欧洲城商业广场调研报告

需求商圈分析： 优势与机会： 1、商圈内无直接竞争对手；
2、商圈内商业布局单一、原始、分散，业态杂乱无章； 3、距离我项目较近，交通方便； 劣势与风险：
1、居民构成基本为村镇原住Leabharlann Baidu，在消费能力和消费习惯上与我项目 有一定出入； 2、居住分散； 3、商圈内商业大环境萧条，以银基商贸城、海鲜市场为代表的商业 项目经营状况均不乐观； 4、公交系统不便；
惠东市场总结分析:
居住构成为小区房和自建房，消费习惯传统，但具有一 定的购买力，渴望能有一家新的购物中心为其带来新的 购物体验。 现惠东商业品牌以国内二三线为主 惠东商业市场多以敞开式百货商场为主的传统百货经营 模式 经营品类单一、商业管理模式落后、建筑风格过时、商 场硬件设施陈旧、不完善、配套服务不完善是现在惠东 商业的普遍现象
边缘商圈人口概况
小区名 怡景湾 中航城 名门别墅 广夏花园 怡景花园 户数 1200 1800 800 1600 1200 人口 4000 6000 3000 5000 4000
金河湾
万隆新城 合计
1300
800 9000
4200
3000 30000
三级商圈为惠东县经济中心，人口密度大，据2013年数据约为15万
惠东商业经济对比惠阳概况简要分析（2013年）
二、惠东主要商圈及竞争对手分析
惠东主要商圈
＊老城区商圈 *华侨城商圈 *泰园商住区商圈
二、惠东主要商圈及竞争对手分析
＊老城区商圈
D&S
飞鹅岭森林公园
南湖路
提升中国商业地产！
东华路、建设路、人民路自然商业街商圈
•地理位置：与广汕路交汇，交通便利，是惠东居民消费和休闲的重要集
总人口数虽不是很多但消费能力十分可观。
2015年5月商圈预计合计人口约1.1万人左右,2017年预计2万人左右。
核心商圈分析：
优势与机会：
1、年龄段以中青年为主，消费能力十分可观； 2、小区分布较为集中； 3、综合各小区房价和总价商圈内居民购买力较强； 4、商圈内暂无直接竞争对手； 劣势与风险： 1、商圈内小区都在建设阶段，未来项目开业时入住率尚不明朗，商 圈成熟还需要2-3年左右的时间； 2、商圈位置与县区中心有一定距离，公交系统仅有18路、22路可以 直达我项目；
经营品牌：
首饰、钟表类：金六福、六福、古尊表、雷诺表等 个人护理、化妆品类：屈臣氏、珀莱雅、欧莱雅、玉兰 油、MISSHA等 超市：大润发、润升百货 其他：贝当教育、简爱家居、175影城、宝岛眼镜、梵天 瑜伽、中联大药房、童年时光、皇朝金殿酒吧、健身房 等
•地理位置：新平路、华侨城大道交汇，交通便利，是惠东居民品牌服
饮地点分散规划不清，除超市、必胜客、肯德基外主力店并无明显号召 力，物业、建筑设施陈旧与现时购物中心档次相去甚远，企划活动缺乏 新意。
机会：我项目在建筑、景观、装修等设施设计条件上优势明显，
业态布局商铺招商上可塑性强，档次定位明显不在一个平行线上， 在招商及经营路线上应走差异化竞争，在休闲餐饮方面是重点要素。
惠东市场调研报告
谨呈：惠东园方投资有限公司
目 录：
一、惠东经济概况 二、惠东主要商圈及竞争对手分析 三、本项目辐射范围及终端消费群体定位 四、消费者调查问卷分析
五、我项目概况总结及SWOT分析
一、惠东经济概况
经济概况
惠东县得益于地理交通的优越性，以及其具有“中国女 鞋生产基地、粤东商贸物流重镇”的经济形象，整体经济得 到快速发展，2004年以来，GDP增长平均保持在10%以上。 2013年惠东全县实现GDP383.3亿元，增长14.3%，人均GDP4.2 万元。近年，惠东巽寮湾 海滨度假村的开发投资达100亿元， 大力打造旅游品牌，新增加五星级酒店3家，以及惠州大道东 段即将改造，连接至惠东大岭坑口，计划投资150亿元打造工 业走廊，建成广东省珠三角产业转移园区。这将推动惠东经 济快速发展。
经营品牌：
