物业承接查验与设施设备管理.pptx
合集下载
物业承接查验培训- PPT课件
空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀
造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。
2020/4/5
1133
三、具体验收标准及处理方法
▪ 处理方法：
➢如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单 位打掉重粉。
➢如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业 主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。
2020/4/5
1144
三、具体验收标准及处理方法
2020/4/5
66
（四）、实施物业承接查验，主要依据下列文件
▪ 物业买卖合同； ▪ 临时管理规约； ▪ 前期物业服务合同； ▪ 物业规划设计方案； ▪ 建设单位移交的图纸资料； ▪ 建设工程质量法规、政策、标准和规范。
2020/4/5
7
（五）、物业承接查验按照下列程序进行
▪ 确定物业承接查验方案； ▪ 移交有关图纸资料； ▪ 查验共用部位、共用设施设备； ▪ 解决查验发现的问题； ▪ 确认现场查验结果； ▪ 签订物业承接查验协议； ▪ 办理物业交接手续。
重新再做，以达到防水的效果。
2020/4/5
2222
三、具体验收标准及处理方法
８、上、下水的验收
▪ 检查上水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有 无滴水，渗水现象。检查下水时，可将水龙头打开 观察地漏下水是否流畅，无冒泡缓慢现象。
▪ 处理方法：
➢ 上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔焊的不牢， 则要割去原接头，重新焊接，达到不滴不漏。
➢ 钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到
位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许
机油。 2020/4/5
2200
三、具体验收标准及处理方法
７、窗的验收
要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否 密实，要仔细检查墙体和窗框处墙面是否 有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查 推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五 金件不灵等现象。
物业承接查验新培训课件(ppt 99页)
3
第一部分 主要条款
第一条 【立法目的】 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，
维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和 国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条 【概念】 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建
第四十三条 【资料的移交义务】 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管
部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物 业管理条例》第五十九条的规定处罚。
注：《物业管理条例》第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料 的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交 有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚 款。 第四十四条 【争议的调解】
第十九条 【现场查验的书面记录】 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、
查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记 录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
第二十条 【书面反馈和问题解决】 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数
第十六条 【现场查验的范围二】 （二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、
楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空 调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报 箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水 处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安 防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
