楼盘案名及市场分析

自由广场，

自由度、自由风、自由购、自由心岸、

自由女神像、

自由人、自由客、自由房

公园时代封面

项目全程营销策划(操作)方案

目录

项目分析

1，地块开发价值大；

2，地段交通便利；

3，周边遍布党政军、企事业单位、城市大配套齐全；

4，周边新老旧社区分布较密，新高档社区分布周边，竞争激烈；

5，开发商的行业地位，社会口碑，是实现上大台阶机遇；

产品创作

1，认清形势：房地产开发由产品工业化生产时代转向作品创作时代，2，由“推广营销”时代转向“全程营销策划”时代

3，户型，合理分配，按需而设；

4，园区绿化

5，人防工程

6，外立面

7，中水利用与景观用水；水景喷泉

8，外窗用材，阳台及窗台设计

9，增加科技含量，创造房屋亮点

10，商业部分设计与利用

11，车库问题

营销推广

1，项目前期，

2，设立网络推手或网络营销专人

3，开展问计于民，

4，

项目分析

1，地块开发价值大

【公园时代】项目位于保定市阳光北大街东侧，植物园南侧，占地186亩，通过拍卖方式获得土地开发权，属于优质项目。规模较大，四面临道，近植物园。植物园成就了几个房地产开发楼盘，同样也会成就【公园时代】项目，此地块属于城市自然向外延伸的开发地块，或城区边缘成熟地块，而不是城市蛙式跳跃离城区开发用地。保定市正北侧，北临保定市大水系绿化带，从地块地理位置上分析，是保定市现有未上市楼盘中最好的地块，开发价值极大。

2，地段交通便利

地块西临阳光大街，向南可直达保定新火车站广场，向北通二环三环，可上京昆、京石高速，京石高铁车站，保定东西两个客运

站，均极为便利，保定向北发展的速度要快于向其它方向发展的速

度，此区域有可能成为未来保定城区图几何中心。临城市主干道，公交线路发达，做为一个有70年生命力的房地产项目，其未来交通发展前景不可限量。

3，周边遍布党政军、企事业单位，城市大配套齐全；

一个城市的生命力，其核心是“经济生态圈”，“经济生态圈”

的最高端是党政军机关，第二个梯度是企事业单位，第三个梯度是百姓居民，维系这三个梯度的是城市大配套：学校、商业、医疗等。

保定党政军机关驻地绝大部分在铁路以西，原先留在铁路以东的机关现在纷纷向北迁建，铁路以西的一些扩建项目也选址向北。均在【公园时代】项目辐射范围之内。保定西北部高开区经过20年的发展，新能源，科技创新型企业众多。城市配套：学校、商业、医疗、公交、市政管网等发达，不泛高档消费圈。保定城市发展从建国初期以老城区为核心，到后来七八十年代向西发展，现在正处于第三次城市核心向北移阶段。【公园时代】项目正好处于保定北部发展新区与现状城区结合部，是集现状城区与未来发展各种优势集大成者。

4，周边新老旧社区分布较密，新高档社区分布周边，竞争激烈。

正是由于上述发展潜力，【公园时代】项目区域内住宅遍布，即有开发成功的老社区，也有势头很猛在售楼盘，大盘、高档盘比比皆是。比如：北有源盛嘉禾、维多利亚夏郡；西有绿都皇城；南有华中国宅；东有丽景蓝湾C区等。周边强劲对手如林，这些开发商均为实力企业，在楼盘操作上各有千秋，未来竞争激烈。其中

华中国宅项目是保定市最有思想，最会营销，最有文化的地产商。

【公园时代】项目在选择好地段好地块的同时，也选择了强大的竞争对手。同地段，类似地块，不同的公司操作，会出不同的楼盘。

相同的原材料，经过不同艺术大师的手，会创作出不同的艺术精品。

举例：2002年期间的西苑、城市花园、名人国际是同时期的项目，但现在看来西苑品质最低，城市花园最实用，名人国际有其名，未有其实。2005年左右的复兴路以北恒祥北大街两侧的若干个项目，现在看来真正成功的楼盘仅有新一代C区与丽景蓝湾两个项目，两个项目无论从品质、社会口碑、升值速度上远胜于其它相临楼盘。

所以说，在房地产销售市场远低迷于2009以前的大背景下，【公园时代】项目的开发难度，将面临更大的考验。

5，开发商的行业地位，社会口碑，是实现上大台阶机遇；

民生地产在保定房地产届的排名属第二团队中的佼佼者，【个人观点，排名原则：营业年限，开发楼盘数量及规模，开发项目品质，惯用开发模式，社会口碑，企业社会知名度，美誉度等】，第一团队中应包括：新一代、卓正、华中、隆基泰和；第二团队应包括：民生、大华、恒祥、长城、清山、中诚等。民生地产社会口碑不错，在网络上没看见过负面新闻及评论。在保定有过三个中等以上楼盘的开发成果，如果以【公园时代】为契机，打造成区域性知名高品质楼盘，成为一个时代的代表作品，成为后来者临摹对象，即可确定民生地产第一团队的地位。6，项目虽好，但机遇与风险并存

房地产调控是长期的，其根本目的是：房价合理回归，房价不要成

为影响社会稳定的不利因素，同时房地产要适度发展，要正面促进带动国民经济发展，绝不能走美国日本香港的房地产泡沫之路。所以说，房地产高度红利时代已经过去，全民购房时代已经过去。房地产业会像其它行业一样回归理性发展阶段，长期处于“优胜劣汰，能者生存”的动态平衡局面，每年新增的有效需求来支撑早以准备好的供给市场。

保定房地产市场与其它大中城市比较，是不规范的市场，长期以来违规操作者多，门槛低，淘金者多，真正做事的企业少。保定房地产供应严重“供大于求”，我做过一个统计，以现在在售楼盘为准，如果全部竣工，可再装半个保定市。价格混乱，新民居项目，小产权项目，拆迁项目，集资房，大产权等，价格从2000元以下到7000元不等，谁都分流一部分客户。所以说，在强大的供应下，大家都去分抢有限的需求，本项目是正规项目，成本高，属高端产品，竞争将更加激烈。保定是一个发展很有前景的城市，我认为保定城市扩容会加快，新增人口会加速，扩容人口足以支撑起保定的房地产。原因如下：1，保定会成为北方新能源基地，汽车基地，会有大量年轻人定居保定。2，保定下属县人口众多，中国的城市化进程刚到50%，还有更多的人进城。3，随着华北路网建设成功及高铁开通，真正的“京津保”经济圈形成，交通快捷，缩小了城市间的心理距离，京津的一些城市功能会平移到保定，会给保定带来空前发展。4，房地产做为不动产，在和平年代，其升值保值功能就会存在，国家要想发展经济，刺激经济，必须不断地让货币贬值，从而由民富国穷到国富民穷，再不断的循环，经济一直发展下去。下一轮货币贬值是在2013年下半年（专家预测），社会物价统一再涨一次，这就是项目的