楼盘案名及市场分析

自由广场，自由度、自由风、自由购、自由心岸、自由女神像、自由人、自由客、自由房公园时代封面项目全程营销策划(操作)方案目录项目分析1，地块开发价值大；2，地段交通便利；3，周边遍布党政军、企事业单位、城市大配套齐全；4，周边新老旧社区分布较密，新高档社区分布周边，竞争激烈；5，开发商的行业地位，社会口碑，是实现上大台阶机遇；产品创作1，认清形势：房地产开发由产品工业化生产时代转向作品创作时代，2，由“推广营销”时代转向“全程营销策划”时代3，户型，合理分配，按需而设；4，园区绿化5，人防工程6，外立面7，中水利用与景观用水；水景喷泉8，外窗用材，阳台及窗台设计9，增加科技含量，创造房屋亮点10，商业部分设计与利用11，车库问题营销推广1，项目前期，2，设立网络推手或网络营销专人3，开展问计于民，4，项目分析1，地块开发价值大【公园时代】项目位于保定市阳光北大街东侧，植物园南侧，占地186亩，通过拍卖方式获得土地开发权，属于优质项目。

规模较大，四面临道，近植物园。

植物园成就了几个房地产开发楼盘，同样也会成就【公园时代】项目，此地块属于城市自然向外延伸的开发地块，或城区边缘成熟地块，而不是城市蛙式跳跃离城区开发用地。

保定市正北侧，北临保定市大水系绿化带，从地块地理位置上分析，是保定市现有未上市楼盘中最好的地块，开发价值极大。

2，地段交通便利地块西临阳光大街，向南可直达保定新火车站广场，向北通二环三环，可上京昆、京石高速，京石高铁车站，保定东西两个客运站，均极为便利，保定向北发展的速度要快于向其它方向发展的速度，此区域有可能成为未来保定城区图几何中心。

临城市主干道，公交线路发达，做为一个有70年生命力的房地产项目，其未来交通发展前景不可限量。

3，周边遍布党政军、企事业单位，城市大配套齐全；一个城市的生命力，其核心是“经济生态圈”，“经济生态圈”的最高端是党政军机关，第二个梯度是企事业单位，第三个梯度是百姓居民，维系这三个梯度的是城市大配套：学校、商业、医疗等。

保定党政军机关驻地绝大部分在铁路以西，原先留在铁路以东的机关现在纷纷向北迁建，铁路以西的一些扩建项目也选址向北。

均在【公园时代】项目辐射范围之内。

保定西北部高开区经过20年的发展，新能源，科技创新型企业众多。

城市配套：学校、商业、医疗、公交、市政管网等发达，不泛高档消费圈。

保定城市发展从建国初期以老城区为核心，到后来七八十年代向西发展，现在正处于第三次城市核心向北移阶段。

【公园时代】项目正好处于保定北部发展新区与现状城区结合部，是集现状城区与未来发展各种优势集大成者。

4，周边新老旧社区分布较密，新高档社区分布周边，竞争激烈。

正是由于上述发展潜力，【公园时代】项目区域内住宅遍布，即有开发成功的老社区，也有势头很猛在售楼盘，大盘、高档盘比比皆是。

比如：北有源盛嘉禾、维多利亚夏郡；西有绿都皇城；南有华中国宅；东有丽景蓝湾C区等。

周边强劲对手如林，这些开发商均为实力企业，在楼盘操作上各有千秋，未来竞争激烈。

其中华中国宅项目是保定市最有思想，最会营销，最有文化的地产商。

【公园时代】项目在选择好地段好地块的同时，也选择了强大的竞争对手。

同地段，类似地块，不同的公司操作，会出不同的楼盘。

相同的原材料，经过不同艺术大师的手，会创作出不同的艺术精品。

举例：2002年期间的西苑、城市花园、名人国际是同时期的项目，但现在看来西苑品质最低，城市花园最实用，名人国际有其名，未有其实。

2005年左右的复兴路以北恒祥北大街两侧的若干个项目，现在看来真正成功的楼盘仅有新一代C区与丽景蓝湾两个项目，两个项目无论从品质、社会口碑、升值速度上远胜于其它相临楼盘。

所以说，在房地产销售市场远低迷于2009以前的大背景下，【公园时代】项目的开发难度，将面临更大的考验。

5，开发商的行业地位，社会口碑，是实现上大台阶机遇；民生地产在保定房地产届的排名属第二团队中的佼佼者，【个人观点，排名原则：营业年限，开发楼盘数量及规模，开发项目品质，惯用开发模式，社会口碑，企业社会知名度，美誉度等】，第一团队中应包括：新一代、卓正、华中、隆基泰和；第二团队应包括：民生、大华、恒祥、长城、清山、中诚等。

民生地产社会口碑不错，在网络上没看见过负面新闻及评论。

在保定有过三个中等以上楼盘的开发成果，如果以【公园时代】为契机，打造成区域性知名高品质楼盘，成为一个时代的代表作品，成为后来者临摹对象，即可确定民生地产第一团队的地位。

6，项目虽好，但机遇与风险并存房地产调控是长期的，其根本目的是：房价合理回归，房价不要成为影响社会稳定的不利因素，同时房地产要适度发展，要正面促进带动国民经济发展，绝不能走美国日本香港的房地产泡沫之路。