工程承接查验的原则流程标准及注意事项PPT课件
第37页/共45页
五、施工遗留问题销项
1 .项目公司根据《物业承接查验报告》的建议，针对《遗留问题 整改通知单》上的内容组织相关单位进行整改，并将整改结果 填写在《遗留问题整改通知单》上，以供物业公司复验。
2. 所有遗留问题的整改工作应在《物业承接查验报告》规定的期 限内完成，不得影响业主的正常入驻和后续物业管理。
承接查验的概念
指物业管理企业对新接管项目的物业共用 部位、共用设施设备进行承接查验。在工 程竣工验收合格的基础上以主体结构安全 和满足使用功能为主要内容的在检查。
主体结构
强弱电
给排水
燃气
门窗 设备设施
第1页/共45页
竣工验收和承接查验的区别
竣工验收
承接查验
建设单位 施工单位
建设单位 物业 业主
第2页/共45页
第19页/共45页
三、承接查验的标准
（十）中控室
对讲系统
1.单元门口机：对监控中心及户内 通话正常，功能、信号正常，门具 开锁正常，停电备用电源正常 2.户内对讲主机：与单元门口机及 中控室通话正常，功能、信号正常， 门具开锁正常、户内布防和传感器 与监控中心信号传输正常 3.电梯内外对讲：内外对讲与监控 室三方能相互通话，音质清晰 4.各控制箱箱体安装牢固，箱门灵 活、无脱漆、箱内清洁标示清晰
（二）屋顶避雷设施的查验
1.结点牢固可靠无断裂 2.油漆无脱落无腐蚀
第11页/共45页
三、承接查验的标准
（三）天花吊顶
1.抹灰平整涂料均匀无漏刷
无
脱
皮
2.接点平整无裂缝无间隙
第12页/共45页
三、承接查验的标准
（四）内外墙面
1.抹灰平整涂料均匀无漏 刷无污渍 无裂缝 2.墙面砖粘接牢固无缺棱 掉角线条顺直 3.墙壁面无接缝，无起砂
五、施工遗留问题销项
1 .项目公司根据《物业承接查验报告》的建议，针对《遗留问题 整改通知单》上的内容组织相关单位进行整改，并将整改结果 填写在《遗留问题整改通知单》上，以供物业公司复验。
2. 所有遗留问题的整改工作应在《物业承接查验报告》规定的期 限内完成，不得影响业主的正常入驻和后续物业管理。
承接查验的概念
指物业管理企业对新接管项目的物业共用 部位、共用设施设备进行承接查验。在工 程竣工验收合格的基础上以主体结构安全 和满足使用功能为主要内容的在检查。
主体结构
强弱电
给排水
燃气
门窗 设备设施
第1页/共45页
竣工验收和承接查验的区别
竣工验收
承接查验
建设单位 施工单位
建设单位 物业 业主
第2页/共45页
第19页/共45页
三、承接查验的标准
（十）中控室
对讲系统
1.单元门口机：对监控中心及户内 通话正常，功能、信号正常，门具 开锁正常，停电备用电源正常 2.户内对讲主机：与单元门口机及 中控室通话正常，功能、信号正常， 门具开锁正常、户内布防和传感器 与监控中心信号传输正常 3.电梯内外对讲：内外对讲与监控 室三方能相互通话，音质清晰 4.各控制箱箱体安装牢固，箱门灵 活、无脱漆、箱内清洁标示清晰
（二）屋顶避雷设施的查验
1.结点牢固可靠无断裂 2.油漆无脱落无腐蚀
第11页/共45页
三、承接查验的标准
（三）天花吊顶
1.抹灰平整涂料均匀无漏刷
无
脱
皮
2.接点平整无裂缝无间隙
第12页/共45页
三、承接查验的标准
（四）内外墙面
1.抹灰平整涂料均匀无漏 刷无污渍 无裂缝 2.墙面砖粘接牢固无缺棱 掉角线条顺直 3.墙壁面无接缝，无起砂
物业承接查验ppt课件
.
4
住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别
• 2、二者查验的内容不同。住宅工程质量分 户验收是对每一户单位工程及公共部位质 量进行的专门验收；物业承接查验是指物 业服务企业对新接管项目的物业公共部位、 公用设施设备及其他公共配套设施进行的 查验。
.
5
住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别
• 3、二者的责任主体和适用规范、验收标准 不同。住宅工程质量分户查验的责任主体 主要是建设单位和施工单位，物业服务企 业仅是参与者，适用《建筑工程施工质量 验收统一标准》；物业承接查验的责任主 体是建设单位和物业服务企业，后者是直 接的责任主体之一，适用建设部1991年颁 布实施的《房屋接管验收标准》。
.
33
• (二)物业管理机构更迭时的 承接查验
.
34
• 1、准备工作 • 2、物业查验的内容
.
35
1、准备工作
• (1)查验条件
• 在物业服务机构发生更迭时，新的物业服 务企业必须在符合下列条件均满足时方可 实施承接查验：a物业的产权单位或业主大 会与原有物业管理企业完全解除了物业服 务合同；
商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；
（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设
置有效的隔离设施；
（十一）法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区
进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，
.
