。
增值税是每月申报的，房地产企业需要在规定的时间内将税款上缴给国家。
营改增后不动产经营租赁涉税实务探讨——以X科研事业单位为例
推荐RECOMMEND14营改增后不动产经营租赁涉税实务探讨——以X 科研事业单位为例文/谢萌摘要：本文以X 科研事业单位为例，分析营改增后不动产经营租赁简易计税方法下的税负情况，对不动产经营租赁纳税地点及预缴税款，房产税、城镇土地使用税纳税期限等税收征管问题进行探讨。
关键词：不动产租赁营改增；税收征管财政部、国家税务总局2016年3月23日联合发布了财税〔2016〕36号文----《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。
这一营业税改增值税(以下简称“营改增”)纲领性文件的发布标志着从2016年5月1日起国内所有行业都进入营改增试点阶段。
至2017年1月初，国家税务总局陆续出台了15个补丁文件、19个配套文件，发布若干访谈答疑，涉及不动产经营租赁业务的有8个文件。
在此期间，X 科研事业单位(以下简称“X 单位”)不动产经营租赁涉税实务中遇到的问题，折射出当前营改增试点后税收征管上的不足，本文主要在分析X 单位税负变化的前提下对其进行深入探讨。
一、Ｘ单位基本情况X 单位为一般纳税人。
由于历史、搬迁、业务、发展等多种原因，存在跨区、县、市，甚至跨省的不动产经营出租，租户有100多家，每月均取得不动产经营租赁收入；出租的不动产均为2016年4月30日前取得；内部控制流程规定每月5号前完成纳税申报。
二、Ｘ单位不动产经营租赁税负分析(一)税目、税率分析营改增试点通知规定，不动产经营租赁业务属于销售服务中的不动产租赁服务，采用一般计税方法，适用11%的税率；出租2016年4月30日前取得的不动产可以采用简易计税方法，适用5%的征收率。
(二)适用简易征收率税负分析将不动产经营租赁业务应缴各种税费，按是否受营改增价税分离的影响，使得计征依据发生变化的，区分为变动税费和固定税费。
营改增前后计征依据无变化，税额不变的城镇土地使用税和印花税为固定税费，其他为变动税费。
以1,000万元不动产经营租赁合同为例，不考虑进项税额，设定附加税费含城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，并设定城市维护建设税适用7%税率；设定不动产经营租赁业务成本费用无变化，企业所得税税率为25%。
“营改增”后房地产企业纳税筹划研究
“营改增”后房地产企业纳税筹划研究“营改增”是指将增值税改为以营业税替代的一项改革措施。
在传统的增值税制度下，房地产企业需要缴纳增值税，而在“营改增”后，房地产企业需缴纳营业税。
这一改革对于房地产企业的纳税筹划带来了一系列的影响和挑战，需要房地产企业积极应对并进行深入的研究。
房地产企业需要对“营改增”后的纳税政策进行全面的了解。
在“营改增”后，通过调整增减税率和加大税收优惠力度，房地产企业的税负将显著减轻。
一线城市的房地产企业，可以享受到减免的房源售价地价差额返还的优惠政策。
而对于销售不动产的企业，可以通过将不动产从固定资产转变为流动资产的方式来降低税负。
房地产企业还可以通过合理运用税务政策，减少税收开支，提高企业的盈利能力。
房地产企业需要合理规划经营模式，优化企业结构。
在“营改增”后，房地产企业的纳税对象由销售额变为售价，企业应根据售价大小来选择适合的纳税模式。
对于一些比较小规模的房地产企业来说，可以选择一般纳税人模式，便于享受到多样的税收优惠政策。
而对于一些大规模的房地产企业来说，可以选择小规模纳税人模式，减少纳税义务。
房地产企业还应通过合理的资本结构安排，优化企业的税务筹划。
可以通过增加资本金的额度，达到减少息税抵免、降低利息支出等税务效果。
房地产企业还可以通过建立合理的财务结构，合理利用财务费用、利润分配等政策，减少税负。
房地产企业需要加强内部管理，规范会计核算。
为了应对“营改增”后的纳税筹划，房地产企业应加强内部管理，规范会计核算。
在纳税筹划过程中，房地产企业应高度重视会计核算工作，确保发票、凭证等会计处理的准确性和合法性。
房地产企业还应加强对资金流向的监管和控制，确保企业的纳税行为合规，避免发生纳税风险。
房地产企业还应规范企业合同的签订和履行，避免因合同履行不规范而引发的税务纠纷。
房地产企业需要积极与税务机关沟通，及时了解政策动态。
税务政策的变化是不可预知的，为了及时应对变化，房地产企业应与税务机关保持密切的沟通和联系，及时了解税收政策的动态，以便及时调整纳税筹划方案。
营改增后以不动产、无形资产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,是否征收增值税？
营改增后以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，是否征收增值税？2016年5月1日营改增后，很多企业关心的问题是：营业税时代的税收优惠是否保留？比如以不动产、无形资产投资入股，按照财税【2002】191号的规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
”该项不征收营业税的政策是否保留？对于这一问题，我们首先需要分析营改增过程中对于原有税收优惠的处理原则——营业税税收优惠原则上保留，但营改增后能够通过抵扣避免重复征税的，则不再保留。