服装品牌类：佐丹奴、生活几何、lagogo、佐罗世家、betu/安 踏等 鞋子皮具包包品牌：百丽、天美意、达芙妮、TATA、玫蒂莎、 老人头、哈驰、playboy、金利来等 休闲餐饮：必胜客、肯德基、万岁寿司、烤尚宫、中港线、金 木槿自主烤肉、佳客来牛排、你我他火锅、汉釜宫烤肉、百味 煌焖锅等
情感商圈区域概况
情感商圈人口概况
小区名
琪锦花园 象棋路别墅 丽晶华庭 清晖花园 南湖别墅 碧湖花园
户数
300 1000 850 300 600 1000
人口
1000 4000 3000 1000 2000 4000
合计
4000
15000
二级商圈主要辐射范围主要为新平大道以东南，蕉田路以西北。据 2013年数据人口约为8万人左右，覆盖南湖公园、飞鹅岭公园，商
装、超市、休闲餐饮消费的重要集聚地，是惠东现最大的单体建筑商业， 周边小区、原著居民自建房、商铺林立，是我项目最大的直接竞争对手。
•优势：交通便利，车位充足，公共交通方便；各类品牌集聚；业态较
为齐全，超市方面大润发、润升百货定位清晰，在惠东县居民生活中已 经成为最重要的购物地点。
•劣势：服装、通讯业态同质化严重；经营理念并无明显特色；休闲餐
需求商圈概况
需求商圈人口概况
社区 蕉田社区 红岭社区 银基商贸城 合计 总户数 11000 3500 1000 15500 总人口 45000 12000 3000 60000
一级商圈主要辐射范围主要为两大社区一大批发市场，红岭社区和 蕉田社区及银基商贸城，红岭社区据官方数据人口约12000余人， 3500余户；蕉田社区为45000余人，11000余户；银基商贸城长住 档口经营人员约3000左右，正规小区较少，主要构成基本为本地原 住民，覆盖区商业类型基本以传统批发市场、农副市场、专业市场 为主，并无成型的有规划的零售商业体。
四、消费者调查问卷分析
受访者概况：
本次惠东消费者消费习惯问卷调查共计约200份，根据 反馈统计：男女比例约为4:6，年龄层绝大多数在18至45 岁社会主要消费人群比例约占85%， 收入水平集中在 3000元以上8000元以下比例约占83%，家庭构成大多数 为已婚的三、四口之家比例约占75%，受访者工作性质 构成较为复杂，集中在普通工人、文职人员、企业管理 人员、私营业主、技术人员、事业机关单位及全职家庭 主妇等。
主要消费群体：中档家庭消费、打工白领阶层 经营环境：环境整洁，好过东华商业街， 品牌影响力好，但 商业气氛不浓，偏离主干道有所影响。 商户满意度：一般
人民路商业街
人民路现有经营商家档次：
经营品类：以五金、电子数码通讯产 品为主。
经营品牌：旺达数码连锁、中域电讯 连锁、大地通讯连锁等手机数码连锁 店。 主要消费群体：中、高校学生，外来 打工一族。
风险：地段方面劣势明显，商圈人口也与之相去甚远，品牌招商
方面有一定难度，一般品牌也许较易引进，但同质化问题就不可避 免。
三、本项目辐射范围及终端消费群体定位
项目辐射范围
*泰园商住区商圈
核心辐射圈区域概况
核心辐射圈人口
项目 欧洲城 国际新城 经适房 维拉庄园 山湖海上城 粤惠苑 总户数 2260 4000 1000 104 3739 1200 满入住人 口 7910 14000 3500 400 13000 4200 现有户数 315 800 1000 30 0 0 现有人口 1100 2800 3500 120 0 0
经营环境：人流较多，路面宽敞
商户满意度：较好
•商圈分析:
优势：东华路、建设路、人民路商业圈传统地段优 势明显，居民居住集中，惠东人民已经形成相应的 购物习惯。 劣势：整体商圈为自然形成，无规划无管理，各商 铺各自为战，商圈整体商品档次偏低，品类以休闲 服饰、手机通讯为主，业态上很多空白点，众多品 牌参杂伪劣产品，多数品牌属假冒山寨，商品质量 堪忧。交通上十分拥挤，停车问题异常突出。
圈人口、住宅区布局复杂，原住民自建房、正规小区并存，并无成
型购物中心，相对距离两大传统商业区更近。
情感商圈分析： 优势与机会： 1、商圈内无直接竞争对手；
2、交通方便； 3、居民购买力较强，有日常去购物中心购物的生活习惯；
劣势与风险：
1、距离传统两大商业区更近，且已经形成消费习惯；