41
• (2)物业共用部位、共用设施设备及管理现 状查验在此项检查中，除了对照物业清册 对物业共用部位、共用设施设备的数量、 地点逐一进行清点外，还应重点对物业共 用部位、共用设施设备的使用现状情况进 行查验。
物业承接查验-演示文稿
65号
《物业管理条例》
第二十八条
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
附件2 《房屋接管验收标准》 ZBP30001-90 附件3 《物业承接查验办法》
物业竣工验收
工程项目在竣工之后，施工单位需向开发 商办理交付手续。在办理交付手续时需 经政府主管部门专门组织的验收委员会 对竣工项目进行验收，在认为工程合格 后办理工程接收手续，把产品移交给开 发商。
竣工验收是对其设计质量和施工质量的全 面检验。竣工验收后标志着物业可以交 付使用。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。 不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目 的的特定标准履行。 第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查 验工作。 第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接 查验协议。 第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违 约责任等事项作出明确约定。 第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用 房以及其他物业共用部位、共用设施设备。 第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部 门办理备案手续： 第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。 第四十一条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对 建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
《物业管理条例》
第二十八条
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
附件2 《房屋接管验收标准》 ZBP30001-90 附件3 《物业承接查验办法》
物业竣工验收
工程项目在竣工之后，施工单位需向开发 商办理交付手续。在办理交付手续时需 经政府主管部门专门组织的验收委员会 对竣工项目进行验收，在认为工程合格 后办理工程接收手续，把产品移交给开 发商。
竣工验收是对其设计质量和施工质量的全 面检验。竣工验收后标志着物业可以交 付使用。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。 不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目 的的特定标准履行。 第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查 验工作。 第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接 查验协议。 第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违 约责任等事项作出明确约定。 第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用 房以及其他物业共用部位、共用设施设备。 第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部 门办理备案手续： 第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。 第四十一条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对 建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
物业承接查验要点培训课件PPT课件
是
承接查验开始 共用部位检查，设备满负荷运行
有 无
物业公司办理备案
前期物业合同、临时管理规约、 承接查验协议、移交资料清单、 查验交接记录
物业公司和开发商共 同完成
资料移交的标准和要求
一、产权资料 二、技术资料 三、综合资料 四、土建资料 五、给排水、消防资料 六、电气资料 七、施（竣）工图 八、声像资料
竣工验收
承接验收
政府行为
企业行为
施工单位→建设单位移交
建设单位→物业企业移交
施工单位 、建设单位
建设单位 、物业企业
物业可以交付使用
物业正式进入使用阶段
