第九章 路线价法

（二）确定标准宗地
路线价是标准宗地的单位价格，路线价的 确定必须先确定标准宗地。标准宗地是在城市 一定区域内沿主要街道的宗地中选定的深度、 宽度、形状为标准状况的宗地。标准宗地的设 定，各国不尽相同。在中国国内所采用的路线 价法中，通常选定同一路线价区段内各临街宗 地深度的众数作为临街深度。
（三）评估路线价
第九章 路线价法
【学习目标】 ① 掌握路线价法的基本概念、理论依据、计算公
式、方法特点及适用范围。 ② 了解路线价法的操作程序。 ③ 掌握深度指数的修正原理和修正方法。 ④ 了解欧美、日本及台湾的路线价法的理论和实
践。 ⑤ 能用路线价法进行临街宗地的价格评估。
在日常生活中，我们经常会遇到这种情况： 两间相邻的临街店面，例如A和B，它们占用的 土地在形状、面积上基本相同，但因为店面与 道路的接近程度不同，A临街宽度宽，B临街宽 度相对A较窄，两间店面的价格会相差很大。 人们不难理解这种现象，日常生活的常识也告
即：
A a1 a2 an1 an n
以上两式中，a1、a2、┄、an-1、an分别表 示第1、第2、┄、第n-1、第n块细条地块的单价。
如果将上述各小细条土地的单价以百分数 表示，则可以得到相应的深度指数。实践中应 用的深度指数有三种，即单独深度指数、累计 深度指数、平均深度指数。
确定路线价时，通常先在同一路线价区段 内选择若干标准宗地，用市场比较法、收益法 等估价方法，分别求出它们的单位地价。然后
再求取这些标准宗地单位地价的众数或中位数、 简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路 线价区段的路线价。
（四）编制深度指数和其他因素修正系数表
深度指数表，又称深度百分率表，是反映 宗地随临街深度的变化，其地价相对变化程度 的一种表格。具体编制时，需要充分调查地价 的详细资料，然后运用统计方法求取。编制程 序包括确定标准深度，划分级距，计算单独深 度指数、累计深度指数和平均深度指数，共同 构成深度指数表，见表9-1。同时，要在深度指 数修正的基础上，进行宽度、朝向、容积率、 临街状况等其他因素的修正。
（五）计算各宗地地价
根据前面所得到的路线价、深度指数修 正表和其他因素修正系数表，按照公式 （9.1）～（9.3），即可得到同一路线价区段 内不同宗地的价格。
第二节 深度指数表的编制
一、深度指数修正的原理
街道 n
m
a1
临
a2
街
深
┄┄
度
an-1
an
图9-1 深度指数修正原理图
单位地价
如图9-1，假设有一临街宽度为m米，深度 为n米的长方形宗地，土地单价为A元/m2，则 该宗地总价为mnA元。与街道方向平行，以某 值为单位（如1米），沿深度方向将该宗土地划
系数，还有赖于较为完整的街道系统和排列整 齐的宗地以及比较规范的物业市场和较多的交 易实例。
五、路线价法的操作程序
（一）划分路线价区段
某个路线价区段，是指具有同一路线价的 地段。在划分路线价区段时，可将地价相近、 可及性相当且宗地相连的地块划分成一个路线 价区段。通常以一街区长度为单位，以十字路 口或丁字路口中心为分界线，相邻两路口间的 地段为一个路线价区段。区段的具体长度也可 根据土地的用途和繁华程度的不同而不同。
（二）路线价法能够快速评估出多宗土地的 价格
路线价法是一种能够快速评估出多宗土地 价格的好方法，主要适用于商业繁华区域土地 价格的估算，特别适用于土地课税、土地重划、 征地拆迁或其他需要在较大范围内对多宗土地 进行价格评估的场合。
（三）路线价法的运用需要有一定的前提条 件
路线价法的运用是否得当，取决于精确的 路线价、合理的深度指数修正系数据上述原理，路线价法的一般计算公式
为：
V u dv
（9.1）
式中，V 为地价，u为路线价，为深度指数。
如果宗地条件特殊，如宗地属于街角地、两面临街地、三角形地、 梯形地、不规则形状地、袋地等，则需按下列公式修正：
V u dv d
（9.2）
或： V u dv
二、路线价法的理论依据
路线价估价法的基本理论依据是区位理论 和替代原理。
城市土地的位置决定着它的使用效果和经 济效益，尤其是商业用地，对位置的敏感性超 过其他用途的土地。对于分布在街道两旁的商 业用地来说，其价格的高低，随进深的不同而 不同。在同一街道上，总有一些相邻临街宗地， 它们的可及性基本相等，而这些宗地的可及性 与其他宗地不同。这样，就可以根据可及性的 大小，将同一街道的临街宗地划分成不同的地 价区段：同一地价区段，可及性基本相等，路 线价相等；不同地价区段，可及性不同，路线 价不同。
诉我们理应如此。如果要对此类临街宗地的价
格做出估价，路线价法应是一种方便可行的方 法。
第一节 路线价法的基本原理
一、路线价法的基本含义
所谓路线价就是对面临特定街道、可及性 （临接同一街道的宗地距离城市内各类设施的 接近程度）相当的市街土地，设定标准深度， 求取的该深度上数宗土地的平均单价。路线价 应附设于所临接的街道上。路线价法是根据土 地价格随进深（与街道的垂直距离）增大而递 减的原理，以路线价配合深度指数表和其他修 正系数表，用数学方估算出临接同一街道的某 宗宗地价格的一种估价方法。运用路线价法评 估宗地价格，要求准确把握路线价、深度指数 和其他修正系数的含义、确定方法及变化规律。
分成许多细条地块，并从临街方向起，按顺序 赋予a1、a2、┄、an-1、an等符号，则越接近街
道的细条地块，其利用价值越大，即。另外， 虽同为1m，但从利用价值上看， a1与a2之差最 大，a2与a3之差次之，以下逐渐减少，至an-1 与an之差可视为接近于0。由此土地总价值：
mnA ma1 ma 2 ma n1 ma n
（9.3）
式中， d为其他条件修正系数， 为其他条 件修正额，其他符号意义同于（9.1）。
四、方法特点及适用范围
（一）路线价法的实质是一种市场比较法
路线价是标准宗地的单位地价，而临接同 一街道的各宗地的单位地价，是以路线价为基 础，再结合考虑具体宗地的面积、深度、形状、 位置、宽度等具体情况，通过各种修正得到的 结果。