所以说，房地产高度红利时代已经过去，全民购房时代已经过去。

房地产业会像其它行业一样回归理性发展阶段，长期处于“优胜劣汰，能者生存”的动态平衡局面，每年新增的有效需求来支撑早以准备好的供给市场。

保定房地产市场与其它大中城市比较，是不规范的市场，长期以来违规操作者多，门槛低，淘金者多，真正做事的企业少。

保定房地产供应严重“供大于求”，我做过一个统计，以现在在售楼盘为准，如果全部竣工，可再装半个保定市。

价格混乱，新民居项目，小产权项目，拆迁项目，集资房，大产权等，价格从2000元以下到7000元不等，谁都分流一部分客户。

所以说，在强大的供应下，大家都去分抢有限的需求，本项目是正规项目，成本高，属高端产品，竞争将更加激烈。

保定是一个发展很有前景的城市，我认为保定城市扩容会加快，新增人口会加速，扩容人口足以支撑起保定的房地产。

原因如下：1，保定会成为北方新能源基地，汽车基地，会有大量年轻人定居保定。

2，保定下属县人口众多，中国的城市化进程刚到50%，还有更多的人进城。

3，随着华北路网建设成功及高铁开通，真正的“京津保”经济圈形成，交通快捷，缩小了城市间的心理距离，京津的一些城市功能会平移到保定，会给保定带来空前发展。

4，房地产做为不动产，在和平年代，其升值保值功能就会存在，国家要想发展经济，刺激经济，必须不断地让货币贬值，从而由民富国穷到国富民穷，再不断的循环，经济一直发展下去。

下一轮货币贬值是在2013年下半年（专家预测），社会物价统一再涨一次，这就是项目的未来前景。

总结：【公园时代】项目是保定市目前最优质的项目，是上等原材料，但要想加工出好的产品，受到消费者的追捧，处强手如林而独树一帜，有所超越，就必须走“全程营销策划”的最新开发模式。

（房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

）产品创作1，认清形势：房地产开发由产品工业化生产时代转向作品创作时代，房地产长期以来，是以卖方市场主导的，大家排队抢购，日光盘，做地涨价，中国多年积累的刚需释放完了，前几年，房地产做为投资金融属性得到投资客的认可，出现了炒房团。

当时只要有房就不愁卖，开发商将房屋建设当成了工业化生产过程，对房屋的品质打造不投入，按大家惯用的理念，习惯的设计，常规的手法，有点象标准化作业一样在进行房地产开发，因为房子不愁卖。

但从2010年以后，国家调控政策出台，房地产回归居住属性，投资客撤离，老刚需释放完毕，但仍有大批资金进入房地产行业，因为中国人敢于创新的人少，喜欢排队随大流的人多，很快出现了供大于求的局面。

转变成买方市场，保定自从今年四五月份以来，新房成交量实际上是稳步上升的，这说明刚需及二次置业或改善性需求的存在并得以释放，但不同的项目则相差千里，大盘，知名企业，优质项目，品质楼盘还是成交量较大，其它则逊色很多。

保定市场上准现房、现房越来越多，二手房交易平淡，房价也没有涨，实际是在降，因为从大期房转成现房，不涨价就是在降价。

在如此形势下，购房者关注的房屋内容就会多起来，变得更加挑剔，各种指标都要关注，如果项目本身没有什么特色，没有卖点，没有亮点，则不足以打动购房者，如果仅以价格优势打天下，则是最笨的手段。

常言到“不怕胡说，就怕没的说”。

如果将项目融入更多的内函，更多的看点，给人的印象是：我们不仅是房屋的建设者，更是人居生活提升者，创造者，建筑艺术的实践者。

描绘美丽的蓝图，让人产生遐想，向往。

只有这样，才能在买方市场的大环境下，吸引更多的人。

项目具备基础竞争力。

2，由“推广营销”时代转向“全程营销策划”时代现在的房地产公司，特别注重末端营销推广，即将设计师设计好的房屋，进行包装，加以炫丽词汇，强有力的广告宣传，技巧性下单，完成销售。

所有这一切仅是实现产品销售的最后一个环节，他的根本是房屋的本身属性，是内因，推广式营销是将好的东西说得更好，不好的东西遮挡着强说好。

全程营销策划从拿地开式已经进入营销程序，在后续的各个环节中，要与准购房者进行信息交流，告诉他们，开发商是如何在用心为他打造一个他喜欢的房屋。

如何听取他的意见，实现互动，产生共鸣。

从关注到关心，从观望到渴望，从犹豫到决定。

全程营销策划有利于形成环链接效应，即口口相传与忠诚消费。

3，户型，合理分配，按需而设；【公园时代】项目我建议户型分设如下几种：纯塔楼，以一居室和小两室为主；板塔结合的以80—90平米两室，110—120平米小三室，130—140平米大三室为主。

建议出三层的联排独门别墅，四层的两跃电梯高档住宅，保定不缺有钱人，中国人有钱了喜欢置业。

中国人的传统居住“你设计我建设，你享受我服务”4，园区绿化，园区绿化，楼间绿化，打破公共场所，市政绿化模式向小区的延伸的思路。

绿化是有很多文章可做，做差异化思路，做到有文化，有内涵，有主题，有穴头，有故事，有渊源。

让每一个居住者，从小区外边归来，看到的风景是不同于城市干道，不同于广场的风景。

5，人防工程；人防工程，单个楼体占地面积尽量要大于等于800平米，以满足人防要求，大面积住宅一定是要设置专业队标准需求的独立人防工程，要考虑战平结合，商业利用，车库利用，6，外立面；外立面给人最直观，我建议应从其它大城市照搬一个来，不要创新，但一定要区别于相邻项目的风格，同样要有穴头，是宣传中可圈可点之处。

7，中水利用与景观用水；水景喷泉水景住宅是保定人的梦想，邻水而居是求之不得，但保定缺水，保定水贵，所以真正的水景大宅一直没有实现，我建议对居民优质杂排水进行处理，形成中水以供景观用水，多设跌水，喷泉，水面，小岛等。