承接查验的依据
前期物业服务合同 开发商与施工单位、设备供应单位、签订的合同、设备使用说明书、设计 资料和技术参数
国家有关规范标准和现行施工、安装 行业技术规范
道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成， 并满足使用功能要求
电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统 等共用设施设备取得使用合格证书
物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全
法律法规规定的其他条件
为什么要设置八个条件？
承接查验流程
否
竣工图、政府验收文件、 市政批准文件、设备清单、 保修文件、使用说明书
综合资料
.1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件 及计划批准文件。2.建设许可证、工程建筑报建表。3.上级机 关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。4. 征地批文、协议书（合同书）、红线图。5.施工合同、施工许 可证、施工执照（复印件）、开工报告等。6.单项工程质检监 督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。7.工程勘测资 料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的 坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。8.竣工验收 会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。9.工程 决算书。10.消防设施验收合格证。
承接查验开始 共用部位检查，设备满负荷运行
有 无
物业公司办理备案
前期物业合同、临时管理规约、 承接查验协议、移交资料清单、 查验交接记录
物业公司和开发商共 同完成
资料移交的标准和要求
一、产权资料 二、技术资料 三、综合资料 四、土建资料 五、给排水、消防资料 六、电气资料 七、施（竣）工图 八、声像资料
竣工验收
承接验收
政府行为
企业行为
施工单位→建设单位移交
建设单位→物业企业移交
施工单位 、建设单位
建设单位 、物业企业
物业可以交付使用
物业正式进入使用阶段
承接查验的依据
前期物业服务合同 开发商与施工单位、设备供应单位、签订的合同、设备使用说明书、设计 资料和技术参数
国家有关规范标准和现行施工、安装 行业技术规范
道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成， 并满足使用功能要求
电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统 等共用设施设备取得使用合格证书
物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全
法律法规规定的其他条件
为什么要设置八个条件？
承接查验流程
否
竣工图、政府验收文件、 市政批准文件、设备清单、 保修文件、使用说明书
综合资料
.1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件 及计划批准文件。2.建设许可证、工程建筑报建表。3.上级机 关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。4. 征地批文、协议书（合同书）、红线图。5.施工合同、施工许 可证、施工执照（复印件）、开工报告等。6.单项工程质检监 督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。7.工程勘测资 料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的 坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。8.竣工验收 会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。9.工程 决算书。10.消防设施验收合格证。
物业承接查验办法专题讲座PPT公开课(46页)
【案例】市民梁先生还有疑问，进行现场查验如果没有第三方监督，只有开发商、物业公司两方，则很难避免开发商和物业公司串通 一气作假。
北京市以制定《北京市物业管理办法》为契机，首次明确了前期物业管理责任由建设单位承担，这个制度设计把建设单位和业主的权 利义务交接点延长到业主大会成立的环节，既可以解决前期物业管理权利义务不对等的问题，也可以使物业共用部位、共用设施设备 有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接查验。
