第一章房地产开发与经营的主客体及程序

3. 房地产区位的含义 是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距 离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外 部配套设施等方面。 注：房地产包括地产和房产。 地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种 基础设施、地面道路等。 房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、 仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办 公用房等。
第一章 房地产开发经营的主客体及程序
一、 认识房地产 房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、 权益和区位三者的结合体。
( 一) 土地、建筑物和其他土地定着物的含义 1. 土地的含义 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。在 现实生活中，拥有一块土地，并不是可以随意开发利 用的，其使用、支配要受到三方面制约：建筑技术、 土地使用管制( 法律法规、城市规划) 、土地权利设置 及相邻关系。 2. 建筑物的含义 是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋 或场所，包括房屋和构筑物两大类。
3）征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税 或提高房地产税收，只要这些税收是公平的。 4）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继 承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。 说明：房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、 政策变化的影响。
9、流动性差（也称难以变现） 房地产由于价值量大，加上不可移动性和独一无二性， 使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买 卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨 价还价。 所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变 成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。
1、不可移动性（又称位置固定性） 房地产市场是一个地区性市场( 城市房地产一般是以一 个城市为一个市场) ， 房地产的供求状况、价格水平及价格走势 等都是地区 性的，在不同地区之间可能不同。
2、独一无二性 房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以 说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物 一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地形、地势、 周围环境和景观的不同，这两宗房地产实质上也是不 相同的。
( 二) 房地产实物、权益和区位的含义 1. 房地产实物的含义 是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产实 物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体 的组合完成的功能以及外观等方面。 2. 房地产权益的含义 是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产 实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产权益以 房地产权利为基础。例如所有权、使用权、租赁权、 抵押权、典权等。
7、相互影响性 相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。 房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。
8、易受限制性 政府对房地产的限制一般是通过下列 4种特权来实现的： 1）管制权。政府为增进公众安全、健康、道德和一般 福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市 规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿 地率等作出规定。 2）征收权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、 建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，即使 违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。
3、寿命长久性（土地不灭性） 但从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有 寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权 是有使用期限的。 对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如 坐落 位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使 用年限较短而价值很低。
4、供给有限性 房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和 不能增加，相对于人类的需要来说，土地的数量目前还 是丰富的，关键在于房地产的不可移动性造成了房地产 供给不能集中于一处。 说明：要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发 展，例如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，例 如增加建筑物的高度或密度。但这些又要受到基础设施 条件、城乡规划、资金、建筑技术等的制约。
10、保值增值性 房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来 说的，是波浪式上升的，在某些情况下，房地产价格出 现长时期的连续下降也是可能的。 说明：中国大陆的土地价格由于是有期限的土地使用权 价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年 限的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势， 但由于总有一天土地使用年限会降为零，所以， 具体一 宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于 下降的；但如果预计可以续期且续期的补地价很少或者 完成了续期，该房地产的价格又会高起来。
房地产开发企业开发与经营的主要是房产。 房地产权益集中体现在房地产产权上，房地产产权包 括房地产所有权以及由所有权延伸出来的权利。但是， 房地产权益交易必须符合国家法律、法规的规定。
二、房地产的特点 房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物， 是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。 因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土 地的特性为基础的。
3. 其他土地定着物的含义 也称其他地上定着物，是建筑物以外的土地定着物， 是指固定在土地或建筑物上。例如，为了提高土地或 建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施， 建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、 花草等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于 房地产。 说明：由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑 物的构成或附属部分，因此，通常把房地产简化为包 括土地和建筑物两大部分。

5、价值高大性 房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值 高（单价高），其价值大即总体价值大（总价大）。
6、用途多样性 用途多样性主要是空地所具有的。 土地上一旦建有建 筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费 用可能很高或受原有建筑结构的限制。多数土地就其 本身来看，可以有多种不同的用途。在不同的用途中 还可以选择不同的利用方式。 说明：从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一 般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、森林、 不毛荒地。