边缘商圈区域概况
建设路商业街 建设路商业街现有经营商家档 次：
经营品类：品牌服装、珠宝首饰、茶烟 酒店、化妆品、眼镜店、家纺百货、个 体餐饮、通讯等。 服装品牌：道蒙、富绅、克罗斯、柒牌、 七匹狼、达芙尼、佐丹奴、歌莉亚、苹 果等。 鞋类品牌有：红蜻蜓、康奈、奥康、意 尔康、鸿星尔克等。
建设路商业街现有经营商家档次：
东华路商业街
商圈组成：
超市百货—沃尔玛
数码街—人民路数码街 商业街—东华路商业街、建设路 商业街、解放路品牌店 品牌餐饮—肯德基
东华路商业街现有经营商家档次： 经营品类：服装、鞋子、化妆品、休闲品牌、西式快餐、 内衣、运动品牌等
经营品牌：
休闲类：361度 、 阿迪达斯、耐克、李宁、乔丹等 服装品牌：苹果王 、深东浩、爱登堡 、以纯、班 尼路、潮流前线、增致牛仔、台湾老人头等 童装品牌：小猪班纳等 鞋子：红蜻蜓、步森等
3、商圈内虽然暂时没有竞争对手开业，但国际新城旁边多年烂尾项 目被一家叫做盛和资本的公司收购欲重新打造成一家商业中心“金 域中央城”，此项目近日刚刚开始招商等工作尚未启动，其户外广 告号称30万平米城市综合体，集合零售、专业市场、家居、办公、 酒店等业态，如果此项目顺利发展将成为我项目最大的竞争对手；
出行习惯反馈：
√.您通常从何处出发去 购物商场？ √.您去购物场所的交通 工具为？ √.您每次去购物场所路 程上所花费的时间是？
□ □ □ □ □ □ □
家里 78% 工作单位/公司 18% 另一个购物场所 3% 约会场所 1% 餐厅 1% 娱乐场所 0% 其他
□ 坐公交车 9%
□ 坐出租车 2% □ 步行 17% □ 骑车/摩托车 38% □ 自驾车 34%
人左右，各类型商业密布业态、品类繁多，竞争激烈，主要商圈有
创富广场大润发、东华路人民路、沃尔玛商圈，分析请见上文。
边缘商圈分析： 优势与机会： 1、商圈内商业项目陈旧，近年来并无新项目； 2、虽距离我项目较远但交通十分便利，车程10-20分钟即可到达我项 目； 3、商圈内居民生活水平较高，购买力强 4、居民对此商圈内商业已经十分烂熟，商圈内商业布局传统，同质 化严重，无亮点；
聚地，是惠东现人流最多、租金最高、品牌最多的商业街，
属自然形成，约2001年基本成形
•优势：交通便利，下车即达；品牌集聚，肯德基、拿铁咖啡、麦当劳、
以纯、361、娇兰佳人、阿迪达斯、耐克等全在商业圈内，时间长已成为 惠东购物休闲习惯去处
•劣势：街道较窄，无规划停车位；商圈属自然形成，无完善的配套设
备，无统一的管理经营，每家门店属单家经营，无统一推广及管理，属 马路经济商铺。
预计 预计2015年 2017年5 5月人口 月人口
3500 4200 3500 240 0 700 7000 6000 3500 550 1200 1200
凯旋金城
总计
2567
14870
8900
59000
0
2050
0
7420
0
11000
800
20000
另外，惠东客运站日均吞吐量为15000人次；汽车城常驻人员700人 左右；胜利学校学生1200余人、教师160人；惠东中学5500余人、 教师350人；嘉兴隆塑胶厂工人1400余人，以上此部分人群有很大 的不稳定性；事业单位有海关、林业局、民政局、交通局、消防队，
东华路商业街现有经营商家档次：
主要消费群体：
街铺为：中档家庭消费、学校消费、白领一族； 内商业城为：外来打工一族、普通家庭消费 经营环境： 整体环境：整体商圈为自然形成，无统一规划无统一管理，铺 位拥挤、通道较窄导致人流拥挤、卫生差 外街铺环境：各品牌专卖店形象有统一风格，人流车流无引导 商户满意度：一般，问题集中于停车及交通 、
＊华侨城商圈
华侨城商圈周边人口分布
华侨城商圈周边人口分布
创富广场楼层业态布局1-4层
创富广场楼层业态布局5-8层
创富广场、大润发现有经营商家档次：
经营品类：品牌服装、品牌鞋子、手机数码、连锁个人 护理、休闲品牌、正装品牌、休闲餐饮、内衣、运动品 牌、电影院、家具家纺、珠宝手表、酒吧、童装等