小区业委会筹备小组征求业主意见后，准备聘请新的物业管理公司。
相关内容进行了必要的补充和完善。 （七）法律、法规规定的其他条件。
⑶对于恶意串通、弄虚作假，共同侵犯业主利益的行为，《办法》规定建设单位和物业服务企业应当共同承担责任。
前言
（《条例》第二十八条 开发商要在物业交付使用15日前，和物业企业完成承接查验。
么，形成后患。
《办法》在没有撼动原有的制度框架的前提下，通过强化建设单位在承接查验工作中的权利和责任，通过加强对企业服务企业在承接
查验工作的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业管理行业的健康发展。
逾期仍不移交有关资料的，对开发商、原物业公司予以通报，并按有关规定处罚
•
目前，住房和城乡建设部已制定了《物业承接
查验办法》，并于2011年1月1日起施行。该办法
进一步规范了物业承接查验行为，将有效促进前期
物业管理活动的监督管理。
为使房地产主管单位、物业企业相关人员进一
步了解前期物业管理最新政策、熟悉前期物业管理
阶段的工作任务，掌握前期各项工作的业务技能，
提升项目前期运作能力，特设置本课程。
料: ……
全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用 二是建设单位与物业服务企业在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，如何厘清双方的责任也是一大难题。
《物业承接查验》PPT模板课件
3、对象不同
区别
竣工验收：是对项目是否符合规划设计要求以及 建筑施工和设备安装质量进行全面检验。
承接查验：是对物业共用部位、共用设施设备的 接管查验。
依据
物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据。 法律依据： 《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》和《物业
承接查验办法》等。 合同依据： 《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》和《物业服
承 资料查验现 移
政
接 场查验
交 签订协议
府
查 问题整改
接 办理交接
备
验 编制报告
管
案
物业承接查验 工作流程图
建设单位承接查验通知
组建查验小组
物业承接查验准备
制定查验方案
整 改
N
现场承接查验
是否合格 Y
物物业查验 查验发现问题整改 编制查验报告
签订物业承接查验协议 办理交接手续
使用
物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场 查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说 明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或 供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负 荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行 交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员 全面正确的使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设 单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。
通知
• 物业服务企业接到建设单位的书面通知后， 应主动与建设单位连系，并查看物业承接 查验应具备的条件的相关文件。
条件
• 1. 关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及 准许使用文件的备案文件；
• 2. 供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同 与计量表具的相关文件；
物业承接查验与设施设备管理
检查热交换器及管 路附件无渗漏，防腐及 保温措施有效
空调系统的现场查验
风机盘管的现场查验
核对风机盘管名称、 型号、质量、安装位置、管 路连接、阀门等否和设计要 求。
检查机组进风过滤器、 水过滤是否达标
检查设风筒、管路、 阀门、仪表、附件是否符合 设计要求，并无渗漏，防污 染防腐措施有效。
空调系统的现场查验
两个缓冲器的顶部与轿底对 应距离差不大于2mm。
消防系统的现场查验
消防系统分项查验内容
பைடு நூலகம்
查验项目
查验内容
火灾自动报警 探测器类设备、控制器累设备、其他设备、按规范规定和设计
系统
联动（控制）逻辑关系对系统的各项功能测试查验。
自动喷水灭火 系统提供水源；消防水泵；报警阀组；管网所安装的其他组件；
系统
喷头；水泵接合器；系统流量及压力；按照规范和设计要求及
强弱电设备的承接查验