以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，营改增后需要缴纳增值税。
理由有二。
1.以无形资产、不动产投资入股属于获得其他经济利益的行为，应该按照销售征收增值税。
财税〔2016〕36号规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
纳税人将不动产、无形资产投资入股换取股权行为，属于取得其他经济利益，属于有偿转让无形资产或者不动产，因此应该征收增值税。
2.被投资方取得投资方投入的不动产、无形资产后，可以抵扣进项税额。
财税〔2016〕36号规定：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。
也就是说“取得不动产”包括投资方接受投资入股的方式，同理投资方接受投资入股取得的无形资产可以一次性抵扣进项税额。
综上所述，我们可以得出结论：以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，应该按照销售征收增值税，同时接受投资方可以抵扣进项税额。
“营改增背景下房地产开发企业税收筹划案例研究
“营改增背景下房地产开发企业税收筹划案例研究我国全面推行的“营改增”对房地产开发业税收筹划提出了更高的要求。
文章采用理论与实际相结合的方法，选取KA公司具有代表性的项目开发案例，运用税收筹划的相关知识，提出具体操作方法，证明了税收筹划对房地产开发业的积极影响。
营改增房地产开发业税收筹划根据现行税收政策，房地产开发业涉及增值税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育费附加、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税，税务成本占开发成本的30%左右，税费成为房地产开发项日中的重要财务支出。
因此企业必须通过税收筹划缩减成本，增强核心竞争力，才能使企业在法律允许的条件下实现效益最大化。
房地产开发企业主要经营业务房产和地产的开发、建设和经营是房地产开发企业的主要业务。
土地开发又包括一级开发与二级开发，政府相关部门把土地的一级开发项目转让给房地产开发企业，开发完成后再进行挂牌转让：二级开发即房地产开发企业在市场上采用招、拍、挂等方式获取土地使用权之后，再进行开发、转让、租赁或抵押。
房地产开发项目各环节税负（1）项目建设阶段。
企业通过招标、拍卖和挂牌的方式在一级市场获取土地时需要支付土地出让资金、契税和印花税等，而在二级市场上获取土地使用转让权时，则需要支付土地转让金、契税以及印花税等。
此外，企业还需要支付施工单位所需要代扣代缴的增值税和城市维护建没税及教育费附加，合同签订后还需要缴纳印花税以及城镇土地使用税等。
（2）项日转让阶段。
企业需要缴纳因销售不动产而产生的增值税、土地增值税以及企业所得税等，流转税在此过程中转移到了消费者身上。
（3）项目产品的持有使用阶段。
企业将项日产品转化为自用的同定资产时需要交纳一定的房产税及城镇土地使用税，这个环节的税负较小，对企业影响不大。
房地产开发企业税收筹划切入点（1）从税收筹划空间最大的增值税、土地增值税和企业所得税入手。
（2）从税收优惠政策人手。
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营改增后以不动产投资涉税案例研究
摘要：2016年5月1日起，全面推行营改增，对于以不动产投资涉税业务国税局、地税局、企业解读上并不统一，认识上有差距。
本文笔者将通过通过举证实例来说明这个问题。
关键词：营改增；不动产投资；涉税案例甲公司2012年建立，当时当地政府为了招商引资，给与了很多优惠政策。
当时政府委托当地A建筑公司建设厂房，并移交给甲使用，故厂房并未在甲公司账面上。
2016年5月，甲公司和政府共同出资设立乙公司，甲占75%，以甲现有土地厂房出资，政府占25%，以现金出资。
那么问题来了。
第一，甲出资的厂房中，厂房没有原始入账凭证，能对外投资吗？其二，营改增后，以不动产投资如何缴纳税收呢？2016年5月1日营改增后，涉税焦点在于增值税如何处理。
那营改增后以不动产投资相关的涉税问题应该怎样来进行解决处理呢？根据国家相关营改增试点工作的通知，国家税务总局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。
一、预缴税款14号公告第六条规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定视情况缴纳增值税：第一，一般纳税人在对其今年四月三十日前取得的不动产进行转让时，其中不包含自建不动产，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用扣除不动产购置原价，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对非自建老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时也是差额缴税，并抵减预缴税款，预缴税
款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第二，一般纳税人在对其今年四月三十日前自建不动产进行转让时，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
