房地产企业开发项目的“五证两书

房地产企业开发项目的“五证”、“两书”

“五证”

房地产开发项目的相关证件一般包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证（开工证）和商品房销售（预售）许可证等五种，简称“五证”。

一般地讲，这些证件与我们所做的税收审核并无直接的关联，它们更多体现的是房地产开发企业及其所开发的项目在多项行政许可制度下的合法性，“五证”实际上是国家各职能管理部门对房地产开发行业所采用的必要的管理手段以及准入证明。

1．土地使用权证

土地使用权证是土地使用权的法律凭证，由国家土地资源管理部门颁发，其内容一般包括土地使用者名称、土地坐落地、地号、土地面积等。在土地登记内容发生变更及权利设定变更、注销的情况下，持证人必须按照相关的规定申请办理变更土地登记。也就是说，在存在变更事项的前提下，房地产应取得的土地使用权证是变更后有效的文本。

与该证相关的文件是开发商与国家土地管理部门签有的土地出让合同。一般来讲，土地出让合同的时间应早于土地使用权证的时间，并且其内容和指标应与土地使用权证完全一致。与土地使用权证一样，土地出让合同有可能存在补充文本和条款，这是在审核中应该注意的。

2．建设用地规划许可证

建设用地规划许可证是在城市规划区内许可用地的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容一般包括用地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积等，并附有地形图和附件说明。

3．建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是城市规划区内许可建设各类工程的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容包括建设单位、建设项目名称、建设位置、总造价等内容，后附工程设计总平面图。与土地使用权证和建设用地规划许可证不同的是，建设工程规划许可证可以按开发期或开发类别（如商用房、住宅、公寓等）分别取得，一个开发项目有可能持有若干个建筑工程规划许可证。

建设工程规划许可证的内容，有时可以为确定税收事项提供法定依据。比如许可证中列明的人防面积、管理用房面积以及作为配套设施的学校、医院、幼儿园的面积，可以为最终确定开发商的可售面积与不可售面积提供依据。而对于开发产品类别（如商用、车库、公寓、住宅、别墅等）的定性，则可能使其成为不同的税收对象。如土地增值税的预征比例，有可能因开发产品的类别不同而有所不同。

4．建设工程开工许可证

建设工程开工许可证是建筑工程准予施工的法律凭证，由建设委员会颁发，其内容包括建设单位、工程名称、建设地址、开工日期及预计竣工日期等内容。

5．商品房销售（预售）许可证

商品房销售（预售）许可证是开发产品准予销售的法律凭证，由国家房屋管理部门或建设委员会颁发，其内容包括开发企业名称、项目名称、房屋坐落地、销售范围、建筑面积等。

一般情况下，该证的出具应与建筑工程规划许可证的范围、内容基本一致。

除了上述五证之外，还有两种与开发项目有关的文件在审核中应予以关注。

一是建筑工程竣工备案表。该表是建筑工程竣工验收备案的法律性文件，由当地建设委员会制订统一格式，开发建设单位填写并由勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位逐一签署意见，同意竣工验收。该备案表最后确定的竣工验收时间即为工程竣工时间。

在税收上，工程竣工时间是一个重要的时间概念。与其相关的税收事项包括：

1．开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品即视为已经完工。

2．在完工前发生的利息费用应配比计入开发成本，在完工后发生的，可直接计入期间费用在企业所得税前扣除。

3．工程竣工时间可以作为土地增值税清算的时间界限。当房地产开发项目全部竣工完成销售时，或者已竣工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上时，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用时，均应进行土地增值税清算。

二是房屋测绘报告书。该报告是测绘部门对于开发产品面积出具的具有技术权威性质的法律文件，它的各项数据将是确定产品销售情况并确定涉税事项的重要依据。

“两书”

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

商品房质量保证书：应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。

商品房使用说明书：应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。