弱电系统分项查验内容
系统
查验项目
楼宇自控
中央管理工作站 控制器末端设备 冷冻机子系统 热力站子系统 空调机子系统 给排水子系统 变配电子系统 电梯子系统
广播会议设备
厅堂扩声系统 数字会议系统 同声传译系统
系统
查验项目
安全技术防范
中央计算机 入侵报警系统 视频监控系统 周界防范系统 电子寻更系统 出入口控制系统 楼宇对讲系统
王寿轩，中国物业管理协会设施设备技术委员 委员 李学忠，中国物业管理协会设施设备技术委员 委员 均为《物业承接查验操作指南》《物业设施设备管理指南》执行主编 培训对象：物业公司管理人员、工程技术人员。 培训人数：全国18个省、自治区、直辖市，共学员代表300多人。 培训地点：泰安市蓝海御华大饭店。
空调系统的现场查验
风机盘管的现场查验
核对风机盘管名称、 型号、质量、安装位置、管 路连接、阀门等否和设计要 求。
检查机组进风过滤器、 水过滤是否达标
检查设风筒、管路、 阀门、仪表、附件是否符合 设计要求，并无渗漏，防污 染防腐措施有效。
空调系统的现场查验
两个缓冲器的顶部与轿底对 应距离差不大于2mm。
消防系统的现场查验
消防系统分项查验内容
பைடு நூலகம்
查验项目
查验内容
火灾自动报警 探测器类设备、控制器累设备、其他设备、按规范规定和设计
系统
联动（控制）逻辑关系对系统的各项功能测试查验。
自动喷水灭火 系统提供水源；消防水泵；报警阀组；管网所安装的其他组件；
系统
喷头；水泵接合器；系统流量及压力；按照规范和设计要求及
强弱电设备的承接查验
弱电系统分项查验内容
系统
查验项目
楼宇自控
中央管理工作站 控制器末端设备 冷冻机子系统 热力站子系统 空调机子系统 给排水子系统 变配电子系统 电梯子系统
广播会议设备
厅堂扩声系统 数字会议系统 同声传译系统
系统
查验项目
安全技术防范
中央计算机 入侵报警系统 视频监控系统 周界防范系统 电子寻更系统 出入口控制系统 楼宇对讲系统
王寿轩，中国物业管理协会设施设备技术委员 委员 李学忠，中国物业管理协会设施设备技术委员 委员 均为《物业承接查验操作指南》《物业设施设备管理指南》执行主编 培训对象：物业公司管理人员、工程技术人员。 培训人数：全国18个省、自治区、直辖市，共学员代表300多人。 培训地点：泰安市蓝海御华大饭店。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2）避雷针、避雷带应位置正确， 焊接固定焊缝饱满，螺栓固定的备 帽
等防松零件齐全，焊接部分补 刷的防腐油漆完整；
3）避雷带应平正顺直，固定点支 持件间距均匀、固定可靠。
强弱电设备的承接查验
防雷及接地系统的现场查验
2.避雷引下线 1）一般采用镀锌圆钢或镀锌扁钢，镀铜圆钢或 镀铜钢绞线也是常用的。 2）明敷引下线应平直，路径应尽可能短而直， 焊接处做油漆防腐。 3）利用楼体主筋作暗敷设时，直径为14mm的主 筋不得少于二根。直径为12mm主筋不得少于四 根。 4）引下线必须在距地面1.5-1.8m处做断接卡子 或测试点，断接线卡子所用螺栓的直径不得小 于10mm，并需加镀锌垫圈和镀锌弹簧垫圈。
开关、电梯噪声、超载试验
电梯系统现场查验
电梯供电系统现场查验
每台电梯单独装设电源 开关。电源开关不应切断： 轿厢照明和通风、机房照明 和电源插座、轿顶与底坑的 电源插座、电梯井道照明、 报警装置。
电梯系统现场查验
电梯曳引机现场查验
外观检查槽形磨损情况，轮槽 不应有严重磨损，轻微磨损不应改 变槽形，必要时用卡尺测量。
停车场管理
车辆引导系统 车场收费系统
有线电视与卫星接收
强弱电设备的承接查验
高压柜现场查验
抽出式开关柜，在 相同规格的功能单元之 间进行互换性实验，互 换可靠，抽插应灵活、 方便。
通电检查操作机构 与门的联锁，功能单元 与门的联锁。在合闸时， 柜门不应打开。
强弱电设备的承接查验
应急发电机的现场查验
不间断电源接地 (PE)或接零（PEN）可 靠，且有标识。
内部焊接线焊接 牢固、无脱落，紧固件 齐全，可靠无松动。
装置线间和线对 地间的绝缘电阻大于 0.5兆欧。
强弱电设备的承接查验
防雷及接地系统的现场查验
1.接闪器 1）建筑物顶部的避雷针、避雷带
等必须与顶部外露的其他金属物体 连
成一个整体的电气通路，且与 避雷引下线连接可靠；
物业设施设备现场查验
承接查验中出现的问题
穿线管连接未使用专用接头
接地线明显断开
物业设施设备现场查验
承接查验中出现的问题
直接在线盒接线
外配电箱歪倒
物业设施设备现场查验
承接查验中出现的问题
线管使用铁丝随意固定
配电箱部分线路拆除未整理
物业设施设备现场查验
承接查验中出现的问题
未使用专用的防震垫
底坑存有污水
设备表面应清洁， 铭牌位置正确，字迹 清晰。
排烟风机应与发 电机同时启动，延时 停止，运行无异常声 音。
开关、保护装置 的型号、规格正确， 验证出场实验的锁定 标志应无移位。
强弱电设备的承接查验
UPS不间断电源的现场查验
机架组装应横平 竖直，水平度、垂直度 允许偏差不应大于 1.5‰，紧固件齐全。