也就是说，一般纳税人在对自建的老项目进行转让时，选择简易计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第三，一般纳税人在对其今年四月三十日前取得的不动产进行转让时，其中不包含自建不动产，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，销售额应以获取的销售额（包含所有价款和价外相关费用）来进行计算。
纳税人应以取得的所有价款与价外费用扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额，在不动产所在地的相关主管地税机关依据5%的预征率来进行预缴税款，并向相关机构所在地的主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳税人转让非自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是差额预缴，纳税申报时是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
第四，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
换言之，一般纳
税人转让自建老项目，选择一般计税方法的话，预缴税款时是全额预缴，纳税申报时也是全额缴税，并抵减预缴税款，预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
二、还是以本文开篇例子，问题来了： 1.选择简易办法还是一般办法征税？ 2.全额还是差额？也就是说，甲的厂房算自建还是非自建呢？甲公司的厂房为政府代建交给甲使用，如何界定是自建还是非自建呢？税收政策中对单位自建自用的不动产，指的是那些拥有建筑安装施工资质的相关建筑企业，自己来进行建筑房产的施工，使用权归属本单位的行为。
根据国家相关营业税的法律法规规定，聘用的员工为本单位或者雇主提供应征营业税劳务，其中并不包含有偿提供应税劳务。
对于自建而言，由企业内部员工提供应税劳务，不属于营业税暂行条例规定的提供应税劳务的行为，因而不按“建筑业”税目征收营业税，免征营业税。
以个人的名义，来为其他人提供建筑安装劳务的，且结算全部或部分工程价款的，应当征收营业税。
因此，对于那些具有建筑施工单位资质的房地产企业，其自建自用的建筑房屋就不会征收建筑业营业税与销售不动产营业税。
三、在此情况之下，若房地产开发企业并未持有相关的建筑施工建设资质，那也就没有了自建自用这一说法。
那如何理解进一步“自建自用”纳税的行为呢？根据相关的法律法规规定，什么叫自建自用呢，容易导致其把握不太准确。
财政部国税总局在对营业税的有关新的规则方面进行培训时有过解释，自建行为并不包含“自已进行投资，并请其他建筑施工单位来进行建设
”。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第5条相关法律法规规定：单位或者个人在进行投资与自建时不包含让其他建筑施工单位来进行建设，不然就不会再出现视同发生应税行为这一情况。
但是，笔者认为当时区分自建和非自建主要是为了规范房地产开发企业。
而对于没有建筑资质的非房地产企业不具有效力。
甲企业作为工业企业一般纳税人，其委托他方建设的厂房应按自建对待。
一般纳税人在对其在今年四月三十日前的自建不动产进行转让时，建议选择较为简单方便的计税方式来进行计税，其销售额为获取的所有价款与价外的相关费用，应纳税额应依照5%的征收率来进行相关计算。
确定为自建、简易办法全额征收的前提下，问题又回到开篇第一问题，甲的厂房为政府代建，划拨给甲使用，没有原始入账凭据怎么确定原值呢？根据税法的有关规定，纳税人在扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应该取得符合相关法律规定的有效凭证。
否则不能进行扣除。
何为有效凭证？指的是税务部门监制发票，法院的判决书与裁定书或者调解书等相关凭证所以甲企业如果正常评估后，且投资转让厂房的话，还必须取得为政府代建厂房的建筑公司A的发票。
甲公司于5月份对土地、房产进行了评估。
如表1：甲公司确定按评估值全额简易办法征税，又协调联系原建筑公司，将厂房发票开全，具备了原始凭证，可以正常投资转让了。
缴纳税款如下：土地、建筑物评估原值：14700万元。
不含税价：14000万元。
国税部门：增值税700万元；企业所得税纳入当期企业所得额中。
地税部门：土
地增值税免征；城市维护建设税49万元；教育费附加21万元；地方教育费附加14万元；水利建设基金7万元；契税420万元（被投资方承担）；印花税14万元（投资、被投资公司各一半）。
国地税预征税款合计1225万元。
以上税款预缴税款地点为不动产所在地主管地税机关，申报纳税地点为机构所在地主管国税机关。
四、结语本文通过这样一个案例，首先确定了营改增后投资转让不动产是不免征增值税的；其次是土地增值税是免征的；再次是一般纳税人投资转让时可以自主选择一般计税方法和简易计税方法；再有是投资转让的不动产必须取得原始入账凭证；还有就是如何区分自建和非自建行为。
参考文献：[1]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防[J].城市开发，2016，10.（作者单位：德州合信会计代理记帐有限公司）。