根据物业服务企业的管理职责，紧扣物业 承接查验重点，从强电、弱电、空调、给排水、 消防、电梯、房屋管理七个环节，具体讲解了 物业承接査验的操作流程和注意事项，具有较 强的指导性、实效性和可操作性。
一、物业设施设备现场查验
设施设备现场查验主要包括： 1、强电系统现场查验 2、弱电系统现场查验 3、电梯系统现场查验 4、消防系统现场查验 5、空调系统现场查验 6、给排水系统现场查验 7、房屋共用部位与共用设施的现场查验
6 其他 电梯的备品备件、专业工具、轿厢及机房钥匙、防护用品等
电梯系统现场查验
电梯系统现场查验工程分项表
序号 项目
内容
1
轿厢 安全钳、装饰、通风、照明
供电系统、曳引机、紧急操作装置、限速器、接
2
机房
地
井道顶部空间、导轨、导线与电缆、曳引绳、补
3
井道
偿绳、地坑、缓冲器
4
层站 层站、厅门、消防功能
安全钳、缓冲器、曳引、轿厢、平层精度、安全 5 综合性能
电梯系统现场查验
电梯限速器现场查验
限速器调节部位应有封记，封 记不应有移动痕迹，限速器安装位 置正确、底座牢靠，当与安全钳联 动时无颤动现象。
电梯系统现场查验
电梯安全钳现场查验
断开电气开关，电梯应不能启动，限速器钢丝绳和选层 器钢带应张紧，在运行中不得与轿厢或对重相碰触。
电梯系统现场查验
电梯曳引绳现场查验
曳引绳不应有过度磨损、断 股等缺陷，断丝数不应超过报废 标准。当钢丝绳公称直径减少7% 时，即使未发现断丝，该绳也应 报废。
青岛港物业管理有限公司
“物业承接查验与设施设备管理专业岗位” 专题培训情况汇报
2018年4月
青岛港物业管理有限公司
目录
一、培训概况 二、培训内容
1、物业设施设备现场查验 2、设施设备管理
三、培训感悟
青岛港物业管理有限公司
二、培训内容
培训主要对物业承接查验及设备设施管理 两方内容进行学习，重点讲授物业项目的现场 承接查验内容和如何通过设备设施管理降低物 业成本。
强弱电设备的承接查验
强电系统分项查验内容
1.图纸资料及备件：图纸资料、备品备件、专用工具、防护用品； 2.设备机房：变配电室、发电机房、强电竖井、配件间、派接室； 3.变配电设备：高压柜、变压器、低压柜、电容器柜、直流屏、配 电柜（箱）、控制柜（箱）等； 4.后备电源：应急发电机、UPS不间断电源、EPS应急电源； 5.用电设备：电动机、灯具、风机、开关、插座等； 6.电气线路：封闭母线、电线电缆、桥架线槽； 7.防雷及接地装置：接闪器、引下线、接地装置、建筑物等电位连 接等。
强弱电设备的承接查验
弱电系统分项查验内容
系统
查验项目
楼宇自控
中央管理工作站 控制器末端设备 冷冻机子系统 热力站子系统 空调机子系统 给排水子系统 变配电子系统 电梯子系统
广播会议设备
厅堂扩声系统 数字会议系统 同声传译系统
系统
查验项目
安全技术防范
中央计算机 入侵报警系统 视频监控系统 周界防范系统 电子寻更系统 出入口控制系统 楼宇对讲系统
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
电梯系统现场查验
电梯随机图纸、资料及备品备件查验表
序 查验项目
号
查验内容
1 建设单位 电梯安全使用登记证、电梯年检报告、电梯检验合格证书
电梯装箱单、产品合格证、机房井道布置图、使用维护说明书， 动力和安全电路的电气示意图及符号说明 2 生产单位 电气敷线图、部件安装图、安装说明书 门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器型式试验报告结论副本， 其中限速器与渐进式安全钳还须有调试证书副本 自检记录和检验报告、安装过程中事故记录与处理报告、改造 5 安装单位 部分的清单、主要部件合格证、型式试验报告副本等
等防松零件齐全，焊接部分补 刷的防腐油漆完整；
3）避雷带应平正顺直，固定点支 持件间距均匀、固定可靠。
强弱电设备的承接查验
防雷及接地系统的现场查验
2.避雷引下线 1）一般采用镀锌圆钢或镀锌扁钢，镀铜圆钢或 镀铜钢绞线也是常用的。 2）明敷引下线应平直，路径应尽可能短而直， 焊接处做油漆防腐。 3）利用楼体主筋作暗敷设时，直径为14mm的主 筋不得少于二根。直径为12mm主筋不得少于四 根。 4）引下线必须在距地面1.5-1.8m处做断接卡子 或测试点，断接线卡子所用螺栓的直径不得小 于10mm，并需加镀锌垫圈和镀锌弹簧垫圈。
开关、电梯噪声、超载试验
电梯系统现场查验
电梯供电系统现场查验
每台电梯单独装设电源 开关。电源开关不应切断： 轿厢照明和通风、机房照明 和电源插座、轿顶与底坑的 电源插座、电梯井道照明、 报警装置。
电梯系统现场查验
电梯曳引机现场查验
外观检查槽形磨损情况，轮槽 不应有严重磨损，轻微磨损不应改 变槽形，必要时用卡尺测量。
停车场管理
车辆引导系统 车场收费系统
有线电视与卫星接收
强弱电设备的承接查验
高压柜现场查验
抽出式开关柜，在 相同规格的功能单元之 间进行互换性实验，互 换可靠，抽插应灵活、 方便。
通电检查操作机构 与门的联锁，功能单元 与门的联锁。在合闸时， 柜门不应打开。
强弱电设备的承接查验
应急发电机的现场查验
不间断电源接地 (PE)或接零（PEN）可 靠，且有标识。
内部焊接线焊接 牢固、无脱落，紧固件 齐全，可靠无松动。
装置线间和线对 地间的绝缘电阻大于 0.5兆欧。
强弱电设备的承接查验
防雷及接地系统的现场查验
1.接闪器 1）建筑物顶部的避雷针、避雷带
等必须与顶部外露的其他金属物体 连
成一个整体的电气通路，且与 避雷引下线连接可靠；
物业设施设备现场查验
承接查验中出现的问题
穿线管连接未使用专用接头
接地线明显断开
物业设施设备现场查验
承接查验中出现的问题
直接在线盒接线
外配电箱歪倒
物业设施设备现场查验
承接查验中出现的问题
线管使用铁丝随意固定
配电箱部分线路拆除未整理
物业设施设备现场查验
承接查验中出现的问题
未使用专用的防震垫
底坑存有污水
设备表面应清洁， 铭牌位置正确，字迹 清晰。
排烟风机应与发 电机同时启动，延时 停止，运行无异常声 音。
开关、保护装置 的型号、规格正确， 验证出场实验的锁定 标志应无移位。
强弱电设备的承接查验
UPS不间断电源的现场查验
机架组装应横平 竖直，水平度、垂直度 允许偏差不应大于 1.5‰，紧固件齐全。
根据物业服务企业的管理职责，紧扣物业 承接查验重点，从强电、弱电、空调、给排水、 消防、电梯、房屋管理七个环节，具体讲解了 物业承接査验的操作流程和注意事项，具有较 强的指导性、实效性和可操作性。
一、物业设施设备现场查验
设施设备现场查验主要包括： 1、强电系统现场查验 2、弱电系统现场查验 3、电梯系统现场查验 4、消防系统现场查验 5、空调系统现场查验 6、给排水系统现场查验 7、房屋共用部位与共用设施的现场查验
6 其他 电梯的备品备件、专业工具、轿厢及机房钥匙、防护用品等
电梯系统现场查验
电梯系统现场查验工程分项表
序号 项目
内容
1
轿厢 安全钳、装饰、通风、照明
供电系统、曳引机、紧急操作装置、限速器、接
2
机房
地
井道顶部空间、导轨、导线与电缆、曳引绳、补
3
井道
偿绳、地坑、缓冲器
4
层站 层站、厅门、消防功能
安全钳、缓冲器、曳引、轿厢、平层精度、安全 5 综合性能
电梯系统现场查验
电梯限速器现场查验
限速器调节部位应有封记，封 记不应有移动痕迹，限速器安装位 置正确、底座牢靠，当与安全钳联 动时无颤动现象。
电梯系统现场查验
电梯安全钳现场查验
断开电气开关，电梯应不能启动，限速器钢丝绳和选层 器钢带应张紧，在运行中不得与轿厢或对重相碰触。
电梯系统现场查验
电梯曳引绳现场查验
曳引绳不应有过度磨损、断 股等缺陷，断丝数不应超过报废 标准。当钢丝绳公称直径减少7% 时，即使未发现断丝，该绳也应 报废。
青岛港物业管理有限公司
“物业承接查验与设施设备管理专业岗位” 专题培训情况汇报
2018年4月
青岛港物业管理有限公司
目录
一、培训概况 二、培训内容
1、物业设施设备现场查验 2、设施设备管理
三、培训感悟
青岛港物业管理有限公司
二、培训内容
培训主要对物业承接查验及设备设施管理 两方内容进行学习，重点讲授物业项目的现场 承接查验内容和如何通过设备设施管理降低物 业成本。
强弱电设备的承接查验
强电系统分项查验内容
1.图纸资料及备件：图纸资料、备品备件、专用工具、防护用品； 2.设备机房：变配电室、发电机房、强电竖井、配件间、派接室； 3.变配电设备：高压柜、变压器、低压柜、电容器柜、直流屏、配 电柜（箱）、控制柜（箱）等； 4.后备电源：应急发电机、UPS不间断电源、EPS应急电源； 5.用电设备：电动机、灯具、风机、开关、插座等； 6.电气线路：封闭母线、电线电缆、桥架线槽； 7.防雷及接地装置：接闪器、引下线、接地装置、建筑物等电位连 接等。
强弱电设备的承接查验
弱电系统分项查验内容
系统
查验项目
楼宇自控
中央管理工作站 控制器末端设备 冷冻机子系统 热力站子系统 空调机子系统 给排水子系统 变配电子系统 电梯子系统
广播会议设备
厅堂扩声系统 数字会议系统 同声传译系统
系统
查验项目
安全技术防范
中央计算机 入侵报警系统 视频监控系统 周界防范系统 电子寻更系统 出入口控制系统 楼宇对讲系统
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
电梯系统现场查验
电梯随机图纸、资料及备品备件查验表
序 查验项目
号
查验内容
1 建设单位 电梯安全使用登记证、电梯年检报告、电梯检验合格证书
电梯装箱单、产品合格证、机房井道布置图、使用维护说明书， 动力和安全电路的电气示意图及符号说明 2 生产单位 电气敷线图、部件安装图、安装说明书 门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器型式试验报告结论副本， 其中限速器与渐进式安全钳还须有调试证书副本 自检记录和检验报告、安装过程中事故记录与处理报告、改造 5 安装单位 部分的清单、主要部件合格证、型式试验报告副本等